Author: vicweeve_admin

皆様

お世話になります。

トランプ大統領がコロナに感染してしまいましたね。
これまでコロナウィルスについては、軽視しているのではないか言われても仕方ない発言を連発してましたので、症状に注目が集まってます。
年齢的にも重症化する危険性が高いですが、これが大した症状も出ずにあっと言う間に職務に復帰したら、
コロナに対しての発言は今までに増して軽視発言が多くなるかもしれません。

担当医からのコメントでは、早ければ5日に退院できるかもしれないとのことですが、事実だとすると驚異的な回復と言えると思います。
これが、トランプ大統領の大統領の地位への強い執着の気持ちからなのか、それともアメリカの医療の威信を掛けて治療に取り組んだ結果なのか、
そのどちらもだと思いますが、一般の人では考えられないことであることは間違いないでしょう。
いずれにしても一高齢者であることは疑いの余地もありませんので、早く回復されることをお祈りしたいと思います。

基準地価が発表されました。
全国の全用途で3年ぶり下落となりました。
インバウンドの減少が最たる要因となったと思われますが、都心の商業地区を中心に地価の下落が起こっております。
あの最も地価の高い銀座2丁目の明治屋銀座ビルも5.1%下落で9年振りに地価が下落しました。
と言っても1㎡あたり4100万円もしますが、、、

下落幅が大きいのは、インバウンドの減少の影響をまとも受けてるホテル、商業地区で、特に都市部の下落が目立ちます。
一方、コロナ禍で巣篭もり需要が増加していることにより好影響を受けている物流関係の地価は大幅上昇に転じています。

また住宅地区は、緩やかに下落といったところかと思います。
コロナで在宅勤務を進めている企業が多く、郊外の戸建を求める層が増えているので、郊外の地価が上昇に転じるかとも思われましたが、
未だ直接的に反映していないようです。
次の公示地価に現れてくるかもしれません。

基準地価が発表された翌日の株価で不動産会社株が大きく値を下げました。
地価と株価は連動するものですが、地価の方が遅効性が強く後から追随するのが一般的ですが、今回は株価に先行した形です。

ただ、基準地価は下落してますが、実態としては取引価格が下がっている印象はあまり受けません。
海外のファンドも叩き売りになるのではないかと在庫を多数抱える不動産業者に売却を打診しているようですが、
売り手の強気の姿勢はあまり変化がないようで、取引に結びつかないケースが多くあるように聞いてます。

その理由が、国がコロナ対策で様々な融資を行っておりますので、手元の流動資産は潤沢で急いで資産を売却しなくても問題ない状況があるようです。
それでも海外勢の買い意欲は高く、取引も成立し始めていることで逆に地価の大幅下落を防ぎ、
地価の下支えをしてくれている結果になっている側面もあるようです。

今後基準地価に実勢価格が連動していくのか、コロナが収まってまたコロナ前の状態に戻るのかは、コロナの終息状況次第というところですね。

コロナによって生活様式が大きく変わりました。
仕事のスタイルも様変わりして来ました。
このことは、コロナが収まったとしてもまた元通りに戻っては行かないのではないかと感じてます。

そのため、不動産の価格、流通量、人気のエリアなども急激に変化していくかもしれません。
これからは、その変化を先読みして他社に先駆けて新しい取り組みを行い、新商品を開発した会社が売上を上げていくのかと思います。
ですので、弊社でも先を読んで新しいことにチャレンジしてみるいい機会だと思って前進したいと思います。

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皆様

お世話になります。

すっかり涼しくなってきましたね。
というか寒く感じられる日も出てきました。

ここ数年、毎年のように感じますが、日本にはもう四季はないのかなということです。
夏が終わりを告げるといきなり冬の到来、風情も何もあったもんじゃないって感じです。

日本の古来からの風習やしきたりなどは、四季に基づいて行われて、長い間伝承されてきたものが多いので、
何やら季節外れに感じれるようなことも少なくなくなってくるのではないかと懸念します。
そうなると、日本の文化そのものにも影響が出て来るかもしれませんね。

海外からの日本の不動産投資について

コロナが蔓延する前の不動産市況は、ある意味海外からの投資によって活況を呈していたと言っていいと思います。
北海道のニセコの地価高騰が最たる例ですが、それまでは地価で話題になる場所ではありませんでしたが、中国勢がこの地域の土地を買い漁り、不動産取引価格は10年前と比べると10倍以上にも膨れ上がりました。
その結果、地元の人たちにとっては、固定資産税の大幅増税、家賃高騰が大きな大きな問題となっております。

このようなことが、観光地を中心に日本各地で起こっております。

地価の高騰で更に新たな投資を生む状況は、本来の土地の価値からするとかけ離れた金額での取引を常態化させ、国策により大挙押し寄せて来たインバウンドにより拍車がかかったと言えると思います。

さて今このコロナ禍で海外からの不動産投資の状況はどうなったのか？地価は下落始めているのか？気になるところであります。
特にインバウンドは、前年比較で99.9%のマイナスが続いているため、インバウンドで地価が上がっていた地域は、かなりの影響が出るのは避けられないのではないかと思います。

やはりニセコを確認したいですね。直近の取引事例を確認すると、大幅下落の前年対比59.9%マイナスとなってます。

やはり予想通りというか、ここのところの上昇が尋常でなかったことがこの結果で分かります。
果たして今後もこのまま下落を続けてかつての地価の安い土地に戻ってしまうのでしょうか？

それもインバウンド次第ですかね。
菅政権になって入国制限を緩和する方向で進められておりますが、観光客が直ぐに戻ってくる訳ではなさそうですので、
そんなに簡単に回復するとも考えられません。

コロナ禍にある限りは、インバウンド政策に影響を大きく受けることになりそうですが、一発当ててやろう的な投資は大火傷の元になる可能性が少なくないと思いますで、常道を歩みながらの投資を行うことを是非お勧めしたいと思います。

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皆様

お世話になります。

九州に昨晩から今朝にかけて大型の台風が接近しました。
被害状況は未だ明らかになってませんが、過去経験したことのないレベルの勢力の台風だっということで、
被害がどの程度だったのか心配されている方も多いと思います。

ただ、最近発生した自然災害の教訓として空振りでも仕方ないので、とにかく早めに避難することが一番だと
認識を新たにされた方が多くなったので、今回は人的被害は少なかったのではないかと思います。
またそう願いたいです。

被害に遭われた方々につきましては、心よりお見舞い申し上げます。

今回の台風接近に対しては、気象庁が早めに注意喚起のメッセージを繰り返し行い、早めの避難を呼び掛けたことが功を奏したと思います。

今後も過去最大級とか、過去経験したことのない規模とかの自然災害が発生する頻度は高まっていくでしょうから、
とにかく災害発生の可能性が出てきたら、まずは空振りでもいいから避難することが大事ですね。

コロナ禍においての不動産購入ニーズの変化

コロナの感染が拡がり緊急事態宣言が発出された3月〜5月までは、不動産価格が下がるのではないかという懸念から
なるべく早く不動産を売却したいと考える人が増えましたが、最近では一転して購入希望の方の動きがが活発になってきております。

この背景にあるのが、在宅勤務の浸透だと考えます。

会社に出社する必要がないなら通勤を考えて選んだ都心の狭いマンションに拘る必要がなくなってきたということだと思います。
ましてテレワークを行うには、家の中にスペースがなく、あるいは子供の面倒を見ながらとなると仕事に集中することもできず、
やむなく貸しスペースを借りてテレワークを行なう人もいて、出社しない意味に疑問を感じ始めた人もいるようです。

最近弊社に問い合わせされる方も郊外の中古の戸建や別荘の情報を集めている方が多く、しかも今までマストと考えられていた駅近という条件もあまり拘らなくなっている感じを受けております。
それよりも静かな場所でのんびりと生活しながら、テレワークに集中できる環境を優先させているようです。

一方、そうは言っても短絡的に都心のマンションを売却して郊外、地方に移住して本当に大丈夫なのかと揺れ動いている人たちもいるようです。

郊外に移住しようと思い、今住んでいる都心のマンションを売却しようと弊社に問い合わせされた方ですが、
勤務している会社が今後も在宅勤務を認めてくれるのか不透明な部分もあるので一度売却を保留したいといったこともありました。

なんと元の出勤体制に戻すことを検討しているとのことです。
またある会社では、Return to office というスローガンを掲げ在宅を止め、出社を促している会社もあるように聞いております。

ですが、この流れは止められないと思います。

戸建デベロッパーもこの機を逃してはならないとばかり、今まで見向きをされなかった戸建の開発を始めております。
その代表的なものとして東京近郊では最近見かけなくなった平屋建てです。
面積で言うとマンションの1LDKくらいの広さしかない戸建ですが、独身のテレワーク中心に仕事をしている層にターゲットを絞っての開発プランです。
価格も800万円台から販売するようですので、きっとヒットするのではないかと考えております。

なので、弊社でも実験的に平屋のパース図を広告に載せてみようかと考えております。

ただ、これから先この状態がずっと続くのか、ワクチンが開発されたら元の状態に戻れるのか誰も予測つかない状況でコロナ禍だからのニーズに合わした戦略を取って大丈夫なのか、好機と思って集中投資して取り組むことがいいのか、短絡的な発想にならないよう見極めていきたいなと思っております。

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マンションや戸建を探していると時々条件がいいのに他の物件よりかなり安い物件を見つけることがありませんか？
やった！掘出し物を見つけたと思ったのも束の間、よくよく見てみると土地が借地だったなんてことありますよね。

借地じゃだめだと物件を見もしないで候補から外す人も少なくないと思います。
借地じゃだめなのでしょうか？
同じような条件の所有権の物件より2割以上も安かったら、検討する余地があるんじゃないですか？

では、一般的に言われている借地権のデメリットとは何か確認してみましょう。
まずは、あくまでも借りてる土地ですから、毎月賃料を払わなければならないことです。
賃貸で部屋を借りて家賃を払うようなものです。
ですので、家賃のように更新する時も更新料が必要になったりします。

また借地権は、所有権に比べ担保評価が低いので、銀行から融資を受けるのが簡単ではありません。
金融機関によっては、借地権には融資しないところもあります。

あとは、建物は自己所有であるにも関わらず、リフォームする時は、地主の承諾が必ず要ります。
勝手にリフォームすると契約違反でペナルティを払わされることも出てきます。

では、メリットはあるのでしょうか？
何と言っても価格が安いということです。
所有権物件の60〜80%の価格で同じ条件の物件が購入できるのです。

それと土地の所有者でないので、固定資産税・都市計画税を負担しなくてもいいこともメリットです。

借地権と一言で括ることはできずいくつか分類することができます。
まず旧借地権法の適用を受ける借地権。
旧借地権と呼ばれるものです。

平成4年新に借地借家法が施行されて以降の借地権は新借地権に該当します。
新旧の大きな違いは、建物の構造で借地権の期間が変わってくるところです。
基本的は、どちらも契約更新が可能ですので半永久的に借りることができます。
ただ、新借地借家法で新たに設けられた定期借地権は最低期間が50年以上と長いのですが、更新することはできず、借地期間が満了になると更地にして返還しなければなりません。

地主が更新を拒否する場合は正当な理由がない限り立ち退かされることもありませんし、仮にそのような場合は、多額の立退料を要求することができます。
ということで、権利の強さとしてはかなり増したと言えると思います。

では、その借地権は売却することができるのでしょうか？
答えは、Yesです。

ただ地主に相談もせず勝手に売却すると後々購入した人がトラブルになることが考えられますので、事前に地主に相談して承諾を得ておくことが必要です。

その場合、一般的なケースでは、地主に承諾料を払うことが多いです。
承諾料は、借地権の10%が相場になります。
借地権の価格は、自用地(更地状態の土地)×借地権割合　の計算式で求められます。
＊借地権割合は、国税庁のHPの路線価図で確認できます。

色々と所有権と比較すると難しい部分ありますし、ファジーな部分もありますので、メリット、デメリットを確り確認して検討されることをお薦めします。

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先般、国土交通省から3ヶ月毎に発表される地価の価格動向である地価LOOKレポートの4〜7月が発表されました。
全国的に上昇を続けてきた地価ですが、前回1〜4月の地価LOOKレポートにおいて、6年ぶりに下落した地区が9地区出ましたが、今回はその前回を大きく上回る数の下落地区が確認できました。
前回の4倍以上の38地区が下落となり、全国の調査地点の約4割近くに及びました。

コロナ禍で、訪日外国人の数は対前年でマイナス99.9%の状況であり、供給過剰状態にあったホテル需要が大幅に減り、札幌など訪日外国人で活況を呈していた地区の地価の下落が目立ち、また外出自粛、休業要請を受けた繁華街を多く抱える大都市圏の下落が顕著でした。

以下が下落率3%以上の地区です。

東京では、新宿、上野
大阪では、茶屋町、心斎橋、なんば
名古屋の栄南、神戸の三ノ宮、それと金沢駅前の9地区です。

3%は超えなかったものの、銀座4丁目交差点も下落組となり日本代表する商業地区は軒並み下落となりました。

この状況下で首都圏のマンションの価格も下がっているかと思われるかと思いますが、あにはからんや高止まりの横這い状態が続いております。
7月は、首都圏の新築マンションの販売戸数が対前年7.8%増と地価の下落と反する結果になりました。

昨年までだと東京23区が牽引して販売戸数を増やしておりましたが、コロナの影響で牽引役が郊外に取って代わられました。テレワークが定着して出勤の必要性が薄まり、部屋数を重視する人が増えて来た現れだと思われます。

この傾向は、戸建にも出ておりまして、今まで駅近というのが家探しの重要な条件でしたが、最近は多少駅から遠くても部屋数の多い、面積の広い戸建の需要が高まってきております。
オープンハウスで販売している狭小の土地の3階建戸建ての郊外の物件が飛ぶように売れているとのことで、このコロナ禍でなんと対前年120%以上の販売戸数になって想定外の状況が起こっております。

少々短絡的な家選びのような気もしないでもありませんが、それだけ多くの人がもう元のような日常には戻らないと判断している証かとも感じます。

不動産にとってコロナの影響は、金融システムの破綻から起こったリーマンショックによる不況とは、かなり状況が違っているようです。
今後もある程度の予測を行いながら需要動向を注視して行く必要があると強く感じております。

今日で東京パラリンピック開催までちょうど1年になりましたが、パラリンピックの父と言われるドイツの医師ルートヴィヒ・グットマンの言葉である「失ったものを数えるな。残されたものを最大限に生かせ」との教えが心に刺さって来ます。

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例年と違う夏と言われている今年の夏、いかがお過ごしでしょうか？
先週は、お盆休みを取られた方も多かったと思います。

我が家も檀家になっているお寺の住職にお経をあげに実家にお越しいただきましたが、お聞きしたところ今年はご遠慮いただきたいという檀家が多かったようで、例年のお盆の時期に比べると分刻みの移動をしながら、お経をあげに行くといったこともなかったとのことです。

お寺によっては、オンラインでお経をあげるところも増えているようで、様々なところで人と接する機会がどんどん奪われているのだなあと感じました。

今月に入って東京だけでなく全国的に感染が拡がって来ておりますが、夏になって感染が拡がると予想されていた方は少ないのではないでしょうか？
私も気温が上がり、湿度が上がれば、一時的だとしても収まって来るだろうと何の根拠も無く思っておりましたが、大きく予想を外してしまったようです。
この先、秋から冬にかけての時期をことを考えると本当に医療体制の破綻を起こさずに乗り切れるのか本当心配になります。

ところでPCR検査を受けられたことのある方はいらっしゃいますか？
対面営業しなくてはならない、出張したいが相手から感染してない証明をして欲しい、自粛を続けてきたがこれ以上は続けられないのでイベントを再開したい、、、
といった理由でPCR検査のニーズが増していると思いますが、検査数は日に1万件ほど対応する能力は整って来たものの、体制が不十分なため簡単に検査を受けることができないのが実情のようです。

またPCR検査の他に、抗原検査、抗体検査というものもありますが、検査精度はPCR検査が一番のようです。

保健所、医療機関を通して検査をお願いしても無症状な人は拒まれるケースがほとんどで、どうしてもと必要に駆られた方々は自費でのPCR検査を受け始めてます。

毎日、地方自治体から発表される検査数、感染者数は、保健所から報告が上がってきた数字を集計したものであるため、自費での検査数は分母に含まれていないとのことで、実態としては発表されてる数の3倍以上あるのではと言われております。

この状況の中、民間でもPCR検査を行なう機関が増えておりますが、弊社ではそういった民間の検査機関の検査を受検できるよう取次を始めました。

検査の手順としては、大変簡便な方法を取っておりまして、検査キットを希望者に送り、受け取った方は自分で唾液を採取し専用の容器に入れ郵便で送るといった流れになります。
費用的には、医療機関で自費検査を受けた時と同じレベルを考えております。

既にエンタメ系から引き合いが多く来ておりまして、テレビでもデーモン小暮が率いる聖飢魔Ⅱがツアーに出る前にメンバー、スタッフ全員にPCR検査を行い、感染していない証明書を携えてツアーを始めました。

またこのPCR検査と同時に、店舗、医療機関、オフィス、劇場、ジム等の消毒を行い、人に対してでなく施設内のPCR検査を行い証明書を発行する取次も行います。
条件が合えばコロナ対策持続化補助金の支給対象にもなります。

こちらもテレビで取り上げられ日経新聞にも載りましたが、居酒屋のチェーン展開をしているワタミで採用されております。

ご関心ある方は是非ご連絡ください。
オンラインでご説明させていただきます。

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先週、日本人の平均寿命が更に伸びたと発表されました。
女性は、87.45歳で香港に次いで世界で2番目、男性は81.41歳で香港、スイスに次いで3番目でした。

一方介護を受けたり、寝たきりになったりせずに生活できる「健康寿命」は、男性72.14歳、女性74.79歳だそうです。
同じ長生きするにしても、いかにして健康な状態で長生きできるかが大事になってくる訳です。
色々な管に繋がれて長生きしても何もできず生かされているのであれば、実際には寿命は尽きてると考えられなくもありません。

近い将来、100歳まで生きるのが当たり前の時代が来ると言われてますが、そうなるとそこまでどう生き抜くかが課題となってきます。
以前金融庁が発表して物議を醸し出した老後2000万円不足問題が現実のものになってくる訳で、国の年金もあてにならないし、NISA、iDeCoでコツコツ積み立てしても全然間に合わないと感じてる若い人が増えているように感じます。
特にこのコロナで失業リスクが高まり、減収になるかもしれないと思うと尚のことですね。

そこで将来に向けて急に価格が上下しない、比較的長期に安定した収入を得られると思われている不動産投資を始めようと考える若者が増えているようです。
不動産投資をしたい人がアクセスしてくるサイトには、毎日のように不動産投資を始めたいと書き込みを目にすることができるようになって来ました。

ただ、かつてこのような若者の純粋で無垢な思いに付け込んで不正融資で数多くの若者を奈落の底に沈めたS銀行の問題が未だ解決裏を見ない中での、コロナ不安からの脱出のための解決策なのでしょうが、またこの若い人たちの純粋、無垢な思いに付け込む輩が出て来ないことを祈るばかりです。

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今月17日に不動産取引において対象の不動産が水害ハザードマップにおいての所在地を明らかにすることが宅建業者に義務付けられました。

昨今、毎年のように大きな水害が発生しており、多くのケースで水害ハザードマップの想定浸水域を超え甚大な被害をもたらしております。
その度に濁流に流される家屋の映像を見せられ心が痛む思いをされてはいる方も多いと思います。

昔も水害は起きてましたが、これほどまでに頻繁にそして大きな被害をもたらす水害は滅多に発生するものではありませんでした。
1970年代の大ヒットしたテレビドラマ「岸辺のアルバム」を見ている頃は、このような災害は50年に1回起きるかどうかのものだと言われておりました。

今年も九州地方で線状降水帯の発生により50年に一度の大量の降水量を記録したと何度となくニュース報道で耳にいたしましたが、50年に一度どころか毎年発生しているイメージですし、年に数回同じような光景を目にしているような気もします。

この降水量の急激な増加の原因は明らかに地球温暖化によるものだということを否定する人はいないと思います。
その証に同じような水害は日本だけで起きている訳でなく、世界各地で甚大な被害をもたらしております。

九州地方に大きな被害をもたらした梅雨前線の西端は中国大陸にあり、その中国では中国一大きな大河である長江が氾濫して周辺の住宅地を濁流が飲み込み、被災者は4550人、被害総額1兆8000億円にも上るとも言われております。

コロナは、地球温暖化の元凶であるCO2の排出量を減らすチャンスを与えてくれているとも思います。
世界中が再生可能エネルギー投資を進めていく中、日本がいつまでも石炭火力に固執しないよう願いたいです。

地球温暖化の話はこの辺りにして、今も昔も日本国民にとってマイホームは生涯で最も大きな買い物であり、生活の基盤である訳で、それが数時間の大量の雨により流され、すべてを失うことになるのは、実に居た堪れないことで、その日を境に被災者の人生が大きく変化してしまうことは誰に起こり得る状況になって来ました。
しかも被災された方は、そんなことが起きるとは想像だにしていなかった筈です。

このような背景があって、不動産取引きにおいて水防法に基づき作成されたハザードマップを印刷して対象の物件の凡その場所を示すことが義務付けられたのですが、今までも多くの宅建業者は既に行っていたと思います。
この行為も当然住宅購入者にとって必要な情報になると思いますが、そもそも危険なエリアに建物の建設を抑制するための制限を自治体等は、条令等で設けているのですが、実際にはそんなエリアに開発許可を与えてしまっているのが実情ではないかと思います。

人口減少がこれから進む日本では、住宅、行政施設、学校、病院、商業施設を一定のエリアに集積させていくコンパクトシティ構想を発表している自治体も多くありますが、更にスピード上げて進めていくことが求められるのではないかと思います。

デジタル化の推進もそうですが、国の政策は掛け声だけじゃ意味がありません。
必ず結果に結びつく仕組みを作って確り運用ルールを関係者に守らせるよう管理していって欲しいなと思うばかりです。

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