Author: vicweeve_admin

不動産を売却すると譲渡所得に課税されます。
個人の場合は、保有期間が5年未満の短期譲渡所得、5年以上の長期譲渡所得に分けられ、ざっくりとした税率は、短期譲渡所得は約40%、長期譲渡所得は20%になります。

 

 

 

個人の場合は、税率の大きな違いから長期譲渡所得になるタイミングで売却されるケースが圧倒的に多くなります。

 

 

 

譲渡所得の計算式は、課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

 

 

 

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

 

 

 

譲渡費用は、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
特別控除は、マイホームを売却した際に3000万円まで控除が認められるものが代表的です。

 

 

 

これに対して法人の場合は、短期、長期の税率区別はありませんので保有期間による税率の違いは考える必要はありません。

 

 

 

今回のテーマに挙げた買替特例ですが、保有期間10年が前提条件となり、事業用不動産を売却して別の事業用不動産を買い換えた場合、最大80%の課税繰り延べが認められ、課税される20%部分の税率も大きく軽減されるためメリットも大きく、この特例を使って資産の入れ替えを行う資産家が多いです。

 

 

 

ただ、土地の面積要件があって、買換不動産の土地の面積は300㎡以上、売却した不動産の土地面積の５倍以内という規定があり、簡単には該当する物件を探し出すことができず苦労します。

 

 

 

まあ、あくまでも税の繰り延べですので実際に課税されるタイミングでまた節税手段を考える必要が出てきまし、この制度も時限立法となっているので今後も継続的に使えるものではありません。

 

 

 

税制は、いつも同じルールで課税してくれないので、目先の課税逃れになるだけのこともあるかもしれませんので、きちんとシミュレーションしてから検討することが大事です。

 

 

 

 

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首都圏の感染者増が止まりません。
専門家の中には既に第二波が起こっていると指摘される方もいます。
夏場に暑くなれば落ち着いてくるだろうと思ってましたが、やはりこのウィルスは気温が上がっても関係なく感染していくようです。

 

 

 

この状況の中で、Go toキャンペーンが前倒しで行われることが発表されましたが、何故という疑問を抱く人は少なくないのではないでしょうか？
世紀の愚策にならないよう祈るばかりです。

 

 

 

コロナ禍の影響は住宅市場にも色々と現れ始めています。
近年日本の住宅事情は、より大都市に近いエリアで、多少高くても、多少狭くても利便性の高さを優先させ、新築のマンションの販売戸数増につなげて来ました。

 

 

 

それが、コロナにより在宅勤務を取り入れる企業が増え、通勤する必要もなくなり、在宅で集中してテレワークができる環境を求める人が増えて来ているようです。
その影響もあってか東京都心の新築マンションの売れ行きは5月で前年対比82％減まで落ち込んでおり、販売状況はかなり厳しさが増しています。

 

 

 

特に人気だったタワーマンションの売れ行きが芳しくないようで、昨年の台風による水害により高層階の脆弱さが露になり人気に陰りが見え始めてきたところに、コロナショックで更なる販売不振に拍車がかかって来たようです。

 

 

 

新しい生活様式を実行するため様々な工夫が行われていますが、３密を避ける試みとしてタワーマンションのエレベーターの定員制限でその利便性は完全に失われてしまった感があります。

 

 

 

搭乗人数を元々の定員の1/3程度に抑えるルールを運用しているタワーマンションも多く、便利な筈のタワーマンションでエレベーター待ちに30分もかけざる得ないことが当たり前のようになっているところもあるようです。

 

 

 

その一方で郊外の戸建てが５月あたりから急激に販売戸数を増やしており、その人気は今後も増してきそうな勢いです。
都心の狭いマンションでは満足にテレワークできる場所を確保できないため部屋数の多い郊外の戸建が注目を集め始めているようです。

 

 

 

それも今までの常識だった駅近に拘らず、駅から多少遠くても環境の良い場所、物件の価格が安い場所とリセールバリューより仕事のし易さ、生活のし易さに軸足が移りつつあるようです。

 

 

 

新築だけでなく中古の戸建てを物色する人も徐々に増えて来ているようでもあります。
また、軽井沢や熱海のような別荘地に移住を検討している人もいるように聞いてもおります。

 

 

 

色々と不動産の市場に大きな影響を与え始めているコロナ禍ですが、東京都内の賃貸契約にも変化が出て来ています。
今までは賃貸借契約の大半が 普通賃貸借契約でしたが、ここ最近俄かに定期借家契約が増え始めて来ているようです。

 

 

 

定期借家契約は、期間が定まっており、普通賃貸借契約と違って更新できない契約も多く、家賃も一般的に普通賃貸借契約より高めに設定されることが多いです。
背景にどのようなことがあるのか今一つ推測できませんが、不動産の市場は今後も様々に変化していく可能性があると感じます。

 

 

 

これらのことが、一過性のことなのか、新たな市場変化の前兆なのか、何とも言えませんが、コロナ禍によりコロナ以前に立てられていた市場予測は全くと言っていい程の別物になるかもしれません。
長期間の計画、長期間の建築期間を経て行われる建設計画は計画通りに着手してもいいのか、見直しが必要なのか改めて検討されるものも出て来るのだろうと思います。

 

 

 

予測できないが、予測が難しい中でもWithコロナにおいての変化、アフターコロナにおいての変化を的確に予想できた者は生き残り、大きな成長を遂げることが出来るのかもしれません。

 

 

 

 

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等価交換とは、読んで字のごとく等しい価値のものを交換することです。
これが不動産でも行われております。

 

 

 

デベロッパーがこの方式でを使ってマンションやビルを建設するのが一般的に知られていると思います。
土地所有者がその土地をデベロッパーに提供し、建設されたマンションやビルの区分所有権を土地の価格相当と交換するやり方です。
土地所有者としては、現金の支出もいらないし、融資を受けることなく土地の有効活用ができます。

 

 

 

メリットとしては、

 

 

・前段に述べさせていただきましたが、現金の支出なし、融資不要ということでリスクがないこと
 
・土地の所有権をデベロッパーに譲渡しますので通常譲渡所得税が課税されることになりますが、等価交換方式を使うことで課税を繰り延べできること
 
・土地のまま生存贈与を行うと分筆で価値が減少しますが、区分所有権を分けることで平等に分割可能ですし、賃貸に出すなど有効活用が可能になること
 
・土地所有者が自ら建物を建設する場合の煩わしい業務がノウハウのあるデベロッパーと組むことでほとんど気にしなくて済むこと
 
・区分所有部分を賃貸に出すことで相続税評価を圧縮することができること

 

 

 

デメリットとしては、

 

 

土地の価格査定と交換する区分所有権が本当に見合うものなのかの判断が難しいことが挙げられます。

 

 

 
メリットが大きい等価交換方式ですが、やはり信頼のおけるデベロッパーと組んで行えるかどうかが一番の鍵になると思います。

 

 

 

遊休地をお持ちの方がお知り合いにいらっしゃったら是非こんなやり方もあるよと教えてあげてください。

 

 

 

 

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コロナ禍で日本の行政のデジタル化の遅れが露わになってきました。
昨年、政府においてIT戦略対策本部が立ち上げられ、「世界最先端デジタル国家創造宣言」を高らかに行い、IT戦略を中心とした社会基盤の整備を目指すとのことでした。

 

 

 

ところが今般、雇用調整助成金、定額給付金や持続化給付金の支払をオンライン申請で受付したものの相次ぐシステムの不具合発生で、オンライン申請を取りやめ文書作成の郵送申請に切り替えられてしまいました。
質の低さ、デジタル化の遅れが、様々な行政機関で残念ながら数多く確認された訳です。

 

 

 

学校においても諸外国においては、オンライン授業が学習の遅れを生じさせないレベルで早い段階から当たり前のように行われておりましたが、日本は未だ目途が立たない状況です。
私立学校の一部ではオンライン学習が行われているようですので、行政の仕切りの悪さ、縦割りの弊害の影響を子供たちがまともに受けてしまい、子供の世界でも格差が一段と広がってしまっているようです。

 

 

 

また満を持してリリースされた接触確認アプリも運用開始直後に不具合が確認され、修正に１週間以上かかる見込みだそうです。
台湾、韓国などは数か月前から国民に普及し、一定の効果が挙がっているというのに何ともお粗末としか言えない状況です。
一体何が世界最先端 デジタル国家なんだ、デジタルの分野では後進国と言われても仕方ないんじゃないかと感じている人は多いのではないでしょうか。

 

 

 

一方、スーパーコンピューターのランキングで８年ぶりに「富岳」で日本が世界一に返り咲きました。
想像もつかない演算スピードで断トツの一位でした。
今後喫緊の課題である新型コロナウィルスの創薬の分野での大活躍が期待されております。

 

 

 

しかし、このギャップは何なんでしょうか？

 

 

 

世界一、しかも断トツの能力を有するスーパーコンピューターを開発する国で、国民に対して大至急現金支給を行う必要があるにも関わらず、未だ対象世帯の数％しか支給が完了していない市区町村が全国に結構な数があります。
とにかくスピード重視で取り組んでいくと口では言うものの、時既に遅しと成り兼ねないスピード感です。

 

 

 

官僚主導から政治主導になったはずでしたが、ただ目標宣言を行うだけで遅々として進まないものが多過ぎるし、信じられないような不正行為、不法行為が昭和に戻ったのかと思いたくなるくらい横行しており、また誰も責任を取らない姿勢を見せつけら正直辟易させられます。

 

 

 

これまでの遅れに真摯に向き合い、「世界最先端デジタル国家創造宣言」で謳ったことをこの絶好の機会に是非とも前進させてもらいたいものです。
コロナ禍によって、ビジネスの進め方に平時では気が付かなか無駄が数多く確認できたと思います。
元に戻すのではなく、新たなビジネススタイルを確立するチャンスに今あると感じます。
政府にはこのチャンスを生かしていただき、民間が行う新しいビジネススタイルがいい方向に進んでいくようにバックアップを期待したいところです。

 

 

 

 

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1～４月の全国の地価の動向が国土交通省から「地下LOOKリポート」で発表され現況が明らかになりました。
これによると地価の上昇のスピードが鈍化してます。
地価が下落した調査地点があり、下落地点が出たのは実に６年ぶりのことだそうです。

 

 

 

いかに全国の地価がこれまで上昇続けていたかが改めて分かりますが、今回下落した地点は全国４か所で横浜市元町、福岡市大濠、岐阜県岐阜市、高松市丸亀町の４ヶ所で、いずれも観光業への依存度が高い地区です。

 

 

 

ここ数年全国地価上昇率No.１を続けている沖縄県那覇市県庁前も下落には至らなかったものの横ばいという結果となり、同じく北海道でもインバウンド景気で地価が上昇していた地点が今回の調査で横ばいになりました。
次に発表される5～８月までの地価の動向でどのような結果が出て来るのかかなり心配になって来ます。

 

 

 

経済活動がほぼ制限なく再開されたとは言え、もうコロナ前の状態に戻ることは間違いなくないでしょうし、新しい生活様式、リモートワークを中心とした仕事のやり方、オフィス不要論などにより地価に大きな影響が出ることも予想できます。

 

 

 

またワクチンが開発されるまではインバウンドにも期待もできないでしょうから、ホテルを中心とした観光業の業績悪化が地価に及ぼす影響も甚大になってくると考えるのが自然かと思います。

 

 

 

６月に入って様子見をしていた住宅購入希望者の動きが活発になって来たと最近よく耳に入って来ますが、緊急事態宣言中の３～４月頃と比較して言ってる人が多いと思われ、とても回復してきたと言えるレベルではないと考えてます。

 

 

 

さて、この状況下でどう結果出していくのかは各々の知恵比べですかね。
今だから大手に打ち勝つ何かを見つけて手を打てれば 、チャンスに変えていけるかもしれません。

 

 

 

 

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東京都の5月1日現在の人口が初めて1400万人を超えました。
若年層の就職・進学に伴う転入が人口増加の主な要因のようです。

 

 

 

新型コロナウイルス感染拡大防止のために緊急事態宣言が発出された後も東京都の人口流入は続いていたということで、4月も2万人も増加し東京都の一極集中はますます進んでいる状況です。

 

 

 

一方、外国人については入国制限が継続しているため、人口は大幅に減少しておりますので、人口増加の大半が他の道府県からの転入ということのようです。

 

 

 

さて、今後も東京に人が集まって東京一極集中が更に進んでいくのでしょうか？

 

 

 

実は、ここ数週間の間に都心の築浅のマンションの部屋を売却して地方に転居を考えているという人とお話しすることが何回かございました。
そのうちのある方は、今年１月に完成した中央区のマンションを新築で億単位の価格で購入したという方ですが、オフィスがテレワーク中心になってきて、今後も継続するようなので、出社する必要が無いのであれば郊外に転居しようかと考えているとのことでした。

 

 

 

他の方々も同じような動機でマンションの売却を考えていらっしゃるようでした。

 

 

 

業者仲間からの情報でも、このような方が 増えているようで、その影響で地方の戸建ての売物件への問い合わせが増えて来ているとのことです。
この人たちが本当にすぐに行動に移すかどうか何とも言えませんが、そういう流れは間違いなく出て来ていると思われます。

 

 

 

オフィススペースの縮小を検討している企業も増えて来ており、在宅勤務が常態化して通勤する必要がないのであれば、企業側としては都心に広いスペースを確保する必要はなくなりますし、従業員の方もそれなら環境の良い場所に移り住みたいと考えるのも自然かもしれませんね。
今後このような流れが加速するようなことになれば、東京一極集中は解消され、地方の人口増加のきっかけになるかもしれません。

 

 

 

地方公共団体には最大のチャンス到来となるかもしれないので、子育て環境をしっかり整備できれば、多くの子育て世帯を誘致することができるようになるかもしれません。
そうなったら、保育園の待機児童問題は解消されますね。

 

 

 

フィリピンでも新型コロナウイルス感染拡大阻止のため外出禁止令が２か月間続いたのですが、このことでベビーブームを引き起こすきっかけになるかもしれないと報道されてました。
ただでさえ人口増加のペースが急な国なのですが、更にベビーブームが起こったら日本の人口を抜き去る日も遠くないかもしれません。

 

 

 

日本も地方へ転居する人が増え、在宅勤務で子育てすることが一般的になり、その結果ベビーブームが起こることに期待してもいいかもしれません。
それで、少子化に歯止めをかけることができたら最高ですね。

 

 

 

コロナウイルスによって今まで色々な国の機関や民間のシンクタンクが予想してきた将来シナリオが大幅に変わってくるかもしれません。
この危機的状況が、生活様式、働き方だけでなく、国のある方さえ変えていくこともあるかもしれません。
いい方向に想定外が起こってもらいたいものです。

 

 

 

 

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新型コロナウィルスによって生まれた新しい生活スタイル。

 

 

ソーシャルディスタンスを意識しながら、人付き合いを行う、リモートでも対面時と変わらず違和感なくコミュニケーションが取れるように慣れる、努力することが求められます。

 

 

もうコロナ前の状態には戻ることはできないと思った方がいいかもしれません。

 

 

ただ、悲観的にこれらのことを考えると、将来に何も期待できず絶望的になったりする人も出てきてしまいますので、ポジティブに変化に対応することを心掛けることが大事だと思います。

 

 

正にダーウィンの進化論ですね。

 

 

 

 

コロナは、働き方もまた変えることになるでしょう。

 

 

人との接触を極力減らし、モニターを通してのコミュニケーションを当たり前にしていかなければならなくなると思います。

 

 

子供の頃に見ていた未来を描いたアニメの世界そのものですね。

 

 

 

 

これから何年か先にこの世から無くなる仕事も出てくるでしょう。

 

 

テクノロジーの進化によって今までも多くの仕事、業種がこの世の中から消えていきました。

 

 

デコンストラクションと呼ばれるものです。

 

 

 

 

新しいビジネスモデルを生み出すことができないと生き残れない業種、職業もあるでしょう。

 

 

逆発想で言えば、ビジネスモデルを変える最大のチャンスが来たという言い方もできます。

 

 

 

 

2014年にイギリスのオックスフォード大学がAIの進化によって無くなる職業というものを発表したことがあります。

 

 

それが以下の職業です。

 

 

 

 

皆様の今の仕事はありますでしょうか？

 

 

私の不動産のブローカーは見事にリストアップされます。

 

 

もう既に無くなりつつある職業も確認できます。

 

 

新しい生活スタイルにおいて今のご自身の仕事をどう進化させ、成長させていけるかとても難しい問題に直面することになりまし、何も手を打たないとより早く無くなってしまうかもしれません。

 

 

 

 

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東京カンテイから4月のマンションの売出価格の発表がありましたが、それによると首都圏の売出価額は前月比1.3%安となり、2ヶ月連続で価額が安くなりました。

 

 

ただ、都心6区に限ってみますと0.8%高、東京23区では1.1%高となり、東京とそれ以外の地区での2極化が更に進んでいるよう見えます。

 

 

不動産の価格の推移についてはタイムリーに反映されるものでないので、数ヶ月経って振り返ってみた時に果たしてこの状態が続いているかどうか何とも言えないところですし、前段の価額は、売出価額であることから、最終的な売却価額はもしかしたらもっと安くなっていたということが後で判明することになるかもしれません。

 

 

 

 

ここ1ヶ月、不動産投資を行いたいと申し出てこられる方が急に増えてきたなと感じてます。

 

 

恐らくこれから不動産の価額が下がって行くだろうと先読みして、史上最低金利の今、チャンス到来とばかり意欲を高めている人が多くいるのだろうと思います。

 

 

将来的には、国債を増発している訳ですから金利が上がってくると考えておくことが自然だと思いますので、理に叶っているのかもしれません。

 

 

 

 

今後、金融機関の融資のスタンスがこのコロナ禍で変化が表れてくれば確かにチャンスかもしれませんが、現状はやりたくても易々融資してくれませんので都合よく不動産投資を始めることは難しい状況であることは変わりません。

 

 

株についても日銀がETFを買い増して株価を下支えしていることもあり、投資経験のない個人が今がチャンスと証券口座の開設を行っているために、新設口座数が急激に増えているようです。

 

 

さてこれが吉と出るか、凶と出るか、直ぐには答えは出ませんが、一攫千金を狙って投資して成功できる人は一握り、ブームに乗り遅れてはならないと風吹けば桶屋が儲かる的に投資する人の確率はどうなんでしょう？

 

 

過去に大きく景気が悪化した時のことを振り返ってみると、実のところかなり厳しいだろうと思わざるを得ません。

 

 

2000万円年金不足問題から将来への不安を感じている若い人が多いので、何かしなくちゃいけないと考えることはとても大事なことだと思います。

 

 

 

 

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緊急事態宣言が発出されて以降、多くの企業が社員を在宅勤務にし、仕事のやり方もリモートワークに変えて来ました。

 

 

ただ、業種や会社の規模によっては、在宅勤務をさせたくてもできない会社も少なくないと思います。

 

 

テレワークもそれなりのIT環境が整っていないと完全に実施することもできません。

 

 

在宅でテレワークするには最低限パソコンが必要で、マイク、カメラが付属されているというのが最低条件ですが、パソコンにその機能がついていないと外付けする必要があります。

 

 

アマゾンでテレビ会議用のカメラを購入しようと思ったら、在庫切れのものも結構あって急遽テレワーク用に買い揃えようとしてる人が多いのがよくわかります。

 

 

また一家に一台しかパソコンがないとなれば、オンライン学習を行う子供との取り合い、夫婦ともに在宅勤務だと尚更です。

 

 

また家の中に集中して仕事ができるスペースが必要になります。

 

 

子供やペットにじゃれつかれながら仕事をしている光景をテレビで見たことがありますが、これではまともな仕事はできません。

 

 

ですが、会社が在宅勤務の環境をしっかり整えてくれれば、出勤して仕事をさせるより通時間時間がなくなるので、生産性・効率も向上していくと考えている経営者も多くなっているようです。

 

 

そして、いざやってみたら予想していた以上に仕事が回り、特にボトルネックになるようなこともなく、出勤して仕事している時と業務の質も効率も変わらないか、あるいはそれ以上の成果を挙げている社員も多いようです。

 

 

これならこのまま在宅勤務を継続していこうと決めた会社も出て来ております。

 

 

有名なところでは、ドワンゴやGMOの名前が挙がっておりますが、IT企業を中心にこの動きは加速していくと予想されます。

 

 

こうなるとオフィス不要論なるものが言われるようになってくる訳です。

 

 

新進のIT企業は東京の中心の一等地のビルにオフィスを構えている会社も多く、社員数がどんどん増えているので、増床、移転を繰り返しております。

 

 

現在オフィスの空室率は空前の0.6%という低い水準となっており、空室はほとんどない状態で、今後も新築されるビルの入居も多くのところで既に決まっている状況です。

 

 

ところがオフィスがもう必要ないということになるとどうなっていくのでしょうか？

 

 

それが既にREITの指数に現れて来ております。

 

 

以下のグラフはREITの東証指数と日経平均の推移ですが、日経平均は３月にコロナの影響で大きく値を下げたものの、日経平均は４月に入ってかなり戻してきているのがお分かりいただけると思います。

 

 

 

 

これに対してREITの指数が追い付いていない状況です。

 

 

これはREITに組み込まれているオフィスビルの解約が相次ぎ、賃料が入って来なくなることを見越しての動きかと思います。
この指標を見る時、REITに日銀が買取枠を倍にして下支えしていることも見逃せないところです。

 

 

ただ、オフィスの賃貸契約は解約するには６か月前通知が一般的ですので、リアルに賃料収入がなくなっていくのはそれ以降のことになります。

 

 

オフィスの家賃相場は空室率と反比例しますので、解約が相次ぎ空室率が上がってくると家賃は下がり始め、家賃が下がれば投資利回りの低下に
つがりますので、売却価格の下落を招くことになるかもしれません。

 

 

在宅勤務をどのくらいの会社が本格的に導入するのか、それによってオフィス契約が解約されるのか、増床計画・移転計画が白紙に戻されてしまうのかを今後より注視していきたいと思います。

 

 

 

 

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