Author: vicweeve_admin

皆様

 

 

 

お世話になります。

 

 

 

連休は有意義に過ごされましたでしょうか？
年末に連休って迷惑なケースも少なくないかもしれませんね。

 

 

その年末に近づいて来て、世界中きな臭い状況になって来た感じがします。
世界的に株価の下落が止まらず、週末の日経平均の終値は20,166円と一時2万円を割り込みそうな場面もありました。
夜間取引、シカゴの先物では既に2万円を割り込んでしまったようで、今日からのマーケットがどう動いていくのか心配な状況になって来ました。

 

 

日経平均より下落率が大きいのが、マザーズ、ジャスダックで、マザーズ は2年10ヶ月ぶりの安値で年初来の下落率が34%、日経平均を11%も下回る状況となってます。
ジャスダック も1年7ヶ月ぶりの安値を記録しました。

 

 

日経平均は、日銀のETF大量購入が継続されていることでこれでも下支えされていると考えた方が良いのかもしれません。
実態は目にしている価格よりもっと深刻なのかもしれません。

 

 

NYダウも4営業日連続して下落し今年の最安値を更新中で、リーマンショックから10年の節目の年の最後の最期に何も起こらなければいいのにと願うばかりです。

 

 

米 PIMCO(債券運用会社)が、 2019世界経済同時減速が始まると予測しております。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-12-13/PJOOWT6JTSE801

 

 

 

 

今回のテーマは、2019年度国家予算と厚生労働省が発表した人口動態についてです。

 

 

 

 

21日、2019年度の国家予算案が閣議決定し、史上初めて100兆円の大台に乗ることが明らかになりました。
来年10月に予定されている消費税対策関連で2兆円を投じるということで膨れ上がった予算ですが、小手先に思える消費腰折れ対策を見ると、実際何のために消費税を上げるのかよく分からなくなって来ました。

 

 

特に軽減税率の仕組みが複雑過ぎて、誰のために、どこを向いての対策なのか疑問を感じざるを得ません。
あまりに複雑にしたことで、逆に簡単に不正を行うことが可能になると野党からも指摘を受けており、来年の10月までに法整備やら小売店の対応が間に合うのか、はなはだ怪しくなって来ていると言わざるを得ず、再度延期なんて事態も予想できなくもないのではと個人的には思ってます。

 

 

財政規律が国内外から声高に求められて来ておりますが、完全に逆行する形で国民一人当たりの借金は毎年どんどん膨れ上がってきます。
2019年は、赤ちゃんからおじいちゃん、おばちゃんまで全員が一人当たり900万円を超える国の借金を背負うことになります。
日本は、対GDPで240％以上の政府総債務残高にありまして、180％余りのギリシャを抑えて世界で断トツの一位を突っ走しています。
日銀の貸借対照表が資産で溢れ返って来ている日本の目指すところは一体どこなんでしょう？

 

 

厚生労働省から人口動態計が発表されました。

 

 

2018年出生数、92万1千人、死亡者数136万人9千人と自然減44万人8千人となってます。
確実に人口が減少が進み、1憶人割れに向かっているのが改めて確認できます。

 

 

前回のブログに単身者が増加しているとお伝えしましたが、若い人たちの恋人のいない率が高まり、生涯未婚の人数が増え、社会保障をはじめ将来に不安を抱く若い層が年金保険料を払わなくなるというスパイラルが単身者の増加を助長しているようです。

 

 

借金だらけの日本において、いわゆる生産人口が減り、将来の働き手を外国人に依存せざるを得なくなる状況が加速度的に進行し、間違いなく日本の国力は失われていく事になるんでしょう。

 

 

弊社で扱い始めたフィリピンについては、まったく真逆の状況にありまして、人口がどんどん増えており数年後に日本の人口を上回ることが確実でその上平均年齢23歳という若い国ですので、戦後の日本の高度成長期のように国力は今後ますます増強されてくる筈です。

 

 

治安が悪いイメージがつきまとっておりましたが、今では諸外国の中で安定している評価されておりますし、かつてのごみ山のような光景もほとんど見られなくなり外国資本も次々入り込んで来て、GDPの成長率は7％を優に超えてます。
今後の投資先として、フィリピンはますます注目される存在になっていくと考えてます。

 

 

一方の日本ですが、人口動態の影響をもろに受け、不動産価格が2極化、3極化していくことは間違いないと思います。
ですので、投資先を間違えないようにしなくてはなりません。
今現在、人口が一時的に流入しているから、新築戸数が増えているからと、投資先として最適だなんて考えているとミスジャッジしてしまうかもしれません。
今後、立地適正化計画によるスマートシティ構想が現実化してきますので、将来の計画を見定め、将来のポテンシャルを掴んで矮小的にピンポイントに投資することが必要になるかもしれません。

 

 

 

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株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
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12月7日～13日までの1週間にわたって沖縄の視察に行ってまいりました。
その間、色々な場所に行って、様々な人とお会いすることができ大変有意義な時間を過ごさせていただきました。

 

 

既に開発された地域だけでなく、観光地としてのポテンシャルの高い地域もあちらこちらで確認することができました。
その中でもとても印象深く頭に残っている場所は、本部町のアイスクリームカフェです。

 

 

道路から入口が分からない程草木が生い茂っている小径を入っていくと眼前に絶景の海原が飛び込んで来ます。
その傍らにそびえ立つ建物がアイスクリームカフェ。
その建物のユニークなことと言ったら表現のしようが無いような佇まいで、見ているだけで引き込まれていくような魅力を感じます。

 

 

このアイスクリームカフェの社長とこの後3時間半もお喋りすることになるのですが、何とこの建物は社長の手作りと聞いて驚き桃の木山椒の木でした。

 

 

台風24号の被害を受け、庭の草木が荒れてしまっておりましたが、とにかく見応えのある建物、場所でした。
今後沖縄に行く時は必ず立ち寄ることに決めました。

 

 

もし皆さんも沖縄に行かれる方がいらっしゃったら、ご紹介させていただきますのでお声掛けください。

 

 

 

 

今回のテーマは、単身者増加にともなう“不動産マーケットの将来展望”です。

 

 

 

 

以前のIZUMAI通信の中で2035年ごろに生涯未婚率*¹が男性で30％、女性で20％にもなると予想されており、更に現時点で恋人のいない率*²が男性で70％、女性で60％にもなっていると書かせていただきました。
このデータは、セミナーの中でも必ず触れさせていただいております。

 

*¹50歳までに一度も結婚しない人の占率
:*²18歳から34歳までの男女にアンケート調査を行った結果
いずれも調査したのは、国立社会保障・人口問題社研究所の調査、予測によるものです。

 

 

内閣府が20～59歳の単身者に結婚する意志について調べたところ「将来結婚するつもりはない」と回答した39歳までの男女はなんと全体に対して23.5％にも及び、40代になると39.4％とほぼ結婚を諦めてしまっている人たちが4割もいることが分かりました。

 

 

結婚したくない理由は、39歳以下の未婚の男女では「自分の時間を失いたくない」が44.6%と最も多く、次いで「異性とうまく付き合えない・恋愛がめんどう」が43.7%、「適当な相手がいない」が40.1%、「経済的な制約が増える」が37.7%となっています。

 

 

大変深刻なデータであることは間違いありません。
この結果を見る限り、一段と少子化が進み、人口減少が加速していくと考えていいのかと思います。
だから移民政策なのか？　ですが、日本の国力を維持していくには無視できない結果だと思います。

 

 

一方、単身者は若年層だけの問題でなく、高齢者も今後単身者の占める割合が増えてくると言われてます。
どのくらい増えるかというと、2015年当時で男192万人で高齢人口に占める割合13.3％、女は400万人、割合21.1％となっております。
これが、2035年には、男16.3％、女23.4％まで拡大すると見られております。

 

 

2015年の国勢調査によると単身世帯は1,840万世帯にもなり世帯全体の35％になりました。
ですので、弊社では不動産投資の投資先として需要の高いワンルームマンションをお薦めすることが少なくないのですが、このワンルームを借りる層の若者が不動産投資を行う動機を強く持っていたりします。
しかも結構な数がいる訳です。
ちょっと順序が違うのではないかということで、この層にはまず自宅を持つことをお薦めしております。

 

 

 

単身の方に何歳で自宅マンションを購入したか？のアンケート結果です。(調査：スタイルアクト株式会社)
25～29歳　18％
30～34歳　21％
35～39歳　23％
40～44歳　18％
45～49歳　10％
50～54歳　6％

 

 

この結果を見ると30代が44％と半数近いの分かります。
また20代も18％と意外と少なくないのがお分かりただけると思います。

 

 

来年消費税が10％になるタイミングで住宅ローン控除も期間延長されることが2019年の税制改正大綱に織り込れましたので、消費税増税後も自宅を持つことの抵抗感が薄らぐこともあり、今後強く薦めていこうと考えております。
そのための施策も今後取りまとめて実行していきます。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。
今年最後のセミナーです。

 

12月27日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

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皆様

 

 

お世話になります。

 

 

 

だんだん冬の匂い、香りを感じるようになりました。
朝もだいぶ冷え込んできていてマフラーをまく方やジャケットを羽織る方を多く見かけるようになり本格的な冬到来というところでしょうか。

 

 

体調管理には十分に気をつけてください。

こちらは少人数でやっておりますので一人欠けると大ダメージですので、お酒も控えしっかりと管理していこうと思います！

 

 

 

 

さて今回のテーマは『住宅ローン減税（控除）期間延長』です。

 

 

 

 

現在、政府・自民党は消費増税後の景気対策として「住宅ローン減税」を受けられる期間を3年間延ばす方向で最終調整しているとのことです。

 

 

住宅ローン減税とは住宅を新たに建てたり、リフォームしたりした場合に、ローン残高に応じて最大で年間４０万円の減税が１０年間受けられる制度です。

 

 

 

 

政府税制改正案

 

〇住宅ローン減税が受けられる期間を現行の10年から13年へ延長

 

〇11年目から13年目の控除額は、建物価格の2％相当額

 

 

 

 

来年から始まる消費増税分の負担をなくすことで増税後の住宅市場の冷え込みを防ぐ考えで、政府与党は制度の詳細を今週とりまとめる税制改正大綱に盛り込む方針だそうです。

 

 

これによりオリンピック後の不動産市場の冷え込みが懸念される中、不動産の活気は維持され、とても暖かい状況が予想されることは容易に想像ができますし、投資用物件に関しても購買需要が上がって不動産価値が下がりにくくなるという観点から言えば、プラスの材料になるのではないでしょうか。

 

 

また日本政府事態も不動産自体の価値が下がることによるダメージは計り知れないということ。

 

 

なんとか持ちこたえるための手段を取ってきたのかなというところです。

 

 

 

 

このように11年目からも控除がうけられるようになります。

 

 

これから住宅購入などを検討されている方にとってはとてもよい方向に向かっていると思います。
我々もそのお手伝いをさせていただければ光栄です。

 

 

税金に関して余談ですが、個人的には住宅もそうですが古い車の自動車税なども控除、あるいは減税してほしいなというところです。
13年超えた車にはペナルティのように自動車税が15％加算されます。
昔の車好きの私としてはいくらエコな時代で排ガスが悪になっているとは言え、昔の車を破棄するのにどれだけの廃棄物と無駄が出るのかを環境問題も含め考えて改善してほしいですね。

 

 

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年内最後のセミナーを開催致します。

 

 

2018年12月27日（木）19：00～20：30　日本橋公会堂　第2洋室

 

ビギナーから中級者向けです。

 

皆様のご来場心よりお待ち申し上げております。

 

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皆様

 

 

お世話になります。

 

 

 

今年も残すところ1ヶ月切りました。
何だか忙しなく感じますし、何故か焦りも感じ始めまております。
何とか良い感じで今年を締めくくりたいと思いますので、残り期間性根を据えて取り組んでいきたいと思います。

 

 

この時期になると流行語大賞の行方が話題にのぼりますが、今日発表されるそうです。
例年世相を反映した言葉がその年の流行語大賞になりますので、今年がどんな年だったのか流行語大賞を見ることである程度今年一年間を振り返ることができます。

 

 

ところで昨年の流行語大賞覚えてますか？

 

 

『忖度』と『インスタ映え』でした。

 

 

今年ノミネートされている言葉を見ると、スポーツ系か事件系が目立ちますね。
スポーツ系では、ピョンチャンオリンピックのカーリング日本代表チームの『そーだね』『もぐもぐタイム』
あるいは甲子園を沸かした『金足農旋風』
事件系では、『あおり運転』『悪質タックル』とかがノミネートされてます。

 

 

これから大逆転の言葉が生まれる可能性は無いですが、およそ10年毎に繰り返されている金融危機も2008年のリーマンショックから今年が10年目ということで、そろそろ何かが起きるかもしれないと連想させられる出来事が世界中で燻っているように感じます。

 

 

何事も起こらずに新しい年を迎えたいものです。

 

 

 

 

今回のテーマは、日本の中古住宅についてです。

 

 

 

 

日本では毎年売買される中古住宅のシェアが他の先進国に比較すると極めて低いと言われて久しいです。
つまり日本で売買される住宅の多くが新築だということです。

 

 

ちなみに、英国は88％、米国は83％と大半が中古住宅です。
フランスも68％。
では日本はと言うと、何とたったの15％、85％が新築です。

 

 

日本では2008年をピークに人口が減少し始めておりますし、世帯数も単身者の増加で一時期増加し続けますが、2023年以降減少していくと予想されてます。
なのに毎年90万戸を超える新築住宅が着工されています。
これでは空家が増えるのも無理ないと言えますよね。

 

 

これは、日本の土地神話のようなものが影響していると考えられてます。
米国では、土地と建物の評価割合は、土地20：80建物。
つまり米国では、住宅という不動産は土地と建物が一体となっているものを指していると考えられています。
これに対して日本では、この割合が逆転して土地80：20建物というのが一般的です。
つまり、土地と建物は別不動産という考え方が定着しているのです。

 

 

ですから古くなって法定耐用年数を過ぎた建物はほとんど無価値となって売買対象でなくなる訳です。
そのような古い建物が建っている不動産は、建物を壊して更地にすることで初めて価値が出てきます。
❝もったいない❞(ＭＯＴＴＡＩＮＡＩ)は、今や世界共通語になっており、世界中に浸透しキャンペーンが行われている程なのに住宅だけは例外になってしまっているようです。

 

 

そこで、国はもっと中古住宅の評価を見える化して中古住宅の売買を活発化させていこうと、今年4月からインスペクション(建物状況調査)のあっせんを仲介業者に義務付けました。
ただ、今のところ効果が上がっているとは言えない現状となってます。

 

 

仲介業者は、媒介契約を締結する際にインスペクション(建物状況調査)を専門業者に依頼しますか？と国土交通省の作成したチラシを見せながら確認するだけで、当然のことながら費用負担が出て来ることから買主も売主も必要なしと回答するケースが大半となり、ほとんど活用されていないのが実態です。
＊国土交通省が作成している建物状況調査のチラシです。

 

 

 

このような小手先の法改正では、中古住宅の流通にあまり効果が期待できないのが実態で、もっと根本的に中古住宅の売買が活発になるような抜本的な対策を実施することが必要だと思います。

 

 

都内のマンションについてだけは、新築マンションの平均価格が7000万円近くになってしまっており、一般のサラーマン層には手が届かない存在になってしまっております。
その結果、中古マンションの売買件数が急速に伸びて来ており、新築マンションの売買件数を上回る状況が出て来ました。
前回書かせていただいたように築40年以上の老朽マンションが今後どんどん増えてき来ますので、立地が良ければフルイノベーションした中古マンションの販売件数が増えて来るのではないかと思います。

 

 

今後日本においても中古住宅が米国や英国並みに住宅取引全体の80％以上占めるようになれば空家が今のように加速度的に増えて来ることもある程度抑制することができるかもしれません。

 

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

突然ですが、現在の弊社最大の課題は集客です。
弊社だけでなく、どこの会社も頭を悩ませている課題かと思います。
集客の手段として、SNSの活用、ブログ、アフィリエト、リスティング、メルマガ、チラシ、Fax DM･････
様々な話を色んな人から、色んな場所で聞く機会を作ってますし、実際にいくつかトライしてます。
なかなか期待している結果が和えられておりません。

 

 

万能のものはないし、一時期結果が出ていたとしても直ぐに褪せてしまい、ばったり反響がなくなるといったことが当たり前のようです。
集客の方法を教えているコンサルタントが集客できていないなんてことも珍しくないようですし、果たして何をどうやって行けばいいのでしょうか？

 

 

弊社の場合は、まず認知度、ブランドを上げることが先決なのでしょうか？
もがきながら複合的に色々と取り混ぜながら取り組んでいきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、老朽マンションについてです。

 

 

 

 

一般的に老朽マンションというと築40年以上を指します。
全国に築40年以上のマンションは、14万棟あると言われておりまして、戸数だと185万戸で2037年には352万戸に増えると予想されてます。

 

 

当然老朽化していくと建て替えという話が必ず浮上してくる訳ですが、色々な問題が出て来てなかなか簡単には建て替えできないようです。
2017年時点で建て替え工事が行われた件数は、全国で僅か232件しかありません。
何故、建て替えが進まないのかというと所有者の合意が取れない点がまず挙げられます。
建て替えの合意は全所有者の４／５以上の合意が必要になります。

 

 

ただでさえハードルが高い上に、老朽マンションの所有者も一緒に高齢化している点が更に大きな問題点なのです。

 

 

高齢化で何が問題なのかというと、建て替えてもその後長く住める訳でもないしと考える高齢者も少なく無く、また建て替えに必要になる費用を捻出できないことも原因の一つになっています。
実際に建て替え工事が行われた232件の所有者の平均負担額は約1,100万円だったそうです。
確かに高齢者にとってこの金額は大きな負担となりますよね。
加えて言うなら、所有者に同意を求めてみると結構な人数が入院していたり等で回答をもらえないケースもあるようです。

 

 

他方、建物に問題がある場合もケースとしては少なくありません。
例えば、建築された時は法律に適合していたものの、その後の法改正で既存不適格マンションの指定を受け、容積率が削られてしまって等価交換ができなくなることも珍しくないようです。

 

 

しかしながら放置しておいていいのかというと良い訳ないのは言うまでもなく、老朽マンションは1981年5月の建築基準法改正前に建てられたいわゆる旧耐震構造のマンションに該当しますので耐震診断、耐震補強が求められます。
もし旧耐震構造のマンションを購入される際は、必ず耐震診断結果を確認しなければなりません。
阪神大震災の時に甚大な損傷を受けた大型建物は、旧耐震構造の建物に集中していたことは忘れてはいけないのです。
現在旧耐震構造の大型建物は全国に1万棟あり、そのうち858棟は倒壊の危険性ありと診断されております。

 

 

今後老朽マンションは増え続けていきますので、放置するとマンション内が空家だらけになって、修繕工事も行われなくなり朽ちていくマンションが全国至る所に見られるようになるかもしれません。
昨日の日経新聞の記事にも人口減少地区において老朽橋の廃橋が増えて来ているとありました。

 

 

不動産に関しては、空家、所有者不明土地、そしてこの老朽マンション、老朽商業ビル等、待ったなしの対策が求められる時代が今正にそこまで迫って来ています。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
12月 6日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
12月27日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

昨今の不動産投資の環境の変化のお蔭で、弊社においては不動産の中でも様々なジャンルに挑戦する羽目になってます。
海外の不動産、今回はフィリピンの不動産を扱える資格を取得しました。
また、詳しくは後日ご案内させていただきますが、今フィリピンは急成長中で不動産投資の対象としても大変魅力的な国です。

 

 

出だしから羽目と書きましたが、決してグチでなく、その方向に導かれているんだとかなりポジティブに考えています。

 

 

先日、ある異業種交流会のプレゼンで「信じれば願いは叶う　Bleaving　is Seeing」というテーマで話をさせていただきました。
人間の脳は、脳幹、大脳辺縁系、大脳新皮質と誰でも3層構造になっており、約200億個の神経細胞の塊で出来上がっています。

 

 

つまり　ハードウエアは誰でも同じということです。
なのに性能に違い生じてくるのは何故なんでしょうか？
生い立ち、教育環境？、関わる人間の層？はたまた政治・経済の問題？

 

 

ハードウエアが同じならパソコン的に考えるとソフトウエアの問題と言えるかもしれません。
脳の中で、ソフトウエアがインストールされている場所は、大脳辺縁系の中の扁桃核というアーモンド粒くらいの小さな細胞ではないかと考えられます。
考えられているというのは、この現代になっても解明できていないようです。
この中にインストールされているソフトが性能に問題があれば書き換える必要があります。
では、書き換えるためにどうしたらいいのでしょう？

 

 

夢を持つこと！
人に感謝すること！

 

 

将来に向けて夢を追いかけ、今後も皆様に感謝しつつ取り組んでいきます！

 

 

 

 

今回のテーマは、“終身建物賃貸借事業”　です。

 

 

 

 

今後、高齢化がどんどん進み、団塊世代が後期高齢者の仲間入りする2025年には4人に1人が後期高齢者の時代になります。
65歳以上となりますと3人に1人、どこを見渡しても高齢者という超高齢者社会がそこまで迫って来てます。
そして、高齢者の問題は様々ありますが、とりわけ住宅は大きな問題のひとつです。

 

 

特に賃貸住宅です。
大家さんも高齢者を入居させてしまうとそこで亡くなる可能性が高いので、入居拒否したり、契約更新を拒んだりといったことをされる大家さんも少ないと聞いてます。
今後、更に増えていくことが予想されております。
これでは、高齢者は安心して住み続けることができません。

 

 

そこで今回のテーマであります“終身建物賃貸借事業”という制度が生まれた訳です。

 

 

この制度は、高齢の夫婦、あるいは単身者が、最後まで住み続けることができる制度、つまり亡くなるまで居られる“終の棲家”として部屋を賃貸できる制度です。
条件としては、入居者が60歳以上であることやバリアフリーの造作になっていることとかいくつか決められていますが、この制度の利用数がなかなか増えていかないため、利用促進するための緩和が検討されて始めております。

 

 

この制度の入居者のメリットとしては、何と言っても途中で退去を求められることなく亡くなるまで住み続けられることです。
亡くなった高齢者と同居していた配偶者もそれ以降住み続けることが可能であること等が挙げられます。

 

 

一方、大家さんのメリットは何かというと、借家契約の長期化、つまり空室にならずに長期間安定的に賃料が入ってくることが一番のメリットかと思います。
また、今後高齢者が増えていく中で、他の賃貸物件と差別化でき入居者募集が容易にできる点も挙げることができます。

 

 

通常入居者が亡くなると賃貸借契約は相続人に引き継がれますが、相続人を簡単に見つけられないケースが様々な理由でこれから増えてくることが予想され、万が一そういう状況が起きてしまうと空室状態が長く続いてしまい、賃料収入が途絶えてしまうことになります。
ただ、この制度を利用することで、賃借人が亡くなった時点で賃貸借契約は終了しますので、空室になるリスクは最小限に抑えることができます。

 

 

双方にメリットのある制度ですが、2001年に始まってから今までの実績はわずか9,733件に留まっており、この制度の利用促進のためにはもっと国も各地方公共団体も宣伝して周知を図る必要があると思われます。

 

 

またこの制度の利用を促進するための損害保険の商品もラインナップが増えて来てます。
かつては、少額短期保険業者しか扱っていなかった孤独死保険も今では大手も参入し、保障内容も充実して来ております。
亡くなった後の遺品整理、リフォーム費用保障はもとより、孤独死が発生した部屋は入居が敬遠されたり、家賃引き下げを要求されたりするケースも出てくるため、こういったケースに対応して保険金を支払う内容になってます。

 

更に、事故があった部屋だけでなく、上下左右の部屋の家賃保証を行う保険も作られております。

 

 

今後の高齢者の増加のスピードを考えれば、大家さんとしても避けて通れない問題かと思われますので、高齢者の入居を拒んでいるだけでなく、積極的に“終身建物賃貸借事業”制度を活用して安定経営を目指していくことが賢明な選択になってくるだろうと思います。

 

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お世話になります。

 

 

 

 

昨日、森の長城プロジェクトというボランティア活動に参加して来ました。
このプロジェクトは、細川元総理が発起人になり数多くの財界、学界の有識者をメンバーに抱え、私の出身大学の先輩たちを中心に組織運営されております。

プロジェクトについて

 

 

どのような取り組みをしているのかというと、東日本大震災の津波によって東北地方の沿岸部の防災林はことごとくなぎ倒されてしまいました。
この沿岸部一帯にに深く根を張っていた樹木は防災の役目を何百年にわたって果たしてきました。
その大事な林がほとんど失われしまった訳です。

 

当プロジェクトは、その防災林(鎮守の森)を甦らそうと動き出したものです。

 

皆様もこの取り組みにご賛同いただけましたら、是非ご参加いただければ幸いでございます。

 

 

 

マイベストプロ(朝日新聞がスポンサーである専門家サイト)に私が掲載されました。
今後、このサイトからも色々と発信していきたいと考えておりますし、来春には朝日新聞主催の大型セミナーも予定されております。
是非、覗いてみてください。

 

 

 

 

今回のテーマは、REITです。

 

 

 

 

不動産投資は、不動産そのものに投資しますが、REITは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)のことで、投資する個人、法人が不動産の所有者になる訳ではありません。
簡単に言うと、REITは不動産投資を行う会社に投資するものだと言えます。

 

 

仕組みとしては、REITを組成する会社が多くの投資家から集めた資金で商業施設、オフィスビル、マンション等を購入して、そこから得られる売却益、賃料収入を投資家に分配するものです。
もともとの発祥はアメリカでして、その商品と区別する意味で日本で導入されたREITをJ-REITと呼んでいます。

 

 

では、その実績はどうなのか、投資するメリットはあるのか、を見ていきたいと思います。
REITが投資する不動産は、大変バリエーションに富んできておりまして、ホテルや物流施設といった不動産も組み入れられてきておりますので分配利回りも投資法人によってかなりの差が出てきております。
上位の投資法人では6％を超える分配利回りを記録しているものもあり、平均で見ると4.07%、一番低い分配利回りの投資法人でも3.15％となってます。
ここ5年間でも平均3~4％のレンジで推移してきてます。

 

 

5年前というとアベノミクスが始まった年、黒田さんが日銀の総裁に就いた年でもあります。
つまり日銀が大量のREITを購入し始めた年でもあります。
ある意味、REITの価格、突き詰めれば不動産価格も日銀が下支えしていているとも言えなくもないかもしれません。
*現在、日銀の保有するREIT 5,000億円程度ですので、ETFほどの規模には膨れてません。

 

 

REITの分配率と東京都心の実物不動産投資の利回りを比較すると、実物不動産は価格の高騰により表面利回りで5％を取るのも難しくなってきておりますので、REITの方がリターンを期待できるような感じも受けなくもありません。
では、実物に投資するよりREITの方がリターンを期待できるのかという点を見ていきたいと思います。

 

 

まず考えたいのは、不動産投資の大きなメリットは他人資本で投資できるという点です。
つまり金融機関から融資を受け、投資商品を購入できるのは唯一不動産投資のみの特典だと思います。
俗にレバレッジを効かせることができるというものです。
これに対して、REITは自己資金で投資するしか手段はありませんので、自己資金の手出しなく大きな金額を投資することはできません。

 

 

またREITは、現物の不動産と違って流動性が高いことも特徴のひとつです。
ただ、流動性が高いがゆえ、株式市場やら各国の金融政策の影響を強く受け易く、価格は不動産の実物に比べると騰落が大きくなります。
この辺りは、注意が必要になります。

 

 

あとは税金面ですが、これも唯一不動産所得にだけ認められている損益通算(他の所得との合算)による節税効果がREITにあるのかというと、REITはあくまでも受益証券ですので、ございません。
REITの配当所得は、申告分離課税か総合課税の選択制となってますので、実物不動産のような節税効果は期待できないということです。
良い点としては、NISA(少額投資非課税制度)を利用することができます。
当然、実物不動産ではNISAを利用できません。
年間で120万円までは非課税となります。
これは大きなメリットですね。

 

 

不動産投資を行うことがリスクが大きすぎると思い込み、なかなか足を踏み出せない人には、借金せず自己資金の範囲内で不動産投資を行う第一歩としてREITを始めるのも悪くないと思います。

 

 

今後、日銀がREITを買い進めるのか、出口に向かって自重し始めるのかにもよってREITの市場にも多少影響が出てくるでしょうから、
今後の金融政策にも目を光らせておく必要があると思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月12日(月）　19：00～20：30　　　日本橋公会堂　第1洋室
11月20日(火)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　→　日程変更になってます。
11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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