Author: vicweeve_admin

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

10月も最終週になりました。
いよいよ今年も押し詰まってきた感がありますね。
光陰矢の如し、あっという間に平成最後の年になってしまいそうです。

 

 

弊社としては、会社史の1ページを刻む年になりますので、後に振り返った時にあの時のあの取り組みが今に繋がっているんだ、という足跡を残して新しい年を迎えられるように残り2か月間気張っていこうと決意新たに致しました。

 

 

先週の続きですが、地面師の事件に詳しい司法書士にある会合で話を聞きましたので少し触れたいと思います。

 

成り済ましのためパスポート、印鑑証明書は、偽造された物と報道されておりましたが、パスポートに関しては、ペンライトを当てると浮かび上がってくるほどに精巧に偽造されていたようです。

 

この偽造されたパスポートや運転免許証を使って役所に届出されると役所では本物か偽物かの判断はできないので、そのまま申請書を受理してしまう可能性が高いということで、その後交付される公的書類は偽物とはもう言えず、当然司法書士レベルでは見抜くことは不可能だということです。

 

 

司法書士の周りには、このような地面師が絶えず見え隠れしているので、本当に気を付けないととんでもない事件に巻き込まれる危険性が少なくないと仰ってました。

 

所有者不明土地や空家が増えると、この類の事件は今後ますます増えていくことになるでしょうね。

 

 

 

 

今回のテーマは、日銀の金融システムレポートについてです。

 

 

 

 

半年に一度日銀から発表される日銀の金融システムレポートが先日公表されましたので少しばかり言及したいと思います。

 

 

日銀金融レポート＊レポートを添付させていただきました。

 

 

レポートの冒頭、バブル経済崩壊以降、金融活動の過熱感が最も高まっているとの試算が公表されましたとあります。
取り分け、不動産業融資について見ると、新規の融資額は前年を下回っているものの、残高は他の融資残高が伸び悩む中、5％の伸びを示しているとあります。

 

これは、バブル期を上回る過去最高水準にあるようです。

 

 

不動産業への融資は、個人の貸家業融資が多く、その多くが小口で長期であるため、一度積み上がった残高は金融機関が融資を締め始めたとしても残高は一気に減ることはなく、依然上昇を続けている訳です。

 

この状況は、短期間で売却益を得ることを目的に転売が主流だったバブル期とは全く違う状況になっているということです。

 

 

ただ、地方銀行の貸家業向けの融資について言えば、スルガ銀行の不正融資の影響で減速したことで融資残高の伸び率は低下し始めています。

 

特に融資の際の与信調査の厳格化が一気に増し、更に不動産業者からの持込案件に対しても慎重な姿勢を強くし、厳格に書類審査を行い、業者自体の評価・査定も徹底し始めて来てます。

 

弊社も住宅ローン案件を持ち込んだだけで、業者ヒアリングを受け羽目になり、その結果が出るまで融資の事前審査すら始まらないといったことで、かなりの影響が出て来ております。

 

 

巷では、第二のスルガ銀行の噂が囁かれ始め、犯人捜しを行うネットの書き込みも増えてきました。
米FRBの利上げペースが思いの外早く、世界中の様々なマーケットに影響が現れて来ています。
新興国から米国に資金が流れ始めると、新興国の通貨安を招くことになりますが、アルゼンチンでは資金流出を食い止めようと必至に金利を上げるもんですから、現在のアルゼンチンの政策金利はなんと70％超え、住宅ローンなど何もない状態に陥ってしまいました。

 

 

日本でアルゼンチンのようなことは起きないと信じてますが、行き場のないマネーはどこに流れていくのか予測不可能な状況で、やはり何だかんだ言っても旺盛な需要が続いている不動産マーケットに再び回帰せざるを得ないのではないかと個人的には予想してます。

 

 

不動産貸家業への融資は、一部の地方銀行の不正で新規融資が低調になっているように見えますが、今まで活躍していたプレーヤーが一時退場し、代わりに今までこのマーケットに積極的に参加していなかったプレーヤーが登場してくることもよくあることです。

 

実際、そのような金融機関が少し出て来ているように感じます？？

 

 

 

今回の日銀の金融システムレポートを読み説くと、不動産マーケットへの融資は、一時休戦後再び活発になっていくのではないかと思います。
明日、明後日の2日間、日銀の金融政策決定会合が開かれますので、その辺りの展望を探ることができるかもしれません。

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月  7日(水)　 19：00～20：30　    箱崎コミュニティルーム
11月12日(月）  19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第1洋室
11月22日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

世間をあっと驚かした地面師グループの一部が警察に捕まりましたね。

 

あの積水ハウスがなんと55億円もの詐欺に遭うなんてとても信じられません。

 

だんだんとその手口が明らかになってきておりますが、用意周到に蟻の入い出る隙もなく、相手が本物の地主と見紛うような完全犯罪に成功したというレベルからかけ離れた、騙された方があまりにも脇が甘過ぎたと言った方が、良さそうな事件だったようです。

 

 

なかなか都心でマンション建設用地を見つけるは至難の業になって来てますので、しかも五反田の一等地と来たらどこの不動産会社でも手に入れたい筈です。

 

そういったところで焦りもあったのかもしれません。

 

マンション建設の会社は、マグロの回遊のように常にマンション建設用地を探してマンションを建て続けていかないと倒れてしまうとよく言われますが、土地の価格高騰して用地買収に多額の資金が必要となる今の状況でも何も変わらず回遊せざるを得ないということのようです。

 

 

これほどの大掛かりな地面師グループに遭遇することはないですが、この業界やはり怪しい人も多いのは事実ですし、気を付けないと本当地雷を踏むことに成り兼ねませんので、日々用心しながら業務を行っていきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、オリンピック後の不動産価格についてです。

 

 

 

 

都市伝説のように東京の不動産価格のピークはオリンピックまでで、それ以降は急激に下げに転じていくと、業界関係者のみならず一般の方からもよくそのようなお話を聞くことは少なくありません。

 

何故、そう言われるのか？

 

 

オリンピックに向けて急ピッチでスタジアムや様々な競技場の建設が行われておりますが、もともと都知事が交代したタイミングで、前知事時代に計画していた費用が遥かに上回ることが発覚して、メインスタジアムであります国立競技場を筆頭に建設計画が棚上げになってしまった影響も出ているのだと思います。

 

工期が短くなったことで建築資材が高騰、人手不足が深刻化し、人件費も鰻登りに上がってしまい、その影響もあり東京中心に不動産価格の高騰を招いた側面もあるかもしれません。

 

 

晴海に選手村が建設されており、オリンピックが終わった後に総戸数5650戸の巨大な街が新たに誕生します。

 

これらの建設ラッシュがオリンピックで一区切りついていくことで、建築資材も需要が少なくなることで資材価格も下がり、人手不足も解消され人件費も落ち着いてくることで不動産価格への転嫁が少なくなり価格が安定あるいは下落基調に入ると言われているのだと思います。

 

 

ところが、東京に関して言えばオリンピックが終わる2020年以降も再開発計画は目白押しですし、東京への人口流入は更に増して来ると予想されているため、晴海の選手村が民間のマンションに姿を変えただけでは、まだまだ住宅需要を全て飲み込める訳ではないかもしれません。

 

 

ちなみに今後開発が計画されている場所を挙げてみます。

 

 

 

・田町～品川の間に新駅　　2020年までに約40年ぶりに山手線に新駅誕生。13haの土地に3棟のマンション、5棟の商業複合ビル建設。
・渋谷　　　　　　　　　　スクランブル交差点を眼下にする駅直上の構想ビル建設。
・池袋　　　　　　　　　　2035年までの「基盤整備方針案」を豊島区が発表。
・赤羽・十条　　　　　　　2021年完成に向け巨大団地である赤羽台団地の立替工事進行中、十条にランドマーク建設。
・湾岸エリア　　　　　　　前段の晴海に加え、豊洲、勝どき、月島、築地。環状2号線全道開通に伴いBRTを走らせる計画。
・武蔵小金井　　　　　　　2020年竣工予定のツインタワーマンション、ショッピングセンター建設。
・小岩　　　　　　　　　　2028年に向け大規模再開発がスタート。
・赤坂　　　　　　　　　　二丁目、七丁目で高層ビル建設。
・新宿　　　　　　　　　　オリンピック後、東口、西口に超高層駅ビル建設着手。
・日本橋　　　　　　　　　日本橋の上を通る首都高速度道路の地中化計画。
・板橋　　　　　　　　　　2020年着工予定。
・中野　　　　　　　　　　2022年完成を目指す南口大規模再開発。2022年中野サンプラザの立替工事スタート。
・リニア新幹線　　　　　　2027年開業に向けて品川駅周辺の再開発、羽田新線の開通。2000戸を超す大規模マンション群の建設。

 

 

 

ざっと挙げただけでもこんなにも多くの開発計画が進められております。

 

過去オリンピックを開催した後に景気が冷え込んで経済が落ち込んでしまったという国は、先進国には見当たりません。

 

ロンドンにおいてもオリンピック以降、EU離脱が決定されるまでは堅調の経済が続いていましたし、レガシー効果と言われる経済波及効果も随所に見られました。

 

 

 

 

 

 

東京都の試算したオリンピック後のレガシー効果です。

 

是非とも、この試算通り経済効果が産まれることを期待したいものです。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

11月  7日(水)　  19：00～20：30　       箱崎コミュニティルーム
11月12日(月）　19：00～20：30　　　日本橋公会堂　第1洋室
11月22日(木)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室
11月28日(水)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室

 

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お世話になります。

 

 

 

 

今月も中日となり、今年も残り少なくなって来た感がありますね。
つい最近まで物凄く暑い日が続き毎日クラクラしそうな思いで過ごしていたのに、急に気温が下がって来て朝晩は肌寒いくらいになって来ました。
このまま冬になっていくと思うと何かうら淋しい思いと日本の良さであった四季を感じれなくなり、風情が失われていく感じがします。

 

 

先週は、世界同時株安が起き、再びリーマンショックの再来かと思わされる局面もありましたが、アメリカの株価が持ち直したことで安堵の気持ちを持たれた方も多かったのではないでしょうか。

 

でも歴史は繰り返されるということで、10年周期で必ず発生している世界的な金融危機の前兆ではなかったのかは誰もわからないようです。
いずれ答えが出るでしょう。

 

 

今回の震源はアメリカで、FRBが保有国債を圧縮して金融緩和の出口に向かっているとの憶測を呼んで、国債の金利が上昇したことでマネーの流れが変わってことが株価暴落に繋がったと考えられます。

 

トランプ大統領がFRBの金利引き上げを牽制する発言を繰り返し行ってますが、とは言えさすがにFRBの議長解任まではできないでしょうから発言やツイッターで牽制するしか手を打てないというところだと思います。

 

 

今後、欧米で金利上昇に向かうのは間違いないでしょうし、米中の貿易摩擦、英のEU離脱、イラン産原油輸入停止と世界中で様々な火種を抱え、いつかどこかで暴発しかねない情勢にあるのも確かかもしれません。

 

 

弊社は、世界情勢を語るほど余裕はありませんが、大きな世界経済の流れが回り回って弊社のような吹けば飛ぶようなちっぽけな会社にも確実に影響を及ぼして来ることもありますので対岸の火事と思わず、常に世界情勢に目を向けていきたいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、日本の不動産マーケットにおける海外マネーについてです。

 

 

 

 

ここ数年、日本の不動産価格の高騰、取り分け東京の不動産価格の高騰が続いておりますが、要因の一つが海外マネーの流入です。

 

日本の不動産マーケットは、ある地銀の不正融資のためマネーの流入が細ってしまっている一方、旺盛な買い意欲で日本の不動産を買い漁っている海外マネーは健在と言えます。

 

 

昨年の日本での不動産売買に占めた海外マネーの割合は24％にも達していました。

 

東京のオフィスビルの利回りは、ここ数年の価格の高騰の影響もあり平均2.8％まで低下したにも関わらず、海外からのマネーの流れは勢いを増すばかりです。

 

 

何故、海外マネーが日本の、特に東京の不動産に注ぎ込まれるのかということですが、海外の主要都市の利回りと比較すると2.8％という利回りは決して低くないからです。

 

例えば、ロンドンは２％前半、香港、ニューヨークは1％台といったところです。

 

ということは、ミニバブルとか言われることの多い東京ですが、海外の主要都市の方がバブル状態になりつつあるのではないか、あるいは既になっていると考えてもおかしくないかもしれません。
特に中国ではバブル崩壊が囁かれています。

 

火種が燻っているかもしれません。

 

 

その一方で、三井不動産が4000億円もの巨額を投じてマンハッタン最大級再開発の大型プロジェクトを手掛けてます。竣工は2022年を目指してます。

 

何故このように不動産価格が高騰しているニューヨークでこんなにも大型プロジェクトを仕掛けたのか疑問ですが、やはりニューヨークは世界の経済の中心と認められており、単なる投資ではなくステータス買いという側面が大きいのかもしれません。

 

 

かつて三菱地所がアメリカの象徴のようなビルだったロックフェラービルを当時ではあり得ないほどの巨額を投じて「ジャパンマネーがアメリカの魂を買った」とアメリカ国民の猛反発を食らい、全米各地で日本たたきのきっかけを作ってしまった過去があります。

 

その挙句の果てに、日本ではバブル崩壊が始まり、アメリカでは不動産不況の波が押し寄せてきて、結局多額の損失を出して撤退を余儀なくされた訳です。

 

日本に入ってくる海外マネーは今後も暫く現在の規模を維持していくことが考えられますし、更に規模を増してくることもあるかもしれません。

 

 

ただ、彼らの投資は長いスパンで考えていないケースが多いですので、海外マネーの流れが変わった時、あるいは日本の不動産マーケットに陰りが生じ始めた時に一気に馬引け状態になる危険性も孕んでいることは頭に留め置くことが肝要かとも思います。

 

 

今回の三井不動産の巨額投資が三菱地所と同じ末路を辿らないことを祈るばかりです。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

10月17日(水)    18：30～20：00　　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
10月27日(土)    13：30～15：00　　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
11月 7日(水)　  19：00～20：00　     箱崎コミュニティルーム (会場が変更になる可能性があります)
11月17日(土)　  13：30～15：00　　   箱崎コミュニティルーム (会場が変更になる可能性があります)

 

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
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お世話になります。

 

 

 

遂にという感じもあるし、遅きに失した感じも否めないところもありますが、スルガ銀行の一連の不動産投資における不正融資、書類改ざんに対して、投資用不動産向けの新規融資を対象に6か月の業務停止命令が下されました。

 

過去の金融機関に対しての行政処分としては異例とも思える厳しい命令となりましたが、不正融資の手口があまりにも常軌を逸していることに加え、顧客保護の観点を完全に見失い、組織ぐるみで法令順守を軽んじてきた企業文化に鉄槌が落とされたと見るのが妥当なところかと思います。

 

この行政処分によりスルガ銀行に対しての市場の視線はより厳しいものとなり、過去の融資案件も不良債権化していくかもしれませんし、より多くの貸倒の引き当てを要する事態に陥っていくことも必至かと想像します。

 

 

一方、この行政処分が他の地銀に与える影響も図りしれないレベルになる可能性も無視できなくなります。

 

実際に金融庁も他の地銀の投資不動産の融資実態を立ち入り検査を含め、徹底して確認していくとコメントしてますので戦々恐々と身構える地銀関係者も少なくないかもしれません。

 

 

ところで、なぜかスルガ銀行の株価が急上昇してます。
4日の東京取引証券取引所での売買高は全体の4番目で、激しい値動きを見せております。

 

その主役となっているのが、個人投資家で俗にこのような投資の仕方を“不祥事銘柄投資”というようで、スルガ銀行以外でも不動産不正融資が発覚したTATERU、経営不振の続く大塚家具に買いが殺到しているというおかしな現象が起きてます。

 

 

過去、リーマンショック後に私の勤めていた会社の親会社であるAIGが破綻し株価が限りなく0に近づいた際に個人投資家が買いに殺到した記憶が蘇りました。(→ほとんどが大損したと思います)

 

連休明けの今週、スルガ銀行に対して預金者がどうアクションを起こすのか注視したいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、所有者不明土地についてです。

 

 

 

 

この所有者不明土地が問題となって浮上してきたのが東日本大震災でした。

 

復旧、復興工事を進めていく過程でこの所有者不明土地に出くわせ工事が度々中断させられ、復興の妨げになるケースがあちこちで出て来たためにその対策が急がれた訳です。

 

 

では、全国にどのくらいの所有者不明土地があるかというと、驚くなかれ何と2016年現在で410万ヘクタールもあったそうです。

 

この広さは、367.5万ヘクタールの九州の面積よりも広く、この勢いで増え続けていくと2040年には740万ヘクタールにまで広がることが予想されており、これは780万ヘクタールの北海道の面積に匹敵する規模になります。

 

 

どうして、こんなにも所有者不明土地が増えてしまったのかというと、ひとつは、過去に土地台帳の情報をそのまま登記簿に転記してしまったため、かつての集落の名前や複数の所有者のうち代表者の名前しか記載されていない(変則登記)土地がかなり存在しております。

 

 

もう一つの原因は、土地の権利関係が相続等で所有者が変わっても名義を変更する義務がないためそのまま放置されてしまっている土地が多数あり、現在も増え続けているということです。

 

 

今後日本人の死亡者数は増加を続けますので、更に相続等による登記しない土地が増え続けることになると考えられてます。

 

地方から都市への人口流出が増加していることも一因として考えられており、誰もいない生まれ故郷に戻る意思のない人たちが登記手続きを放棄して、土地を放置していくことでそのまま代々引き継がれることなく所有者が不明になっていく構図です。

 

 

この状況を国も深刻に捉えており、まず効果が出るか分からないですが、登録免許税の免税措置を実施しました。

 

加えて、「所有者不明土地利用の円滑化等に関する特別措置法」を施行し、登記官が所有者の情報を調べて登記簿に反映できるよう検討を始め、所有者不明土地の利用も円滑にできるようになりました。

 

 

空家問題同様、今後の不動産マーケットへの影響も皆無ではないと思い情報提供をさせていただきました。

 

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

10月10日 (水)    18：30～20：00　　 箱崎コミュニティ会館
10月17日 (水)    18：30～20：00　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
10月27日 (土)    13：00～15：00　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

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大型の台風24号は、今北海道東部を通過中と先ほどのTVニュースで報道されておりました。

皆様の地域は被害等出ていませんでしょうか？

 

 

これから台風が接近する地域の方もいらっしゃると思いますので、くれぐれも無理をなさらずに台風が通り過ぎるのをやり過ごしていただきたいと思います。

 

 

昨日は、台風が沖縄に上陸した直後に沖縄県知事選挙が行われました。

事前に台風接近に備えて期日前投票をされた県民は有権者の35.1％と過去最多でした。

ただ、投票日当日は、台風の影響もあったのか前回の投票率64.13％を下回る63.24％でした。

 

 

接戦が予想された選挙ですが、翁長前知事の後継と認められた玉城デニー氏が当選し、新しい沖縄県知事に就くことになり、懸案の辺野古への普天間基地移設等の難題に取り組むことになります。

 

 

今回の選挙では自民党・公明党が推薦する候補者が敗れたということで、今後の国政選挙にも影響が出てくるかもしれません。

特に人気者の小泉進次郎衆議院議員が応援演説に3度も沖縄入りした敗戦はダメージ少なくないでしょう。

 

 

弊社にとっても多少の影響がある沖縄県知事選でしたので、新しい玉城デニー沖縄県知事の手腕を見守りたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、タワーマンションを活用した相続対策　です。

 

 

 

 

毎週行っているセミナーの中で少し触れているテーマですが、相続税の基礎控除が2015年にそれまでの6割に減らされたことで相続税を課税される対象が倍以上になってきてます。

 

 

資産家の多くは、相続財産を生前に親族に移したり、相続税評価額を減らすために金融資産を相続税評価額を低く抑えられると理由で不動産に変える動きが活発になりました。

 

 

そのひとつが、タワーマンションによる対策です。

 

 

タワーマンションの定義としては、20階建以上マンションを指すと言われますが、中には50階を超すような超巨大タワーマンションも東京中心に建設されてきました。

 

 

大半が駅近の立地で眺望の良さ、利便性の高さで人気を博しており、高層ゆえにその地域のランドマーク的な存在として地域に溶け込んでいます。

 

 

今年も全国で294棟のタワーマンションの完成が計画されてますが、このタワーマンションの販売戸数の伸びに貢献しているのが、ひとつは外国人マネーで、もう一つが今回のテーマの資産家の相続対策によるところが少なくありません。

 

 

タワーマンションでなぜ節税できるのかと言いますと、マンションの土地の相続税評価は路線価を基に計算されますが、建物は固定資産税評価になります。

 

 

マンションの区分所有(部屋単位)の固定資産税評価額はマンション全体の固定資産税評価額を部屋の広さで按分した金額になります。

 

 

路線価は一般的に実勢価格の8割、固定資産税評価は実勢価格の5～6割程度です。

 

 

従って土地の割合の少ないマンションの区分所有は相続税評価額が低くなる訳です。

 

 

 

今までは、マンションの実際の取引価格に関係なく同じマンションの同じ広さの部屋の固定資産税評価額は同じでした。

 

 

 

実際は、タワーマンションの区分所有の取引価格は下層階よりも高層階の方が高い金額で取引されるのが一般的ですので、価格の高い高層階を購入することで大幅に相続税評価額を圧縮することが可能になります。

 

 

 

ちなみに現在完成していタワーマンションの中で1階と最上階で最も価格差が出ているのが、お台場のブリリアマーレ有明で1階の部屋が2970万円なのに対して最上階(33階)の部屋は、なんと10億5000万円にもなります。

 

 

 

そもそもこの2つの部屋の相続税評価額が同じ金額だったら、やはりおかしいですよね。

 

 

そこで、昨年の税制変更で階が上がる毎に固定資産税評価額が上がるルールに変更になりました。
この新しいルールによって節税効果が大幅に薄れるのかと言うと、然程でもないというのが実際のところです。

 

 

1階を100とすると30階で107.6923、50階で112.5641で補正されるため固定資産税評価額は階が上がるほど高額になっていく仕組みにはなったものの、建物全体の固定資産税評価額は変わらないので、全室の固定資産税評価額が上がる訳ではなく、ちょうど中央の部屋の固定資産税評価額を0としてそこから階が上がると固定資産税評価額は従前より増えていきますが、逆に階が下がっていくと固定資産税評価額は従前より減っていくことになります。

 

 

 

従って高層階を所有していると言っても大幅に固定資産税評価額が上がって、相続対策としての効果がなくなってしまった訳ではありません。

 

 

 

今後もこれだけ下層階と高層階の実勢価格に差があれば、相続対策の効果が薄いとは言えず、今後も相続対策で高層階に買い意欲を持つ資産家はあまり減らないのではないかと思います。

 

 

 

 

皆様は、どう思われますか？

 

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

10月  6日 (土)    13：00～15：00　　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
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10月17日 (水)    18：30～20：00　　　 中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
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＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

不動産関連、特に収益不動産に対しての融資環境は、先週以降ますます厳しさを増して来ました。
先週もいくつかの銀行の方々とお話しする機会がございましたが、ほぼ異口同音に仰られることは、スルガ銀行の不正融資の影響です。

 

スルガ銀行に関しては、書類改竄等の一連の不正融資に対して、組織ぐるみで行われていたことが推定できたと、第三者委員会からの報告が発表され、この報告結果を受け現在同行で検査を行っている金融庁から一部業務停止を含む行政処分が近々発表されるとみられております。

 

 

新任の遠藤金融庁長官は、同行の一連の問題発生原因がガバナンスの緩みに起因していたとして、次回の金融行政方針にも地銀を中心に、保険、証券に至るまで、その対応について盛り込むことを先だって新聞社のインタビューでコメントしておりました。

 

 

今後ますますマイナスの影響が出て来て遣り辛くなると考えられますので、不動産投資ローンの活用については知恵を縛って、また取引先との連携を探りながら進めていこうと考えてます。

 

 

 

 

今回のテーマは、消費者物価指数(CPI)と家賃　です。

 

 

 

 

2013年にアベノミクスがスタートし、日銀の総裁に現在の黒田さんが就任して以来、物価上昇率2％達成を目標に、異次元の金融緩和、マイナス金利政策の導入を実施して来ましたが、残念ながら物価は2％目標から大きく乖離して低迷したままです。

 

 

実は、消費者物価指数（以下CPI）の押し下げ要因(デフレ化要因)に家賃が影響しているという説を唱える人がいます。
CPIの中で1/4を占めているのが家賃なのですが、何とくなく家賃がデフレ要因になっていると言われても違和感を感じるのではないでしょうか？

 

 

実際の家賃の相場は、東京では2005年と比べると60％上昇してます。
全国的に見ても大きく下落している都道府県はほとんど確認できません。
では、何故デフレ要因となっているのかというと、その原因の一つが、家賃を払う必要のない持家の人も近隣相場から家賃を弾き出し仮想的に借りていることとして家賃の計算に含めているからだと言うのです。

 

これを帰属家賃と言います。

 

 

そして、この帰属家賃は経年劣化分を調整していないのです。

 

30年前に5000万円で購入した住宅の帰属家賃が20万円だとして、30年後この住宅の価格が2000万円になっていると帰属家賃は8万円と計算されるらしい。
仮にこの人が賃貸で30年住み続けていたとしたら、ここまでの家賃下落にはならないはずです。

 

 

むしろ家賃は30年前より高くなっているケースの方が多いと思われます。
なので、CPIの1/4を占める家賃が実態の家賃とかなり乖離していることがCPIの押し下げに繋がっていると主張されている訳です。
これが事実だと、家賃を現行の相場家賃に置き換えることで、物価目標にかなり近づくのかもしれません。

 

 

よく不動産はインフレに強い投資商品だと言われます。

 

仮にCPIが2％達成されたとしたら実際の物価上昇率より遅れて緩やかでありますが、家賃も連動して上昇していくのが一般的です。

 

家賃が上昇していくと、銀行が物件価格を査定する時によく使う収益還元法(その不動産がどのくらいの収益を生み出すポテンシャルがあるか)では、不動産価格も物価上昇率に連動して上昇していくはずです。

 

また不動産の価格は、仮想通貨やFXのように目まぐるし価格が上下したり、ある日突然半分になってしまったりという急激性リスクはなく、揺るやかな動きで上下していくため慌てて売却したり、今日即決で購入を決めなくてはいけない商品ではありません。

 

 

ただ、不動産は流動性に劣っているので、価格下落基調の時に強気な価格設定を続けていると売却タイミングを逃し、
結果的に大きく下げた価格で売らざるを得なくなることはあるかもしれません。
ですので、急激性リスクは少ないと言えども、今後トレンドを見極めて適正な価格設定を把握しておくことが大事だと思ってます。

 

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

9月27日 (木)    18：30～20：00　　　 中央区日本橋公会堂　第1洋室
10月  6日 (土)    13：00～15：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月10日 (水)    18：30～20：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月17日 (水)    18：30～20：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月27日 (土)    13：00～15：00　　　 箱崎コミュニティ会館

 

 

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今月30日に沖縄県知事選が行われます。
翁長前知事が死去したことで、改めて辺野古への基地移設の是非を問うことが最大の焦点と考えられていますが、意外と現地の人は客観的に静観している層が多いように聞き及んでおります。
特に戦争を知らない層については、基地ともに育って来たこともあり、沖縄だけに基地を押し付けられているという感覚の人もいるのも事実ですが、一方で基地があることの恩恵を口にする人も少なくありません。

 

 

今回の選挙は、翁長前知事の遺志を継いで立候補した自由党の元幹事長対自民党等が推す前宜野湾市長の対決構図とメディアが煽って報道しておりますが、前宜野湾市長が辺野古への基地移設の是非を口にしないため争点が見え辛い選挙になっている感じもあります。

 

 

そんな中、自由党の元幹事長を担ぎ上げた張本人であります自由党の小沢一郎党首が辺野古に豪華別荘を建設中であることが今週発売の週刊誌にすっぱ抜かれたようです。
実はこの話、先週沖縄に行った時にも耳にしましたが、ほとんどの地元の不動産業者はこの事実を承知しているとのことでした。

 

 

どこの選挙戦でも、相手のゴシップを流して如何にして自分が有利に戦うか、どの候補者も常に選挙参謀の元で戦略を立てているのでしょうが、このタイミングでの小沢一郎党首のゴシップは、候補者にはかなりマイナスに影響を及ぼすことになるのではないかと思います。

 

 

結果を見守りたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、不動産投資への不正融資です。

 

 

 

 

皆様もご存知かと思いますが、静岡の地方銀行のスルガ銀行で不動産投資に対する融資で書類の改ざん等の不正融資が行われていたことが発覚しました。

 

 

シェアハウスかぼちゃの馬車を巡る個人投資家に対しての高額融資の際に、本来であれば融資審査が通りそうもない年収の低いサラリーマン層に億円単位で貸し出し、サブリースにより家賃保証契約を組ませることで、返済に安心感を与えて次々サラリーマン大家を産んできたスキームで綻び出ました。

 

 

入居者がつかない立地でのシェアハウス経営で当初から行き詰まることは目に見えていたにも拘らず、サブリースによる家賃保証で安定収入が見込まれ返済も滞ることはないと、オーナーの年収、預金残高からすると考えられないような高額な借金をして将来に夢馳せていた人が多かった筈です。
この夢を無残にもサブリース業者の破綻により打ち砕かれ、オーナー達は窮地に追い込まれてしまった訳です。

 

 

この問題の訴訟案件の調査から次々と不正融資の実態が明らかになり、問題発覚当初は関りを全面否定していたスルガ銀行でしたが、第三者委員会なるものによって組織絡みの不正融資が暴き出されました。

 

 

この責任を取る形で、創業一族の会長、社長、不正行為の陣頭指揮を執っていた専務らが引責辞任をし、この一連の不正融資への関与が少なかったと見られている人事畑の役員を社長に据え改革を断行していくとのことですが、まだまだ闇に隠された部分が表に現われていないとも言われてますので、自力再生が本当にできるのか疑問を持たざるを得ないと考えるのが自然かと思います。

 

 

また、問題が発覚してから長期間にわたって金融庁が検査を行ってきておりますが近々調査結果が発表され、そのタイミングで一部業務停止を含む行政処分が行われることも必至かと言われます。

 

 

このスルガ銀行の不正融資問題は、不動産業界に大きなインパクトを与えており、スルガ銀行の融資のみに依存していた不動産会社の倒産が相次いでおります。

 

 

また各金融機関の個人の貸家業向け融資の引き締めの動きが顕著になってきており、実際に今年の4～6月の個人の貸家業向け融資はピークの半分にまで落ち込んでいます。
金融機関の中には完全に不動産関連融資から撤退するところも出て来ており、継続している金融機関も融資審査に時間をかけ立地の良い物件にしか融資しなかったり、またサブリースのついている物件には融資しない等、融資条件は以前に比べるとかなり厳しくなっています。

 

 

弊社にも影響がかなり出て来ておりまして、業者の評価を厳しく行う金融機関もあり創業間もないということだけで、物件も買主の属性もいいのに断られるケースも出てきてしまっております。

 

 

金融機関としては、業者が持ち込む案件の資料を信用しなくなっている証かと思います。

 

 

今後同様の不正融資が他行でも発覚するような事態になってくると不動産市況自体にも影響が出てくる可能性も否定できないのではないでしょうか？

 

 

弊社もこの逆風とも思える環境の中で今後生き残っていくために、この一連の騒動に影響を受けないスキームの確立が必要となると考え、
業界の常識に縛られないようしっかり学習、調査し、そのうえでで行動を起こしていきたいと考えております。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

9月20日 (木)    18：30～20：00　　　 TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
9月27日 (木)    18：30～20：00　　　 中央区日本橋公会堂　第1洋室
10月  6日 (土)    13：00～15：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月10日 (水)    18：30～20：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月17日 (水)    18：30～20：00　　　 箱崎コミュニティ会館
10月27日 (土)    13：00～15：00　　　 箱崎コミュニティ会館

 

 

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先週、沖縄に不動産マーケット視察に行ってきました。
沖縄に着いて直ぐに感じたのは、とにかく活気があって地元の人がいきいきしているということです。
沖縄には、過去にも何度か行ってますが今回初めてそう感じました。

 

 

沖縄のイメージとしては、「なんくるないさ」の言葉に象徴されるように、何でもなんとかなるさとその日暮らしのような人が多くて、あまり一生懸命働かないという印象がありましたが、ちょっとイメージが変わったかもしれません。
やはり人口が増えていることに加えて観光客が年々増加してることで、仕事も増えたし、地元の人の意識にも変化が出て来たかもしれません。

 

 

それと若い人が多いなという感じも強く受けました。
最近見慣れてないのか、特に子供が異常に多い感じを受け、あちらこちらで泣き声の合唱をよく耳にしました。
観光客数だけで比較するとなんとハワイを超えたというニュースもありました。
滞在中も多くの外国人と遭遇しましたし、豪華客船が停泊しているのを毎日目にしたりと、沖縄の活気の源を感じる数日間でもありました。

 

 

沖縄は、出生率が高いので人口が減らず、本土からの移住者も増えていることで、住宅の建設ラッシュが起きています。
タワーマンションがきのこが生えるようにあちこち建ち始めていましたし、建設中のタワーマンションも至る所で目に飛び込んで来ます。
そして最も驚いたことが、事前に聞いてはおりましたがマンションの価格が高くて、首都圏の価格とそんなに変わらない程に高騰していることです。
あそこまで上がってしまうと見回り的に魅力が薄れてしまい、投資対象として東京の人に紹介するのもちょっとし辛いなと感じもしましたが、ただ、とても魅力的な場所ですので、何かしら企画して沖縄でビジネス展開を図ろうと画策始めているところです。
沖縄特有の不動産マーケットも様々ありますので、何に絞るか考えたいと思います。
何か始める時には、またご紹介させていただきます。

 

 

 

 

今回のテーマは、立地適正化計画(コンパクトシティプラン)です。

 

 

 

 

今後日本の人口はどんどん減少していくことは誰しも知っていることで、人口が維持、増加するのは沖縄県と東京都だけになると言われてます。
そこで人口が減少していく市町村では都市機能を維持していくために、病院、スーパー、学校等を一部地域に集め、その地域に住居も誘導し、将来的にインフラ整備等による財政支出をコントロールしていこうという政策が今回のテーマの 立地適正化計画(コンパクトシティプラン)です。

 

 

今後、この計画で定められた地域外で、一定規模の住宅等の開発行為、建設行為は許可が必要となり、無許可で行うと罰金を課されるようになります。
既に全国でこの立地適正化計画(コンパクトシティプラン)が公表されてますが、埼玉県の毛呂山町のように立地適正化に指定された地域の地価を10％アップさせることを目指すと宣言しているような行政もあります。

 

 

過疎化、人口減少の確実な市町村では、相当力を入れて推進してくることになると思います。

 

 

では、この立地適正化計画(コンパクトシティプラン）から外れた地域はどうなっていくかということです。

 

 

病院もなくなり、買い物するところもなくなり、公共交通機関もなくなり、水道・ガス・電気等の生活に欠かせないインフラはすべて後回し、極端なところでは予算を付けなくなったりというところにまで行き着くことが考えられます。
当然、生活に支障が出てきますから、指定地域外に住んでいる人達は、指定された地域への移住を余儀なくされ、その結果、指定外の地域は荒れ果て人が寄り付かない獣天国に化していくかもしれません。

 

 

今後不動産を買い求める時には、この立地適正化計画の内なのか外なのか、あるいはこれから立地適正化計画が立てられるのかを見極めてからでないと
将来的に売るも貸すもできない不動産を掴んでしまうリスクがあります。

 

 

全国の市町村の今後の推進状況を見守りたいと思います。

 

 

 

 

 

 

転載：国土交通省ホームページ　都市計画から

 

 

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台風21号が日本列島に接近して来ております。

本日、私は毎年複数の台風に見舞われる沖縄に来ておりますますが、今回の台風は沖縄から逸れ九州、四国地方に上陸する模様です。

こちらは朝から比較的穏やかな天候となってますが、台風の影響を受ける可能性のある地域にいらっしゃる方はくれぐれも無理をせず台風をやり過ごしていただきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、サブリースです。

 

 

 

 

サブリースという言葉は、ある地方銀行の不正融資のニュースで何度も登場して来ておりましたので、皆様も聞かれたことがあると思います。

 

サブリースとは、又貸し、転貸のことを意味しますが、一般的に家賃保証のサービスを指します。

スキームを簡単に描きますと以下のようになります。

 

 

 

                       サブリース契約　　　　　　　　　　　　　　転貸借契約

賃貸人(オーナー)　　⇒　　賃借人兼転貸人(サブリース業者)　　⇒　　転借人

 

 

 

近年、このサブリースをメインの業務として行っている業者と賃貸人(オーナー)とのトラブルが頻繁に発生しております。

挙句の果てに、サブリース問題解決センターなる機関まで誕生する始末です。

 

 

 

何故トラブルに発展するのか？訴訟も各地区で起こされております。

その問題の一因が、借地借家法という法律の存在だと言えなくもありません。

この法律は、1992年にそれまでの前近代的な法律であった借地法、借家法、建物保護二関スル法律の3法を統合して施行された法律で、旧借地法、旧借家法の一部の条文が適用されます。

ですので、現在の賃貸者の環境にそぐあわないと感じる部分が少なくありません。

 

 

 

元々は、賃貸借契約で最も弱い立場に置かれると考えられていた賃借人を保護することが法の精神であります。

賃借人は、その権利を第三者に対抗するには、登記を行うことが必要ですが、賃借権を登記するには所有権を有している賃貸人(オ－ナー)に登記手続きを行ってもらわなければならないのですが、なかなか好き好んで自分の立場を弱めることを積極的に行ってくれる賃貸人(オーナー)はおりませんので、登記されている賃借権はほとんど皆無です。

 

 

賃借人が、即刻立ち退きを求められたり、突然家賃を引き上げられたりということが起きないようにこの法律で保護されている訳です。

 

ところが、業者たるサブリース業者も個人の賃借人と同じレベルで法律の傘の下で保護されているが故にトラブルになるケースが頻発する訳です。

サブリース契約の中途解約、賃料の増額要求、契約の更新の拒否について、賃貸人から申し出を行ってもサブリース業者の承諾が取れず、言われるがままに継続を余儀なくされ、

逆にサブリース業者から一方的に賃料の減額を要求されたり、それを拒否すると契約の解除を突き付けられたりと契約の衡平の観点からすると理解できないような顛末になることも頻発しております。

 

 

 

弊社が媒介で扱う物件においても立て続けにこの問題が起き、サブリース業者と直談判をせざるを得ない状況になり、相手方に出向くもまったく埒が明かず次なる手を思案せざるを得ない羽目に陥ってしまっております。

まともなサブリース業者もたくさんありますので、サブリースというシステム全体が諸悪であると思われるとこの問題を取り上げた趣旨と外れてしまいますが、一部の業者が権利の乱用とも思える振る舞いにより

本来弱い立場の個人の大家さんに辛い思いをさせていることも事実です。

是非とも、サブリースの問題の解決の糸口になるような判例がでてくることを期待したいところです。

 

 

 

参考までに、過去のサブリースを巡る訴訟案件に考察を入れている麗澤大学の教授の論文のリンクをつけましたので、お時間ある時にでもご覧になってみてください。

 

http://www.retio.or.jp/research/pdf/houmu_16_002_02.pdf

 

 

 

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