REIT(不動産投資信託)について IZUMAI通信 Vol.18

2018.11.12

お世話になります。

 

 

 

 

昨日、森の長城プロジェクトというボランティア活動に参加して来ました。
このプロジェクトは、細川元総理が発起人になり数多くの財界、学界の有識者をメンバーに抱え、私の出身大学の先輩たちを中心に組織運営されております。

プロジェクトについて

 

 

どのような取り組みをしているのかというと、東日本大震災の津波によって東北地方の沿岸部の防災林はことごとくなぎ倒されてしまいました。
この沿岸部一帯にに深く根を張っていた樹木は防災の役目を何百年にわたって果たしてきました。
その大事な林がほとんど失われしまった訳です。

 

当プロジェクトは、その防災林(鎮守の森)を甦らそうと動き出したものです。

 

皆様もこの取り組みにご賛同いただけましたら、是非ご参加いただければ幸いでございます。

 

 

 

マイベストプロ(朝日新聞がスポンサーである専門家サイト)に私が掲載されました。
今後、このサイトからも色々と発信していきたいと考えておりますし、来春には朝日新聞主催の大型セミナーも予定されております。
是非、覗いてみてください。

 

 

 

 

今回のテーマは、REITです。

 

 

 

 

不動産投資は、不動産そのものに投資しますが、REITは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)のことで、投資する個人、法人が不動産の所有者になる訳ではありません。
簡単に言うと、REITは不動産投資を行う会社に投資するものだと言えます。

 

 

仕組みとしては、REITを組成する会社が多くの投資家から集めた資金で商業施設、オフィスビル、マンション等を購入して、そこから得られる売却益、賃料収入を投資家に分配するものです。
もともとの発祥はアメリカでして、その商品と区別する意味で日本で導入されたREITをJ-REITと呼んでいます。

 

 

では、その実績はどうなのか、投資するメリットはあるのか、を見ていきたいと思います。
REITが投資する不動産は、大変バリエーションに富んできておりまして、ホテルや物流施設といった不動産も組み入れられてきておりますので分配利回りも投資法人によってかなりの差が出てきております。
上位の投資法人では6%を超える分配利回りを記録しているものもあり、平均で見ると4.07%、一番低い分配利回りの投資法人でも3.15%となってます。
ここ5年間でも平均3~4%のレンジで推移してきてます。

 

 

5年前というとアベノミクスが始まった年、黒田さんが日銀の総裁に就いた年でもあります。
つまり日銀が大量のREITを購入し始めた年でもあります。
ある意味、REITの価格、突き詰めれば不動産価格も日銀が下支えしていているとも言えなくもないかもしれません。
*現在、日銀の保有するREIT 5,000億円程度ですので、ETFほどの規模には膨れてません。

 

 

REITの分配率と東京都心の実物不動産投資の利回りを比較すると、実物不動産は価格の高騰により表面利回りで5%を取るのも難しくなってきておりますので、REITの方がリターンを期待できるような感じも受けなくもありません。
では、実物に投資するよりREITの方がリターンを期待できるのかという点を見ていきたいと思います。

 

 

まず考えたいのは、不動産投資の大きなメリットは他人資本で投資できるという点です。
つまり金融機関から融資を受け、投資商品を購入できるのは唯一不動産投資のみの特典だと思います。
俗にレバレッジを効かせることができるというものです。
これに対して、REITは自己資金で投資するしか手段はありませんので、自己資金の手出しなく大きな金額を投資することはできません。

 

 

またREITは、現物の不動産と違って流動性が高いことも特徴のひとつです。
ただ、流動性が高いがゆえ、株式市場やら各国の金融政策の影響を強く受け易く、価格は不動産の実物に比べると騰落が大きくなります。
この辺りは、注意が必要になります。

 

 

あとは税金面ですが、これも唯一不動産所得にだけ認められている損益通算(他の所得との合算)による節税効果がREITにあるのかというと、REITはあくまでも受益証券ですので、ございません。
REITの配当所得は、申告分離課税か総合課税の選択制となってますので、実物不動産のような節税効果は期待できないということです。
良い点としては、NISA(少額投資非課税制度)を利用することができます。
当然、実物不動産ではNISAを利用できません。
年間で120万円までは非課税となります。
これは大きなメリットですね。

 

 

不動産投資を行うことがリスクが大きすぎると思い込み、なかなか足を踏み出せない人には、借金せず自己資金の範囲内で不動産投資を行う第一歩としてREITを始めるのも悪くないと思います。

 

 

今後、日銀がREITを買い進めるのか、出口に向かって自重し始めるのかにもよってREITの市場にも多少影響が出てくるでしょうから、
今後の金融政策にも目を光らせておく必要があると思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月12日(月) 19:00~20:30   日本橋公会堂 第1洋室
11月20日(火)  19:00~20:30   日本橋公会堂 第2洋室 → 日程変更になってます。
11月28日(水)  19:00~20:30   日本橋公会堂 第2洋室

 

*セミナーのレベルは、未経験者~不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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