日本の中古住宅について IZUMAI通信 Vol.21

2018.12.03

皆様

 

 

お世話になります。

 

 

 

今年も残すところ1ヶ月切りました。
何だか忙しなく感じますし、何故か焦りも感じ始めまております。
何とか良い感じで今年を締めくくりたいと思いますので、残り期間性根を据えて取り組んでいきたいと思います。

 

 

この時期になると流行語大賞の行方が話題にのぼりますが、今日発表されるそうです。
例年世相を反映した言葉がその年の流行語大賞になりますので、今年がどんな年だったのか流行語大賞を見ることである程度今年一年間を振り返ることができます。

 

 

ところで昨年の流行語大賞覚えてますか?

 

 

『忖度』と『インスタ映え』でした。

 

 

今年ノミネートされている言葉を見ると、スポーツ系か事件系が目立ちますね。
スポーツ系では、ピョンチャンオリンピックのカーリング日本代表チームの『そーだね』『もぐもぐタイム』
あるいは甲子園を沸かした『金足農旋風』
事件系では、『あおり運転』『悪質タックル』とかがノミネートされてます。

 

 

これから大逆転の言葉が生まれる可能性は無いですが、およそ10年毎に繰り返されている金融危機も2008年のリーマンショックから今年が10年目ということで、そろそろ何かが起きるかもしれないと連想させられる出来事が世界中で燻っているように感じます。

 

 

何事も起こらずに新しい年を迎えたいものです。

 

 

 

 

今回のテーマは、日本の中古住宅についてです。

 

 

 

 

日本では毎年売買される中古住宅のシェアが他の先進国に比較すると極めて低いと言われて久しいです。
つまり日本で売買される住宅の多くが新築だということです。

 

 

ちなみに、英国は88%、米国は83%と大半が中古住宅です。
フランスも68%。
では日本はと言うと、何とたったの15%、85%が新築です。

 

 

日本では2008年をピークに人口が減少し始めておりますし、世帯数も単身者の増加で一時期増加し続けますが、2023年以降減少していくと予想されてます。
なのに毎年90万戸を超える新築住宅が着工されています。
これでは空家が増えるのも無理ないと言えますよね。

 

 

これは、日本の土地神話のようなものが影響していると考えられてます。
米国では、土地と建物の評価割合は、土地20:80建物。
つまり米国では、住宅という不動産は土地と建物が一体となっているものを指していると考えられています。
これに対して日本では、この割合が逆転して土地80:20建物というのが一般的です。
つまり、土地と建物は別不動産という考え方が定着しているのです。

 

 

ですから古くなって法定耐用年数を過ぎた建物はほとんど無価値となって売買対象でなくなる訳です。
そのような古い建物が建っている不動産は、建物を壊して更地にすることで初めて価値が出てきます。
❝もったいない❞(MOTTAINAI)は、今や世界共通語になっており、世界中に浸透しキャンペーンが行われている程なのに住宅だけは例外になってしまっているようです。

 

 

そこで、国はもっと中古住宅の評価を見える化して中古住宅の売買を活発化させていこうと、今年4月からインスペクション(建物状況調査)のあっせんを仲介業者に義務付けました。
ただ、今のところ効果が上がっているとは言えない現状となってます。

 

 

仲介業者は、媒介契約を締結する際にインスペクション(建物状況調査)を専門業者に依頼しますか?と国土交通省の作成したチラシを見せながら確認するだけで、当然のことながら費用負担が出て来ることから買主も売主も必要なしと回答するケースが大半となり、ほとんど活用されていないのが実態です。
*国土交通省が作成している建物状況調査のチラシです。

 

 

 

このような小手先の法改正では、中古住宅の流通にあまり効果が期待できないのが実態で、もっと根本的に中古住宅の売買が活発になるような抜本的な対策を実施することが必要だと思います。

 

 

都内のマンションについてだけは、新築マンションの平均価格が7000万円近くになってしまっており、一般のサラーマン層には手が届かない存在になってしまっております。
その結果、中古マンションの売買件数が急速に伸びて来ており、新築マンションの売買件数を上回る状況が出て来ました。
前回書かせていただいたように築40年以上の老朽マンションが今後どんどん増えてき来ますので、立地が良ければフルイノベーションした中古マンションの販売件数が増えて来るのではないかと思います。

 

 

今後日本においても中古住宅が米国や英国並みに住宅取引全体の80%以上占めるようになれば空家が今のように加速度的に増えて来ることもある程度抑制することができるかもしれません。

 

 

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