住宅瑕疵担保責任保険について
住宅瑕疵担保責任保険とは、事業者が供給した住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、その修補のための費用を補填してもらえる保険です。
新築住宅を供給する事業者は、保証金を供託したときを除き、住宅瑕疵担保責任保険へ加入しなければなりません。
保険というと金融庁が監督官庁になりますが、この保険は国土交通省の管轄になります。
ですので、いわゆる損害保険とは違います。
2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、建築会社などの事業者は建築した住宅を引渡してから10年間、
瑕疵担保責任を負わなければならなくなりました。
瑕疵担保責任とは、一般の人が確認してもわからない欠陥が住宅にあったとき、住宅を供給する事業者側がその責任を負う制度です。
しかし、瑕疵担保責任が義務付けられていても、事業者に資力がなければその責任を果たすことができません。
そのような状況を解消するために、2009年に瑕疵担保履行法が施行されました。
この法律により、事業者は瑕疵担保責任を果たすための資力確保の措置を講じなければならなくなったのです。
事業者が新築住宅の供給をする際に住宅瑕疵担保責任を負いますが、その「瑕疵」の範囲はどこまでなのでしょうか？
瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ、事業者は10年間瑕疵担保責任を負うとされています。
住宅取得者は、新築住宅の引渡しを受けてから10年間、事業者に対して瑕疵担保責任を請求できます。
この保険はあくまでも新築住宅に対するもので、既存住宅(中古住宅)に関しては、既存住宅瑕疵担保責任保険という中古住宅専用の保険によって保障を得ることができます。
ただし、この保険は新築住宅のように加入が義務付けられている訳ではなく、付けるか付けないかは任意で、この保険を付けて販売されるケースは、現状では稀にしかないという状況です。
昨年、宅地建物取引業法が一部改正され、媒介契約を結ぶ際、建物状況調査(インスペクション)を専門の調査機関にあっせんするかどうかを売主、買主双方に確認することが義務化されましたが、未だ形式的に確認している業者が大半で建物状況調査(インスペクション)を
実際にあっせんするケースも稀のようです。
日本で流通している住宅の80％が新築、20％が中古であり、いわゆるスクラップ＆ビルドが今まで続けれて来ました。
人口が増加、維持されている状況下であれば、それも良かったかもしれませんが、これから急速に人口減少する日本において、今後もスクラップ＆ビルドを続けていくと新築住宅の売れ行きも落ち込み、中古住宅が大量に余って空家化してしまうかもしれません。
欧米は、新築と中古の割合が日本と真逆であり、特にアメリカにおいては中古住宅が80％も占めております。
木造の築100年以上経っている住宅を当たり前のように売買しておりますが、その背景には建物調査(インスペクション)を徹底して
行っていることがあります。
瑕疵担保責任については、逆に買主に責任を負わせていますので、その部分からも建物状況調査(インスペクション)が徹底して行われている訳でもあります。
日本も中古住宅の占率がどんどん上がって欧米並みになる日がやがて来るかもしれません。
そのためには、建物状況調査(インスペクション)を浸透させ、瑕疵担保責任保険の付保率を上げていく事が重要となるでしょう。
弊社も中古住宅の販売を行う際には、極力この建物状況調査(インスペクション)と瑕疵担保責任保険をセットにしていきたいと考えております。
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