老朽マンションについて IZUMAI通信 Vol.20

2018.11.26

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

突然ですが、現在の弊社最大の課題は集客です。
弊社だけでなく、どこの会社も頭を悩ませている課題かと思います。
集客の手段として、SNSの活用、ブログ、アフィリエト、リスティング、メルマガ、チラシ、Fax DM・・・・・
様々な話を色んな人から、色んな場所で聞く機会を作ってますし、実際にいくつかトライしてます。
なかなか期待している結果が和えられておりません。

 

 

万能のものはないし、一時期結果が出ていたとしても直ぐに褪せてしまい、ばったり反響がなくなるといったことが当たり前のようです。
集客の方法を教えているコンサルタントが集客できていないなんてことも珍しくないようですし、果たして何をどうやって行けばいいのでしょうか?

 

 

弊社の場合は、まず認知度、ブランドを上げることが先決なのでしょうか?
もがきながら複合的に色々と取り混ぜながら取り組んでいきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、老朽マンションについてです。

 

 

 

 

一般的に老朽マンションというと築40年以上を指します。
全国に築40年以上のマンションは、14万棟あると言われておりまして、戸数だと185万戸で2037年には352万戸に増えると予想されてます。

 

 

当然老朽化していくと建て替えという話が必ず浮上してくる訳ですが、色々な問題が出て来てなかなか簡単には建て替えできないようです。
2017年時点で建て替え工事が行われた件数は、全国で僅か232件しかありません。
何故、建て替えが進まないのかというと所有者の合意が取れない点がまず挙げられます。
建て替えの合意は全所有者の4/5以上の合意が必要になります。

 

 

ただでさえハードルが高い上に、老朽マンションの所有者も一緒に高齢化している点が更に大きな問題点なのです。

 

 

高齢化で何が問題なのかというと、建て替えてもその後長く住める訳でもないしと考える高齢者も少なく無く、また建て替えに必要になる費用を捻出できないことも原因の一つになっています。
実際に建て替え工事が行われた232件の所有者の平均負担額は約1,100万円だったそうです。
確かに高齢者にとってこの金額は大きな負担となりますよね。
加えて言うなら、所有者に同意を求めてみると結構な人数が入院していたり等で回答をもらえないケースもあるようです。

 

 

他方、建物に問題がある場合もケースとしては少なくありません。
例えば、建築された時は法律に適合していたものの、その後の法改正で既存不適格マンションの指定を受け、容積率が削られてしまって等価交換ができなくなることも珍しくないようです。

 

 

しかしながら放置しておいていいのかというと良い訳ないのは言うまでもなく、老朽マンションは1981年5月の建築基準法改正前に建てられたいわゆる旧耐震構造のマンションに該当しますので耐震診断、耐震補強が求められます。
もし旧耐震構造のマンションを購入される際は、必ず耐震診断結果を確認しなければなりません。
阪神大震災の時に甚大な損傷を受けた大型建物は、旧耐震構造の建物に集中していたことは忘れてはいけないのです。
現在旧耐震構造の大型建物は全国に1万棟あり、そのうち858棟は倒壊の危険性ありと診断されております。

 

 

今後老朽マンションは増え続けていきますので、放置するとマンション内が空家だらけになって、修繕工事も行われなくなり朽ちていくマンションが全国至る所に見られるようになるかもしれません。
昨日の日経新聞の記事にも人口減少地区において老朽橋の廃橋が増えて来ているとありました。

 

 

不動産に関しては、空家、所有者不明土地、そしてこの老朽マンション、老朽商業ビル等、待ったなしの対策が求められる時代が今正にそこまで迫って来ています。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月28日(水)  19:00~20:30   日本橋公会堂 第2洋室
12月 6日(木)  19:00~20:30   日本橋公会堂 第2洋室
12月27日(木)  19:00~20:30   日本橋公会堂 第2洋室

 

*セミナーのレベルは、未経験者~不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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