Author: vicweeve_admin

アフォーダブル住宅（Affordable Housing）とは、世帯収入に対して住宅費の負担が過度にならない住宅のことを指します。

 

 

重要なのは「価格の安さ」ではなく、無理なく支払える、生活を圧迫しない、住み続けられるという “持続可能性” です。東京都では、不動産価格が高騰しており、特にマンションの価格上昇のスピードが早く一般的な子育て世帯がマンションを購入することができない状況が起きてます。

 

 

購入できないなら賃貸に住み続けるかということになりますが、昨今、賃貸物件の家賃もマンション価格の高騰の煽りを受け急激に上昇してきております。

 

 

そこで東京都は、子育て世帯が都外に流出することを防ぐための施策としてアフォーダブル住宅の整備を打ち出しました。

 

 

まず古いマンションの建替え時に容積率を緩和する制度の導入を2026年に実施する予定です。容積率の緩和により増加した床面積をアフォーダブル住宅に充て、家賃を相場の80%以下に抑える試みを推進します。

 

 

アフォーダブル住宅は、家賃が高騰しているニューヨークやロンドンなどでも行われており、それらを参考に官民ファンドを組成して東京都が主体的投資を行うものです。

 

 

相続不動産でもこのアフォーダブル住宅の考え方に準えて空家の減少、解消に繋げられないかトライすべきかと考えております。相続不動産が“負動産”になる基本構造と言いますと、相場を基準に家賃を設定している、家賃に見合わないリフォームを実施している等が挙げられます。その結果として、固定資産税だけがかかる、管理の手間が増える、遺族の不満が募り「資産」ではなく「負担」になっていきます。

 

 

では、どうしたらいいのか？

 

 

ステップ①｜家賃は「入居者ターゲット」から逆算する

 

 

まず考えるべきは、この不動産に現実的に住める人は誰かを特定する必要があります。

 

 

住宅費の目安は、収入（年金）の20〜25％以内になりますので、この水準で成立しない場合、その不動産は「相場型」ではなく「アフォーダブル型」で考える必要があります。

 

 

ステップ②｜「やらないリフォーム」を決める

 

 

相続不動産で最も多い失敗が、家賃が上がらないリフォームです。
アフォーダブル住宅に必要なのは、見た目の豪華さ、最新設備ではありません。
本当に必要なのは、水回りが安全に使える、雨漏り・腐食がない、夏冬を最低限しのげる「快適」より「安全」です。

 

 

ステップ③｜価値基準を「生活圏」に変える

 

 

駅から遠くても、病院が近い、スーパーが徒歩圏、バスが使いやすい、こうした立地は、特に高齢者にとっては大きな価値です。

 

 

不動産価値＝駅距離という思い込みを一度外してみることが、アフォーダブル化の第一歩になります。

 

 

ステップ④｜契約条件で負担を下げる

 

 

アフォーダブル化は、家賃だけで決まるものではありません。敷金・礼金を抑える、更新料を取らない、原状回復を軽減する等、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　初期費用と将来不安を減らすことで、実質的な住みやすさは大きく変わります。

 

 

相続対策としてのアフォーダブル化で相続不動産は、「最大収益」を目指すよりも「安定運用」が向いているケースが多くあります。空室が出にくく、管理がシンプル、家族間で揉めにくくすることで、売却を急がなくて済んだり、次の世代に引き継ぎやすいという効果も期待できます。

 

 

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皆様

 

 

明けましておめでとうございます。

 

 

今年は、午年の中でも特別な丙午の年に当たるそうです。
60年に一度の巡り合わせの年になります。

 

 

私個人としては、2度目の丙午の年になりますが、
3度目はないでしょうから、記憶に残るような年にしたいと考えております。

皆様におかれましても素晴らしい一年となりますことをお祈り申し上げます。

 

 

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日本ではここ数年で民泊（Airbnbなどを含む短期賃貸）に対する規制強化の動きが鮮明になっています。

 

 

その背景には社会・地域課題への対応があり、国のルール整備に続いて、各自治体レベルでも独自の厳格化が進んでいます。民泊新法（住宅宿泊事業法）はもともと2018年に制定され、全国で適用されてきましたが、当初はインバウンド対応として比較的緩やかな運用でした。しかし、インバウンド増加と民泊数の増加に伴い、地方自治体が住環境保護のため独自に条例を整備・強化する段階に入っています。

 

 

民泊は、営業日数を年間180日以内と制限しています。この営業日数の制限がないのが特区民泊で、365日営業が可能です。特区として認められているのは、大阪府や東京都大田区、千葉市、福岡市、北九州市、新潟市など限られたエリアに限定されています。この特区民泊においても規制を強化する流れが出てきているのです。

 

 

その背景と言えるのが、インバウンドのマナー違反等から近隣住人とのトラブルとなるケースが増えていることが挙げられています。夜中に大声を発する、キャリーバックをいくつも夜中に引きながら運ぶ、ごみをポイ捨てするといったことが常態化しているというものです。

 

 

インバウンドに関しては、車道や踏切内に立ち入り写真撮影を行うとか危険な行為が目立ちます。文化の違いと言ってしますとそれまでとなりますが、言わないと分からない、言っても理解できないことがあるのも事実かと思います。

 

 

私も新婚旅行でオーストラリアに行った時に、夜食事していると地元の年配の方が我々のところに歩み寄ってきて、食前にビールを飲んでいる妻に、「 女性は食前にビールを飲むものではありません 」と注意を受けました。この忠告自体はまったく理解できませんでしたが、かといって反発してその忠告を無視してビールを飲み続けることも良くないと思い、ワインに切り替えた思い出があります。郷に入れば郷に従えですね。

 

 

今年も大谷翔平選手の大活躍があり、ドジャースの試合を見ることが多かったのですが、ベンチにいる選手、監督、コーチの振る舞いをみていると日本人としては、好感を持てない、ある場面では不快感すら感じることもありました。

 

 

そのベンチの中で大谷翔平選手だけが噛んでいたガムやヒマワリの種の殻を紙コップに掃き出し、
ごみ箱に捨てる姿を現地では賞賛されたりしてますが、
この件だけを見ていても、価値観、倫理観の違い、生活してきた環境等の違いから
自分たちの尺度だけで良し悪しを判断してはいけないのかもしれないと感じます。

話しを民泊に戻すと、今後営業日数の更なる制限、平日の営業禁止、場合によっては周辺住人の苦情から廃業に追い込まれたりと
民泊をされている方々には逆風が吹き荒れて来ることが予想できます。
投資家の中には、旅館業の免許を取得して営業日数制限のない宿泊施設に変えていく動きも確認できます。

この先の日本においてインバウンド、外国移住者、海外からの投資は、
日本の国力を維持、増強していくためには不可欠なエッセンスとなると思いますので、
外国人を締め出すことばかり考えず、共存できる工夫、仕組み作りというものを政治家には真剣に考えていただき、
日本の将来ビジョンを作っていただければいいなと思います。

弊社が不動産を取り扱っているUAEのドバイでは全人口の20%弱しか現地の人が居住しておらず、
80%近くが海外から移住してきた外国人です。
とてもうまく共存できていると感じますので、こういった国やエリアを参考にして長期ビジョンを基にした国の運営を期待したいです。　

 

 

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東京のマンションが高騰を続けており、その上昇トレンドが鎮まる気配がないと連日のように報道されています。今は、東京が注目を浴びておりますが、マンション価格の上昇率で大阪が世界一位となったという報道もあり、東京の次は大阪という流れが出てくるかもしれません。

 

 

この背景にあるのが何と言っても円安にあると考えられます。高市政権になって対ドルで10円前後、対ユーロでも10円前後安くなっていることが海外からの投資を呼び込んでいると思われます。

 

 

今国会で外国人が不動産を購入することへの規制、新たなルール作りを議論しておりますが、そもそもの元凶は円安にあるので、円安に歯止めを掛けることが先決ではないかと思わなくもありません。

 

 

国会では物価高対策で21.3兆円の補正予算を組むことが見込まれていますが、いくら補正を組んでも円安を止めないと焼け石に水ということにならないか懸念を感じます。

 

 

今国会で議論されている外国人の不動産購入対策を挙げてみると以下のようになります。

 

 

 

 

●外国人土地取得規制法案 の再提出

 

 

2024年12月、 国民民主党 と 日本維新の会 が共同で、外国人等による土地等の取得・利用・管理に関して包括的に規制する法案を衆議院に再提出しました。

 

 

この法案では、安全保障上の懸念だけでなく、最近の土地取得の増加や住宅価格／地価高騰、地域資源（水源・森林・農地・観光地など）の保全も念頭におかれており、対象地域や用途を広げる提案があるようです。

 

 

 

 

● 安全保障に限らず、水源地・農地・インフラ周辺・観光地まで対象を広げるべきという主張

 

 

これまで「防衛施設周辺や国境離島」などごく限定的だった規制対象を、例えば「港湾・空港・通信施設・水源地・森林・観光地・リゾート地」などにも広げよう、という議論があります。

 

 

特に地方の自然資源や観光地での「大規模な外国人による土地取得」への懸念が、地元住民や自治体からもあがっており、国会での議論につながっています。

 

 

 

 

● 取得時の届出義務、国籍報告制度の強化

 

 

最近の報道では、「土地取得時に取得者の国籍を明示する届出義務化」の検討が報じられています。たとえば、法人による取得の際には「設立国／国籍」まで届け出の対象にする案が検討されているようです。 これにより、誰がどの土地をどれだけ持っているかを国・自治体が把握しやすくした上で、不動産の集中／過度な土地所有が起きないよう管理・抑制をする狙いがあります。

 

 

 

 

● 課税・税制の見直し（非居住外国人や投資目的の購入に対する重課など）

 

 

一部の議員や政党からは、投資目的・賃貸目的・転売目的での外国人所有不動産に対し、税制面での見直しや重課を求める声があります。特に、住宅価格高騰や賃貸供給のひっ迫を抑えるため、制度を使った抑制の可能性が議論されています。 また、投機的取得の抑制を目的に、複数戸購入の制限、転売制限などの制度提案も一部で出ています。

 

 

 

 

●短期転売を制限する案

 

 

外国人が取得した不動産を 一定期間転売禁止（最低保有期間） にする案
海外（シンガポール・カナダ・オーストラリア）の制度を参考にした議論がされております。
保有期間 2～5年の転売規制がモデルとして挙げられています。

 

 

●短期転売に対する「重課税」を導入する案

 

 

 

 

転売禁止ではなく、短期売却（例：取得後1～2年以内）に重い税率をかける制度も議論がされております。海外と同じ投機抑制税（Speculation Tax）の導入を目指すというものです。

 

 

 

 

●外国人による反復継続的な取引の実態把握を義務化

 

 

「取得した外国人の国籍・目的」を届出義務に一定数以上の転売・買い増しがある場合、行政が調査可能にする案（＝マネーロンダリングや投機的取引を抑止） も議論がされております。

 

 

 

 

個人的には、この中でマンション高騰を抑制するための施策としては、短期転売の禁止が最も有効かと感じます。ただ、根本原因は円安に他ならないと思いますので、適正な水準に戻すための施策を期待します。

 

 

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東京の都心主要オフィス市場で、賃料が上昇傾向にあります。2025年下期のオフィスのオフィス賃料は、昨年比で１割上昇したようです。賃料の上昇に連動して空室率も低水準で、都心５区(中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区)の空室率は、2.68％ にまで低下しており、需給均衡の目安になる5％を下回り、2000年6月以来の低水準になってます。特に「八重洲～京橋～日本橋」「丸の内～大手町」といった人気のエリアでは空室が枯渇している状況です。

 

 

賃料の１割高騰は、CPI(消費者物価指数)の2%～3％を大きく上回っており、リーマンショック前以来の水準だそうです。

 

 

現在の賃料高騰の背景を見ていくと、以下の点が挙げられます。

 

 

(1) オフィス回帰・働き方の変化
コロナ禍でテレワークが進んだ反動として、企業がオフィス機能を再構築し、「都心立地で優れたスペックのオフィス」を求める動きが出ています。「人材獲得競争」や「オフィス環境の刷新」が賃料上昇を後押ししているという指摘があります。特に人材獲得には賃上げに加えて充実したオフィス環境が不可欠と考える経営者が増えていることも背景にあるようです。

 

 

(2) 供給のひっ迫／空室率の低下
新築供給が想定ほど出ておらず、既存物件も需要が高く空室消化が進んでいるため、空室率が下がって賃料が上がる構図です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

(3) 建築・維持コストの上昇
資材価格、人件費、設備・ITインフラへの投資が上がっており、ビルの建て替えやグレードアップを要する物件では、コスト転嫁として賃料上昇の一因となっています。既存ビルも維持管理にかかる人件費などがかさんでいることもあるようです。

 

 

(4) 投資マネーの流入・不動産市場の活況
オフィスビルが投資対象として再び脚光を浴びており、投資マネーの流入が賃料水準・物件価格を押し上げています。米系大手投資ファンド、Blackstoneが、Tokyo Garden Terrace Kioicho（都心36階建てオフィス＋ホテル複合）を、日本のSeibu Holdingsから26 億ドル（約数千億円）で取得したという報道があります。

 

 

このような“超大型案件”は、都心のグレードオフィス（物流・商業ではなくオフィス用途）に対して世界的な投資家が参入している証左でもあります。また投資家・株主が、上場企業に対して「保有不動産を売却・活用すべきだ」という圧力をかけており、たとえElliott Managementが、Tokyo Gasの不動産資産に着目しているという報道もあります。

 

 

サッポロホールディングス が、恵比寿ガーデンプレイスを含むポートフォリオの流動化（売却検討）を進めているという報道がありますが、築30年を超える恵比寿ガーデンプレイスタワーの賃料が 37円／坪～110万円／坪だというのは驚きです。このように、企業が所有してきた都心オフィスや土地・ビルを投資用不動産として流動化させる機会が増えており、投資マネーの受け皿が増えています。

 

 

賃料の上昇トレンドは当面続く見通しですが、今後上昇幅は減速する可能性があります。例えば今後5年間で新規賃料が約＋15％上昇という予測も出ていますが、供給が増えるタイミング（2028〜29年）には“調整時期”として減速する可能性もあると考えるアナリストもいるようです。企業の働き方・オフィス需要が変化し続けており、「単に都心の面積を増やせば良い」時代ではないのかもしれません。

 

 

今後住居用の家賃も上昇が暫く続くと予想されていますが、ニューヨークのように1LDKの家賃が50万円を超えるような時代がやってくるのでしょうか？高市政権の物価高政策も心もとないように感じますので、一般庶民の生活はますます困窮するかもしれません。

 

 

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ポンジスキームをご存知ですか？

 

 

ポンジスキーム（Ponzi scheme）とは、出資金詐欺の一種で、実際には利益を生み出していないのに、新たな出資者から集めたお金を古い出資者への配当や元本返済に充てる仕組みのことです。つまり、「後から入った人のお金で前の人に配当を出す」だけの循環構造になっています。俗に言う自転車操業を前提に組まれた詐欺スキームです。

 

 

このポンジスキームは、不動産に関わるものも少なくありません。特に目立つのは、ワンルームマンション投資です。裁判でポンジスキームと断定はされてはおりませんが、ポンジ型の要素を含んだ事件が数多く訴えられています。サブリース(転貸)を使ったワンルームマンション投資において、「高利回り」「家賃保証」「満室」「将来の売却益」の魅力を説いて勧誘を行うものです。鼻から勝てるはずのない投資をを行わせるものと言っていいかと思います。

 

 

アメリカの不動産会社が行った日本人在住者を狙ったポンジスキームに嵌った日本人も数多くおります。アメリカ国内の不動産を購入・運用し、投資家には利回りを保証すると謳って出資を募ったものの、運用利益だけで配当を賄えず、新規出資者の資金を配当に充てていたというものです。100億円以上の金を集めたと言われております。

 

 

この他にもアメリカ発の不動産のポンジスキームはいくつか発生しております。アメリカの法律に則ってアメリカの裁判所で審議されるため、救済のハードルは低くありません。

 

 

日本においても同様のポンジスキームと疑いをかけられているのが「みんなで大家さん」です。「みんなで大家さん」は日本国内で不動産小口化スキーム（複数投資家から出資を募り、土地・建物等の不動産を運用して収益を分配する仕組み）を提供するものです。

 

 

「年金代わり」「毎月分配」「利回り7％前後」などの魅力的な文言が用いられていたという指摘があります。不動産小口化商品で実質的にそのような高利回りを継続保証することは、空室・運営費・老朽化リスク・地価変動リスクを考えると現実的に難しいという観点から、リスクが高いとされています。

 

 

特に「成田シリーズ」において、土地取得・開発・テナント誘致・施設稼働といった運用フローが契約時の説明から大幅に遅延しているという報道があります。また、進捗が数パーセント程度という現地レポートも出ており、運用からの収益が契約時説明されたレベルで出るか疑問視されています。

 

 

2024年6月に、大阪府・東京都から業務停止の一部処分を受けており、その理由として「投資者に対する重要な変更事項の報告を怠った」「開発許可を受けていない土地を含む売り出しを行った」などが挙げられています。

 

 

複数のメディア・法律専門家が、「分配金の支払いが運用収益ではなく、新規出資金で賄われている可能性がある」という指摘を出しています。「出資者から集めた資金で土地を購入→グループ会社に転売→リースバック賃料から分配金」という構造になります。

 

 

不動産に関わらず、詐欺が横行している現代においては、以前にもまして、おいしい話しは鵜吞みにせず慎重に検討し、周りの方々にも聞いて判断を仰ぐことが必要だと思います。

 

 

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東京都23区のごみ埋立処分場は満杯まであと50年という新聞記事を目にしました。

 

 

最後の処分場と言われる新海面処分場、中央防波堤外側埋立処分場は1988年から埋め立てが始まって以来、日々ダンプカーが焼却された可燃ごみ、中間処理施設で小さく砕かれた不燃ごみを運び込んでいます。
その量、１日約180台、870トンになります。

 

 

まだ50年あると考えることもできますが、あと50年しかないと考えるべきかと思います。

 

 

この最終処分場は住所上は江東区となっています。かつてこの処分場の帰属区をめぐって江東区と大田区で争いがありましたが、現在は江東区に含まれることが確定しています。

 

 

では、ごみを埋め立ててできた土地は売買することが可能になるのかですが、過去の埋め立て地は埋立地以外の土地同様に所有権が確定していれば売買できるようになります。

 

 

ただ、ごみを埋め立てていますので、地盤沈下、ガスの発生のリスクがあります。その危険性が除去できて安全性が確認できればという条件付きで、そのハードルは低くはありません。

 

 

若洲地区にはゴルフ場がありますが、開場当初はあちこちにガス抜きのためのパイプが設置してありました。ラウンド中は絶対に喫煙しないことと書かれた注意書きの看板がいたるところにあった記憶があります。今では抜き切ってますので、ガス抜きのパイプも取り除かれ、安全にラウンドできるようになりました。

 

 

その他の元ごみ埋立地として他の土地と同じように売買されている地区としては、臨海副都心エリアで、お台場・青海・有明があります。このエリアは、ご存じのように様々な商業施設が立ち並び、またタワーマンションも林立している羨望のエリアになりました。

 

 

今処分場としてごみを埋め立てている場所も将来的に人々の羨望のエリアに生まれ変わっていくのでしょうか？50年後、ごみ処理はどうなっていくのでしょうか？

 

 

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外国人政策に厳格な姿勢を示す高市氏が自民党の総裁に就いたことで、外国人が土地を所有することに対しても今まで以上に厳しいルール化が敷かれる可能性が出てきたと言えるかと思います。

 

 

総裁選以前、高市氏が外国人政策に言及していた内容としては、まずは不法滞在政策です。即刻お帰りいただくとコメントしていたように入国審査、難民認定が今まで以上に厳格になるかもしれません。

 

 

それとスパイ防止法の制定についてです。国の安全保障、経済安全保障の観点から、対外スパイ活動の防止、情報工作の抑止が不十分だとしています。

 

 

もう一つが参政党が訴えている外国人による土地所有の問題です。これに関してはこれまでも国会内で議論され、いくつかの法整備を見てきましたが、実態にそぐあわないと外国人が所有することを規制することが必要だというものです。

 

 

外国人の土地所有規制に関しての法律ですが、国土利用計画法が土地の投機や高騰を防ぐための法律として代表的なものとなっています。国土計画法は、一定以上の面積の土地取引については、契約締結後２週間以内に都道府県や政令指定都市に届け出ることを義務付けています。現行は、金額や利用目的、所有者の住所を届け出ることが必要ですが、今年の７月１日から国籍の届けも義務付けました。

 

 

国籍を届け出ることでどれだけの効果が上がるのか何とも言えませんし、法人の場合は日本法人であれば対象外となるため実態とそぐ合わないことが少なくないと思われます。

 

 

国土利用計画法は、土地の取引のみを対象にしてますので、昨今問題になっているマンションの高騰を抑える対策としては何の効果も期待できません。

 

 

高市自民民党総裁が総理大臣になった時にどのような政策を打ち出してくるのか、ないのか注目したいと思います。

 

 

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