Author: vicweeve_admin

2021年に行われました東京オリンピックが始まる前によく言われていたことが、オリンピックが終わった後に不動産価格が暴落するということでした。

 

 

都市伝説のように信じられていましたが、結果はどうだったのでしょうか。

 

 

結果は、皆様がご存知のように暴落どころか逆に高騰しました。今でも不動産価格は上がり基調で、今後も上昇が続くと考えられています。

 

 

何故暴落の予想は大きく外れたのでしょうか？
それは、いくつかの要因が考えられます。

 

 

・低金利が継続されたこと
・東京オリンピック開催決定後に大規模なインフラ整備と再開発が行われたこと
・世界的なインフレと円安によって建築コストが高騰したこと
・東京への人口流入が加速したこと
・コロナ禍で住宅購入熱が高まったこと
・コロナ明けのインバウンドが回復したこと

 

 

以上のような要因が挙げられます。
これら要因の中からインバウンドが不動産市場に与えている影響について確認してみましょう。

 

 

都心、観光地である銀座、渋谷、新宿、上野、浅草などのエリアのホテル、民泊需要がどんどん強くなって地価が高騰しました。その後もホテル開発用地の取得競争が激しくなって用地価格が高騰しております。

 

 

東京オリンピックの時に選手村として活用された晴海フラッグは、その後割安のファミリー向け住戸として高い人気を集めて販売されましたが、購入者の中に買取再販の業者、転売ヤーと呼ばれる個人投資家、中国人投資家、中国の法人が多く含まれていたことで、発売当時の坪単価の1.5〜1.8倍の値がつけられ周辺のマンション価格の相場も歪めるような影響が出てしまっています。

 

 

今後暫く、東京都心の不動産価格は、インバウンドの増加、それに伴う海外からの投資マネーの増加によって下支えられ上昇基調は続くものと考えられます。

 

 

インバンドが減少することは、コロナのようなパンデミックが起こらなければ増加が続くと思われますので、金利の動向次第というところもありますが、東京都心の不動産価格は下落することはまずないと考えます。

 

 

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2025年問題とは、団塊の世代（1947〜1949年生まれ）全ての方々が、後期高齢者に突入することで、引き起されるだろうと思われている問題を指してこのように言われています。

 

 

この問題でよく取り上げられるのが、医療、介護の問題で、本国会でも議論をされているところですが、この医療、介護に加えて、今後より問題が深刻になっていくと考えられているのが、不動産の問題です。

 

 

団塊の世代は、日本が高度成長期を迎える中で社会に出てきた世代です。「マイホーム神話」が強かった時代で、多くの人が郊外に一戸建てを建てました。特に1970年～1980年代には、団地、ニュータウンなど郊外で住宅開発が次々行われ、団塊世代のマイホーム所有を後押ししていったのです。その結果、団塊の世代は、多くの住宅、土地を所有する資産層と知られるようになりました。

 

 

ところが、現代になってこの団塊の世代の所有する住宅が、住めなくなった家、受け継ぐ人のいない家になり、2025年問題を深刻化しているのです。

 

 

今後団塊の世代に相続が発生しても相続人が相続を放棄して不動産を承継しないケースが増えてくると予想されており、その相続放棄された多くの不動産が「負動産」となり、深刻な問題に引き起こすと考えられているのです。

 

 

まずは、空家問題です。2023年に全国に既に850万戸もある空家も2025年以降は、加速度的に増えていくことが予想されています。空家が増えると何が問題になるのかと言いますと、治安・環境の悪化等が挙げられます。不法に空き家に忍び込んで住みついてしまわれたり、野生動物の棲家となったり、不法投棄が続けられてゴミ屋敷になったり、倒壊の危険度が増したりと放置しておけない空家が増えてきます。

 

 

空家問題の他、団塊の世代の所有する不動産が大量に売却されることで需給バランスが崩れて、売れない不動産が増え、価格が暴落することも考えられます。

 

 

団塊の世代が購入した1970年～1980年代の分譲マンションが築40年を超え、管理組合が組合員の高齢化により機能不全になったり、修繕積立金不足で計画通り大規模修繕が行えず資産価値が落ち、建て替えの合意を得ることができず、スラム化してしまう可能性が大きくなります。

 

 

団塊世代の所有する不動産にまつわる問題は、今後不動産の市場に与える影響も小さくないと思われます。出生数が70万人を割って、一気に人口が減少していく日本において、解決しなくてはならない問題は山積しており、果たして日本の経済をV字回復させるような特効薬はあるのでしょうか？またそれを推進できる強力なリーダーシップのあるリーダーは出現するのでしょうか？

 

 

日本は、長年にわたりODA(政府開発援助)で国際社会に貢献して来ましたが、よもやODAを受けるような国に成り下がることがないよう祈ります。

 

 

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「不動産ID」とは、日本で不動産に関する情報を一元的に管理・利用するために導入される不動産ごとの識別番号です。

 

 

これは、不動産（土地や建物）ごとに固有のIDを付与し、さまざまな情報を紐づけて管理・共有できるようにする仕組みです。

 

 

日本では不動産情報が複数のシステムや機関に分散しており、情報の検索や利活用に時間がかかっていました。

 

 

それを統一しようという動きから不動産IDの導入が進められています。不動産IDを起点に民間や行政のデータとつなぐことで、不動産や建設分野のデジタルトランスフォーメーション（DX）のカギになると期待されています。

 

 

また表記がとても複雑な日本の住所の簡略化にもつながります。国土交通省が2023年に民間企業や行政など300以上の社・団体が参加する協議会を立ち上げて、社会実装に力を入れているのです。

 

 

このように大きな期待を受けて始まった不動産IDですが、現状大きな成果を挙げられていないと言わざるを得ない状況にあります。その理由をいくつか挙げてみますと、以下のような問題が確認できます。
不動産に関する情報は、登記情報（法務局）、固定資産税情報（市区町村）、都市計画情報（行政）など、さまざまな機関・自治体でバラバラに管理されており、地番と住居表示が一致しないなど、 基盤となる住所・地番データの統一がされていないため、IDと正確にリンクするのが難しい。

 

 

不動産IDを使うためには、自治体・国・不動産会社・金融機関など多様なプレイヤーが協力する必要があります。しかし、利害や目的の違いからデータ連携や共通フォーマットへの対応が進み難しい状況があります。

 

 

日本全体の不動産にIDを割り振るには、膨大な数の土地・建物の情報確認・整備が必要で、さらに、現場の不動産業者がIDを使う業務フローに慣れていないこともあり、浸透には長い時間がかかる。

 

 

不動産業界は、紙・FAX文化が根強い業界でもあり、デジタル化自体がまだ過渡期であることも浸透しない理由のひとつだと思われます。不動産業界では、他にも国土交通省の旗振りでデータ整備に取組んでいることが数多くありますが、どれもこれも完全な形で整備されておらず、それらの取組みが却って混乱を招いていることも少なくありません。

 

 

地積調査もその一つです。日本の登記簿には、面積や境界が曖昧な土地が多いため、国、市町村が中心となって長い期間をかけて調査を実施しているものです。1951年に制定された「国土調査法」に基づき翌年から始まったものですが、全国の調査実施率は、約80年弱経った今、未だ50%以下だというから本気でやっていたのか？疑念を持たざる得ない状況です。

 

 

不動産取引は、必ず対象の不動産の土地の面積に基づいて行われますが、その面積が確定していないといった曖昧な場合が大半なため、取引時に改めて測量を行なって面積の確定を行ないます。

 

 

地積調査をしっかり行なってデータを残していてくれれば、一々時間と費用をかけて測量せずに済むのにといつも思いますが、80年経ってもできないのに何も期待しても無駄かとも思ったりもします。

 

 

ところで、不動産IDの話しに戻りますが、なかなか浸透せず、認識もされていないため、この番号に代わる住所識別サービス「デジタル住所」を日本郵便が始めるそうです。

 

 

日本郵便には、郵便番号というものがありますが、これはエリアを指定するもので、特定の住所を指定するものではありません。これに対して「デジタル住所」は、番地、部屋番号まで特定できるようになります。

 

 

ただ、また別の識別番号が登場してくることで、更なる混乱を引き起こさないかが心配です。

 

 

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リースバックに絡む高齢者が巻き込まれるトラブルが急増しているそうです。リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸契約でそのまま住み続けられるという商品ですが、なぜ高齢者のトラブル件数が増えているのでしょうか？

 

 

最近ではテレビCMでもよく流れるので、ご存知の方も多いと思いますが、正直自宅の所有者にとっていい商品だとは思いません。

 

 

自宅を売却してまとまったお金を得られるので、その後の老後生活費用に充てることができる上、そのまま同じ家に何の環境の変化もなく住み続けられるので、ご近所の方にも自宅を売却したとは気づかれずに済むので体面を気にされる方にはメリットは大きいかもしれません。

 

 

では何故相談件数が増えているのかですが、要はこのリースバックの仕組みをしっかり理解していなかったため、実際契約してみて失敗した、騙されたと感じている人が多いのだと思います。

 

 

リースバックで自宅を売却する時の業者の買取価格は、周辺相場の6〜7割程度です。売却した後に賃貸借契約を結ぶ訳ですが、この家賃が相場の家賃より高いケースが少なくなく、その賃貸借契約が定期借家契約だったりするからです。定期借家契約とは、普通借家契約とは違い更新することなく契約満了となる契約形態で契約満了と同時に退去しなくてはいけない契約です。

 

 

売却した後も自宅に住み続けられると思いリースバックを選択したにもかかわらず僅か2年で退去を強いられるとしたら、どんなに落胆するか想像するに余りあります。まして、高齢者が退去を強いられると、次に住む場所を探すのが難しくなります。

 

 

リースバックの仕組みを理解していなかったことがそもそもの原因だとしても業者側が高齢者でも理解できるように説明しないといけないと思いますし、鼻からトラブルになることを前提に契約していると言われても反論できないのではないかと思います。

 

 

不動産業界には人を騙し、人の弱みに付け込むようなビジネスを時々確認できますが、国も業者に対してもっと指導を強化する必要があるのではないでしょうか。

 

 

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皆様

 

 

お世話になります。

 

 

パキスタンとインドの国境地帯のカシミール地方で武力衝突がありました。報復の連鎖になりそうな状況で戦争に発展しないか心配しましたが、取り敢えず停戦合意が整ったということで一安心といったところでしたが、停戦後も攻撃が続いているようです。

 

 

両国とも核保有国なので一触即発みたいな事態になってしまうと核が使われる危険性が低くないと思われています。特にパキスタンは国が軍隊を掌握できていないとも言われてますので、暴走した軍が核使用に走らないとも限らないからです。

 

 

トランプ大統領が就任して以来、保護主義的な政策を強力に推進する指導者が台頭してきているように感じますし、各地で紛争が勃発する気配も強くなりつつあるように感じます。

 

 

とても憂慮すべき状況です。

 

 

不動産の個人間売買

 

 

不動産を個人間で売買する人が最近増えているようです。

 

 

不動産の売買契約は、不動産会社においても物件の調査、周辺の状況調査等を重ね、慎重に重要事項説明書、売買契約書を作成します。特に民法をはじめとした法律の制限を受けることが多いのでリーガルチェックにも余念なく作成していると思います。

 

 

万が一、重要事項説明書に誤りがあった場合、また売買契約書に不備、漏れがあった場合に当事者から損害賠償請求をされるリスクもあります。それを知識も経験もない素人が書類を作成して不動産取引を行えるのでしょうか？

 

 

最近はインターネットで情報を集め易いですし、AIを活用すればそれなりの書類を作成してくれるかもしれません。個人間で売買すれば、手数料もかからず安く済ませることも目的の一つになっているのかもしれません。

 

 

地元の人に不要品の譲渡や販売を行う目的で運営されているジモティというアプリがありますが、出品されている物の中に不動産を目にすることができます。それも結構な数が掲載されていますし、5000万円以上の高額な物件も掲載されています。売却済となっている不動産も少なくありませんが、ここでの取引は、個人間売買なのでしょうか？不動産業者に依頼して取引をされているのでしょうか？とても気になるところです。

 

 

先日個人間売買をした方からご相談がありまして、4年前に契約して全額支払ったものの、不動産に瑕疵があり引き渡しができないままとなっているというのです。高校の同級生同士で仲介手数料を支払うのはもったいないから、個人間でやろうということで契約したとのことです。

 

 

その時の書類を見せていただきましたが、タイトルが売買契約でなく合意書となっており、いずれ売買契約書を作成しましょうという内容で、これでは所有権移転登記の手続きはできないだろうと感じました。

 

 

不動産の取引は権利関係が複雑になっていたり、法律で規制、制限されていることも多く、また相続絡みの不動産だと相続人と名乗る人が突然現れたりと色々とトラブルが起こることも稀にあります。

 

 

不動産を取り扱う者としては当然ですが、極力個人間売買はされずに不動産業者を通して売買契約をされることをお勧めしたいです。

 

 

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東京都では、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」によって一定のマンション管理組合にマンションの管理状況の届出が義務づけられています。この制度は、管理不全を予防し、適正な管理を促進することを目的としています。

 

 

届出対象のマンションは以下になります。
• 昭和58年12月31日以前に新築された居住用独立部分が6戸以上のマンション。
• 管理不全の兆候があると判断されたマンション。
•この他 任意で届出可能なマンションもあります。

 

 

この東京都の条例に基づいて豊島区では、「豊島区マンション管理推進条例」を制定し、分譲マンションの管理組合に対して「管理状況届出書」の提出が義務付けております。

 

 

豊島区の条例は、東京都の条例に比べ、より義務化の度合いが増しております。元々この条例が制定された背景にあるのが、マンション住民の高齢化のため、管理組合の役員になる人が不足していることと、修繕積立金の積立不足から修繕意識が低下していること、南海トラフ等の大地震の発生確率が年々高まっているものの防災意識がなかなか高まらないことなどがあります。

 

 

住民も高齢化が進んでいますが、マンションも老朽化が進んでいるため、適当な時期に適当な修繕を行うことが必要であるにも関わらず、先延ばしにすることで資産価値が毀損し、売却もままならないマンションも増えてきております。

 

 

豊島区は、2014年に日本創生会議から「消滅可能性都市」に指定されました。若年女性(20〜39歳)が、2010〜2040年に半減する都市のことで、東京都で唯一豊島区が指定されておりました。

 

 

この指定を受けて豊島区で「女性にやさしいまちづくり」に取り組んで様々な施策を実施し効果を上げた結果、「消滅可能性都市」から脱却することができました。マンションの管理状況の報告もこの「消滅可能性都市」の指定された危機感から他の行政区より取組姿勢が積極的であるのだと思います。

 

 

全国で人口流入が増えている、出生率が上がっている市町村が現れておりますが、どこの市町村もこの「消滅可能性都市」から脱却を目指した危機感から結果を出したものではないでしょうか。

 

 

やればできるということを実証したと言ってもいいと思いますが、我が街に是非という人口の取り合いの施策だけでなく、人口増に真剣に向き合う市町村が増えてくれれば、現在の出生率の低下に歯止めをかけることができるのではないかと思います。

 

 

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今月28日にミャンマーで大地震が発生し、多くの建物や橋が倒壊し、死者も現時点で144人、けが人も732人出たとミャンマー軍事政権のトップが伝えました。実際の被害は、もっと大きいと思われます。

 

 

この地震により、遠く1000kmも離れたタイのバンコクで建設中の高層建物が一瞬で倒壊しました。建設中だったとは言え、物の見事に潰れた様は構造に何かしらの欠陥があったのではないかと感じます。

 

 

タイは、地震が少なく、そのため建物の耐震構造の基準が日本に比べるとかなり緩いようで、倒壊した建設中の建物も耐震構造に問題があったことは間違いないようです。

 

 

バンコクの他の完成物件も倒壊までに至っておりませんが、亀裂が入ったり、天井が抜け落ちたりと被害が多数出ているようですが、1000kmも離れた場所でこれほどの被害が出ていることに理解が追いつかない状況です。

 

 

一説には、「長周期地震動」の影響を指摘する専門家が少なくありません。「長周期地震動」とは、周期が数秒と長い特徴があり、高層ビルなど背の高い建物を揺らし易いと言われます。バンコクの震度は、2〜3だったと言われておりますので、体感のないの状況の中で突然構造ビルの倒壊を招くということですので、居合わせた人はその恐ろしさにおののいたことでしょう。

 

 

日本でも東日本大震災の時に大阪の高層ビルを大きく揺らしたという記録があるように、距離が離れていても安心してもいられないことは認識していた方が良さそうです。

 

 

余談になりますが、タイで倒壊したビルは中国の合弁会社との建設だったことも気になるところです。

 

 

地球上で生きたいている限り、地震だけは避けて通ることはできませんので、いざ起きた時に何をすべきなのか、何をすべきでないのか日頃から考えておきたいと思います。

 

 

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3月18日に国土交通省から発表された2025年1月1日の公示地価は、全用途の全国平均が、対前年2.7%の上昇でした。この上昇率は、1992年以降で最高の伸び率ということで、つまりバブルが崩壊して以降、最高の伸び率だったことになります。

 

 

この上昇率を牽引したのは、大都市圏であることは間違いありませんが、前年の伸び率を上回ったのは、東京圏、大阪圏のみで名古屋圏は昨年の伸び率を下回り、また地方4市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)も前年の伸び率を上回ることができませんでした。

 

 

東京圏、大阪圏の伸び率の背景には、やはり国外からの投資マネーの存在が大きいのですが、国別の投資額で見ると、日本はアメリカ、イギリスに次いで3番目となっております。また都市別では、東京がニューヨークに次いで2番目でした。

 

 

昔赤坂プリンスホテルがあった場所に建設された東京ガーデンテラス紀尾井町を米投資ファンドのブラックストーンが約4000億円で買収したという情報もあり、海外の投資マネーは日本の不動産にターゲットを置いて今後も積極的に投資を行っていくことが考えられますので、巨額の投資マネーを背景に東京圏、大阪圏の地価は更に上昇することが予想されます。

 

 

地方に関しては、インバウンドの増加の影響で観光施設、飲食店等の進出が活発になっていることで、地価が上昇している地域が目立ちます。一方で、企業誘致、インバウンド招致ができていない地方の地価は下落しているところもあり、大きく２極化しており、乗り遅れを実感している地方の行政は挽回に焦りも出始めているのではないかと推察できます。

 

 

昨今の地価上昇は、バブル期のように物価の上昇率と地価の上昇率が大きく乖離していた現象と違い、物価上昇に連動した上昇率となっていることが確認できますので、現在の地価上昇がバブルとの認識は違うかと思います。これだけ上昇していても日本の不動産価格は、世界的に俯瞰するとまだまだお得感があるようですので、今後も一定の上昇率はキープしていくと思われます。

 

 

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アリバイ会社とは、何だかご存知でしょうか？

 

 

世の中には、賃貸の部屋を借り難い職種の人がいますが、その人の個人情報を偽造して入居できるようにしてあげるサービスを提供する会社です。

 

 

例えば対象の職種としては、水商売系のお仕事をされている方、建設従事者、アルバイト、フリーターなど様々です。この手のお仕事をされている人は、一般的に収入が不安定な場合が多いので保証会社の承認が受けられない場合が多いため、この人たちが賃貸の部屋を借りられるようにしてあげるサービスてます。ですので、一定のニーズがあるので違法と分かっていてもサービスを使う人がいるのだと思います。

 

 

実は、先日私自身が最近賃貸のマンションの部屋を借りようと申し込んだところ、不動産業者はNGと言われ契約することができませんでした。当然アリバイ会社は使いませんでした(笑)

 

 

アリバイ会社のサービスは、どういう手口かというと、依頼者が勤務しているとする架空の会社の厳選徴収票、給与明細などの書類の偽造、保険証や住民票の偽造、在籍確認電話の代行が一般的ですが、これって完全な犯罪ですよね。源泉徴収票や給与明細書の偽造は私文書偽造、保険証や住民票の偽造は公文書偽造、在籍確認電話代行は詐欺というように犯罪のオンパレードです。

 

 

弊社にも毎日のようにこの手の会社から堂々とサービス案内のチラシがFaxされてきます。私が不動産の仕事を始めた時から野放しになっていて問題ないのかと思ってましたが、何年もの間特に摘発されたとニュースを目にすることも無かったですし、毎日悪びれずFaxが届いてました。
 

 

それが漸く摘発される対象になったということなのでしょうか？

 

 

摘発されるとどのような罪に罰せられるかですが、アリバイ会社自体は、上述の文書偽造、詐欺などに処せられる筈ですが、このサービスを利用した人も同じように罰せられます。このサービスの違法性を確認した上で利用した仲介業者も然りです。入居者に至っては、発覚した瞬間、猶予なく立ち退きを強制され、いきなりホームレスになる可能性があります。

 

 

アリバイ会社の手口として、架空の会社に在籍しているように書類の偽造、在籍確認代行をすると記載しましたが、実在している会社がアリバイ会社と提携しているケースも結構あるようです。信じられませんね。その提携している会社も同様の罪に処せられますので、何でそんなリスクを負ってまで犯罪に加担するのか理解できません。

 

 

不動産業界では、この手はサービスは必要悪と考えている節もあり業界の闇を感じます。不動産業界には、このような犯罪行為を正々堂々と行っている輩が少なくありません。これを機会に一掃して欲しいです。

 

 

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