Author: vicweeve_admin

不動産を識別する際に用いられるものとしては、住居表示(住所)、地番、家屋番号などがあります。

 

 

住所については、元々同じ住所の土地が分筆された場所は、同じ住居表示になることが多く、住所だけ伝えられるとどの家だか分からないということもよくあります。

 

 

また地番については、登記上の識別情報ですので、普段は目にすることがないので地番から不動産を特定することも簡単ではありません。なので不動産を特定する場合、住所と地番の両方を確認しながらということで、手間がかかりまし不動産を取り違えてしまうようなことも珍しくありません。

 

 

そこで国土交通省は、不動産取引においてのデータの利用について協議が行われ、昨年３月に不動産IDルールガイドラインが策定され、不動産IDが導入されました。

 

 

今までバラバラの識別情報で不動産を特定していたが、今後は統一の不動産IDで識別することを目指すことと、不動産に絡む様々な情報を紐づけていこうと意図してスタートしたものです。

 

 

この不動産IDが導入されるとどのようなメリットがあるのでしょうか？不動産の情報は、一部の不動産会社に握られ公表されていないものが数多くあります。
一部の不動産会社は、そのような未公開物件の情報を独占していることで、不動産取引において有利に行うことができてきましたが、不動産IDの導入により情報が公開されるとそのような有利性も薄れ、投資家としては情報が顕在化することで取引が活発になると考えられています。

 

 

また不動産の履歴が紐づけられることで新築時の設計図書や過去のリフォームの履歴が容易に確認することができるようになります。

 

 

それと、不動産業界で頻繁に問題なっている、あるいは常態化している“おとり広告”は無くなっていくことになると考えられています。

 

 

何やら良いことづくめの不動産IDですが、過去にも同じような取り組みを国土交通省を中心にトライしたことがありましたが色々な問題から頓挫してきた過去があります。

 

 

今回の不動産IDは、地方行政が保持している不動産に関わるデータについても紐づけることを前提に進めているのですが、全国すべての行政がデータの提供について合意している訳ではありません。何年間か取り組んで結局一部の行政からのデータ提供が無く不完全な状態のまま時間が経過していくようなことがあると、
以前の失敗の二の舞にならないとも限りません。

 

 

アメリカでは流通している住宅の85%が中古であることは、このIZUMAI通信でも何度も取り上げて来ましたが、アメリカでこれだけ多くの中古住宅が流通している理由は、住宅履歴情報がいつでもだれでもインターネット上で確認できるからなのです。

 

 

中古住宅は、見えない箇所、例えが床下や屋根裏といったところに何か瑕疵があるのではないかと中古住宅の購入を躊躇う人が日本には大勢いるため、中古住宅の流通が増えず、古い建物を取り壊して新築を建て直すといったスクラップ＆ビルドが住宅流通の基本になってしまっておりました。国の住宅政策自体も長年新築偏重で行ってきたことの歪みが、アメリカとの差になってしまっているのだと思います。

 

 

不動産業界にはこの住宅履歴情報をシステム化しようと腐心している団体もあります。安心ストック住宅推進協会というのもその一つであり、実は弊社はこの団体の会員でもあります。

 

 

不動産IDが本格的に稼働するようになると、この住宅履歴情報とも紐づいていくことになりますので、弊社としてもこの住宅履歴情報をもっと力強く推進していこうと考えております。

 

 

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建物を建築するための条件のひとつとして建築基準法上の4ｍ以上の幅の道路に2ｍ以上接していないといけないというものがあります。

 

 

ただ、建築基準法施行前から存在していた道路で幅が4ｍに満たなかったり、現状道路として利用されているものの建築基準法上の道路として認められていない空地だったり、よくよく調べてみないと分からない道路、あるいは見かけ道路みたいなものが数多く存在しております。

 

 

また囲繞地と呼ばれるような他人の土地に囲まれていて道路に接していない土地なんかも珍しくありません。このような土地にも既に建物が建っていることもよくありますが、これらの建物は再建築することができないのでしょうか？

 

 

自分の敷地に出入りするにも他人の土地を通行しないと敷地外に行くこともできない土地、ですので活用しようが無い土地と言っていいと思います。活用しようがない土地だということは、売却することも難しいかもしれませんし、売却できたとしても周辺の道路に接している土地に比べると二束三文の価格にしかならないかもしれません。

 

 

新たに開発、分譲する土地については、このような囲繞地ができないように各分譲地が建築基準法で定められているように区画を設計して販売する訳ですが、ただ接している道路が一方しかなかったりすると、どうしても道路側の土地とその裏の土地に区画せざるを得なくなり、裏の土地は道路に接しないといけないので、狭い間口からの長い通路のような土地を設けることになります。

 

 

このような土地は旗竿とか敷地延長とか言われ、実際に建物が建てられると道路側の建物の影になることが多く、日当たり、通風とかに問題があったりします。

 

 

先日売却の依頼を受けた古家のある土地は、一見ただの敷地延長の土地かと思われたのですが、調べてみると前面道路が建築基準法上の道路でなく、空地扱いとなっておりました。

 

 

空地もその土地の所有者、その土地に接している土地の所有者全員から協定書を取り付け、建築基準法43条の但し書き通路として建築審査会へ申請し許可を得られれば、建築基準法上の道路と同様な扱いとすることが可能です。因みにこの但し書き通路は、道路と呼べず、通路と呼ばれております。

 

 

話しを戻しますと、協定を結ぶために対象となるこの土地の所有者の中に協定書への署名を求めたところ、署名を拒否する人がいて43条の但し書き通路として建築審査会に申請することができませんでした。

 

 

こうなると、この土地を売却するのが難しくなってきます。実は、このお宅の敷地の反対側に距離は短いが公道に接している部分があります。

 

 

役所で当時の建築確認申請書を出してもらい確認したところ、接道距離はジャスト2ｍ。実測して2ｍあれば再建築可能になり、売却もできるかもしれないと思われました。役所の担当者も問題ないでしょうと言われたので、話しを進めてみようと思った矢先、またよくよく調べると2ｍ接している部分の半分の1ｍ部分は隣家の所有であることが判明し、ここでまた頓挫。

 

 

1ｍ部分を売却してもらう手立てもあるかとも思いましたが、そうなるとこの隣家は上段で説明させていただいた囲繞地になってしますの絶対不可能で交渉するまでもありません。

 

 

ここで疑問に感じたのは、それぞれの敷地は公道に1ｍしか接していないのに、何故建築確認が取れているのかです。
これが、今回のテーマの敷地設定です。敷地設定とは接道距離が2ｍに足りない場合、他人の土地を含めて建築確認申請を行うもので、認められれば建築することが可能になります。

 

 

他人の土地を含めて申請できるということに違和感を感じずにはいられず、調べると実際に敷地設定で建築確認申請してトラブルになっているケースもあるようです。

 

 

さて、この土地に関しては、どうするものかは再度じっくり対応を考えたいと思います。

 

 

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個別の不動産の価格が下落する要因としては、築年数が古くなったり、何か不動産そのものに不具合が発生したり、事故対象となったり、周辺環境の悪化などが考えられます。

 

 

では、不動産マーケット全体が下落する場合とは、どんなことが考えられるのでしょうか？

 

 

過去に目を移すと、政策金利との関係が深いことが確認できます。

 

 

不動産もその他の物と同じように価格決定要因としては、需要と供給のバランスに因るところが大きいです。つまり欲しいと思う人が多ければ上がるし、欲しいと思う人が少なければ下がる訳です。

 

 

多くの人が欲しがる時には、我先にと急いで、争ってまで多少高くても買う人がいるから上がります。

 

 

では、欲しいという人が多い時に金利が上がるとどうなるかというと、欲しいと思っていても、将来の返済が増えるので我先にと買えなくなってしまいます。ですので、欲しいと思っている人が多くても、買えない人が多くなると必然的に不動産の価格は下がります。

 

 

現在の住宅ローンの変動型の金利は、最も低い金利は0.3%を切っており過去最低水準で推移しております。平均でもおおよそ0.7％あたりではないかと思われます。

 

 

0.3%の変動金利で住宅ローンを組んでいる人がアメリカの住宅ローン金利並みに金利が上がったら返済額はどの程度増えるか確認してみましょう。ちなみに現在のアメリカの住宅ローン金利は、7%を超えています。

 

 

現在の東京23区の新築マンションの平均価格(70㎡換算)は約9,500万円で、１億円に手の届きそうな水準まで来ています。３月単月では1億円を超えたという報道もありました。

 

 

仮に1億円のマンションを全額0.3%の変動金利の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額がいくらになるかというと250,844円、年間では3,010,124円になります。

 

 

ではアメリカ並みに７％になるとどのくらい増えるかですが、月で638,856円、年間で7,666,276円にもなります。こんなに金利が上がることないだろうと思われるでしょうが、かつてバブルの時は最高で8%を超えたこともあるのです。それでも加熱した不動産市場を冷やすことができずにバブルが崩壊した訳です。

 

 

ここまで極端な事態になることはないと思いますが、他国が金融引き締めで金利をどんどん上げている中、日本だけがいつまでも金融緩和を続け、低金利を維持できるのかは甚だ疑問を感じ得ずにはいられません。

 

 

最近アメリカの銀行から預金がバンバン引き出され、破綻の連鎖が起きておりますが、この影響が日本に及ぶことはないのでしょうか？

 

 

ここ最近、円はドルだけでなく、他の国の通貨に対しても安くなっています。特にスイスフランに対しては、特に顕著な数字を示しており、2000年当時と比較すると円の価値は1/3程度の円安となってしまっております。

 

 

不動産価格が下落する要因の一つが金利の上昇だとすると、この先金利が上昇して不動産価格が下落するような局面はあるのでしょうか？

 

 

あるいは、円安を背景に海外のマネーがより一層日本の不動産に注ぎ込まれ、更なる価格上昇に発展していくようなことはあるのでしょうか？

 

 

不動産価格については、今後どんな局面が待ち受けているのか、たぶん明確に答えられる人はいないのだろうと思います。

 

 

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先週末、石川県で震度６強の地震が発生し、その前日にも震度５強の地震が発生しました。その他小さい震度の地震が日に50回以上も発生しており、住民の生活に大きな支障が出て不安な生活を強いられております。

 

 

2020年12月頃からこの周辺では地震が多発しており、今後1週間以内に再び震度6以上の地震が発生する可能もあり今暫くは安心できない状況が続くものと思われます。

 

 

地震と言えば、今年2月にトルコ・シリアで大地震が発生し、死者は5万人を上回る大災害となりました。
地震自体は言うまでもなく天災でありますが、トルコでは大地震に応じた耐震基準があるにも関わらず耐震基準検査を違法にクリアした建物が多く、なんと倒壊・全壊した建物は22万棟にも及ぶというから驚きです。

 

 

では、日本の耐震基準はどのように変遷してきたか見ていきたいと思います。
一般的に耐震基準を語る時に旧耐震基準と新耐震基準に分けますが、これは1981年に建築基準法が改正され、この年の6月に施行されたため、この6月を境に区別されます。

 

 

この6月以降に申請された建築確認の建物から新耐震基準とそれまでの耐震基準の元で作られた建物と分けて捉えるようになりました。

 

 

因みに旧耐震の基準ですが、震度5程度の揺れに対して、倒壊・全壊しない基準です。この建築基準法の改正の契機になったのが、1978年に起こった宮城県沖地震で、震度5(マグニチュード7.4)の大地震でした。

 

 

この地震に因る建物の被害状況ですが、家屋の全半壊4,385戸、一部損壊が86,010戸と甚大な被害が発生し、1981年の建築基準法の改正に至った訳です。新耐震基準では、震度６～７程度の揺れでも家屋が倒壊しないことが基準となっております。

 

 

建築基準法が改正されて以降に発生した大地震を以下に列挙してみました。

 

 

1983年　日本海中部地震　マグニチュード7.7 　最大震度5強　
1984年　長野県西部地震　マグニチュード6.8 　最大震度6
1993年　北海道南西沖地震　マグニチュード7.8　 最大震度6
1995年　阪神淡路大震災　マグニチュード7.3　 最大震度7
2004年　新潟県中越地震　マグニチュード6.8　 最大震度7
2005年　福岡県西方沖地震　マグニチュード7.0 　最大震度6弱
2007年　能登半島地震　マグニチュード6.8 　最大震度6強
2008年　宮城・岩手内陸地震　マグニチュード7.3　最大震度6強
2011年　東日本大震災　マグニチュード9.0 　最大震度7
2016年　熊本地震　マグニチュード7.3 　最大震度7
2018年　大阪北部地震　マグニチュード6.1 　最大震度6弱
2018年　北海道胆振東部地震　マグニチュード6.7 　最大震度7
2021年　福島県沖地震　マグニチュード7.3 　最大震度6強
2022年　福島県沖地震　マグニチュード7.4 　最大震度6強

 

 

1981年の建築基準法の改正以降、大地震が毎年のように発生しております。では、これらの震災でいわゆる新耐震構造の建物に被害は出なかったのでしょうか？

 

 

阪神淡路大震災の時の建物の損壊状況を見てみると、1981年までに建てられた建物(大半が旧耐震基準)は、大破以上29%、中・小破37%ありました。これに対して1982年以降に建てられた建物(大半が新耐震基準)は、大破以上8%、中・小破16%でした。

 

 

熊本地震の時は、どうだったか見てみると、1981年までに建てられた建物は、大破以上46%、中・小破49%でした。1982年以降に建てられた建物は、大破以上15%、中・小破もしくは軽微な被害54%でした。

 

 

この2回の大地震の損壊状況を見ると明らかに新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物に比較すると万全でないものの、地震に対しての強度がかなり増したことが分かります。

 

 

ただ大破した建物がゼロになった訳ではありませんでした。そしてこの大破した建物の多くが木造の建物でした。

 

 

阪神淡路大震災の建物の損壊状況から、2000年に建築基準法が改正され、耐震基準もより厳しくなりました。この改正以降に建築確認申請した建物は、2000年基準の建物として、新耐震基準の中でも更に区別されています。

 

 

実際、熊本地震の時の新耐震基準の建物の大破以上15%のうち、2000年基準をクリアした建物は6%でした。

 

 

このように大地震が発生する度に耐震基準は見直され耐震基準も強化されたことで、一定の効果が表れていることは確認できます。

 

 

ただ大破以上がゼロにならないのは、実際は耐震基準をクリアしていていない施工不良の建物などが一定数あったことが推測できるのかもしれません。

 

 

かつて耐震偽装問題が発覚して大事件になりましたが、これほど大掛かりな偽装ではないものの構造計算書に不備がある建物なども存在しているのではないでしょうか？

 

 

トルコのように多くの建物が耐震基準を守っていない建物だという国とは次元が違うでしょうが、
実際には耐震基準をクリアしていない建物が存在している可能性もあることは認識しておく必要はあるかもしれません。

 

 

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損害保険の保険料の上昇が続いています。

 

 

自動車保険については、コロナ禍で運転する人の減少し、事故が減少したことで一時保険料は下がる傾向にありましたが、コロナで物流が滞ったり、様々な部品の価格の高騰、ロシアのウクライナ侵攻の影響も重なり物価が大きく上昇し、人件費の高騰も相まって修理代の高騰に繋がり再保険料の引き上げになり、自動車保険の保険料を引き上げをせざるを得ない状況にあります。

 

 

一方火災保険は、日本の損保大手4社では12年連続赤字が続いており、損保会社の経営にも大きな影響を与えてきました。この原因が気候変動の影響による各地で発生して大規模な自然災害であることは、否めません。

 

 

大規模な自然災害は、日本のみでなく世界各地で発生してますので、世界中の損害保険会社で保険金の支払増のため収益を悪化させています。

 

 

日本の火災保険の保険料は、ここ20年でなんと4割も上昇しており、それでも利益を出せない状況が続いてます。

 

 

またかつて最長36年あった長期契約もどんどん期間短縮され、今は最長5年で、いずれ契約期間は全て1年契約になるのではないかと言われております。毎年毎年予想不能の災害が発生していますので、将来の災害発生率を予想すると仕方ない対応かと諦めざるを得ませんね。

 

 

今後も自然災害は減ることはないだろうし、いずれ近い時期に南海トラフの大地震が起こる可能性も考えると火災保険料はますます上がり、未加入者の増加を招くことになる可能性が高まると考えます。

 

 

以前、更地の売却を依頼されたお客様が仰っておりましたが、やっと建てたマイホームをタバコの火の不始末で全焼させてしまい、20年も何も活用できない土地のために住宅ローンを払い続けてきたということでした。火災保険は？とお聞きするとうっかり更新手続きを怠っていて、その時に火災に遭ってしまったという悲劇的なお話しでした。

 

 

何もないと無駄に払っているという意識が強くなる保険ですが、いざという時に無かったら大変なことになると想像して掛け続けることが大事ということを改めて痛感させられたお話しでした。

 

 

今後も火災保険に関しては、保険料が上昇していくことが予想できるとすると、普段から保障内容をしっかり確認して必要な保障を必要な額だけ加入しておくことをお勧めしたいと思います。

 

 

ご自宅に対しても勿論のこと、不動産投資をされる場合でも火災保険、地震保険の付保は絶対欠かすことができないことですので、付保漏れ、更新忘れなど無いようにしっかり賃貸経営を行っていきたいものです。

 

 

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Appleが年利4%超の預金サービスを始めるというプレスリリースがありました。

 

 

現在のアメリカの貯蓄口座の金利の平均は0.3%程度だそうですので、何と10倍以上の金利になります。

 

 

何でAppleが預金サービスを始めたのでしょうか？
また何でこんな高い金利をつけるのでしょうか？

 

 

ことの真実は分かりませんが、主力商品であるiPhoneの売上が前年対比で8%もダウンしており、スマホ事業を補完する新しいサービスとして金融に力を入れようとしているのかもしれません。

 

 

アメリカでは、シリコンバレー銀行が預金の取り付け騒ぎの末に破綻してしまいましたが、その後も銀行破綻が発生し金融不安が増しておりした。今は、落ち着きを取り戻したように見えますが、根底には燻っているものがあるのではないかと思います。

 

 

アメリカの投資ファンドのブラックストーンのCEOは、シリコンバレー銀行と同じ状況の銀行は多く、今後何かが起こる恐れがあると発言してます。

 

 

金融不安が募ってきた状況で銀行が新たな融資を厳格に判断する姿勢が明確になっており、この対応が続くことで融資が細れば不動産価格の下落に繋がっていくでしょうから余談を許さない状況であることは間違いないと思います。

 

 

こんな状況下で発表されたAppleの預金サービスですが、銀行が提供している金利とこれほどの差があればAppleに預金が大量に流れ込む状況に陥ることはないでしょうか？

 

 

もし、そのような事態になれば新たな銀行の破綻を誘引することにならないのか気懸りです。

 

 

当面は、Appleの預金サービスは、アメリカ国内でしか検討していないということですが、日本で展開することはないのでしょうか？

 

 

万が一今の日本で同じような預金サービスをAppleが始めた場合、日銀のマイナス金利政策で体力が削られている地方銀行がシリコンバレー銀行の二の舞になったりしないのでしょうか？

 

 

消費者にとってはとても魅力的な今回のAppleの預金サービスですので、今後の展開を是非とも注視していきたいと思います。

 

 

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弊社では、昨年からRE/MAXという世界最大級の不動産フランチャイズに加盟して不動産エージェントという営業パーソンを採用を始めております。

 

 

RE/MAXは、世界110ヵ国に進出しており世界には14万人の不動産エージェントが活動しています。
RE/MAXの不動産エージェントは、従来型の日本の不動産会社に勤める営業社員が行う物件ありきの営業スタイルとは異なった人ありきの営業スタイルを基本のスタイルとして活動しております。

 

 

RE/MAXの不動産エージェントは、自社の保有している、あるいは媒介している物件を販売することを会社から命じられたり、会社の方針、会社の独自のルールに従って活動する必要がなく、活動する上で何の制約、制限も受けることがありません。不動産会社の経営者と同じような感覚、意識で活動することができます。

 

 

自分がどうなりたいかビジョンを掲げ、そのビジョンを達成するための事業計画を自分自身で立て活動します。どういう物件をどう扱えと会社から指示を受けることもなく、エリアも限定されることはありません。東京に拠点があっても北海道でも沖縄でも、どこでも自由に活動できます。また海外の方のために活動することもできます。

 

 

RE/MAXには、シェアビジネスという文化が脈々と伝え続けられており、自分の成功事例、失敗事例をエージェント仲間に何の躊躇いもなく惜しみなくシェアします。エージェントは、それぞれ所属するオフィスがありますが、その垣根を超えてこのシェアビジネスを行うのです。

 

 

海外のRE/MAXの不動産エージェントもまた同じようにシェアビジネスの文化の元、活動しております。特にアメリカでは、手帳の最後のページに弁護士と医者と不動産エージェントの名前と連絡先を書いておく習慣があると聞いたことがありますが、そのことからも不動産エージェントの社会的ステータスが高いのが分かります。

 

 

日本でもアメリカと同じように不動産エージェントの社会的ステータスが上がると良いなと思いますが、不動産エージェントは常にクライアントに寄り添い、クライアントのために丁寧に親身に活動することで、クライアントからの信頼を得て感謝をいただけるように努力をすることを基本としますので、社会的ステータスにはあまり拘りません。クライアントのために動くことで、自然と社会的ステータスは引き上がっていく筈です。

 

 

弊社では、これからも不動産エージェントを数多く採用して、人ありきの活動を基本にクライアントのために活動できる不動産エージェントと一緒に、物件ありきの不動産業界に楔を打ち込みたいと心から思ってます。

 

 

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もう記憶の彼方に葬られしまった感があるリーマンショックですが、一番のトリガーとなったのが住宅ローン担保証券、MBSだと言われてます。

 

 

当時、住宅ローンを貸し出していたモーゲージカンパニーが商業銀行に住宅ローン債権を売却し、特に返済リスクの高い層への住宅ローン債権だったサブプライムローンと言われる債権が商業銀行によって優良な住宅ローン債権とパックに証券化され世界中の多くの投資家に販売されました。

 

 

金利の上昇に伴い住宅ローンを返済できない人が続出したことでMBSの利回りが急上昇し(価格は下落)、格付を落とす銀行が次々出て、預金の取付騒ぎが世界中で起こったことが引き金にリーマンブラザーズが破綻、翌日に当時私が勤務していたAIGも連鎖的に破綻しました。

 

 

AIGについては、アメリカ政府が規模が大き過ぎるということで公的資金を約9兆円投入し救済したことで、それ以上の破綻劇は回避することできましたが、これを契機に世界中に金融危機が発生し、長く世界経済が低迷することになりました。

 

 

そもそも何故このような事態が起こったのでしょうか？当時のFRBのバーナンキ議長による金融緩和が住宅バブルを産み、不動産価格の高騰を起こしたと考えられております。

 

 

リーマンショック以後、住宅バブルが崩壊、世界的な金融危機に発展し、かなり長い期間その状態が継続することになります。日本でも失われた20年とか30年とか言われることになりましたが、ことの発端は、この金融危機だったことは間違いありません。

 

 

さて現在の状況をこの当時と比較すると今後どのような事態になるのか予想できるかもしれません。コロナで世界中の中央銀行が金融緩和に舵を切り、市場にマネーが溢れ、金余り状態になりました。この行き場のないマネーが不動産に流れ込んだことで、世界的に不動産価格の高騰を招きました。この状況は、リーマンショックの前の状況に似てるかもしれません。

 

 

そして各国の中央銀行は、インフレを抑制するため金融引き締めに舵を切り金利を上げてきました。住宅ローンの金利も上昇続けており返済に行き詰まる人も増えてきているようです。

 

 

アメリカの中小の銀行では融資残高の67%も商業不動産融資だと言われてますので、金利が更に上がり利回りが上昇することで債務不履行になるケースが増えてきそうです。

 

 

シリコンバレー銀行の破綻以降、商業不動産への融資が厳格化されつつあることを考えると今後も債務不履行になるローン債権が増えてくることが予想されます。

 

 

果たして日本の不動産マーケットは、今後どのようになるのでしょうか？地方銀行は、外国債券を多く保有していたため含み損が出て損切りに踏み切ったところも少なくなかったようです。史上最低の低金利で利鞘を稼げない状況の中、今後いかにして資産を運用していくのでしょうか？

 

 

これも全て新しく日本銀行の総裁に就任した植田総裁の手腕にかかっていると言って良いと思います。

 

 

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世界的に物価が上昇し、各国の政府、中央銀行はその対策に追われてます。日本でも消費者物価が40年ぶりに4%台を記録して、様々な分野で混乱が生じてきております。

 

 

建築費も御多分に洩れず高騰が続いており、物件の価格に転嫁され新築の建物の価格は、鰻登りに上がってきました。

 

 

コロナ禍では、ウッドショックという状況に見舞われました。大都市に住んでいる人が相次いで郊外に移住することで戸建の建築ラッシュが各国で起こり、コロナによる物流の停滞と相まって木材の需要増、供給不足により、木材の価格が急騰しました。

 

 

そこにコロナ対策としての金融緩和が異次元レベルで行われ、その結果低金利による資金調達が容易なったこと、また気候変動の影響による大規模な山火事が世界中で発生したことなどもあり、ウッドショックが世界的に広がっていきました。

 

 

その後、各国で行われたウッドショック対策が功を奏し、また感染状況も落ち着いたことで住宅需要の減少などで木材の価格は落ち着きを取り戻しました。

 

 

一方、鉄、コンクリートなどの建築資材の価格は、木造に比べると高止まりしてます。
以下のグラフは、構造資材の価格の推移です。

 

 

 

 

建築資材以上に高騰が続いているのが人件費です。円安の影響で実質収入がダウンした外国人労働者が日本を見切り、他国、あるいは自分の国に帰ってしまったため人手不足が深刻な状況になってます。何とか人材を繋ぎとめるため、あるいは新たな人材を集めるため賃金を上げたことも建築費の高騰に繋がってます。

 

 

地価については、今年1月1日の地価公示では上昇トレンドが見られたものの、実態は先々の金利上昇を市場が見込んでいることもあって、以前のような強気な価格設定の物件が少なくなりました。ただ、建築費の高騰で不動産価格全体としては、下落することは当面なさそうに思われます。

 

 

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今年の1月1日現在の地下公示が発表されました。全国全用途平均で2年連続で上昇し、地方圏も2年連続の上昇でした。

 

 

上昇率の上位を北海道の地点が占めており、特に日本ハムファイターズの本拠地になるボールパークを中心とした北広島市の地価高騰が昨年の基準地価の時と同様に目立っております。北広島市の他、江別市、恵庭市と北海道の地点が上位10番まで占めました。

 

 

このエリアの地価の押し上げ要因として札幌の再開発を挙げることができます。札幌への通勤圏内であるため、地価が押し上げられたと言えると思います。元々の地価があまり高くなかったために上昇率として高くなったと言えなくもありませんが、全国の地価の上昇率と比較しても異常な上昇率です。

 

 

また北海道の地価の高騰の原因としては、外国人の投資金額の増加もあると言えると思います。その代表的な場所がニセコですが、ニセコでは地価が急騰したことで賃貸物件の家賃が上がり、地元で普通に暮らしている人たちを悩ますことになっているようです。

 

 

日本の地価は、東京を筆頭に主要都市に海外マネーが大量に投資されたことが、地価の上昇に繋がっていたことは間違いありませんが、それにも陰りが出て来ているようでもあります。

 

 

アメリカで銀行の破綻が相次ぎ、その余波がヨーロッパにも波及し、スイスの銀行No.2のクレディスイスが窮地に追い込まれ、
ライバルのUBSに買収されるといったことが起きました。その後もドイツ銀行の株が大きく売り込まれ、株価が急激に下落する事態にも及んでおります。

 

 

このように金融市場の先行きに不透明感が増している中、海外勢が日本の不動産投資にも慎重になっているとのことです。この先、銀行が不動産投資への融資を絞り込むようになれば日本の地価の更なる上昇は見込めなくなる可能性があります。

 

 

そもそも公示地価は今年の１月１日現在の地価の動向をこの時期に発表しておりますので、現時点での地価をタイムリーに反映しているかどうか疑問なところもあります。また全国の地価を不動産鑑定士が評価するにあたっては、半年前から調査を始め順繰りに評価額を出していますので最大６～８ヶ月くらいのタイムラグがあると考えてよいと思います。

 

 

前回のIZUMAI通信でもコメントしましたが、現場感覚としては物件の動きがかなり鈍っているように感じます。日本においても、来月日銀の総裁が交代することで金利が上昇するという憶測が広がりつつあります。

 

 

ですので今回発表された公示地価を現在の地価の傾向とまともに受け取ると判断を誤るかもしれません。

 

 

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