Author: vicweeve_admin

昨今都内の至る所で再開発が行われており、次々高層の建物の建設を中心に新たな街づくりが進められております。

 

 

2010年代初めから始められた渋谷の再開発も2027年の桜丘口のサクラステージで完成を見ることになります。

 

 

渋谷の他、現在も新宿西口、八重洲等各地区で工事が進行中です。

 

 

そして再開発につきものなのが“地上げ”です。

 

 

“地上げ”という言葉には、どこか胡散臭さや怖さがつきまといませんか。

 

 

バブル期の日本を知る世代にとっては、真夜中のピンポン、ゴミの投棄、暴力的な立ち退き交渉…そうした負の記憶と結びついている方も多いのではないでしょうか。

 

 

しかし近年、この“地上げ”も大きく様変わりしています。法制度の整備、住民の権利意識の高まり、そして都市開発の目的の変化によって今や“昔ながらの地上げ”は過去の遺物となりつつあります。

 

 

バブル時代の“地上げ”はどのようなものだったのでしょうか。1980年代後半、いわゆる「バブル経済」真っ只中の日本では、土地の価格が毎年数十％ずつ上がる異常事態が続いていました。

 

 

この時期、都市部では再開発や大型ビルの建設を目論む業者たちが、あらゆる手段で土地を買い集めていきました。

 

 

これが“地上げ”です。

 

 

土地を一筆でも多く集めれば、利益は天井知らず。結果として、一部の住民を追い出すために、暴力団まがいの業者が登場し、まるでドラマのような現実がそこにはありました。

 

 

その代表的な“地上げ”が六本木ヒルズの再開発です。開発構想の発端は1980年代初頭、当時の六本木六丁目は、木造住宅密集地で、狭い路地・防災面の課題・建物の老朽化が深刻な地域でした。

 

 

森ビルが再開発を提案するが、地権者が約400名以上、建物数は約500棟に及び、調整は当然ながら困難を極めたのでした。

 

 

森ビルは20年以上かけて1軒1軒交渉し、一部住民は自発的に売却に応じるものの、立ち退きを拒否する住民も多く、交渉が長期化していきました。この状況の中、一部の土地では、中小不動産業者や“地上げ屋”が間に入り、転売益を狙って買収するといったことが“地上げ”に繋がっていったのです。

 

 

地上げ屋と言われた人たちは、夜間の訪問、圧力的な交渉、周囲の土地を囲って孤立させる（いわゆる「囲い込み」）、ゴミ投棄や騒音による嫌がらせを継続的に行い住人を追い込んで立ち退きに合意させていったのです。

 

 

数々の不服申し立てや行政訴訟も発生し、トラブル続きでしたが2003年4月に地上54階・高さ238mの「六本木ヒルズ森タワー」を中心に、住宅、商業、オフィス、美術館、ホテル、テレビ局（テレビ朝日）などが集約した都市型複合開発が完成を見たのでした。

 

 

この当時の“地上げ”と違い、今の“地上げ”は、コンプライアンスと共存の時代となりますので、都市再開発・災害対策・インフラ整備（道路拡張・駅前再編）など、公共性・合理性の高い目的で行われることがほとんどです。

 

 

また、法的な整備や不動産コンサルの介在により、地権者との丁寧な協議、 等価交換（元の土地と新しい建物の一部を交換）等の明確な補償基準が整備されており、かつてのような強引な立ち退きは稀になりました。

 

 

近年は、行政主導での再開発が一般的となって、再開発自体のあり方も大きく変貌してきております。行政の再開発の手順は以下のようになります。

 

 

①地区指定と都市計画決定

②地権者との合意形成（最も時間がかかる）

③権利変換計画の策定（等価交換）

④解体・造成・建設（公共工事としての整備）

⑤施設完成・新権利者へ引き渡し

 

 

地権者が強硬に拒否するといったことが、バブル時代と違って少なくなり、今では納得づくで参加される地権者の方がほとんどではないかと思います。

 

 

ただ、人口減少が明らかな日本において、このように次々再開発を進めて新しくタワーマンション、高層ビルを建設していって将来空室だらけになることはないのでしょうか？

 

 

欧米のように古い建造物を大事にメンテナンスしながら、長期間使用できる枠組みにパラダイムシフトされることを期待したいと思います。

 

 

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銀座にあるティファニーが入居しているビルの再開発を信託契約を活用して行われることが明らかになりました。

 

 

信託契約の委託者を地権者、受託者を信託銀行、受益者をSPCという形態で行われるもので、開発資金の調達を受託者である信託銀行が銀行からノンリコースローンで行う日本で初めての事例となるようです。
＊ノンリコースローンとは、返済が滞った場合、担保物権以外には債権者が請求できないローン

 

 

このスキームの資金調達方法は日本初のスキームですが、信託契約を活用した資産活用方法は珍しいスキームではありません。

 

 

保有している資産を信託に移すことで様々なメリットを享受することができます。

 

 

保有している人が高齢で将来の認知症のリスクを感じているのであれば、信託に移しておくことで、そのリスクを回避することができます。認知症になると判断能力がないと見做され、契約行為は基本的に一切できなくなります。ただ信託に移しておくことで認知症となっても本人に代わって受託者に指名された方が、資産の管理、売却等を受託者の名前で行うことができるようになります。

 

 

また信託に移してしまうと相続財産でなくなります。信託に打ちした資産は、基本的に民法の相続の規定が適用されることがなくなります。そして遺言を作成するより、資産を承継してもらいたい人に確実に承継させることができます。また何代にわたって承継する人を指定することも可能です。

 

 

相続が発生した時に資産を相続人で共有することを回避することができます。特に被相続人が会社経営者であった場合、相続人が自社株を相続で共有してしまうと会社経営に全く関心のない株主が生まれてしまい、何か決めようと思っても合意を得ることができず何も決められない、経営者にとっては手足を縛りつけられたような経営を余儀なくされることがあります。

 

 

その他にも様々な問題に対しての解決策を信託で得ることができます。弊社では、この万能のシステムである信託を多くの方に伝えていきたいと考えており、また具体的なソリューションを提供できればと現在弊社のエージェントに信託の知識を教育しております。

 

 

今後、セミナー等を開催して多くの人に信託とは何かを理解していただき、また信託の相談を受けることができる「相続コーディネーター」の育成にも努めていきたいと思います。

 

 

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2021年に行われました東京オリンピックが始まる前によく言われていたことが、オリンピックが終わった後に不動産価格が暴落するということでした。

 

 

都市伝説のように信じられていましたが、結果はどうだったのでしょうか。

 

 

結果は、皆様がご存知のように暴落どころか逆に高騰しました。今でも不動産価格は上がり基調で、今後も上昇が続くと考えられています。

 

 

何故暴落の予想は大きく外れたのでしょうか？
それは、いくつかの要因が考えられます。

 

 

・低金利が継続されたこと
・東京オリンピック開催決定後に大規模なインフラ整備と再開発が行われたこと
・世界的なインフレと円安によって建築コストが高騰したこと
・東京への人口流入が加速したこと
・コロナ禍で住宅購入熱が高まったこと
・コロナ明けのインバウンドが回復したこと

 

 

以上のような要因が挙げられます。
これら要因の中からインバウンドが不動産市場に与えている影響について確認してみましょう。

 

 

都心、観光地である銀座、渋谷、新宿、上野、浅草などのエリアのホテル、民泊需要がどんどん強くなって地価が高騰しました。その後もホテル開発用地の取得競争が激しくなって用地価格が高騰しております。

 

 

東京オリンピックの時に選手村として活用された晴海フラッグは、その後割安のファミリー向け住戸として高い人気を集めて販売されましたが、購入者の中に買取再販の業者、転売ヤーと呼ばれる個人投資家、中国人投資家、中国の法人が多く含まれていたことで、発売当時の坪単価の1.5〜1.8倍の値がつけられ周辺のマンション価格の相場も歪めるような影響が出てしまっています。

 

 

今後暫く、東京都心の不動産価格は、インバウンドの増加、それに伴う海外からの投資マネーの増加によって下支えられ上昇基調は続くものと考えられます。

 

 

インバンドが減少することは、コロナのようなパンデミックが起こらなければ増加が続くと思われますので、金利の動向次第というところもありますが、東京都心の不動産価格は下落することはまずないと考えます。

 

 

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2025年問題とは、団塊の世代（1947〜1949年生まれ）全ての方々が、後期高齢者に突入することで、引き起されるだろうと思われている問題を指してこのように言われています。

 

 

この問題でよく取り上げられるのが、医療、介護の問題で、本国会でも議論をされているところですが、この医療、介護に加えて、今後より問題が深刻になっていくと考えられているのが、不動産の問題です。

 

 

団塊の世代は、日本が高度成長期を迎える中で社会に出てきた世代です。「マイホーム神話」が強かった時代で、多くの人が郊外に一戸建てを建てました。特に1970年～1980年代には、団地、ニュータウンなど郊外で住宅開発が次々行われ、団塊世代のマイホーム所有を後押ししていったのです。その結果、団塊の世代は、多くの住宅、土地を所有する資産層と知られるようになりました。

 

 

ところが、現代になってこの団塊の世代の所有する住宅が、住めなくなった家、受け継ぐ人のいない家になり、2025年問題を深刻化しているのです。

 

 

今後団塊の世代に相続が発生しても相続人が相続を放棄して不動産を承継しないケースが増えてくると予想されており、その相続放棄された多くの不動産が「負動産」となり、深刻な問題に引き起こすと考えられているのです。

 

 

まずは、空家問題です。2023年に全国に既に850万戸もある空家も2025年以降は、加速度的に増えていくことが予想されています。空家が増えると何が問題になるのかと言いますと、治安・環境の悪化等が挙げられます。不法に空き家に忍び込んで住みついてしまわれたり、野生動物の棲家となったり、不法投棄が続けられてゴミ屋敷になったり、倒壊の危険度が増したりと放置しておけない空家が増えてきます。

 

 

空家問題の他、団塊の世代の所有する不動産が大量に売却されることで需給バランスが崩れて、売れない不動産が増え、価格が暴落することも考えられます。

 

 

団塊の世代が購入した1970年～1980年代の分譲マンションが築40年を超え、管理組合が組合員の高齢化により機能不全になったり、修繕積立金不足で計画通り大規模修繕が行えず資産価値が落ち、建て替えの合意を得ることができず、スラム化してしまう可能性が大きくなります。

 

 

団塊世代の所有する不動産にまつわる問題は、今後不動産の市場に与える影響も小さくないと思われます。出生数が70万人を割って、一気に人口が減少していく日本において、解決しなくてはならない問題は山積しており、果たして日本の経済をV字回復させるような特効薬はあるのでしょうか？またそれを推進できる強力なリーダーシップのあるリーダーは出現するのでしょうか？

 

 

日本は、長年にわたりODA(政府開発援助)で国際社会に貢献して来ましたが、よもやODAを受けるような国に成り下がることがないよう祈ります。

 

 

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「不動産ID」とは、日本で不動産に関する情報を一元的に管理・利用するために導入される不動産ごとの識別番号です。

 

 

これは、不動産（土地や建物）ごとに固有のIDを付与し、さまざまな情報を紐づけて管理・共有できるようにする仕組みです。

 

 

日本では不動産情報が複数のシステムや機関に分散しており、情報の検索や利活用に時間がかかっていました。

 

 

それを統一しようという動きから不動産IDの導入が進められています。不動産IDを起点に民間や行政のデータとつなぐことで、不動産や建設分野のデジタルトランスフォーメーション（DX）のカギになると期待されています。

 

 

また表記がとても複雑な日本の住所の簡略化にもつながります。国土交通省が2023年に民間企業や行政など300以上の社・団体が参加する協議会を立ち上げて、社会実装に力を入れているのです。

 

 

このように大きな期待を受けて始まった不動産IDですが、現状大きな成果を挙げられていないと言わざるを得ない状況にあります。その理由をいくつか挙げてみますと、以下のような問題が確認できます。
不動産に関する情報は、登記情報（法務局）、固定資産税情報（市区町村）、都市計画情報（行政）など、さまざまな機関・自治体でバラバラに管理されており、地番と住居表示が一致しないなど、 基盤となる住所・地番データの統一がされていないため、IDと正確にリンクするのが難しい。

 

 

不動産IDを使うためには、自治体・国・不動産会社・金融機関など多様なプレイヤーが協力する必要があります。しかし、利害や目的の違いからデータ連携や共通フォーマットへの対応が進み難しい状況があります。

 

 

日本全体の不動産にIDを割り振るには、膨大な数の土地・建物の情報確認・整備が必要で、さらに、現場の不動産業者がIDを使う業務フローに慣れていないこともあり、浸透には長い時間がかかる。

 

 

不動産業界は、紙・FAX文化が根強い業界でもあり、デジタル化自体がまだ過渡期であることも浸透しない理由のひとつだと思われます。不動産業界では、他にも国土交通省の旗振りでデータ整備に取組んでいることが数多くありますが、どれもこれも完全な形で整備されておらず、それらの取組みが却って混乱を招いていることも少なくありません。

 

 

地積調査もその一つです。日本の登記簿には、面積や境界が曖昧な土地が多いため、国、市町村が中心となって長い期間をかけて調査を実施しているものです。1951年に制定された「国土調査法」に基づき翌年から始まったものですが、全国の調査実施率は、約80年弱経った今、未だ50%以下だというから本気でやっていたのか？疑念を持たざる得ない状況です。

 

 

不動産取引は、必ず対象の不動産の土地の面積に基づいて行われますが、その面積が確定していないといった曖昧な場合が大半なため、取引時に改めて測量を行なって面積の確定を行ないます。

 

 

地積調査をしっかり行なってデータを残していてくれれば、一々時間と費用をかけて測量せずに済むのにといつも思いますが、80年経ってもできないのに何も期待しても無駄かとも思ったりもします。

 

 

ところで、不動産IDの話しに戻りますが、なかなか浸透せず、認識もされていないため、この番号に代わる住所識別サービス「デジタル住所」を日本郵便が始めるそうです。

 

 

日本郵便には、郵便番号というものがありますが、これはエリアを指定するもので、特定の住所を指定するものではありません。これに対して「デジタル住所」は、番地、部屋番号まで特定できるようになります。

 

 

ただ、また別の識別番号が登場してくることで、更なる混乱を引き起こさないかが心配です。

 

 

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リースバックに絡む高齢者が巻き込まれるトラブルが急増しているそうです。リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸契約でそのまま住み続けられるという商品ですが、なぜ高齢者のトラブル件数が増えているのでしょうか？

 

 

最近ではテレビCMでもよく流れるので、ご存知の方も多いと思いますが、正直自宅の所有者にとっていい商品だとは思いません。

 

 

自宅を売却してまとまったお金を得られるので、その後の老後生活費用に充てることができる上、そのまま同じ家に何の環境の変化もなく住み続けられるので、ご近所の方にも自宅を売却したとは気づかれずに済むので体面を気にされる方にはメリットは大きいかもしれません。

 

 

では何故相談件数が増えているのかですが、要はこのリースバックの仕組みをしっかり理解していなかったため、実際契約してみて失敗した、騙されたと感じている人が多いのだと思います。

 

 

リースバックで自宅を売却する時の業者の買取価格は、周辺相場の6〜7割程度です。売却した後に賃貸借契約を結ぶ訳ですが、この家賃が相場の家賃より高いケースが少なくなく、その賃貸借契約が定期借家契約だったりするからです。定期借家契約とは、普通借家契約とは違い更新することなく契約満了となる契約形態で契約満了と同時に退去しなくてはいけない契約です。

 

 

売却した後も自宅に住み続けられると思いリースバックを選択したにもかかわらず僅か2年で退去を強いられるとしたら、どんなに落胆するか想像するに余りあります。まして、高齢者が退去を強いられると、次に住む場所を探すのが難しくなります。

 

 

リースバックの仕組みを理解していなかったことがそもそもの原因だとしても業者側が高齢者でも理解できるように説明しないといけないと思いますし、鼻からトラブルになることを前提に契約していると言われても反論できないのではないかと思います。

 

 

不動産業界には人を騙し、人の弱みに付け込むようなビジネスを時々確認できますが、国も業者に対してもっと指導を強化する必要があるのではないでしょうか。

 

 

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皆様

 

 

お世話になります。

 

 

パキスタンとインドの国境地帯のカシミール地方で武力衝突がありました。報復の連鎖になりそうな状況で戦争に発展しないか心配しましたが、取り敢えず停戦合意が整ったということで一安心といったところでしたが、停戦後も攻撃が続いているようです。

 

 

両国とも核保有国なので一触即発みたいな事態になってしまうと核が使われる危険性が低くないと思われています。特にパキスタンは国が軍隊を掌握できていないとも言われてますので、暴走した軍が核使用に走らないとも限らないからです。

 

 

トランプ大統領が就任して以来、保護主義的な政策を強力に推進する指導者が台頭してきているように感じますし、各地で紛争が勃発する気配も強くなりつつあるように感じます。

 

 

とても憂慮すべき状況です。

 

 

不動産の個人間売買

 

 

不動産を個人間で売買する人が最近増えているようです。

 

 

不動産の売買契約は、不動産会社においても物件の調査、周辺の状況調査等を重ね、慎重に重要事項説明書、売買契約書を作成します。特に民法をはじめとした法律の制限を受けることが多いのでリーガルチェックにも余念なく作成していると思います。

 

 

万が一、重要事項説明書に誤りがあった場合、また売買契約書に不備、漏れがあった場合に当事者から損害賠償請求をされるリスクもあります。それを知識も経験もない素人が書類を作成して不動産取引を行えるのでしょうか？

 

 

最近はインターネットで情報を集め易いですし、AIを活用すればそれなりの書類を作成してくれるかもしれません。個人間で売買すれば、手数料もかからず安く済ませることも目的の一つになっているのかもしれません。

 

 

地元の人に不要品の譲渡や販売を行う目的で運営されているジモティというアプリがありますが、出品されている物の中に不動産を目にすることができます。それも結構な数が掲載されていますし、5000万円以上の高額な物件も掲載されています。売却済となっている不動産も少なくありませんが、ここでの取引は、個人間売買なのでしょうか？不動産業者に依頼して取引をされているのでしょうか？とても気になるところです。

 

 

先日個人間売買をした方からご相談がありまして、4年前に契約して全額支払ったものの、不動産に瑕疵があり引き渡しができないままとなっているというのです。高校の同級生同士で仲介手数料を支払うのはもったいないから、個人間でやろうということで契約したとのことです。

 

 

その時の書類を見せていただきましたが、タイトルが売買契約でなく合意書となっており、いずれ売買契約書を作成しましょうという内容で、これでは所有権移転登記の手続きはできないだろうと感じました。

 

 

不動産の取引は権利関係が複雑になっていたり、法律で規制、制限されていることも多く、また相続絡みの不動産だと相続人と名乗る人が突然現れたりと色々とトラブルが起こることも稀にあります。

 

 

不動産を取り扱う者としては当然ですが、極力個人間売買はされずに不動産業者を通して売買契約をされることをお勧めしたいです。

 

 

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東京都では、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」によって一定のマンション管理組合にマンションの管理状況の届出が義務づけられています。この制度は、管理不全を予防し、適正な管理を促進することを目的としています。

 

 

届出対象のマンションは以下になります。
• 昭和58年12月31日以前に新築された居住用独立部分が6戸以上のマンション。
• 管理不全の兆候があると判断されたマンション。
•この他 任意で届出可能なマンションもあります。

 

 

この東京都の条例に基づいて豊島区では、「豊島区マンション管理推進条例」を制定し、分譲マンションの管理組合に対して「管理状況届出書」の提出が義務付けております。

 

 

豊島区の条例は、東京都の条例に比べ、より義務化の度合いが増しております。元々この条例が制定された背景にあるのが、マンション住民の高齢化のため、管理組合の役員になる人が不足していることと、修繕積立金の積立不足から修繕意識が低下していること、南海トラフ等の大地震の発生確率が年々高まっているものの防災意識がなかなか高まらないことなどがあります。

 

 

住民も高齢化が進んでいますが、マンションも老朽化が進んでいるため、適当な時期に適当な修繕を行うことが必要であるにも関わらず、先延ばしにすることで資産価値が毀損し、売却もままならないマンションも増えてきております。

 

 

豊島区は、2014年に日本創生会議から「消滅可能性都市」に指定されました。若年女性(20〜39歳)が、2010〜2040年に半減する都市のことで、東京都で唯一豊島区が指定されておりました。

 

 

この指定を受けて豊島区で「女性にやさしいまちづくり」に取り組んで様々な施策を実施し効果を上げた結果、「消滅可能性都市」から脱却することができました。マンションの管理状況の報告もこの「消滅可能性都市」の指定された危機感から他の行政区より取組姿勢が積極的であるのだと思います。

 

 

全国で人口流入が増えている、出生率が上がっている市町村が現れておりますが、どこの市町村もこの「消滅可能性都市」から脱却を目指した危機感から結果を出したものではないでしょうか。

 

 

やればできるということを実証したと言ってもいいと思いますが、我が街に是非という人口の取り合いの施策だけでなく、人口増に真剣に向き合う市町村が増えてくれれば、現在の出生率の低下に歯止めをかけることができるのではないかと思います。

 

 

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今月28日にミャンマーで大地震が発生し、多くの建物や橋が倒壊し、死者も現時点で144人、けが人も732人出たとミャンマー軍事政権のトップが伝えました。実際の被害は、もっと大きいと思われます。

 

 

この地震により、遠く1000kmも離れたタイのバンコクで建設中の高層建物が一瞬で倒壊しました。建設中だったとは言え、物の見事に潰れた様は構造に何かしらの欠陥があったのではないかと感じます。

 

 

タイは、地震が少なく、そのため建物の耐震構造の基準が日本に比べるとかなり緩いようで、倒壊した建設中の建物も耐震構造に問題があったことは間違いないようです。

 

 

バンコクの他の完成物件も倒壊までに至っておりませんが、亀裂が入ったり、天井が抜け落ちたりと被害が多数出ているようですが、1000kmも離れた場所でこれほどの被害が出ていることに理解が追いつかない状況です。

 

 

一説には、「長周期地震動」の影響を指摘する専門家が少なくありません。「長周期地震動」とは、周期が数秒と長い特徴があり、高層ビルなど背の高い建物を揺らし易いと言われます。バンコクの震度は、2〜3だったと言われておりますので、体感のないの状況の中で突然構造ビルの倒壊を招くということですので、居合わせた人はその恐ろしさにおののいたことでしょう。

 

 

日本でも東日本大震災の時に大阪の高層ビルを大きく揺らしたという記録があるように、距離が離れていても安心してもいられないことは認識していた方が良さそうです。

 

 

余談になりますが、タイで倒壊したビルは中国の合弁会社との建設だったことも気になるところです。

 

 

地球上で生きたいている限り、地震だけは避けて通ることはできませんので、いざ起きた時に何をすべきなのか、何をすべきでないのか日頃から考えておきたいと思います。

 

 

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