Author: vicweeve_admin

財産評価基本通達とは、国税庁が相続税・贈与税の計算において財産を評価する方法を細かく規定されている通達です。

 

 

相続税は、税額を計算する時には財産の評価を時価と規定されています。ただ時価の評価を行うことが難しい財産もあります。それが不動産であり、非上場株です。

 

 

不動産には様々な評価方法があり、時価と言われても何が時価なのか分からないケースが多いし、万人が同じ評価額を導き出すことは困難です。

 

 

非上場株も時価で評価することが難しい財産の筆頭格です。財産評価基本通達では、 非上場株の評価を似た上場企業の株価と比べる「類似業種比準方式」か会社の純資産に基づく「純資産価格方式」の2種類で決めており、原則会社の規模が大きければ「類似業種比準方式」で、会社の規模が小さければ「純資産価格方式」を用います。

 

 

会社の規模が中間だとこの2種類の評価方式を併用します。これをやると実際の株価と比べて大きく評価を減らすことができると問題視されていました。

 

 

時価と申告された財産の評価に大きな乖離があった場合、国税庁は総則6項というものを持ち出してくることがあります。総則6項とは、財産評価基本通達に規定されているものですが、以下のように規定されています。

 

 

この通達によって評価することが著しく不適当と認められる場合には、個別の事情に応じて評価することができる。

 

 

伝家の宝刀のごとく国税庁が振りかざしてくるとっておきの通達です。

 

 

不動産において記憶に新しいところで言えば、タワマン節税が挙げられます。

 

 

タワマンは固定資産税の評価によって相続税の評価額が決定されておりましたが、タワマンの下層階と上層階では実際に取引される金額が大きく違います。

 

 

固定資産評価額で相続税を計算すると1階でも50階でも同じ税額になり、あまりにも時価と乖離し過ぎているということでこの総則6項を使い追徴課税を課したことで裁判になり、結果最高裁まで持ち込まれ国が勝訴しました。これにより、タワマンをはじめマンションの区分所有の評価額方法が見直されました。

 

 

一方の非上場株については、実際の価値の1/10になるケースもあり、1/3程度は当たり前の状況にあるとのことです。総則6項の伝家の宝刀を振りかざすにも限りがあり、そこで国税庁が非上場株の評価方法を見直すことになったのです。

 

 

こうなると事業承継にも障害になることも出てくるのでは危惧されてもいます。事業承継においては、後継者が自社株承継の贈与税、相続税の納税猶予、免除になる事業承継税制がおりますが、生涯事業を継続しないといけない等条件が厳しいのでほとんど活用されていないようです。僅か3%という寂しいデータもあります。

 

 

もっと国全体が元気になって日本を復活させるダイナミックな政策を行なっていかないと　この国は世界からどんどん取り残されてしまうのではないかと心配します。

 

 

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相続の手続きというのは、経験したことがある人でないと分からないと思いますが、かなり煩雑で複雑です。亡くなってから10か月の相続税の申告期限までに全て終わらせて納税しなくてはならないので、遺産が多かったり、相続人数が多かったりするとバタバタになります。相続人が複数人いると遺産分割協議を行い遺産の分割内容を話し合って決めなければならないからです。

 

 

親が亡くなって葬儀の手配、埋葬、法要の準備などしていると、あっと言う間に時間が経ち申告期限までに話し合いがまとまらないといったことが少なくありません。

 

 

その一つの原因となっているのが、預貯金が凍結された金融機関ごとに、必要な書類を集め提出しなければならない作業があります。亡くなった被相続人が複数の金融機関に預貯金口座や証券口座を持っていると金融機関ごとに書類を提出して手続きを行わなければなりません。各金融機関が求める資料が同じで手続きも共通していれば、そんなに苦労することもないのかもしれませんが、必要書類がマチマチであったり、手続きも違っていたりするので相続人を悩ますことになります。

 

 

今般、大手金融7社が相続手続きを一括で対応すると発表されました。参加する金融機関は、SMBC日興証券が主導して、大和証券グループ、野村ホールディングス、三菱UFJモルガン・スタンレー証券、三井住友フィナンシャルグループ、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行になります。

 

 

これ以外の金融機関にも今後参加を働き掛けていくとのことですが、大半の金融機関が参加するようになれば相続手続きは今と比較するとかなり簡略化することになると思います。

 

 

団塊の世代が後期高齢者になった今、相続税の対象者が現在の年間16万人程度からかなり増えていくことが予想されますので、是非とも実現していただきたいと思います。
 

 

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遺言の作成をパソコンやスマホでできるようになる民法改正が閣議決定されました。

 

 

遺言は、自筆証書遺言と公正証書遺言とがありますが、今回の改正は自筆証書遺言が対象で、自筆証書遺言の本文は遺言者が手書きで作成しなければなりませでした。手書きの遺言は高齢者にとって作成するのは簡単ではなく、手直ししたり書き換えたらするにも全文を手書きしなければなりません。

 

 

平成30年の民法改正で財産目録などの付表についてはパソコン等で作成可能になりましたが、本文は今でも全文を手書きしなければなりません。

 

 

今回の閣議決定は、その本文もパソコンやスマホでの作成を認めるという画期的な改正です。ただ、この場合、偽造防止や本人が作成したものかを確認するため、対面かウェブで法務局の職員に読み上げなければならないという条件がつきます。

 

 

また閣議決定には押印の廃止も盛り込まれているようです。押印に関しては、今でも役所に提出する書類のほとんどに押印を求めらているのではないでしょうか？ただこの押印はほとんが実印でなくてもよく、申請時に持参を忘れた時には係の人に下のコンビニで買ってきてくださいと言われることもあり、かねてから疑問を感じていました。何のために印鑑を押すのかよく分かりませんよね。

 

 

日本には昔から無駄なことが慣習的に残っていることが多く、このような慣習によってDXがなかなか進まないのかもしれません。

 

 

話しを遺言に戻しますと、押印の廃止は当然の成り行きかと思います。押印はその書類の真正性を担保するために必要と考えられますが、何の印鑑でも構わないというケースが多く、実印じゃなければ真正性は担保できないと考えるのが普通だと思います。

 

 

実印だとしても今はいくらでも偽造可能ですが。大学の卒業証書を偽造する目的で、学長印の印鑑をインターネットで購入した地方の元市長もおりましたので、印鑑は文化として残すのはいいと思いますが、書類の真正性を担保するための必須アイテムとするのは時代錯誤も甚だしいと感じます。

 

 

遺言書は何で作るのかというと、自分の財産を承継させたい人に渡すための手段になるからです。ただ遺言書を書けば必ずその内容通りに承継できるのかというと、遺言書には書式の決まりや保管方法、検認のような確認方法等や遺留分があって、被相続人の想いが必ず実現できるとは限らないので別の承継方法も併用した方がいいと思います。

 

 

どんな方法がいいのかと言うと信託契約です。信託契約を生前の判断能力に問題の無い時期に作っておくことで確実に自分の想いを達成することができます。

 

 

是非お勧めです。

 

 

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17日に国土交通省から2026年の公示地価が発表されました。商業地、住宅地ともに平均価格が5年連続で上昇しました。

 

 

東京圏、大阪圏が堅調な伸びを示している反面、今まで牽引してきた地方4市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)と名古屋圏で翳りが出てきました。

 

 

東京都の地価は、8.7%上昇し、昨年の7.3%から更に拡大しました。特に商業地の伸びは、12.2%も上昇しインバウンドの影響が色濃く出た結果と言えると思います。東京都内で地価が大きく伸びた地域は、浅草エリアが目立ち、上昇率上位10位までに6地点が入り、インバウンドからの人気の高さが窺える結果と言えると思います。

 

 

住宅地では常連と言っていい港区中心に地価の上昇地点が多かったのですが、今まであまり注目されていなかった北区赤羽、北区滝野川の2地点が新たに加わりました。赤羽周辺に関しては、都心から近い利便性の高さは以前から承知されていましたが、街の環境等で敬遠されることが多く、アドレスだけで嫌われる地区でもありましたが、マンション需要が旺盛な状況でアドレスより実際の利便性から人気が高まった結果だと思います。

 

 

全国で見ますと住宅地上昇率1位、2位は、長野県白馬村、長野県野沢温泉村と長野県勢がトップ2となりました。これもインバウンドの影響が大きく、外資を中心に開発が行われ、ホテル、コンドミニアムの建設ラッシュとなり、第二のニセコの様相を呈してきております。

 

 

今後もこの調子で地価は上昇していくのでしょうか？

 

 

現在の全国の地価を見る限り、大きく上昇している地点がある一方で、地価の上昇に翳りが出てきている地点、下落が始まっている地点も確認でき、二極化が進んでいくと想像も難くないとも言えるかもしれません。

 

 

またアメリカのイラン攻撃に始まり、原油高に端を発したインフレの高まりに世界経済は大混乱に陥っていくことも考えられ、先行き不透明な状況が続いていくかと思われます。またアメリカの利下げ、日本の利上げによる金利差の縮小に、円を借りてドルを買って利鞘を稼ぐ円キャリートレードの手法も円高基調になった時に投資家が慌ててドルを売って円キャリーの巻き戻しが起きた時に円が高騰し、不動産価格が下落するリスクがあります。

 

 

現在の状況からそのような事態が起こる確率は低くないような気もします。なので、今から不動産価格が下落した時のために備えをしておくことも必要かもしれません。

 

 

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スルガ銀行の不正融資事件は、2018年に発覚しました。シェアハウス「かぼちゃの馬車」に対する融資が書類の改ざん等の不正融資であることが発覚して社会的な大問題に発展しました。

 

 

この不正融資によりスルガ銀行は金融庁から業務改善命令および投資用不動産融資の半年間営業停止と地銀では過去最高に厳しい処分が下されました。

 

 

当初シェアハウス「かぼちゃの馬車」の不正融資が事件の中心と見られておりましたが、実際は一般のアパートローンの被害の方が圧倒的に深刻でした。「かぼちゃの馬車」に対する融資額が1000億円程度だったのに対して、同じ時期のアパートローンの融資額は2兆円にも及びました。

 

 

弊社のお客様でスルガ銀行から融資を受け、マンション1棟を購入された方のご相談をお受けしたことがありましたが、この方がマンション1棟を購入する時に受けた融資額が2億4000万円で、毎月の収支が大赤字のため売却したいというご相談でした。弊社で売却価格を査定させていただいたところ、どんなに頑張っても1億7000万円以上に伸ばせず、売りたくても売れない状況にありました。

 

 

なぜこのように多額の融資を受けたのかご質問させていただきましたが、その方いわくリフォームを同時に行なったのでその費用も含まれていると思うとのことでした。

 

 

ところが、そのリフォーム工事の見積書や工事明細書、領収証等を見せてくださいとお願いしたら、もらっていないという信じられない回答がありました。では、工事前の写真と工事完了後の写真を見せてくださいとお願いしましたが、それも無いとの回答で、ではどこをリフォームしたんですか？とお聞きすると分からないとのことでした。

 

 

リフォーム代は一体いくら含まれているのか確認すると、おそらく2000万円くらいと曖昧な返事でした。色々お話しを聞く中で判明したのは、当時預金もあまり無かったというとこでしたので、預金残高が改ざんされた可能性を疑わざるを得ない感じを受けた記憶があります。

 

 

あれから8年経ち、被害を受けた人たちは果たして救済されたのでしょうか？

 

 

シェアハウス「かぼちゃ馬車」の被害者に対しては、代物弁済で物件を銀行に引き渡す代わりに借金は棒引きにするという手法で大半の被害者は救済されたようです。

 

 

一方で圧倒的に融資額の大きなアパートローンの被害者に対しては、ADR(裁判外紛争解決手続)により解決は進んでいるようですが、未だ数多くの被害者と解決に至っていないようで、完全解決には未だ未だ時間を要するようです。

 

 

何事においても時間が経つと同じことが繰り返されろ世の中ですので、このような不動産取引を巡って再びスルガ銀行のような詐欺行為が起こらないよう切に願いますが、不動産取引を巡っての詐欺行為は最近も様々な手法で行われていることは耳にしますので、微力ですが騙される方が少なくなるように啓蒙していきたいと思います。

 

 

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「負動産（負の遺産となる不動産）」を国が引き取る動きは、2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」を中心に、2026年現在、大きな転換点を迎えています。

 

 

「相続土地国庫帰属申請は急増しているが、国側も管理コストの増大に悲鳴を上げている」というのが生々しい実態です。

 

 

そこで、財務省の財政制度等審議会で国が引き取った負動産を随意契約で売却できることを可能にしました。ただ元々買手のつかないような不動産が大半なので、どれだけ売却できるのか疑問でなりません。

 

 

この問題においての現在の状況は、以下の3つになります。

 

 

1. 制度利用の実態：申請は「爆増」

制度開始当初は「条件が厳しすぎる」と言われていましたが、蓋を開けてみるとニーズは非常に高く、利用件数は右肩上がりです。

• 申請件数の急増: 2024年度には前年度比で約4.7倍に急増。

• 主な内訳は、宅地や農地が中心ですが、特に「遠方に住んでいて管理できない実家の跡地」などを手放したい人が続出しています。

• 意外にも、審査を通過して受理される割合は90%以上（※審査にたどり着いた案件ベース）と高水準です。

 

 

2. 国が直面している「逆境」

国が処分を進めようとする一方で、新たな問題が噴出しています。

• 申請者が国に支払う負担金（原則20万円）は「10年分の標準的な管理費」とされていますが、崖地や荒地では実際の管理コストが負担金を大幅に上回るケースが続出しています。

• 国が引き取ったものの、買い手がつかずに国庫に滞留する土地が増えています。特に農地や森林は、入札にかけても落札者が現れないケースがほとんどです。

• 財務局などの現場では、引き取った土地の草刈りや巡回などの管理業務が膨れ上がり、財政・人員ともに負担が限界に近づいています。

 

 

3. さらなる義務化とルール変更

国は「放置されるよりは、無理にでも国が管理したほうがマシ」という姿勢ですが、同時に規制も強めています。

• 住所変更登記の義務化（2026年4月〜）: 相続登記の義務化に続き、引っ越し等による住所変更の登記も義務化されます。放置すると過料（罰金）の対象になるため、さらに「手放したい」人が増える見込みです。

• ルールの見直し議論: 国の負担を減らすため、引き取った土地をより安く、あるいは柔軟に民間に売却できるような法整備や、管理の簡素化に向けた検討が2028年をめどに進められています。

• 隣人への打診: 国に返すには「負担金（20万円〜）」と「審査期間（半年〜1年）」がかかります。隣人に無償で譲渡するほうが安く、早く済む場合も多いです。

 

 

まず国庫に引き取ってもらうことを考えているならば、その前に隣人に声を掛けてみたら良いと思います。これが、最も有効に土地を活用する方法だと思います。

 

 

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超高齢化社会の日本において認知症の患者は年々増加しており、誰しもが避けて通れない状況になってきました。2030年には認知症患者の数は500万人を超えると見込まれ、認知症の予備軍と言われるMCIを含めると1,000万人を大きく超えると考えられています。

 

 

認知症になると判断能力がなくなり、自分の意思で何もできなくなってしまいます。こうなると後見人を付けるしかなくなります。

 

 

後見人には、認知症と診断されてから家庭裁判所によって選定される成年後見人と判断能力があるうちに本人の意思で付ける任意後見人とがあります。このうち成年後見人は半数程度は家族がなっているようですが、成年後見人を誰にするかを決めるのは家庭裁判所で、家族が後見人になれないケースも少なくありません。

 

 

家族がなれない場合、弁護士や司法書士が選定されることとになりますが、一度選定されると被後見人が亡くなるまで辞めてもらうことができず、その間は財産額に応じた報酬を払い続けなければならず、家族にはかなりの負担になってきました。

 

 

また本来全幅の信頼を置いてお任せする後見人ですが、残念なことに横領事件が後立たず2015〜24年の間に243件も発生し、その被害額は13億5000万円にも及びます。弁護士、司法書士でしかも家庭裁判所から選定された専門職ですが、こんな事件を起こすとは思いもしなかったと思いますが、実態はこのような状態で、これから成年後見人を付けようと考える家族としては悩ましい問題です。

 

 

従前から成年後見制度は使い辛い、負担が大きいという意見が多く、制度の見直しを要望する声が多数ありました。

 

 

今般、法制審議会で1月末にまとめられた要綱案が現在開催中の特別国会に提出される予定です。

 

 

要綱案では、本人の判断能力に応じて身上保護の程度の順に、後見、保佐、補助に振り分けられている類型を補助に一本化されます。これにより現行制度では解任することができませんでしたが、必要がなくなった時点で家庭裁判所に申請すれば解任することが可能になります。

 

 

また今まで任意後見と成年後見は併用できませんでしたが、併用も可能になります。

 

 

認知症に対しての手当ては必ず行っておくべきだと思いますが、それも本人が健常な状態のうちに行っておくべきです。認知症対策としては、信託という方法もあります。信託は、自分の想いを実現するのに確実な方法でもあります。ただ、信託も健常な状態の時にしかできませんので、ご心配の方は早い時期にご相談されたら宜しいかと思います。

 

 

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アメリカのトランプ大統領が就任して以来、化石燃料に回帰しているような風潮が感じられます。
つい最近もアメリカの自動車の排ガス規制を撤廃すると声明を出しました。

 

 

オバマ政権下で温室効果ガスが人の健康を害すると科学的に認定した「危険性認定」を史上最低の詐欺と非難し、アメリカ史上最大の規制緩和と主張してます。

 

 

ベネズエラで石油の利権のために奇襲攻撃し、大統領を拘束したことも記憶に新しいところです。またグリーンランドを手に入れようと躍起になっていることも地下資源欲しさからだとも言われております。

 

 

産業革命前からの平均気温上昇を1.5°Cに抑える国際的な気候枠組み(パリ協定)からもアメリカは脱退しましたが、既に1.4〜1.5°C上昇済みです。

 

 

毎年のように世界中で異常気象から災害が発生し、多くの人々が犠牲になっております。この上、化石燃料に回帰することで取り返しのつかない状況に陥ってしまうのは明らかのような気がしますが、地球破滅に舵を切ってしまっているのでしょうか？

 

 

地球破滅の救世主になり得るのが核融合ではないかと取り上げてみました。核融合とは、夢のエネルギーと言われるように、CO2を排出しません。また燃料は海水です。だから無尽蔵で安全なエネルギーと考えられてます。

 

 

核融合は、軽い原子核同士が結合(融合)し、重い原子核になる時に莫大なエネルギーを放出する現象で、太陽や恒星が光続けるエネルギー源そのものです。

 

 

課題は、水素を1億°以上で常に加熱する必要があることです。
中性原子をプラズマに打ち込むことで熱を得ることができるとのことですが、何のことかさっぱり分かりません。

 

 

ですが、この技術が確立したら、エネルギー問題は全て解決し地球温暖化を食い止める救世主になるかもしれません。

 

 

AIが想像以上に進化していくことで不可能だったことが可能になることが次々起こり、核融合も実現する日も遠くなくなるかもしれません。

 

 

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築地市場が豊洲市場に移転されてから、5年以上経ちました。
移転当時は土壌汚染の問題やら、小池都知事の移転延期決断等から開場が遅れましたが、今やインバウンドにも人気の場所となっています。

 

 

一方築地も場外市場にインバウンドが殺到しており、毎日早朝から賑わいを見せており、豊洲移転自体は成功だったと思っていいのかと思います。

 

 

では、築地市場跡地は今どうなっているのでしょう？
実は、再開発に向けて動き出してます。
2024年に三井不動産を中心とした企業グループが再開発を行うことが決定しました。翌2025年に東京都と築地まちづくり株式会社との間で基本協定が締結され具体的な再開発の計画が明らかになってきました。

 

 

5万人を収容できる全天候型マルチスタジアムが建設されます。
プロ野球の読売巨人軍の本拠地になるとの話しもあります。

 

 

国際的なMICE施設の建設も検討されています。

 

 

MICEとは、4つの大型ビジネスイベントです。
M：Meeting（会議）→企業の会議、セミナー、研修など
I：Incentive Travel（報奨旅行）→営業成績優秀者向け旅行など（富裕層が多い）
C：Convention / Conference（国際会議）→医学会、学術会議、業界フォーラムなど
E：Exhibition / Event（展示会・イベント）→モーターショー、IT展示会、アートフェア等　　

 

 
水と緑の共生空間として、水辺のオープンスペース、舟運ネットワークの整備により、水都東京の再生を目指します。

 

 

築地新駅が計画されています。
東京メトロ日比谷線と都営大江戸線への接続が検討されており、乗換利便性の向上が期待されます。

 

 

この他、空飛ぶ車ポートも建設される計画があるということでワクワク感が強いですね。
ただオープンするのが2030年代ということですので、個人的にはその全貌を垣間見られるか微妙かもしれません。

 

 

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最近の最高裁判決において、マンションの共用部分からの漏水による被害について、管理組合が賠償責任を負うべきであるとの判断が示されました。

 

 

これまで曖昧だった責任主体の位置づけが司法の場で明確になった点で、この判決は管理組合、管理会社、区分所有者（オーナー）にとって非常に重要な意味を持ちます。

 

 

本件は、マンションの共用部分の不具合による漏水が原因で、ある専有部分（居室）が損害を受けたとして、区分所有者が管理組合に対して損害賠償を求めた事例です。

 

 

二審（東京高裁）では管理組合の責任は否定されていましたが、最高裁はこれを覆す判断を示しました。

 

 

 

 

最高裁判断のポイント

 

☑ 管理組合は「共用部分の占有者」

 

 

最高裁は、管理組合は共用部分について民法上の「占有者」に該当すると認め、損害賠償責任を負う主体であると判断しました。

 

 

これは、共用部分の不具合による損害について、管理組合が責任を負う余地を明確に示したものです。

 

 

 

 

☑ 二審との違い

 

 

二審・東京高裁は、共用部分の占有者は「区分所有者全員である」として管理組合の責任を否定していましたが、最高裁はこの考え方を否定し、管理組合の責任を認めました。

 

 

実務への影響と今後の対応

 

今回の判決により、共用部分の維持管理が不十分だった場合、管理組合が損害賠償責任を負う可能性が明確になりました。

 

 

つまり、管理会社に業務を委託していたとしても、最終的な責任は管理組合に帰属するということになります。

 

 

この判決を受けて、管理規約および保険の見直しは必須となります。

 

 

マンションの管理組合規約については、国土交通省がひな型を作成・提供しています。

 

 

多くの管理組合がこのひな型をベースに規約を作成していることを踏まえると、今回の最高裁判決を反映した新たなひな型の提示が待たれるところです。

 

 

今後のトラブル防止のため、少なくとも以下の点を管理規約に明記する必要があると考えられます。

 

 

漏水発生時の対応ルール

 

 

修繕義務および費用負担の範囲

 

 

第三者（被害者）への通知義務

 

 

また、共用部分の不具合による損害賠償リスクに対応するため、管理組合賠償責任保険などの保険商品の充実・見直しも急務になるでしょう。

 

 

さらに、管理会社に業務を委託している場合には、次の点を契約上明確にしておくことが、今後の実務ではより重要になります。

 

 

管理会社の責任範囲

 

 

瑕疵発見時の連絡・対応義務

 

 

代理責任および管理組合への報告義務

 

 

責任の分界点が曖昧なままでは、管理組合がすべての責任を負うリスクが残ります。そのため、管理委託契約の見直しが不可欠になると考えられます。

 

 

今回の最高裁判決は、マンション管理における重要な転換点となる可能性があります。

 

 

今後のマンション管理実務においては、「予防的な維持管理」と「責任体制の明確化」が、これまで以上に重要になるでしょう。

 

 

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