Author: vicweeve_admin

今月28日にミャンマーで大地震が発生し、多くの建物や橋が倒壊し、死者も現時点で144人、けが人も732人出たとミャンマー軍事政権のトップが伝えました。実際の被害は、もっと大きいと思われます。

 

 

この地震により、遠く1000kmも離れたタイのバンコクで建設中の高層建物が一瞬で倒壊しました。建設中だったとは言え、物の見事に潰れた様は構造に何かしらの欠陥があったのではないかと感じます。

 

 

タイは、地震が少なく、そのため建物の耐震構造の基準が日本に比べるとかなり緩いようで、倒壊した建設中の建物も耐震構造に問題があったことは間違いないようです。

 

 

バンコクの他の完成物件も倒壊までに至っておりませんが、亀裂が入ったり、天井が抜け落ちたりと被害が多数出ているようですが、1000kmも離れた場所でこれほどの被害が出ていることに理解が追いつかない状況です。

 

 

一説には、「長周期地震動」の影響を指摘する専門家が少なくありません。「長周期地震動」とは、周期が数秒と長い特徴があり、高層ビルなど背の高い建物を揺らし易いと言われます。バンコクの震度は、2〜3だったと言われておりますので、体感のないの状況の中で突然構造ビルの倒壊を招くということですので、居合わせた人はその恐ろしさにおののいたことでしょう。

 

 

日本でも東日本大震災の時に大阪の高層ビルを大きく揺らしたという記録があるように、距離が離れていても安心してもいられないことは認識していた方が良さそうです。

 

 

余談になりますが、タイで倒壊したビルは中国の合弁会社との建設だったことも気になるところです。

 

 

地球上で生きたいている限り、地震だけは避けて通ることはできませんので、いざ起きた時に何をすべきなのか、何をすべきでないのか日頃から考えておきたいと思います。

 

 

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3月18日に国土交通省から発表された2025年1月1日の公示地価は、全用途の全国平均が、対前年2.7%の上昇でした。この上昇率は、1992年以降で最高の伸び率ということで、つまりバブルが崩壊して以降、最高の伸び率だったことになります。

 

 

この上昇率を牽引したのは、大都市圏であることは間違いありませんが、前年の伸び率を上回ったのは、東京圏、大阪圏のみで名古屋圏は昨年の伸び率を下回り、また地方4市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)も前年の伸び率を上回ることができませんでした。

 

 

東京圏、大阪圏の伸び率の背景には、やはり国外からの投資マネーの存在が大きいのですが、国別の投資額で見ると、日本はアメリカ、イギリスに次いで3番目となっております。また都市別では、東京がニューヨークに次いで2番目でした。

 

 

昔赤坂プリンスホテルがあった場所に建設された東京ガーデンテラス紀尾井町を米投資ファンドのブラックストーンが約4000億円で買収したという情報もあり、海外の投資マネーは日本の不動産にターゲットを置いて今後も積極的に投資を行っていくことが考えられますので、巨額の投資マネーを背景に東京圏、大阪圏の地価は更に上昇することが予想されます。

 

 

地方に関しては、インバウンドの増加の影響で観光施設、飲食店等の進出が活発になっていることで、地価が上昇している地域が目立ちます。一方で、企業誘致、インバウンド招致ができていない地方の地価は下落しているところもあり、大きく２極化しており、乗り遅れを実感している地方の行政は挽回に焦りも出始めているのではないかと推察できます。

 

 

昨今の地価上昇は、バブル期のように物価の上昇率と地価の上昇率が大きく乖離していた現象と違い、物価上昇に連動した上昇率となっていることが確認できますので、現在の地価上昇がバブルとの認識は違うかと思います。これだけ上昇していても日本の不動産価格は、世界的に俯瞰するとまだまだお得感があるようですので、今後も一定の上昇率はキープしていくと思われます。

 

 

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アリバイ会社とは、何だかご存知でしょうか？

 

 

世の中には、賃貸の部屋を借り難い職種の人がいますが、その人の個人情報を偽造して入居できるようにしてあげるサービスを提供する会社です。

 

 

例えば対象の職種としては、水商売系のお仕事をされている方、建設従事者、アルバイト、フリーターなど様々です。この手のお仕事をされている人は、一般的に収入が不安定な場合が多いので保証会社の承認が受けられない場合が多いため、この人たちが賃貸の部屋を借りられるようにしてあげるサービスてます。ですので、一定のニーズがあるので違法と分かっていてもサービスを使う人がいるのだと思います。

 

 

実は、先日私自身が最近賃貸のマンションの部屋を借りようと申し込んだところ、不動産業者はNGと言われ契約することができませんでした。当然アリバイ会社は使いませんでした(笑)

 

 

アリバイ会社のサービスは、どういう手口かというと、依頼者が勤務しているとする架空の会社の厳選徴収票、給与明細などの書類の偽造、保険証や住民票の偽造、在籍確認電話の代行が一般的ですが、これって完全な犯罪ですよね。源泉徴収票や給与明細書の偽造は私文書偽造、保険証や住民票の偽造は公文書偽造、在籍確認電話代行は詐欺というように犯罪のオンパレードです。

 

 

弊社にも毎日のようにこの手の会社から堂々とサービス案内のチラシがFaxされてきます。私が不動産の仕事を始めた時から野放しになっていて問題ないのかと思ってましたが、何年もの間特に摘発されたとニュースを目にすることも無かったですし、毎日悪びれずFaxが届いてました。
 

 

それが漸く摘発される対象になったということなのでしょうか？

 

 

摘発されるとどのような罪に罰せられるかですが、アリバイ会社自体は、上述の文書偽造、詐欺などに処せられる筈ですが、このサービスを利用した人も同じように罰せられます。このサービスの違法性を確認した上で利用した仲介業者も然りです。入居者に至っては、発覚した瞬間、猶予なく立ち退きを強制され、いきなりホームレスになる可能性があります。

 

 

アリバイ会社の手口として、架空の会社に在籍しているように書類の偽造、在籍確認代行をすると記載しましたが、実在している会社がアリバイ会社と提携しているケースも結構あるようです。信じられませんね。その提携している会社も同様の罪に処せられますので、何でそんなリスクを負ってまで犯罪に加担するのか理解できません。

 

 

不動産業界では、この手はサービスは必要悪と考えている節もあり業界の闇を感じます。不動産業界には、このような犯罪行為を正々堂々と行っている輩が少なくありません。これを機会に一掃して欲しいです。

 

 

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相続が発生した不動産の登記情報を見ると意外と共有名義となっているケースが多いと感じています。

 

 

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから10ヶ月ですが、相続発生直後は時間的な余裕があると思っていても、気がついた時には残された時間が僅かしかなくなって焦って遺産分割協議が行われることも少なくないようです。

 

 

遺産分割協議で相続人がどの遺産を誰が相続するか、または遺産をどう分割するかを決めることになりますが、相続人が複数人いた場合、お仕事が忙しかったり、遠方に居住されている相続人がいたりと全員が一堂に会することが難しかったりします。近年だと相続人の中に海外に居住されている人がいるケースも少なくありません。

 

 

また偏った分割に反発する相続人がいたり、被相続人が生前に他の相続人に比して特定の相続人の中に結婚資金や学費援助、住宅購入資金、事業資金援助などいわゆる特別利益と考えられる贈与を受けている相続人がいると、なかなか遺産分割協議がまとまらず申告期限までの時間がなくなり、税理士の法定相続分での共有分割の提案をよく考えずに遺産分割協議を完了してしまうこともあります。

 

 

では、不動産を複数の相続人で共同で所有することの問題点を３つほど挙げてみたいと思います。

①認知症を発症する相続人がいた場合
法定相続分で共同所有にした場合の所有者の一人に認知症を発症した人がいた場合、その人に後見人がついていないと、判断能力が無いことを理由に何もできなくなってしまいます。共同所有者全員の同意が条件になる売却をすることができなくなることは当然ですが、共同所有の不動産に不具合が出た時に修繕工事を発注することもできなくなる可能性もあります。

雨漏りが発生したため屋根の修繕工事を行うことだったり、外壁の塗装工事を行うことも緊急性が高いにも関わらず直ぐに工事の発注できなくなることも考えられ、このような事態になってしまうと不動産の資産価値を維持することが難しくなり、不動産の劣化を早める原因に成りかねません。

 

 

②共同所有者が亡くなった場合
共同所有者の一人が亡くなったことで相続が発生すると、亡くなられた方の相続人が持分を相続によって所有することになります。ここでまた法定相続分で分割したとすると、相続人が複数人になったり、遺産分割協議で揉めて遺産分割ができない状況が続いたりすると、その間は不動産の保全行為もできなくなり①同様資産価値維持が難しくなることも出てきます。また新たに相続により共同所有者となった方と元々の共同所有者が面識がほとんどなかったりすると、不動産の保全行為にについての意見が合わず揉めることも出てくるかもしれません

 

 

③共同所有者が持分の処分を検討した場合
共同所有者の一人が生活に困窮したとかの理由で持分を現金化することを検討されることもあるかもしれません。万が一共同所有者の一人が共有持分買取を行う不動産業者に売却してしまい所有権がその不動産業者に移行してしまった場合、不動産業者は持分だけ所有していても利益にならないので商品化することを考えます。商品化するためには他の共同所有者の持分も全て購入して自社所有の不動産にする必要がありますので、他の所有者に対してそれぞれの持分の売却を提案してくることが当然に考えられます。また、不動産業者が相続した不動産の共同所有者でいる限り、何をするにしても不動産業者の意向を確認しなければならず、売却どころか思うように不動産の保全行為すらもできなくなります。そして、この状態が続くと持分を不動産業者に売却する共同所有者が現れ、他の所有者もそれに続くようになります。この場合、本来の不動産の売却価格よりかなり低い金額での処分を求められることとなり、共同所有者にとってはデメリットしかないかもしれません。

 

 

相続した不動産を法定相続分でオートマチックに共有してしまうと以上３つ事例のような問題が出てきます。ただ、３つの事例は起こり得る一部の例に過ぎず、挙げさせてもらった事例以外にも様々な問題が起こることもありますので、安易に法定相続分で共同所有にして相続税の申告をすることについては考えなければならず、相続人間でなるべく早期に協議を始め、余裕をもって熟慮を重ねられた方が宜しいと思います。

 

 

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マンションの管理は、区分所有者の自主管理方式と区分所有者で結成される管理組合による管理方式の2方式に大きく分けられていました。

 

 

2016年にマンション標準管理規約が改正され、理事、監事は、マンションの区分所有者から選出するという要件が廃止され、マンション管理会社が管理組合に代わってマンション管理を行えるようになりました。

 

 

マンション管理組合の理事は、区分所有者の輪番制となっているマンションが多く、積極的に理事に就任される方は少ないため任期中は波風を立てずやり過ごしたいという意向の方が多いと思います。できればこの煩わしさから解放されたいと思う区分所有者も少なくないのでこの管理規約の改正は歓迎する区分所有者も多くいたと思います。

 

 

またマンションが古くなるにつれて区分所有者が高齢化して理事の成り手が少なくなってきたことも、管理会社による管理に移行するマンション管理組合も増えてきた要因だと思います。

 

 

マンション管理に専門の知識を持つ管理会社による管理は区分所有者からすると頼もしく感じられたのかもしれません。では、デメリットは無いのかというと管理会社に今までの管理料にプラスして委託料がかかりますので、かなり負担が増えることが一般的です。特に昨今は、人件費が上がっていますので、想定以上に増えることも考えておく必要があります。

 

 

また管理会社に組合に代わって管理をお願いすると利益相反を想定しておく必要もあります。修繕工事や清掃などをグループ企業や関連企業に発注することが容易に想定できますので、管理組合としてもチェック機能は維持しておく必要があるでしょう。チェックなしに管理会社に全面的に任せてしまうとコスト増は避けられないと考えます。

 

 

間接的な利益相反としては、管理会社から管理組合の理事に就任した者が管理組合の資産を担保に個人的な融資を受けるといったリスクも想定できます。このような事態が実際に起こってます。管理会社の社員が修繕積立金を横領した事件です。

 

 

全国で結構な件数が発生しており、また額がかなり大きいのもこの事件の特徴かと思います。今年に入って発覚した大阪の事件では、何と総額9億円の横領が確認されました。この社員は、9年間に渡って14の管理組合から合わせて9億円以上を着服したものです。組合としては、通帳と印鑑を管理会社を信じて預けていたことでこのような被害に繋がったようですが、前述したチェック機能か全く働いていなかったということだと思います。

 

 

私が過去に見てきたマンション管理について考察すると自主管理が一番コストがかからず上手に積立金を使いこなしているなと感じています。時間的に拘束もされますし、責任も負いますので誰もやりたくないと思うのは仕方ないかもしれませんが、自分が住んでいるマンションの価値を維持しながら、突然の不具合に右往左往しないで済むなら自主管理を勧めたいと思います。

 

 

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首都圏中心に全国にタワーマンション等の高層の建物が次々建てられています。

 

 

この高層建物の低層階と高層階の固定資産税評価額については争いが絶えませんが、この度評価額について最高裁判所から一つの考え方が出されました。この裁判は、いわゆるタワーマンションの節税で話題になった評価方法とは、別ものになります。

 

 

低層階を所有している三菱UFJ信託銀行が大阪市、広島市が算定した固定資産税額が不合理な方法で過大に算出されたものとして、その評価の取り消しを求める訴訟案件です。

 

 

低層階は、建物全体を支える基礎としての役割があるため、より耐用年数の長い鉄骨鉄筋コンクリート造を採用しており、高層階の鉄筋コンクリート造との二重構造となってます。

 

 

大阪市と広島市の主張は、耐用年数の長い構造で固定資産税を評価すべきというもので、これに対して三菱UFJ信託銀行は大半を占める床面積の構造で評価すべきとの主張の相違から裁判になったものです。

 

 

最高裁の判決は、床面積方式を認める下級審の判決を破棄し低層階方式を「合理性を欠くものでなく、許容されるものだ」と結論づけました。この判決により各自治体で固定資産税の評価方法が低層階方式に変更され、前年より大きな税額が課せられる低層階所有者が増えていくだろうと想像できます。

 

 

タワーマンションの固定資産税の評価についても、かつての所在階に関係なく床面積による課税方式から所属階に応じた課税方式に切り替えられてます。

 

 

高層建物については、今後も現行と違うルールで課税されるようなことが色々と出てくると思われ、納税者はその都度訴訟を含めた対応をしていくことが出てくるだろうと思われます。

 

 

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代表的な仮想通貨のビットコインを法定通貨として採用している国があります。エルサルバドルと中央アフリカ共和国です。

 

 

この二つの国の国民にとってどんなメリットがあるのかですが、送金手数料が大幅に削減でき、出稼ぎ先からの送金が容易にできるようになります。また、新興国など銀行口座も持たない国民が多いため、そのような人たちにとってはスマートフォンさえあればビットコインにアクセスできるメリットがあります。

 

 

一方のデメリットですが、当然変動が大きい通貨ですので、ある日通貨価値が半減してしまうようなことも起こり得ることです。またマネーロンダリングに使われる可能性が高いということです。複数のウォレットに資金を分散させたり、他の仮想通貨に交換することで追跡を困難にしたりするかもしれません。取引所での本人確認も不十分で、不正資金移動の温床になってもいます。

 

 

このような状況の中、仮想通貨でオープンハウスが不動産の購入できるようにしたとの発表がありました。海外の方々からすると明らかに日本の不動産を購入し易くなるため今回の決定は歓迎されること間違いないと思います。

 

 

業者側からしてもメリットは大きいですが、リスクも比例して大きくなるため、追随する業者が出てくるかは未知数です。ただ、追随する業者が増えてきた時には、不動産の業界全体に及ぼす影響は甚大になることも予想できます。

 

 

仮想通貨で不動産を購入できない業者は選択肢から外されることも出てくるかもしれません。
さて、どうなっていくのでしょうか。

 

 

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投資(収益)不動産を購入する際は、住宅ローンは使えず不動産投資ローンを使います。住宅ローンに比べて金利が高い分、金融機関にとっては利ざやの大きな商品になりますので、過去にも不動産投資ローンにシフトする金融機関はありました。
 

 

2018年にスルガ銀行が、シェアハウス「カボチャの馬車」に融資する際に審査資料の改ざんが行われていたことが発覚して金融庁から業務停止命令が発せられました。その後調べで不正融資は「カボチャの馬車」に留まらず1棟マンション等の融資の際等にも行われていたこどが分かりましたが、これらの被害者は未だ救済されておりません。このことを機に暫く投資不動産への融資を自粛する金融機関が増えました。
 

 

ただ、コロナ禍を挟んでまた投資不動産への融資が盛んになり、ここ最近不動産投資ローンの残高が過去最高となったようです。長らく金利の無い世界だった日本も金利上昇のフェーズに移ってきましたが、それでも住宅ローン金利は0.3%台の金融機関が多く収益性は決して高くありません。それに対して不動産投資ローンは平均で2%台であるため金融機関にとっては収益の優等生である訳です。ですので、金融機関も収益を第一に考えると不動産投資ローンにシフトしていくのは自然の流れなのかもしれません。
 

 

その背景としては、都内のマンションを中心に価格の高騰が続いていることが挙げられます。何故都内のマンションが他地区に比べ、また戸建に比べて高騰しているのかは、外国人の転売と関係がないとは言えないと思います。外国人の転売ヤーが相場を作りそこに日本人の個人が同じスキームで参戦していることに他ならないと考えます。
 

 

特に顕著に確認できるのが、晴海フラッグです。晴海フラッグに関しては、何度か取り上げてきましたが、中国人を中心に買い漁った挙句短期間で転売を一気に始めたことがこの状況の一因と言えると思います。
 

 

この転売の流れについては、最近の転売物件の売れ行き、価格の落とし方を見ていると、いずれ落ち着くと思います。
 

 

一方、住宅ローンでは、最近50年の長期ローンで住宅を購入する人が増えています。月々の支払を少しでも抑えたいという思いから長期の住宅ローンを選択しているようですが、当然総支払額はかなり増えますし、金利が今後上昇した際には元本を返済し切れないといった事態を招くリスクもあります。
 

 

金利ある世界に戻った今、投資不動産にしても、住宅ローンにしてもどのように組むことがベストなのか悩まれる人も増えて来ると思いますので、ご相談に丁寧にお答えしていきたいと思います。

 

 

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あと2ヶ月余りで 大阪・関西万博が始まります。

 

 

前評判はあまり芳しいとは言えない状況で、チケットの前売りが既に始まっていますが、1400万枚に対して現在は半分強と言ったところです。

 

 

パビリオンの建設に関しても、大阪府は順調に進んでいると言ってますが、未だ着工すらしていない国のパビリオンもあり、本当に間に合うのか疑問を感じます。

 

 

建設費も当初予定していた1250億円から、大幅に増えており現在国の負担は2350億円に膨れ上がっております。建築資材、人件費の高騰が原因とのことですが、東京オリンピックの時もそうでしたが、そもそもの見積もりが甘かったのではないかと思わざるを得ません。実際には、この2350憶円の他、日本館の建設に360億円、シャトルバスを走らせるための高速道路建設に1600億円追加費用が別にかかるようです。

 

 

これだけの費用をかけてどのくらいの経済効果が望めるのかですが、試算では2.9～3.3兆円と言われております。ただ、今の盛り上がり状況から考えると本当にそんなに経済効果が上がるのだろうかと感じてしまいます。

 

 

日本人の来場者への期待、インバウンドの大幅増を盛り込んで試算されたようですが、費用の試算同様こちらも甘いのではないのでしょうか？

 

 

最も気になるのは、万博が終わった後のレガシー資産についてです。ほとんどのパビリオンは跡形もなく取り壊されますし、大阪関西万博のシンボルであります「大屋根」についても一部は残されるようですが、基本取り壊されるのですから、跡地に何が造られるのかが問題です。

 

 

一番の期待は、色々な問題を引き起こし、その賛否に議論が続けられた「統合型リゾート（ＩＲ）」の建設ではないでしょうか？計画だと建設工事が万博開催中の今年の春以降に始まり、2030年の秋の開業を目指すとのことですが、この中に本当にカジノができるのでしょうか？

 

 

不動産の市場から考えると、どんどん施設が建設されインバウンドを大量に呼び込んでもらえれば、不動産の価格も高騰すると思いますので我々の業界においては望ましいことではあります。

 

 

現状、万博会場となる夢洲の周辺エリアにホテル建設が相次いており、また大型クルーズ船が寄港できるよう天保山のターミナルの改修工事も進められておりますので、不動産市場は活況になっていくことは期待できるのではないかと思います。

 

 

ただ、大阪関西万博の経済効果が試算倒れになった場合、その期待が大き過ぎると反動も大きいかもしれません。

 

 

大阪で行われる半世紀ぶりの万博ですので、先の万博に匹敵する、あるいはそれ以上の経済効果を生み出してもらえることを期待したいと思います。

 

 

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コンパクトシティとは、人口減少が加速する日本において、人口の分散は、行政サービス、インフラ整備の劣化、遅延に繋がるということで、2014年の都市再生特別措置法の改正により、立地適正化計画を市町村が中心となって策定して進められることができるようになりました。

 

 

立地適正化計画は、居住誘導区域、都市機能誘導区域を市町村が決め、コンパクトシティを目指します。医療、福祉、商業など都市機能を集約し、その区域に分散している住人を居住誘導区域を定め誘導するものです。

 

 

2050年には現在の人口より2,000万人も減少すると予測されており、人口ゼロの市町村が2割程度になり、人口が半減する市町村は全体の63%にも及ぶと考えられております。人口が減り、税収が減ることで今と同じ行政サービスを提供することは不可能になっていきますので、道路、橋、水道などのインフラを整備することができず住人を孤立化させることになります。この将来予測からなるべく早くコンパクトシティを決め、限定したエリアに都市機能、居住地域を集約する必要があります。

 

 

2024年7月時点で立地適正化計画を策定済の自治体は585都市で、住民公聴会や審議会を開催している自治体を含めると835都市あるそうです。このうち未着手の自治体は500もあり、政府は計画着手を急がすためコンパクトシティ関連の予算を立地適正化計画策定済みの自治体と策定に向けて取り組んでいる自治体に重点配分することを決めました。

 

 

居住誘導区域を設定しコンパクトシティを推し進めることを政府が後押ししているにも関わらず、誘導区域外の道路の整備に予算を使ったりする立地適正化計画に逆行する自治体もあり、今後は重点配分する自治体の担当者と緊密な連携を図り立地適正化計画に沿った対応を行うことを期待されます。

 

 

毎年のように土砂災害等で家を失い、人命を落とす悲劇が発生してますので、コンパクトシティ化を全国で推進して、人災と思われるような災害が発生しない都市作りを早急に取り組んでいただきたいところです。

 

 

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