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コロナ禍においての海外の不動産事情　 IZUMAI通信　Vol.131

2021.05.10

コロナ禍においての海外の不動産事情

 

 

日本の不動産価格ですが、コロナの感染が拡大するまでは、公示地価、基準地価とも下落する地点が全国で増え始め、特に大都市圏での地価下落が進んでいく兆しが強く現れ始めておりました。

 

 

ところが、コロナの感染拡大が止まない状況下で、逆に上昇に転じていく地区を確認できるようになりました。
大都市圏周辺のエリアにその兆候が色濃く出ております。

 

 

東京圏では、埼玉県の川口、浦和、大宮辺り、千葉県では市川、船橋、松戸、柏等の郊外とは言えない元々の東京への通勤エリアです。
大阪圏、名古屋圏なのでも同様な兆候が出て来ております。

 

 

地価の下落が目立っていた東京において、マンションの価格の上昇が目立ち始めています。
転出超過が続いているのに何故という疑問を感じなくもありません。

 

 

一方、在宅勤務を通常勤務体系とする企業が増加し、都心に広い床面積のオフィスが不要となった企業を中心にオフィススペースの縮小に舵を切る企業が増加しております。
空室率が日に日に上昇をしており、その影響から家賃価格の下落を招いております。

 

 

こんな現象は日本だけの特有な現象なのでしょうか？

 

 

ニューヨークにおいても同じことが起きているようです。
東京からの転出が転入を上回り東京都に住民登録している人数が減少しているとのことですが、
ニューヨークにおいても40年ぶりに２年連続で転出超過になったようです。

 

 

原因としては、日本同様に在宅勤務で出社の必要がなくなった人たちが郊外への移住を決め、郊外の戸建を購入する流れが加速しているからだそうです。

 

 

ニューヨークのオフィスも東京同様にオフィス面積の縮小を進める企業の増加で空室率が上昇し、家賃価格が下落し続けています。

 

 

東京、ニューヨークに限ってことでなく、こような状況が世界各地の大都市圏で起こっています。
コロナで惹起された旺盛な個人需要増と金融緩和で行き場をなくしたマネーが不動産に流れ、不動産価格の上昇を招くといった構図が世界中で起きているのです。

 

 

OECDによると、2020年10～12月の加盟37か国の住宅価格は、過去最高に跳ね上がったとのことで、その上昇率は年7%にも上り、これは1989年以来32年ぶりのことだそうです。

 

 

背景にあるのは、各国の中央銀行による金融緩和による低金利であることは言うまでもありません。
いずれ金利上昇局面を迎え、バブルとなって弾けてしまうのでしょうか？

 

 

日本はバブル崩壊を経験した数少ない国ですので、海外と歩調を合わせ過ぎて、また同じ失敗を繰り返さないよう警戒に怠りなくお願いしたいです。

 

 

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改正民法、相続土地国家帰属法について　 IZUMAI通信　Vol.130

2021.04.26

改正民法、相続土地国家帰属法について

 

 

今月21日参院本会議において、改正民法、相続土地国家帰属法が可決されました。
名前だけ見ると何やら物々しさを感じ、国家による土地の収用を強制するような危険な印象を受ける法律が成立したなと感じなくもありません。

 

 

この法律の目的は、全国に広がる所有者不明土地を有効に活用することにあります。
毎年毎年その所有者不明土地の面積は増えており、現在では九州地方の面積をも超えてしまっていることは有名な話しかと思います。
こんなにも所有者不明土地が増えてしまったのは、相続した土地の登記が義務付けられていないことが一番の原因だと言われております。

 

 

不動産の登記は、第三者にその権利を主張するために必ずやらなくてはいけないことですと知り合いの司法書士がいつも仰っておりますが、
現実には不動産といってもみんなが欲しがるような価値のあるものばかりでなく、
所有しているだけで固定資産税等費用が嵩むばかりの負動産も少なくないことも事実です。

 

 

また相続人が複数人数いる場合には、分割協議が進まないうちに亡くなる人が出てきて、分割がより困難になって諦めてしまったケースもあると思います。
今般このような状況が生じないように相続した時に登記を義務化した訳です。

 

 

前回のテーマにおいても同じようなコメントをさせていただきましたが、不動産も更地であれば管理も然程難しいことはないのですが、大概その役目を終えた建物が残っています。
この建物が将来近隣住民を悩ますことになる訳です。

 

 

さて、この法律が施行されるのは2024年を目処とされておりますが、所有者不明土地の問題がこれで解決に向かうかどうか、疑問もなくもありません。
登記を怠った場合の罰則は規定されているようですが、実効性のある罰則がやはり必要になってくるのではないかと思います。

 

 

日本は、欧米と違って既存住宅の流通が異常に少ないです。
僅か14.5%で残り全て新築です。
欧米は、この正反対で80%が既存住宅という国が多いです。
この法律の施行に合わせて国の住宅政策も新築偏重から既存住宅の流通へ見直す時期に来ているのではないかと常々に感じております。

 

 

弊社では、微力ながら既存住宅の流通量を増やすべき、取り組みさせていただいております。

 

 

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熊本地震と耐震基準　IZUMAI通信　Vol.130

2021.04.19

熊本地震と耐震基準

 

 

熊本地震から5年が経ちました。
大きな被害に見舞われた熊本城の天守閣が完全復旧しました。

 

 

段々とその爪痕が確認できなくなっていきますが、熊本地震を教訓に耐震構造について対策を急ぐ必要があります。
今後30年間に太平洋側において震度6を超える地震の発生確率は、80%を超えてところが多くあります。
一度何処かで大地震が起きたら、他の場所の地震も誘発する可能性も指摘されており、大災害になるのは間違いありません。

 

 

さて、熊本地震の時の倒壊した建物についてですが、
建築された時期によって損傷具合に大きな違いがあったことが確認できます。
建築基準法の耐震基準は、1981年(昭和56年)に法改正があり、それ以前に建築確認申請を行った建物を旧耐震、それ以降を新耐震と区別しております。
また、1995年に阪神淡路大震災が起こり、これを契機に2000年に更に厳しい耐震基準が定められております。

 

 

木造建物の熊本地震での損傷程度を確認してみますと、倒壊した割合は、旧耐震が28.2%、新耐震が8.8%、
2000年以降に建築確認申請を出された建物では、2.2%と明らかに差が出ました。
また、木造以外の建物で確認しますと、新耐震以降の建物で倒壊したものは1棟もありませんでした。

 

 

旧耐震の建物は、全国に多数存在しておりまして、
都内のマンションでは、1万4000戸も存在していることが知られております。
40年以上経った建物でこまめにメンテンスを行なっていないマンションの老朽化は深刻で、既に建て替えを終えたマンションは僅か117棟です。
マンションの老朽化とともに住民の高齢化も進んでおり、資金的に住民の合意形成を図ることが困難になっていくことが懸念として挙げられます。

 

 

旧耐震の建物は、マンションに限ったことでなく、数多く存在しているビルも旧耐震構造多くあり、
現在の基準を満たす耐震補強が行われておりません。

 

 

南海トラフの大地震の発生確率が高まる中、いつまでも放置しておける問題ではありません。
早急に手を打たないと被害の拡大に繋がる恐れがあると考えます。

 

 

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コロナ禍においての住宅ローン　IZUMAI通信　Vol.129

2021.04.12

コロナ禍においての住宅ローン

 

 

4月9日の日経新聞の記事によりますと、住宅ローンの返済猶予を受けた人が5万人を超え、
東日本大地震の時の1万人の5倍以上に膨れ上がっているとのことです。

 

 

一方、史上最低の金利が続く中、住宅購入者は日に日に増えておりまして、
公示地価の下落傾向と相反する形で取引価格は上昇の傾向を示しております。
首都圏の新築マンションの一戸あたりの平均価格は6000万円を超え、
バブル期以来の高水準になってきているようです。

 

 

各銀行では、コロナ禍で膨れ上がった融資については、一定数返済困難に陥ると考え、
融資総量を抑える方針を示し始めております。

 

 

融資審査も厳格になり、職種によっては現在年収が高くても審査にパスできない場合も出ているようです。
例えば、旅行関連や飲食関連の職種などが該当してくるだろうと思います。

 

 

実際、住宅ローンを申込んで審査をパスできなかった事例からが極端に増加している感覚はありませんが、
今後感染状況がどんどん悪化して3度目の緊急事態宣言が発出されることになると様相は様変わりしてくるかもしれません。

 

 

住宅ローン減税も現行の残債の1%から金利を上限にする制度に変更される予定であることも
買い意欲を後押しすることになるかもしれません。

 

 

 

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行政による代執行　IZUMAI通信　Vol.128

2021.04.05

行政による代執行

 

 

所有者不明土地については、何回となく取り上げて来ました。

 

 

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が平成30年6月に施行され、
また、不動産登記の義務化が法制化され23年度から施行されることとなりました。

 

 

九州地方より広い面積の所有者不明土地、全国846万戸にも及ぶ空家の問題は、これらの法律の施行により改善されるのでしょうか？

 

 

先日テレビのワイドショーで姫路市の倒壊してしまった空家のことが取り上げられておりました。
番組で報じられていたのは、登記上の所有者は江戸時代に生まれた人で、1900年代前半に亡くなっており、
その後相続登記が行われなかったために長年にわたり放置され、遂に朽ちて倒壊したということです。

 

 

姫路市がコストをかけ相続人の洗い出し作業を行った結果、相続人の数は200人程度になることが分かったそうです。
登記上の所有者から見た相続人の続柄は、孫、ひ孫、玄孫、そして玄孫の子である来孫(らいそん)にもわたる家系図で紹介されておりました。

 

 

来孫？初めて聞きましたが、家系図を追っていくのも大変だったことでしょう。

 

 

倒壊した時に境界外にガレキがはみ出してしまったため姫路市役所が費用負担して処理したそうなのですが、
この金額を相続人に負担してもらうため書簡を送ったところ、当然だと思いますが、ほんの一部の人しか反応してくれなかったとのことです。

 

 

危険極まりないのこのガレキを姫路市役所は、代執行で処分したい意向を示してますが、その費用は何と500万円、全て税金で処理することに市民から賛同を得られないので大変困ってしまっているとのこと。
500万円をまた200人の相続人に負担してもらおうと思っても同意してくれる相続人は、ほんの一部でしょうし、200人全員と連絡を取り続けていくのも膨大な時間と費用がかかるので、ほんと悩ましい限りです。

 

 

こんなことが今後各地で繰り広げられることになるのでしょうから、根本的な解決策を打ち出さないと、
景観を損ないますし、動物が住みついたり、また火災のリスクも増して来ますので、ほんと心配が募ります。

 

 

 

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公示地価について　 IZUMAI通信　Vol.127

2021.03.29

公示地価について

 

 

経済学には、一物一価という考え方があります。
ところが、不動産に関しては、一物二価どころか五価くらいの価格が存在します。

 

 

代表的な価格が以下になります。
・国土交通省が1/1現在の価格を発表する公示地価
・都道府県が7/1現在の価格を発表する基準地価
・国税庁が発表する相続税評価の基礎になる相続税路線価
・市区町村が固定資産税を徴収する基礎になる固定資産税路線価あるいは固定資産評価額
・実際に取引されている実勢価格

 

 

ざっと挙げただけでもこれだけの不動産の価格があります。

 

 

ちょうど先日このうちの今年の1月1日の公示地価が国土交通省から発表されました。
東京、大阪、名古屋の大都市圏を中心に6年ぶりに下落に転じておりました。
原因としては、コロナ対策で外国人の入国を制限したため、訪日客が激減したことで、
ホテル、店舗といった商業地区の下落が大きくなり、8年ぶりの下落となりました。

 

 

商業地区だけでなく、住宅地区の下落も確認できました。

 

 

一方、札幌、仙台、広島、福岡の中核4都市の地価は、上昇しております。

 

 

訪日客の激減の影響をまともに受けたと思われる中核4都市が上昇したというのは、何か違和感を感じなくありませんが、人口の増加が地価の上昇に寄与したようです。
これもコロナ影響で、3大都市圏から転出した人たちが中核4都市に集まって来たことで地価の上昇に繋がったかとも思われます。

 

 

ただ、公示地価は半年かけて情報を集めて価格を決めますし、1月1日現在の価格を今の時期に発表されますので、かなりタイムラグがあることは頭に入れておく必要があります。

 

 

今年に入り、不動産需要も変化して来ております。
特に住宅に関して見ますと、首都圏の今年1月のマンションの販売件数は、
対前年29.9%増で過去最高を記録しました。
成約価格も1m2単価57万5700円、成約価格も3772万円で、成約単価は、8ヶ月連続、成約価格も9ヶ月連続と上昇が続いております。
一方、オフィスビルの空室率が日を追って上昇して来ておりますので、商業地区の価格下落は未だ続くことが予想されます。

 

 

不動産と一括りにしても需要に大きな差が生じて来ておりますので、
全体像を把握するために用途別の価格推移をウォッチしていく必要があると思います。

 

 

 

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土地区画整理事業について　IZUMAI通信　Vol.126

2021.03.22

土地区画整理事業について

 

 

土地区画整理事業とは、土地の広さ、形状がまちまちな土地が続いてて、道路の幅も狭く活用し辛いエリアを整然とした街に区画を整理する事業のことです。

 

 

一般的には、土地の形も活用し易い形状になり、道路幅も拡幅することで土地の評価を上げることができます。

 

 

評価が上がり、有効活用も可能になりますので地権者の承諾を得易いかとも思われますが、
多くの地権者を巻き込んでの事業計画になりますのでそう容易いものでもありません。

 

 

土地区画整理事業を行う場合、公共施設の整備が伴いますので、
地権者から少しづつ土地の提供(減歩)をしてもらうことが必要になります。
この減歩分の土地を売却して道路、公園などの整備費用に充てることになります。

 

 

将来的に街が整然として、賑わいを期待でき、
土地の評価も上がるということで、良いことづくめのような気もしますが、
先祖代々受け継いできた土地の変更を嫌う地権者も当然おりますので、多くは完了まで長い時間がかかることが多いです。

 

 

具体的には、従前の土地の位置等を総合的に勘案して適正な位置に再配置します。
これを換地と言います。
換地は、すべての事業が完了した時に換地処分が行われ、前の土地から新しい土地へ換わることになります。

 

 

その前段階として、仮換地の指定が行われます。
仮換地の指定がされると、その土地の使用が可能になり、建物の建築等ができます。
一般的には、仮換地がそのまま換地になりますが、換地処分で土地の面積が増減することもあります。
この場合、清算という作業が行われることになります。

 

 

また、仮換地の状態で売却することもできますが、この時点では登記上は従前の土地のままになります。
それによって購入者が何か不利益を被ることはありませんが、分かり辛いのは確かです。
住所地と登記上の所在地が全然違う場所に見えることも多々あります。

 

 

最終的には、換地処分で所有権が新しい土地に換わります。

 

 

とてもレアな取り組みに思われるかもしれませんが、全国各地で行政主導で行われている事業ですし、
戦後東京でも各地区で行われ現在の街並みに整備されこともあります。

 

 

換地処分まで長い期間かかる事業でもありますので、
仮換地を購入する場合はそのあたりをしっかり認識しておくことが必要です。

 

 

 

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津波警戒区域について　IZUMAI通信　Vol.125

2021.03.15

津波警戒区域について

 

 

東日本大震災であれだけ甚大な津波の被害が出たにも関わらず、津波警戒区域の指定がほとんど進んでおりません。

 

 

昨今、水害の被害が毎年のように各地で発生しており、その規模も想定外という言葉が使われるほどの大きな被害が出ており、津波を加えた水の災害に多くの人がナーバスになっているような気がします。

 

 

不動産を扱っている立場からすると、津波の警戒区域なのかその外なのかは、大きな違いがありまして土地の価格にも当然影響してきます。
津波警戒区域の指定が進まないのは、地元の根強い反対、陳情のせいで見送られてきたのではないかと穿った見方もあると思います。

 

 

津波警戒区域に指定されていないことで、避難計画の策定が後回しになり、避難場所の設置も期待に応えられていない地区も少なくありません。
今後30年以内に東日本大震災級の大地震が発生する確率は、各地で70〜80%と言われております。
いつ来てもおかしくない確率です。
にも関わらず、津波警戒区域に指定されている都道府県は、わずかに11府県に留まります。

 

 

太平洋沿岸のあの県もこの県も指定されていない現状に国のやろうとしていることが全く見えてきません。

 

 

津波もそうですが、日本では本当に過去の教訓が生かされていないと感じることが多いですし、
また日本人はすぐに忘れてしまう、あるいは辛いことは思い出さないようにする傾向があるのではと感じます。

 

 

今想定外の津波が襲って来たらと考えると、国として国民の命を守ることができるのか、甚だ疑問です。
結局、自助しかないということかもしれません。

 

 

 

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境界確認について　IZUMAI通信　Vol.124

2021.03.08

境界確認について

 

 

土地を売却する時に売主の責任で行わないといけないのが、隣他との境界の確認です。
売却時に確定測量という土地家屋調査士による測量を行う場合は、土地家屋調査士によって隣地の方の立会いで境界確認を行い、確認した証として覚書等を交わしておきます。

 

 

一般の方が所有している土地との境界確認を”民ー民”確認、
国や都道府県、市町村の所有している土地や道(公道)と接している場合は、
“官ー民”確認と言います。

 

 

接している土地が多ければ多いほど難易度は、高まります。
相続発生後、相続登記がされていない土地も少なくありませんので、相続人探しが困難を来たすこともよくあります。
この場合は、時間がかかりますし、費用も多くかかることになります。

 

 

売買取引では、確定測量を行わず登記されている面積で取引が行われることも少なくありません。
この場合も境界がどこなのかを売主が買主に明示する必要があります。

 

 

この取引でのトラブルが発生することが結構ありまして、全国で境界確認の訴訟はかなりの件数を確認できます。
どんなケースがあるのかと言いますと、土地の境界には通常境界票が設置されておりますが、古くからの土地の場合、この境界票が既に無くなっていたり、上に土を被って見えなくなったりとしてることがあります。
長年境界票の上に土が被ってしまい、20cm掘り下げても確認できないなんてことも稀にあります。

 

 

境界票が確認できない場合は、どうするのかですが、隣地の所有者に立ち会ってもらった時にお互いの認識、
記憶を擦り合わせて、境界を確定します。
親から相続した土地でどこが境界なのかなんて親から聞いたこともないということもままあります。

 

 

このような場合、境界を確定させるひとつのヒントになるのが隣地との境に設けられた塀です。
大概の場合、塀の内側、外側、あるいは中心のいずれかが境界であることが大半です。
いつからその塀があったのかによってどちらがお金を負担して塀を作ったかが想像できます。
隣ができる前から塀があったとしたら、その塀を建てたのは自分の方で、境界は塀の外であることが考えられます。
逆のケースであれば、既に塀が建っていたので、境界は塀の内側であることが考えられます。

 

 

あとは、費用を折半して境界を塀の中心にした場合ですが、親が建てたのであれば、親に聞いて確認するしかありません。
しかし、もう既に親がいないと、確認する術がありません。
この場合は、話し合いしか手がありません。

 

 

何かと揉める原因となる境界ですので、一度ご自宅の境界が何処なのか確認しておくことをお勧め致します。

 

 

 

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令和2年第4四半期地価LOOKレポート　 IZUMAI通信　Vol.123

2021.03.01

令和2年第4四半期地価LOOKレポート

 

 

2月27日に国土交通省から令和2年第4四半期(2020年10月〜1月1日)地価LOOKレポートが発表されました。

 

 

第3四半期で45地区が下落しましたが、第4四半期の下落は、38地区に減りました。
上昇した地区は、僅か1地区て、仙台の中央1丁目だけでした。
エリア別に見ると東京圏は、上昇地区ゼロ、横這いは前回の16地区から38地区と増えております。
下落地区は、新宿歌舞伎町と上野の2地区です。

 

 

全体的に見ると大都市圏が地方圏に比べると下落地区が多く、また用途別でみると、
依然商業地区の苦戦が目立ち、住宅地区は横這いといったところです。

 

 

この地価LOOKの結果と実勢価格と比較すると現状のマーケットをしっかりと反映できていないような感じが感覚的ではありますが強く致しします。
実態マーケットにおいては、地区に差があるものの、住宅の需要が非常に高いと感じておりまして、
それはコロナ前より需要の高まりが大きくなっていると感じてます。

 

 

このような需要の高まりに対して共有がまったく追いついていない状況が続いておりますので、
尚更知己LOOKレポートとのギャップを強く感じます。

 

 

ですので、今の需要の高まりは今回の地価LOOKレポートには反映されていないと思った方が良さそうです。

 

 

この地価の推移が一時的な現象なのか、今後更に下落基調が続くのか何とも言えない状況です。
最近、俄かに世界中で長期金利の上昇により、リスク資産の急激な下落が目立ちますが、
不動産もこの流れに乗ってしまうのか否か、それもコロナの終息度合によって来るのではないかと思います。

 

 

5月末頃に発表される令和3年第1四半期の地価LOOKレポートは、
現在の需要の高まりにより遅効的に上昇地区が増えるのではないかと予想します。

 

 

 

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