Author: vicweeve_admin

等価交換とは、読んで字のごとく等しい価値のものを交換することです。
これが不動産でも行われております。

 

 

 

デベロッパーがこの方式でを使ってマンションやビルを建設するのが一般的に知られていると思います。
土地所有者がその土地をデベロッパーに提供し、建設されたマンションやビルの区分所有権を土地の価格相当と交換するやり方です。
土地所有者としては、現金の支出もいらないし、融資を受けることなく土地の有効活用ができます。

 

 

 

メリットとしては、

 

 

・前段に述べさせていただきましたが、現金の支出なし、融資不要ということでリスクがないこと
 
・土地の所有権をデベロッパーに譲渡しますので通常譲渡所得税が課税されることになりますが、等価交換方式を使うことで課税を繰り延べできること
 
・土地のまま生存贈与を行うと分筆で価値が減少しますが、区分所有権を分けることで平等に分割可能ですし、賃貸に出すなど有効活用が可能になること
 
・土地所有者が自ら建物を建設する場合の煩わしい業務がノウハウのあるデベロッパーと組むことでほとんど気にしなくて済むこと
 
・区分所有部分を賃貸に出すことで相続税評価を圧縮することができること

 

 

 

デメリットとしては、

 

 

土地の価格査定と交換する区分所有権が本当に見合うものなのかの判断が難しいことが挙げられます。

 

 

 
メリットが大きい等価交換方式ですが、やはり信頼のおけるデベロッパーと組んで行えるかどうかが一番の鍵になると思います。

 

 

 

遊休地をお持ちの方がお知り合いにいらっしゃったら是非こんなやり方もあるよと教えてあげてください。

 

 

 

 

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コロナ禍で日本の行政のデジタル化の遅れが露わになってきました。
昨年、政府においてIT戦略対策本部が立ち上げられ、「世界最先端デジタル国家創造宣言」を高らかに行い、IT戦略を中心とした社会基盤の整備を目指すとのことでした。

 

 

 

ところが今般、雇用調整助成金、定額給付金や持続化給付金の支払をオンライン申請で受付したものの相次ぐシステムの不具合発生で、オンライン申請を取りやめ文書作成の郵送申請に切り替えられてしまいました。
質の低さ、デジタル化の遅れが、様々な行政機関で残念ながら数多く確認された訳です。

 

 

 

学校においても諸外国においては、オンライン授業が学習の遅れを生じさせないレベルで早い段階から当たり前のように行われておりましたが、日本は未だ目途が立たない状況です。
私立学校の一部ではオンライン学習が行われているようですので、行政の仕切りの悪さ、縦割りの弊害の影響を子供たちがまともに受けてしまい、子供の世界でも格差が一段と広がってしまっているようです。

 

 

 

また満を持してリリースされた接触確認アプリも運用開始直後に不具合が確認され、修正に１週間以上かかる見込みだそうです。
台湾、韓国などは数か月前から国民に普及し、一定の効果が挙がっているというのに何ともお粗末としか言えない状況です。
一体何が世界最先端 デジタル国家なんだ、デジタルの分野では後進国と言われても仕方ないんじゃないかと感じている人は多いのではないでしょうか。

 

 

 

一方、スーパーコンピューターのランキングで８年ぶりに「富岳」で日本が世界一に返り咲きました。
想像もつかない演算スピードで断トツの一位でした。
今後喫緊の課題である新型コロナウィルスの創薬の分野での大活躍が期待されております。

 

 

 

しかし、このギャップは何なんでしょうか？

 

 

 

世界一、しかも断トツの能力を有するスーパーコンピューターを開発する国で、国民に対して大至急現金支給を行う必要があるにも関わらず、未だ対象世帯の数％しか支給が完了していない市区町村が全国に結構な数があります。
とにかくスピード重視で取り組んでいくと口では言うものの、時既に遅しと成り兼ねないスピード感です。

 

 

 

官僚主導から政治主導になったはずでしたが、ただ目標宣言を行うだけで遅々として進まないものが多過ぎるし、信じられないような不正行為、不法行為が昭和に戻ったのかと思いたくなるくらい横行しており、また誰も責任を取らない姿勢を見せつけら正直辟易させられます。

 

 

 

これまでの遅れに真摯に向き合い、「世界最先端デジタル国家創造宣言」で謳ったことをこの絶好の機会に是非とも前進させてもらいたいものです。
コロナ禍によって、ビジネスの進め方に平時では気が付かなか無駄が数多く確認できたと思います。
元に戻すのではなく、新たなビジネススタイルを確立するチャンスに今あると感じます。
政府にはこのチャンスを生かしていただき、民間が行う新しいビジネススタイルがいい方向に進んでいくようにバックアップを期待したいところです。

 

 

 

 

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1～４月の全国の地価の動向が国土交通省から「地下LOOKリポート」で発表され現況が明らかになりました。
これによると地価の上昇のスピードが鈍化してます。
地価が下落した調査地点があり、下落地点が出たのは実に６年ぶりのことだそうです。

 

 

 

いかに全国の地価がこれまで上昇続けていたかが改めて分かりますが、今回下落した地点は全国４か所で横浜市元町、福岡市大濠、岐阜県岐阜市、高松市丸亀町の４ヶ所で、いずれも観光業への依存度が高い地区です。

 

 

 

ここ数年全国地価上昇率No.１を続けている沖縄県那覇市県庁前も下落には至らなかったものの横ばいという結果となり、同じく北海道でもインバウンド景気で地価が上昇していた地点が今回の調査で横ばいになりました。
次に発表される5～８月までの地価の動向でどのような結果が出て来るのかかなり心配になって来ます。

 

 

 

経済活動がほぼ制限なく再開されたとは言え、もうコロナ前の状態に戻ることは間違いなくないでしょうし、新しい生活様式、リモートワークを中心とした仕事のやり方、オフィス不要論などにより地価に大きな影響が出ることも予想できます。

 

 

 

またワクチンが開発されるまではインバウンドにも期待もできないでしょうから、ホテルを中心とした観光業の業績悪化が地価に及ぼす影響も甚大になってくると考えるのが自然かと思います。

 

 

 

６月に入って様子見をしていた住宅購入希望者の動きが活発になって来たと最近よく耳に入って来ますが、緊急事態宣言中の３～４月頃と比較して言ってる人が多いと思われ、とても回復してきたと言えるレベルではないと考えてます。

 

 

 

さて、この状況下でどう結果出していくのかは各々の知恵比べですかね。
今だから大手に打ち勝つ何かを見つけて手を打てれば 、チャンスに変えていけるかもしれません。

 

 

 

 

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東京都の5月1日現在の人口が初めて1400万人を超えました。
若年層の就職・進学に伴う転入が人口増加の主な要因のようです。

 

 

 

新型コロナウイルス感染拡大防止のために緊急事態宣言が発出された後も東京都の人口流入は続いていたということで、4月も2万人も増加し東京都の一極集中はますます進んでいる状況です。

 

 

 

一方、外国人については入国制限が継続しているため、人口は大幅に減少しておりますので、人口増加の大半が他の道府県からの転入ということのようです。

 

 

 

さて、今後も東京に人が集まって東京一極集中が更に進んでいくのでしょうか？

 

 

 

実は、ここ数週間の間に都心の築浅のマンションの部屋を売却して地方に転居を考えているという人とお話しすることが何回かございました。
そのうちのある方は、今年１月に完成した中央区のマンションを新築で億単位の価格で購入したという方ですが、オフィスがテレワーク中心になってきて、今後も継続するようなので、出社する必要が無いのであれば郊外に転居しようかと考えているとのことでした。

 

 

 

他の方々も同じような動機でマンションの売却を考えていらっしゃるようでした。

 

 

 

業者仲間からの情報でも、このような方が 増えているようで、その影響で地方の戸建ての売物件への問い合わせが増えて来ているとのことです。
この人たちが本当にすぐに行動に移すかどうか何とも言えませんが、そういう流れは間違いなく出て来ていると思われます。

 

 

 

オフィススペースの縮小を検討している企業も増えて来ており、在宅勤務が常態化して通勤する必要がないのであれば、企業側としては都心に広いスペースを確保する必要はなくなりますし、従業員の方もそれなら環境の良い場所に移り住みたいと考えるのも自然かもしれませんね。
今後このような流れが加速するようなことになれば、東京一極集中は解消され、地方の人口増加のきっかけになるかもしれません。

 

 

 

地方公共団体には最大のチャンス到来となるかもしれないので、子育て環境をしっかり整備できれば、多くの子育て世帯を誘致することができるようになるかもしれません。
そうなったら、保育園の待機児童問題は解消されますね。

 

 

 

フィリピンでも新型コロナウイルス感染拡大阻止のため外出禁止令が２か月間続いたのですが、このことでベビーブームを引き起こすきっかけになるかもしれないと報道されてました。
ただでさえ人口増加のペースが急な国なのですが、更にベビーブームが起こったら日本の人口を抜き去る日も遠くないかもしれません。

 

 

 

日本も地方へ転居する人が増え、在宅勤務で子育てすることが一般的になり、その結果ベビーブームが起こることに期待してもいいかもしれません。
それで、少子化に歯止めをかけることができたら最高ですね。

 

 

 

コロナウイルスによって今まで色々な国の機関や民間のシンクタンクが予想してきた将来シナリオが大幅に変わってくるかもしれません。
この危機的状況が、生活様式、働き方だけでなく、国のある方さえ変えていくこともあるかもしれません。
いい方向に想定外が起こってもらいたいものです。

 

 

 

 

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新型コロナウィルスによって生まれた新しい生活スタイル。

 

 

ソーシャルディスタンスを意識しながら、人付き合いを行う、リモートでも対面時と変わらず違和感なくコミュニケーションが取れるように慣れる、努力することが求められます。

 

 

もうコロナ前の状態には戻ることはできないと思った方がいいかもしれません。

 

 

ただ、悲観的にこれらのことを考えると、将来に何も期待できず絶望的になったりする人も出てきてしまいますので、ポジティブに変化に対応することを心掛けることが大事だと思います。

 

 

正にダーウィンの進化論ですね。

 

 

 

 

コロナは、働き方もまた変えることになるでしょう。

 

 

人との接触を極力減らし、モニターを通してのコミュニケーションを当たり前にしていかなければならなくなると思います。

 

 

子供の頃に見ていた未来を描いたアニメの世界そのものですね。

 

 

 

 

これから何年か先にこの世から無くなる仕事も出てくるでしょう。

 

 

テクノロジーの進化によって今までも多くの仕事、業種がこの世の中から消えていきました。

 

 

デコンストラクションと呼ばれるものです。

 

 

 

 

新しいビジネスモデルを生み出すことができないと生き残れない業種、職業もあるでしょう。

 

 

逆発想で言えば、ビジネスモデルを変える最大のチャンスが来たという言い方もできます。

 

 

 

 

2014年にイギリスのオックスフォード大学がAIの進化によって無くなる職業というものを発表したことがあります。

 

 

それが以下の職業です。

 

 

 

 

皆様の今の仕事はありますでしょうか？

 

 

私の不動産のブローカーは見事にリストアップされます。

 

 

もう既に無くなりつつある職業も確認できます。

 

 

新しい生活スタイルにおいて今のご自身の仕事をどう進化させ、成長させていけるかとても難しい問題に直面することになりまし、何も手を打たないとより早く無くなってしまうかもしれません。

 

 

 

 

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東京カンテイから4月のマンションの売出価格の発表がありましたが、それによると首都圏の売出価額は前月比1.3%安となり、2ヶ月連続で価額が安くなりました。

 

 

ただ、都心6区に限ってみますと0.8%高、東京23区では1.1%高となり、東京とそれ以外の地区での2極化が更に進んでいるよう見えます。

 

 

不動産の価格の推移についてはタイムリーに反映されるものでないので、数ヶ月経って振り返ってみた時に果たしてこの状態が続いているかどうか何とも言えないところですし、前段の価額は、売出価額であることから、最終的な売却価額はもしかしたらもっと安くなっていたということが後で判明することになるかもしれません。

 

 

 

 

ここ1ヶ月、不動産投資を行いたいと申し出てこられる方が急に増えてきたなと感じてます。

 

 

恐らくこれから不動産の価額が下がって行くだろうと先読みして、史上最低金利の今、チャンス到来とばかり意欲を高めている人が多くいるのだろうと思います。

 

 

将来的には、国債を増発している訳ですから金利が上がってくると考えておくことが自然だと思いますので、理に叶っているのかもしれません。

 

 

 

 

今後、金融機関の融資のスタンスがこのコロナ禍で変化が表れてくれば確かにチャンスかもしれませんが、現状はやりたくても易々融資してくれませんので都合よく不動産投資を始めることは難しい状況であることは変わりません。

 

 

株についても日銀がETFを買い増して株価を下支えしていることもあり、投資経験のない個人が今がチャンスと証券口座の開設を行っているために、新設口座数が急激に増えているようです。

 

 

さてこれが吉と出るか、凶と出るか、直ぐには答えは出ませんが、一攫千金を狙って投資して成功できる人は一握り、ブームに乗り遅れてはならないと風吹けば桶屋が儲かる的に投資する人の確率はどうなんでしょう？

 

 

過去に大きく景気が悪化した時のことを振り返ってみると、実のところかなり厳しいだろうと思わざるを得ません。

 

 

2000万円年金不足問題から将来への不安を感じている若い人が多いので、何かしなくちゃいけないと考えることはとても大事なことだと思います。

 

 

 

 

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緊急事態宣言が発出されて以降、多くの企業が社員を在宅勤務にし、仕事のやり方もリモートワークに変えて来ました。

 

 

ただ、業種や会社の規模によっては、在宅勤務をさせたくてもできない会社も少なくないと思います。

 

 

テレワークもそれなりのIT環境が整っていないと完全に実施することもできません。

 

 

在宅でテレワークするには最低限パソコンが必要で、マイク、カメラが付属されているというのが最低条件ですが、パソコンにその機能がついていないと外付けする必要があります。

 

 

アマゾンでテレビ会議用のカメラを購入しようと思ったら、在庫切れのものも結構あって急遽テレワーク用に買い揃えようとしてる人が多いのがよくわかります。

 

 

また一家に一台しかパソコンがないとなれば、オンライン学習を行う子供との取り合い、夫婦ともに在宅勤務だと尚更です。

 

 

また家の中に集中して仕事ができるスペースが必要になります。

 

 

子供やペットにじゃれつかれながら仕事をしている光景をテレビで見たことがありますが、これではまともな仕事はできません。

 

 

ですが、会社が在宅勤務の環境をしっかり整えてくれれば、出勤して仕事をさせるより通時間時間がなくなるので、生産性・効率も向上していくと考えている経営者も多くなっているようです。

 

 

そして、いざやってみたら予想していた以上に仕事が回り、特にボトルネックになるようなこともなく、出勤して仕事している時と業務の質も効率も変わらないか、あるいはそれ以上の成果を挙げている社員も多いようです。

 

 

これならこのまま在宅勤務を継続していこうと決めた会社も出て来ております。

 

 

有名なところでは、ドワンゴやGMOの名前が挙がっておりますが、IT企業を中心にこの動きは加速していくと予想されます。

 

 

こうなるとオフィス不要論なるものが言われるようになってくる訳です。

 

 

新進のIT企業は東京の中心の一等地のビルにオフィスを構えている会社も多く、社員数がどんどん増えているので、増床、移転を繰り返しております。

 

 

現在オフィスの空室率は空前の0.6%という低い水準となっており、空室はほとんどない状態で、今後も新築されるビルの入居も多くのところで既に決まっている状況です。

 

 

ところがオフィスがもう必要ないということになるとどうなっていくのでしょうか？

 

 

それが既にREITの指数に現れて来ております。

 

 

以下のグラフはREITの東証指数と日経平均の推移ですが、日経平均は３月にコロナの影響で大きく値を下げたものの、日経平均は４月に入ってかなり戻してきているのがお分かりいただけると思います。

 

 

 

 

これに対してREITの指数が追い付いていない状況です。

 

 

これはREITに組み込まれているオフィスビルの解約が相次ぎ、賃料が入って来なくなることを見越しての動きかと思います。
この指標を見る時、REITに日銀が買取枠を倍にして下支えしていることも見逃せないところです。

 

 

ただ、オフィスの賃貸契約は解約するには６か月前通知が一般的ですので、リアルに賃料収入がなくなっていくのはそれ以降のことになります。

 

 

オフィスの家賃相場は空室率と反比例しますので、解約が相次ぎ空室率が上がってくると家賃は下がり始め、家賃が下がれば投資利回りの低下に
つがりますので、売却価格の下落を招くことになるかもしれません。

 

 

在宅勤務をどのくらいの会社が本格的に導入するのか、それによってオフィス契約が解約されるのか、増床計画・移転計画が白紙に戻されてしまうのかを今後より注視していきたいと思います。

 

 

 

 

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国土交通省は4月7日に「新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言を踏まえた工事及び業務の対応について」と題した通知を出しました。

 

 

緊急事態宣言時も、河川や道路などの公共工事は事業の継続が求められていますが、緊急事態措置を実施すべき区域では、受注者から工事などの一時中止や工期または履行期間の延長の申し出があった場合は、受発注者による協議を行ったうえで対応するようにとのことがこの通知の内容です。

 

 

その措置に伴う経費を発注者たる国交省が適切に負担するとあります。

 

 

 

 

一方、住宅関係ですが、国土交通省は2月27日付で建設業団体などに向けて、「新型コロナウイルスの感染拡大に伴う建設設備の部品供給の停止等への対応について」という通知も(緊急事態宣言発出で廃止されましたが、)出しておりました。

 

 

新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、トイレ、システムキッチン、ユニットバス、ドアなどの建材・設備の部品の供給が滞っていることから、納品が遅れて、日本国内の建築工事で工期が延びるなどの事態が想定されておりました。

 

 

そこで、それらの設備が未設置の状態で工事を完了させても、建築基準法に基づく完了検査を実施するように各自治体の担当者や指定確認検査機関に求めたものでした。

 

 

現在、納入の遅れから住宅工事が止まってしまって完成時期を大幅に延期している現場も少なくありません。

 

 

通常、未完成の分譲マンションや分譲住宅を広告する場合には、入居予定年月を記載する必要がありますが、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、新型コロナウイルスの影響が続いている間の暫定措置として、入居予定時期を「未定」と表示することを一時的に認めております。

 

 

工事がストップすると、その分、入居予定も遅れる可能性が高い訳で、このことが「住宅ローン減税」にも影響が及びそうです。

 

 

「住宅ローン減税」は、返済期間10年以上の住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築などをした場合、毎年の住宅ローン残高の1％を所得税などから10年間控除する制度のことです。

 

 

昨年の10月に消費税率が10％に引き上げられ、その住宅取得対策として、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居する場合は、控除期間が13年間に延長となる特例措置が行われることになりました。

 

 

ところが、新型コロナウイルス感染症による影響で設備などの納入がされず入居が遅れると、この「2020年12月31日まで」というのが問題となる可能性が出てきた訳です。

 

 

この問題に対して、国土交通省から4月7日に「住宅ローン減税の適用要件の弾力化について」という発表がありました。

 

 

新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年12月31日までの入居期限に遅れた場合でも、要件を満たせば2021年12月31日までに入居すればよいというものです。

 

 

その要件としては、注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに、分譲住宅・既存住宅を取得する場合と増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行われていることになります。

 

 

このように、この新型コロナウイルスの影響は様々なことに今後も影響を及ぼしてきそうですね。

 

 

 

 

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添付のグラフは、日経平均と東京都心3区の中古マンションの価格の推移を2008年1月から表したものです。

 

＊都心3区とは、港区、中央区、千代田区です。

 

 

 

 

不動産の価格、地価は、日経平均の動きに連動しているとよく言われます。

 

 

特に東京の不動産価格は、その傾向が他の地区よりリンクが強いと言われます。

 

 

添付のグラフを見ていただくとパッと見た感じ確かにそんな感じを受けると思います。

 

 

一番左端の2008年と言えばリーマンショックが起こった年ですが、実際にリーマンブラーザースが破たんしたのは9月です。

 

 

その辺りから日経平均もマンション価格も大きく下落し、黒田日銀総裁就任後に行われた異次元の金融緩和政策が行なわれるまでの長い間低迷を続けました。

 

 

その後は市場にマネーが大量に供給され日経平均も不動産価格もV字回復の如く右肩上がりに伸びて行った訳です。

 

 

大きく見るとほぼ連動しているように見えますが、どちらが先行するのかという視点で見ますと、リーマンの年においては、不動産市場は既に異変をキャッチしていたのか1月頃から大きく下落を始め、日経平均が後を追う形になってます。

 

 

 

 

では今回のコロナウイルスの影響はどうなのでしょうか？

 

 

日経平均の直前のピークが2万4000円前後で現在は1万9000円台を推移しております。

 

 

では不動産価格はというと、正直大きな変動は出ていないというのが私の率直な感想です。

 

 

ただ、短期間で日経平均と不動産価格を横並びに比較することは無理があるかもしれません。

 

 

日経平均は日々変動、それも世界情勢に影響され大きく動きます。

 

 

一方、不動産の価格は前日の半分になったり、突然1.5倍になったりということはありません。

 

 

暫くして振り返って見た時に検証することができるのだと思います。

 

 

 

 

現在の日経平均は、実態経済と大きくかけ離れて推移していると言われてます。

 

 

元々株式投資は、半年先くらいの将来を想像して投資の可否を決めるものですので、タイミング、タイミングでは完全に一致することはないのだろうと思います。

 

 

リーマンショックの時のような金融システムの破たんと今回のコロナショックはトリガーが全く違うので、同じ土俵で語ることができないのかもしれません。

 

 

 

 

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