Author: vicweeve_admin

近年、不動産の取得もワールドワイドになってきましたので、今まであまり問題にならなかった相続の問題が増えてきそうです。

 

 

まずは、日本国籍の方が海外の不動産を所有していた場合ですが、準拠法がどちらの国のものになるかが一番大事になります。日本の法律では、「相続は、被相続人の本国法による。」と定められてますので、基本的には日本の法律が適用されることになります。

 

 

しかしながら、やはりその国々によってルールが異なりますので、不動産がある国の法律に従って手続きをする必要もあります。例えば、英米系諸国では、不動産がある国の法律を適用する立場を取ってますので、積極的財産も消極的財産も全て相続人に移転される日本と違って、裁判所の管理下に置かれた後、分配、精算が行われ、残余財産のみが移転されるような仕組みとなってます。

 

 

では、遺産分割調停を日本で済ませた場合、それを不動産のある国に承認させることができるかですが、遺産分割調停は、あくまでも当事者間の合意内容に過ぎず、確定判決的な色合いが薄いためほとんどの国で承認を得るのは難しいと思われますし、また相続人の範囲や法定相続分も違いますし、相続という概念もまちまちなため、厄介な手続きになる可能性が高いかもしれません。

 

 

一方、日本に不動産を所有していた日本に国籍の無い人が亡くなった場合は、どのように手続きが取られるかですが、前述のケース同様に準拠法がどこの国のものになるかにやって変わってきます。前述の通り日本では「相続は、被相続人の本国法による」とありますので、このケースの場合は、外国籍の人はその人が持つ国籍の法律に従うことになるでしょう。

 

 

遺言がある場合についても同様に被相続人の国の法律に従うことになります。日本の法律では、「遺言の成立及び効力は、その成立の当時における遺言者の本国法による。」と定められてます。ただ、遺言のパターン、種類等によって準拠法が変わっていることもあるので、一概には言えない部分も多分にあります。

 

 

このように見ていくと、日本以外の国籍の方が日本の不動産を所有している状態で亡くなった場合、日本人が国外の不動産を所有している間になくなった場合は、どこの国の法律が適用され、どのような処置が取られるのか明確になっていない部分も少なくありません。

 

 

いずれのケースも明確に対処することはできないと思われますので、海外の相続についての知見の広い弁護士等に相談しながら対処することがトラブル回避に繋がっていくのだろうと思います。

 

 

相続義務化が所有者不明土地の解消の切り札のように言われることがありますが、今後発生する相続には効果はあるものの、過去に発生してしまった所有者不明土地の解消に一役買うのかについては疑問しかありません。

 

 

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現在所有者が分からない所有者不明土地というものが、日本国中に点在しており、その面積を合わせるとなんと九州地方の面積より広いくらいだと言われております。

 

 

何故日本にはこのように誰が所有者だか分からない土地がたくさんあるのでしょうか？一番の原因は、相続が発生した時に登記を行わなかったことだと言われています。これまで相続登記は義務化されておりませんでしたので、相続人がそのまま登記せず放置している間にまた相続が発生し、その相続人がその土地の存在を把握していなかったために広がってしまったと考えられています。

 

 

不要な不動産、いわゆる“負動産”と揶揄される価値の無い不動産が世の中に増えた事も原因かと思われます。例えば原野商法で被相続人が騙されて購入してしまった土地や、高度成長期にインフラを整備することなしに利便性の低い地域に次々建てられた建売り住宅や、バブル期に人気を博したリゾートマンションなどが“負動産”の代表例です。

 

 

こうした状況を解消しようと、令和3年4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権者の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布され、今年4月に施行されました。これにより相続登記や登記名義人の住所変更が義務化されました。この相続等義務化により所有者不明土地は解消されていくのでしょうか？

 

 

2つの法律のうち「相続等により取得した土地所有権者の国庫への帰属に関する法律」 に関しては、国庫に帰属させてもらう条件が厳しすぎるために実効性を欠いているのではないということは、過去IZUMAI通信の中でも触れさせていただきました。因みに今までに1661件の申請に対して国庫帰属した土地は117件に留まっております。

 

 

一方の相続登記、住所変更の義務化については、今後発生する相続、住所変更には効果を発揮すると思いますが、既に九州地方より広い面積に膨れ上がってしまった所有者不明土地についてはその効果に疑問を感じなくもありません。というのは、所有者不明土地の本来相続人が自分が所有者だと認識しているかということです。何代かにわたって相続が発生し、相続人が大勢いる場合、元々の所有者の事を知っている相続人もおらず、土地の存在を認識している相続も誰もいないケースは少なくないと思います。

 

 

法律を施行させて相続を義務化したとしても、結局現在の所有者が積極的に義務を果たす行為を行わない限りは、何も進まない可能性が大きいからです。

 

 

もしかしたら自分は知らないご先祖様の土地を相続した一人かもしれないと思って、自らの費用負担で調べようとする人がどれほどいるでしょうか？
まずそんな奇特な人はごく僅かしかいないのではないでしょうか？

 

 

では、地方行政や国が所有者に代わって現在の所有者を見つけ出して連絡してくれるでしょうか？弊社でも経験がありますが、所有者不明土地の現在の所有者を探し出すのは、容易な作業ではありませんし、費用もかなり大きな金額がかかってしまいます。それを公的な機関ですべてやってくれるかというと、あり得ないと思います。

 

 

やってくれるとしたら、公共事業を進めていくうえで所有者不明土地が障害になっているケース、今にも倒壊しかけている建物の解体の行政代執行を行った後に解体費用を請求するために所有者を見つけ出さなければならないケースくらいだと思います。

 

 

相続義務化が所有者不明土地の解消の切り札のように言われることがありますが、今後発生する相続には効果はあるものの、過去に発生してしまった所有者不明土地の解消に一役買うのかについては疑問しかありません。

 

 

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昨今、異常気象の影響から激甚災害が日本国中で発生しています。日本中と申しましたが、世界中で想定外の、歴史上経験をしたことのない場所で信じられないようなレベルの災害が発生してます。

 

 

砂漠で記録的な大雨が降り、洪水を発生させたり、本来潤沢な水量を維持続けて来た水瓶に雨が降らず、何百年前に湖底に沈んでいた街並みが現れて来たりと考古学者は神の恵みとばかり調査、研究に色めきながら侵食を忘れて取り組んでいると想像ができますが、生活の基盤でそのような災害が発生してしまった住民に取っては、生きるか死ぬかの瀬戸際だったりする訳です。

 

 

カーボンニュートラル、脱炭素とか言葉は世界中で飛び交っていますが、現在、将来の異常気象の発生を食い止めることは、もはや手遅れではないかとも感じなくありません。

 

 

多くの方は、自分が住んでいる場所で災害が発生する確率はどの程度なのか気にされている方も多いと思います。全国の自治体でハザードマップ等を作成して住民に常日頃から準備を促していますが、ハザードマップも未だにPDFのものしか作っていない自治体も少なくなく、一体自分の住んでいる場所は安全なのか、災害の発生確率が高いのか、どのくらい被害が想定されるのか読み取れないものが多いように気がします。

 

 

せめてWebで確認できるようなシステムを導入して欲しいと思ってました。国土交通省では、「重ねるハザードマップ」というシステムをWeb上で公開しておりますが、今般更に多くの情報を確認できる「不動産ライブラリー」を公開しました。

 

 

このシステムでは、確認したい場所を特定して、ハザードに加えて、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報やその他防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報を確認することができます。

 

 

いままでは、確認したい項目毎にサイトを探して一つ一つ確認する必要がありましたが、それが一つのサイトで確認できるようになったことは、非常に便利になったと思います。また前述したように未だにシステム導入されていない自治体も多いので、我々不動産の仕事をする者としてもかなり業務量の軽減に繋がるのではないかと期待大のシステムです。

 

 

早速、これから使わせていただきます。

 

 

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容積とは、建物を建てる場合の敷地面積に対しての建物の延べ床面積の制限を言います。

 

 

容積については、様々な規制や緩和があります。テーマの容積適正配分地区計画とは、1992年に創設されたもので、公共施設を整備する際に保全する地区と高度利用する地区に分けて市街地環境を維持しながら、高度利用を積極的に行うものです。

 

 

具体的な事例として、今注目されているのが渋谷区が神南小学校の建替えと隣接するマンションの建替えを一体的に再開発を行おうとするものが計画されていますが、これは建替え時に小学校で使わない容積をマンションに譲り、マンションの新築で得られる利益を小学校の校舎のメンテナンス費等に充てるというものです。

 

 

マンションは、築50年の14階建の建物ですが、小学校から容積を譲ってもらうことで34階建のタワーマンションに生まれ変わります。
また小学校とマンションの間の区道を廃止して広場も整備するようです。このように双方にとってメリットが大きい再開発方式です。

 

 

今後、築年数の旧い旧耐震構造のマンションが増えてくることが確実なので、老朽化した公共の施設と一緒に再開発していくこのようなスキームが今後増えてくるかもしれません。

 

 

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パワービルダーと言われる建売戸建分譲業者の業績が悪化しているようです。

 

 

コロナ禍で郊外の住宅需要が世界の主要都市を中心としたエリアで拡大して新築戸建の販売量が大幅に拡大しました。

 

 

コロナ禍で在宅ワークが一般的になり、出社することが激減したことで郊外のゆったりとした環境で子育てをする目的であったり、自分の趣味をやり易い環境の中で仕事との両立を図る目的等で需要が拡大していきました。

 

 

パワービルダー各社は、この状況を好機と見て次々に郊外の土地を仕入れ、戸建開発を行なって空前の業績を挙げることに見事成功しました。

 

 

ところがコロナも落ち着き、消費者の意識に変化が現れたことに加え、会社から出社を求められる、あるいはコミュニケーションを渇望する人が増えていったことで郊外の戸建の需要は一気に細っていってしまいました。

 

 

パワービルダー各社は、この状況を逸早くキャッチできなかったのか、コロナ禍での成功体験に浴して目が霞んでしまったのか、郊外の土地の仕入れを続け、建売戸建分譲を続けていました。

 

 

その結果、在庫を大量に抱えてしまい建売戸建分譲のスキームが崩れてしまったようです。郊外の戸建需要の減少に相まって資材費・人件費の高騰が急ペースで進み、建築費全体が高騰したことで1戸あたりの利益が薄くなっているにも関わらず価格転嫁が思うように行えず、ますます薄利になってしまったようです。

 

 

建売分譲のスキームとしては、土地の仕入れは不可欠ですが、既存物件が売れないことで資金が回らなくなっているので、仕入資金作りのために在庫物件の投げ売りとも思えるような値引き販売が行われているエリアもあります。

 

 

沖縄県ではかつて住宅の大半が鉄筋コンクリート造でしたが、大手戸建分譲業者が数年前から進出して、新築住宅の半分以上が木造になってきました。

 

 

元々台風が勢力を増して上陸してくる場所で、またあらゆる種類のシロアリが巨大化して生息している場所でもありますので、今後何年か後にどうなっているのか気がかりなところです。

 

 

果たして今後パワービルダーはどのように業績を回復していけるのか注目したいと思います。

 

 

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建物を建てる場合、建築基準法の規定に従って建てる必要があります。建築基準法の規定に従って建てる手順としては、建築確認申請を建築確認機関あるいは特定行政庁に必要書類を添付して申請して、建築基準法や条例等に適合しているか検査を受けないといけません。この申請を怠ると法律違反と見做され、100万円以下の罰金または1年以下の懲役が科せられます。

 

 

申請内容、添付書類に不備がなければ確認済証が発行されます。竣工後は、検査機関による完成検査が行われます。この検査によって合法にかつ建築計画通りに建てられていることが確認できた場合に検査済証が発行されます。

 

 

ただ、この完了検査は、義務化されている訳ではないため、世の中には検査済証を発行されていない建物が数多くあります。検査済証がない建物がどのくらい存在しているのかというと2000年頃は、僅か50%弱でした。検査済証がない建物は、基本的に違法建築と見做され、金融機関から融資を受けることが難しくなります。今では、国や自治体などの取り締まりが強化され、検査済証を取得している建物は、85%以上になっております。ですが、100%であるべきものですから、改善されたと言ってもまだまだですね。

 

 

建築確認申請、完了検査は、どんな建物も義務化されているのかですが、文化財保護法対象の国宝、重要文化財は対象外となります。また、木造の2階までの建物で、延床面積200㎡以下の建物は建築確認が不要とされていました。なので、一般の住宅は対象外になることが普通なのです。

 

 

このルールが来年4月に改正されます。建築確認が不要とされる建築基準法の4号建物にカテゴリーされている建物のうち、2階以上または200㎡以上の建物は、3号にカテゴリー変更され、今後は建築確認申請が必要となります。

 

 

建物の中には、仮設の建物もありますが、仮設の建物も建築確認申請の必要な建物も少なくありません。

 

 

阿波踊りのプレミアム席が建築確認申請違反で摘発されたといった報道がありました。1人20万円の高額な桟敷席が設けられた仮設の建築物ですが、
徳島市から基準を満たしていないと指摘を受けていたにも関わらず検査済証を取らずにチケットを販売してしまったというものです。

 

 

世の中には、検査済証を取っていない大きな建物が数多く存在しているのに何で仮設が？とバランス欠いているように感じたりもしますが、危険度の高低で判断して優先順位をつけることは、人手不足の行政の多い現状では、仕方がないのかなとも思われます。

 

 

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農地は、端的に言うと簡単に売却することはできない不動産です。

 

 

売却するにあたっては、農地法という法律によって農業委員会の許可を受ける必要があります。また誰でも購入できる訳でなく、既に農業を行っている人でないと基本的に購入できません。ですので、これから農業を始めようと考えている人には心優しいルールではありません。また、既営農者以外で購入できるのは、農業法人くらいになります。

 

 

一方、営農者の高齢化や後継者不足により、耕作放棄地は年々増加しております。この耕作放棄地の面積は、日本全国で富山県の面積に匹敵するくらいになってしまってます。今後も増えていくことが予想されますが、食料自給率の低い日本でこの状況は看過できないのではないかと思います。何か抜本的な対策を求められるところでもあります。

 

 

では、農地を売却するにはどうしたらいいのかですが、まずは農地は農地として売却することが最も可能性が高い方法かと思われます。ただ普通の土地のように広告を出して広く情報を流してもあまり効果が期待できないのと、人気無さ故に価格もかなり低い金額にしかならないのが現状です。

 

 

ならば、宅地や雑種地に地目変更して売却できないのか検討することもあろうかとか思いますが、これもハードルは決して低くないのです。
やはり農業委員会か都道府県知事の許可が必要になります。許可を取るためには何を建てて何の目的に使われるのかを決めて申請しないと許可は得られません。更地にして何にでもお使いいただけますというアナウンスはできないのです。

 

 

不動産会社としても労多くして実少なしということになりかねないので、好き好んで扱ってくれるところも現実的には、ほとんどないでしょう。

 

 

弊社にも、先日相続した田畑を売却したいとの相談をお受け致しまして、お引き受けして色々当たってみましたが、上述のような理由で売却することがほぼ不可能という結論に行き着きました。結局、相続人の方には他の相続財産を再度精査していただいた上で相続放棄することがベストな選択であることをお伝えさせていただきました。

 

 

今後も耕作放棄地が増え、それが所有者不明土地になって行く流れを食い止めることはできないのかと感じた案件でした。

 

 

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不動産投資される方は、毎月毎月、毎年毎年のキャッシュフロー(収支)を計算して、目標のキャッシュフローを確保できる目処が立つ場合、購入を検討します。この場合、出口としては、いつ頃いくらくらいで売却できるかという見通しも立てておくことも必要です。

 

 

ただ、ほとんど方は、ある程度の期間を保有することを前提にしてますので、一定期間のシミュレーションを行った上で購入するかどうかを決定しますが、中には最初から転売を目的として購入する人もいます。

 

 

特に晴美フラッグで販売を開始してからこのような転売ヤーと言われる人たちの存在が目立つようになってきました。

 

 

晴美フラッグは、東京オリンピック、パラリンピックの選手村として建設されたマンション群ですが、周辺のマンション相場よりかなり安い価格で販売されたこともあり、最高266倍という高倍率の争いの人気物件となりました。こんな高倍率の抽選にチャレンジした人は、元々ここに住むことを考えていない転売ヤーが多いのです。

 

 

通常、人気が出そうな多くの戸数を販売する場合、転売を行われないような制限も設けるのが一般的ですが、晴海フラッグに関しては、戸数が多いことと、駅から徒歩20分もかかる立地であることで、売れ残りがいっぱい出ることを心配したからなのか、ほとんど制限をかけておりませんでした。

 

 

1人2戸までの制限くらいです。この制限は、家族1人ひとり2戸づつ買えばいくらでも買えるし、法人も関連会社を使えば想定していた以上の戸数を買うことが可能です。

 

 

こうやって購入された物件が転売されている訳ですが、中には購入時の倍近い価格で売り出している物件もあります。この転売物件が周辺の価格の引き上げを生んでいます。また転売物件は、大量に売り出されれている他の転売物件の価格を見ながら、価格を調整したり、一旦売止めにしたりと不安定な市場を作り出している面も出てきてしまっております。

 

 

実際、弊社でも売りに出ている価格で買付を入れたお客様がおりましたが、売主がもっと高く売れる筈だと考えたのか、売却に応じてくれずトラブルになったことがありました。

 

 

この時の売主は中国人でしたが、転売目的で何部屋も購入している人たちは、外国人の方が多いようです。

 

 

やはりこのような事態を防ぐためにも、販売の時に転売を制限する措置は必要だと思います。

 

 

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1980年頃に横行した原野商法の被害者が再び標的となり、2次被害が出ているということです。

 

 

そもそも原野商法とは何かですが、元々活用することが難しい、土地としての価値の乏しい土地を大規模な開発が行われる予定があり、この周辺の土地は値上がりするから今のうちに購入しておいた方がいいと勧められ、何の根拠のない説明を信じ原野を購入する被害が相次いだ事件です。

 

 

後にこの原野商法で売上を上げた業者が摘発され、逮捕者も出て下火になっていましたが、所有者の代が代わり相続人がまた被害に遭っているとのことです。

 

 

ほとんどの原野は、整地されずうっそうと樹木が茂った山林であったり、整地を試みた名残りが多少確認できる野っ原です。こんな土地を当時の業者は、細かく区画して大勢の人に売却しました。ですので土地の区画を表示する公図という地図を見ると小さな土地の区画が整然と所狭しと記載されています。

 

 

では、2次被害に遭っている人は、どのように騙されているかですが、不要な土地を持て余していて何とか処分したというい気持ちにつけ込み、今なら高値で買い取ることができるので、売却しませんか？と近づいてきます。早く処分したいと思っていた所有者にとっては濡れてに泡とばかりに話しに乗ってしまいます。

 

 

そして業者からは、売却するに当たって測量等の費用を先に払ってください、その費用は売却代金と一緒にお戻ししますと言われ、ならいいかとポンと払ってしまい、後の祭りとなるのです。その後いくら待っても費用の返還もなく、契約書を改めて確認すると土地の売却だけでなく別の土地の購入も含まれていることが分かったなんていうことが多いようです。

 

 

他にも長年の管理費が滞納されているということで請求されるパターンもあるようです。

 

 

このような原野の土地を保有している人の名簿が世の中に出回っているという話しもあります。

 

 

世の中には、本当に悪い奴が大勢いると思わされますが、側から見ていると何で騙されるのだろうと思う人が多いと思います。ですが、自分が生きている間に不要な土地を何とか処分して子供たちに迷惑をかけたくないと考える人が多いんでしょうね。

 

 

高齢になって判断能力が無くなりつつある人が今後も増えて、不要な不動産も同時に増えてくることは間違いないので、この手の被害に遭う人はなくならないんだろうと思います。

 

 

不動産絡みの詐欺的な行為は、法が整備されても無くならないどころか、ずっと横這いに推移しているのではないかと思います。不動産を扱う人、業者には、倫理観を持って業務を行なっていただきたいと切に願います。

 

 

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