能登地震では、盛り土の崩落があちらこちらで発生し、被害を大きくした要因にもなったようです。

 

 

盛り土と言えば熱海の土砂災害を思い出す人が少なくないと思います。2021年7月に記録的な大雨によって静岡県の条例の基準の3倍を超える盛り土が崩落し、28人が犠牲になりました。

 

 

これ以降、盛り土規制法が施行され、危険な盛り土に対して自治体が躊躇なく行政処分を出し対処することが可能になりました。また都道府県や政令指定都市、中核都市が規制区域の指定や造成の許可を出せるようにもなりました。

 

 

ただ、現存している盛り土は、自治体側も把握できていないものが多数あるようです。役所の人手不足もあり細かく調査を行うこともできず、手付かず状態の自治体も少なくありません。

 

 

今回の能登地方に関しては、古くに開発・造成された住宅が多く、崩壊して初めて盛り土だったことが明らかになった場所もあるようです。

 

 

都市計画区域内での開発に許可制が導入されたのが1960年代で、能登地方で崩落した古い住宅はそれ以前に造成された盛り土が多かったようです。

 

 

排水機能が施されていない盛り土や排水機能が劣化してしまっていた盛り土などが多く、滑り易くなっていたようでもあります。

 

 

全国の行政で熱海の土砂災害以降、調査を盛り土の調査を進めているところかと思いますが、先述したように慢性的な人手不足の自治体では手が回らず後回しにされているところも少なくないようです。

 

 

こうした事態を改善するために一部の自治体では、盛り土110番を設けて、危険な盛り土に関する情報を市民から提供を受け、結果に結びつけている自治体もあります。

 

 

良いことは是非共有していただき、次の災害時にまた同じような被害を出さないようしっかり対応していただければと思います。

 

 

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住宅確保要配慮者とは、高齢者、低所得者、障害者など賃貸の部屋を借りるのが難しいとされる人たちを指します。

 

 

特に高齢者の単身世帯が年々増え、全国で800万世帯に近づいており、2040年には900万世帯に迫ると考えられています。

 

 

高齢者に関しては、大家からすると孤独死のリスクがあり、長い間発見できずにいると特殊清掃を入れなければならない必要もあり、また次の入居者を見つけることが難しくなり、家賃も下げざるを得なくなることから高齢者の入居を拒むことが日常的あります。

 

 

そこで国は、保証会社の認定制度を始めることを進めています。この認定を受けた保証会社は、住宅金融支援機構の提供する保証業務の保険の補填率を引き上げてもらうことができるようになります。

 

 

また、居住支援法人の機能を高めます。今は、債務保証と相談業務に限定して営業している保証会社が大半ですが、死後の残置物の処理を保証会社ができるように法整備を進めています。

 

 

更に日常の安否確認、見守りもできるような仕組みを整え、居住サポート住宅と認定されれば、改修費の補助を行うことも盛り込もうと考えてます。

 

 

今後の高齢化社会を考えると当然の検討事項であり、むしろ議論をするのが遅すぎだとも思います。ところがこのような重要法案の議論を行う時間が今国会で取れなくなるかもしれません。

 

 

政治資金の問題です。政治倫理審査会にどれを出席させるか、公開にするかしないかで与野党の攻防が続いています。ただ、仮に政治倫理審査会が開かれて何人かが出席したとしても、その場で新たな発言を引き出すことは難しいだろうし、なので全容を白日の下に晒すことも期待できないと思います。

 

 

国会の審議を止めてまで時間をかけて与野党が攻防した結果開かれたとしても何も明らかにできず、国民の不満を募らせるだけで終わってしまう気がします。

 

 

少子高齢化の問題は、20年以上前から対策が求められてきたにも関わらず、ほぼ何も行ってこなかったつけが今現れているので、小手先の対策で留まらずダイナミックに国費を投入し一日も早く手を打っていただきたいと切に願います。

 

 

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社員寮、社宅は、イメージ的に年々かなり減少しているのではないかと感じておりますが、実態としてはかつて一般的だった時期に比べると確かにかなり減少しているようです。ただ、ここに来てそのあり方が見直され始めているようでもあります。

 

 

社員寮、社宅も企業が物件を保有して従業員に貸し出すスタイルですが、従業員の確保、流出防止の観点以外に資産を保有するという面からも企業側にもメリットがあると考える向きが増えてきているようです。

 

 

企業が不動産を保有することには、以下のような財務的な利点があります。

 

 

1. 資産価値の増加:不動産を保有することで、その価値が時間とともに増加する可能性があります。
特に、需要が高まる地域や産業に投資する場合は、資産の価値が上昇することが期待できます。
将来的に不動産を売却することで、利益を得ることも可能です。

2. 収益の確保:不動産を保有することで、不動産からの収益を得ることができます。
たとえば、不動産を賃貸物件として利用する場合、家賃収入を得ることができます。

3. 不動産の担保としての利用:不動産を保有することで、それを担保として融資を受けることができます。
銀行や金融機関は、不動産を担保に融資を提供することがあります。
これにより、企業は資金調達をしやすくなり、事業の拡大や投資を行うことができます。

4. 減価償却費の利用:不動産を保有することで、減価償却費を計上することができます。
減価償却費は、不動産の価値が時間とともに減少することを反映した費用です。
これにより、企業は税金上の優遇措置を受けることができ、税負担を軽減することができます。

5. リスクの分散:資産を保有することで、企業のリスクを分散することができます。
複数の資産を保有することで、一つの資産に起因するリスクが他の資産に波及することを防ぐことができます。
また、異なる種類の資産を保有することで、市場の変動や経済の変化に対する耐性を高めることもできます。
これらの財務的な利点により、企業は資産の保有による収益や担保としての活用、リスクの分散などを通じて、経済的な安定性や成長を実現することができます。ただし、不動産の保有にはコストやリスクも伴うため、適切なコスト管理やリスク管理が重要です。

 

 

コロナ禍で角川や東宝といったエンタメ系の企業の本業の業績がガタガタになったにも関わらず、決算で利益を出していたのも不動産を保有していたこと、不動産から生み出される収益が本業のマイナスの穴埋めができたからということがありました。

 

 

東映が長年保有していた社員寮を賃貸マンションにリニューアルするというニュースもありましたが、役目を終えた不動産もまた新たに息吹を吹き込まれることで、企業の収益基盤にもなるということだと思います。

 

 

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近年不動産価格の下支えしてきた海外勢の動きに変化が出てきているようです。

 

 

2023年の海外勢の不動産投資額は、前年に比較して3割減で売越しに転じました。

 

 

特に目立つのがオフィスビルへの投資額の減少です。

 

 

世界的にコロナ禍で定着した在宅勤務によりオフィスの需要が減り、オフィスビルの取引価格が下がりました。日本も例外なく、オフィス需要の減少に加えて再開発による新築ビルの相次ぐ竣工で空室率が高まってます。賃料も値下げ傾向にあることも買い意欲の減退、取引件数の減少に繋がっていると思われます。

 

 

また今年日銀が金融政策を変更して金利が上昇するのではないかという憶測が広がっていることもオフィスビル購入に慎重になっている要因でもあると思います。

 

 

ただ、売り越しになったと言っても金額的には旺盛な買い意欲が一気に減退した訳でなく、海外からの投資が急に止まって不動産価格が下落していくことはないのではと思います。

 

 

先週、日銀の副総裁が暫く金融緩和を続けていくことも明言しましたし、引き締めするにしても段階的に緩やかに行なうことをコメントしました。

 

 

この発言を受けて円安が進み、日経平均もバブル崩壊以降の最高値である3万6000円台後半をつけましたので、今年はこのまま上昇トレンドで推移していくのではないでしょうか。

 

 

首都圏の不動産価格は、過去を振り返っても日経平均に連動して遅行的に上下してますので、現在の水準はキープしながらピークを探る展開になるのかもされません。

 

 

一方、アメリカの商業不動産の融資が細くなってきております。先述したようにコロナ禍で在宅勤務が常態化したことで空室率が高まって、商業ビルのオーナーの経営状態が厳しくなっており、地銀を中心に商業ビルに積極的に融資してきた地銀が不良債権を多く抱える構図が目立ち始め、コロナ禍で破綻した地銀の再現があるのではないかと懸念が大きくなってます。

 

 

万が一、アメリカの地銀の相次ぐ破綻が続くような事態になれば、日本への影響も避けられない状況になることは間違いないかと思います。

 

 

中国の不動産のバブル崩壊に端を発する経済の低迷、各地で起こっている紛争、国内で起きている政治不信、日米の株価高騰と不確実なことが次々起こっている状況の中、今年不動産市況はどう推移していくのでしょうか?

 

 

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近年、日本国内に住所のない外国人による不動産取引が増えてきております。

 

 

この背景としては、海外の主要都市の不動産価格が高騰していることが挙げられます。ニューヨーク、ロンドン、香港などは利回り2%前後でかなり高いことが確認できます。

 

 

これに比べて東京、大阪などの日本の主要都市は、4%前後の利回りを期待できることに加えて、円安の影響で利回りは実質6%前後で計算することができます。

 

 

割安感を感じた海外の人々が日本の不動産に投資しようと考えるのもごく自然なことかと思います。

 

 

では、海外在住の外国人は日本人と同じように日本の不動産を購入することは可能なのでしょうか?結論から言うと、他国で外国人が不動産を購入するよりハードルは高くないと言えるでしょう。

 

 

では具体的にどのような手続きで購入することができるのでしょうか?

 

 

まず本人確認ですね。
日本人なら、住民票、印鑑証明書、運転免許証等の公的証明書で確認できますが、海外在住の人は当然日本に住所がありませんので、それに代わる証明書が必要になります。

 

 

住民票の代わりになるのが、宣誓供述書です。あらかじめ海外の住所を聞いておいて、その国の公証人の認証を受け、それを住所の証明書とします。宣誓供述書は、日本の大使館領事部でも認証してもらうことができ、それを住所の証明書とすることもできます。

 

 

次に印鑑証明書に代わる証明書です。台湾、韓国は、日本と同じように印鑑証明制度がありますので、その証明書を使うことができます。印鑑証明書制度のない国の人は、日本に来ることができれば、その国の大使館でサイン証明書を発行してもらいます。日本に来られない人については、司法書士が宣誓供述書を作成し、それをその方の外国の住所に郵送します。その宣誓供述書を持って現地の公証人の面前で署名し、その署名を認証してもらって日本に郵送してもらえれば登記の時に添付書類となります。

 

 

契約の時も対応が必要です。
日本語を理解できない人であれば、通訳を付けることになる場合がありますが、通訳は外国人側で手配してもらうべきです。日本側で通訳を準備すると、後々認識、理解の相違等でトラブルが発生した時に説明を受けていない等の主張をされるリスクがあります。

 

 

媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書は、日本語で作成された書面が正本になります。外国語訳の書類を作成したとしても、あくまでも日本語の書類が正本で外国語訳の書類は参考資料でしかありません。

 

 

また売買代金の支払いについてですが、外国人が買主で日本国内に口座を有していない場合は、送金元の金融機関で被仕向送金を行ってもらいます。

 

 

物件の決済、引渡しを安全に行うことを考えるのであれば、エクスローを利用します。エスクローとは、第三者に売買代金、登記費用、仲介手数料等などを信託で保全してもらうサービスです。売買条件が整った時にエスクローにより金銭を決済します。

 

 

海外に居住している外国人に対して売却代金等の金銭を支払う場合、外国人の受取金額の10.21%を源泉徴収する必要があります。

 

 

その他、外国人が売主の場合、賃貸契約、賃貸管理の場合など色々と通常の日本人同士の取引とは違う対応を求められますので、その都度確認しながら慎重に進めていくことが肝要になります。

 

 

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北陸の大地震の被害状況は、時間が経つにつれてその大きさが明らかになってきました。

 

 

発生からほぼ1ヶ月となりますが、未だ水道が復旧できていない地区があります。過去の大地震でも復旧に3ヶ月〜半年程度かかっていますので、完全に復旧するのは夏前くらいになるのかもしれません。

 

 

建物の倒壊が目立つ珠洲、輪島の新耐震化率は、未だ50%前後で全国レベルの新耐震化率は87%まで上がってきていることに比べると、新耐震化の遅れが被害を大きくしたと言えると思います。

 

 

阪神大震災では、水道管の耐震化率が僅か1割だったことで断水が至る所で発生したため消火栓が使えず消火活動に大きな影響を出してしまいました。

 

 

今回の北陸の大地震でも同じことが起きました。石川県は、地震に耐え得る水道管の耐震適合率が36.8%と低く、阪神大震災の教訓が生かされず輪島などで大火災となってしまったのです。

 

 

建物の新耐震化は、前述のように全国で87%と進んでおりますが、水道管においては全国でも未だ40%前後とかなりの遅れが指摘されています。

 

 

日本には、水道管だけでなく、改修、建替、交換等が必要なインフラ設備、施設が多く存在してますが、地方自治体の中には財政難からなかなか手を付けられない状況があります。そのまま放置しておくと今回の大地震のような災害が起きた時に大きな事故に繋がり、尊い人命が失われることになります。

 

 

全て一度に行うことはできませんが、優先順位を付け確実に実施してもらいたいと思います。国家予算がコロナ禍以降、それまでの金額と比較すると大幅に増加しておりますが、その大半が借金ですので無駄な支出を削減して必要なところに必要な金額を回して欲しいものです。

 

 

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全国には私道に接している不動産が少なくありません。

 

 

そういう場所に不動産を所有していると電気、水道、ガス、下水道のライフラインを自分の所有している土地に引き込もうとすると他人の土地を使用しなければ設備を設置することができません。

 

 

こういうケースでは、私道の所有から掘削承諾書に署名、捺印をいただく必要がありました。私道の所有者の中には、承諾を拒む人もいれば、承諾料を要求してくる人もいたり簡単に掘削を行うことができませんでした。

 

 

また最近では、所有者が不明な場合、また所有者はいるものの認知症を患って制限行為能力者だったりして、承諾書を取得できないケースも増えてきてます。

 

 

そこで昨年の4月に改正民法が施行され、他人の土地を掘削してライフラインの設備を設置する権利が明文化されました。

 

 

この改正により、隣接している私道のみならず必要な範囲で掘削、設備設置が可能になりました。

 

 

民法改正後に他人の所有している私道を掘削する手順をお伝えさせていただきますと以下のようになります。

 

 

まず所有者に通知する必要があります。掘削する目的、場所、掘削方法について2週間から1ヶ月前に通知します。

 

 

私道所有者が誰かわからない場合は、全部事項証明書を取得して登記名義人を確認します。全部事項証明書に記載されている登記名義人に通知します。登記名義人が既に死亡していたり、住所変更を行なっていないために連絡が取れない場合があります。その場合は、簡易裁判所の公示による意思表示を行います。

 

 

これだけの手順で掘削できるようになったのは、掘削しようとする方からすると、かなり簡易な手順で済むようになったと言えると思います。

 

 

ただ、なるべく事前に掘削承諾書を取り付けておく方が後々トラブルを発生させることが少ないと思いますので、安易に通知すれば良いんだと思わず、今までの手順を踏まえて行うことをお勧め致します。

 

 

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所有者不明土地の増加が、不動産登記制度見直しの端緒となってます。所有者不明土地が発生する主な要因は、相続登記の未了、住所変更登記等の未了とされています。

 

 

このことに対応するため不動産登記法が改正されました。令和3年4月26日に公布され、順次施行される予定です。

 

 

そのひとつ相続登記の義務化が今年4月1日に施行されます。相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、相続が発生し、自分が所有権を取得することを知った時から3年以内の相続登記が義務化されました。

 

 

この義務化された相続登記の手続きですが、従前より簡易に履行できるようになりました。被相続人である所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自身が相続人であることを登記官に申告するだけです。

 

 

この申告は相続人全員で行う必要があります。

 

 

この時点では、法定相続人の範囲、法定相続分の割合を確定する必要はありません。ただ、この申告登記は所有権移転登記ではなく、現在の登記名義人(被相続人)の欄に付記するだけになります。

 

 

この登記を怠ると、施行後は10万円の過料を課せられます。

 

 

一方の住所変更登記の義務化は、令和8年4月1日施行になります。所有権の登記名義人は、氏名若しくは名称、住所が変更となった場合は、その日から2年以内に登記申請をしなければならなくなります。この登記を怠ると、施行後は5万円の過料を課せられることになります。

 

 

住所変更については、住所変更後の住民票、登記申請書等と登記費用を法務局に提出して手続きしますが、登記官の職権で変更登記ができるようになります。個人であれば「住基ネット」、法人であれば「商業、法人登記システム」において住所変更が確認できれば、登記官が対象者に確認して了解を得られれば職権で変更登記ができるようになります。

 

 

所有者不明土地の存在は、不動産取引が円滑に行われない大きな問題になってきております。例えば、土地の売却の際に行われる隣地所有者の立ち合いが必要な確定測量が、隣地所有者不明のため行えないといった深刻な問題を引き起こしております。

 

 

今回の登記義務化によって所有者不明土地が解消に向かい、土地取引の問題が改善されていくことを望みます。

 

 

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東日本大地震災の時に広範囲で液状化現象が起きたことを皆様もご記憶されていることと思います。

 

 

震源から遠く離れた東京でも、私の住んでいる市川市、浦安市や船橋市、千葉市の湾岸エリアでも液状化現象があちこちに発生して日常生活に支障が出たエリアがあったことをつい最近のように明確に覚えております。

 

 

道路が波打って大きな穴が空いてしまい自動車での通行ができなくなったり、ショッピングセンターの周りの地盤が沈下して建物が宙に浮いているように見えていたり、多くの家屋が傾いてしまったりと大変な被害が発生しました。それでも東北のように大勢亡くなった訳ではないため大袈裟に騒ぎ立てることもできず、粛々と復旧を行なっていたことが思い出されます。

 

 

ただ浦安市で液状化の被害を受けた戸建の多くは、地盤改良工事を行うと費用が嵩むという理由で地盤改良工事までは行っていない住宅が多かったと思います。

 

 

建物をジャッキで上げて道路の高さに合わせて水平にする工事を選択された住宅が多かったと思います。私の知人が、地盤改良工事の見積りを業者から取ったところ、2000万円〜3000万円の金額を提示されたと言ってました。流石にこれだけの費用を掛けて地盤改良もできず、建物をジャッキアップして何とか住める状態にするのが精一杯だったかもしれません。応急措置的な工事に留まっているため、再び大地震が来た時には2011年と同じような被害が出るのかもしれません。

 

 

今回の北陸の「令和6年能登半島地震」でも液状化現象が発生しております。地盤が沈下してマンホールが道路から突き出ている映像、地面から水が湧き出ている映像、建物自体は損傷を逃れたにも拘らず傾いてしまった映像などを多数ニュース等で目にしました。これらは、すべて液状化現象の為せる被害です。

 

 

では、今後大地震が発生した時に今住んでいる場所は、液状化する可能性があるのかを確認するためには何を調べたらいいのか押さえておきたいと思います。

 

 

まずご自身が住んでいる場所が埋立地であれば、液状化の可能性は、かなり高いと思っていいと思います。東京都や千葉県の湾岸エリアは、ほぼ埋立地と考えていいと思います。

 

 

また河川沿いの低地も埋立てられた場所が多いです。以前田んぼだった場所も軟弱地盤の場所が多く、液状化リスクは低くないと思います。

 

 

地名から液状化のリスクを知ることもできます。地名に、川、沼、池などの漢字が入っている地名の場所は、過去は、川、沼、池だった場所を埋立てているかもしれません。

 

 

東日本大震災の時、東京都心でもあちこちで液状化が発生してます。地名にこのような漢字が入っている場所がいくつもあったと記憶してます。

 

 

徳川家康が豊臣秀吉に江戸に国替えを命じられた時の東京(江戸)は、葦の生い茂る低湿地帯だったので、当時からあちこちで埋立て工事を行い今の姿になってますので、300〜400年前にどうなっていたのかを遡って調べる必要があります。

 

 

古地図、旧住宅地図などと今の地図を重ねて見てみるのもいいと思います。それ以外でも、液状化の可能性が分かる、国土地理院作成の土地条件図、過去の地形図、国土交通省作成の過去の災害履歴図、地盤調査データである柱状図、東京都が作成した液状化マップなど色々と確認できる資料があります。

 

 

ご心配の方は、これらの資料でご自宅の周辺の液状化リスクを一度調べられたら宜しいのではないでしょうか。

 

 

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2023年の新築マンションの販売戸数が減少しています。

 

 

23区の新築マンションの販売戸数は、22年比17%増の見込みですが、首都圏の3県の販売戸数の減少が目立ちます。神奈川県は18%減、千葉県7%減、特に昨年まで好調に推移していた埼玉県の減少率が際立っており、41%減となる見込みです。また、近畿エリアでも、大阪市部で20%減、京都市部で34%減の見込みです。

 

 

この背景にあるのが、建築資材の高騰、土地の仕入価格の高騰、人手不足です。

 

 

土地の仕入れに関しては、一般の方が購入するような価格で仕入れる業者もあり、仕入れコストが増加している上に、建築資材の高騰、人件費の高騰と追い打ちを掛けられる形で、販売価格の高騰に繋がってます。23区は、富裕層、海外勢の旺盛な買い意欲が続いており、このような価格の高騰局面でも立地の良いマンションは、高額物件を中心に需要は依然高いようです。

 

 

来年以降もより東京23区とその周辺とは、販売戸数、価格にも差が出て来るのではないかと見てます。東京1局集中で、2極化していくようになると見ていて間違いないように思います。

 

 

国立社会保障・人口問題研究所から発表された2050年の各都道府県の将来推計人口では、東京以外の46道府県の人口は減少していくと言われます。特に東北の秋田県、青森県、岩手県は、現在の人口比で4割程度減少します。

 

 

不動産の価格も需要と供給で決まりますので、人口が減少していくということは、需要が減少し価格が下落していくことになることを明示してます。

 

 

今年、マンション大手は、竣工した物件を一気に販売せずの戸数調整しながら販売していることが販売戸数の減少の要因でもありますが、来年は在庫の販売戸数を増やしてくるのではないかと予想されております。

 

 

来年は、住宅ローン金利が上昇すると見られてますし、24年問題もあり人件費も上がり、建設コストは今年以上に上昇していくと考えられておりますので、需要が落ち込んでいく可能性も出て来るのではないかと思います。需要が落ち込めば価格にも下落基調が見られるでしょうから、抱えている在庫の価格が売り出す前に値下がりするようなことは避けたい筈です。

 

 

ただ、急激に販売戸数が増え供給過多になると、それはそれで価格下落要因となりますので、様々な動きをウオッチしながらの販売戸数調整になって来ると思います。

 

 

さて、来年は不動産市況はどのような展開になっていくでしょうか?
後手に回らないように注視していきたいと思います。

 

 

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