Author: vicweeve_admin

日本は、地震大国ですので、いつどこで地震が発生して大災害が発生してもおかしくありません。近年でも各地区で大地震が発生し尊い命が多数失われ、建物も数多く損壊するような災害が毎年のように起こってます。

 

 

1923年9月1日の関東大震災からちょうど100年となる今年9月1日の防災の日に改めて大地震に対しての備えについて考えておきたいと思います。

 

 

この30年以内に首都直下型の大地震が発生する確率は70%とも言われております。首都直下型の大地震が発生した場合、南海トラフの大地震やら富士山の噴火やらを誘発して大災害になる可能性も指摘されております。

 

 

また昨今の研究で、関東大震災は阪神淡路大震災の16倍ものエネルギーがもたらした大地震だったと発表されました。

 

 

阪神淡路の16倍というのは、想像もつかない巨大なエネルギーです。

 

 

この関東大震災と同規模の地震が今発生したら、どのくらいの被害が発生するのでしょうか？
100年前と違って、現在は耐震構造の建物が増えてきておりますし、防火対策も日々進められており、建物は不燃材を使った建物が多くなっておりますし、ところどころに燃え難い植栽を配置したり、また消防システムも当時とは比較にならない程進歩してます。

 

 

関東大震災の死者数は、10万5000人でその９割が火災で亡くなったと言われております。では現在の防災システムでどこまで減災することが可能となっているのでしょう？

 

 

逆に当時は存在していなかった高層の建物が林立していますが、首都直下型の大地震に本当に耐えられるのでしょうか？

 

 

昨今、観測史上初とか、想定外とかの言葉を耳にすることが増えましたが、緻密な構造計算を駆使して建てられた高層の建築物は計算通り大地震に対して無傷でいられるのでしょうか？

 

 

以前木密地域のことを取り上げたことがありますが、東京にも木造の建物が密集する木密地域が未だ数多く存在します。関東大震災では火災旋風と言われる火災の竜巻が発生し、多くの人、物が、この火災旋風で空中に吹き飛ばされたと言われておりますが、現代ではこのような現象は起こらないのでしょうか？

 

 

先月発生したハワイのマウイ島の山火事の際もこの火災旋風が発生し、その旋風が被害を拡大させたと考えている人もいるようです。住人の証言の中には、火災のハリケーンのようだったというものもあり、その威力は凄まじいものだったようで、とにかく逃げるしか手立てがなかったというのも頷けます。

 

 

実は、この火災旋風については、その発生のメカニズムは未だ解明されていないということです。それを聞くとほんとうに不安が募ってきます。東京の木密地域ではこのような火災旋風が発生する可能性はないのでしょうか？

 

 

東京では、平成9年の木造住宅密集地域整備プログラムを策定し、不燃領域70%を超えることを目指して今まで様々な取り組みを行ってきましたが、不燃領域70%超を達成している地域は、東京都内では以下の4ヶ所しかないそうです。

 

 

浅草北部地域74%、東池袋・大塚地域73.7%、池袋西・池袋北・滝乃川地域71.6%、北砂地域71%

 

 

50%台の地域もまだまだ残っているので、早期の不燃化率の向上を求められる状況にあります。

 

 

常日頃からどのような状況になったらどこに逃げる、あるいは家に留まる、外出中の場合は家族とどう連絡を取り合うか等をイメージしながら生活しておくことも必要のようですね。

 

 

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よく一山いくらでどうですか？と言った軽い提案を受けることがありますが、ほとんどがただみたいな価格で兎に角処分したいがための提案が多かったと感じてました。

 

 

その山林の価格が上昇しているということです。背景にあるのは、環境に対する意識の変化と国内木材の需要の高まりのようです。

 

 

山は、維持管理に手間暇、コストがかかるため嫌悪されることが多いですが、地球温暖化が叫ばれる状況の中、二酸化炭素を吸収してくれる山林の存在は欠かせない存在だと言えます。

 

 

ただ放置しておくと日光が地面まで届かなくなり、植生が減り、地面が剥き出しになったり、木々が細長くもやしのような木となり、木材としての価値はほとんどない木に育ちます。

 

 

コロナ禍でウッドショックという建築資材である木材の供給量が激減したことで木材の価格が急騰したことがありました。現状は、需要が減ったことに加えて供給量が安定してきたので木材の価格は落ち着いてきました。

 

 

日本においてもウッドショックが大きな影響が出て建築業界を中心に混乱が広まり、国産の木材の自給率は2000年頃に一時2割を割りましたが、そこから少しづつ自給量が回復して現在では4割程度まで回復してきております。

 

 

国産の木材の需要が高まったことと、海外から供給が安定してきたことで木材の価格は落ち着いて来たかに思われましたが、ロシアによるウクライナ侵攻により、ロシア産の木材の輸入が制限されたことの影響もあり、再び価格上昇に転じてます。

 

 

一方、相続で山を所有する人も多く、一度も見に行ったこともなくどこにあるかも知らない相続人も結構いるようです。固定資産税の負担を重みに感じ逸早く処分したいと思っている人と、山を所有して自分の城のように使いたいと考えている人とマッチングすることで山林という資産の取引が増えているといった背景もあるようです。

 

 

ただ、山林は国土保全に欠かせない資産であることを忘れてはいけません。昨今、観測史上一番とか想定外の雨量となのフレーズを耳にすることが多くなりましたが、山林はしっかり保全しないで前段に書かせていただいたようなもやしのような木の森になってしまうと地面に溜め込める水量が少なくなり、土砂崩れを引き起こしかねなくなります。

 

 

実際、線状降水帯が現れた場所では山の斜面が崩れ大きな災害に繋がっているケースが増えて来ております。

 

 

先だってハワイで大きな山火事が起こり多くの方が犠牲になりました。間違いなく地球温暖化(グテーレス国連事務総長は地球沸騰と言っておりました)の影響であり、山火事は世界中で発生しているのです。

 

 

山火事が発生すれば、二酸化炭素が大量に発生し、二酸化炭素を吸収してくれていた植物を大量に焼失してしまうので、地球温暖化(沸騰化)が更にエスカレートする悪循環に陥ってしまうリスクがどんどん増してくる訳で一度発生した大山火事で噴出した二酸化炭素を回収するには相当な年月が必要になり、その間にまた別の山火事が発生すれば回収することは不可能になっていくと思います。

 

 

なので安易に個人の方が、ソロキャンプを行う目的地等で山林を所有するのは、山林を細らせ、山火事のリスクを高めるかもしれないので、あまりこの状況は歓迎できるものではないかと思います。

 

 

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マイホームを購入される時に住宅ローンを組むと所得税が減る場合があります。住宅ローン減税とか住宅ローン控除とか呼ばれる制度です。

 

 

この住宅ローン減税が来年から条件等が変わります。

 

 

この制度は、1972年に始まった「住宅取得控除」が起源で、その後度々条件変更が繰り返されて来ました。制度が始まった時期は、元々なかなか住宅を持てない人が多かった時代ですので、住宅ローンの金利を軽くしてあげることで住宅を持ち易くする狙いから始まった制度でありました。

 

 

この制度の効果もあり、夢のマイホームを持てる人が増え、日本の持ち家比率が大きく伸びることになりました。本来時限的な政策として始まった制度ですが、バブル崩壊、リーマンショックと新築住宅の販売戸数が低迷した時期もあり景気浮揚策の一環で継続的に40年以上続けられております。

 

 

来年変更となる内容ですが、住宅の省エネ性能のレベルによって減税額が変わってきます。最も減税額の大きな長期優良住宅・低炭素住宅で最大300万円の減税額になります。一方、現行の制度では減税の対象となっている省エネ基準に適合していない住宅は対象外となってしまいます。

 

 

この新しい制度が始まると今までの新築住宅偏重の住宅政策に更に傾斜していく懸念があり、国土交通省が中古住宅の流通量を増やそうといくら取り組んでも耳貸さぬ業者が大半になっていくのではないでしょうか？

 

 

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宅地建物取引業法には、不動産売却を反復継続して行うこは、宅地建物取引業として規定されています。ですので、不動産売却を反復継続して行うには宅地建物取引業の免許が必要になるということです。

 

 

これに違反するとどうなるのでしょうか？

 

 

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者を規制する法律で一般の方はこの法律の規制の対象となりません。では、一般の方が不動産売却の反復継続を行い、宅地建物取引業法に抵触した場合は、どうなるのかというと無免許事業となり警察の取締対象となります。つまり警察に検挙される可能性があるということです。

 

 

罪が確定すると、3年以下の懲役または300万円以内の罰金を課せられます。これは宅地建物取引業法の中で最も重い罪となります。また宅地建物取引業者がこの罪を犯した無免許者を助けて事を為すと幇助犯として罰則を受ける可能性もあります。

 

 

では、そもそもどういう行為が不動産売却の反復継続に当たるのかですが、以下のような行為が該当すると言われてます。

 

 

・短期間の間に不動産の転売を繰り返す行為
・土地を区分け(分筆)して売却する行為
・利益を目的にして不動産を売却する行為

 

 

このような行為が反復継続に当たると考えられてますが、明確な決まりがある訳ではなく、グレーゾーンが多いのが現実です。

 

 

従って水面下ではこのような行為が行われているケースは結構あるのではないかと思われています。明確な決まりがある訳でないので警察も積極的に取り締まるといったことはしていないようです。告発があれば動くと言ったレベルのようです。

 

 

では、刑事罰を課せられないためにどうしたらいいのかですが、反復継続が問題になるので取引は一度に済ませることですね。ただ、一度の取引でも利益を目的とした売却が明らかな場合は、反復継続と見られるケースもあるようです。一番良いのは、業としての行為であれば、免許を取得するか、免許取得業者に任せるということですかね。

 

 

広大な土地を所有している地主さんは、区分け(分筆)して所有している土地の一部を売却する際は気を付ける必要がありますね。

 

 

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日本には、駅からの距離は近いものの道が狭く、古いビル、商店、住宅が密集している場所があちこちに存在してます。景観を損なっている上、不動産としての価値も下げてます。また消防車が入って行けない場所でもあるため、火災時に鎮火に時間がかかり、被害を拡大させる恐れもあります。それと、人通りが多い割に死角になる場所があり治安的にも望ましい状態では無かったりします。

 

 

こういう場所の土地を集約して商業ビルや複合施設、最近だとタワーマンションを開発して都市機能を向上させ、防災力を高め、本来の立地の価値を持たせる取組みが再開発になります。

 

 

地権者は、等価交換で元々所有していた土地・建物の評価額に応じて新しく建てられたビル、マンションの床と土地を得ることができます。

 

 

再開発には、国、自治体が補助金を出して開発進めていくのが一般的ですが、近年の人口減少の影響で容積率を活かして上へ上へ床を増やしたにも関わらず、増やした床を捌き切れていない再開発事業も少なくないようです。

 

 

捌き切れなかった床はどうなるのかというと、言ってみれば売れ残りの床ですので、地方では自治体が引き取るケースが結構あるようです。

 

 

極端な事例ですが、水戸市泉町の再開発事業では、自治体が96%も資金供与していた例もあります。必要な取り組みではあるものの採算も考えて行わないと自治体が負の資産を抱えてしまう結果にもなりかねません。

 

 

弊社では、東京近郊の駅前の再開発事業に関わる物件の取り扱いを始めたところですが、場所的に新しい床への需要が旺盛な場所であり、その辺りの懸念は不要かと思います。

 

 

再開発に参加表明したデベロッパーを中心に地権者による再開発準備組合を立ち上げ、行政に再開発計画を提出し、都市計画決定を待ちます。都市計画が決定されますと再開発組合の設立準備に入り、組合設立認可後は地権者の権利変換計画に着手する流れです。権利変換は、所有している土地・建物の評価を行い、再開発後に建設されるビル、マンション等の床と等価交換を行うことになります。

 

 

道幅も拡張された綺麗に整備された場所に新しく建設される建物の床を取得することができますので、不動産の評価額としては間違いなく高くなります。全てが完成するまでには６年程度の歳月がかかりますが、完成した姿を思い浮かべると楽しみしかありません。

 

 

一方、昔ながらの商店街がシャッター通りになってしまいイメージが悪化してしまったところを再生しようとする活動も活発になっている気もします。

 

 

住宅もそうですが、高度成長期から始まったスクラップ&ビルドの時代はそろそろ終焉を迎え、あるものをメンテナンスしながら大事に長く使う方向に転換していくのではないかなと思います。そうなってもらいたいものです。

 

 

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マンションの管理組合の理事会の機能を担う第三者管理について、国土交通省が新たに指針を策定するようです。マンションの管理組合の理事会では、規約の変更や新設、修繕工事の計画の立案など様々な重要な議案を協議して総会に諮ります。

 

 

それを第三者である管理会社に理事会の機能を委ねるとどういうことになるのでしょうか？

 

 

管理会社の5割程度は、大規模修繕工事を自社で受注しているので、理事会の機能を管理会社が担うと利益相反になり得ないのか懸念の声もあります。

 

 

一方では、住人の高齢化が進み、また投資用に購入される区分所有者も多く、理事の成り手がいなくなっている現状もあります。

 

 

築40年を超えるマンションも増えてきており、そこに住む住人もマンションと一緒に高齢化していく中で独居の高齢者が亡くなり、相続人がいなかったり、いても相続を拒否するような部屋もじわじわ増えています。また投資の目的でマンションを購入する人が増えているのも理事の成り手が少ない要因でもありますが、投資で購入される方の中には外国人も多く、外国人の中でも海外に住んでいる外国人の数が増えてきております。

 

 

戸数の多いマンションであればそれほど大きな問題にならないかもしれませんが、戸数の少ないマンションでは、管理費、修繕積立金が滞納になり、組合で重要な議案を議論する時に定数不足を招くことも出て来るかもしれません。もう既に出ているのかもしれません。

 

 

このような背景があるためか、国土交通省も第三者管理について管理会社を含めた指針を検討しています。

 

 

この指針が発表されると新規に参入してくる管理会社が増えてくることが予想されます。そしてこの指針には法的な拘束力はありません。やりたい放題やられてしまう管理組合が増えないか懸念が持たれます。

 

 

全国のマンションで将来の大規模修繕に必要な修繕積立金が不足しているマンションは、全体の1/3を超えていると言われております。修繕積立金不足の原因は、前述しました理事の成り手が少ない理由とほぼ一致してますが、昨今タワーマンションの数が増えてきていることも修繕積立金不足問題をクローズアップさせてくるのではないかと思います。

 

 

タワーマンションの場合、高層階まで足場を組むことができず、屋上から吊るされた人間が作業する工事が想定されますが、その分費用が嵩みますし、工期も長くなりますし、危険が伴います。

 

 

何をやるにしてもルールの裏側を読み解く業者が多い業界ですので、新たに発表される指針では性善説に則った指針にならないことを期待したいと思います。

 

 

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日銀の株価が上昇しているようです。

 

 

日銀の株も東京証券取引所に上場されており、普通に売り買いすることができます。ただ、一般企業の株式と違って議決権のない出資証券となります。日銀の出資証券は、インフレの環境下で上昇することが多く、バブル経済期には75万5000円の上場来最高値をつけたこともありました。今年25000円前後で推移していた出資証券ですが、このところ3万円超えを見据えて上昇しています。

 

 

これは、日本経済の好転のシグナルだという見方もありますが、果たしてどうなんでしょうか？

 

 

日銀は植田総裁に変も代わってからも、政策自体は前任の黒田元総裁の頃と変わらず金融緩和を継続していますが、いずれ引き締めの方向に転換することもあるのでしょう。

 

 

アメリカは、急激な物価高にFRBが逸早く金融引き締めを行いインフレ退治に成功したようにみえます。また、物価の上昇も収まり日本と違い同時に賃金も上昇していますので、FRBの政策が思惑通りに結果を出していると見られています。

 

 

7月に入って対ドル144円台に円安となったのもつかの間で一気に138円程度まで円高が急激に進み、またここ数日で再び円安が進み一時142円程度になりました。目まぐるしく上げ下げしてますが、マーケットが日銀がそろそろ政策変更して引き締め方向に動くのではという先読み観測からの為替の急激な変動かと思います。

 

 

アメリカの不動産の価格は、消費者物価指数が高騰し始めたコロナ禍で高騰していましたが、FRBの金融引き締めによって金利が上昇したことで下落傾向になり始めているのかもしれません。ただ消費者物価指数の中での割合が大きな家賃については依然高止まりをしているようです。

 

 

最も家賃の高い地区であるニューヨークでは、家賃の中央値が日本円で換算すると60万円を超えており、インフレを退治したとか、物価高を抑え込んだとか言えるのかちょっと疑問を感じなくもありません。

 

 

日本の家賃相場で考えると60万円の家賃となると、かなりの立地の良い売買価格の高い物件、あるいは床面積のかなり広い物件を想起されますが、中央値ですのでその家賃の高さに驚きです。

 

 

因みに東京の家賃の中央値は8万円強です。

 

 

ニューヨークには東京みたいな狭小の部屋が少ないので、単純に比較にならないと思いますが、その差が大き過ぎて何とも言いようがありません。

 

 

最近では、アメリカより物価の上昇率だけ比べると日本の方が高く、賃金の上昇が物価に追いついていない状況の中で、いつ日銀が政策を変更するのか国内外からも注目されています。

 

 

今後もマーケットの先読みで為替が短期間に上げ下げを繰り返すのかと思いますが、不動産の価格はその動きにどう影響されていくのでしょうか？

 

 

不動産の価格については、今後暫くはその動きを見極めるのが難しい局面になっていくのかもしれません。

 

 

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グリーンビルディングとは、環境に配慮し、エネルギーや資源を効率的に利用することを目指した建物です。国や地域ごとに異なる認証基準（例：LEED、BREEAM、CASBEE）が存在し、基準を満たすことでグリーンビルディングの認証を受けることができます。

 

 

グリーンビルディングの採用には多くのメリットがあります。エネルギーコストの削減、排出量の削減、居住者の健康と快適性の向上、地域の持続可能な発展の促進などがその例です。また、グリーンビルディングには不動産市場での価値向上や競争力の強化も関連しています。

 

 

エネルギー効率の高い設備やシステムの導入、天然資源の利用の最適化、廃棄物管理など、さまざまな技術とデザイン手法を組み合わせて実現されます。例えば、太陽光発電や地中熱利用、雨水の再利用などが一般的な技術として挙げられます。

 

 

グリーンビルディングの普及は、環境に配慮した不動産開発の重要な一環です。持続可能なエネルギー利用、資源の効率化、居住者の健康と快適性の向上を実現するため、これからもさらなる普及が期待されており、その普及には、成功事例の共有が必要となります。

 

 

 

以下にいくつかの日本のグリーンビルディング事例を紹介します。

 

 

1. 神戸ポートタワー RE-ENERGIZE
神戸ポートタワーは、地震により被災した建物をグリーンビルディングとして再生した事例です。耐震性を確保しながら、再生可能エネルギーの導入やエネルギーマネジメントシステムの採用など、持続可能性を重視した設計が行われました。

 

 

2. 虎ノ門ヒルズ
東京・虎ノ門にあるこのビルは、BREEAM (International) 認証の「Outstanding」を取得しています。省エネの設備や自然環境への配慮、独自のエネルギー供給システムなど、持続可能性を追求した設計と運用が行われています。

 

 

3. パシフィコ横浜
横浜にある国際会議場であるパシフィコ横浜は、持続可能な設計とエネルギー効率を重視した取り組みにより、CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）において最高評価である「Sランク」を達成しています。

 

 

これらの事例は、日本国内でもグリーンビルディングの取り組みが行われていることを示しています。日本では自然災害リスクや資源の制約に配慮しながら、エネルギー効率、環境への負荷低減、居住者の健康を考慮した持続可能なデザインと技術が採用されています。より多くの日本の成功事例が生まれることが期待されています。

 

 

今回は、Chatgpt のコメントを参考にさせていただき文章を作成致しました。

 

 

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最近も住宅購入意欲は減退することなくますます増進されているようで、住宅の価格は下落する兆しが見えてきません。

 

 

特に首都圏に関しては、バブル以降最高値となっており大リーグの大谷選手のように日々記録更新が続いている状況です。全国津々浦々細かく確認していくと全国あらゆる地域で住宅価格が上昇している訳ではありませんが、全体感としては上昇トレンドが続いているイメージです。

 

 

この住宅価格の上昇を煽っているのが、住宅ローンの金利であることは間違いありません。パワーカップルと言っても1億円を超えるような高額物件をバンバン買えるのも住宅ローンの金利が低いからに他なりません。

 

 

最近の住宅ローンの金利は、どの程度になっているのかお分かりでしょうか？現在最も低い金利で貸出しているのがauじぶん銀行で、何と変動型で0.219%という信じられないような低金利となってます。

 

 

どこかが金利を下げるとそれに追随する形で金融機関が一斉に金利を下げるといったレッドオーシャン状態になり始めてます。この金利では、住宅ローン単独で考えた場合、利益が薄く旨味のない商品になってしまったように思われますが、住宅ローンが30年、35年と、お客様と長期のお付き合いができる優等生商品としてラインナップから欠かすことのできない商品として位置づけられております。

 

 

長い間に、保険や投資信託を勧めることができますし、教育ローンや自動車購入ローン、カードローンをお使いいただくこともできますし、最終的に終活の対応もしてあげることも可能ですので、ポテンシャルの塊のような商品と思われてきました。

 

 

ところが、みずほフィナンシャルグループはこの住宅ローン競争から事実上の撤退を宣言したのです。みずほと言えば、コロナ禍で住宅ローンの金利を0.375%に引き下げ、同業を慌てさせました。現在の住宅ローンの低金利競争に火を点けた張本人のみずほが、事実上の撤退を宣言をしたので、またまた周囲を大変驚かしたのです。

 

 

果たして他の銀行等がみずほに追随して住宅ローンの低金利競争から抜けていくのかは何とも言えないと思います。みずほなき後も更に競争は激化していくかもしれません。

 

 

日銀の政策金利は今暫く現行水準をキープしながら世の中の状況を見極めることになると思われますので、住宅価格に影響を及ぼすような住宅ローンの金利の変化が確認できるようになるのは、未だ暫く先のことかもしれません。

 

 

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