Author: vicweeve_admin

使用借権とは何かいうと、無償、つまりただで借りている状態を指すことが一般的です。

 

 

他人の土地を使用する場合は、通常は賃貸借契約を土地の所有者と締結し、建物を建てるなどの方法で土地を使用させてもらいます。

 

 

この場合、借主は当然地代を払って使用させてもらうことになりますので、地代(賃料)、期間が決められることにことになります。これがいわゆる借地権になります。

 

 

借地権は、どのように評価するとかいうと、通常は底地が接道している道の路線価に底地の面積を乗じて算出された値に借地権割合を乗じた金額を目安にします。借地権割合は、路線価図に割合が載っております。

 

 

金額としては、底地の金額より借地権の方が高い場合が大半になります。これに対して、使用借権はどのように評価するのかですが、そもそもただで借りている土地ですので評価は基本的にはゼロとなります。

 

 

借地権は、借地借家法という法律によって借主が保護されていますが、使用借権は 借地借家法の適用外で、とても脆弱な権利で登記することもできませんので、第三者にも対抗することもできません。

 

 

このような使用借権ですが、その権利の評価が必要な場合があります。ひとつは相続の場面、それと公共用地買収の場面、もうひとつが競売の場面などです。

 

 

このうち公共用地買収の場面では、評価方法が決められており、借地権価格の1/3程度とされています。また競売の場面でも建っている建物が堅固な建物だと建付地の20%、非堅固な建物だと10%を標準とされます。

 

 

ところが、相続の場面では相続税法においての評価がゼロという扱いになってますので、評価額を主張することは容易ではありませんが、判例では遺産分割において競売の評価額に準拠するとされているものもあります。

 

 

使用借権は、親の土地に子供や、親戚が自宅を建てさせてもらって賃料を払わずただで借り続けているケースが多いと思いますので、底地の権利が第三者に渡ってしまった場合は、法律に守られることなく更地にして退去を強制されるリスクがありますので、そのような環境でお住まいの方は、ご認識いただくことが必要かと思います。

 

 

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信託というと信託銀行を思い出される方が多いと思います。信託法という法律に基づいて運用される仕組みで、「特定の者が一定の目的に従い財産の管理又は処分及び、その他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることをいう。」とあります。

 

 

信託は、財産を信じられる人に託す仕組みで、財産を託す人が「委託者」、託される人が「委託者」、財産から生じる利益を得る人が「受益者」といい、この３者で構成されます。受益者は、委託者がなることが多いですが、第三者がなることもあります。

 

 

受託者が営利の目的及び反復継続性を持って行うと「商事信託」、それ以外を「民事信託」と呼び区別されます。前述の信託銀行は、「商事信託」になります。

 

 

信託は、あらゆる財産を対象とすることができますが、不動産を信託した場合を不動産信託といいます。不動産が信託されると、不動産の名義が受託者に移転します。同時に信託についても登記されます。

 

 

解り難いかと思いますが、名義が変更になるだけで実質的な所有者は委託者のままです。受託者は、不動産の管理、処分等を自分の名前で行えるようになる訳です。

 

 

売買の場合、名義人は受託者ですが、委託者が受益者であれば所有者は変わっていないため、不動産の所有権移転登記の際、登録免許税、不動産取得税はかからず、通常の不動産売買より有利な取引を行えます。

 

 

その他、特定の者に事業を継がせようと考えている場合、事業用の不動産信託の受益権をその者に与えることにより、遺言より確実に事業を継承させることでき、遺留分の減殺請求が事業用不動産に及ぶことを防げます。

 

 

不動産信託のほんの触りの部分についてご紹介しましたが、民法による相続に比べ、信託法による信託を上手に活用することで、円滑な相続を行うことができ、未然に争族を防止することも可能です。また税務面でも有利な点が少なくなく、相続対策を考える場合に信託という選択肢も検討されてみるのも宜しいかと思います。

 

 

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昨今、亡くなる方が多いためか相続した土地の売却が増えているように思えます。

相続した土地の売却の際して問題になるのが、隣地との境界がどこなのかということです。
登記されている情報を基に売買契約(公募取引)をすることも少なくありませんが、
その情報が果たして正しいかどうかを確認しておく必要があります。

例えば間口の狭い旗竿土地の場合、建築基準法で認められた道路に2ｍ以上接道していないと建物が建てられませんが、
隣地の土留めが越境し間口の有効幅員が2ｍ以下になってしまっているケースなどがこれに当たります。

この場合、越境している隣地に越境状態を解消するよう依頼することになりますが、
隣地の方が直ちに解消に対応じてくれないと建物は建てられません。
この状況のままで売買契約を締結してしまうと、売主は契約を履行できず、買主から違約を主張されることもありますし、
損害賠償を請求される可能性もあります。
またこのような旗竿土地の場合、間口部分は2ｍ以上あったとしても路地状の部分の一部でも幅員が2ｍに欠けていると同様のことになります。

別のケースでは、売買契約締結後に土地家屋調査士に測量を依頼したことで、
亡くなった被相続人が生前隣地の所有者と境界の確認を行っていてお互いにその境界を合意していたことが発覚した場合などです。

相続人の方が被相続人と一緒に住んでいなかったというケースも多いですし、
同居していたとしても隣地と境界の確認をしていた事実を伝えられていないケースもありますので、有り得る事例と言えると思います。

隣地の言い分を無視して進めてしまうと隣地から訴えられるかもしれませんし、
契約内容通りに進めて行くと買主と隣地の関係がおかしくなることも考えられます。

買主としては、将来隣地と揉めたくないので、隣地の言い分を汲んであげたいと考えるのが普通かと思います。
こうなると一度締結した契約の売買対象の土地の面積が変わりますので、
売買代金は境界確定後の面積で清算しなくてはなりません。

このように相続した土地については、相続人が認識していないことが多いので、
慎重に調査してから売買契約を行なわないと後々問題が発生し、トラブルに発展することになりますので気を付けたいと思います。

一方、売買契約では、相続人である売主は、売買対象の土地についての認識が乏しいため、
境界の明示、その他物件の告知を免責にして契約することもよくあります。
ただ、買主のことを思えば、確り調査を行った上で契約してあげたいとも思わなくもありません。

里道は、「りどう」と読み、赤線(あかせん)、赤道(あかみち)と言われたりもします。

 

 

里道は、道路法の適用を受けない道で、法定外公共物と言われ、故に市町村の管理を受けられず、存在さえも不明確な里道も少なくありません。

 

 

また、里道が赤線とか赤道とか言われるのは、土地の地番を記した公図に地番のない里道を記載する際に地番の振られている土地と区別するために、赤く色を付けていたことで、このように言われるようになりました。同じ地番のない水路については、青く色付けされていました。

 

 

道路は、明治時代に国道、県道、里道に分類され、その後大正時代に重要な里道は、市町村道と認定されましたが、重要でない里道は国有ではありますが、道路法の適用のない道としてその機能が失われていってしまった里道もあり、国の管理下にある道にも関わらず、適当な管理が行われずに道としての機能を失ってしまったものも少なくありません。

 

 

里道のほとんどは、小さな路地、農道、山道ですが、管理されないうちに長年の間に田畑として使われていたり、宅地の一部に組み込まれてしまったものもあります。それが、里道の周辺の開発によって里道の存在が明らかになり、改めて市町村道として市町村の管理道路にされることもありますが、田畑や宅地に取り込まれてしまい里道の上に既に建物が建てられてしまっていることもあります。

 

 

ただ、里道はあくまでも国有財産ですので勝手に里道の上に建物を建てると、その建築行為が違法行為となってしまいます。そうなると、里道の払い下げを申請する必要があります。要は、里道を買い取らせてくださいと申請をする訳です。

 

 

公図は、国が行っている地籍調査によって整備が進められていますが、昭和26年から調査を始めて未だ半分程度しか終わっていない状況です。公図混乱地域と言われる登記情報が重複している地域や登記記録のある地番が公図のどこに存在しているか分からない土地、登記記録の所有者と実際使用している人が違っている土地など様々な問題を抱える地域が全国あちらこちらに存在しているのが実態です。

 

 

里道の件も含め、日本の土地の公図、地番、登記記録には信憑性を疑われざるを得ないものが多く、不動産取引を行うに当たっては慎重に調査を行ない、無用な争いが起こらないようにすることが求められます。

 

 

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先週、今年の7月1日の基準地価が国土交通省から発表されました。

 

 

土地の価格は、色々と発表される価格があり、一物二価どころかないくつもあるので混乱しちゃうかもしれません。

 

 

今回発表された基準地価の他、公示地価、相続税路線価、固定資産税路線価、実勢価格、、、それぞれ目的の違いによって価格に開きがあり、自分の家の価値は一体いくら何だろうと分からないで迷ってしまうこともあると思います。

 

 

今回発表された基準地価は、7月1日現在の基準地点の価格であり、不動産鑑定士が約半年かけて鑑定した結果です。ですので、多少のタイムラグが出てくるのは仕方がないですが、トレンドを把握するには大事な指標になります。

 

 

今回の結果としては、全国平均の全用途、商業地、住宅地、ともに前年から上昇しました。上昇は、4年連続になります。特に3大都市圏の全用途は3.9%上昇で、東京を中心に相変わらず高い上昇率が続いていることが分かります。

 

 

用途別では、商業地が全国平均で2.4%、住宅地が0.9%の上昇で、商業地が地価全体の上昇の牽引役だったことが確認できます。

 

 

商業地の上昇の要因は、やはりインバウンドの増加が一番の理由でして、インバウンドの増加によって各地で商業施設やホテル、テーマパークが新設されたことで地価が上がり、インバウンドを呼び込んだこと更に上昇している構図が確認できます。

 

 

インバウンドの増加で地価が急騰した地域としては、ニセコを思い浮かべる方が多いと思いますが、今回上昇率で際立っていたのが長野県の白馬村です。ニセコ同様、スキー場がメインの施設となりますが、外資を中心にホテル開発が相次いでいることが、地価の上昇に繋がっているようです。ニセコもオーストラリアマネーが投下されたことで地価高騰に繋がりましたが、白馬村も当初はオーストラリアマネーが主役でしたが、最近はシンガポールを始めとした東南アジアの事業者の進出が目立ってきおります。

 

 

現在のニセコは、家賃も以前の倍くらいに上がってますし、外食も日本と思えない価格をつけており、地元の方々には悪い影響も出ており、とても住み続けられないと移住をされる方も出て来ております。

 

 

白馬村もそのような状況になることが予想されます。商売をしている地元の方々はこの状況を喜んでいらっしゃると思いますが、商売とは関係ない住民は生活が厳しくなったと不満を口にされているのはないかと思います。

 

 

企業進出で地価が高騰している地域もありました。1月1日の公示地価の発表の時から急騰していることが話題となりましたが、台湾の半導体メーカーのTMSCの工場が建設された熊本県菊陽町では移住してくる人が増え、住宅建設が相次いで行なわれていることで地価の上昇に繋がっています。

 

 

同じような構図で地価が高騰しているのが、北海道の千歳市です。国策で誕生したラピダスという半導体メーカーの工場が建てられたことで、熊本の菊陽町同様に移住者の増加に伴う住宅建設が次々行われている結果、地価の高騰を引き起こしております。

 

 

三大都市圏については、底堅く今後も地価の上昇が一定期間続くと思いますが、地方に関してはインバウンドの状況に大きく左右されると思いますし、また企業誘致に成功した場所の地価が急騰することも今後も出て来るだろうと思います。

 

 

ただ、それ以外の地方都市は人口減少の状況が続く中、地価の下落は止められず二極化の進行は一層早まることが考えられます。地方の自治体もそれを指をくわえて衰退していくのを傍観している訳にもいかないでしょうから、インバンドの呼び込み、企業誘致、子育て環境、再生エネルギー開発、、、様々な努力をして負け組にならないよう取り組んでいかれることでしょう。

 

 

ただ、首長の熱い思いだけで突っ走しり過ぎて、どこかの県のように誰のために行っている施策なのか分からなくなるようなことだけは無いように祈ります。

 

 

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人口が今後減少していく日本で今まで当たり前と思っていたものが姿を消していくなんてことが、今後一層増えてくると考えておかなければならないかもしれません。

 

 

その一つにお墓の問題があります。墓じまいという言葉に象徴されるように先祖代々のお墓を改葬と言って別の場所に移したり、お墓を解体して更地に戻してお墓の使用権をお寺等の霊園経営者にお返しする事例等が増えて来てます。

 

 

何故このような選択をする人が増えているのかと言うと、お墓が遠方でなかなかお墓参りに行けない、お墓を継承する人がいない、そもそものお墓に対する価値観の変化などが背景にあるようです。

 

 

ただ、墓じまいをすると言っても勝手に行なうことはできず、まずは霊園の管理者に伝えて、その上でお墓のある場所の自治体に届け出て許可を得ないといけません。そして、自治体へ届出する際は、新たな供養方法を決めておかなければなりません。新たな供養方法は、基本的に4パターンありまして、一つは前述の移転、二つ目は合同墓や樹木葬などの永代供養、三つ目は手元供養、そして四つ目は散骨になります。

 

 

それぞれのパターンで一定の費用がかかりますので、安易に改葬することはできないと思いますが、今後増えていくことは間違いないと思われます。

 

 

お寺側からしてみるとこのような状況は、お寺の維持、存続にかかわる重大なインシデントであると言えると思います。お寺の経営は、檀家からのお布施によるところが大きいので、墓じまいによって離檀する檀家が増えていくとお寺の収入減に直結します。一般的にお寺を経営するには檀家が300人いないと厳しいと言われております。檀家が減っていくと僧侶の収入も減っていきます。坊主丸儲けとよく言われますが、実態は年収300万円に満たない収入しか得ていない僧侶が少なくありません。

 

 

このような状況にあるお寺で離檀する檀家が増えて来るとお寺も寺じまいという最終手段を決断せざるを得なくなります。

 

 

日本人は今後人口を減らしていくことは決定的ですので、このままの状況で推移していくと寺じまいするお寺が増えて行くことは避けられないと思います。

 

 

一方、日本には外国人がどんどん入ってきており、永住を希望する外国人も増えてきてます。ここで問題になるのが、日本で亡くなった時、お墓をどうするかということです。

 

 

日本には色々な国から色々な宗教を信仰している人がいますので、一概に言えませんが、お墓探しに困っている外国人は多いようです。

 

 

外国人の中でも特にイスラム教徒であり、一部のキリスト教徒が困っているようです。彼らは、亡くなると土葬で遺体を埋葬することが宗教上求められます。

 

 

日本には、遺体の埋葬については、「墓地埋葬等に関する法律」があり、法律上は土葬は禁止されていません。ですが、日本には土葬ができる墓地がほとんどありません。これは自治体の条例で禁止されていたり、地域の住民の反対によって実現できていないからです。

 

 

このような状況の中、亡くなった時にどうしているのかですが、日本中の数少ない土葬できる墓地を探して何とか埋葬する場合があります。ただこの場合、ご自身の居住している地域から近い場所であることは稀で、かなりの遠方の場所に埋葬することになったりします。

 

 

日本で埋葬場所を見つけることができなかった人はどうするかですが、ほとんどの場合、本国に遺体を空輸して本国の墓地に埋葬します。当然飛行機の輸送料金がかかるため、かなりの費用を要することになります。今後イスラム教徒は、ますます日本にやって来るでしょうから土葬のニーズは高まってきますので、何とかしてあげたいと考えています。

 

 

今ある地域で霊園の販売に関わり持つ機会がありまして、土葬の可能性を探り始めたところです。その場所は、自治体の条例で土葬が禁止されているので、地元の政治家に協力を要請したところです。

 

 

何をするにしても今後は外国人の存在は否定できませんので、ここは何とか結果を出したいと思ってます。

 

 

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不動産の囲い込みについて、国土交通省は宅地建物取引業法を改正して2025年から是正の指示処分を行うことを発表しました。

 

 

囲い込みとは何かというと、不動産取引から生じる仲介手数料を売主、買主の双方からもらう、いわゆる両手と言われる取引形態を目指すための手法です。

 

 

宅建業者は、専任等の媒介契約で不動産の売却の依頼を受けたら、業者だけが閲覧できる売却不動産の情報が掲載されているレインズというサイトに情報を掲載しないといけない決まりとなっています。

 

 

ところが、囲い込みを企図する宅建業者は、レインズに掲載する際、既に買い手が決まっているかのように、「申込みあり」と掲載し、他の宅建業者がお客様に紹介することを妨げるような内容で掲載することが頻繁に行われており、そのことが消費者の購入機会を奪っているだけでなく、本来であればもっと早く、もっと高く売却できた可能性があったかもしれないため、売主にとってもデメリットが大きいと考えられています。このような背景がることから国土交通省が漸く重い腰を上げた今回の措置です。

 

 

ただ、こういった行為は、宅建業者の中では周知の事実となっており、数多い日本の不動産業界の不正?行為の一つでもあります。この行為に関して漸く国土交通省が取り締まるということですが、何を今更という感じも否めません。

 

 

同じようにおとり広告についても取り締まりを強化していると言ってるものの、何食わぬ顔して平気に続けている業者は数多く、ポータルサイトを見て知り合いの宅建業者に取り扱いを依頼しても、依頼された宅建業者が広告を掲載している宅建業者に連絡すると、広告を取り下げ忘れていただけで物件はもう無いと言われることが頻繁にあります。

 

 

ところが、お客様が直接問い合わせすると、店舗に来るよう誘導され、行ってみるとちょうど今決まってしまいましたので、同じような条件の物件を紹介させていただきますと、業者にとって実入のいい物件を順番に勧めてきます。

 

 

このようなお客様の利益を無視する自分の利益しか考えない宅建業者が多い日本の不動産業界なので、不動産屋といった見下されるような表現を使われることが多い訳ですが、同業者として嘆かわしい限りです。

 

 

世界には、不動産業界の透明性のランキングという指標がありますが、日本はG7の中でイタリアについで下から数えて2番目にランクされています。

 

 

エージェント制度をとっている弊社では、このような日本の不動産業界に飲み込まれず、物件中心でない人中心の活動を基本方針として活動しています。お客様(クライアント)から不動産に対してのご要望、ご不満、ご不安等をお聞きして、その実現、改善、払拭ができるようコンサルティングさせていただいております。

 

 

今後もこのスタンスをぶらさず、この理念に共感してくれるエージェントと一緒にお客様(クライアント)の利益を一番に考えて活動していきたいと思います。

 

 

どんな業界でも、どんな仕事でも、商品、サービスを提供された方が満足していただけないとリピートしてくれませんし、当然リファーラル(紹介)をいただくことはできません。

 

 

日本の企業の中には、近江商人の「三方よし」を経営理念に掲げている大企業が少なくありません。「三方よし」とは、”売り手よし“、”買い手よし“、”世間よし“という考え方で、“世間よし”というフレーズが含まれていることが重要です。直接取引関わっただけでなく、世間と言われる取引外の人からも認められ、信用を得られることで、企業価値が高められ、口コミによってユーザーが次々連鎖していくように広がっていきます。

 

 

エージェント制度も目指すところは同じで、実際取引をしていただいた方以外の周辺の方々にも口コミ等で評価していただくことで、お取引させていただける人の輪を広げて行こうと考えております。

 

 

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現在の日本では、認知症と診断された高齢者の数は440万人余りとなっております。介護保険の支給を受けている高齢者の47%で、ほぼ半分程度を占めております。2000年に始まった介護保険制度ですが、その時に将来介護保険の要介護、要支援の認定を受ける高齢者の数が500万人を超える時代が来るかもしれないと言われておりましたが、現在690万人を超える介護保険認定者がおり、その半分が認知症というから驚かされます。

 

 

当然のことながら、これだけ判断能力が欠如している人が大勢いればトラブルが発生する可能性も多くなるのは必然かと思います。また認知症の高齢者を狙った犯罪を企む輩が増えて来るのも容易に想像できます。本来認知症の高齢者を国民皆んなで見守っていく必要があるにも関わらず、金を奪い取るターゲットとして詐欺行為を働く者が少なくないのは、ほんと嘆かわしいとしか言えません。

 

 

新聞で報道されていた事例としては、相場の10倍の価格で不動産を買わせていた不動産会社があったということですが、その手口がまた酷いです。安く仕入れたアパートの1部屋をアパート1棟の価格の10倍の価格で購入させ、転売できないように他の部屋も別の認知症の高齢者に購入させて共有させるという卑劣極まりないやり口で売り上げを挙げていたとうことです。

 

 

こんな弱者を食い物にする詐欺行為を平然とで行っている業者が同じ業界に存在しているということは、本当に恥ずかしいです。今後も同じようなことを企む業者が出てこないよう厳罰に処してもらいたいと思います。

 

 

では、認知症の高齢者がこのような犯罪に巻き込まれないようどう対処しておいたらいいのでしょうか。

 

 

認知症と診断され、判断能力が欠如していると見做される場合に、一般的に検討されるのが後見人制度です。後見人制度には、任意後見人と法定後見人があります。

 

 

任意後見制度は、認知症になる前に手続きを取る必要があります。将来的に自分が認知症となって判断能力が欠如した場合に代わりに法律行為を行ってもらえるようになります。ただ任意後見人には家庭裁判所が選任した任意後見監督人をつけなくてはなりません。

 

 

任意後見人は、単独で契約の取消などの権利は与えられておりません。任意後見監督人は、家庭裁判所が選定した弁護士等になりますので、親族が任意後見監督人になることができませんし、任意後見制度を利用した場合は、途中で辞めることができません。
当然その間、一定の費用がかかります。

 

 

任意後見人に対して法定後見人は、認知症等を患って判断能力が欠如した状態の時につけることができますが、法定後見人も家庭裁判所へ申請して後見人を決めてもらいますので、親族がなれる確率は僅か30%程度しかありません。一般的には、任意後見監督人と同じように弁護士、司法書士がなることが多いようです。法定後見人も途中で契約を打ち切ることができず、生涯費用を支払い続ける必要があります。

 

 

この他に信託という制度があります。
この制度も認知症になる前に手続きをしておく必要があります。一旦、認知症になってしまうと資産が凍結され、預貯金の引き出し、不動産の売買などの行為ができなくなります。そうなってしまうと、前述の成年後見人制度を使うしかなくなります。

 

 

なるべく早い段階で信託のうちの家族信託という制度について検討しておくことをお薦めします。信託をお願いする人(委託者)が自身の財産のうち何を信託するか決め、信託を受ける人(受託者)に財産の管理・運用をお願いします。信託された財産の管理・運用は、委託者が指定した受益者のためになされます。通常の家族信託では、受益者＝委託者となるケースが一般的です。

 

 

信託された不動産の名義は、受託者に変更されますが、その不動産から生じる利益は受益者に帰属します。受益者≠委託のケースでは、贈与税の対象となることがあるので注意が必要です。

 

 

また信託された財産は、委託者が亡くなった時に家族信託契約で指定した承継人に財産は引き継がれますので、家族信託した財産は遺産分割協議から外れることになります。この機能は、相続税対策として活用するケースもあるようですし、更には、家族信託には、遺言としての機能を持たせることができます。遺言は、一世代までしか相続の指定をすることができませんが、家族信託には受益者連続信託という制度があり、この制度を使うと二世代、三世代と承継させることが可能になります。

 

 

だいぶ脱線してしまいましたが、超高齢化社会の日本においては認知症の高齢者の増加は避けることができず、認知症の高齢者が事件に巻き込まれる件数も増加していくことが考えられますので、日本国民全体で高齢者を見守ってあげる世の中にしていく必要がありますね。

 

 

次に総理大臣になられる方には、是非ともその辺りの対策も考えて欲しいです。

 

 

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高齢化社会が進む日本において亡くなる方の数は年々増加傾向にあります。相続税がかかるかからないに関わらず、死亡後の様々な手続きはとても煩雑であり、書類を集めることに苦労することも多く、無用な時間を費やすことも珍しくありません。

 

 

そのひとつが戸籍謄本ですが、相続が発生した場合に被相続人の戸籍情報を誕生から死亡までの戸籍謄本を全部集める必要があります。相続人は、被相続人の戸籍が複数ある場合、それぞれの役所に出向いて行ったり、郵送で申請したりしなければならないため、全部揃えるのに数ヶ月かかるケースも少なくありませんでした。

 

 

戸籍謄本が集められないことで、被相続人の預金を引き出せなかったり、不動産を売却できなかったりと相続人を悩ますことが多々あり、また相続税の申告期限が迫って焦らされることなどもあったと思います。

 

 

それが今年の3月からは、複数の場所に戸籍がある場合、最寄りの役所で全ての戸籍謄本を取得することができるようになりました。この制度変更により、相続人の負担はかなり軽減されることになりました。

 

 

このシステム変更に合わせて被相続人の財産がどのくらいあるのか一括照会できる制度も始まります。預貯金が2025年3月あたりに始まり、不動産は2026年2月の運用開始を予定してます。

 

 

預貯金に関して言えば、マイナンバーを活用した「預貯金口座管理制度」が新設であり、被相続人は生前取引のある金融機関で自分のマイナンバーで管理することを申請しておくことが必要になります。口座を紐づけておけば、相続人が1つの金融機関に照会すれば、全ての金融機関の口座情報が一括して通知されるようになります。

 

 

次に不動産ですが、「所有不動産記録証明制度」が2026年2月2日に始まります。この制度は、法務省が登記簿の名義人ごとに全国の所有不動産をリストにします。土地、建物の種類、所在地、面積等の情報が一覧できるようになり、ものすごく便利になります。

 

 

今までは、固定資産税の納税通知書を確認したり、市区町村でまとめた名寄帳を閲覧したりしながら確認してましたので、管轄内の物件しか確認できませんでした。この制度が始まることで、被相続人の不動産のすべてを確認できるようになります。

 

 

相続が開始してから「相続放棄」「限定承認」を家庭裁判所に申し立てられるのは3ヶ月以内ですので、その間に負債の状況、資産の全容が分からないと、いずれの申し立てもできず、あとで後悔するような場合もあったと思いますが、これらの制度が整備されることで、今までより早い時期に申し立てを行うか否かの判断できるようになり、後悔しない相続税申告ができるようになるのではないかと期待したいと思います。

 

 

ただ、亡くなる前にきちんとマイナンバー等で紐づけしたりする必要がありますので、相続人に迷惑をかけずに相続したいと思うのであれば元気なうちに制度活用を行っておきたいものです。

 

 

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マンションの管理組合の理事は、区分所有者の持ち回りで就任しているのが一般的です。理事長を決める時もくじ引きやあみだくじ等で決めている管理組合も多いようです。できればやりたくないと思っている区分所有者が大半でくじで理事長になってしまった時には、なるべく平穏無事にやり過ごしたいと思っている理事長さんも少なくないでしょう。

 

 

ただ、管理組合が機能しないと大事なことを決められずに次の改選まで何もしないということが起こりかねず、マンションの価値を棄損することに繋がることもあるかもしれません。そういう事態に陥らないように管理組合の運営を管理会社に第三者管理を依頼できるようになりました。

 

 

こうなると利益相反が生まれるのは必然です。管理会社としては、修繕工事を行う際の業者選びも関連会社に有利になるよう管理組合をリードてしてくるでしょうし、相見積もりを取る時も発注金額が高くなるよう競合を選択したりするかもしれません。談合のようなことも行われているかもしれません。

 

 

管理組合は、区分所有者たちの自主運営組織ですので、区分所有者同志でしっかり話し合いの場を作って、そこで如何にしてマンションの価値を維持、向上させられるかを納得がいくまで議論すべきです。ですが、上述の通り管理組合の活動に専念できる理事さんが少ないため、管理会社主導で物事が決められてしまいかねないのです。

 

 

管理組合の運営支援になるかどうか分かりませんが、国土交通省の外郭団体であるマンション管理センターが、新築マンションの管理規約、長期修繕計画を認定する制度を設けました。約半分の新築マンションが認定を受けているそうですが、高齢化が進む状況の中で積立不足にならないよう適当な額の修繕積立金を区分所有者から徴収し、長期修繕計画に沿った大規模修繕工事等を確実に進めていかなければなりません。

 

 

不動産に関する国の政策は、やってる感だけをアピールしていると思われる実効性に乏しいものが少なくないですが、これから先老朽マンションの増加は今以上に問題になると思われますので、確実に結果を出せる政策の立案・施行をお願いしたいです。

 

 

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