Author: vicweeve_admin

北陸の大地震の被害状況は、時間が経つにつれてその大きさが明らかになってきました。

 

 

発生からほぼ1ヶ月となりますが、未だ水道が復旧できていない地区があります。過去の大地震でも復旧に3ヶ月〜半年程度かかっていますので、完全に復旧するのは夏前くらいになるのかもしれません。

 

 

建物の倒壊が目立つ珠洲、輪島の新耐震化率は、未だ50%前後で全国レベルの新耐震化率は87%まで上がってきていることに比べると、新耐震化の遅れが被害を大きくしたと言えると思います。

 

 

阪神大震災では、水道管の耐震化率が僅か1割だったことで断水が至る所で発生したため消火栓が使えず消火活動に大きな影響を出してしまいました。

 

 

今回の北陸の大地震でも同じことが起きました。石川県は、地震に耐え得る水道管の耐震適合率が36.8%と低く、阪神大震災の教訓が生かされず輪島などで大火災となってしまったのです。

 

 

建物の新耐震化は、前述のように全国で87%と進んでおりますが、水道管においては全国でも未だ40%前後とかなりの遅れが指摘されています。

 

 

日本には、水道管だけでなく、改修、建替、交換等が必要なインフラ設備、施設が多く存在してますが、地方自治体の中には財政難からなかなか手を付けられない状況があります。そのまま放置しておくと今回の大地震のような災害が起きた時に大きな事故に繋がり、尊い人命が失われることになります。

 

 

全て一度に行うことはできませんが、優先順位を付け確実に実施してもらいたいと思います。国家予算がコロナ禍以降、それまでの金額と比較すると大幅に増加しておりますが、その大半が借金ですので無駄な支出を削減して必要なところに必要な金額を回して欲しいものです。

 

 

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全国には私道に接している不動産が少なくありません。

 

 

そういう場所に不動産を所有していると電気、水道、ガス、下水道のライフラインを自分の所有している土地に引き込もうとすると他人の土地を使用しなければ設備を設置することができません。

 

 

こういうケースでは、私道の所有から掘削承諾書に署名、捺印をいただく必要がありました。私道の所有者の中には、承諾を拒む人もいれば、承諾料を要求してくる人もいたり簡単に掘削を行うことができませんでした。

 

 

また最近では、所有者が不明な場合、また所有者はいるものの認知症を患って制限行為能力者だったりして、承諾書を取得できないケースも増えてきてます。

 

 

そこで昨年の4月に改正民法が施行され、他人の土地を掘削してライフラインの設備を設置する権利が明文化されました。

 

 

この改正により、隣接している私道のみならず必要な範囲で掘削、設備設置が可能になりました。

 

 

民法改正後に他人の所有している私道を掘削する手順をお伝えさせていただきますと以下のようになります。

 

 

まず所有者に通知する必要があります。掘削する目的、場所、掘削方法について2週間から1ヶ月前に通知します。

 

 

私道所有者が誰かわからない場合は、全部事項証明書を取得して登記名義人を確認します。全部事項証明書に記載されている登記名義人に通知します。登記名義人が既に死亡していたり、住所変更を行なっていないために連絡が取れない場合があります。その場合は、簡易裁判所の公示による意思表示を行います。

 

 

これだけの手順で掘削できるようになったのは、掘削しようとする方からすると、かなり簡易な手順で済むようになったと言えると思います。

 

 

ただ、なるべく事前に掘削承諾書を取り付けておく方が後々トラブルを発生させることが少ないと思いますので、安易に通知すれば良いんだと思わず、今までの手順を踏まえて行うことをお勧め致します。

 

 

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所有者不明土地の増加が、不動産登記制度見直しの端緒となってます。所有者不明土地が発生する主な要因は、相続登記の未了、住所変更登記等の未了とされています。

 

 

このことに対応するため不動産登記法が改正されました。令和3年4月26日に公布され、順次施行される予定です。

 

 

そのひとつ相続登記の義務化が今年4月1日に施行されます。相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、相続が発生し、自分が所有権を取得することを知った時から3年以内の相続登記が義務化されました。

 

 

この義務化された相続登記の手続きですが、従前より簡易に履行できるようになりました。被相続人である所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自身が相続人であることを登記官に申告するだけです。

 

 

この申告は相続人全員で行う必要があります。

 

 

この時点では、法定相続人の範囲、法定相続分の割合を確定する必要はありません。ただ、この申告登記は所有権移転登記ではなく、現在の登記名義人(被相続人)の欄に付記するだけになります。

 

 

この登記を怠ると、施行後は10万円の過料を課せられます。

 

 

一方の住所変更登記の義務化は、令和8年4月1日施行になります。所有権の登記名義人は、氏名若しくは名称、住所が変更となった場合は、その日から2年以内に登記申請をしなければならなくなります。この登記を怠ると、施行後は5万円の過料を課せられることになります。

 

 

住所変更については、住所変更後の住民票、登記申請書等と登記費用を法務局に提出して手続きしますが、登記官の職権で変更登記ができるようになります。個人であれば「住基ネット」、法人であれば「商業、法人登記システム」において住所変更が確認できれば、登記官が対象者に確認して了解を得られれば職権で変更登記ができるようになります。

 

 

所有者不明土地の存在は、不動産取引が円滑に行われない大きな問題になってきております。例えば、土地の売却の際に行われる隣地所有者の立ち合いが必要な確定測量が、隣地所有者不明のため行えないといった深刻な問題を引き起こしております。

 

 

今回の登記義務化によって所有者不明土地が解消に向かい、土地取引の問題が改善されていくことを望みます。

 

 

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東日本大地震災の時に広範囲で液状化現象が起きたことを皆様もご記憶されていることと思います。

 

 

震源から遠く離れた東京でも、私の住んでいる市川市、浦安市や船橋市、千葉市の湾岸エリアでも液状化現象があちこちに発生して日常生活に支障が出たエリアがあったことをつい最近のように明確に覚えております。

 

 

道路が波打って大きな穴が空いてしまい自動車での通行ができなくなったり、ショッピングセンターの周りの地盤が沈下して建物が宙に浮いているように見えていたり、多くの家屋が傾いてしまったりと大変な被害が発生しました。それでも東北のように大勢亡くなった訳ではないため大袈裟に騒ぎ立てることもできず、粛々と復旧を行なっていたことが思い出されます。

 

 

ただ浦安市で液状化の被害を受けた戸建の多くは、地盤改良工事を行うと費用が嵩むという理由で地盤改良工事までは行っていない住宅が多かったと思います。

 

 

建物をジャッキで上げて道路の高さに合わせて水平にする工事を選択された住宅が多かったと思います。私の知人が、地盤改良工事の見積りを業者から取ったところ、2000万円〜3000万円の金額を提示されたと言ってました。流石にこれだけの費用を掛けて地盤改良もできず、建物をジャッキアップして何とか住める状態にするのが精一杯だったかもしれません。応急措置的な工事に留まっているため、再び大地震が来た時には2011年と同じような被害が出るのかもしれません。

 

 

今回の北陸の「令和6年能登半島地震」でも液状化現象が発生しております。地盤が沈下してマンホールが道路から突き出ている映像、地面から水が湧き出ている映像、建物自体は損傷を逃れたにも拘らず傾いてしまった映像などを多数ニュース等で目にしました。これらは、すべて液状化現象の為せる被害です。

 

 

では、今後大地震が発生した時に今住んでいる場所は、液状化する可能性があるのかを確認するためには何を調べたらいいのか押さえておきたいと思います。

 

 

まずご自身が住んでいる場所が埋立地であれば、液状化の可能性は、かなり高いと思っていいと思います。東京都や千葉県の湾岸エリアは、ほぼ埋立地と考えていいと思います。

 

 

また河川沿いの低地も埋立てられた場所が多いです。以前田んぼだった場所も軟弱地盤の場所が多く、液状化リスクは低くないと思います。

 

 

地名から液状化のリスクを知ることもできます。地名に、川、沼、池などの漢字が入っている地名の場所は、過去は、川、沼、池だった場所を埋立てているかもしれません。

 

 

東日本大震災の時、東京都心でもあちこちで液状化が発生してます。地名にこのような漢字が入っている場所がいくつもあったと記憶してます。

 

 

徳川家康が豊臣秀吉に江戸に国替えを命じられた時の東京（江戸）は、葦の生い茂る低湿地帯だったので、当時からあちこちで埋立て工事を行い今の姿になってますので、300〜400年前にどうなっていたのかを遡って調べる必要があります。

 

 

古地図、旧住宅地図などと今の地図を重ねて見てみるのもいいと思います。それ以外でも、液状化の可能性が分かる、国土地理院作成の土地条件図、過去の地形図、国土交通省作成の過去の災害履歴図、地盤調査データである柱状図、東京都が作成した液状化マップなど色々と確認できる資料があります。

 

 

ご心配の方は、これらの資料でご自宅の周辺の液状化リスクを一度調べられたら宜しいのではないでしょうか。

 

 

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2023年の新築マンションの販売戸数が減少しています。

 

 

23区の新築マンションの販売戸数は、22年比17%増の見込みですが、首都圏の3県の販売戸数の減少が目立ちます。神奈川県は18%減、千葉県7%減、特に昨年まで好調に推移していた埼玉県の減少率が際立っており、41%減となる見込みです。また、近畿エリアでも、大阪市部で20%減、京都市部で34%減の見込みです。

 

 

この背景にあるのが、建築資材の高騰、土地の仕入価格の高騰、人手不足です。

 

 

土地の仕入れに関しては、一般の方が購入するような価格で仕入れる業者もあり、仕入れコストが増加している上に、建築資材の高騰、人件費の高騰と追い打ちを掛けられる形で、販売価格の高騰に繋がってます。23区は、富裕層、海外勢の旺盛な買い意欲が続いており、このような価格の高騰局面でも立地の良いマンションは、高額物件を中心に需要は依然高いようです。

 

 

来年以降もより東京23区とその周辺とは、販売戸数、価格にも差が出て来るのではないかと見てます。東京1局集中で、２極化していくようになると見ていて間違いないように思います。

 

 

国立社会保障・人口問題研究所から発表された2050年の各都道府県の将来推計人口では、東京以外の46道府県の人口は減少していくと言われます。特に東北の秋田県、青森県、岩手県は、現在の人口比で4割程度減少します。

 

 

不動産の価格も需要と供給で決まりますので、人口が減少していくということは、需要が減少し価格が下落していくことになることを明示してます。

 

 

今年、マンション大手は、竣工した物件を一気に販売せずの戸数調整しながら販売していることが販売戸数の減少の要因でもありますが、来年は在庫の販売戸数を増やしてくるのではないかと予想されております。

 

 

来年は、住宅ローン金利が上昇すると見られてますし、24年問題もあり人件費も上がり、建設コストは今年以上に上昇していくと考えられておりますので、需要が落ち込んでいく可能性も出て来るのではないかと思います。需要が落ち込めば価格にも下落基調が見られるでしょうから、抱えている在庫の価格が売り出す前に値下がりするようなことは避けたい筈です。

 

 

ただ、急激に販売戸数が増え供給過多になると、それはそれで価格下落要因となりますので、様々な動きをウオッチしながらの販売戸数調整になって来ると思います。

 

 

さて、来年は不動産市況はどのような展開になっていくでしょうか？
後手に回らないように注視していきたいと思います。

 

 

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沖縄県北部の名護市と今帰仁村にまたがる地域に新しいテーマパークが建設されています。オープン予定は、2025年となっております。

 

 

このテーマパークは、大阪のユニバーサルスタジオジャパンの立て直しを行なって一躍脚光を浴びた森岡毅氏のマーケティング会社であります刀が計画を主導して進められております。

 

 

名称は、「JUNGLIA(ジャンガリア)」で、ジャングルや海の上を遊覧する気球型の乗物やジュラシックパークのような襲いかかってくる恐竜から逃げるスリル溢れるアトラクションを計画しているようです。

 

 

建設予定地の名護市に関しては、辺野古での米軍の新基地の建設に対して多額の補償金が支払われているため財政は潤っていますが、一方の建設予定地の今帰仁村は、観光地としてのポテンシャルは高いものの現在は観光施設に乏しく、開発がほとんど行われていませんでしたので、財政的には苦しい状況にあり村民に対しても行政サービスが行き届かない状況だと思います。

 

 

ですので、このテーマパークの建設には並々ならぬ期待を掛けているだろうと勝手ながら想像してます。

 

 

沖縄県としてもインバウンドの集客が那覇近郊から中部の北谷に広がっており、更に北部にその流れが作れたらと以前から考えていたと思いますので、このテーマパーク開場に今帰仁村同様に期待を寄せていると思います。

 

 

北部は、今までは美ら海水族館くらいしか集客できる施設がなく宿泊施設もあまり充実しているとは言えませんでした。そこで本部港を大型クルーズ船が寄港できるよう改修工事を行い、今では毎日のように大型クルーズ船が寄港するようになってきました。

 

 

このテーマパークができれば、今以上に北部にまで足を伸ばす観光客が増えてくるようになるでしょう。

 

 

沖縄県は、コロナ前の2017年には、ハワイの観光客数を抜いた実績がありますので、北部の賑わいによりその頃以上にインバウンド数の増加が期待できるようになると思います。

 

 

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現存しているマンションの修繕積立金は、積立不足が指摘されており、70%以上のマンションが積立不足の可能性があると言われます。

 

 

今後築年数が40年を超えるマンションが一気に増加してきますが、住人の高齢化も相まって大規模修繕工事の実施も計画通りに行えないマンションも増えて来ることが予想されています。

 

 

老朽化する建物は、分譲マンションだけでなく、賃貸マンション、オフィスビル、商業ビルなども増加してきますので、大規模修繕工事の必要な建物は急激に増加してくると考えられます。一方で、建築資材の高騰、人件費の高騰、人足不足、24年問題等により、工事費が今後高騰してくることも明確な状況にあり、計画通りの大規模修繕工事の実施を困難にしていくものと思われます。

 

 

大規模修繕工事は、10〜15年サイクルで行うことが一般的ですが、30年超の建物では給排水管の工事を検討始めなければならず、3〜4個回目の大規模修繕工事で給排水管工事を盛り込む計画が多いようです。

 

 

給水管は、飲水を住人に供給するライフラインの中でも重要な管ですが、上水にも不純物が多少含まれており、長年給水管から供給されることで、管の内側にマンガンなどが付着していきます。また管の腐食も30年もすると生じてきます。

 

 

排水管は、汚水管と雑排水管とありますが、汚水管については、尿石が管の内側に付着して劣化を進行させます。雑排水は、台所、洗面所、風呂、洗濯の排水が流れてきます。台所からの排水では、油が固まって管に付着します。洗面所、風呂、洗濯では、髪の毛や衣類の繊維が曲がり部に引っかかったり、洗剤が蓄積したり、固まって管に付着します。

 

 

これらのサビや付着物の影響で配管の内側は劣化していくのです。

 

 

大規模修繕工事で、このようにサビたり、色々なものが付着した管をどうするのかというと、いくつかパターンがあります。

 

 

1.管の交換
劣化が著しい部分の管を交換します。
最近では交換する配管に事前にコーティングを施しますので、耐用年数として40〜50年となってきました。

 

 

2.更生工事(ライニング工事)
既存の配管の内側にコーティングを施す工事になります。
同じライニング工事ですが、配管の内側にパイプインパイプと言ってパイプを作る技術もあります。
以前は、配管の内側に樹脂を吹き付けてコーティングする方法を用いてましたが、最近では色々コーティングの方法が開発され、耐用年数も長いもので40年程度になってきました。

 

 

3.給水方式の変更
高層水槽方式や加圧給水方式など受水槽に一旦水を溜める方式から直結方式に変えます。受水槽に水に溜める方式に比べるとより安全でおいしい水を供給することができます。省エネルギー化も図れます。

 

 

4. 洗浄方式
圧縮空気を使用して管内を洗浄する方法、研磨剤を高速で流し込んで洗浄する方式等があります。このように給排水管の工事には色々な方法があります。長持ちさせるためには耐用年数ギリギリで行うのでなく、2回目大規模修繕工事あたりでいずれかの方法で管内のサビ、付着物を除去しておくのが良いかと思います。

 

 

私の所属する交流会の仲間にイオンファイバーでサビ、付着物を除去する装置を開発した人がいます。

 

 

これを早い時期に配管の中に設置することで大規模修繕工事の大幅なコストカットが実現できると思われます。今後この装置のことをを私なりに研究して、マンション、ビルに使用可能であれば、管理組合やマンション、ビルオーナーに紹介していきたいと思います。

 

 

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今まで日本で最も背の高いビルは、大阪にあるあべのハルカスでした。高さは、300mです。

 

 

先月11月にこのあべのハルカスを抜いて高さ330mの麻布台ヒルズが営業開始しました。

 

 

2027年には、この麻布台ヒルズを抜いて高さ375mのトーチタワーが東京駅日本橋口に完成する予定です。

 

 

高さを競い合うレベルではないですが、渋谷には次々と新しいビルの竣工が立て続いてます。ここ近年、渋谷ストリーム、渋谷ソラタス、渋谷フクラス、渋谷スクランブルスクエア、MIYASHITA PARKと続きました。今年も道玄坂通、Shibuya Sakura Stageが竣工、来年以降も目白押し状態です。たまに渋谷に行くとどこを歩いているのか分からなくなってしまいます。

 

 

こんなに再開発を次々行なって、それに見合うオフィス需要はあるのでしょうか？コロナ禍で在宅勤務が一般化し、オフィス面積も縮小傾向にありますし、多くの企業が決まった事務スペースを作らないフリーアドレスのオフィスになってきてます。

 

 

東京のオフィスの空室率は毎年上昇しており、現在は6%を超えてしまっております。これに対して賃料は、右肩下がりになっており、マンションと対比してもビル物件の価格は低下傾向にあるようです。

 

 

海外の状況を見てもアメリカは空室率が20%に迫ろうとしておりますし、不動産バブルの弾けた中国の上海、北京も20%程度と高止まり状態です。

 

 

他国に比べれば東京は未だましという見方もできますが、ご紹介した再開発の他、各地で今後も再開発が行われる予定ですので、東京も築古のビルを中心に空室が目立つようになり、いずれ20%に迫るような空室率になるかもしれません。賃料もどんどん下がり、古いビルの評価額は一気に下がっていくことも考えられます。

 

 

こんな状況の中、東京タワー級の高さのビルを建てることに果たして意味があるのか疑問を感じなくもありません。

 

 

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4号建築物とは、建築基準法第6条1項4号に規定されている建築物で、基準を満たせば建築確認申請で壁量検査を省略できるというものです。

 

 

対象となるのは、木造の建築物で延床面積500㎡以下のものです。(加えて共同住宅、店舗など200m2未満のもの、木造以外の200㎡未満の平家)

 

 

2025年4月にこの4号特例と言われる規定が変更になります。現在の4号建築物が新2号建築物と新3号建築物に区分けされます。
新2号建築物:木造の2階建以上、木造平屋で床面積200㎡超の建築物は、審査省略制度の対象外となり、建築確認・検査が必要になります。新3号建築物:木造平屋で床面積200㎡以下の建築物で、審査省略制度の対象となります。

 

 

これまでは、以上のように木造2階建の建築物は壁量検査が省略されており、耐震性のない建物が今でも建てられているかもしれないということです。これだけ地震が多発している日本で壁量が充足していない建物が次々に合法的に建てられているというのは、かなり問題だったと思います。4号建築物に該当して壁量検査が省略された建物が数多く現存しておりますが、この中に耐震構造に問題のある建物がどのくらいあるのか把握することはできないと思われます。

 

 

あって欲しくはないですが、今後高い確率で発生すると言われている南海トラフのような大地震が発生して初めて耐震構造に問題がある建物が確認できることになるかもしれません。

 

 

1981年に建築基準法が改正された後に建てられたいわゆる新耐震構造と言われる建物に住んでいるから安心だと思っている人も、もしかしたら壁量不足の家に住んでいるかもしれないと認識しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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筆界とは境界とは違い、当事者同士の合意で境界を決めるものでなく、登記された時にその土地の区画が定められた線であり、当事者で合意したからといって変更することができない線です。

 

 

土地の売買の時などに隣地の所有者と境界がどこなのかお互い確認し合って合意に至った線を境界として線を決めます。ですので、境界と筆界の線は、一致しないことも少なくありません。

 

 

この制度は、土地の所有者等の申請で筆界特定登記官と呼ばれる人が、外部の専門機関の筆界特定委員の意見を確認して、筆界を特定する制度です。

 

 

境界の線で合意に至らなかった場合に、この制度を使って元々の土地の線を確認します。ただ、この制度で筆界を確認できたとしても境界標を打つことはできませんし、相手側が納得できない場合は、訴訟になることもあります。

 

 

境界の確認を行う方法としてADRという裁判外の調停方法もありますが、これも当事者のどちらかが調停結果に納得しない場合は、手続きを進めることができません。

 

 

どれもこれも帯に短したすきに長しの制度で後腐れ無く解決することは簡単ではありません。

 

 

弊社のお客様が購入しようとしている土地の隣地が境界確認を拒否して売買取引がストップしてしまってます。この筆界特定制度を使おうか売主側と話し合っているところですが、筆界が確定するまでに6ヶ月から9ヶ月かかりますし、筆界確定しても訴えられたら、その努力も水の泡となってしまいますので結論を出せない状況です。

 

 

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