Author: vicweeve_admin

相続が発生した不動産の登記情報を見ると意外と共有名義となっているケースが多いと感じています。

 

 

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから10ヶ月ですが、相続発生直後は時間的な余裕があると思っていても、気がついた時には残された時間が僅かしかなくなって焦って遺産分割協議が行われることも少なくないようです。

 

 

遺産分割協議で相続人がどの遺産を誰が相続するか、または遺産をどう分割するかを決めることになりますが、相続人が複数人いた場合、お仕事が忙しかったり、遠方に居住されている相続人がいたりと全員が一堂に会することが難しかったりします。近年だと相続人の中に海外に居住されている人がいるケースも少なくありません。

 

 

また偏った分割に反発する相続人がいたり、被相続人が生前に他の相続人に比して特定の相続人の中に結婚資金や学費援助、住宅購入資金、事業資金援助などいわゆる特別利益と考えられる贈与を受けている相続人がいると、なかなか遺産分割協議がまとまらず申告期限までの時間がなくなり、税理士の法定相続分での共有分割の提案をよく考えずに遺産分割協議を完了してしまうこともあります。

 

 

では、不動産を複数の相続人で共同で所有することの問題点を３つほど挙げてみたいと思います。

①認知症を発症する相続人がいた場合
法定相続分で共同所有にした場合の所有者の一人に認知症を発症した人がいた場合、その人に後見人がついていないと、判断能力が無いことを理由に何もできなくなってしまいます。共同所有者全員の同意が条件になる売却をすることができなくなることは当然ですが、共同所有の不動産に不具合が出た時に修繕工事を発注することもできなくなる可能性もあります。

雨漏りが発生したため屋根の修繕工事を行うことだったり、外壁の塗装工事を行うことも緊急性が高いにも関わらず直ぐに工事の発注できなくなることも考えられ、このような事態になってしまうと不動産の資産価値を維持することが難しくなり、不動産の劣化を早める原因に成りかねません。

 

 

②共同所有者が亡くなった場合
共同所有者の一人が亡くなったことで相続が発生すると、亡くなられた方の相続人が持分を相続によって所有することになります。ここでまた法定相続分で分割したとすると、相続人が複数人になったり、遺産分割協議で揉めて遺産分割ができない状況が続いたりすると、その間は不動産の保全行為もできなくなり①同様資産価値維持が難しくなることも出てきます。また新たに相続により共同所有者となった方と元々の共同所有者が面識がほとんどなかったりすると、不動産の保全行為にについての意見が合わず揉めることも出てくるかもしれません

 

 

③共同所有者が持分の処分を検討した場合
共同所有者の一人が生活に困窮したとかの理由で持分を現金化することを検討されることもあるかもしれません。万が一共同所有者の一人が共有持分買取を行う不動産業者に売却してしまい所有権がその不動産業者に移行してしまった場合、不動産業者は持分だけ所有していても利益にならないので商品化することを考えます。商品化するためには他の共同所有者の持分も全て購入して自社所有の不動産にする必要がありますので、他の所有者に対してそれぞれの持分の売却を提案してくることが当然に考えられます。また、不動産業者が相続した不動産の共同所有者でいる限り、何をするにしても不動産業者の意向を確認しなければならず、売却どころか思うように不動産の保全行為すらもできなくなります。そして、この状態が続くと持分を不動産業者に売却する共同所有者が現れ、他の所有者もそれに続くようになります。この場合、本来の不動産の売却価格よりかなり低い金額での処分を求められることとなり、共同所有者にとってはデメリットしかないかもしれません。

 

 

相続した不動産を法定相続分でオートマチックに共有してしまうと以上３つ事例のような問題が出てきます。ただ、３つの事例は起こり得る一部の例に過ぎず、挙げさせてもらった事例以外にも様々な問題が起こることもありますので、安易に法定相続分で共同所有にして相続税の申告をすることについては考えなければならず、相続人間でなるべく早期に協議を始め、余裕をもって熟慮を重ねられた方が宜しいと思います。

 

 

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マンションの管理は、区分所有者の自主管理方式と区分所有者で結成される管理組合による管理方式の2方式に大きく分けられていました。

 

 

2016年にマンション標準管理規約が改正され、理事、監事は、マンションの区分所有者から選出するという要件が廃止され、マンション管理会社が管理組合に代わってマンション管理を行えるようになりました。

 

 

マンション管理組合の理事は、区分所有者の輪番制となっているマンションが多く、積極的に理事に就任される方は少ないため任期中は波風を立てずやり過ごしたいという意向の方が多いと思います。できればこの煩わしさから解放されたいと思う区分所有者も少なくないのでこの管理規約の改正は歓迎する区分所有者も多くいたと思います。

 

 

またマンションが古くなるにつれて区分所有者が高齢化して理事の成り手が少なくなってきたことも、管理会社による管理に移行するマンション管理組合も増えてきた要因だと思います。

 

 

マンション管理に専門の知識を持つ管理会社による管理は区分所有者からすると頼もしく感じられたのかもしれません。では、デメリットは無いのかというと管理会社に今までの管理料にプラスして委託料がかかりますので、かなり負担が増えることが一般的です。特に昨今は、人件費が上がっていますので、想定以上に増えることも考えておく必要があります。

 

 

また管理会社に組合に代わって管理をお願いすると利益相反を想定しておく必要もあります。修繕工事や清掃などをグループ企業や関連企業に発注することが容易に想定できますので、管理組合としてもチェック機能は維持しておく必要があるでしょう。チェックなしに管理会社に全面的に任せてしまうとコスト増は避けられないと考えます。

 

 

間接的な利益相反としては、管理会社から管理組合の理事に就任した者が管理組合の資産を担保に個人的な融資を受けるといったリスクも想定できます。このような事態が実際に起こってます。管理会社の社員が修繕積立金を横領した事件です。

 

 

全国で結構な件数が発生しており、また額がかなり大きいのもこの事件の特徴かと思います。今年に入って発覚した大阪の事件では、何と総額9億円の横領が確認されました。この社員は、9年間に渡って14の管理組合から合わせて9億円以上を着服したものです。組合としては、通帳と印鑑を管理会社を信じて預けていたことでこのような被害に繋がったようですが、前述したチェック機能か全く働いていなかったということだと思います。

 

 

私が過去に見てきたマンション管理について考察すると自主管理が一番コストがかからず上手に積立金を使いこなしているなと感じています。時間的に拘束もされますし、責任も負いますので誰もやりたくないと思うのは仕方ないかもしれませんが、自分が住んでいるマンションの価値を維持しながら、突然の不具合に右往左往しないで済むなら自主管理を勧めたいと思います。

 

 

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首都圏中心に全国にタワーマンション等の高層の建物が次々建てられています。

 

 

この高層建物の低層階と高層階の固定資産税評価額については争いが絶えませんが、この度評価額について最高裁判所から一つの考え方が出されました。この裁判は、いわゆるタワーマンションの節税で話題になった評価方法とは、別ものになります。

 

 

低層階を所有している三菱UFJ信託銀行が大阪市、広島市が算定した固定資産税額が不合理な方法で過大に算出されたものとして、その評価の取り消しを求める訴訟案件です。

 

 

低層階は、建物全体を支える基礎としての役割があるため、より耐用年数の長い鉄骨鉄筋コンクリート造を採用しており、高層階の鉄筋コンクリート造との二重構造となってます。

 

 

大阪市と広島市の主張は、耐用年数の長い構造で固定資産税を評価すべきというもので、これに対して三菱UFJ信託銀行は大半を占める床面積の構造で評価すべきとの主張の相違から裁判になったものです。

 

 

最高裁の判決は、床面積方式を認める下級審の判決を破棄し低層階方式を「合理性を欠くものでなく、許容されるものだ」と結論づけました。この判決により各自治体で固定資産税の評価方法が低層階方式に変更され、前年より大きな税額が課せられる低層階所有者が増えていくだろうと想像できます。

 

 

タワーマンションの固定資産税の評価についても、かつての所在階に関係なく床面積による課税方式から所属階に応じた課税方式に切り替えられてます。

 

 

高層建物については、今後も現行と違うルールで課税されるようなことが色々と出てくると思われ、納税者はその都度訴訟を含めた対応をしていくことが出てくるだろうと思われます。

 

 

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代表的な仮想通貨のビットコインを法定通貨として採用している国があります。エルサルバドルと中央アフリカ共和国です。

 

 

この二つの国の国民にとってどんなメリットがあるのかですが、送金手数料が大幅に削減でき、出稼ぎ先からの送金が容易にできるようになります。また、新興国など銀行口座も持たない国民が多いため、そのような人たちにとってはスマートフォンさえあればビットコインにアクセスできるメリットがあります。

 

 

一方のデメリットですが、当然変動が大きい通貨ですので、ある日通貨価値が半減してしまうようなことも起こり得ることです。またマネーロンダリングに使われる可能性が高いということです。複数のウォレットに資金を分散させたり、他の仮想通貨に交換することで追跡を困難にしたりするかもしれません。取引所での本人確認も不十分で、不正資金移動の温床になってもいます。

 

 

このような状況の中、仮想通貨でオープンハウスが不動産の購入できるようにしたとの発表がありました。海外の方々からすると明らかに日本の不動産を購入し易くなるため今回の決定は歓迎されること間違いないと思います。

 

 

業者側からしてもメリットは大きいですが、リスクも比例して大きくなるため、追随する業者が出てくるかは未知数です。ただ、追随する業者が増えてきた時には、不動産の業界全体に及ぼす影響は甚大になることも予想できます。

 

 

仮想通貨で不動産を購入できない業者は選択肢から外されることも出てくるかもしれません。
さて、どうなっていくのでしょうか。

 

 

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投資(収益)不動産を購入する際は、住宅ローンは使えず不動産投資ローンを使います。住宅ローンに比べて金利が高い分、金融機関にとっては利ざやの大きな商品になりますので、過去にも不動産投資ローンにシフトする金融機関はありました。
 

 

2018年にスルガ銀行が、シェアハウス「カボチャの馬車」に融資する際に審査資料の改ざんが行われていたことが発覚して金融庁から業務停止命令が発せられました。その後調べで不正融資は「カボチャの馬車」に留まらず1棟マンション等の融資の際等にも行われていたこどが分かりましたが、これらの被害者は未だ救済されておりません。このことを機に暫く投資不動産への融資を自粛する金融機関が増えました。
 

 

ただ、コロナ禍を挟んでまた投資不動産への融資が盛んになり、ここ最近不動産投資ローンの残高が過去最高となったようです。長らく金利の無い世界だった日本も金利上昇のフェーズに移ってきましたが、それでも住宅ローン金利は0.3%台の金融機関が多く収益性は決して高くありません。それに対して不動産投資ローンは平均で2%台であるため金融機関にとっては収益の優等生である訳です。ですので、金融機関も収益を第一に考えると不動産投資ローンにシフトしていくのは自然の流れなのかもしれません。
 

 

その背景としては、都内のマンションを中心に価格の高騰が続いていることが挙げられます。何故都内のマンションが他地区に比べ、また戸建に比べて高騰しているのかは、外国人の転売と関係がないとは言えないと思います。外国人の転売ヤーが相場を作りそこに日本人の個人が同じスキームで参戦していることに他ならないと考えます。
 

 

特に顕著に確認できるのが、晴海フラッグです。晴海フラッグに関しては、何度か取り上げてきましたが、中国人を中心に買い漁った挙句短期間で転売を一気に始めたことがこの状況の一因と言えると思います。
 

 

この転売の流れについては、最近の転売物件の売れ行き、価格の落とし方を見ていると、いずれ落ち着くと思います。
 

 

一方、住宅ローンでは、最近50年の長期ローンで住宅を購入する人が増えています。月々の支払を少しでも抑えたいという思いから長期の住宅ローンを選択しているようですが、当然総支払額はかなり増えますし、金利が今後上昇した際には元本を返済し切れないといった事態を招くリスクもあります。
 

 

金利ある世界に戻った今、投資不動産にしても、住宅ローンにしてもどのように組むことがベストなのか悩まれる人も増えて来ると思いますので、ご相談に丁寧にお答えしていきたいと思います。

 

 

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あと2ヶ月余りで 大阪・関西万博が始まります。

 

 

前評判はあまり芳しいとは言えない状況で、チケットの前売りが既に始まっていますが、1400万枚に対して現在は半分強と言ったところです。

 

 

パビリオンの建設に関しても、大阪府は順調に進んでいると言ってますが、未だ着工すらしていない国のパビリオンもあり、本当に間に合うのか疑問を感じます。

 

 

建設費も当初予定していた1250億円から、大幅に増えており現在国の負担は2350億円に膨れ上がっております。建築資材、人件費の高騰が原因とのことですが、東京オリンピックの時もそうでしたが、そもそもの見積もりが甘かったのではないかと思わざるを得ません。実際には、この2350憶円の他、日本館の建設に360億円、シャトルバスを走らせるための高速道路建設に1600億円追加費用が別にかかるようです。

 

 

これだけの費用をかけてどのくらいの経済効果が望めるのかですが、試算では2.9～3.3兆円と言われております。ただ、今の盛り上がり状況から考えると本当にそんなに経済効果が上がるのだろうかと感じてしまいます。

 

 

日本人の来場者への期待、インバウンドの大幅増を盛り込んで試算されたようですが、費用の試算同様こちらも甘いのではないのでしょうか？

 

 

最も気になるのは、万博が終わった後のレガシー資産についてです。ほとんどのパビリオンは跡形もなく取り壊されますし、大阪関西万博のシンボルであります「大屋根」についても一部は残されるようですが、基本取り壊されるのですから、跡地に何が造られるのかが問題です。

 

 

一番の期待は、色々な問題を引き起こし、その賛否に議論が続けられた「統合型リゾート（ＩＲ）」の建設ではないでしょうか？計画だと建設工事が万博開催中の今年の春以降に始まり、2030年の秋の開業を目指すとのことですが、この中に本当にカジノができるのでしょうか？

 

 

不動産の市場から考えると、どんどん施設が建設されインバウンドを大量に呼び込んでもらえれば、不動産の価格も高騰すると思いますので我々の業界においては望ましいことではあります。

 

 

現状、万博会場となる夢洲の周辺エリアにホテル建設が相次いており、また大型クルーズ船が寄港できるよう天保山のターミナルの改修工事も進められておりますので、不動産市場は活況になっていくことは期待できるのではないかと思います。

 

 

ただ、大阪関西万博の経済効果が試算倒れになった場合、その期待が大き過ぎると反動も大きいかもしれません。

 

 

大阪で行われる半世紀ぶりの万博ですので、先の万博に匹敵する、あるいはそれ以上の経済効果を生み出してもらえることを期待したいと思います。

 

 

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コンパクトシティとは、人口減少が加速する日本において、人口の分散は、行政サービス、インフラ整備の劣化、遅延に繋がるということで、2014年の都市再生特別措置法の改正により、立地適正化計画を市町村が中心となって策定して進められることができるようになりました。

 

 

立地適正化計画は、居住誘導区域、都市機能誘導区域を市町村が決め、コンパクトシティを目指します。医療、福祉、商業など都市機能を集約し、その区域に分散している住人を居住誘導区域を定め誘導するものです。

 

 

2050年には現在の人口より2,000万人も減少すると予測されており、人口ゼロの市町村が2割程度になり、人口が半減する市町村は全体の63%にも及ぶと考えられております。人口が減り、税収が減ることで今と同じ行政サービスを提供することは不可能になっていきますので、道路、橋、水道などのインフラを整備することができず住人を孤立化させることになります。この将来予測からなるべく早くコンパクトシティを決め、限定したエリアに都市機能、居住地域を集約する必要があります。

 

 

2024年7月時点で立地適正化計画を策定済の自治体は585都市で、住民公聴会や審議会を開催している自治体を含めると835都市あるそうです。このうち未着手の自治体は500もあり、政府は計画着手を急がすためコンパクトシティ関連の予算を立地適正化計画策定済みの自治体と策定に向けて取り組んでいる自治体に重点配分することを決めました。

 

 

居住誘導区域を設定しコンパクトシティを推し進めることを政府が後押ししているにも関わらず、誘導区域外の道路の整備に予算を使ったりする立地適正化計画に逆行する自治体もあり、今後は重点配分する自治体の担当者と緊密な連携を図り立地適正化計画に沿った対応を行うことを期待されます。

 

 

毎年のように土砂災害等で家を失い、人命を落とす悲劇が発生してますので、コンパクトシティ化を全国で推進して、人災と思われるような災害が発生しない都市作りを早急に取り組んでいただきたいところです。

 

 

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日本で現在マンションに居住している人は、およそ25%、アパートを含む共同住宅に住んでいる人は43％だそうです。

 

 

日本のマンションの第一号は、1916年に建造された長崎県の軍艦島だと言われてます。マンションが普及し出したのは、1960〜1970年代で、東京オリンピックを契機にマンション建設が活発化しました。

 

 

現在日本には12万棟強のマンションがあり、その総戸数は700万戸弱となってます。当然ながら築年数の旧いマンションが増えてきており、築40年以上のマンションは現在137万戸、10年後には237万戸、20年後には467万戸になると見込まれています。

 

 

マンションが旧くなると住人の高齢化も進み、築40年を超えるマンションだと70歳以上の住人は現在でも55%を占めてます。そうなると問題になるのは、修繕や建て替えができなくなる可能性が高まるということです。

 

 

先日も大規模修繕計画では大規模修繕工事の時期に来ているにも関わらず修繕積立金の値上げに反対する住人が多く、大規模修繕工事ができないといったことがありました。

 

 

今後マンションの建て替えについても困難になってくることが予想できますが、2000年当時建て替えに必要だったマンション1戸あたりの負担額は900万円程度だったものが、20年後には2000万円に膨れ上がってます。建築資材や人件費の高騰による費用負担増ですが、この状態が続くと高齢化が進んでいるマンションの修繕、建て替えができず、老朽化マンションが増加していく可能性が出てくるかもしれません。

 

 

国も建て替えが円滑にできるようにその名も「マンション建て替え化円滑法」を整備して建て替えをやり易くする法整備はしているものの、住人の高齢化のスピードが早いため後手後手になり、対応が追いつかない可能性があります。

 

 

今般、国土交通省はマンション建て替えの際に隣地も含めて規模を大きくできる取り組みを後押しするため「マンション建て替え円滑化法」の改正案を通常国会に提出する予定です。

 

 

とは言え、住人の高齢化は止められず費用負担ができない住人が増えることで絵に描いた餅の法律に成りかねないと感じなくもありません。

 

 

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ウーブンシティとは、静岡県裾野市の工場跡地、東京ドーム15個分の敷地にトヨタ自動車が未来型実証都市を建設を進めているもので、自動運転、AI、ロボット、再生可能エネルギーを活用した持続可能な生活空間を目指すとされています。

 

 

鉄腕アトムに描かれていたあの未来の都市が現実化していくんだと思うと理解し易いかと思います。トヨタが空飛ぶ車で協業するベンチャー企業Jody Aviationの電動垂直離着陸機などが交通の要になっていくかもしれませんし、他にも参加表明をしている企業が増えてきてますので、万博で発信されるような最先端技術がここに結集され、アニメ、映画で観ていたような都市が出現していくのかもしれません。

 

 

取り敢えず、トヨタや関連企業の従業員とその家族100名が住みながら実証実験を行っていくとのことですが、最終的は科学者、起業家、研究者など多様な人々2000名が住む都市を創り上げる構想のようです。

 

 

他の国でもウーブンシティと同じような未来都市の実証実験をやっている国があるのか調べてみましたが、シンガポール、デンマーク、オランダ、韓国などがスマートシティ型都市の建設に取り組んでいるようです。

 

 

ウーブンシティが他国と取り組みと比べて斬新でより高度な技術が取り入れらているのか分かりませんが、今後どのような都市が誕生するのか期待しかないです。

 

 

世界一の自動車メーカーが、電気自動車のレベルに留まらず、都市そのものを創作することにチャレンジしていることは、他の自動車メーカーより一歩も二歩も先んじていると言えますし、また新興の電気自動車メーカーとも同じ土俵で戦わず、次元の違う領域を作り出そうとしていることは、さすがトヨタと感嘆するところであります。

 

 

今後どのような都市に発展していくのか楽しみで、ワクワクしながら追跡していきたいと思います。

 

 

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皆様

 

 

明けましておめでとうございます。

 

 

本年も宜しくお願い申し上げます。

 

 

今年のお正月は天気に恵まれ、比較的暖かい日が多かったので、お出かけされた方も多かったのではないでしょうか。
一方では、ご自宅でのんびり過ごされた方も多かったようですね。

 

 

今年一年皆様にとってより良い年になりますようご祈念申し上げます。

 

 

NHKで93歳の新聞記者の女性を紹介したドキュメンタリ－番組が放送されておりました。亡くなった夫ともに50年前に東京中野区で発刊した新聞「週刊とうきょう」を発刊後８年で亡くなった夫の遺志を継いで93歳の今も自ら取材、撮影、執筆、時に配達まで行っているとのことで驚きしかありませんでした。

 

 

今後日本では高齢化が更に進み認知症を患う人は600万人にも達すると言われておりますが、いくつになっても遣り甲斐を持ち続け、その思いを実現するために行動に移せれば、頭も体も衰えることなく生き続けることができることを教えられた気がします。

 

 

私もこうありたいと改めて心に誓い2025年をスタートしました。改めて目標を持ち、新しいことにも恐れずチャレンジできる年にしたいと思います。

 

 

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