Author: vicweeve_admin

投資(収益)不動産を購入する際は、住宅ローンは使えず不動産投資ローンを使います。住宅ローンに比べて金利が高い分、金融機関にとっては利ざやの大きな商品になりますので、過去にも不動産投資ローンにシフトする金融機関はありました。
 

 

2018年にスルガ銀行が、シェアハウス「カボチャの馬車」に融資する際に審査資料の改ざんが行われていたことが発覚して金融庁から業務停止命令が発せられました。その後調べで不正融資は「カボチャの馬車」に留まらず1棟マンション等の融資の際等にも行われていたこどが分かりましたが、これらの被害者は未だ救済されておりません。このことを機に暫く投資不動産への融資を自粛する金融機関が増えました。
 

 

ただ、コロナ禍を挟んでまた投資不動産への融資が盛んになり、ここ最近不動産投資ローンの残高が過去最高となったようです。長らく金利の無い世界だった日本も金利上昇のフェーズに移ってきましたが、それでも住宅ローン金利は0.3%台の金融機関が多く収益性は決して高くありません。それに対して不動産投資ローンは平均で2%台であるため金融機関にとっては収益の優等生である訳です。ですので、金融機関も収益を第一に考えると不動産投資ローンにシフトしていくのは自然の流れなのかもしれません。
 

 

その背景としては、都内のマンションを中心に価格の高騰が続いていることが挙げられます。何故都内のマンションが他地区に比べ、また戸建に比べて高騰しているのかは、外国人の転売と関係がないとは言えないと思います。外国人の転売ヤーが相場を作りそこに日本人の個人が同じスキームで参戦していることに他ならないと考えます。
 

 

特に顕著に確認できるのが、晴海フラッグです。晴海フラッグに関しては、何度か取り上げてきましたが、中国人を中心に買い漁った挙句短期間で転売を一気に始めたことがこの状況の一因と言えると思います。
 

 

この転売の流れについては、最近の転売物件の売れ行き、価格の落とし方を見ていると、いずれ落ち着くと思います。
 

 

一方、住宅ローンでは、最近50年の長期ローンで住宅を購入する人が増えています。月々の支払を少しでも抑えたいという思いから長期の住宅ローンを選択しているようですが、当然総支払額はかなり増えますし、金利が今後上昇した際には元本を返済し切れないといった事態を招くリスクもあります。
 

 

金利ある世界に戻った今、投資不動産にしても、住宅ローンにしてもどのように組むことがベストなのか悩まれる人も増えて来ると思いますので、ご相談に丁寧にお答えしていきたいと思います。

 

 

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あと2ヶ月余りで 大阪・関西万博が始まります。

 

 

前評判はあまり芳しいとは言えない状況で、チケットの前売りが既に始まっていますが、1400万枚に対して現在は半分強と言ったところです。

 

 

パビリオンの建設に関しても、大阪府は順調に進んでいると言ってますが、未だ着工すらしていない国のパビリオンもあり、本当に間に合うのか疑問を感じます。

 

 

建設費も当初予定していた1250億円から、大幅に増えており現在国の負担は2350億円に膨れ上がっております。建築資材、人件費の高騰が原因とのことですが、東京オリンピックの時もそうでしたが、そもそもの見積もりが甘かったのではないかと思わざるを得ません。実際には、この2350憶円の他、日本館の建設に360億円、シャトルバスを走らせるための高速道路建設に1600億円追加費用が別にかかるようです。

 

 

これだけの費用をかけてどのくらいの経済効果が望めるのかですが、試算では2.9～3.3兆円と言われております。ただ、今の盛り上がり状況から考えると本当にそんなに経済効果が上がるのだろうかと感じてしまいます。

 

 

日本人の来場者への期待、インバウンドの大幅増を盛り込んで試算されたようですが、費用の試算同様こちらも甘いのではないのでしょうか？

 

 

最も気になるのは、万博が終わった後のレガシー資産についてです。ほとんどのパビリオンは跡形もなく取り壊されますし、大阪関西万博のシンボルであります「大屋根」についても一部は残されるようですが、基本取り壊されるのですから、跡地に何が造られるのかが問題です。

 

 

一番の期待は、色々な問題を引き起こし、その賛否に議論が続けられた「統合型リゾート（ＩＲ）」の建設ではないでしょうか？計画だと建設工事が万博開催中の今年の春以降に始まり、2030年の秋の開業を目指すとのことですが、この中に本当にカジノができるのでしょうか？

 

 

不動産の市場から考えると、どんどん施設が建設されインバウンドを大量に呼び込んでもらえれば、不動産の価格も高騰すると思いますので我々の業界においては望ましいことではあります。

 

 

現状、万博会場となる夢洲の周辺エリアにホテル建設が相次いており、また大型クルーズ船が寄港できるよう天保山のターミナルの改修工事も進められておりますので、不動産市場は活況になっていくことは期待できるのではないかと思います。

 

 

ただ、大阪関西万博の経済効果が試算倒れになった場合、その期待が大き過ぎると反動も大きいかもしれません。

 

 

大阪で行われる半世紀ぶりの万博ですので、先の万博に匹敵する、あるいはそれ以上の経済効果を生み出してもらえることを期待したいと思います。

 

 

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コンパクトシティとは、人口減少が加速する日本において、人口の分散は、行政サービス、インフラ整備の劣化、遅延に繋がるということで、2014年の都市再生特別措置法の改正により、立地適正化計画を市町村が中心となって策定して進められることができるようになりました。

 

 

立地適正化計画は、居住誘導区域、都市機能誘導区域を市町村が決め、コンパクトシティを目指します。医療、福祉、商業など都市機能を集約し、その区域に分散している住人を居住誘導区域を定め誘導するものです。

 

 

2050年には現在の人口より2,000万人も減少すると予測されており、人口ゼロの市町村が2割程度になり、人口が半減する市町村は全体の63%にも及ぶと考えられております。人口が減り、税収が減ることで今と同じ行政サービスを提供することは不可能になっていきますので、道路、橋、水道などのインフラを整備することができず住人を孤立化させることになります。この将来予測からなるべく早くコンパクトシティを決め、限定したエリアに都市機能、居住地域を集約する必要があります。

 

 

2024年7月時点で立地適正化計画を策定済の自治体は585都市で、住民公聴会や審議会を開催している自治体を含めると835都市あるそうです。このうち未着手の自治体は500もあり、政府は計画着手を急がすためコンパクトシティ関連の予算を立地適正化計画策定済みの自治体と策定に向けて取り組んでいる自治体に重点配分することを決めました。

 

 

居住誘導区域を設定しコンパクトシティを推し進めることを政府が後押ししているにも関わらず、誘導区域外の道路の整備に予算を使ったりする立地適正化計画に逆行する自治体もあり、今後は重点配分する自治体の担当者と緊密な連携を図り立地適正化計画に沿った対応を行うことを期待されます。

 

 

毎年のように土砂災害等で家を失い、人命を落とす悲劇が発生してますので、コンパクトシティ化を全国で推進して、人災と思われるような災害が発生しない都市作りを早急に取り組んでいただきたいところです。

 

 

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日本で現在マンションに居住している人は、およそ25%、アパートを含む共同住宅に住んでいる人は43％だそうです。

 

 

日本のマンションの第一号は、1916年に建造された長崎県の軍艦島だと言われてます。マンションが普及し出したのは、1960〜1970年代で、東京オリンピックを契機にマンション建設が活発化しました。

 

 

現在日本には12万棟強のマンションがあり、その総戸数は700万戸弱となってます。当然ながら築年数の旧いマンションが増えてきており、築40年以上のマンションは現在137万戸、10年後には237万戸、20年後には467万戸になると見込まれています。

 

 

マンションが旧くなると住人の高齢化も進み、築40年を超えるマンションだと70歳以上の住人は現在でも55%を占めてます。そうなると問題になるのは、修繕や建て替えができなくなる可能性が高まるということです。

 

 

先日も大規模修繕計画では大規模修繕工事の時期に来ているにも関わらず修繕積立金の値上げに反対する住人が多く、大規模修繕工事ができないといったことがありました。

 

 

今後マンションの建て替えについても困難になってくることが予想できますが、2000年当時建て替えに必要だったマンション1戸あたりの負担額は900万円程度だったものが、20年後には2000万円に膨れ上がってます。建築資材や人件費の高騰による費用負担増ですが、この状態が続くと高齢化が進んでいるマンションの修繕、建て替えができず、老朽化マンションが増加していく可能性が出てくるかもしれません。

 

 

国も建て替えが円滑にできるようにその名も「マンション建て替え化円滑法」を整備して建て替えをやり易くする法整備はしているものの、住人の高齢化のスピードが早いため後手後手になり、対応が追いつかない可能性があります。

 

 

今般、国土交通省はマンション建て替えの際に隣地も含めて規模を大きくできる取り組みを後押しするため「マンション建て替え円滑化法」の改正案を通常国会に提出する予定です。

 

 

とは言え、住人の高齢化は止められず費用負担ができない住人が増えることで絵に描いた餅の法律に成りかねないと感じなくもありません。

 

 

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ウーブンシティとは、静岡県裾野市の工場跡地、東京ドーム15個分の敷地にトヨタ自動車が未来型実証都市を建設を進めているもので、自動運転、AI、ロボット、再生可能エネルギーを活用した持続可能な生活空間を目指すとされています。

 

 

鉄腕アトムに描かれていたあの未来の都市が現実化していくんだと思うと理解し易いかと思います。トヨタが空飛ぶ車で協業するベンチャー企業Jody Aviationの電動垂直離着陸機などが交通の要になっていくかもしれませんし、他にも参加表明をしている企業が増えてきてますので、万博で発信されるような最先端技術がここに結集され、アニメ、映画で観ていたような都市が出現していくのかもしれません。

 

 

取り敢えず、トヨタや関連企業の従業員とその家族100名が住みながら実証実験を行っていくとのことですが、最終的は科学者、起業家、研究者など多様な人々2000名が住む都市を創り上げる構想のようです。

 

 

他の国でもウーブンシティと同じような未来都市の実証実験をやっている国があるのか調べてみましたが、シンガポール、デンマーク、オランダ、韓国などがスマートシティ型都市の建設に取り組んでいるようです。

 

 

ウーブンシティが他国と取り組みと比べて斬新でより高度な技術が取り入れらているのか分かりませんが、今後どのような都市が誕生するのか期待しかないです。

 

 

世界一の自動車メーカーが、電気自動車のレベルに留まらず、都市そのものを創作することにチャレンジしていることは、他の自動車メーカーより一歩も二歩も先んじていると言えますし、また新興の電気自動車メーカーとも同じ土俵で戦わず、次元の違う領域を作り出そうとしていることは、さすがトヨタと感嘆するところであります。

 

 

今後どのような都市に発展していくのか楽しみで、ワクワクしながら追跡していきたいと思います。

 

 

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皆様

 

 

明けましておめでとうございます。

 

 

本年も宜しくお願い申し上げます。

 

 

今年のお正月は天気に恵まれ、比較的暖かい日が多かったので、お出かけされた方も多かったのではないでしょうか。
一方では、ご自宅でのんびり過ごされた方も多かったようですね。

 

 

今年一年皆様にとってより良い年になりますようご祈念申し上げます。

 

 

NHKで93歳の新聞記者の女性を紹介したドキュメンタリ－番組が放送されておりました。亡くなった夫ともに50年前に東京中野区で発刊した新聞「週刊とうきょう」を発刊後８年で亡くなった夫の遺志を継いで93歳の今も自ら取材、撮影、執筆、時に配達まで行っているとのことで驚きしかありませんでした。

 

 

今後日本では高齢化が更に進み認知症を患う人は600万人にも達すると言われておりますが、いくつになっても遣り甲斐を持ち続け、その思いを実現するために行動に移せれば、頭も体も衰えることなく生き続けることができることを教えられた気がします。

 

 

私もこうありたいと改めて心に誓い2025年をスタートしました。改めて目標を持ち、新しいことにも恐れずチャレンジできる年にしたいと思います。

 

 

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皆様

 

 

今年もお世話になりました。
来年も宜しくお願い申し上げます。

 

 

今年も今日と明日の2日間になりました。
皆様にとっては、良い年でしたでしょうか？

 

 

今年は、大リーグの大谷俊平選手で始まって、大谷翔平選手で終わった1年だったというのが個人的な感想です。

 

 

元旦に能登半島地震が起こり、未だ復旧ができていない地域も少なくない状況で、過去の大地震の時がそうだったように震災関連死が増えることが心配です。特に高齢者の多い地域なので、尚更です。

 

 

政治の世界では、政治資金の問題で自民党が少数与党に転落し、今後の状況次第では政権交代も現実味を帯びてくるかもしれません。

 

 

他国に目を向けると隣国の戒厳令は驚きました。今後尹錫悦大統領がどうなっていくのかも注目したいところですが、過去の韓国の大統領は軒並み投獄され、犯罪者のレッテルを貼られてきましたが、何でなんでしょうね。

 

 

一番の懸念は、アメリカのトランプが来月から大統領に返り咲くことです。パリ協定、WHOからの脱退を示唆しておりますが、地球温暖化や感染症のパンデミックより自国のことしか考えていない政策を次々打ち出された時、世界はどう対処していくのでしょうか？

 

 

気掛かりなことの多い2025年になる予感がありますが、皆様にとっても良い年になることをご祈念させていただき、年末のご挨拶とさせていただきます。

 

 

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皆様は、ご自身の相続、ご家族の相続について何か対策を図っていますか？

 

 

国の国民生活基盤調査によると、相続のことについて考えたことがある人は全体の60％、実際に何らかの相続対策をしていると回答したのは、全体の20～30％だったそうです。

 

 

この数字をどう読み解くかですが、相続税を支払っている比率は相続発生件数の約9％ですので、相続税を支払う必要のない人たちも相続のことを考え、相続対策をしているということになります。

 

 

相続対策をしていると回答した人の年収がいくらくらいかということを確認すると、年収600～799万円が一番が多かったということです。

 

 

資産額で見てみると、平均値が約3,200万円、中央値で1,600万円ということです。

 

 

相続税の基礎控除が、3,000万円+法定相続人×600万円ですので、相続人が妻、子2人の3人だと、基礎控除額は4,800万円なので、既に対策を図っていると回答している人の多くは、やはり相続税がかからない、もしくはかかっても大きな金額にならないような人たちであると思われます。

 

 

何故この層が相続対策に取り組んでいるのでしょう？

 

 

相続税がかからないから対策を取らなくてもいいかというと、実際相続でもめている人達の結構な割合を確認すると、相続税の対象になっていない人たちが過半数以上であることが確認できます。

 

 

相続でもめた経験がある人がどのくらいいるかというと78％もいるそうです。また司法統計によると、遺産総額1,000万円以下の場合のトラブルの割合は32％、1,000万円～5,000万円までは43％ということで、75％が相続税の対象になっていない、あるいは大きな金額の相続税を支払う必要のない人たちだと分かります。

 

 

何で相続税を払う必要が無いのにこんなにも多くの人達が相続で揉めるのでしょうか？最も考えられる理由としては、相続財産の大半が自宅等の不動産であるケースが多いからと推察します。

 

 

被相続人の親と同居していた相続人である子は、親の面倒をずっと看て来たし、生活の拠点になっている自宅を手放すことに抵抗が生じることは当然かと思います。このケースで自宅を相続させてもらうために他の相続人に現金(代償金)を渡すことができれば揉めずに済みますが、大概の場合は代償金を払うだけの現金を用意していないことで、遺産を独り占めするように思われ揉めるのです。この場合の対策としては、早くから生命保険に加入しておけば防げたケースかと思います。

 

 

では相続対策済と回答している人たちは、何をして対策を図っているのでしょうか？

 

 

遺書を書いている人が多いのかもしれませんね。
あとは何をされているのか不明です。

 

 

一方資産を沢山お持ちの方々は、当然色々と対策を実行していると思いたいのですが、仕事でお付き合いさせていただく資産家の方々は意外と綿密な対策を実行している人は多くないなと感じます。対策を実行しないままその時を迎えてしまったり、認知症になって何もできなくなってしまったりという残念な人たちもいるのではないでしょうか？

 

 

相続対策は、税理士に任せているので問題ないと言われる資産家の方が多いのですが、実際に何をして対策を講じているか全く把握していない資産家の方々が本当に多いです。このような状況で相続が発生した時に様々な問題が発生します。

 

 

本来特定の資産を特定の相続人に相続させようと考えていたものの実現できず、本来支払わずに済んだ筈の相続税を払う羽目になったり、揉めずに相続させようと考えていたのに相続人間で揉め、調停～裁判となってしまったりと泥沼になってしまったケースも少なくありません。

 

 

今後このような残念な相続にならないように、新設した相続の会社でご相談をお受けしていこうと思います。

 

 

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