地価LOOKレポート

 

 

3ヶ月毎に国土交通省から発表される地価LOOKレポートの9月度版が先日発表されました。

 

 

全国的に見ますと、上昇が前回の28地点から7地点増えて35地点、下落が前回の27地点から29地点になりました。
用途別で見ますと、住宅地は上昇傾向にあり、商業地域は下落基調だと言えます。

 

 

エリアで見ますと、東京圏での上昇は前回の10地点から14地点となり、下落が前回の10地点から11点となりました。
他の大都市圏では、大阪圏が東京と同じような変化を確認できます。
名古屋圏は、ほぼ変化なしの結果でした。

 

 

東京圏で下落した地点は、東京駅周辺の八重洲、丸の内、日比谷、有楽町と渋谷や池袋、新宿などのターミナル駅周辺が目立ちます。
このエリアでは、オフィスの空室率が増加しておりますので、その辺りも地価に影響を及ぼしているようです。
一方上昇している地点は、月島、南青山、豊洲、有明等の住宅地区になります。

 

 

コロナの影響で、ホテル、商業施設が軒並み苦戦していますので、正にそのことが地価の下落の要因となっていると見られます。
住宅地区に関しては、コロナの初期に下落する地点が多く見られましたが、その後東京回帰のような現象も現れ、東京のマンションを中心に取引価格が上昇し続けておりますので、今回の地価の上昇の要因となったと考えられます。

 

 

今後、コロナが落ち着いて来た時にどのようになっていくかですが、
現時点では専門家も予想するのが難しいようです。
コロナが始まる前の状況は、どちらかと言えば地価は下落基調にありましたので、そこに戻るかもしれません。
新しい生活様式の定着によってどちらに振れるのかですが、これまたよく分からないところです。

 

 

今後の日本社会は少子高齢化がますます進み、人口減少が加速していくことでしょうから、
トレンドとしては下落基調になると考えるのが適当な感じもします。

 

 

ただ、労働力不足を補うために外国人の移民を受け入れざるを得なくなるだろうし、
政情不安の国々から日本への移住を希望する人も増加していくかもしれませんので、
移民政策等で政府がどう舵を取っていくかによっても影響が出て来ることになると思います。

 

 

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水害に備えた新しい町作り

 

 

近年、100年に一度とか、観測史上最大とか言われる降水量を記録することが全国で毎年のように起きております。
その度にこのような表現される訳ですが、100年に一度が毎年のように起きていては想定しない訳ですから対処できませんよね。
その結果、甚大な被害に結びついてしまっております。

 

 

明らかに温暖化の影響だと言っていいと思いますし、誰もそれを否定する人はもういないのではないでしょうか。
それも日本だけで起きていることではなく、世界中で同様な水害の被害が起こっています。

 

 

いつ何時、何処で大雨のせいで水害に出くわすか分かりませんので、
常に水害が発生した際の避難場所、避難方法、逃げ遅れた時の約束事を家族で共有しておくことが絶対必要です。

 

 

また国にも治水計画を早急にまとめてもらうことが必要だと思いますし、水害に遭わないようにする建築方法を場所によっては考え、行政が指導していくことが求められることにもなると思います。

 

 

河川の近くの低地に建っている住宅街、沿岸部の0m地帯の住宅街など、
ハザードマップで浸水被害が予想される地域の住民を集団移転をさせる仕組みを国は模索しているようです。

 

 

この11月から水害発生リスクの高い地域を「浸水被害防止区域」に指定します。
数十年に一度の豪雨を想定しての指定になります。

 

 

移転先の土地・住宅を購入する際のローンの利子相当額を補助することが骨子になります。
ただ、東日本大震災で被災した地域の集団移転のことを基本に考えるとローンの利子補助だけでは物足りないような感じがします。
国も「浸水被害防止区域」に指定される地域の住民の声をしっかり聞いた上で施策の策定をお願いしたいと思います。

 

 

国は、ダムや堤防などのハードの整備を伴う流域治水を国土強靭化政策に盛り込み、早々に着手願いたいところです。
一方、民間でも水害に遭ってもその被害を回避できるような水上都市の開発が進んでいます。

 

 

あるハウスメーカーでは玄関ドア、窓の隙間をなくして水密性を高め、トイレ、キッチンなどの排水管からの逆流を自動に防止できる特殊な防止弁を備える住宅で、ある一定の水位を超えた時に係留されている船のように浮き、水が引いた時にまた元の場所に戻せる住宅の開発を進めています。

 

 

ただ単に水害に遭った時に為すすべなく流れていく家を見送るしかなかった今までの住宅の対して、
例え、浸水被害に遭ったとしても何の不安もなくやり過ごすことができる住宅の開発が進んで行くことになると思います。

 

 

月面に住宅を建てようと真剣に取り組んでいる民間業者もありますので、今後は災害に遭ったとしても家を失うことなく災害をやり過ごせる家というものが一般的になっていく時代も遠くないと思います。

 

 

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不動産クラウドファンディング

 

 

コロナ禍にあって、大規模な金融緩和、コロナ関連の助成金、コロナ融資等で市場にお金が大量に出回っており、ジャブジャブ状態と言われおります。

 

 

本来行って欲しいところにはお金は流れず、ごく数%の富裕層、投資家層に大量に流れてしまっている現状があります。
これは、日本だけではなく先進国の多くで同様なことが起きてしまっているようです。

 

 

とは言え、一般の人の中には、ほとんど外出もできず、外食もせず、服飾にも金をかけず、
コロナで給与が減っている訳でもないので自然とお金が貯まってしまっている層も少なくありません。
この層が、貯まったお金を有効利用しようと投資を始めています。

 

 

また、このニーズに呼応するするように、初心者でも安心してできる少額の投資が次々商品化されリリースされております。
例えば、100円から始められるFX、1株から投資できるネット証券・・・・

 

 

同様に不動産投資についても少額から始められるアイテムが開発され、商品化されております。
現物の不動産を所有しなくても不動産投資ができるアイテムとしては、
今までもリートというものがありましたが、気軽に始められるというレベルのものでは無いので、初心者がお試しに始めてみようという気持ちにはなりませんでした。

 

 

そこで登場したのが、不動産クラウドファンディングです。

 

 

クラウドファンディングというと、このコロナ禍でよく耳にすることが多くなってきたと思います。
一般の方が医療従事者への応援を込めて医療施設に資金を出し合ったり、
病気の子供が海外で治療を受けるために多くの人から寄せられる善意の寄付などが思い出されますが、
実は様々な方が様々なサービスや商品等で呼び掛けて資金を集めたりと一般的な資金集めの手段になりつつあります。

 

 

不動産クラウドファンディングには、2パターンありまして、
一つが融資型と言われるソーシャルレンディングです。
投資家から資金を集め、その資金を借り手に融資して、利息を含む返済金から分配、元本償還を行う仕組みです。

 

 

もう一つが、不特法(不動産特定共同事業法)型です。
こちらは、リートと似た仕組みで投資家から集めた資金でビルやマンション等を現物不動産を購入して、
賃料や売却代金で分配、元本償還を行う仕組みです。

 

 

不特法によるクラウドファンディングは、法改正により業者が参入する際のハードルが低くなりましたので、今後参入が増加してくるだろうと予測できます。

 

 

ただ、元本割れのリスクは常に伴いますので、業者の見極めも大事になってきます。
大半のクラウドファンディングでは、業者も一定割合自ら資金を拠出しているケースが多く、
他の投資家が損失を被らないような仕組みを取っています。
ですので、業者がどの程度の資金を拠出しているのかを確認しておくことも必要になってくると思われます。

 

 

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離婚時に夫婦共同名義の自宅を売却する

 

 

昨今、首都圏のマンション、戸建ての価格が上昇が続いており、
購入するにもかなりの勇気が必要になって来ました。
特に都内の新築マンションは平均価格が7700万円を超え、平均的なサラリーンの収入では手が出せないレベルになって来ました。

 

 

なのに都内のマンションの売れ行きは大変好調で、オリンピックの選手村だったマンションもHARUMI FLAGという名称でこれから4000戸以上が売りに出されますが、あっという間に完売するだろうとみられています。

 

 

その担い手となっているのが、“パワーカップル”と言われる共稼ぎ夫婦です。
どちらかひとりでは住宅ローンを組んで高騰したマンションを購入することはできませんが、
夫婦二人の収入を合算して共同購入することで7700万円もするマンションを手に入れることができる訳です。

 

 

当然、登記の名義もお二人になります。

 

 

購入する時は幸せいっぱいだから、もしものことは考えないのでしょうが、このもしもがかなり高い確率で起こります。
最近の離婚率はなんと35%を超えていますので、3組に1組は離婚しているのです。

 

 

こんな状況ですので、離婚するタイミングで自宅の売却を検討する夫婦が増えています。
それも結婚後短い期間で離婚に至る夫婦が多いようで、売りに出される物件の築年数が非常に浅いのが、最近の特徴でもあります。
築3年から7年といったあたりが一番多いようです。
中には築1年といった物件も目につきます。

 

 

新しいから売り易いのでは思われる人も多いと思いますが、実はそう単純にはいかないことも少なくありません。
というのも、住宅ローンを組む時、現在金利が過去最低レベルの低さですので、
諸経費も含めてフルローンで組むケースが多く、価格が上昇している現状でも残債をすべて返済できる価格で
売却できないことが多く、売却を躊躇う夫婦も出て来ます。

 

 

こうなると離婚協議にも影響が出て来てしまいます。
離婚したいのに売却できず共同名義のまま、住宅ローンを返済し続けないとなりません。
もう顔も見たくない、話したくないと思っていてもそうもいかなくなります。
売却できないとなると、住宅ローンを払い続けながらどちらか一方のみが、そのまま住み続けるか、
相手に持分に応じて金銭を渡して、名義を一本化するかなど離婚協議の中で話し合うことになりますが、
売却して残債を整理できないと揉めて長期化することになりかねません。

 

 

新居を購入する時に離婚後のことを考えて共同名義にするかどうか、じっくり考えた方が良いですよとは
なかなかアドバイスできませんので、なるべく無理ない価格で購入することをせめてアドバイスしていきたいと思います。

 

 

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建物状況調査(インスペクション)について

 

 

中古の不動産の購入を検討する時に最も気になるのが、見えない部分に何かあるのではないかということです。
マンションで約50%、戸建だと70%以上の方がそのように思い、購入を躊躇ったというアンケート結果があります。

 

 

外観や内装が綺麗だとしても、基礎だったり、屋根裏だったり、給排水管であったり、
目に見えない部分に何か不具合が無いのか見えないので不安になるからです。

 

 

結局、中古不動産を購入するのは諦めて新築を購入する動機に繋がってしまったりするケースが少なくありません。

 

 

例えば、基礎について言えば、床下を時々点検していますという人はほとんどいないでしょうから、
気が付かないうちにシロアリの侵入を許し、土台が蝕まれていたなんてことが考えられます。

 

 

屋根裏にしても、台風等屋根板のつなぎ目に隙間が生じてしまって、そこから雨水の侵入を許してしまい、
屋根裏に水溜りができていたりなんてもともあります。

 

 

不安であれば、その不安を解消すればいいのです。

 

 

国の住宅政策も数年前から新築偏重の優遇政策から中古住宅の普及を図る政策に舵を切り始め、
不動産売買の仲介を行う不動産業者に対して、主にこの建物状況調査(インスペクション)を行うかどうかを
必ず確認することが義務付けられました。

 

 

ただ、未だ道半ばの状況で、取引件数の僅か6%しかこの建物状況調査(インスペクション)は行われておりません。

 

 

何故普及しないのかですが、売主としては、建物状況調査 (インスペクション)を行うことで、何か指摘されるような不具合が見つかってしまうと売り辛くなってしまうのではないかと考えることが挙げられます。

 

 

業者としても理由は同様で、 建物状況調査 (インスペクション)を行って、指摘事項が多数あると修補しないと売れなくなってしまうと考える業者が少なくないからだと思われます。

 

 

ですので、 売主にあまり周知されておらず建物状況調査 (インスペクション)の認識がない、あるいは足りない売主が多いので、
実施率僅か6%という低水準に留まっているのだと思います。

 

 

実は、建物状況調査 (インスペクション)を実施することは、売主、買主双方にとって大きなメリットがあります。

 

 

売主にとっては、物件を引渡後一定期間見えない場所の不具合、俗にいう瑕疵が見つかった場合、
修補等の責任を負わなくてはなりません。
契約内容によっては、損害賠償を請求されることも皆無ではありません。

 

 

ただ、建物状況調査 (インスペクション)を行い、指摘項目をすべて解消し適合証明を取得できれば、
既存住宅瑕疵保険に加入することができます。

 

 

この保険に加入することで売主は引渡後の不具合に対して保険を使うことができますので、
実質修補等の責任を逃れることができる訳です。

 

 

また、買主にとってのメリットは、既存住宅瑕疵保険に加入すれば、売主が負う責任期間が過ぎても
新たに確認できた不具合に対して保険を使って修補することができるようになり、とても安心です。

 

 

この保険に加入するもう一つのメリットが税金の優遇措置です。
住宅ローン減税は、木造で築20年以内、鉄筋コンクリート造で25年経過している建物には申請することができませんが、この保険に入っていれば築年数の制限を超えても対象となります。

 

 

それと所有権移転登記の際に納めなければならない登録免許税が減税されるメリットもあります。

 

 

建物状況調査 (インスペクション)を行うことで、売主にも、買主にも大きなメリットがありますので、
絶対行うべきだと思います。

 

 

不動産は、安い買い物でないので、後で買ったことを後悔したり、トラブルになったりといったことが少なくありませんので、このようなことを事前に回避するためにも建物状況調査 (インスペクション)の実施を絶対お薦め致します。

 

 

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中古住宅の在庫急減

 

 

住宅の買い時、売り時というものは、買おうと思った時、売ろうと思った時に
今で良いのかということは誰しも考えることだと思います。

 

 

結果は、何年か経ってもないと結局分かりません。

 

 

現在、住宅に関しては買い意欲旺盛な人が多い反面、売り物件が極めて少なく需給バランスが大きく崩れてしまっております。

 

 

今年6月時点の首都圏のマンションの在庫数は前同月比26%減で19か月連続で前年実績を下回っております。
戸建に関しても13ヶ月連続減り続け、過去最低を記録しております。

 

 

このような現象は正にコロナの影響というべきもので、昨年は売主が対面での手続きを敬遠することで、
在庫が積み上がっていかなかったのですが、今年に入ってからは少ない在庫に買い意欲旺盛な人たちが
群がることで、在庫は更に減り、価格上昇を招いてしまっています。

 

 

この状況を確認した売主が、売り渋り始めたことで在庫が増えず、次々在庫が売却されることで
更に在庫が減り、価格の上昇を招いている状況です。
価格上昇局面なら積極的に売ればいいと思いますが、更なる価格上昇を目論んでいるのでしょうか。

 

 

旺盛な買い意欲を示している層は、都内の賃貸組が多く、コロナの感染拡大でにより在宅勤務の頻度が高まり、
今後、出勤の頻度が少なくなると予想した層が、この機会に郊外に戸建をと考えて活発に動いていることが背景にあります。

 

 

また在庫が少なくなることで、都内の好立地のマンションの希少性が高まり、いわゆるパワーカップルを中心とした層が価格の上昇したマンションを購入することで、郊外だけでなく都心のマンションの価格上昇も招いております。

 

 

このペースで在庫が減少していく状況で価格が上昇していくと、現在旺盛な購入意欲もだんだんと薄らいでいくのではないかと懸念します。
そうなると、在庫が少ない中、購入希望者も減り、低レベルのところで需給バランスが整ってきてしまうかもしれません。

 

 

コロナは今後も経済活動に様々な影響を及ぼすことが考えられますが、今までの常識は通用しなくなり、
将来予測が難しくなっていくのではないかと考えてます。

 

 

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任意売却について

 

 

住宅の購入に金融機関から住宅ローンを組むと期限の利益というものがあって、
約束した期日に約束した金額を返済していれば、一括で返済を求められることはないというものです。

 

 

ところが、返済を怠ってしまった場合には、この期限の利益を失うこととなり、一括返済を求められます。

 

 

一般的には、6か月返済を怠ると期限の利益が喪失し、一括返済しなければならなくなルケースが多いようです。

 

 

大概、返済が滞っている訳ですから、一括返済できない場合が大半で、その場合は抵当権が設定されている物件を競売にかけ、強制的に売却して、その売却金額で返済を行うことになります。

 

 

ただ、競売で売却すると市場で売却するより安い金額で売却することになることが多く、残債を全額返済できず、残債についての返済義務は継続することになります。

 

 

そこで、任意売却という売却方法を選択する場合があります。
任意売却とは、債権者の了解を得た上で市場で物件を売却する方法です。
市場で売却しますので、競売より高い金額で売却できることが多く、残債を全額返済できることも少なくありません。

 

 

ただし問題は、時間的な余裕はあまりません。
なかなか売却できず、販売活動をズルズル続けることができず、ある時期になると金融機関から競売への移行を求められます。

 

 

また、既に滞納していて遅延損害金が発生しているため、
やっと買手を見つけた時には返済金額が膨れ上がっていて全額返済ができなくなる場合もあります。
因みに遅延損害金は、年率14%にもなりますので、一日一日経過するだけで雪だるま式に膨れ上がってしまいます。
ですので、とにかく早く売却することが必要です。

 

 

任意売却で少しでも多く返済したいと考えるのは当然ですが、時間をかけていると返済金額が膨れ上がって 
任意売却活動を始めた時点と比べて返済金額が思っていた以上に増えてしまうリスクもありますので、
任意売却を行う時には直ぐに依頼する不動産会社を見つけ、債権者の承諾を一日でも早く得て売却活動に入ることが大事です。

 

 

今、このコロナ禍において収入を減らして住宅ローンの返済が出来ずに困っている人が増えております。
金融庁は金融機関に対して、コロナの影響で収入が減少したり、仕事をなくしてしまった人の住宅ローンの返済について、返済猶予、返済方法の変更等柔軟に対応するよう要請をしておりますが、
今後住宅ローンだけでなく、投資用の不動産のローンの返済で苦しむ人が増えて来ると思われます。

 

 

任意売却を決断されるなら、とにかくズルズルとならないように早め早めに動いて、
少しでも良い条件で売却できるようにすることが得策です。

 

 

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事故物件ついて

 

 

事故物件とは、前の居住者が家の中で、マンション、アパートでは部屋の中で、死亡した物件の事を言います。

 

 

こういった物件を不動産業者が販売する際には事前に購入者にその事実を伝えなければなりません。

 

 

以前から不動産業者は事故物件について購入希望者に説明責任を負ってはいましたが、
その基準は不動産業者によってまちまちのところがありました。

 

 

そこで、基準統一のため今年5月に国土交通省からガイドラインが公表されました。
それによりますと、他殺、自殺、事故死、原因不明の死亡が告知対象になり、
病死、老衰などの自然死は告知の対象外となりました。
また事故死においても階段からの転落といった不慮の事故も対象外とされております。

 

 

ただ、自然死でも発見が遅れて長期間放置されたケースについては、告知対象とされております。
このケースの場合の長期間とはどの程度の期間なのかが問題になりますが、
ガイドラインでは、事故発生からおおむね3年となっております。

 

 

死亡の事実は、契約の際に売主、貸主から買主、借主へ提供される告知書にて伝えられることになりますが、
過去の判例では契約時に告知した以降、引渡までの期間に、新たな事実を知り得たケースでは宅地建物業者は
買主、借主に伝えなければならないというものがあります。

 

 

また調査の方法ですが、宅地建物業者は売主、貸主から聴取した事実を買主、借主に告知すればよく、
インターネットでの調査、近隣への聞き込みまでは必要ないとしております。

 

 

ただ、事故物件の情報だけを集めたサイトなどもあり、買主、借主の方が情報を持っているケースも少なくありませんので、インターネットの情報もこまめにチェックが必要です。

 

 

高齢化が進む日本において、自宅で亡くなるケースは今後ますます増えていくでしょうし、
高齢者の単身化もますます増加していくことが予想されますので
事故物件に該当する物件は、今後当然増えていくことが考えられます。

 

 

ですので、今回のような具体的な指針となる国土交通省のガイドラインは必要でありますが、
今後の社会情勢の変化、住環境の変化により、適宜見直し、修正が必要になってくることも出て来ると思います。

 

 

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フィリピンのインフラ整備計画

 

 

コロナ前、フィリピンは高い経済成長率を背景にドゥテルテ大統領の下、
「ビルド・ビルド・ビルド」と銘打った大規模インフラ計画を打ち立て公共工事を急ピッチで進めてきました。

 

 

その目玉になるのが、日本が支援するフィリピン初のマニラの地下鉄網の整備です。

 

 

運行を東京メトロが担当することで大きな期待を寄せられたプロジェクトです。

 

 

当初計画では、2022年中に第1期工事を終わらせる予定でしたが、コロナの感染拡大で工事が中止になったり、
資材調達の遅れなどもあり、かなり後ろ倒しになる模様です。

 

 

フィリピンは、高い経済成長率、急激な人口増加もあり投資適格国で世界一とランキングを打つレイティング機関も少なくありません。

 

 

そのフィリピンで最も経済発展を阻害しているのが、交通渋滞です。
一日あたりの経済損失は、実に80億円とも言われており、年間に換算すると3兆円にものぼります。

 

 

かつてタイのバンコクが同じような状況にありましたが、
インフラ整備を進めた結果、経済成長率が高まり、富裕層が大きく増加しました。

 

 

フィリピンもこの最悪な交通渋滞が解消されることでタイ以上の発展を遂げ、
アジア有数の経済大国に成長していくことは間違いないのではないかと思います。

 

 

今は未だ発展途上にありますので、投資を考えるのであれば、最適なタイミングかもしれません。

 

 

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建築材としてのアスベスト(石綿)の取扱いについて

今年7月9日にアスベスト(石綿)による健康被害に給付金を支払う基金を創設する法律が国会で成立しました。

 

 

アスベスト(石綿)は、ビル等の建築工事において保温断熱の目的で石綿を吹き付ける作業が行われていましたが、昭和50年に原則禁止さ れました。

 

 

その後も、スレート材、ブレーキライニングやブレーキパッド、防音材、断熱材、保温材などで使用されましたが、現在では、原則として製造等が禁止されています。
アスベストは、そこにあること自体が直ちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが問題となるため、労働安全衛生法や大気汚染防止法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。

 

 

アスベストが建築材として重宝がられた理由は、安価、軽い、加工が容易、高耐久性、耐火性、防音性等で、
1955年ごろから使われ始め、ビルの高層化や鉄骨構造化に伴い、鉄骨造建築物などの軽量耐火被覆材として、1960年代の高度成長期に多く使用されました。

 

 

2006年にアスベストを含む建材の使用や製造が全面的に禁止され、
現在ではアスベストを含有している建材は完全に使用されなくなってます。

 

 

このアスベストは、「静かな時限爆弾」と呼ばれ、吸い込んでから発症するまで30〜50年の潜伏期間があり、
主に中皮腫や肺がんを引き起こす恐ろしいものです。

 

 

過去に造られたアスベストを含有する建築物が近年解体されておりますが、そのピークが2030年頃と言われております。

 

 

鉄骨造のビルに使用されたケースが多いのですが、戸建にも一部使われてきました。
主に外壁塗装剤や屋根の防水シートなどに含有されています。

 

 

普段生活していても危険性はほとんど無いのですが、解体等で飛散してしまい、それを吸い込むことで、
上述の病気をかなり長い年月を経て発症すると言われております。

 

 

建物の解体においては、必ずアスベストを含有しているかどうか事前に調査を行い、
労働基準監督署や地方行政に届出を行った上でないと解体工事ができません。

 

 

アスベストが含有されている建物の解体は、時間もかかりますし、費用も含有していない建物の解体に比較すると大きく嵩み資金計画に狂いを生じさせることがあります。
今までは、戸建のアスベストの調査はそれほど厳格に行われていなかったのですが、
昨今は解体業者からお聞きすると以前と比べ物にならないほど厳しくなったとのことです。

 

 

今般の法改正による更に厳格運用されることが想像できます。
もし解体の必要が出てきた時、2007年以前に建てられたのか確認して、2007年以前であれば事前に調査を行い、その結果で資金計画を立てられるのが、宜しいかと思います。

 

 
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