Author: vicweeve_admin

弊社では、昨年からRE/MAXという世界最大級の不動産フランチャイズに加盟して不動産エージェントという営業パーソンを採用を始めております。

 

 

RE/MAXは、世界110ヵ国に進出しており世界には14万人の不動産エージェントが活動しています。
RE/MAXの不動産エージェントは、従来型の日本の不動産会社に勤める営業社員が行う物件ありきの営業スタイルとは異なった人ありきの営業スタイルを基本のスタイルとして活動しております。

 

 

RE/MAXの不動産エージェントは、自社の保有している、あるいは媒介している物件を販売することを会社から命じられたり、会社の方針、会社の独自のルールに従って活動する必要がなく、活動する上で何の制約、制限も受けることがありません。不動産会社の経営者と同じような感覚、意識で活動することができます。

 

 

自分がどうなりたいかビジョンを掲げ、そのビジョンを達成するための事業計画を自分自身で立て活動します。どういう物件をどう扱えと会社から指示を受けることもなく、エリアも限定されることはありません。東京に拠点があっても北海道でも沖縄でも、どこでも自由に活動できます。また海外の方のために活動することもできます。

 

 

RE/MAXには、シェアビジネスという文化が脈々と伝え続けられており、自分の成功事例、失敗事例をエージェント仲間に何の躊躇いもなく惜しみなくシェアします。エージェントは、それぞれ所属するオフィスがありますが、その垣根を超えてこのシェアビジネスを行うのです。

 

 

海外のRE/MAXの不動産エージェントもまた同じようにシェアビジネスの文化の元、活動しております。特にアメリカでは、手帳の最後のページに弁護士と医者と不動産エージェントの名前と連絡先を書いておく習慣があると聞いたことがありますが、そのことからも不動産エージェントの社会的ステータスが高いのが分かります。

 

 

日本でもアメリカと同じように不動産エージェントの社会的ステータスが上がると良いなと思いますが、不動産エージェントは常にクライアントに寄り添い、クライアントのために丁寧に親身に活動することで、クライアントからの信頼を得て感謝をいただけるように努力をすることを基本としますので、社会的ステータスにはあまり拘りません。クライアントのために動くことで、自然と社会的ステータスは引き上がっていく筈です。

 

 

弊社では、これからも不動産エージェントを数多く採用して、人ありきの活動を基本にクライアントのために活動できる不動産エージェントと一緒に、物件ありきの不動産業界に楔を打ち込みたいと心から思ってます。

 

 

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東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
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もう記憶の彼方に葬られしまった感があるリーマンショックですが、一番のトリガーとなったのが住宅ローン担保証券、MBSだと言われてます。

 

 

当時、住宅ローンを貸し出していたモーゲージカンパニーが商業銀行に住宅ローン債権を売却し、特に返済リスクの高い層への住宅ローン債権だったサブプライムローンと言われる債権が商業銀行によって優良な住宅ローン債権とパックに証券化され世界中の多くの投資家に販売されました。

 

 

金利の上昇に伴い住宅ローンを返済できない人が続出したことでMBSの利回りが急上昇し(価格は下落)、格付を落とす銀行が次々出て、預金の取付騒ぎが世界中で起こったことが引き金にリーマンブラザーズが破綻、翌日に当時私が勤務していたAIGも連鎖的に破綻しました。

 

 

AIGについては、アメリカ政府が規模が大き過ぎるということで公的資金を約9兆円投入し救済したことで、それ以上の破綻劇は回避することできましたが、これを契機に世界中に金融危機が発生し、長く世界経済が低迷することになりました。

 

 

そもそも何故このような事態が起こったのでしょうか？当時のFRBのバーナンキ議長による金融緩和が住宅バブルを産み、不動産価格の高騰を起こしたと考えられております。

 

 

リーマンショック以後、住宅バブルが崩壊、世界的な金融危機に発展し、かなり長い期間その状態が継続することになります。日本でも失われた20年とか30年とか言われることになりましたが、ことの発端は、この金融危機だったことは間違いありません。

 

 

さて現在の状況をこの当時と比較すると今後どのような事態になるのか予想できるかもしれません。コロナで世界中の中央銀行が金融緩和に舵を切り、市場にマネーが溢れ、金余り状態になりました。この行き場のないマネーが不動産に流れ込んだことで、世界的に不動産価格の高騰を招きました。この状況は、リーマンショックの前の状況に似てるかもしれません。

 

 

そして各国の中央銀行は、インフレを抑制するため金融引き締めに舵を切り金利を上げてきました。住宅ローンの金利も上昇続けており返済に行き詰まる人も増えてきているようです。

 

 

アメリカの中小の銀行では融資残高の67%も商業不動産融資だと言われてますので、金利が更に上がり利回りが上昇することで債務不履行になるケースが増えてきそうです。

 

 

シリコンバレー銀行の破綻以降、商業不動産への融資が厳格化されつつあることを考えると今後も債務不履行になるローン債権が増えてくることが予想されます。

 

 

果たして日本の不動産マーケットは、今後どのようになるのでしょうか？地方銀行は、外国債券を多く保有していたため含み損が出て損切りに踏み切ったところも少なくなかったようです。史上最低の低金利で利鞘を稼げない状況の中、今後いかにして資産を運用していくのでしょうか？

 

 

これも全て新しく日本銀行の総裁に就任した植田総裁の手腕にかかっていると言って良いと思います。

 

 

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世界的に物価が上昇し、各国の政府、中央銀行はその対策に追われてます。日本でも消費者物価が40年ぶりに4%台を記録して、様々な分野で混乱が生じてきております。

 

 

建築費も御多分に洩れず高騰が続いており、物件の価格に転嫁され新築の建物の価格は、鰻登りに上がってきました。

 

 

コロナ禍では、ウッドショックという状況に見舞われました。大都市に住んでいる人が相次いで郊外に移住することで戸建の建築ラッシュが各国で起こり、コロナによる物流の停滞と相まって木材の需要増、供給不足により、木材の価格が急騰しました。

 

 

そこにコロナ対策としての金融緩和が異次元レベルで行われ、その結果低金利による資金調達が容易なったこと、また気候変動の影響による大規模な山火事が世界中で発生したことなどもあり、ウッドショックが世界的に広がっていきました。

 

 

その後、各国で行われたウッドショック対策が功を奏し、また感染状況も落ち着いたことで住宅需要の減少などで木材の価格は落ち着きを取り戻しました。

 

 

一方、鉄、コンクリートなどの建築資材の価格は、木造に比べると高止まりしてます。
以下のグラフは、構造資材の価格の推移です。

 

 

 

 

建築資材以上に高騰が続いているのが人件費です。円安の影響で実質収入がダウンした外国人労働者が日本を見切り、他国、あるいは自分の国に帰ってしまったため人手不足が深刻な状況になってます。何とか人材を繋ぎとめるため、あるいは新たな人材を集めるため賃金を上げたことも建築費の高騰に繋がってます。

 

 

地価については、今年1月1日の地価公示では上昇トレンドが見られたものの、実態は先々の金利上昇を市場が見込んでいることもあって、以前のような強気な価格設定の物件が少なくなりました。ただ、建築費の高騰で不動産価格全体としては、下落することは当面なさそうに思われます。

 

 

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今年の1月1日現在の地下公示が発表されました。全国全用途平均で2年連続で上昇し、地方圏も2年連続の上昇でした。

 

 

上昇率の上位を北海道の地点が占めており、特に日本ハムファイターズの本拠地になるボールパークを中心とした北広島市の地価高騰が昨年の基準地価の時と同様に目立っております。北広島市の他、江別市、恵庭市と北海道の地点が上位10番まで占めました。

 

 

このエリアの地価の押し上げ要因として札幌の再開発を挙げることができます。札幌への通勤圏内であるため、地価が押し上げられたと言えると思います。元々の地価があまり高くなかったために上昇率として高くなったと言えなくもありませんが、全国の地価の上昇率と比較しても異常な上昇率です。

 

 

また北海道の地価の高騰の原因としては、外国人の投資金額の増加もあると言えると思います。その代表的な場所がニセコですが、ニセコでは地価が急騰したことで賃貸物件の家賃が上がり、地元で普通に暮らしている人たちを悩ますことになっているようです。

 

 

日本の地価は、東京を筆頭に主要都市に海外マネーが大量に投資されたことが、地価の上昇に繋がっていたことは間違いありませんが、それにも陰りが出て来ているようでもあります。

 

 

アメリカで銀行の破綻が相次ぎ、その余波がヨーロッパにも波及し、スイスの銀行No.2のクレディスイスが窮地に追い込まれ、
ライバルのUBSに買収されるといったことが起きました。その後もドイツ銀行の株が大きく売り込まれ、株価が急激に下落する事態にも及んでおります。

 

 

このように金融市場の先行きに不透明感が増している中、海外勢が日本の不動産投資にも慎重になっているとのことです。この先、銀行が不動産投資への融資を絞り込むようになれば日本の地価の更なる上昇は見込めなくなる可能性があります。

 

 

そもそも公示地価は今年の１月１日現在の地価の動向をこの時期に発表しておりますので、現時点での地価をタイムリーに反映しているかどうか疑問なところもあります。また全国の地価を不動産鑑定士が評価するにあたっては、半年前から調査を始め順繰りに評価額を出していますので最大６～８ヶ月くらいのタイムラグがあると考えてよいと思います。

 

 

前回のIZUMAI通信でもコメントしましたが、現場感覚としては物件の動きがかなり鈍っているように感じます。日本においても、来月日銀の総裁が交代することで金利が上昇するという憶測が広がりつつあります。

 

 

ですので今回発表された公示地価を現在の地価の傾向とまともに受け取ると判断を誤るかもしれません。

 

 

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以下の遣り取りは、ChatGPTとのものです。無料のサイトですので、精度、クオリティに課題があると感じましたが、以下の質問に対してほんの僅か数秒で回答してくれます。

 

 

これだけでも凄いと思わざるを得ませんが、ゴーストライターになってもらうためには、使う側の研究ももっと必要だとも感じました。

 

 

皆様は、どのようにお感じになりますでしょうか？

 

 

Q1東京で今年発生したトルコ、シリアの大地震と同規模の地震が発生した場合、どのくらいの被害が出ると思われるか？

 

 

A1.東京でトルコやシリアの大地震と同規模の地震が発生した場合、建物の耐震性や地盤の状態、人口密度、避難対策などによって被害状況は異なりますが、多大な被害が出る可能性があります。

 

 

例えば、2011年に発生した東日本大震災では、マグニチュード9.0の地震が発生し、建物の倒壊や火災による被害が広範囲にわたりました。この地震によって、およそ2万人以上が死亡・行方不明となり、約5万棟の建物が全壊または半壊し、多くの人々が避難生活を余儀なくされました。

 

 

トルコやシリアの地震と同規模の地震が東京で発生した場合、同様に多数の建物が倒壊や損壊することが考えられます。特に、東京都心部では高層ビルや集合住宅が多く立ち並んでおり、地震によってこれらの建物に被害が及ぶと、多数の人々が被害を受ける可能性があります。そのため、東京都では建物の耐震性の向上や、適切な避難・対応策の整備が求められています。

 

 

Q2.東京都が行っている建物の耐震性の向上や、適切な避難・対応策を教えてください。

 

 

A2.東京都は、地震に備えて建物の耐震性を向上させるために、以下のような取り組みを行っています。耐震診断の実施 東京都は、建物の耐震性を診断するための耐震診断制度を設けています。所有する建物が耐震性に問題があると判定された場合は、補強工事を行うよう求められます。

 

 

耐震改修の助成金の支給 耐震改修工事を行う所有者に対して、東京都から助成金が支給される制度があります。助成金は、改修工事費用の一部を補助するもので、一定条件を満たす場合に支給されます。

 

 

高層ビルの耐震化の促進 高層ビルについては、耐震性の向上を促すための法律が制定され、耐震化の実施が求められています。東京都は、高層ビルの耐震化に関する支援や指導を行っています。

 

 

避難・対応策の整備 東京都は、地震発生時の避難や対応に関する情報を提供するために、防災情報の配信や避難場所の指定・整備を行っています。また、地震発生後の救援活動や復旧作業にも対応しています。

 

 

これらの取り組みによって、東京都の建物の耐震性は徐々に向上していますが、まだまだ課題が残されています。今後も、より強い地震に備えた耐震対策の推進が求められています。

 

 

Q3.東京都の建物の耐震性の課題とは何ですか？

 

 

A3.東京都の建物の耐震性の課題は、以下のようなものが挙げられます。古い建物の耐震性 東京都内には、戦前や戦後すぐに建てられた古い建物が多数存在しています。これらの建物の多くは、耐震性の基準が現在の基準よりも低いため、耐震性に問題があるとされています。

 

 

鉄筋コンクリート建築物の老朽化 鉄筋コンクリート建築物についても、経年劣化によって耐震性が低下する問題があります。特に、戦後に急速に増えたマンションなどは、老朽化が進んでいる場合が多く、耐震性に問題があるとされています。

 

 

高層ビルの耐震性 東京都内には、高層ビルが多数存在していますが、一部の建物には耐震性に問題があるとされています。高層ビルの建設や改修には多大な費用がかかるため、所有者側の意識改革や支援制度の整備が求められます。

 

 

地盤の問題 東京都内は、地盤が軟弱な場所が多く存在しています。地盤の状態によっては、地震による揺れに対して建物の被害が増大する恐れがあります。

 

 

これらの課題に対して、東京都は耐震診断や耐震改修の助成金制度などを通じて対応していますが、まだまだ改善が必要とされています。

 

 

Q4.的確な回答ありがとうございました。

 

 

A.4どういたしまして。何か他に質問があれば、お気軽にお聞きください。

 

 

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2011年3月11日の東日本大震災から12年になりました。正直、風化していると思われることが増えて来ましたが、そう言う自分自身も3月11日に仙台で被災したにも関わらず、もう思い出すことも少なくなってきました。

 

 

とは言え、12年経って完全に復興したのかと被災地の方に聞くと、とんでもないと返ってくると思います。

 

 

沿岸部に高さ5mを超える巨大防潮堤を何kmにも渡って築き、津波にのまれた地域を嵩上げしたものの、元の場所に戻らない住民が多く、空地が目立つ状況です。

 

 

震災後、嵩上げ工事に説明会を何度も何度も行い、住民と長い期間話し合いを行ってきたきた結果、合意を得られたところから工事が進められました。ただ、かなり長い時間がかかってしまい、避難した場所で新たな生活を始めた住民たちには、嵩上げしたとしても戻れない状況が出来上がってしまいました。

 

 

震災直後に町の復興方法については、各地で議論が重ねられ、その結果巨大防潮堤の建設、被災地の嵩上げを決めた行政がほとんどでした。

 

 

その中で女川町だけは、防潮堤の整備だけでは限界があるということから減災という方針を打ち立て、防潮堤の建設、被災地の嵩上げといった他の町が行った震災対策を取りませんでした。住民を高台に移転させ、被災した沿岸部には水産業の早期再開を図れるよう住宅以外の水産業の工場や施設を設ける対策を行ないました。そのため他の町と比べ他の都道府県に避難する人の数は少なく、早々に復旧が進んだように見えておりました。

 

 

先日報道された2020年1月の住民基本台帳の人口と2010年の比較だと、東北の沿岸部の市町村の大半の人口が減少しており、人口が増加したのは、仙台市を中心としたエリアだけでした。

 

 

特に人口減少が顕著だったのが女川町でした。2020年の人口は約1万人でしたが、2023年2月には6000人まで人口を減らしてしまいました。2040年には、3500人に減少するという予測もあります。

 

 

何故このような事態になってしまったのでしょうか？震災直後は、早期の復旧を成し遂げた町として名を馳せていましたが、やはり復興までの長い道のり、住民の心もその時の状況、状況で変化していきますので、難しい問題なんだなと改めて感じます。

 

 

東北地方は震災前から将来的には人口減少が急加速していくと予想されていましたので、岸田政権の異次元の子育て支援が功を奏さないと東北地方の人口減少は歯止めが効かなくなるのではないかと思います。

 

 

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2023年の税制改正大綱は、昨年の12月に公表され、今年の3月に成立、4月施行となります。
改正の主だった内容は以下になります。
・適格請求書等保存方式（インボイス方式）
・NISAの抜本的拡充と恒久化
・相続時精算課税制度の基礎控除
・暦年課税制度の生前贈与加算延長
・相続時のマンションの評価方法の適正化
・相続空家の3000万円特別控除の対象拡大　等

 

 

この中から相続時のマンションの評価方法の適正化を取り上げたいと思います。

 

 

2017年に相続税の基礎控除がそれまでの60%に減らされました。改正前は、相続税課税の対象は死亡者の4%程度でしたが、基礎控除の減額で昨年度は18.1%にまで増加しております。

 

 

こうなると何とか税金の支払いを減らすためにあの手この手で節税策を編み出そうと考える訳ですが、あまりにも目立ってしまったり、広く浸透し過ぎて対策を行う人が増えてくると国税局も看過できず対処せざるを得なくなり、通達を出し節税策を行えないようにするといったことが過去にも頻繁に行われ、いわゆるイタチごっこの状況が常にあります。

 

 

人気を博していた生命保険による節税については、目に余る募集表現があったとして今般行政処分を受ける保険会社も出てしまいました。

 

 

2023年の税制改正大綱では、タワーマンションを使った節税を適正化する方向性が示されました。

 

 

不動産の相続税評価額は、基本的に路線価を元に計算されています。経験の浅い税理士に相続税の申告を頼むと単純に固定資産評価額を元に申告してしまい、納税者が多めに税金を払ってしまうことも少なくありません。納税後5年以内なら更正手続きを取って返還してもらうこともできますが、国税局の方から多く納め過ぎているから返還しますということは、絶対に言ってきません。

 

 

タワーマンションの固定資産評価額については、2017年に計算方法が見直されました。それまでは、マンション専有部分の固定資産税を住戸数で割ったものに各区分所有者の専有面積を乗じて計算していました。

 

 

ですので1階でも50階でも面積が同じなら固定資産税が同額になるという不合理が長く続いていたのです。実際の取引価格は、高層階ほど価格が高く、低層階に比較すると1.5倍近くなることもあります。

 

 

この改正によりマンションの固定資産税は、ちょうど中間の階を起点にして、上に高くなるにつれて固定資産税の額が増額し、下に低くなるにつれて減額する仕組みに変更となりました。

 

 

ただタワーマンションは戸数が多いためにそれほど大きく固定資産税が増えたり減ったりということもなく、これ以降もタワーマンション節税は続けられておりました。

 

 

相続税法では、その財産の価格は、「当該財産の取得時における時価」とされているものの、路線価等に基づく相続税評価額で納税されることが多く、国税局が時価で評価し直して課税処分を行うケースも増えておりました。

 

 

こうした中、令和４年４月の最高裁判決は、時価での評価見直しの国の主張を認めました。この判決の影響もあり、今回の税制改正大綱で相続税におけるマンションの評価方法については、相続税の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討すると盛り込まれました。

 

 

この税制改正は、あまり表面的に問題になっていませんが、相続税の節税対策に所有する人も少なくない米軍の基地の土地、いわゆる軍用地の相続税評価にもいずれ影響が出てくるかもしれません。

 

 

ただ、あまり税制面で厳格な運用に徹すると経済成長を阻害する要因に成りかねないのではとちょっと懸念致します。

 

 

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地球温暖化の進行は、人類の生活基盤を壊し、安全、快適な生活環境を奪い、過酷な生活環境に変えていこうとしてます。

 

 

この地球温暖化という自然の人類への猛威は、人類の横暴極まりない環境破壊に対しての自然の報復が始まった現象のように思えます。

 

 

愚かな人類もさすがにこのまま自然を破壊し続けていくと自分たちも破滅の道を突き進んでいくことになると漸く気が付き、SDG’Sやカーボンニュートラル、ESGなどと俄かに叫び始めました。

 

 

この待ったなしの状況の中でロシアのウクライナ侵攻が行われ、自然破壊のスピードを一気に加速させることになってしまっております。

 

 

人類は、自分たちで決めことを守れず、前進後退を繰り返し、いつまでも改善を図れない哀しい存在であると言えるかと思えます。

 

 

先だって、日経新聞に日経企業イメージ調査というのが、載ってました。

 

 

色々な指標で企業ランキングが載ってましたが、ESG指標で住友林業が前回20位から6位に大きくジャンプアップしているのが目につきました。
住友林業は、脱炭素を訴え実践し、結果を残し始めていることがこの評価に繋がったようです。住友林業は、ビルや戸建などの建物を作るデベロッパーでもありますが、新築現場、解体現場など7区分でゼロエミッションを達成しました。

 

 

ゼロエミッションとは、産業廃棄物を単純焼却、埋立処分を行わずリサイクル率98%以上にすることをゼロエミッション達成とみなします。

 

 

また、大林組は、純木造耐火建築物として国内最高の44m(11階)の「Port Plus」を完成させました。木材を利用することで、鉄骨造に比べて40%のCO2の削減効果があるようです。耐震、耐火に関しても鉄骨造、鉄筋コンクリート造と遜色ない構造を実現したとのことです。

 

 

今回テーマに挙げた環境不動産とは、構造、設備などの環境性能が高く、良好なマネジメントがなされている環境価値の高い不動産です。

 

 

今後サステナブルな社会を実現するため、不動産についても環境に配慮した不動産が他より評価をされることになり、価格もその取組み具合で差が出てくることも考えられます。また、投資家も投資する際の判断基準をそこに求めるようになっていくだろうと思います。

 

 

ただ単に交通の便が良いとか、人気のあるアドレスだからで投資家から資金を集めることができなくなるかもしれません。

 

 

今後、環境不動産かどうかということを意識しながら、取り扱うよう心掛けていきたいと思います。

 

 

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重要土地等調査法とは、昨年6月に施行されたもので、自衛隊の基地など安全保障上重要な施設の周辺1km内の土地の利用を制限する法律です。

 

 

自衛隊の基地の他、原子力発電所、国境離島などが対象とされます。

 

 

日本の土地は、基本的に日本人でなくても誰でも購入できるため、安全保障上懸念のある外国人や法人の日本の土地の所有に何の規制もありませんでした。

 

 

では、日本の土地はどのくらい外国人に買われてしまっているのでしょうか？
民主党政権の時に一度調査を行いましたが、それ以降自民党政権下では、まったく調査が行われておらず、正確な数字は把握できていないようです。民主党政権の時に調査した結果では、3700ヘクタールだったそうです。それがどのくらい面積で、どこの土地を所有されているのか国が把握していないというのは、いかがなものかと思います。

 

 

農水省だけは、山林の外国人所有の面積を把握しているとのことで、2010年では43件、870ヘクタールだったものが、2020年には、465件、7560ヘクタールに増えていることを公表しております。これは、山手線の内側の面積の1.2倍にも上るそうです。

 

 
　
今、屋那覇島という沖縄県の無人島が中国の女性に購入されたということが話題になってますが、この島自体が安全保障上の重要な位置にあるかというと、それほど懸念する必要はないと思われます。むしろ、色々と曰く付きの島のようで、この中国人女性が騙されて購入した感じが強いようです。

 

 

この法律は、今後見直しを行いながら安全保障上の重要な施設を決めていくので、その過程で防衛省周辺がどうなるのか注目を集めております。現在防衛省は、市ヶ谷の広い範囲で施設が置かれています。

 

 

1km内となると、マンション、ビル、大学のキャンパスなどがあり、影響が大きくなると考えます。
東京は狭いので、四ツ谷辺りまで対象になります。市ヶ谷には、地対空誘導弾パトリオットも配備されていますので、当然重要施設と考えなければならないのでしょう。

 

 

今後この周辺でどのような規制がされることになるのか、不動産を扱う者にしても大変興味深いところでもあります。

 

 

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トルコ、シリアで大地震が発生し、多くの人命が失われました。
両国で死者が3万人に迫る状況で東日本大震災の死亡者を上回ったと報道されていますが、今後も更に増える可能性が高いようです。

 

 

建物が6400棟以上が倒壊したそうですが、映像を見ていると倒壊というより基礎から形を残さず垂直に崩れ瓦礫の山と化した元建物があちこちで確認できます。これをパンケーキクラッシュと呼ぶんだそうです。

 

 

地震が多い地域でもあるのに関わらず、石造り、レンガ造りの建物も少なくなく、一溜りもなく崩れてしまってます。
倒壊した建物の中には、鉄筋が入っていたと思われる建物もありますが、どう見ても鉄筋の数が少なく、また鉄筋も細いようにも見えます。

 

 

コンクリートにしても海岸の砂を使っていた建物が多いようで、鉄筋の腐食が進んでいた建物もあったのではないかと思います。

 

 

今回の地震で倒壊した建物の中には昨年完成したばかりの最新の耐震基準を満たした筈の建物もあったようですが、なぜそのような最新の耐震基準の建物が倒壊してしまってのでしょうか？

 

 

トルコでは耐震基準を満たしていないと指摘された建物も一定の金を払えば行政処分を免除してもらえる仕組みがあるそうで、そのため違法建築が跡を絶たないらしく、いくら耐震基準を厳しくしても意味をなさない環境があることが、これほどまでに被害を拡大させた原因でもあるようです。

 

 

現在も救出活動は続けられており、生存の確率が一気に下がる72時間を過ぎた後も生存者が救出されております。ただ、もうここまで時間が経ってしまうと、望みはほとんどないかもしれません。

 

 

今後被災地を再建する際は、訳の分からない制度を廃止して耐震基準を満たした建物以外建築させないないよう
確り取り締まることがトルコには必要だと思います。さて、今のトルコにそれができるのだろうか。

 

 

日本も他人事無く、30年以内に南海トラフの大地震が70〜80%の確率で発生すると言われておりますが、日本の建物は果たして大丈夫なのでしょうか？

 

 

1981年6月に改正建築基準法が施行され、これ以降に建築確認申請を出されて承認された建物は新耐震基準を満たした建物であり、阪神淡路大震災の時も軽微な被害で済んでいます。

 

 

では、逆に1981年6月以前の旧耐震構造の建物は、日本にどのくらい現存しているのでしょうか？

 

 

年々、解体したり、耐震補強されたりして旧耐震構造の建物は減少していますが、住宅に限って言うと2019年当時で1200棟あまり未だありました。この数は住宅だけですので、ビル等含めるとかなりの数の旧耐震構造の建物は日本に残っていると考えておくべきです。

 

 

マンションを建て替えるには、住人の４／５の賛成が必要になりますので、建て替えは容易なことではありません。マンションの区分所有者の中には、死亡した後相続人が相続しなかった場合とか、相続人がそもそもいなかったケースも増えて来てますので、ますます４/５以上の賛同を得ることは困難だと言えると思います。

 

 

国は、この建て替えに必要な賛成割合を３／４に緩和することを検討してますが、所有者がいなくなった部屋の対応も考えておく必要があります。

 

 

また建て替えには、区分所有者の負担が必ずと言っていいほど発生します。容積率が大きな地域の建て替えについては、階数を高くし、部屋数を増やすことで、その売却益を組合が得ることで負担額は少なくて済む場合が多いですが、あまり立地が良くない容積率の小さな地域では、上に伸ばすことがことができず負担が大きくなります。

 

 

実際、1996年頃は区分所有者一人当たり辺りの建て替え時の負担額は344万円でしたが、現在はほぼ2000万円に近い1941万円に上昇してしまっております。

 

 

この原因は、人手不足、資材の高騰等が考えられますが、古いマンションは高齢者の区分所有者も多く新たにこの額を負担しなくてはならないということになると現実的でなくなります。

 

 

建て替えができないなら、耐震補強を行うという選択にならざるを得ませんが、耐震補強とて安い金額でできるものではありませんので、結果は同じことに成るのかもしれません。

 

 

やはり最後は、国や行政の支援がなければそのまま放置されることになるのでしょう。借金だらけの国に財政支出を行う余裕もなく、この問題は棚上げになってXデーを迎えることになるのかもしれません。

 

 

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