Author: vicweeve_admin

トルコ、シリアで大地震が発生し、多くの人命が失われました。
両国で死者が3万人に迫る状況で東日本大震災の死亡者を上回ったと報道されていますが、今後も更に増える可能性が高いようです。

 

 

建物が6400棟以上が倒壊したそうですが、映像を見ていると倒壊というより基礎から形を残さず垂直に崩れ瓦礫の山と化した元建物があちこちで確認できます。これをパンケーキクラッシュと呼ぶんだそうです。

 

 

地震が多い地域でもあるのに関わらず、石造り、レンガ造りの建物も少なくなく、一溜りもなく崩れてしまってます。
倒壊した建物の中には、鉄筋が入っていたと思われる建物もありますが、どう見ても鉄筋の数が少なく、また鉄筋も細いようにも見えます。

 

 

コンクリートにしても海岸の砂を使っていた建物が多いようで、鉄筋の腐食が進んでいた建物もあったのではないかと思います。

 

 

今回の地震で倒壊した建物の中には昨年完成したばかりの最新の耐震基準を満たした筈の建物もあったようですが、なぜそのような最新の耐震基準の建物が倒壊してしまってのでしょうか？

 

 

トルコでは耐震基準を満たしていないと指摘された建物も一定の金を払えば行政処分を免除してもらえる仕組みがあるそうで、そのため違法建築が跡を絶たないらしく、いくら耐震基準を厳しくしても意味をなさない環境があることが、これほどまでに被害を拡大させた原因でもあるようです。

 

 

現在も救出活動は続けられており、生存の確率が一気に下がる72時間を過ぎた後も生存者が救出されております。ただ、もうここまで時間が経ってしまうと、望みはほとんどないかもしれません。

 

 

今後被災地を再建する際は、訳の分からない制度を廃止して耐震基準を満たした建物以外建築させないないよう
確り取り締まることがトルコには必要だと思います。さて、今のトルコにそれができるのだろうか。

 

 

日本も他人事無く、30年以内に南海トラフの大地震が70〜80%の確率で発生すると言われておりますが、日本の建物は果たして大丈夫なのでしょうか？

 

 

1981年6月に改正建築基準法が施行され、これ以降に建築確認申請を出されて承認された建物は新耐震基準を満たした建物であり、阪神淡路大震災の時も軽微な被害で済んでいます。

 

 

では、逆に1981年6月以前の旧耐震構造の建物は、日本にどのくらい現存しているのでしょうか？

 

 

年々、解体したり、耐震補強されたりして旧耐震構造の建物は減少していますが、住宅に限って言うと2019年当時で1200棟あまり未だありました。この数は住宅だけですので、ビル等含めるとかなりの数の旧耐震構造の建物は日本に残っていると考えておくべきです。

 

 

マンションを建て替えるには、住人の４／５の賛成が必要になりますので、建て替えは容易なことではありません。マンションの区分所有者の中には、死亡した後相続人が相続しなかった場合とか、相続人がそもそもいなかったケースも増えて来てますので、ますます４/５以上の賛同を得ることは困難だと言えると思います。

 

 

国は、この建て替えに必要な賛成割合を３／４に緩和することを検討してますが、所有者がいなくなった部屋の対応も考えておく必要があります。

 

 

また建て替えには、区分所有者の負担が必ずと言っていいほど発生します。容積率が大きな地域の建て替えについては、階数を高くし、部屋数を増やすことで、その売却益を組合が得ることで負担額は少なくて済む場合が多いですが、あまり立地が良くない容積率の小さな地域では、上に伸ばすことがことができず負担が大きくなります。

 

 

実際、1996年頃は区分所有者一人当たり辺りの建て替え時の負担額は344万円でしたが、現在はほぼ2000万円に近い1941万円に上昇してしまっております。

 

 

この原因は、人手不足、資材の高騰等が考えられますが、古いマンションは高齢者の区分所有者も多く新たにこの額を負担しなくてはならないということになると現実的でなくなります。

 

 

建て替えができないなら、耐震補強を行うという選択にならざるを得ませんが、耐震補強とて安い金額でできるものではありませんので、結果は同じことに成るのかもしれません。

 

 

やはり最後は、国や行政の支援がなければそのまま放置されることになるのでしょう。借金だらけの国に財政支出を行う余裕もなく、この問題は棚上げになってXデーを迎えることになるのかもしれません。

 

 

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コロナ禍で東京２３区から地方へ人口が流出し転出超過となりましたが、一転再び東京への人口流入が加速し始めています。転出の原因だったテレワークですが、最近では出社を再開する動きも出てきております。

 

 

日本の出生率がますます低下し人口減少が進む中、東京が独自の子育て支援策を打ち出しておりますので、より東京都外から若者を呼び込むようになっていく可能性が高いです。

 

 

東京のオフィス需要では2023年問題と言われているものがあります。昨年の「ミッドタウン八重洲」を皮切りに、今年は「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、「東京三田再開発プロジェクト・オフィスタワー」「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」など、大規模オフィスを備えた再開発が目白押しです。

 

 

現在も東京のオフィスの空室率は６％を超えており、リーマンショック後の空室率に近づいてきております。そこに新たにオフィススペースが大量に供給されますので、一気に空室率が上昇するのではないかと危惧されているものです。

 

 

ただ、コロナの行動制限もほぼなくなり、出社文化が回復していくと、この2023年問題は意外と鳥越苦労になっていくかもしれません。過去にもバブル崩壊、リーマンショックで東京が不況に陥ると一時的に地方へ人口が流出したものの、経済が回復してくると再び東京に回帰する現象が起こったように、今回コロナによる行動制限がなくなると一気に東京への人口流入が加速していくこともあり得るのではないかと思います。

 

 

国は、何とか人口を各地に分散させたいと色々策を講じてきましたが、ほとんど効果なく東京一極集中を阻止できておりません。国が人口を分散させたい理由の一つに、大規模災害が起こった時に東京に人口が集中していると甚大な被害が発生すると想定しているからです。

 

 

今後30年以内に80％以上の確率で起こると考えられている南海トラフの大地震や富士山の噴火、あるいは同時発生も否定できないため人口の分散は日本を壊滅にさせないためにも必要なんだと思われます。もしかしたら台湾有事が発生した場合、東京が攻められる可能性を考えたら猶更ですね。

 

 

不動産のマーケットとしては、東京に人口が一極集中することで、更に価格上昇が進むこともあるかもしれませんし、インバウンドの来日数がコロナ前の4000万人台に回復していくと拍車がかかるかもしれません。

 

 

全ての面で東京一極集中は、地方との格差の拡大につながっていきますので、実効性ある政策を国には期待したいです。

 

 

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東京の不動産価格は依然上昇を続けています。いつ下落するかと囁き続けられてきましたが、未だその兆候は見られません。

 

 

海外の投資家の日本の不動産への期待利回りが一段と下がって3.9%と初めて4%を切ったということです。つまり価格の上昇をある意味許容しているということです。

 

 

コロナ禍で世界の不動産価格が上昇しておりましたが、物価高を抑え込むための金融引き締めにより金利が高騰し、それにつれて不動産価格の下落が起きている国や地域が増えてきているようです。

 

 

お隣の韓国では、文在寅大統領の時代に不動産の価格が急騰し、庶民の手の届かない価格になったことで政権への批判が増し、現在の尹錫悦大統領の誕生に繋がったという面もあったと思います。

 

 

その韓国の不動産価格が急落しており、バブル崩壊が起こっているのではないかと言われ始めています。

 

 

現在の日本の不動産価格の上昇は、パワーカップルと言われる共稼ぎ夫婦が低い金利を背景に年収の10倍以上もの住宅ローンを組んで購入していることが原因のひとつと言われておりますが、あくまでも自分で住むための不動産の購入、つまり実需でありますので、韓国とは事情が全く違うと思われています。

 

 

韓国では、実需より投資として不動産を購入する人が多く、韓国独特の不動産投資のスタイルが一般の人たちを投資に駆り立ててきたようです。それがチョンセという制度だそうです。チョンセとは、不動産を借りる時に家賃を払うのではなく、不動産価格の70%前後の保証金を大家に払い、借りている間は家賃の支払がなく、退去する際に保証金を返還してもらう制度です。

 

 

保証金を受け取って大家は、その保証金を増やすことを目的に別の不動産を購入してチョンセを使う人に所有物件を貸し、その保証金でまた別の不動産を購入するといった日本では馴染みのない不動産投資の制度の広がりが不動産バブルを引き起こしたとも言われています。

 

 

最近の韓国の不動産価格は、尹政権の不動産政策もあり、急激に不動産価格は急落して、不動産を売却してもチョンセの保証金を借主に返還できない大家が増えており、借りている方も貸している方も今後大変な事態に追い込まれていくことになりそうです。

 

 

日本では1990年代のバブル崩壊の経験から同じ轍は踏まないと思いますが、韓国ではかつて日本が歩んできた経済の低迷を招くことになるのか、これから注目しておく必要があるかもしれません。

 

 

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メタバースを以前この通信でも取り上げたことがあります。あれからメタバースの世界もかなりの進化を遂げているのだろうと思います。

 

 

メタバースとは、平たく言うと3次元の仮想空間です。コロナでリモートワークが広がり、ビジネスもこの仮想空間で現実の取引が行われるようになってます。と言われてもピンとこない人の方が多いかと思います。

 

 

メタバース内で動き回るのは、自分の分身のアバターです。社内の人とミーティングを行い、社外の取引先と商談を行ったり、現実空間と同じようなことが繰り広げられています。

 

 

オンラインゲームや現存するアーティストによるコンサート等の各種イベントも行われています。

 

 

またメタバースの中でショッピングを行なうこともできます。決済は、仮想通貨を使いますが、購入する物については、ブロックチェーンという仮想通貨の技術が使われます。参加する人がお互いに監視し合うことで改ざんされることを防ぐのです。

 

 

この技術を使ってメタバースの中での売買が可能になります。NFTという唯一無二のデータであることをブロックチェーンの技術を使い証明するのです。

 

 

こういった技術の進歩で、メタバース上の不動産の取引が可能になります。

 

 

立地によって価格が決められ、立地が良く需要が高ければ価格は上昇するようになります。現実の世界の不動産と価格決定のプロセスは同じと考えて良いかと思います。

 

 

今後この仮想空間で不動産取引が現実の世界と同じように活発に行われるようになるのでしょうか？

 

 

そうは言っても仮想空間です。
誰かが空間を拡げるとその土地も売買対象になるんでしょうか？そうなると無尽蔵に拡大していくことにならないのでしょうか？

 

 

やはり人が集まる場所でないと需要はないのでしょう。今後土地の価値を上げる目的で人が集まる施設を作ったり、イベントを開催したりあの手この手で工夫されるのかなと想像できます。

 

 

昔、沿線に戸建の分譲を行い、人を集め、街を作り、商業施設を中心に駅前を発展させた鉄道会社のように仮想空間の世界でも開発が行われていくのでしょうか？

 

 

分からないことばかりですが、何とか取り残されないように必死に注視し、情報を集めて行きたいと思います。

 

 

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先週の週刊東洋経済のタイトルです。

 

 

前回のIZUMAI通信にて不動産のマーケットに変化が出て来ているとお伝えさせていただきました。首都圏のマンションの価格は、バブル期を上回り更に上昇を続けています。

 

 

2021年の新築マンションの平均価格6,260万円。

 

 

日銀の実質的な利上げにより、この熱狂も冷めるかと思われましたが、そんな気配はまったくありません。

 

 

価格が下がらない背景に建築費と用地費が高騰していることが挙げられます。また大手マンションデベロッパーの売り渋りも価格が下がらない一因と言われております。

 

 

元々新築マンションは全戸を一度に販売することはせず、小分けして販売するのが一般的ですが、その数を今まで以上に絞っているというのです。

 

 

大手マンションデベロッパーは内部留保を十分に蓄えており、売り急ぐ必要がないのだということです。

 

 

買い手の中心を成しているのがパワーカップルですが、夫婦ダブルローンを組んで年収の11倍もの水準のマンションを平気で買っています。その後の顛末については、ここで触れずにおきますが、築年数の浅いマンションの売却を相談してくる人が少なくないのは事実です。

 

 

さて、この先もマンションの価格は上がり続けるのでしょうか？

 

 

東洋経済では、「手の届かない消費者をよそに熱狂の続くマンション業界。楽観と悲観が交錯する中で慎重に先行きを見極める必要がある。」と締めています。

 

 

一方、崖っぷちの戸建てですが、こちらは明らかに陰りが感じられるようになってきました。コロナ禍で大都市圏から郊外に転出する人が世界中で増加し、郊外の戸建ての需要が急激に増しました。東京近郊でも然り、当時は建てれば売れる状況で、ハウスメーカーは挙って郊外の立地の良くないエリアでも新築戸建てを次々建てていきました。

 

 

それが、今では在庫となり、その数がどんどん積み上がってきています。

 

 

弊社でも戸建用地の土地をハウスメーカーに下ろすことが少なくありませんが、立地の良い戸建ては直ぐ売れますが、少々立地が良くない戸建ては苦戦を強いられております。

 

 

戸建ても用地買収から新築戸建て竣工まで、１年程度の時間を要しますので土地を仕入れた当時の状況と様変わりしてしまい、思惑通りに売れない状況が目立ってきているようです。

 

 

このような状況で消費者はいずれ価格が下がって来ると考えて今は静観の構えを始めた人が増えて来ているようです。実際長い期間在庫となってしまっている新築戸建ては利益を削ってまで価格を下げて売却し始めていますので、いずれ新築戸建ての価格は現在の価格より下がっていくのではないかと思うことが自然かもしれません。

 

 

今後の住宅ローン変動型の金利動向、為替の動向、物価の動向、コロナの波の変遷、ウクライナ紛争の状況、、、、不確実な要素が多い中、マンション価格が今後も上昇を続けていくのでしょうか？

 

 

過去の首都圏の不動産の価格の動きは、少々のタイムラグはあるものの、ほぼ日経平均株価に連動しています。日経平均株価は、今日26,000円も割り込んでしまっていますので、過去のシナリオからいくと不動産価格もマンション価格含め、調整期に入っていくのかもしれません。

 

 

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不動産業界の方は何となく感じていると思いますが、このところの不動産のマーケットには一時の勢いが感じられなくなっているような気がします。

 

 

2022年度の第3四半期の地価LOOKレポートを見ると、住宅地区は全地区が上昇に転じており、前回下落した沖縄県那覇市も今回は上昇し復活した形となりました。

 

 

また商業地は、コロナの行動制限がなくなり、インバンウンドの入国制限も大幅緩和されたことから、店舗系の地区を中心に人の流れが増え、地価も上昇に転じております。

 

 

投資物件ですが、区分マンションは利回りが低下(価格は上昇)傾向にあるものの、一棟アパート、一棟マンションは利回りの上昇(価格は下落)が起きております。

 

 

物流施設は、コロナ禍で需要が高まっておりましたが、ここにきてピークアウトしたようにも感じます。

 

 

一方、建築資材はコロナ禍で物流が滞ったり、物不足で価格が急騰したりといったことが続いておりましたが、木材、セメント、生コン、アスファルトはほぼ横ばいに移りつつあります。

 

 

冒頭コメントさせていただきました、勢いがなくなってきたのではといったところですが、目立つのはハウスメーカー等の売主物件の在庫が増えて来ていることです。一時建てれば即売れるといった時期もありましたが、在庫が減らず価格を下げる物件も目にするようなりました。

 

 

この状況に気が付かず、急増した新規参入の買取再販業者は高値で物件を仕入れ続けており、収益悪化の懸念が浮上してきているように思えます。

 

 

今年4月に日銀の黒田総裁が任期満了で退任されることが決まっておりますが、後任の方の金融政策次第で不動産のマーケットにも影響が出て来ることが予想できます。既に長期金利は上昇傾向にあり、固定金利の住宅ローンの金利は上がり始めています。

 

 

現在の住宅ローンの大半は、短期金利に連動する変動型であるため、現時点はあまり影響が出ている訳ではありませんが、この先短期金利が上がらないということはまず考え難いと思います。

 

 

為替に関しても、円安が急激に進行して一時151円台を付けるなど、200円に迫ることも考えられましたが、現在は130円前半で安定してきております。急激な円安で海外から日本の不動産を買い求める投資家等が殺到して、不動産価格高騰の一因ともなっておりましたが、現在の為替水準が続く、あるいは更に円高が進行すると、局面に変化が出て来るのではないかと思います。

 

 

2023年の不動産マーケットの状況は果たしてどう推移していくのでしょうか？

 

今後暫くは、変化のシグナルを見落とさないよう、マーケットとの対話を心掛けることが常に必要になっていくかと思います。

 

 

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PFIとは、1999年に国が制定したPFI法に基づき、公共施設の建設、運営を民間に委ねる官民連携の手法です。

 

 

国や地方行政は、今後老朽化したインフラ施設の整備に莫大な費用をかけていく必要があり、既に待ったなしの橋、道路、上下水道を多く抱えており、限りある予算の中で手をつけられずに応急処置に留まっているものも多く、また、応急処置すらされずに放置されているものも少なくありません。

 

 

これらが、今後ますます増加していくと考えられています。

 

 

そこで、地方行政が目を付けたのがこのPFIです。大阪府では、1990年代に深刻な財政問題を抱えることになりましたが、当時の大阪維新の橋本大阪府知事、松井大阪市長が二重行政を徹底して質し、無駄を削ぎ落としたことで財政を健全化することができました。

 

 

その際、活用されたのがPFIです。ですので、都道府県別にPFIの件数を見ると大阪府が今でもダントツでトップです。

 

 

大阪のPFIで象徴的だった事例は、あいりん地区の開発だと思います。日本最大のドヤ街として東京の山谷とともにその名前を知られた場所です。

 

 

私がかつて大阪に住んでいた時は、正にドヤ街というところで、最寄駅のJR新今宮駅を降りると、路上で寝ている人がそこらじゅうにいて、夜暗くなるとその人たちにつまづくこともありました。

 

 

当然治安は悪く、路上には覚醒剤を打ったと思われる注射器があちこちに落ちておりました。このようなディープな場所に今年星野リゾートが高級ホテルを建設して営業を開始しております。1泊最低6万1000円だそうです。以前1泊500円の簡易宿泊所があったエリアです。覚醒の感がありますね。

 

 

今後、このPFIで日本中に開発、インフラ整備が行われていくことになるかもしれません。是非国土強靭化のため、一役も二役も買ってもらいたいと思います。

 

 

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最高裁で家賃保証会社の契約条項が違法との判決がありました。

 

 

保証会社の契約条項には、家賃を2ヶ月滞納し連絡も取れない状態になった場合は、保証会社から賃借人の同意を取ることなく物件を明け渡したとみなす条項が盛り込まれていることが多いですが、この条項が消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」として違法とされたものです。

 

 

借地借家法では、大家さんは入居者が家賃を滞納したからといって、そのことを理由に契約解除することはできないとあります。大家さんと入居者の信頼関係が壊れたことが契約解除には必要だということです。

 

 

今回の判決は、保証会社の契約についてのものですので、かなり注目を浴びていたと思います。

 

 

かつては、部屋を借りる際は連帯保証人を指定することが一般的でしたが、最近では身内がいない人も増えてきたので保証会社を使う人の方が圧倒的に多いかと思います。

 

 

保証会社としては、入居者が家賃を滞納すると立て替えて大家に払わないとならないため、なるべく早く決着つけたいのは当然だと思います。ですので、保証会社との契約では入居者が2ヶ月家賃を滞納して住んでいることが物理的に確認できない状態であった場合は、その部屋を明け渡したとみなし、部屋に残っている荷物を勝手に処分して、部屋の鍵も変えて良い条項で契約している場合が多いと思います。

 

 

今回の判決は、今後賃貸借契約を結ぶ際に色々と影響が出てくるのではないかと想定できます。

 

 

日本国憲法で保証されている住居、移転の自由の基本的人権からすると2ヶ月程度の滞納で、棲家を追いやられるというのは認められるものではないとも思いますが、保証会社としては大家に代わって滞納家賃を立て替える訳ですから、そんなに長い間猶予してあげることは業としてなり行かなくなりかねないので、当然にこのような条項を契約書に記載することになっていたと思います。

 

 

この判決を受けて、今後保証会社の契約書の内容がどう変わっていくのか注目したいと思います。

 

 

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子どもの頃テレビで見ていた鉄腕アトムでは、部屋にある家電は言葉で指示するだけ望み通りの動きしてくれ、コミュニケーションさえできていた記憶があります。遠隔地の人との会話は、空間に相手の顔を浮かび上がらせて、目の前にいるような感覚で話しができたりもしました。

 

 

想像力に欠ける子供だったのでしょうか、こんなことが実現する世の中になるとは当時は微塵も思っていませんでした。あくまでも空想の世界であり、何百年経っても実現すると思ってはいませんでした。

 

 

それが、今どうでしょう。
鉄腕アトムに出て来る住宅の住環境に近づきつつあるのです。言葉を発して家電を動かしたり、スマートフォンで玄関の鍵を開けたりともう既に珍しくもありません。

 

 

いわゆるスマートホームが着々と進化しています。それもかなりのスピード感持ってです。

 

 

スマートホームに関するプロトコル(規格)に世界中の企業が鎬を削ってきましたが、その技術、叡智が集結するかもしれないということです。

 

 

各企業、独自のプロトコルで囲い込みをして、この凌ぎ合いから抜け出そうと別々に取り組んできました。

 

スマートスピーカー、家電、住設機器・・・・

 

今年10月、アメリカの無線通信規格標準化団体CSAは、スマートホームの新しい通信規格『Matter』を公開しました。これにより、多数の規格が乱立していたスマートホームの規格に終止符が打たれるかもしれないと言われ始めております。

 

 

というのも、GAFAと言われるIT大手のアマゾン、グーグル、アップルの３社が、相互接続の協調戦略に舵を切ったからです。CSAの会員企業は次々と増えて来ており、サムスン、LG電子の韓国勢、中国のハイアール、ファーウェイ、そして、GAFAの一角をなすメタ、あのテスラもです。

 

 

あれ？日本企業の名前が全然見つかりません。実は、日本企業の参加は無いのだということです。

 

 

どうした日本企業。置いてけぼりにならないのか。

 

 

日本企業は相変わらず独自の技術に磨きをかけ、Matterとは別路線で勝負しようとしているのでしょうか？だとしてもチーム日本でまとまっている訳ではないようです。それぞれの企業が単独でスマートホーム技術を開発して、対応していこうとしているのでしょうか？

 

 

巨大戦艦に小さな漁船で勝負を挑むようなものじゃないのでしょうか？こんなことって、過去にもあったような記憶があります。

 

 

ほとんど使われない機能の開発に時間、コストをかけ、ガラパゴスと揶揄されたガラケーです。またその再現になるのでしょうか？ただ、その当時と違って今や世界は距離を縮め、情報の伝達は比較にならない程の速さになっております。

 

 

近い将来、スマートホームが当たり前の時代になる可能性が高いと思いますが、日本の企業に世界のスマートホームのプロトコルから置いてけぼりにならいようお願いしたいです。

 

 

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