Author: vicweeve_admin

今年の出生数の予測が発表されましたが、過去最低だった昨年の81.1万人を下回り、80万人にも届かないかもしれないということです。

 

 

言うまでもなく、出生数が減れば将来的に社会保険料の担い手が減り社会保険制度の維持に障害が出てくること必至になります。また労働力の減少にも繋がりますので、国力の低下も避けられなくなります。

 

 

今国会で岸田総理は、来年の骨太の方針に子ども予算の倍増を掲げています。

 

 

ただ現時点の対象は、30〜40代の夫婦+子どもとなっており、シングルマザー、シングルファザーの世帯は、対象となっていないようです。

 

 

日本の今の離婚率は35%ですので、離婚した世帯は取りこぼされることになる可能性があります。離婚率も高いが、再婚率も決して低くないので子どものいる世帯には、離婚後も支援した方が少子化対策としては、得策ではないかと思います。

 

 

日本の現在の特殊合計出生率は1.3程度ですが、独自の取組みによって飛躍的に出生率を高めた市町村もあります。その一つが岡山県の奈義町です。2019年の合計特殊出生率は、なんと2.91となっており奈義町の奇跡とか言われてます。

 

 

奈義町は、何をして奇跡と言われるまでになったのでしょうか？元々奈義町は、山間の町で高齢化率は高く3人に1人が65歳以上の言ってみれば高齢者の町でした。

 

 

この町が取り組んだことは、主に以下のようなことです。
・高校卒業まで医療費を無料
・中学3年生までひとり親支援
・小中学校の教材無料
・一時預かりの子育てサポート
・保護者当番制の子育て支援

 

 

これを国挙げてできないのでしょうか？
そんなに難しいとは思えませんね。

 

 

子ども予算を倍増するとなると9兆円以上の予算になると思われますが、現金をばら撒くだけでなく出生率が上がるための効果的な施策に税金を注ぎ込んでもらいたいと思います。

 

 

住宅過剰になっている県が全国に12県あるということです。空家が増加し、景観を損ね、治安の悪化を招くことになりますし、地価が下落し始めているということです。

 

 

今後少子化が更に進行して住宅過剰の都道府県がますます増えてくると我々不動産業の仕事にも当然影響が出てきますので、早く有効な施策を打ち出して実行してもらいたいものです。

 

 

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不動産運用会社のケネディクスが賃貸戸建の私募ファンドを組成するという新聞記事を見ました。

 

 

機関投資家の年金基金や生命保険会社などに販売を考えているとのことです。この賃貸戸建の私募ファンドは、日本では初となるようです。

 

 

ファンドに組み入れられる物件は、基本的に木造の戸建が多いでしょうから、鉄筋コンクリート造のマンションなどと比べて経年劣化のスピードが早いためメンテナンスにコストが嵩むのではないかと想像できますが、果たしていかがなのでしょうか？

 

 

また住宅の流通量全体の中で中古の住宅の流通量が僅か15%の日本で、物件の入れ替えをどのように計画しているのか興味深いところです。また賃貸物件の家賃が下落気味の現状の中で、勝算があるのかも気になります。

 

 

アメリカでは、賃貸住宅のうち戸建のシェアは35%も占めていますが、10%にも満たない日本で賃貸戸建の普及の牽引役になってくれればと期待したいところです。

 

 

また中古住宅の流通量がアメリカやイギリスのように80〜90%に増加していくとしたら、是非とも拡大していって欲しいと個人的には感じます。

 

 

逆に今の新築至上主義の継続によって、ファンドに組み入れられた戸建がある程度の年数で解体、建て直されるようなことを促進する結果になるのでしたら、拡大は歓迎できないかもしれません。

 

 

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今年もスズメバチが各地で猛威を奮いました。

ここ近年スズメバチが大量発生して、各地でのスズメバチの被害に遭う方が増えておりますが、原因としては温暖化がやはり関係しているようです。

 

 

スズメバチの女王バチが巣立っていくのは、10月～11月と言われております。

一つの巣から巣立つ女王バチの数は、数十から時には百を超える女王バチが一つの巣から巣立って新たな巣を作り越冬する訳ですが、ほとんどの女王バチは無事に冬を越すことはできません。それが温暖化で冬が暖かくなり、越冬に成功する女王バチが増えているようなのです。

 

 

では、あなたの家の隣家の空家にスズメバチが巣を作って、大量に発生してしまったらどうしますか？空家と言えども勝手に立ち入ってスズメバチ駆除業者に駆除を依頼することはできません。

 

 

この場合、まずやるべきことは空家の所有者を探すことです。付き合いがなく誰が現在の所有者なのか分からない場合、まず登記情報を確認することになると思います。登記簿に記載されている所有者に連絡を取ることを試みます。

 

 

手紙を出しても何もレスポンスがなかったら、さてどうしましょう？

 

 

この場合、利害関係者(スズメバチが大量発生している空家の隣人)として、不在者財産管理者の選任を裁判所に申し立てます。

 

 

ただ、申請するにあたっては、書類をいくつも作り、裁判所に予納金の納付をしないといけません。予納金は、 不在者財産管理者の報酬、活動経費に充てられます。

 

 

皆様だったら、ここまでやりますでしょうか？

 

 

また登記簿を確認している過程で相続が発生していることが確認できた場合は、相続財産管理人の選任を裁判所に申し立てます。そして 不在者財産管理者の選任の時と同じように予納金を納付しないとなりません。

 

 

来年４月に施行される改正民法では、所在者不明建物管理人という制度が新たにできます。　
良かった！来年の４月まで待ってこの制度を活用すればいいじゃん。漸く明かりが見えて来ましたが、ただ前の2制度同様、裁判所に申し立てを行い、予納金の納付を行わなければなりません。

 

 

改正民法では、更に管理不全建物管理人という制度も設けられます。この制度は、建物の所有者が不明かどうかに関わらず、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、利害関係者からの申し立てで裁判所が管理不全建物管理人を選任し管理を命ずるものです。

 

 

やっとこれでスズメバチの巣の駆除ができるかもしれません。
前回テーマにしました成年後見人の制度も然り、使い勝手の悪い制度がほんと日本には多いなと感じます。

 

 

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消費者と事業者の間では、契約締結や取引に関する情報の質・量、あるいは交渉力に圧倒的な格差があるとして、消費者保護を目的に平成13年4月1日に消費者契約法が施行されました。

 

 

ですので、この法律の適用対象となる消費者契約とは、個人の消費者と事業者との間で締結された契約を指します。

 

 

 

不動産取引において対象となる契約のうち主だったものは以下のような契約になります。

 

 

・不動産業者が売主になり、マンション、戸建、宅地等を一般の個人顧客に販売する場合
・賃貸マンション、アパート、貸家の経営者が個人である賃借人と賃貸契約を締結する場合
・仲介業者が一般の個人の顧客に不動産の売買、交換、賃貸の媒介契約を締結する場合
このような契約が対象になります。

 

 

消費者契約法の適用対象になる契約において、事業者が不適切な行為を行い、一般の個人の誤認、困惑等を招いたと判断された場合に契約を取り消すことができます。

 

 

ただ、不動産取引には、当然宅地建物取引業法が適用され、消費者契約法と重なり合う事象も出て来ます。その場合は、宅地建物取引業法が個別法の立法趣旨を尊重し、業法が優先されることになります。

 

 

不動産取引において消費者契約法の関係で提訴されたケースで注目されたのが、通常損耗、敷引き、更新料です。つまり賃貸者契約においてのトラブルになります。

 

 

賃貸借契約を終了する際、賃借人は現状回復義務を負うことになりますが、通常損耗(経年変化、自然損耗)まで賃借人に修復費用を負担させる特約が有効なのかという争いが昔から頻繁に起こっておりました。

 

 

この消費者契約法の制定によりある意味決着つくことになった訳です。判例によると、明確な合意がなされたと認められるものであっても、
賃借人に責任のない自然損耗の修復費を負担させる特約は、消費者の利益を一方的に害する条項ものであり、無効であると判決が下されたのです。

 

 

また、敷引き、更新料については判決が割れている部分もあり明確に無効、有効の判断がつかない状況です。ただ、判決文から読み取れる内容は、特約に記載することは、問題あるとは言えないものの、賃借人に負担させる金額が近傍の物件と比べて著しく度が過ぎているものは、無効であり、平均的な金額を設定しているものは無効とまで言えないということだと判断できます。

 

 

今後、霊感商法の問題に端を発し、消費者保護の観点はより強く意識されるようになっていくことが想定できますので、宅建業者としては消費者契約法との関連を常に留意しながら、個人との契約を締結するようにしていかなければならないと考えます。

 

 

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高齢化が進む日本の中で今後より深刻化していくことが、認知症の高齢者の増加かと思います。2020年当時で、認知症の高齢者は600万人になっており、毎年その数は増加を続けています。65歳以上の6人に1人が認知症ということになります。

 

 

認知症になると基本的に契約行為ができなくなります。仮に認知症の高齢者が本人で契約したとしても後で取り消しすることが認められておりますので、認知症と知っていて適当な説明で契約した相手にとっては、契約したからといって安心できない訳です。

 

 

では、この対策として家族としてはどうしたら良いのでしょうか？最も知られているのが、成年後見人です。成年後見人を家庭裁判所が認めれば、認知症の高齢者に代わって財産の処分を含めた契約行為を成年後見人が行うことができます。不動産の売却も然りです。

 

 

ただ600万人もいる認知症の高齢者のうち、この制度を活用しているのは、僅か24万人しかいないというのが実態です。

 

 

何故このように少ないかというと、この制度の使い勝手の悪さを指摘する人が少なくありません。というのは、成年後見人は家庭裁判所に申請する際、ほとんどの方が家族が成年後見人になることを想定して申請します。ところが申請通り家族が成年後見人になるケースは僅か2割弱で、かなりハードルが高いことが分かります。

 

 

では、家族が成年後見人になれなかった場合はどうなるのかですが、家庭裁判所が指定する弁護士、司法書士等がなることが一般的です。家族であれば報酬は発生しなかったにも関わらず、士業の人に成年後見人をお願いするとだいたい月2〜3万円、財産が多い場合は5〜6万円の報酬が必要になります。またこの報酬は成年後見人を付けた方が亡くなるまでつづきます。途中でやめたいとか、この案件のみでお願いしますという訳にいかないのです。

 

 

認知症の程度が比較的軽いケースは、成年後見人でなく保佐人になるケースもありますが、制度としては一緒です。

 

 

弊社で今年取り扱った不動産の売却で売主に成年後見人を付けたケースが数件ありましたが、幸いいずれのケースも家族が成年後見人になれました。

 

 

結局、成年後見人が必要になるのは不動産の売却のような財産の処分がほとんどだと思いますが、それが何回も何回も繰り返しあることは稀ですので、1回毎に成年後見人を付けることができる制度に見直すべきだと思います。でないと、利用者は増えず何のための制度だと分からなくなりますので、是非制度改定の検討いただきたいと思います。

 

 

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札幌の納骨堂の土地、建物が差押えられ、競売にかけられたというニュースを耳にしました。納骨堂の経営は、宗教法人、自治体にのみ認められていますが、この不動産を所有しているのは白鳳寺という宗教法人です。

 

 

納骨堂が経営破綻から差押えられ競売にかけられるといったことは、かなりレアなケースであり、注目を集めており今後の成り行きが気になるところです。

 

 

競売とは、住宅ローン等の返済ができなくって担保に入れた不動産を裁判所を通して強制的に売却されることを言います。競売物件は、裁判所に差押えされてますので、売主が存在しておらず一般の売買契約の引渡しがありません。

 

 

競売物件を購入するメリットとしては、安く手に入れることができることが何より一番のメリットになります。だいたい市場で購入するより平均30%程度安く買うことができます。また売主がいませんので、抵当権抹消登記、所有権移転登記を裁判所が行ないますので、この分の手間、費用がかかりません。

 

 

一方のデメリットですが、引渡しがないので、元所有者が退去せずに不法占拠する恐れがあります。不法占拠者を退去させるには、裁判所に引渡し命令を申し立てなければなりません。引渡し命令に対しても退去しない場合は、強制執行の申し立てを行います。　この場合、家具等の運搬費用を裁判所に支払う必要がありますので、余計な費用が嵩むことになります。

 

 

また競売物件を購入する時には、一般の物件を買う時のように内見ができません。買う時は、裁判所が作った物件の概要が記載されている資料を見て決めなければなりません。以前聞いた話しですが、落札して初めて室内に入ったらリビングのど真ん中に囲いのないトイレがあったなんて物件もあったそうです。

 

 

入札後は落札の取消しが認められず、保証金を期限内に納めないとなりません。その他のデメリットとしては、一般の売買契約では大概契約書に記載のある売主の契約不適合責任がありません。後で不具合等が確認できたとしても自分で修繕するしかありません。

 

 

このようにリスクは色々あるものの市場で購入するよりかなり安く買うことができますので、興味のある人はチャレンジしてみても良いのではと思います。

 

 

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マンションを購入すると区分所有者として登記されます。

 

 

区分所有者は、自分の所有する専有部分は、自分自身で管理することになりますが、マンションには共有部分があります。例えば、エントランスホール、エレベーター、ゴミ捨て場などですが、大きなマンションだと集会所やラウンジ、ジム、プールなどの施設を有している場合があります。こういった施設は、区分所有者で作られた管理組合が管理しなければなりません。

 

 

区分所有者になると否応がなしに管理組合の組合員になります。そして理事会の理事が持ち回りで回って来ます。

 

 

結構大変ですね。

 

 

理事になりたくないので、管理組合と距離を置いている区分所有者も少なくないと思います。また、賃貸で貸している区分所有者もいるので、規模の小さいマンションだと嫌でも理事にならざるを得ません。

 

 

理事会では、マンションの価値が下がらないように大規模修繕をはじめ修繕の計画を立て、計画に沿って工事を行うため、総会を開き他の区分所有者の意見を聞き、工事に対しての合意を取付けなければなりません。

 

 

また工事を行うにあたって区分所有者が毎月支払っている修繕積立金の積立額で工事が行えるのか確認する必要があります。万が一積立金の額が足りなくて工事を発注できないといった状況であった場合は、修繕積立金の額を値上げする必要があるかもしれない、値上げしても間に合わないのであれば、一時金を区分所有者から徴収する必要があるかもしれません。一時金の徴収の合意が得られなかった場合は、金融機関から借入しなければならないかもしれません。

 

 

この他にも管理組合の理事会は、幾つもの難題に取り組まざるを得ず、素人の集まりでは限界があります。そこで、ほとんどのマンションでは、管理会社と契約して理事会が行うべきことに対して、アドバイスをもらい、実務を代行してもらうことが一般的です。

 

 

できれば管理会社に理事会の機能も担ってもらえたらいいなと考えているマンション管理組合も少なくないと思います。

 

 

ただ、管理会社に理事会の機能まで担ってもらうということは、管理会社の選定を行う発注者としての理事会の機能も担うことになるため利益相反になるのではという危惧が出てきます。

 

 

昨今マンションの区分所有者は、高齢者が進んでいることに加え、共働きが多いため、理事の成り手がいないマンションが増えてきているので、この需要は少なくないと思われてます。

 

 

ですので、大手のマンション管理会社を中心にこのような理事会の役目も担うような動きが出ているのは自然な流れかもしれません。
ですが、理事会の機能まで担ってもらうと管理会社自体に問題があったと時に、管理会社を変えることができず様々な問題が表出してくる可能性は否めないと思われます。
 

 

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最近ではどんなものでもサブスクのサービスがあり、サブスクを利用されている方も多いかと思います。

 

 

サブスクは、定額料金でサービスが使い放題になるサブスクリプションのことを指し、音楽配信、映画配信、マンガ、ゲーム、洋服、パック、、、様々なものにこのサービスを利用されています。

 

 

時々いつ定期購入したのか覚えの無いものが届いたり、クレジットカードの請求書に小額の請求がずっと来ていたのを何ヶ月も見落としていたなんてことも経験のある方もいるのではないでしょうか？ただ、上手に利用すればとても便利なお得なサービスも多いと思います。

 

 

実は、不動産にもサブスクがあります。
代表的な不動産サブスクが賃貸住宅です。

 

 

一般の賃貸契約では、敷金、礼金がかかるケースが大半ですが、賃貸サブスクでは敷金、礼金はかかりません。また家具、家電が備え付けられているので、入居時も退去時も引越しの煩わしさを感じずに済みます。更に同じ場所の物件に契約期間中ずっと住み続ける必要がなく、各地の物件を渡り歩くこともできます。

 

 

空家サブスクというものもあります。
空家は、人口減少の影響もあり、どんどん増えて全国に850万戸程度存在します。

 

 

これを空家として放置しておくと老朽化が早まり、倒壊の危険が高まります。また勝手に住み着く人がいたり、治安上もかなり大きな問題を抱えるようになります。火災が発生することもあります。野生動物の棲家になってしまうこともあります。

 

 

空家サブスクは、こういった空家を有効活用するサービスですが、空家は地方に多くあるので、週末だけ田舎暮らしを満喫したいといった人には打ってつけのサービスです。

 

 

サブスクもどんどん進化して、バラエティも豊富になってきてますが、上述した賃貸サブスクに飛行機乗り放題のサブスクがリリースされるそうです。スターフライヤーが羽田と福岡の往復便の乗り放題に賃貸サブスクを組み合わせたプランを出すとプレスリリースがありました。東京、福岡を行き来しながら生活できる画期的なサブスクです。今後は、このように何かと何かを組み合わせたサブスクが増えてくるかもしれません。

 

 

選択肢が色々増えていくことは、生活をよりエンジョイする上では、とてもいいことだ思います。

 

 

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所有者不明土地が日本全国至る所に存在して何とその面積は、九州地方全域の面積より大きくなってしまいました。

 

 

そのため国は、これ以上の増加を止めるべく、いくつかの法律の改正を行いました。
相続登記の義務化もそのうちの一つです。

 

 

今回のテーマに挙げさせていただいた相続土地国庫帰属法も2021年に交付され、2023年の4月までに施行されることが決まってます。

 

 

相続登記のできない所有者不明土地の多くは、これにより国庫に帰属することになるのでしょうか？

 

 

今年ある土地に新築の建物を建てるため、確定測量を行いました。
確定測量は、隣地の所有者に立ち会ってもらい境界をお互い確認して、お互い境界を確認し合った記録として確認書を作成して、それぞれ1通づつ保有します。
そしてその土地を売却した時は、その合意した確認書を新しい所有者に引き継ぐ義務があります。
ですので、全ての隣地の立会いが実現しないと確定測量は完了しません。

 

 

その確定測量において隣地の所有者の所在が分からず大変苦労したケースをご紹介します。

 

 

登記されている所有者が登記の住所を変更せずに転居を繰り返していたために、なかなかご本人の居場所が掴めず、実際に調査を行なっていた土地家屋調査士の方は、船橋、宇都宮、横浜、川崎、、とあちこちの役所に行き、職務権限で戸籍謄本、住民票を取得し、問題の土地の所有者を辿っていったものの結局確認できませんでした。

 

 

この方法で行き詰った土地家屋調査士は、明治時代の土地の所有者を記録した土地基本台帳の所有者から
下っていくという手間のかかる方法で数ヶ月かけて漸く最終住所地を確認できました。

 

 

ただ残念なことに、その方は既に亡くなっておりました。
となると、次は相続人探しです。
これも時間がかかりましたが、相続人のうちの一人の居場所を掴み、お会いすることができました。
その方とお会いしてまた仰天、何と相続人全員が相続放棄しているということが分かり、万事休す、もうどうすることもできませんでした。

 

 

結局、誰も所有していない土地になってしまっていました。
と言うことは、国庫に帰属されたのだと思い、役所に出向いて尋ねてみました。
ところが、役所からは国庫に帰属させるための申請はされたのですか？と聞かれ、困惑。
誰も所有していない土地だから、自動的に国庫に帰属するものと思っていたが、申請が必要とは思いもよりませんでした。

 

 

来年施行される相続土地国庫帰属法は、果たしていかがなものなのか、これが所有者不明土地撲滅の鍵になるのだろうかと、国庫に帰属させるにはどうすればいいか調べてみました。

 

 

国庫に帰属させるには、条件が10項目もありかなりハードルが高いことが分かりました。
実に以下の10項目に該当しないことが条件になり、ひとつでも該当すると国庫に帰属させることができないようです。

 

 

①建物がある土地
②担保権または使用および収益を目的とする権利が設定されている
③通路など他人よって使用されている土地
④土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に汚染されている土地
⑤所有権があきらでない土地、その他所有権の存否、帰属や範囲に争いのある土地
⑥崖のある土地、通常の管理にあたり過分な費用、労力を要する土地
⑦工作物、樹木、車両などが地上にある土地
⑧除去が必要なものが地下にある土地
⑨隣接する土地の所有者と争訟をしなければ使えない土地
⑩その他、管理するあたり過分な費用および労力がかかる土地

 

 

この10項目に該当しない土地ということになると、誰でも欲しがるように土地ではないのか、ならば敢えて国庫に帰属させなくても市場で売却できるだろうと調べてみてその効果性に疑問を持ちました。

 

 

また、国庫に帰属させるためには申請が必要であり、法務大臣の承認を取り付けなければなりません。
申請するにも手数料がかかり、法務大臣の承認が得られたら、管理費をまとめて支払わなければなりません。
だいたい80万円程度だということです。

 

 

この内容で果たして所有者不明土地の減少のきっかけが得られると考えているのでしょうか？

 

 

管理に費用も労力もかからない条件の良い土地しか国庫に帰属させることができないとすると、
国庫に帰属した途端、国がその土地を転売して儲けようと考えているのではと思いたくもなる内容です。

 

 

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敷地延長の土地について

 

 

 

いわゆる旗竿の形をしている土地のことです。
一般的に前面道路と接している距離が短く、細長い通路のような敷地が長く、その奥に建物が建つ土地があります。

 

 

周りを建物に囲まれている場合が多く、陽当たり、風通しに少々難ありの土地になります。
また駐車スペースを確保することが難しい土地でもあります。

 

 

故に周辺の間口の広い整形地の土地に比べると価格がかなり安くなります。
相続税を計算する場合も間口の長さ、奥行きの長さなどから価格を補正、つまり減額する措置を取られます。

 

 

建物を建てる場合、4m以上の巾の道(建築基準法で決められている道)に2m以上接していないと基本建てられません。
既に建物が建っているんだから、2m以上あるんだろうと思って実際メジャーで測ってみると、2mにちょっと足りないなんてことも稀にあります。

 

 

こういう土地は、少し後退して(セットバック)することで、2mを確保できたり、少し角度をつけて斜めに測ると2mの条件をクリアできたりします。

 

 

敷地延長の土地は、このようにマイナスポイントばかりで、こんな土地売れるのかなあと思われる人も少なくないと思います。

 

 

実際、形の良い土地に比べると売却に苦戦することが少なくありません。
不動産業者だけが見られるポータルサイト(レインズ)を見ていると、初掲載してから3年も建って売れていない土地があります。
図面で確認すると、大概立派な敷地延長の土地です。

 

 

不動産は売れないものはないと不動産業界で耳にすることがよくありますが、購入される方は、決してその土地の形だけで購入することを考える訳ではなく、ロケーションであったり、周辺の環境、近くの施設、ご自身の趣味を楽しめる環境など、人によって様々なニーズがありますので、関心を持ってくれそうな人にピンポイントに情報が届けば売却できることもあります。

 

 

また、売却に苦戦することが多いため、売主さんが価格交渉に柔軟に応じてくれることも少なくありません。

 

長く住み続けることを考えるのであれば、生活の利便性を優先して比較的相場より安く手に入れられる
敷地延長の土地も悪くないかもしれません。

 

 

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