Author: vicweeve_admin

国土の有効利用について

土地の価格は、一物一価どころでなく、二価も三価もあることはよく知られています。
公示地価、固定資産税路線価、相続税路線価、それと今回のテーマの基準地価などがあります。
この他に実際に取引される価格が実勢価格になります。

不動産は他の物品と違って、近くにあっても、隣り合っていても、同じ価格になることはまずありません。
土地の形状であったり、傾斜の有無、間口の狭い広い、高低差の有無、前の道の幅、前の道に接している長さ、角地かどうか・・・・
様々な土地のコンディションによって価格が変わってきます。

地価というのは色々な用途によって価格が決められていますし、一つ一つの土地の価格について、上記のような視点で査定していきますと、まったく同じ価格になるということはありません。

ですので、基準地価などはある意味で申しますと、土地の価格の動向、水準をマクロ的に確認する指標の一つと考えて宜しいのかと思います。

今月20日基準地価が発表されました。
基準地価は、各都道府県が不動産鑑定士に依頼して今年の7月1日時点の土地の価格を調査したものです。
ただ、7月1日時点と言っても半年に渡って調査しますので、急激な土地の価格の変動がある場合はタイムリーに価格を反映させることができない場合もあります。

この基準地価は、公示地価と合わせて不動産価格のトレンドを確認するには必要な指標になるのは間違いありません。

今回全用途の全国平均が0.3%上昇し、３年ぶりにプラスになりました。
住宅地は、なんと1991年以来31年ぶりに上昇したということです。
31年ぶり？と言われると、そんなに住宅地は長年低迷していたということになりますが、現場で不動産取引している者からすると実に違和感を感じなくもありません。

今回の住宅地の基準地価の上昇で目立つのが、地方４都市と言われる『札幌・仙台・広島・福岡』ですが、特に札幌周辺の価格上昇が顕著でして、住宅地上昇率トップ100のうち82地点が北海道だったというのも意外な感じもします。
先日、TVで福岡が熱いという内容の特集を流しておりましたが、この地方4都市のようないわゆる支店都市が今脚光を浴びているのは、コロナによってテレワークが常態化したことも影響しているのかもしれません。

さて今後は不動産の価格はどのように推移していくのでしょうか？

首都圏の地価は、過去を振り返ると常に日経平均に多少の遅効性はあるものの、ほぼ連動してきました。
日銀が金融緩和を今後２～３年も継続すると黒田総裁がコメントしておりますので、金融緩和の影響で株価上昇→地価上昇になるのでしょうか？

他方、日本以外の先進国が金融引き締めを行っている影響で日本との金利差がだんだん大きくなり、円安がどんどん進行しております。このタイミングが投資のビッグチャンスと捉えている海外の投資家が日本の不動産を買い漁り始めています。

これら諸々の状況を考えると、日本の不動産の価格は今暫くは上昇トレンドが続くと考えるのが自然なのかもしれません。

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国土の有効利用について

日本の食糧自給率は、カロリーベースで見ると30%程度とかなり低い水準となってます。
G7の中でも最下位に位置しており、カナダの178%、フランスの170%、アメリカの119%、ドイツ112%、イギリス94%、イタリア63%となっており、日本は断トツの最下位です。
生産額で見ても日本は66%と決して高い水準ではありません。

世界では、ロシアのウクライナ侵攻により、世界の食糧事情に大きく影響が出て、食糧価格の高騰、食糧不足による飢饉に陥る国の増加と混沌とした状況となっております。

日本は、国土を海に囲まれているため、万が一の有事には食糧の輸入が困難な状況に陥る可能性を指摘する人が増えてきてます。
いわゆる食糧安全保障の対策が急務となって来ていると言えると思います。

何で日本は、こんなに食糧自給率が低いのでしょうか？
戦後は、日本の食糧自給率は88%と高水準にありましたが、1965年に73%となってから食糧自給率は下がり続けてきました。
かつては、日本人の主食は米でしたが、国が豊かになるにつれて欧米の食生活が日本に根付いできて、米の消費量が減少した影響が大きいと思われております。

日本よりはるかに国土面積の小さいオランダは、食糧の輸出量が世界2位となったというニュースが報じられましたが、オランダの国土面積は、日本の九州とほぼ同じくらいの面積でしかありません。
そのオランダが世界第2位の農業大国になったというのは、驚き以外のなにものでもありません。

何でこんなに国土が狭いのに世界第2位の農業大国になれたのでしょう？
オランダの生産物と言えば、チューリップ以外に思い浮かぶものがありませんが、実はトマトやパプリカなどの野菜の生産量が多いようです。
トマトについては、単位面積あたりの生産量は、日本の7〜8倍となっており、狭い国土に関わらずこれだけの生産量をあげられているのは、IT化が進んでいることと、その推進力になっているのが、産官学の連携です。
日本が最も弱い部分かもしれません。

政府も食糧自給率を上げるとは言ってますが、具体的な政策が全く示されないまま何年も経過してしまってますし、これからも口だけ政策では、世界からどんどん取り残されてしまいますね。

食糧だけでなく、再生可能エネルギーのシェアを拡大するため、国土の有効活用を考えて時間をかけて投資していく必要をひしひしと感じます。
円安で海外のファンド、投資家による日本の不動産への投資が勢いを増しております。
このままだと不動産の所有者は、外国人ばかりになってしまうのでは、危惧します。

海外でとても参考にになる事例があるのですから、国土の有効利用を目的に是非教えを乞いて農業立国、エネルギー大国と言われる国に生まれ変わらせていただきたいものです。
 

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不動産の公正競争規約

9/1に不動産の公正競争規約が改正されました。
この規約は、不動産業界が独自に定め、公正取引委員会と消費者庁の認定、承認を受けて施行されたものです。

皆様も不動産の広告を見られたことがあると思います。
○○駅から徒歩7分とか必ず書いてありますね。

これを見て多くの人は、どうせ10分以上かかるんでしょとか、直前距離で測っているんでしょとか言って疑いの目を向けます。

要は、不動産の広告には騙されないぞという姿勢で見られる人が多いということで、不動産の広告には嘘があちこち散らばめられており信用できないと思っている人が少なくないのです。

特に年配の方にこの傾向は強いです。
昔は、確かに嘘臭い不動産の広告があったのかもしれません。
そしてそれに騙された経験を持つ人がいるのかもしれません。

今は、広告ひとつにしてもガイドラインが確り決められていますし、監視の目も厳しく張り巡らさらているので、いい加減な広告を出してしまうとペナルティを受ける可能性があるので、どこの業者も気をつけて広告を作成、掲載していると思います。

前段の最寄駅の徒歩距離ですが、広告のガイドラインでは80mを1分と換算するとあります。
ただその起点が今まで曖昧でした。

今回の不動産の公正競争規約の改正によりまして、その起点が明確となりました。
よくあるケースで申しますと、複数の販売戸数の分譲地では、今までは最も近い住戸からの所要時間を表示すれば良かったのですが、この改正により最も遠い住戸からの所要時間も表示するようになりました。

マンションのような集合住宅の場合は、敷地の出入口を起点にしてましたが、改正により建物の出入口が起点になります。
マンションによっては、敷地出入口まで距離のあるところもありますので、意外と表示する分数が増えるかもしれません。

物件の名称の使用基準も変更になりました。
マンションの名称に海、湖、川の名前を付けることができなかったのですが、今回の改正では直線300m以内の建物等の名称にそれらを付けることができるようになりました。

こんなことを細かく決めてますが、この不動産広告公正競争規約に違反したら、どんなペナルティを科せられるのかですが、違反金を課徴されるケースがほとんどです。
いくら課徴されたのかは不明です。

違反事例で最も多いのが、『おとり広告』です。
もう売れてない、あるいは元々無かった物件を広告掲載を続けることで、広告に問い合わせをする人を増やすことです。
いわゆる何の意味があるのかですが、この広告を見て問い合わせして来た人に対して、ちょうど今さっき売れてしまった等言って他の物件を勧めたりする行為です。

悪質性が高いと刑罰を受けることもあります。

広告については、売れた物件の広告をうっかりと下ろすのを忘れてしまっていたということもなくも無いので、『おとり広告』と見做されないよう気を付けないといけません。
 

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ケアリーバー

ケアリーバーという言葉はお聞きになったことありますか？

保護(ケア)から離れた(リーバー)人のことを指します。

貧困や虐待などで保護された子どもは、児童養護施設や里親などの社会的養護の元に暮らすことになりますが、その数全国で約4万2000人いると言われております。

そして、この子たちは原則として18歳になると施設等を離れなければならなくなります。
施設等を離れた子たちは、進学する子も中にはおりますが、アルバイトをしながら学校にに通う生活を続けられず途中で諦めてしまう子がほとんどだそうです。

大半の子たちは施設等を離れると直ぐに就職するのですが、多く子たちは割と比較的早い時期に離職してしまいます。
その後、5人に1人の生活状態は赤字になってしまい、苦しい生活を送る羽目になります。

私は、前職の時に養護施設を何度か訪問させてもらいましたが、その時に聞いた施設長の話が今でも忘れられません。
それは、ここ(養護施設)をを出ると７割程度の子がホームレスになると仰られたことです。
それを聞いた時は、信じられませんでした。
今でも信じられないのですが、事実のようなのです。

この子たちは、再び施設に戻ることなく、帰る場所がない、頼れる人がいないなどの問題を抱え、社会の中で孤立してしまうようです。

ここで大きな問題になるのが住宅確保です。

親は元より頼る相手がいないため、保証人になってくれる人が見つからず、賃貸契約が結べないのです。
彼らも住宅確保要配慮者と言えるのです。

弊社では、来年から住宅確保要配慮者に住戸を提供するビジネスを始めようと計画しております。
賃貸物件の貸主が高齢者を入居させるのを躊躇う大きな理由は、孤独死の可能性があることです。

場合によっては、数か月間発見されず、その後部屋を別の人に貸し出すためには特殊清掃が必要となること、更に事故物件として扱われる可能性もあり、以降の入居付けが困難になってしまうことを嫌っての対応です。

ですので、高齢者を入居させるには見守りが欠かせないのです。
その役目をケアリーバーのような社会で孤立してしまっている若者に担ってもらえないかと考えております。
そうすることによって、高齢者の孤独死の問題、ケアリーバーの社会からの孤立の両方を解決することが可能になるかもしれません。

来年度の実現に向けて行政とコミュニケーションを取っていこうと思います。

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木造住宅密集地域(木密地域)

不動産の売却を依頼された時に必ず確認するのが登記簿情報です。
土地の面積、建物の築年月日、地目、権利関係などと現在の所有者に所有権が移るまでの経緯などを確認します。

所有権が移転する原因を確認すると、売買、相続、差押、贈与などを確認することができます。
売買が多いのは当然なのですが、結構目にすることが多いのが贈与です。
1/15づつとか細かく贈与を何年にもわたって行っているケースや一気に1/2づつ子に贈与しているケースとか様々ですが、
果たして贈与した時に贈与税を納税されたのか疑問を感じるケースが少なくありません。

現在のルールでは、親から子への贈与は年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば贈与税はかかりません。
また親から子供に住宅取得資金としての贈与は、1000万円まで非課税となっています。

ただ、贈与税の存在も知らず、将来の資産分けを目的に安易に不動産を子や親族に贈与した後、
贈与税を追徴されるといったケースも少なくないようです。

知らなかったでは、税務署は許してくれません。
国税庁は、法務局から毎年所有権の移転登記の情報を得ているそうで、その中で怪しいと思われる贈与について
「お尋ね」という質問状を送っているそうです。
この「お尋ね」に辻褄の合わないような回答をしてしまうと細かく調べられ、結果追徴されるようなケースも結構あるようです。

最近、夫婦で住宅ローンを組んで住宅を購入されるケースが増えてますが、一時金、住宅ローンの負担割合に関係なく
所有権割合を登記しようとする人もおりますが、こういったケースも住宅購入時の実際の負担割合よりも所有権の割合が多いと
贈与とみなされ贈与税の納税を求められることがあります。

合法的な節税は積極的に行うことは良いことだと思いますが、このくらい分からないだろうと税務申告せずにいると
後々泣きを見ることになるので、気を付けたいものですね。
 

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木造住宅密集地域(木密地域)

先日、北九州市の旦過市場で30店舗以上を消失する大火災が起きました。
ここでは、今年4月にも42店舗を焼く大規模な火災が発生したばかりでした。
消失した建物の中には、昭和39年に創業した映画館もあり、長年市民に愛されてきた場所が一瞬で焼け落ち、地元の人の落胆ぶりはいかばかりか想像もできません。

何故このような大きな被害を出す火災が起きてしまったのかですが、このエリアは木密地域という古い木造の建物が密集している場所であることが、大きな被害に繋がったと考えられています。

近年の大火で思い起こされるのは、2016年に起きた新潟県糸魚川市の大火です。
ここも木密地域であり、木造の非耐火構造の建物が軒を接して建っていて、道路も狭く、行き止まりも多いことから消防自動車が火災現場に辿り着かなかったことで被害が拡大したとされております。

この大火をきっかけに土地区画整理事業や市街地再開発事業などを適用し、大胆に復興計画を実施していくことが望まれるところですが、
実際は早期に再建を希望する住民が多く、時間のかかる各種事業の適用は後回しにされがちです。　
復興を急ぐがあまり元と同じような街が再建されると、また同じような災害が起こらないとも限りません。

果たして北九州市の旦過市場は、どのようなプロセスを踏んで復興していくことになるのでしょうか？

実は、東京23区内でも木密地域があちこち点在してます。
20の区の28地域を「整備地域」に指定して火災が燃え広がらない対策として老朽化した住宅の撤去や建て替え費用の助成などを行っています。
地域の燃え難さを示す「不燃領域率」は、鉄筋コンクリートなど燃えにくい建物の割合や、延焼を遮断する道路や公園などが占める割合などから算出します。

「不燃領域率」が70%に達すると市街地で延焼の危険性がほぼなくなるとされています。

東京23区の「整備地域」で「不燃領域率」が70%を超えているのは僅か4地区にすぎません。

最も「不燃領域率」が低いのは、大田区の羽田地区で52.1%、

次いで低いのは杉並区中野区にまたがる阿佐ヶ谷、高円寺周辺地区で54.1%です。

勝手なイメージとしては、足立区、江戸川区あたりが最も低いのかなと思っておりましたが、

意外にも人口密集地域に「不燃領域率」が低いエリアがあることが分かりました。

このような地域でひとたび火災が発生すると糸魚川のような大火になり、

大きな被害が発生する可能性が高いということです。

こういった地域は建物が老朽化しているのに加えて住人が高齢化も進んでいることが問題です。

首都直下型や南海トラフの大地震が遠くない将来起こる可能性が高いと言われております。

整備地区に住んでいる方は、火災が発生した時にどんな行動を取るべきなのか事前に家族と話し合っておくことが必要でありますね。

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1都3県初の人口減少

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ウッドショックその後

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スクラップ&ビルドからリユース

ロシアのウクライナ侵攻、中国のゼロコロナもあり、世界的に資源不足に陥ってしまっております。

この状況下で注目、期待されているのが資源ゴミです。
半導体を製造するのに欠かせないレアメタルや金がゴミの中から取り出されています。

記憶に新しいところだと『都市鉱山からつくる！みんなのメダルプロジェクト』を実施して、
東京オリンピックで選手の首にかけられたメダル金銀銅5,000個のメダルが携帯電話などの電子廃棄物から作られた
というのはご存知のことかと思います。

不動産においてもかつて当たり前だったスクラップ&ビルドから3Rに移りつつあります。
3Rとは、Reduce(廃棄物の抑制)、Reuse(廃棄物の再利用)、Recycle(廃棄物の資源化)の総称です。

 
不動産においても3Rの意識が高まってきているということです。
人口減少が進む中、使われなくなっていく建物が増えてきてます。
少子化が進むエリアの学校の校舎や相続発生後に放置されている空家、入居者のいないアパートなど様々です。
 

空き公共施設に企業を誘致するといった事業が各地区で始まっております。
特に千葉県で県が空き公共施設の活用促進に力を入れており、関心を持つ企業や周辺自治体の担当者を集めて説明会を行ったり、
プロジェクトを組んだりと精力的に取り組んでいます。
この県の取り組みに呼応する形で銀行も県と一緒になって企業誘致を行なっている結果、
コワーキングスペース、シェアオフィスなどの施設に生まれ変わってきてます。
 

一方相続発生後に放置されてしまっている空家や空アパートに関して、弊社でも活用を検討始めています。
住宅確保要配慮者向けの住宅です。
住宅確保要配慮者とは、その名前の通り自ら住む住宅を確保できない人たちです。
生活困窮者であったり、シングルマザーであったり、高齢者、障害者、外国人など部屋を借りる時に連帯保証人がつけられず、
保証会社の保証も付けられない人たちです。
 

 
この人たちの住まいに空家や空アパートを活用するというものです。
その対象となる空き建物は今後更に増えると思いますし、コロナの影響もありますし、
今後物価が高騰する可能性もあり、住宅確保要配慮者は今より更に増加すると考えてます。
 

老朽化した建物の活用と住む場所を探している人をマッチングさせることができれば、
微力ではありますが社会に潜む一つの課題の解決の一助になれるのではないかと思い取り組んで参ります。
 

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ニューヨークの住宅事情から今後の日本の住宅市場を考える

物価の高騰が世界中で止まりません。
 
アメリカのCPI(消費者物価指数)は、前年同月比9.1%と予想を大きく上回る伸びを記録し、
アメリカ経済は大きなショックを受けております。
 
アメリカでも日本でもCPIの主要な指標になっているのが住宅費です。
この住宅費に大きな変化が生じているのもCPI上昇の原因の一端だと思います。
 
ニューヨークの賃貸物件の家賃が高騰しているという新聞記事がありましたが、
なんとニューヨークの家賃の平均が70万円に達したと載ってました。
70万円ってどういうこと？と思いましたが、店舗や事務所の物件でなく、
住宅の平均家賃だというので、驚き以外の何ものでもありません。
 
日本で70万円以上の物件を見つけるのも簡単なことでないのに、
平均が70万円ですから、もっと高額な家賃の住宅が当たり前のようにあるということです。
 
ニューヨークの住宅の家賃は、たった1年で30〜50%上がっているようで今後更に上昇することが予想されています。
コロナ禍のニューヨークでは、ニューヨークを脱出して郊外に戸建を購入する人が急増したため、
郊外の戸建の価格が急騰しているとつい最近のニュースで聞いた記憶がありますが、
需要の高まりに相まって人件費や資材の高騰で価格高騰に拍車をかけている面もありました。
 
それが、ここのところ一度郊外に転出した人達がニューヨークに戻る傾向が出ており、
賃貸物件の需要が急増し、家賃高騰に繋がっているようです。
 
コロナ禍において、日本でも、とりわけ東京でニューヨークと同じように郊外に転出する人が急増し、
東京で初めて転出超過といったことが起こりました。
その結果、東京近郊の埼玉県、千葉県、神奈川県の戸建の購入希望者が増え、
人件費、資材の高騰、また在庫不足も重なって価格が高騰しました。
 
今後、東京でもニューヨークと同じように東京回帰が進むのかということですが、
その兆候は既に表れております。
東京23区のマンションの価格が過去最高水準に高騰しているのもその表れの一端かと思います。
 
ニューヨークでは、FRBの金融政策の変更により住宅ローンの金利が急激に上昇しております。
昨年末3％程度でしたが、現在は5％を超える水準で推移しております。
これだけ短期間に上昇すると、住宅購入を考えていた人もとりあえず様子見になっていくのは仕方ないところですが、
販売件数は急減し、住宅市場は冷え込み始めてきているようです。
 
日本においては、先週行われた日銀の金融政策決定会合後の記者会見で、
黒田総裁が金利を上げることは全く考えていないとコメントされたように
当面住宅ローン金利が急激に上昇するということは起こらないだろうと思います。
ですので、ニューヨークの住宅市場に見られる住宅ローンの金利上昇による冷え込みは起きないと考えていいと思います。
 
ただ、マンション価格の高騰が今後も続くようだと、購入を見合わせる動きが強くなるかもしれません。
その結果、東京の家賃が高騰することが起こるのかということですが、多少の値上げに動く大家さんも出て来るかもしれませんが、
ニューヨークのようなレベルの家賃高騰は、東京では起きないだろうと思います。
 

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