建物を建築するための条件のひとつとして建築基準法上の4ｍ以上の幅の道路に2ｍ以上接していないといけないというものがあります。
ただ、建築基準法施行前から存在していた道路で幅が4ｍに満たなかったり、現状道路として利用されているものの建築基準法上の道路として認められていない空地だったり、よくよく調べてみないと分からない道路、あるいは見かけ道路みたいなものが数多く存在しております。
また囲繞地と呼ばれるような他人の土地に囲まれていて道路に接していない土地なんかも珍しくありません。このような土地にも既に建物が建っていることもよくありますが、これらの建物は再建築することができないのでしょうか？
自分の敷地に出入りするにも他人の土地を通行しないと敷地外に行くこともできない土地、ですので活用しようが無い土地と言っていいと思います。活用しようがない土地だということは、売却することも難しいかもしれませんし、売却できたとしても周辺の道路に接している土地に比べると二束三文の価格にしかならないかもしれません。
新たに開発、分譲する土地については、このような囲繞地ができないように各分譲地が建築基準法で定められているように区画を設計して販売する訳ですが、ただ接している道路が一方しかなかったりすると、どうしても道路側の土地とその裏の土地に区画せざるを得なくなり、裏の土地は道路に接しないといけないので、狭い間口からの長い通路のような土地を設けることになります。
このような土地は旗竿とか敷地延長とか言われ、実際に建物が建てられると道路側の建物の影になることが多く、日当たり、通風とかに問題があったりします。
先日売却の依頼を受けた古家のある土地は、一見ただの敷地延長の土地かと思われたのですが、調べてみると前面道路が建築基準法上の道路でなく、空地扱いとなっておりました。
空地もその土地の所有者、その土地に接している土地の所有者全員から協定書を取り付け、建築基準法43条の但し書き通路として建築審査会へ申請し許可を得られれば、建築基準法上の道路と同様な扱いとすることが可能です。因みにこの但し書き通路は、道路と呼べず、通路と呼ばれております。
話しを戻しますと、協定を結ぶために対象となるこの土地の所有者の中に協定書への署名を求めたところ、署名を拒否する人がいて43条の但し書き通路として建築審査会に申請することができませんでした。
こうなると、この土地を売却するのが難しくなってきます。実は、このお宅の敷地の反対側に距離は短いが公道に接している部分があります。
役所で当時の建築確認申請書を出してもらい確認したところ、接道距離はジャスト2ｍ。実測して2ｍあれば再建築可能になり、売却もできるかもしれないと思われました。役所の担当者も問題ないでしょうと言われたので、話しを進めてみようと思った矢先、またよくよく調べると2ｍ接している部分の半分の1ｍ部分は隣家の所有であることが判明し、ここでまた頓挫。
1ｍ部分を売却してもらう手立てもあるかとも思いましたが、そうなるとこの隣家は上段で説明させていただいた囲繞地になってしますの絶対不可能で交渉するまでもありません。
ここで疑問に感じたのは、それぞれの敷地は公道に1ｍしか接していないのに、何故建築確認が取れているのかです。
これが、今回のテーマの敷地設定です。敷地設定とは接道距離が2ｍに足りない場合、他人の土地を含めて建築確認申請を行うもので、認められれば建築することが可能になります。
他人の土地を含めて申請できるということに違和感を感じずにはいられず、調べると実際に敷地設定で建築確認申請してトラブルになっているケースもあるようです。
さて、この土地に関しては、どうするものかは再度じっくり対応を考えたいと思います。
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