不動産投資をお考えの方

不動産投資が注目される背景

• 日本は長らく低金利状態が続いており、2013年から始まった日本銀行の金融政策により、一層の低金利状態に拍車がかかりました。現在の都市銀行の普通預金金利は、0.001％で、仮に1,000万円を1年間預けても利息はわずか100円にしかなりません。一方、金融機関等から借入れる際の金利も過去最低水準であることから、投資商品として唯一融資を受けて始められる不動産投資がここ数年注目を浴びている訳です。

  2015年に相続税の基礎控除額が、それまでの6割に減額され増税になったことから相続税対策として現金資産を不動産に置き替える資産家の方々が増えたことも不動産投資が注目されている要因の一つです。

  海外の投資家にも日本の不動産マーケットは魅力的に映っているようで、海外マネーが日本の不動産マーケットに大量に流れ込んで来ていることも不動産取引の活況を引き起こし、不動産価格の高騰の引金にもなっております。ただ、日本の不動産価格が高騰していると言っても海外のマーケットに比較する未だ日本の不動産価格は割安だと考えられています。

  日本の若い人たちの間で将来に対しての不安が増してきていることも背景として忘れてはなりません。老後、年金がもらえるのか、もらえるとしても年金で生活できるのか不安を多くの若い人が感じているようです。年金をあてにできないのであれば今から準備しておかなければならないと考えている方々の一つの方策が不動産投資でもあります。

不動産投資とは何か

不動産投資をやっている人はどんな人

不動産投資で収入を得るやり方

不動産投資のメリット

• POINT 1　将来の年金の不足分を補える

  

  現在の人口構成は、2.3人で1人の高齢者を支えていく騎馬戦状態と言われます。今後生産人口が益々減少し、一方高齢者が急激に増えていくことで、生産人口、つまり若い人たちの負担は更に増していきます。年金の受給開始年齢は現在の65歳より先延ばしになり、年金額も現在の水準を維持できなくなる可能性があります。このことは、健康保険/社会保険・介護保険についても同様のことが言えますので早めに計画的に将来に対する準備を行っておくことが必要であると言われております。
  不動産投資は、早めにスタートすることで将来安定した家賃収入が確実に得られますので、逆算していくら年金が不足するのかを見定めて、その不足分を確実に補うことが可能になります。

• POINT 2　節税して可処分所得を増やせる

  サラリーマン、公務員の方々は、毎月給料明細を眺めるたびに、何でこんなに手取りが少なくなるんだろうとため息交じりに不満を抱いている方も少なくないと思います。
  不動産投資は、投資そのものが事業とみなされ、不動産所得が赤字になった場合、ご自身の給料から不動産所得の赤字分が差し引けます。そのことで、既に納めた所得税が還付され、住民税が翌年安くなります。このことを損益通算と言いますが、他の投資には認められていない不動産投資だけの特典です。

• POINT 3　生命保険料の負担を抑えられる

  

  不動産投資は、金融機関等から融資を受けて行うことが基本的なスタイルとなりますが、融資を受ける際、融資の残債に応じた生命保険に加入することができます。住宅ローンを組んだ時に加入させられる団体信用生命保険と同じ保険です。
  この保険に加入しておくと、万が一のことがあったとしても生命保険会社から保険金が金融機関等に直接支払われ、家族には無借金の不動産が遺されることになります。しかも、その不動産からは毎月決まった金額の家賃が振り込まれてきます。結果として、遺族年金の代わりになりますので、現在加入中の保険の保障内容を見直し無駄な保障部分はやめて保険料を減らすことができます。
  また、団体信用生命保険は、3大疾病保障等のオプションも付けることもできます。

• POINT 4　家族に確実に資産を残すことができる

  いわゆる相続対策です。2015年に相続税の基礎控除がそれまでの6割に減額されたことで、相続税の対象が一気に倍増しました。首都圏で一戸建てを持っている方であれば、相続税の対象になる可能性も出て来ました。
  不動産投資の様々なやり方で相続税の評価額を下げることができ、総資産価値を減らすことなく相続税のみを節税することができます。

不動産投資のリスク

不動産投資は、一般的にミドルリスク、ミドルリターンの投資と言われますように、決してリスクの少ない投資ではありません。ただ、事前に調査・確認したり、計画的に対応したり、目的に合った物件を選ぶことでローリスクの投資にすることが可能です。

• 空室リスク

  不動産投資で最大のリスクは空室リスクです。不動産投資は、物件購入のための資金を金融機関等から融資を受け、購入した物件から生じる家賃収入で返済していくスキームが一般的ですので、空室＝家賃収入0円となり、ご自身の収入、貯蓄から返済をしていかなればならないリスクがあります。
  空室リスクを減らすためには、現在から将来にわたって賃貸の需要の高い地域への不動産投資が必要であり、そのためには、将来的な人口の増減、再開発の計画の有無等を調査し、人気のエリア、スポットとして人が集まるのかどうかを見極める必要があります。

• 家賃滞納リスク

  

  家賃滞納リスクも空室リスク同様、家賃滞納が発生すると不動産投資のスキームを壊してしまい、自らの資金で返済を行っていかなければならなくなるリスクを抱えます。
  このリスクを減らすためには、入居者の審査を信頼のおける不動産業者に依頼することも大事ですが、すべてお任せにせず自らも審査に関わる姿勢が求められます。また、安心して任せることができる保証会社と契約を結び、入居後の家賃回収、苦情対応等を誠意を持って行ってもらえるようにしておくことが必要です。

• 金利変動リスク

  不動産投資は、投資のスタイルとして物件購入資金を金融機関等から借入れすることで、いわゆるレバレッジをかけて行うことで投資効率を高めることができますので、金利が上昇してしまうと投資効率の悪化を招くことになります。
  購入資金の融資を受ける時に変動金利型にするのか、固定金利型にするのかでリスクの軽減を図ることもできますので、今後金利がどのように変動するのか予測して選択することが大事になります。

• 修繕積立金上昇リスク

  

  マンションは12～15年に一度の頻度で物件の価値保全のために大規模修繕工事が行われます。そのために区分所有のオーナーが毎月修繕費を積立ているのですが、多くのマンションが積立不足の状態にあると言われます。
  大規模修繕工事の計画を確認しておくこと、修繕費の積立金額を確認しておくことで思わぬ一時金徴収によるコスト増で投資計画を狂わすことを回避できます。

• 税制変更リスク

  税金の制度変更は毎年行われます。その中には、不動産投資に影響を与えるような制度変更も少なくありません。不動産投資に関連する現在の税制がどうなっているのかをまず確認することが必要です。そのうえで今後変更される可能性のある税制はどれなのか、またどのような変更が議論されているのかを情報収集していくことで事前に対処できることもあります。

• 火災・自然災害リスク

  災害はいつ起きるか誰も予測できません。ですので、万一起きてしまった時に慌てることなく保険等で最低限の対処ができるよう準備をしておくことが絶対必要です。
  また、地震に対しては耐震基準が1981年6月に変更になっていますので、いつ建築された物件なのか必ず確認しておくことが必要です。

• 事件・事故など風評リスク

  災害同様、いつどこで何が起きるか予測できないリスクです。入居者の審査を厳格に行い将来不良入居者になる危険性のある人は排除することをためらわないことが大事です。また、事故発生時に備えた保険もありますので、転ばぬ先の杖として加入しておくことで事後対応が可能になることもあります。