個別の不動産の価格が下落する要因としては、築年数が古くなったり、何か不動産そのものに不具合が発生したり、事故対象となったり、周辺環境の悪化などが考えられます。
では、不動産マーケット全体が下落する場合とは、どんなことが考えられるのでしょうか？
過去に目を移すと、政策金利との関係が深いことが確認できます。
不動産もその他の物と同じように価格決定要因としては、需要と供給のバランスに因るところが大きいです。つまり欲しいと思う人が多ければ上がるし、欲しいと思う人が少なければ下がる訳です。
多くの人が欲しがる時には、我先にと急いで、争ってまで多少高くても買う人がいるから上がります。
では、欲しいという人が多い時に金利が上がるとどうなるかというと、欲しいと思っていても、将来の返済が増えるので我先にと買えなくなってしまいます。ですので、欲しいと思っている人が多くても、買えない人が多くなると必然的に不動産の価格は下がります。
現在の住宅ローンの変動型の金利は、最も低い金利は0.3%を切っており過去最低水準で推移しております。平均でもおおよそ0.7％あたりではないかと思われます。
0.3%の変動金利で住宅ローンを組んでいる人がアメリカの住宅ローン金利並みに金利が上がったら返済額はどの程度増えるか確認してみましょう。ちなみに現在のアメリカの住宅ローン金利は、7%を超えています。
現在の東京23区の新築マンションの平均価格(70㎡換算)は約9,500万円で、１億円に手の届きそうな水準まで来ています。３月単月では1億円を超えたという報道もありました。
仮に1億円のマンションを全額0.3%の変動金利の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額がいくらになるかというと250,844円、年間では3,010,124円になります。
ではアメリカ並みに７％になるとどのくらい増えるかですが、月で638,856円、年間で7,666,276円にもなります。こんなに金利が上がることないだろうと思われるでしょうが、かつてバブルの時は最高で8%を超えたこともあるのです。それでも加熱した不動産市場を冷やすことができずにバブルが崩壊した訳です。
ここまで極端な事態になることはないと思いますが、他国が金融引き締めで金利をどんどん上げている中、日本だけがいつまでも金融緩和を続け、低金利を維持できるのかは甚だ疑問を感じ得ずにはいられません。
最近アメリカの銀行から預金がバンバン引き出され、破綻の連鎖が起きておりますが、この影響が日本に及ぶことはないのでしょうか？
ここ最近、円はドルだけでなく、他の国の通貨に対しても安くなっています。特にスイスフランに対しては、特に顕著な数字を示しており、2000年当時と比較すると円の価値は1/3程度の円安となってしまっております。
不動産価格が下落する要因の一つが金利の上昇だとすると、この先金利が上昇して不動産価格が下落するような局面はあるのでしょうか？
あるいは、円安を背景に海外のマネーがより一層日本の不動産に注ぎ込まれ、更なる価格上昇に発展していくようなことはあるのでしょうか？
不動産価格については、今後どんな局面が待ち受けているのか、たぶん明確に答えられる人はいないのだろうと思います。
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