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2021年11月1日2021年11月7日

不動産関連業務とDX　IZUMAI通信　Vol.156

2021.11.01

不動産関連業務とDX

不動産業界は、今までDXとは縁遠い業界だった言えると思います。

兎に角、大量の紙を印刷、あちこちに印を押すといった作業が常態化しております。

物件の資料を業者に依頼すると名刺をFaxしてくださいと言われ、その物件資料もFaxで送って来るので、
不鮮明で小さい字がつぷれていて読めないなんてことは日常茶飯事。

重要事項説明書、契約書も相当の枚数を印刷して、それに付随する物件状況報告書やら設備報告書やら、
ほとんど紙で印刷して売主、買主に署名、捺印してもらう。
その他、添付資料としてインフラ関連の資料、登記簿謄本、測量図、、、
ハザードマップに役所で入手した資料と山ほど印刷して買主に説明して渡す。

収益物件になると更に印刷するものが多く、一度の契約で紙まみれになってしまう。
ほんと無駄だと思うこと度々。

ですが、政府がデジタル化を叫び始める前から国土交通省ではデジタル化を推進していました。
IT重説と言って重要事項説明をオンラインで行うことができる取り組みを社会実験と称して行ってました。
ただ、この時は、印刷した重要事項説明書を郵送してZOOMなどのコミュニケーションツール使って説明して手元に置いた書面に署名、捺印して送り返してもらうといったデジタル化とは程遠いものでした。

ですが、これもかなり進化を遂げているらしく、先日取引しているIT業界の人からの情報で重要事項説明だけでなく、売買契約もオンラインで完結できるようになると言われました。
しかも来年の3月からと、もう直ぐ始まるらしい。

これが実現すると、署名も印鑑もいらなくなり、クラウドサインで売買契約が完結し、紙を印刷しないので収入印紙の貼付も不要になるとのことです。
相手のところに行くことも、こちらに来ていただくこともなくなり、かなりコスト削減にもなるのではと期待したいところです。

コロナ禍でリモートで商談することも増えて来ましたので、お客様も違和感なく対応いただけるようになりましたし、バーチャルリアルティを使って内見案内、仮想リフォームなども見ていただけるようになって来ましたので、乗り遅れることがないよう、これからは先端であらゆるデジタルを取り入れて走って行きたいと思います。

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2021年10月25日2021年10月26日

中国の不動産を取り巻く環境　IZUMAI通信　Vol.155

2021.10.25

中国の不動産を取り巻く環境

中国で今問題になっているのが、恒大集団という企業の動向です。
この会社が発行したドル建の社債がデフォルトになるかどうか、
デフォルトになった時に中国政府はどのような対応をするのか内外から注目されております。

恒大集団は、中国の住宅政策の流れに乗って短期間に急成長した不動産会社です。
中国では、土地は所有できませんので、国から土地の使用権を購入し土地の上にマンション、住宅等の建物を建設して、販売するスキームで急拡大させて来たのですが、その資金調達の方法が現在大きな問題となっています。

資金調達の方法としては、当然金融機関からの借り入れがまず行われる訳ですが、この会社はそれとは別に米ドル建ての社債を大量に発行して資金調達していたことに加え、理財商品を販売して投資家からも多額の資金を集めました。

米ドル建ての社債の利払いができないのではないかと憶測が広がったことで、株価が急落し、投資家の取り付け騒ぎに発展して深刻な事態を引き起してしまっております。
また恒大集団の社員の中には資産運用商品を会社から買った者も多くいてるようで、これらの社員が抗議を行ったことで混乱に拍車をかける事態に発展しています。
その抗議していた社員は、その後在宅勤務を命じられて事態の収拾を図っております。

ただ、一番の問題は、米ドル建ての社債の利払いが果たしてできるのかという点であり、中国内外から注目が集まっております。
仮にデフォルトとなった場合、リーマンショックの時のように世界中の経済の歯車を狂わすような金融危機に陥るのではないかと懸念する声も各方面から挙がって来ておりますので、今後の行方に目が離せない状況です。

中国の習近平主席から「住宅は住むもので投資するものでない」とバブル化していると思われている中国の不動産市況を牽制する発言があり、今後様々な対策を打ってくることが予想されます。

日本のバブルの時のように不動産融資に対して総量規制が行われたりといったことがかんがえられますが、
ただ、このように短期間で巨大化した不動産会社の存在の背景には、各地方都市の財政の問題も絡んでいるのです。

前段でもコメントしたように中国では個人も、企業も土地の所有は認められておりません。
行政から土地使用権を購入して、建物と土地使用権をセットで販売するスキームで、
恒大集団は土地使用権を地方行政から次々購入して開発事業を進め、
その結果、地方行政の財政を潤すことになったため、一気に規制してしまう訳にいかないかもしれません。

いずれの局面になったとしても中国の不動産バブルは早晩弾けるか、中国政府によって何らかの鎮静化のための対策が行われることは間違いないと思われ、その影響が日本はじめ他国に何らかの形で表れて来るのか想像ができません。

もしかしたらコロナで日本に入国できず、日本への不動産投資ができず臍を噛んでいた投資家の資金がコロナの鎮静化とともに日本に向く可能性も増して来るのかもしれません。
そうなると上昇傾向の首都圏の不動産価格が更に上がる要因になるかもしれません。

中国の投資家の資金が一気に雪崩れ込んで来ることもあるかもしれませんが、過去には香港に中国マネーが雪崩れ込んできたことが原因で不動産価格が急騰し、香港の人が住宅を持てなくなってしまったなんてこともありました。
オーストラリアでも同じような事象がありました。

さて、その時日本の不動産市況はどうなっていくのでしょうか？
中国では、資産の国外持ち出しは原則禁止されておりますが、闇ルートはいくらでもあるようです。
そのルートを使っていくらでも中国マネーが日本の不動産に注ぎ込まれ、日本人が住宅を持てなくなる日が来ることもあるのでしょうか。

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2021年10月18日2021年10月19日

無電柱化推進計画　IZUMAI通信　Vol.154

2021.10.18

無電柱化推進計画

国土交通省では、近年頻発する災害や高齢化等に、より一層対応するため、
令和３年度を初年度とする新たな「無電柱化推進計画」を策定いたしました。

無電柱化推進計画の３のポイントは、
①新設電柱を増やさない
②徹底したコスト縮減を推進する
③事業の更なるスピードアップを図る
というもので、今年から5年間で約4000Kmの無電柱化の実現を目指すものです。

最も無電柱化の推進が進んでいるのが、東京都です。
東京オリンピック、パラリンピック前に世界の有数の都市に引けを取らない景観を作り上げることを目標に工事が進められておりました。
コロナ禍で計画の遅れも生じており、順調に工事が進められてきましたが、道まだ半ばというところです。
世界の都市の中には、ロンドン、パリ、シンガポールみたいに無電柱化100%という国もあり、
東京が決して世界基準のトップグループにいる訳でないことがわかります。

では、何故無電柱化が必要なのかということですが、
東京オリンピック、パラリンピックに向けて加速してきたのは、景観が一番の目的でしたが、本当はそれは二次的な目的でした。

加速化戦略を策定して無電柱化の工事を進めている最大の目的は、自然災害対策です。
地球温暖化の影響で日本各地で甚大な自然災害が頻繁に起こっており、その度に電柱が被害を大きくしていることや、緊急自動車の通行を阻み、人命救助、瓦礫の撤去を困難にしたという問題が深刻化しております。

令和元年に千葉県を中心に甚大被害を発生させた台風15号は、千葉県内の電柱を2000本もなぎ倒し被害を拡大させました。
電柱が倒れれば当然電気の供給が止まり、停電になりますが、この時も復旧には長期戦を余儀なくされ、
多くの住人の生活を苦しめたことは記憶に新しいところです。

東京の無電柱化推進計画の上位に島しょう部の推進が掲げられているのも頷けるところです。

無電柱化の基本は地中埋設ですが、電線共同溝方式が取られるケースが多いようです。
電線には電気だけでなく、電話、ケーブル、信号等配線が巡らされていますので、これらを共同溝として埋設する方法です。
ですので、関係各社との連携が必要です。

それと当然近隣住人の理解、協力が欠かせませんので、説明会を丁寧に頻回にわたって行っていく必要があります。
ところが、コロナの感染拡大により、密になる説明会を開くことができず推進が停滞してしまっており、計画に遅れが出始めております。

不動産の価値としては、無電柱化が進むことで価値上昇に繋がっていきますので、
是非とも推進を加速していただきたいと思います。

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2021年10月11日2021年10月11日

コロナ禍の不動産市況　IZUMAI通信　Vol.153

2021.10.11

コロナ禍の不動産市況

不動産の価格というのは、1物2価どころか、4価も5価もあって分かりづらいのと、地価の調査に半年もかけるので、場所によってはタイムラグが生じ、実態とかけ離れてしまっているケースもあります。

公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、これらに加えて4半期毎に国土交通省が発表する地価LOOKレポートがあり、そして実際の取引価格である実勢価格があります。

一般的な目安としては、相続税路線価は公示地価の8割程度、公示地価は実勢価格の9割程度と言われてますので、大まかに実勢価格を知りたい時は相続税路線価を0.8、0.9で割り戻すとだいたいの実勢価格が分かります。

コロナ前は、全国的に地価は低下傾向にありました。
それが昨年の初めに日本でコロナ患者が発生して以来、コロナの感染状況が地価に大きな影響を及ぼしています。

全国の地域ごとに見ると一律の傾向とは言えませんので、首都圏の不動産市況でご説明します。
ただ、大都市圏は大体首都圏と同じ傾向にあります。
また世界の主要都市も同じような傾向を辿っています。

コロナの初期段階では、未知の感染症に対する恐怖から不動産を買いたい、売りたいという意欲が減退して、
物件を見に行く人もほとんどいなくなり、新たな売り物件も出て来ない状況が続きました。
この状況が夏くらいまで続いて、不動産会社の中には窮地に陥ったところも少なくありませんでした。

ところが秋口、最初の波が落ち着いて来た頃から急に不動産を探す活発な動きが出て来たのです。
この活発になった最大の原因は、在宅勤務、テレワークの推進、普及です。

この働き方が定着するならと、都内に住んでいる人の中に別に通勤に便利な場所に拘る必要がないと考える人が増え、都内の狭い住宅環境でテレワークをやる場所を自宅に確保できず、結局カラオケボックスとか外の施設を使わなければならないなら、外に出ると感染リスクも高まるし、コストもかかることから、思い切って郊外に移り住んで広い大きな家で子供を育てるのも悪くないといった発想から郊外に戸建てを探す人が増えてきました。

この頃の郊外というのは、本当に遠隔なところで、千葉県でいうと勝浦、館山、南房総あたり、
神奈川だと熱海、湯河原、別荘地の軽井沢なども人気の的になってました。

また家探しの条件に必ず上位に来る駅近というワードも拘る人が少なくなったのも印象的でした。
この頃、このような動きをする人が増えてきたことで別荘地の価格が高騰始めましたが、
大きく地価変動に影響を及ぼすほどのインパクトは未だありませんでした。

その後、感染の波が2波、3波と波が大きくなりながら繰り返しているうち、だんだんコロナに対しての慣れが出てきたのか、在宅勤務を推進していた会社も出社を求めるようになったりで、家探しをしている人たちの郊外のイメージがどんどん東京に近づいて来ました。

この動きは地価に大きな影響を与え始めまして、東京近郊の都市の取引価格が上昇始めたのです。
元々中古の不動産を売りに出す時は、値引き交渉が入ることを前提に相場より若干高い価格で売り出す会社が多いのですが、その高い価格のまま売れてしまうことが増えて来ました。

こんな価格で売れるならと売り出し価格を更に上げて売り出されるケースが増え、どんどん価格が上昇していきました。
この背景にあるのが、在庫不足です。
買いたいという人が増えているのに売りに出ている物件、在庫が少ないため、買う方としては近くの売り出し物件と比較できず、また考えているうちに他に持って行かれるので、多少高いと思いながらも時間かけて考えていられず買ってしまうというケースが多いのです。

在庫不足というのは、マンションのデベロッパーや戸建ての建売り業者にも影響が出ており、安い価格で仕入れが出来ず、やむを得ず一般の人が買うような価格で仕入れをする業者も現れてきてます。

9/1時点の基準地価が先日発表になりましたが、東京近郊の都市が軒並み上がっているのが、確認できました。
その中で全国でトップクラスの上昇率を記録したのが、札幌郊外の北広島市です。
日本ハムの本拠地になる野球場を中心としたボールパークを建設しているところです。
札幌市への通勤エリアとなります。

またニューヨークでもロンドンでも同じような現象が起こってます。
ところがこれらの都市で最近、都市回帰の傾向が鮮明になってきており、ニューヨークの家賃は過去最高に上昇していますし、東京の中古マンションも１５ヶ月連続で対年同月比で上昇を続けてます。

コロナの終息が見えてきた時に不動産の市況がどう変化するか見通せませんが、コロナの感染状況と密接に関連してくるのは間違いないと思います。
以前、首都圏の不動産価格は日経平均に連動しているとお伝えしましたが、このコロナ禍でバブル期以来の３万円を超え、実体経済とかけ離れた動きと言われておりますが、海外のファンドが本社ビルを手放す企業のビルを買い漁ったりして、不動産価格も日経平均に連動して上昇している傾向が現れて来ております。

ですので今は、平たく言えば売り時、売り手市場です。

売却を検討されている人がいましたら背中を押してあげてたくなります。
逆に買い時ではないので、購入を検討されているお客様がいたら、しばらく様子見した方がいいとお伝えしております。
住み替えの方は悩ましいのですが、自宅売却後、一時的に賃貸に入って時を待つということも一つの選択肢かもしれません。

原因も不明確な中、急激にコロナの感染者数が減少してきておりますが、今後もコロナの感染状況に応じて不動産の市況は変化していく考えられますので、コロナの感染状況と住宅ニーズの関係を今後も注視していきたいと思います。

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2021年10月5日2021年10月11日

住宅すごろくの変化　IZUMAI通信　Vol.152

2021.10.05

住宅すごろくの変化

住宅すごろくと言えば、かつては若い時分に賃貸の住宅から始まって、
結婚するタイミングで新築マンションを購入、子供が増えたり、大きくなったりと
手狭感を感じた時に、新築庭付一戸建てを購入してあがりというのが一般的でした。

その後、子供が巣立ち、自らも老い、終の棲家へと変遷する。
といったイメージだったと思います。

このイメージを強く意識されたのは、三種の神器と言われた戦後間もない頃で、庶民の憧れの象徴的な成功した人生のイメージであり、この住宅すごろくを達成するために時のお父さんたちはがむしゃらに働くことで日本の高度成長期を支えたと言えると思います。
24時間働けますか？というフレーズのCMが流されていた頃が絶頂期だったと思います。

その後バブル崩壊、アジア通貨危機、リーマンショック、東日本大震災と日本経済を揺るがす出来事が次々起こり、住宅すごろくのあがり方も様変わりしていきました。

そして現在のコロナ禍で住宅すごろくの進め方も大きく変わりつつあります。

スタートの賃貸の住宅から始まるのは同じですが、世帯構成の変化、生活スタイルの多様化、働き方の変化などに伴って駒の進め方も基本パターンがなくなり、多方向に進むような複雑なすごろくになってきた感があります。

その中でも日本特有とも言える「壊す」→「作る」からイギリスやアメリカのような「回す」に進むことが増えつつあると感じ始めたところでもあります。

日本の税法では、木造の建物の耐用年数は22年とされている影響もあると思いますが、
20年も経っている木造の中古一戸建てはほとんど不動産としての価値がないと考え、関心を持つ人が少ないのが現状です。

一般的に日本での中古住宅のイメージは、“汚い” “不安” “分からない” というものが主流で、
そのために中古の一戸建てを購入しようと考える人が少ないことも「壊す」に繋がっている原因でもあります。

イギリスでは、中古一戸建ての耐用年数は平均77年と言われており、日本の3倍以上の間壊されず使用されています。

コロナ禍の日本で成約価格が伸びているのが、マンション含めた中古住宅です。
８月の首都圏の中古一戸建て前年同月比6.1%高い3425万円で、10か月連続で前年を上回っており、
中古マンションも15か月連続で前年を上回った成約価格が続いております。

新築住宅も販売価格が上昇してますが、この中古住宅の需要が今後も続けば住宅すごろくのあがり方も変わってくるかもしれません。

そのためには、中古住宅のイメージの“汚い” “不安” “分からない” を一掃する必要があり、
その手段が国土交通省も推奨している「建物状況調査(インスペクション)」だと思います。

弊社としては、中古住宅の需要を喚起するために「建物状況調査(インスペクション)」の実施を売主様に提案していきたいと思います。

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2021年9月27日2021年9月30日

基準地価について　IZUMAI通信　Vol.151

2021.09.27

基準地価について

前回コメントさせていただきました地価LOOKレポートに続いて基準地価が発表されました。

土地の価格については、色々とあってよく分からないと思う人も多いと思います。

基準地価は、9月1日時点の土地の価格を不動産鑑定士による鑑定を元に都道府県が発表するものです。

同じような価格で公示地価というものがありますが、こちらは1月1日時点において不動産鑑定士が鑑定した価格を国土交通省が発表するものです。

この他、相続税を計算する基礎となる相続税路線価、固定資産税を算出する際の基準となる固定資産税路線価などがあり、いずれも実勢価格とは乖離したものとなってます。

おおよそ、相続税路線価は、公示地価や基準地価の80%程度、公示地価や基準地価は、
実勢価格の90%程度との目安で考えていただければ宜しいかと思います。

我々不動産会社がお客様から不動産の売却を依頼された際に、これら様々な土地の価格を参考に売却する際の売出価格を決めます。
不動産は、２つとして同じものがありませんから、隣接している土地でもその形状や周辺環境、間口の長さなどによっても全然違う価格になることも少なくありません。
また不動産会社の査定方法によってもかなりの差が出てきます。

こうやって査定した価格も反響が少ないと、大幅に値下げすることもあり、不動産の価格というものはとても難しいものなのです。
結局、実勢価格を決めるのは、需要と供給のバランスになります。
この土地が欲しいという人が沢山いれば、価格は上昇しますし、欲しいいう人がいなければ下げざる得ないということです。

今回発表されました基準地価は、全国平均で前年対比0.4%マイナスになりました。
とはいえ、公示地価も基準地価も半年間かけて調査した結果ですので、本当に現時点での価格を表しているかというと、やはりタイムラグがあると言わざるを得ません。

ただ、トレンドは掴めます。
首都圏の基準地価に限って見ますと、より東京に近い場所の地価の上昇が伺えます。
千葉県では、浦安市、市川市辺りになりますが、なんだかんだ言っても行き着くところは、東京に近い便利な場所ということになるのかもしれません。

コロナ禍でテレワーク主体の業務になった人達が郊外に戸建を求めていたのは、過去のことになっていくのでしょうか？

今回、全国の調査地点で基準地価の上昇率上位を札幌市郊外の北広島市が独占する結果になりました。
この現象は、正に札幌市から近い場所に住環境が整っていて、テレワークに適した戸建の建設が進むこの地区に人気が集まった結果だと思われます。

今後も地価の変動については、コロナの感染状況と切り離して考えられなくなるのかもしれません。

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2021年9月21日2021年10月11日

地価LOOKレポート　IZUMAI通信　Vol.150

2021.09.21

地価LOOKレポート

3ヶ月毎に国土交通省から発表される地価LOOKレポートの9月度版が先日発表されました。

全国的に見ますと、上昇が前回の28地点から7地点増えて35地点、下落が前回の27地点から29地点になりました。
用途別で見ますと、住宅地は上昇傾向にあり、商業地域は下落基調だと言えます。

エリアで見ますと、東京圏での上昇は前回の10地点から14地点となり、下落が前回の10地点から11点となりました。
他の大都市圏では、大阪圏が東京と同じような変化を確認できます。
名古屋圏は、ほぼ変化なしの結果でした。

東京圏で下落した地点は、東京駅周辺の八重洲、丸の内、日比谷、有楽町と渋谷や池袋、新宿などのターミナル駅周辺が目立ちます。
このエリアでは、オフィスの空室率が増加しておりますので、その辺りも地価に影響を及ぼしているようです。
一方上昇している地点は、月島、南青山、豊洲、有明等の住宅地区になります。

コロナの影響で、ホテル、商業施設が軒並み苦戦していますので、正にそのことが地価の下落の要因となっていると見られます。
住宅地区に関しては、コロナの初期に下落する地点が多く見られましたが、その後東京回帰のような現象も現れ、東京のマンションを中心に取引価格が上昇し続けておりますので、今回の地価の上昇の要因となったと考えられます。

今後、コロナが落ち着いて来た時にどのようになっていくかですが、
現時点では専門家も予想するのが難しいようです。
コロナが始まる前の状況は、どちらかと言えば地価は下落基調にありましたので、そこに戻るかもしれません。
新しい生活様式の定着によってどちらに振れるのかですが、これまたよく分からないところです。

今後の日本社会は少子高齢化がますます進み、人口減少が加速していくことでしょうから、
トレンドとしては下落基調になると考えるのが適当な感じもします。

ただ、労働力不足を補うために外国人の移民を受け入れざるを得なくなるだろうし、
政情不安の国々から日本への移住を希望する人も増加していくかもしれませんので、
移民政策等で政府がどう舵を取っていくかによっても影響が出て来ることになると思います。

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2021年9月13日2021年10月11日

水害に備えた新しい町作り　IZUMAI通信　Vol.149

2021.09.13

水害に備えた新しい町作り

近年、100年に一度とか、観測史上最大とか言われる降水量を記録することが全国で毎年のように起きております。
その度にこのような表現される訳ですが、100年に一度が毎年のように起きていては想定しない訳ですから対処できませんよね。
その結果、甚大な被害に結びついてしまっております。

明らかに温暖化の影響だと言っていいと思いますし、誰もそれを否定する人はもういないのではないでしょうか。
それも日本だけで起きていることではなく、世界中で同様な水害の被害が起こっています。

いつ何時、何処で大雨のせいで水害に出くわすか分かりませんので、
常に水害が発生した際の避難場所、避難方法、逃げ遅れた時の約束事を家族で共有しておくことが絶対必要です。

また国にも治水計画を早急にまとめてもらうことが必要だと思いますし、水害に遭わないようにする建築方法を場所によっては考え、行政が指導していくことが求められることにもなると思います。

河川の近くの低地に建っている住宅街、沿岸部の０m地帯の住宅街など、
ハザードマップで浸水被害が予想される地域の住民を集団移転をさせる仕組みを国は模索しているようです。

この11月から水害発生リスクの高い地域を「浸水被害防止区域」に指定します。
数十年に一度の豪雨を想定しての指定になります。

移転先の土地・住宅を購入する際のローンの利子相当額を補助することが骨子になります。
ただ、東日本大震災で被災した地域の集団移転のことを基本に考えるとローンの利子補助だけでは物足りないような感じがします。
国も「浸水被害防止区域」に指定される地域の住民の声をしっかり聞いた上で施策の策定をお願いしたいと思います。

国は、ダムや堤防などのハードの整備を伴う流域治水を国土強靭化政策に盛り込み、早々に着手願いたいところです。
一方、民間でも水害に遭ってもその被害を回避できるような水上都市の開発が進んでいます。

あるハウスメーカーでは玄関ドア、窓の隙間をなくして水密性を高め、トイレ、キッチンなどの排水管からの逆流を自動に防止できる特殊な防止弁を備える住宅で、ある一定の水位を超えた時に係留されている船のように浮き、水が引いた時にまた元の場所に戻せる住宅の開発を進めています。

ただ単に水害に遭った時に為すすべなく流れていく家を見送るしかなかった今までの住宅の対して、
例え、浸水被害に遭ったとしても何の不安もなくやり過ごすことができる住宅の開発が進んで行くことになると思います。

月面に住宅を建てようと真剣に取り組んでいる民間業者もありますので、今後は災害に遭ったとしても家を失うことなく災害をやり過ごせる家というものが一般的になっていく時代も遠くないと思います。

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2021年9月6日2021年10月11日

不動産クラウドファンディング　IZUMAI通信　Vol.148

2021.09.06

不動産クラウドファンディング

コロナ禍にあって、大規模な金融緩和、コロナ関連の助成金、コロナ融資等で市場にお金が大量に出回っており、ジャブジャブ状態と言われおります。

本来行って欲しいところにはお金は流れず、ごく数％の富裕層、投資家層に大量に流れてしまっている現状があります。
これは、日本だけではなく先進国の多くで同様なことが起きてしまっているようです。

とは言え、一般の人の中には、ほとんど外出もできず、外食もせず、服飾にも金をかけず、
コロナで給与が減っている訳でもないので自然とお金が貯まってしまっている層も少なくありません。
この層が、貯まったお金を有効利用しようと投資を始めています。

また、このニーズに呼応するするように、初心者でも安心してできる少額の投資が次々商品化されリリースされております。
例えば、100円から始められるFX、1株から投資できるネット証券・・・・

同様に不動産投資についても少額から始められるアイテムが開発され、商品化されております。
現物の不動産を所有しなくても不動産投資ができるアイテムとしては、
今までもリートというものがありましたが、気軽に始められるというレベルのものでは無いので、初心者がお試しに始めてみようという気持ちにはなりませんでした。

そこで登場したのが、不動産クラウドファンディングです。

クラウドファンディングというと、このコロナ禍でよく耳にすることが多くなってきたと思います。
一般の方が医療従事者への応援を込めて医療施設に資金を出し合ったり、
病気の子供が海外で治療を受けるために多くの人から寄せられる善意の寄付などが思い出されますが、
実は様々な方が様々なサービスや商品等で呼び掛けて資金を集めたりと一般的な資金集めの手段になりつつあります。

不動産クラウドファンディングには、2パターンありまして、
一つが融資型と言われるソーシャルレンディングです。
投資家から資金を集め、その資金を借り手に融資して、利息を含む返済金から分配、元本償還を行う仕組みです。

もう一つが、不特法(不動産特定共同事業法)型です。
こちらは、リートと似た仕組みで投資家から集めた資金でビルやマンション等を現物不動産を購入して、
賃料や売却代金で分配、元本償還を行う仕組みです。

不特法によるクラウドファンディングは、法改正により業者が参入する際のハードルが低くなりましたので、今後参入が増加してくるだろうと予測できます。

ただ、元本割れのリスクは常に伴いますので、業者の見極めも大事になってきます。
大半のクラウドファンディングでは、業者も一定割合自ら資金を拠出しているケースが多く、
他の投資家が損失を被らないような仕組みを取っています。
ですので、業者がどの程度の資金を拠出しているのかを確認しておくことも必要になってくると思われます。

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2021年8月30日2021年9月6日

離婚時に夫婦共同名義の自宅を売却する　IZUMAI通信　Vol.147

2021.08.30

離婚時に夫婦共同名義の自宅を売却する

昨今、首都圏のマンション、戸建ての価格が上昇が続いており、
購入するにもかなりの勇気が必要になって来ました。
特に都内の新築マンションは平均価格が7700万円を超え、平均的なサラリーンの収入では手が出せないレベルになって来ました。

なのに都内のマンションの売れ行きは大変好調で、オリンピックの選手村だったマンションもHARUMI FLAGという名称でこれから4000戸以上が売りに出されますが、あっという間に完売するだろうとみられています。

その担い手となっているのが、“パワーカップル”と言われる共稼ぎ夫婦です。
どちらかひとりでは住宅ローンを組んで高騰したマンションを購入することはできませんが、
夫婦二人の収入を合算して共同購入することで7700万円もするマンションを手に入れることができる訳です。

当然、登記の名義もお二人になります。

購入する時は幸せいっぱいだから、もしものことは考えないのでしょうが、このもしもがかなり高い確率で起こります。
最近の離婚率はなんと35%を超えていますので、３組に１組は離婚しているのです。

こんな状況ですので、離婚するタイミングで自宅の売却を検討する夫婦が増えています。
それも結婚後短い期間で離婚に至る夫婦が多いようで、売りに出される物件の築年数が非常に浅いのが、最近の特徴でもあります。
築３年から７年といったあたりが一番多いようです。
中には築１年といった物件も目につきます。

新しいから売り易いのでは思われる人も多いと思いますが、実はそう単純にはいかないことも少なくありません。
というのも、住宅ローンを組む時、現在金利が過去最低レベルの低さですので、
諸経費も含めてフルローンで組むケースが多く、価格が上昇している現状でも残債をすべて返済できる価格で
売却できないことが多く、売却を躊躇う夫婦も出て来ます。

こうなると離婚協議にも影響が出て来てしまいます。
離婚したいのに売却できず共同名義のまま、住宅ローンを返済し続けないとなりません。
もう顔も見たくない、話したくないと思っていてもそうもいかなくなります。
売却できないとなると、住宅ローンを払い続けながらどちらか一方のみが、そのまま住み続けるか、
相手に持分に応じて金銭を渡して、名義を一本化するかなど離婚協議の中で話し合うことになりますが、
売却して残債を整理できないと揉めて長期化することになりかねません。

新居を購入する時に離婚後のことを考えて共同名義にするかどうか、じっくり考えた方が良いですよとは
なかなかアドバイスできませんので、なるべく無理ない価格で購入することをせめてアドバイスしていきたいと思います。

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