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建物状況調査(インスペクション)について　IZUMAI通信　Vol.146

2021.08.23

建物状況調査(インスペクション)について

 

 

中古の不動産の購入を検討する時に最も気になるのが、見えない部分に何かあるのではないかということです。
マンションで約50%、戸建だと70%以上の方がそのように思い、購入を躊躇ったというアンケート結果があります。

 

 

外観や内装が綺麗だとしても、基礎だったり、屋根裏だったり、給排水管であったり、
目に見えない部分に何か不具合が無いのか見えないので不安になるからです。

 

 

結局、中古不動産を購入するのは諦めて新築を購入する動機に繋がってしまったりするケースが少なくありません。

 

 

例えば、基礎について言えば、床下を時々点検していますという人はほとんどいないでしょうから、
気が付かないうちにシロアリの侵入を許し、土台が蝕まれていたなんてことが考えられます。

 

 

屋根裏にしても、台風等屋根板のつなぎ目に隙間が生じてしまって、そこから雨水の侵入を許してしまい、
屋根裏に水溜りができていたりなんてもともあります。

 

 

不安であれば、その不安を解消すればいいのです。

 

 

国の住宅政策も数年前から新築偏重の優遇政策から中古住宅の普及を図る政策に舵を切り始め、
不動産売買の仲介を行う不動産業者に対して、主にこの建物状況調査(インスペクション)を行うかどうかを
必ず確認することが義務付けられました。

 

 

ただ、未だ道半ばの状況で、取引件数の僅か６％しかこの建物状況調査(インスペクション)は行われておりません。

 

 

何故普及しないのかですが、売主としては、建物状況調査 (インスペクション)を行うことで、何か指摘されるような不具合が見つかってしまうと売り辛くなってしまうのではないかと考えることが挙げられます。

 

 

業者としても理由は同様で、 建物状況調査 (インスペクション)を行って、指摘事項が多数あると修補しないと売れなくなってしまうと考える業者が少なくないからだと思われます。

 

 

ですので、 売主にあまり周知されておらず建物状況調査 (インスペクション)の認識がない、あるいは足りない売主が多いので、
実施率僅か６％という低水準に留まっているのだと思います。

 

 

実は、建物状況調査 (インスペクション)を実施することは、売主、買主双方にとって大きなメリットがあります。

 

 

売主にとっては、物件を引渡後一定期間見えない場所の不具合、俗にいう瑕疵が見つかった場合、
修補等の責任を負わなくてはなりません。
契約内容によっては、損害賠償を請求されることも皆無ではありません。

 

 

ただ、建物状況調査 (インスペクション)を行い、指摘項目をすべて解消し適合証明を取得できれば、
既存住宅瑕疵保険に加入することができます。

 

 

この保険に加入することで売主は引渡後の不具合に対して保険を使うことができますので、
実質修補等の責任を逃れることができる訳です。

 

 

また、買主にとってのメリットは、既存住宅瑕疵保険に加入すれば、売主が負う責任期間が過ぎても
新たに確認できた不具合に対して保険を使って修補することができるようになり、とても安心です。

 

 

この保険に加入するもう一つのメリットが税金の優遇措置です。
住宅ローン減税は、木造で築20年以内、鉄筋コンクリート造で25年経過している建物には申請することができませんが、この保険に入っていれば築年数の制限を超えても対象となります。

 

 

それと所有権移転登記の際に納めなければならない登録免許税が減税されるメリットもあります。

 

 

建物状況調査 (インスペクション)を行うことで、売主にも、買主にも大きなメリットがありますので、
絶対行うべきだと思います。

 

 

不動産は、安い買い物でないので、後で買ったことを後悔したり、トラブルになったりといったことが少なくありませんので、このようなことを事前に回避するためにも建物状況調査 (インスペクション)の実施を絶対お薦め致します。

 

 

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中古住宅の在庫急減　IZUMAI通信　Vol.145

2021.08.16

中古住宅の在庫急減

 

 

住宅の買い時、売り時というものは、買おうと思った時、売ろうと思った時に
今で良いのかということは誰しも考えることだと思います。

 

 

結果は、何年か経ってもないと結局分かりません。

 

 

現在、住宅に関しては買い意欲旺盛な人が多い反面、売り物件が極めて少なく需給バランスが大きく崩れてしまっております。

 

 

今年６月時点の首都圏のマンションの在庫数は前同月比26%減で19か月連続で前年実績を下回っております。
戸建に関しても13ヶ月連続減り続け、過去最低を記録しております。

 

 

このような現象は正にコロナの影響というべきもので、昨年は売主が対面での手続きを敬遠することで、
在庫が積み上がっていかなかったのですが、今年に入ってからは少ない在庫に買い意欲旺盛な人たちが
群がることで、在庫は更に減り、価格上昇を招いてしまっています。

 

 

この状況を確認した売主が、売り渋り始めたことで在庫が増えず、次々在庫が売却されることで
更に在庫が減り、価格の上昇を招いている状況です。
価格上昇局面なら積極的に売ればいいと思いますが、更なる価格上昇を目論んでいるのでしょうか。

 

 

旺盛な買い意欲を示している層は、都内の賃貸組が多く、コロナの感染拡大でにより在宅勤務の頻度が高まり、
今後、出勤の頻度が少なくなると予想した層が、この機会に郊外に戸建をと考えて活発に動いていることが背景にあります。

 

 

また在庫が少なくなることで、都内の好立地のマンションの希少性が高まり、いわゆるパワーカップルを中心とした層が価格の上昇したマンションを購入することで、郊外だけでなく都心のマンションの価格上昇も招いております。

 

 

このペースで在庫が減少していく状況で価格が上昇していくと、現在旺盛な購入意欲もだんだんと薄らいでいくのではないかと懸念します。
そうなると、在庫が少ない中、購入希望者も減り、低レベルのところで需給バランスが整ってきてしまうかもしれません。

 

 

コロナは今後も経済活動に様々な影響を及ぼすことが考えられますが、今までの常識は通用しなくなり、
将来予測が難しくなっていくのではないかと考えてます。

 

 

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任意売却について　IZUMAI通信　Vol.144

2021.08.10

任意売却について

 

 

住宅の購入に金融機関から住宅ローンを組むと期限の利益というものがあって、
約束した期日に約束した金額を返済していれば、一括で返済を求められることはないというものです。

 

 

ところが、返済を怠ってしまった場合には、この期限の利益を失うこととなり、一括返済を求められます。

 

 

一般的には、6か月返済を怠ると期限の利益が喪失し、一括返済しなければならなくなルケースが多いようです。

 

 

大概、返済が滞っている訳ですから、一括返済できない場合が大半で、その場合は抵当権が設定されている物件を競売にかけ、強制的に売却して、その売却金額で返済を行うことになります。

 

 

ただ、競売で売却すると市場で売却するより安い金額で売却することになることが多く、残債を全額返済できず、残債についての返済義務は継続することになります。

 

 

そこで、任意売却という売却方法を選択する場合があります。
任意売却とは、債権者の了解を得た上で市場で物件を売却する方法です。
市場で売却しますので、競売より高い金額で売却できることが多く、残債を全額返済できることも少なくありません。

 

 

ただし問題は、時間的な余裕はあまりません。
なかなか売却できず、販売活動をズルズル続けることができず、ある時期になると金融機関から競売への移行を求められます。

 

 

また、既に滞納していて遅延損害金が発生しているため、
やっと買手を見つけた時には返済金額が膨れ上がっていて全額返済ができなくなる場合もあります。
因みに遅延損害金は、年率14％にもなりますので、一日一日経過するだけで雪だるま式に膨れ上がってしまいます。
ですので、とにかく早く売却することが必要です。

 

 

任意売却で少しでも多く返済したいと考えるのは当然ですが、時間をかけていると返済金額が膨れ上がって　
任意売却活動を始めた時点と比べて返済金額が思っていた以上に増えてしまうリスクもありますので、
任意売却を行う時には直ぐに依頼する不動産会社を見つけ、債権者の承諾を一日でも早く得て売却活動に入ることが大事です。

 

 

今、このコロナ禍において収入を減らして住宅ローンの返済が出来ずに困っている人が増えております。
金融庁は金融機関に対して、コロナの影響で収入が減少したり、仕事をなくしてしまった人の住宅ローンの返済について、返済猶予、返済方法の変更等柔軟に対応するよう要請をしておりますが、
今後住宅ローンだけでなく、投資用の不動産のローンの返済で苦しむ人が増えて来ると思われます。

 

 

任意売却を決断されるなら、とにかくズルズルとならないように早め早めに動いて、
少しでも良い条件で売却できるようにすることが得策です。

 

 

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事故物件ついて　IZUMAI通信　Vol.143

2021.08.02

事故物件ついて

 

 

事故物件とは、前の居住者が家の中で、マンション、アパートでは部屋の中で、死亡した物件の事を言います。

 

 

こういった物件を不動産業者が販売する際には事前に購入者にその事実を伝えなければなりません。

 

 

以前から不動産業者は事故物件について購入希望者に説明責任を負ってはいましたが、
その基準は不動産業者によってまちまちのところがありました。

 

 

そこで、基準統一のため今年５月に国土交通省からガイドラインが公表されました。
それによりますと、他殺、自殺、事故死、原因不明の死亡が告知対象になり、
病死、老衰などの自然死は告知の対象外となりました。
また事故死においても階段からの転落といった不慮の事故も対象外とされております。

 

 

ただ、自然死でも発見が遅れて長期間放置されたケースについては、告知対象とされております。
このケースの場合の長期間とはどの程度の期間なのかが問題になりますが、
ガイドラインでは、事故発生からおおむね３年となっております。

 

 

死亡の事実は、契約の際に売主、貸主から買主、借主へ提供される告知書にて伝えられることになりますが、
過去の判例では契約時に告知した以降、引渡までの期間に、新たな事実を知り得たケースでは宅地建物業者は
買主、借主に伝えなければならないというものがあります。

 

 

また調査の方法ですが、宅地建物業者は売主、貸主から聴取した事実を買主、借主に告知すればよく、
インターネットでの調査、近隣への聞き込みまでは必要ないとしております。

 

 

ただ、事故物件の情報だけを集めたサイトなどもあり、買主、借主の方が情報を持っているケースも少なくありませんので、インターネットの情報もこまめにチェックが必要です。

 

 

高齢化が進む日本において、自宅で亡くなるケースは今後ますます増えていくでしょうし、
高齢者の単身化もますます増加していくことが予想されますので
事故物件に該当する物件は、今後当然増えていくことが考えられます。

 

 

ですので、今回のような具体的な指針となる国土交通省のガイドラインは必要でありますが、
今後の社会情勢の変化、住環境の変化により、適宜見直し、修正が必要になってくることも出て来ると思います。

 

 

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フィリピンのインフラ整備計画　IZUMAI通信　Vol.142

2021.07.26

フィリピンのインフラ整備計画

 

 

コロナ前、フィリピンは高い経済成長率を背景にドゥテルテ大統領の下、
「ビルド・ビルド・ビルド」と銘打った大規模インフラ計画を打ち立て公共工事を急ピッチで進めてきました。

 

 

その目玉になるのが、日本が支援するフィリピン初のマニラの地下鉄網の整備です。

 

 

運行を東京メトロが担当することで大きな期待を寄せられたプロジェクトです。

 

 

当初計画では、2022年中に第1期工事を終わらせる予定でしたが、コロナの感染拡大で工事が中止になったり、
資材調達の遅れなどもあり、かなり後ろ倒しになる模様です。

 

 

フィリピンは、高い経済成長率、急激な人口増加もあり投資適格国で世界一とランキングを打つレイティング機関も少なくありません。

 

 

そのフィリピンで最も経済発展を阻害しているのが、交通渋滞です。
一日あたりの経済損失は、実に80億円とも言われており、年間に換算すると3兆円にものぼります。

 

 

かつてタイのバンコクが同じような状況にありましたが、
インフラ整備を進めた結果、経済成長率が高まり、富裕層が大きく増加しました。

 

 

フィリピンもこの最悪な交通渋滞が解消されることでタイ以上の発展を遂げ、
アジア有数の経済大国に成長していくことは間違いないのではないかと思います。

 

 

今は未だ発展途上にありますので、投資を考えるのであれば、最適なタイミングかもしれません。

 

 

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建築材としてのアスベスト(石綿)の取扱いについて　IZUMAI通信　Vol.141

2021.07.19

建築材としてのアスベスト(石綿)の取扱いについて

今年7月9日にアスベスト(石綿)による健康被害に給付金を支払う基金を創設する法律が国会で成立しました。

 

 

アスベスト(石綿)は、ビル等の建築工事において保温断熱の目的で石綿を吹き付ける作業が行われていましたが、昭和50年に原則禁止さ れました。

 

 

その後も、スレート材、ブレーキライニングやブレーキパッド、防音材、断熱材、保温材などで使用されましたが、現在では、原則として製造等が禁止されています。
アスベストは、そこにあること自体が直ちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが問題となるため、労働安全衛生法や大気汚染防止法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。

 

 

アスベストが建築材として重宝がられた理由は、安価、軽い、加工が容易、高耐久性、耐火性、防音性等で、
1955年ごろから使われ始め、ビルの高層化や鉄骨構造化に伴い、鉄骨造建築物などの軽量耐火被覆材として、1960年代の高度成長期に多く使用されました。

 

 

2006年にアスベストを含む建材の使用や製造が全面的に禁止され、
現在ではアスベストを含有している建材は完全に使用されなくなってます。

 

 

このアスベストは、「静かな時限爆弾」と呼ばれ、吸い込んでから発症するまで30〜50年の潜伏期間があり、
主に中皮腫や肺がんを引き起こす恐ろしいものです。

 

 

過去に造られたアスベストを含有する建築物が近年解体されておりますが、そのピークが2030年頃と言われております。

 

 

鉄骨造のビルに使用されたケースが多いのですが、戸建にも一部使われてきました。
主に外壁塗装剤や屋根の防水シートなどに含有されています。

 

 

普段生活していても危険性はほとんど無いのですが、解体等で飛散してしまい、それを吸い込むことで、
上述の病気をかなり長い年月を経て発症すると言われております。

 

 

建物の解体においては、必ずアスベストを含有しているかどうか事前に調査を行い、
労働基準監督署や地方行政に届出を行った上でないと解体工事ができません。

 

 

アスベストが含有されている建物の解体は、時間もかかりますし、費用も含有していない建物の解体に比較すると大きく嵩み資金計画に狂いを生じさせることがあります。
今までは、戸建のアスベストの調査はそれほど厳格に行われていなかったのですが、
昨今は解体業者からお聞きすると以前と比べ物にならないほど厳しくなったとのことです。

 

 

今般の法改正による更に厳格運用されることが想像できます。
もし解体の必要が出てきた時、2007年以前に建てられたのか確認して、2007年以前であれば事前に調査を行い、その結果で資金計画を立てられるのが、宜しいかと思います。

 

 
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不動産に官民共通IDを整備　IZUMAI通信　Vol.140

2021.07.12

不動産に官民共通IDを整備
 

 

ご記憶から消えかかっているかもしれませんが、不動産業界のみならず金銭業界にも激震が走った前代未聞の信じ難い不正融資事件が2018年に発覚しました。

 

 

以前もコメントさせていただきましたが、日本では中古住宅の流通量が極めて少ないです。
住宅の流通量全体に占める中古住宅の割合毎年おおよそ15%程度しかありません。
残りは、全ては新築なのです。

 

 

これは、高度成長期に掲げた国民みなが住宅を持てるように新築偏重の住宅政策を長年に渡って推進して来た歪みが今も続いているとも言えますし、成熟期に入った今も新築偏重の住宅政策は変わりありません。

 

 

日本以外の国ではどうなのでしょう？
アメリカでは、中古住宅の割合は約81%、イギリス約86%、フランス約70%です。

 

 

国土交通省は、中古住宅の流通量を増やそう様々な施策を打ち立てておりますが、
ほとんど不動産業者の協力が得られていない状況です。

 

 

許認可権限がある地方行政の開発方針にも問題があると言えます。

 

 

昨今、各地区で大きな自然災害で住宅が流されたり、倒壊したりと言った被害が相次いでいます。
記憶に新しいところで言えば、熱海の土石流災害があります。

 

 

因果関係は、はっきりしてないものの、山の上に許可された何倍もの盛り土が積み上げられたことが起点となり、土石流が引き起こしたのではないかと見られております。

 

 

また毎年のように各地区で大きな被害を発生させている水害もハザードマップの浸水地域と指定しておきながら、その浸水区域に開発許可を与えた場所も多く、国土交通省の政策とまったく足並みが揃っておりません。

 

 

そこで国土交通省は、アメリカで行われている住宅履歴情報システムの骨格となる
全ての不動産に官民共通のIDを付与することの検討を始め2023年の開始を目指しております。

 

 

日本では、中古住宅の一般的なイメージは、汚い、不安、分からないの3拍子だと言われております。

 

 

このうちの分からないを解消するため官民共通のIDを付与することを目指すわけですが、
そのモデルとなるアメリカでは、全ての不動産にIDが与えられており、
一つ一つの不動産の新築時の設計図書、修繕履歴、リフォーム履歴、調査結果等がシステムに格納されており、
誰でもIDさえあれば、それらの情報を閲覧、引き出しすることが可能です。

 

 

日本では中古住宅を引渡した後、売主は一定期間買主に対して基本的に不具合等の修繕責任を負いますが、
アメリカでは、この住宅履歴システムがあることで、売主の責任は免責となっており、
何かあれば買主の責任だということになってます。

 

 

弊社では、この住宅履歴情報システムを提供させてもらっておりますが、
残念なことに売主が住宅建築当時の資料、修繕履歴をしっかり保存している人がほんと少ないので、
住宅履歴情報システムを提供しても格納すべき情報がほとんど無かったりと意味を成さないことが少なくありません。

 

 

現状を見ると、単に全ての不動産に官民共通のIDを付与しただけでは、
中古住宅の流通量を上げることに全く寄与しない事態になり、
本来の目的を達成することには至らないかもしれません。

 

 

ただ、新築偏重の住宅政策をやめ、中古住宅の流通量を増やしていくことが必要だと考えますし、
他社との差別化を図る意味も含めて、住宅履歴情報システムの推進を行なっていきたいと思います。

 

 
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スルガ銀行の不正融資事件　IZUMAI通信　Vol.139

2021.07.05

スルガ銀行の不正融資事件
 

 

ご記憶から消えかかっているかもしれませんが、不動産業界のみならず金銭業界にも激震が走った前代未聞の信じ難い不正融資事件が2018年に発覚しました。

 

 

あれから3年の月日が経ち、金融庁から一部業務停止命令が出されたスルガ銀行も創業家との資本関係を断ち、再建のために家電量販店のノジマと提携を決め、ノジマが筆頭株主として経営に関わることになりました。

 

 

ところが、そのノジマがスルガ銀行との提携を解消することを発表しました。
僅か1年での業務提携解消に至った原因は何だったのでしょうか？
異業種提携で新しい風を吹き込んで、今までにない銀行業務というものを打ち出すのではと期待されたものの、期待倒れに終わってしまいました。

 

 

そのスルガ銀行で先月末、株主総会が行われました。
かぼちゃの馬車のシェアハウス事件については、借金帳消しで解決したとみられてますが、
このシェアハウスよりも被害者の数圧倒的に多いと言われる中古アパート、マンションに対する融資については、被害者の会が設立され、今般の株主総会に株主として参加したことから、怒号が飛び交う、収拾がつかない事態になり、質疑が打ち切られてしまうという前代未聞の株主総会となりました。

 

 

この中古アパート、マンションに対する不正融資に関して、
現時点においてスルガ銀行はその関与を認めておらず、解決の糸口さえ見つからない状況にあります。

 

 

弊社のお客様の中にも被害を受けた方がおりますが、ひとつ一つ帳票類を見せていただくと本当にこんなことが銀行融資で行われたのかと目を疑うような不正行為だらけでした。

 

 

とは言え、アパート、マンションの購入を決めたのは、買った本人ですし、重要事項説明を受け、契約書に自ら署名、捺印したのは事実ですから、
購入したこと事態を銀行のせいにすることはできませんが、本当であれば数億円の融資を融資することはできなかった筈ですので、その罪の大きさは決して小さくはありません。

 

 

この事件をきっかけに地方銀行、信用金庫中心に投資不動産に対する融資が萎縮してしまい、中には融資を止める銀行もありました。
現在は、当時に比べれば通常状態に戻りつつありますが、融資審査の厳しさはなくなりません。

 

 

一方では、本来融資審査が通らなかった筈の人たちの中からコロナ禍において返済困難に陥っている人たちが潜在的に増えつつあると思われます。
現在は、返済猶予等の措置が取られていることで、表に現れて来ておりませんが、返済猶予の期限が切れた時点で一気に自己破産する人が増え、所有している不動産が売却、あるいは競売にかかることが予想されますので、不動産価格にも影響が出てくることが考えられます。

 

 

スルガ銀行から融資を受けアパート、マンションを購入した人たちの中からも次々自己破産者が出て来てますので、これらが相俟って不動産取引自体に悪い影響が出ないことを望みたいです。

 

 

今後は、状況を細かく確認しながら、対応方法を考えておくことが肝要かと思います。

 

 
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日本の中古戸建の流通量について　IZUMAI通信　Vol.138

2021.06.28

日本の中古戸建の流通量について
 

 

コロナ禍において大都市から脱出して郊外の戸建に移住する人が増えています。
そのため中古戸建の流通量が増えつつあります。
とは言え日本においての中古戸建の流通量は、欧米の国々のそれと比較すると圧倒的に少ないことが分かります。

 

 

日本では、長く新築至上主義の考え方が浸透して、木造の法定耐用年数である22年を過ぎてしまうと全く価値がないと考える人が多く、中古戸建に目を向ける人が異常に少ないのが現状です。

 

 

アメリカやイギリスなどは、流通している住宅の80%が中古で、新築は20%前後しかありません。
ところが、日本では正反対の新築80%、中古20%の比率が長く続いております。
つまり、ある程度の年数が経った中古は、壊して新築するといったことが当たり前のように行なわれて来たということです。

 

 

これは、高度成長期に掲げた住宅政策を新築偏重で行ってきたことに原因があり、未だに住宅政策の主役は新築です。
国もこの状況の改善を模索し始めていますが、長年沁みついた新築偏重路線を急に大きく揺り動かすことができずにもがいているとも感じます。

 

 

その最たる政策が、建物状況調査(インスペクション)です。
中古住宅が何故毛嫌いされるかというと、“汚い”　“不安”　“分からい”　という理由からだと言われます。

 

 

見えない部分がどうなっているか分からないことです。
もしかしたら基礎が白蟻に食い荒らされているかもしれない。
もしかしたら屋根から雨水が侵入して屋根裏に水が溜まっているかもしれない。
給水管や排水管が錆びて水漏れを起こしているかもしれない。
建物の各所に対しての不安は募るばかりです。

 

 

一生住み続けるかもしれない大事な大事な家ですから、安易に妥協して購入することはできないので当然かと思います。

 

 

であれば、見えない、不安を感じる場所がどのような状態なのか明らかにしてあげれば、
中古住宅を購入する人が増えるだろうと、何年か前から建物状況調査を行うかどうか、
宅地建物業者は媒介契約時に売主に必ず確認しなければならないと義務化しました。

 

 

ところが、媒介契約時に建物状況調査を行うかどうかを売主に確認するだけでは、一向に調査件数が増えておりません。
現在売りに出される中古物件のうち建物状況御調査を行っている物件の数は、およそ１割弱程度。
ですので、ほとんど実施されていないということです。

 

 

何故浸透しないのか？
ひとつには、媒介契約の時に売主に建物状況調査をやるかやらないか確認するだけでは形骸化が進むだけで調査件数は一向に増えないのです。
故に中古物件の流通件数も伸びないのが実態です。

 

 

建物状況調査を行うことは、見えない部分の状態が可視化され、安心して購入できるというメリットに加え、売主にとっては、引渡から一定期間見えない部分に告知していない不具合が見つかると補修等の責任が生じてきます。
引渡し前に建物状況調査を行っておくことで、不具合のある場所を特定でき、不具合の程度も買主に伝えられるので、告知義務違反を問われることもなくなります。

 

 

また買主にとっては、建物状況調査を行って不具合を指摘された箇所を修繕すれば、
既存住宅瑕疵保険という国土交通省管轄の保険に加入することができ、
加入することで築年数が旧いことで対象にならなかった住宅ローン控除が対象になったり、所有権移転登記の時にかかってくる登録免許税が減税になったりといったメリットもあります。

 

 

このあたりを確り説明してあげることで、売主、買主に双方にとってのメリットを理解していただくことができると思います。

 

 

弊社では、アメリカやイギリスのように中古住宅をもっともっと見直していただき、流通量が増えていくように色々と策を講じていきたいと現在も挑戦中です。

 

 

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認知症患者の契約行為　IZUMAI通信　Vol.137

2021.06.21

認知症患者の契約行為

 

 

高齢化の進む日本で65歳以上の高齢者が全人口に占める割合は2020年で28.7%になっており、
今後も増え続け2065年には38.4%になると言われております。

 

 

そして同時に増加しているのが、認知症と診断される高齢者です。

 

 

2012年には認知症患者数は、約460万人で高齢者人口の15%でした。
これが2025年になると5人に1人の20%になると予測されております。

 

 

最近アルツハイマーに効く薬が開発されたというニュースが話題に上りました。
特効薬ができれば認知症患者数の将来予測の伸びは急激に鈍化してくるかもしれませんが、
治療薬として世に登場してくるのは未だかなり先だと思います。

 

 

こういう状況の中、問題になるのが、意思能力に欠けている認知症患者の契約行為です。
認知症になったとしても決して契約行為ができない訳ではありませんが、
後に家族から契約の無効を訴えられるリスクがあります。

 

 

家族側としては、契約の当事者となった認知症の家族が契約当時に意思能力が欠けていたことを立証する責任があります。
認知症と診断され介護保険の認定を受けている場合、
裁判で契約当時に意思能力が無かったと判断され契約が無効になることが多いかと思いますが、
必ず無効になるかというとあくまでも裁判官の判断に因りますので、何とも言えません。
ですので、認知症かもしれないと思われる方と契約する必要がある場合は、将来的に契約が無効になるリスクがあることを認識した上で契約するかどうかを判断することが必要になります。

 

 

このようなリスクを避けたいのであれば、契約前に認知症患者に成年後見人を立ててもらい、
裁判所の許可を受けて契約を行うことです。

 

 

後見人は、任意後見人と法定後見人の2種類があります。
任意後見人は、認知症患者の意思能力が不十分になる前に本人の意思で後見人契約を結んでおき、
意思能力が不十分になった時点で効力が発動されるものです。

 

 

一方の法定後見人は、被後見人である認知症患者の意思能力が不十分になった後、家族や相続人が家庭裁判所に申請するものです。
法定後見人の選任については裁判所の判断で決められますので、家族が後見人になることができず、
裁判所の指定した弁護士や司法書士が選任されることもあります。

 

 

最近、不動産の売買契約を行う時に認知症の方が所有者になっているケースが増えて来ました。
相続対策として不動産の持分を親族に贈与するケースが増えていると思いますが、
今後ますます増える認知症患者が所有者である場合、また所有者が将来認知症になる可能性のある年齢に達している場合は、早めに対処しておかないと、いざ契約する必要が出てきた時に長い時間を要すことにもなり兼ねません。

 

 

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