Author: vicweeve_admin

木造住宅密集地域(木密地域)

先日、北九州市の旦過市場で30店舗以上を消失する大火災が起きました。
ここでは、今年4月にも42店舗を焼く大規模な火災が発生したばかりでした。
消失した建物の中には、昭和39年に創業した映画館もあり、長年市民に愛されてきた場所が一瞬で焼け落ち、地元の人の落胆ぶりはいかばかりか想像もできません。

何故このような大きな被害を出す火災が起きてしまったのかですが、このエリアは木密地域という古い木造の建物が密集している場所であることが、大きな被害に繋がったと考えられています。

近年の大火で思い起こされるのは、2016年に起きた新潟県糸魚川市の大火です。
ここも木密地域であり、木造の非耐火構造の建物が軒を接して建っていて、道路も狭く、行き止まりも多いことから消防自動車が火災現場に辿り着かなかったことで被害が拡大したとされております。

この大火をきっかけに土地区画整理事業や市街地再開発事業などを適用し、大胆に復興計画を実施していくことが望まれるところですが、
実際は早期に再建を希望する住民が多く、時間のかかる各種事業の適用は後回しにされがちです。　
復興を急ぐがあまり元と同じような街が再建されると、また同じような災害が起こらないとも限りません。

果たして北九州市の旦過市場は、どのようなプロセスを踏んで復興していくことになるのでしょうか？

実は、東京23区内でも木密地域があちこち点在してます。
20の区の28地域を「整備地域」に指定して火災が燃え広がらない対策として老朽化した住宅の撤去や建て替え費用の助成などを行っています。
地域の燃え難さを示す「不燃領域率」は、鉄筋コンクリートなど燃えにくい建物の割合や、延焼を遮断する道路や公園などが占める割合などから算出します。

「不燃領域率」が70%に達すると市街地で延焼の危険性がほぼなくなるとされています。

東京23区の「整備地域」で「不燃領域率」が70%を超えているのは僅か4地区にすぎません。

最も「不燃領域率」が低いのは、大田区の羽田地区で52.1%、

次いで低いのは杉並区中野区にまたがる阿佐ヶ谷、高円寺周辺地区で54.1%です。

勝手なイメージとしては、足立区、江戸川区あたりが最も低いのかなと思っておりましたが、

意外にも人口密集地域に「不燃領域率」が低いエリアがあることが分かりました。

このような地域でひとたび火災が発生すると糸魚川のような大火になり、

大きな被害が発生する可能性が高いということです。

こういった地域は建物が老朽化しているのに加えて住人が高齢化も進んでいることが問題です。

首都直下型や南海トラフの大地震が遠くない将来起こる可能性が高いと言われております。

整備地区に住んでいる方は、火災が発生した時にどんな行動を取るべきなのか事前に家族と話し合っておくことが必要でありますね。

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1都3県初の人口減少

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ウッドショックその後

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スクラップ&ビルドからリユース

ロシアのウクライナ侵攻、中国のゼロコロナもあり、世界的に資源不足に陥ってしまっております。

この状況下で注目、期待されているのが資源ゴミです。
半導体を製造するのに欠かせないレアメタルや金がゴミの中から取り出されています。

記憶に新しいところだと『都市鉱山からつくる！みんなのメダルプロジェクト』を実施して、
東京オリンピックで選手の首にかけられたメダル金銀銅5,000個のメダルが携帯電話などの電子廃棄物から作られた
というのはご存知のことかと思います。

不動産においてもかつて当たり前だったスクラップ&ビルドから3Rに移りつつあります。
3Rとは、Reduce(廃棄物の抑制)、Reuse(廃棄物の再利用)、Recycle(廃棄物の資源化)の総称です。

 
不動産においても3Rの意識が高まってきているということです。
人口減少が進む中、使われなくなっていく建物が増えてきてます。
少子化が進むエリアの学校の校舎や相続発生後に放置されている空家、入居者のいないアパートなど様々です。
 

空き公共施設に企業を誘致するといった事業が各地区で始まっております。
特に千葉県で県が空き公共施設の活用促進に力を入れており、関心を持つ企業や周辺自治体の担当者を集めて説明会を行ったり、
プロジェクトを組んだりと精力的に取り組んでいます。
この県の取り組みに呼応する形で銀行も県と一緒になって企業誘致を行なっている結果、
コワーキングスペース、シェアオフィスなどの施設に生まれ変わってきてます。
 

一方相続発生後に放置されてしまっている空家や空アパートに関して、弊社でも活用を検討始めています。
住宅確保要配慮者向けの住宅です。
住宅確保要配慮者とは、その名前の通り自ら住む住宅を確保できない人たちです。
生活困窮者であったり、シングルマザーであったり、高齢者、障害者、外国人など部屋を借りる時に連帯保証人がつけられず、
保証会社の保証も付けられない人たちです。
 

 
この人たちの住まいに空家や空アパートを活用するというものです。
その対象となる空き建物は今後更に増えると思いますし、コロナの影響もありますし、
今後物価が高騰する可能性もあり、住宅確保要配慮者は今より更に増加すると考えてます。
 

老朽化した建物の活用と住む場所を探している人をマッチングさせることができれば、
微力ではありますが社会に潜む一つの課題の解決の一助になれるのではないかと思い取り組んで参ります。
 

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ニューヨークの住宅事情から今後の日本の住宅市場を考える

物価の高騰が世界中で止まりません。
 
アメリカのCPI(消費者物価指数)は、前年同月比9.1%と予想を大きく上回る伸びを記録し、
アメリカ経済は大きなショックを受けております。
 
アメリカでも日本でもCPIの主要な指標になっているのが住宅費です。
この住宅費に大きな変化が生じているのもCPI上昇の原因の一端だと思います。
 
ニューヨークの賃貸物件の家賃が高騰しているという新聞記事がありましたが、
なんとニューヨークの家賃の平均が70万円に達したと載ってました。
70万円ってどういうこと？と思いましたが、店舗や事務所の物件でなく、
住宅の平均家賃だというので、驚き以外の何ものでもありません。
 
日本で70万円以上の物件を見つけるのも簡単なことでないのに、
平均が70万円ですから、もっと高額な家賃の住宅が当たり前のようにあるということです。
 
ニューヨークの住宅の家賃は、たった1年で30〜50%上がっているようで今後更に上昇することが予想されています。
コロナ禍のニューヨークでは、ニューヨークを脱出して郊外に戸建を購入する人が急増したため、
郊外の戸建の価格が急騰しているとつい最近のニュースで聞いた記憶がありますが、
需要の高まりに相まって人件費や資材の高騰で価格高騰に拍車をかけている面もありました。
 
それが、ここのところ一度郊外に転出した人達がニューヨークに戻る傾向が出ており、
賃貸物件の需要が急増し、家賃高騰に繋がっているようです。
 
コロナ禍において、日本でも、とりわけ東京でニューヨークと同じように郊外に転出する人が急増し、
東京で初めて転出超過といったことが起こりました。
その結果、東京近郊の埼玉県、千葉県、神奈川県の戸建の購入希望者が増え、
人件費、資材の高騰、また在庫不足も重なって価格が高騰しました。
 
今後、東京でもニューヨークと同じように東京回帰が進むのかということですが、
その兆候は既に表れております。
東京23区のマンションの価格が過去最高水準に高騰しているのもその表れの一端かと思います。
 
ニューヨークでは、FRBの金融政策の変更により住宅ローンの金利が急激に上昇しております。
昨年末3％程度でしたが、現在は5％を超える水準で推移しております。
これだけ短期間に上昇すると、住宅購入を考えていた人もとりあえず様子見になっていくのは仕方ないところですが、
販売件数は急減し、住宅市場は冷え込み始めてきているようです。
 
日本においては、先週行われた日銀の金融政策決定会合後の記者会見で、
黒田総裁が金利を上げることは全く考えていないとコメントされたように
当面住宅ローン金利が急激に上昇するということは起こらないだろうと思います。
ですので、ニューヨークの住宅市場に見られる住宅ローンの金利上昇による冷え込みは起きないと考えていいと思います。
 
ただ、マンション価格の高騰が今後も続くようだと、購入を見合わせる動きが強くなるかもしれません。
その結果、東京の家賃が高騰することが起こるのかということですが、多少の値上げに動く大家さんも出て来るかもしれませんが、
ニューヨークのようなレベルの家賃高騰は、東京では起きないだろうと思います。
 

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REITのコンプライアンスについて



金融庁が中部電力の関連会社のREITの運用会社に3ヶ月の業務停止命令を出しました。
REITの親会社が持つ不動産を高値で買い取せるために不動産鑑定会社に高値で鑑定結果を出すように
働き掛けたことが業務停止命令の理由のようです。

 
一般的にREITは、投資家を多く集めるために運用利回りを上げるため、なるべく安く仕入れて賃料を見直したり、
空室改善のために修繕を行ったりして、最終的に高値で売却するスキームだと思ってましたが、
今回のように親会社の利益を図る目的で親会社が所有している不動産を相場より高値で買い取っていたというのは理解できないことです。

 
REITの仕組みの中では、親会社の不動産会社はスポンサー会社という立ち位置にあって
物件売買サポート、資本、人、システムを提供、サポートします。

 
海外のREITの仕組みと比べると稀なシステムで回っていると言えると思います。

 
スポンサーの意向が色濃く出て、それがREITの運用方針を左右しているのです。

 
REITの運用収益から運営費用を除いた利益が配当という形でスポンサー会社に入ります。

 
ですので実際のところは、様々な不動産をREITに組み込む際に親会社の意向で
今回のように自社保有物件を高値でREITに引き取らせるといったあるまじきなことが起きても不思議ではないのかもしれません。
 

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安倍元首相が先週選挙の応援演説中に元自衛官の男の凶弾に倒れられました。
心よりご冥福をお祈りしたいと思います。



世界中で物価がどんどん上がっています。
物の値段は、基本的に買いたい人と売りたい人のバランスで決まりますが、
単純な見方をすると、物の値段が上がるというのは、売りたい人より買いたい人が多い状況と言えます。



将来このバランスがどうなるのか予測して取引されるのが先物市場ですが、急騰していたNY原油先物が先週急落しました。
アメリカの経済状況が今後悪化するだろうという予測から売りが増えた結果のようです。



このように値動きの激しいものは、需要と供給を常にチェックしながら売り買いする訳ですが、
ただ今の世の中予測がつかないことばかりじゃないですか。



先日お会いしたお客様が急に中古車の扱いを始めたと伺ったのですが、この方に今海外ではどんな車種が人気なのか聞いたところ、
なんと三菱自動車のランサーだと答えられました。



ランサー？未だそんな車あるのかと思いましたが、調べてみたら7年も前に製造中止になっていました。
つまり一番新しい車でも７年落ちという訳です。



そんな車一体いくらで売れるのか聞いたところ、オーストラリアでは日本円で400〜500万円で
売れると言われ更にびっくりさせられました。



何に価値を見出すかは人によっても全く違うということですね。
ほとんど人が見向きもしない昔の車に大金叩いてまで欲しいという人がいるため物の値段は上がりますし、
その物の数が少なければ尚上がるということですね。



まさにコロナ禍の不動産市場がこのような状況でした。
不動産には先物市場がありませんので、予測を立て辛い商品ですが今後果たしてどのように推移していくでしょう？

不動産売買契約の意思能力と行為能力

今年4月に民法が140年ぶりに改正され、成人の年齢が20歳から18歳に引き下げられました。
18〜19歳に投票権が与えられる一方で、契約の責任を負わされることになりました。
20歳成人の時は、未成年者と言われた20歳未満の18〜19歳は、契約行為は単独ではできず親の同意が必要でした。
この親の同意なしに契約を単独で行うことができるようになったのです。
金額の小さい、大きいに関係なく、全ての契約行為に責任を持たなければならなくなったので、
当然不動産のような大きな金額の契約も単独で行えるようになったのです



先日お会いした台湾の方は、10代の時に台湾で区分マンションを2部屋購入したと仰っておりました。
海外では珍しくないこのようなことが、今後は日本でも当たり前になってくるのでしょうか？



とは言え、本当に契約するだけの知識、情報を持ち合わせているのか契約の相手側の判断も難しいものがあろうかと思います。
逆にその未熟さに付け込む業者が出てくることも容易に想像つきます。



私自身、18歳の時に
ろくに調べもせず自動車を衝動買いしてしまい、
その後様々な費用の支払いが必要なことを初めて知ることになり、大変苦労した記憶があります。



一方契約の意思能力という点から言うと高齢者の方が深刻な場合が多いと思います。
ある程度の年齢になると、認知症の診断を受けていなくても、高齢者特有の物忘れ、
判断ミスからトラブルになるケースも少なくありません。



契約当初は、何事もなく、契約内容をしっかり理解して契約いただいたにも関わらず、
引渡し前に聞いていない、約束と違うと言い出して揉めることもあったりします。



最終的には、契約書に署名、捺印したということで、契約内容に則って対応するしかありませんが、
お互い気持ち良く取引を完結できないのは気持ちの良いものではありません。



今後契約の当事者が高齢者だというケースが増えてくるでしょうから、極力親族を同席させたり、
場合によっては会話を録音しておく等の対応せざるを得なくなると最近頓に感じます。



高齢者と契約する場合、親族を交えて成年後見人、家族信託などの制度があることを事前に説明しておくべきでしょう。
そのうえで、高齢者ご本人が契約当事者になることを希望されれば、その意向に沿って進めていくしかありませんが、
そのプロセスを記録しておくと後々トラブルを回避できるかもしれません。

デジタル証券化






不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われております。
株や仮想通貨などのように短期間に乱高下がある投資ではなく、落ち着いて安定した形で長期間じっくり投資を行っていけると考えられております。



とは言え、現物の不動産に投資するのは簡単なことでなく、投資しようとする不動産を正しく評価することが必要で、
未経験者にはハードルが高く、熟練した経験者と言えども失敗することもあるのが不動産投資でもあるものです。



また住宅で言えば賃貸需要の変動でリスクを抱えることもあり、立地、不動産としての物件の調査をしっかり行い、
赤字の垂れ流しにならないよう出口戦略を描き切ることが、投資経験の少ない個人投資家には簡単なことでなく、
かなりの知識、経験、情報収集力が必要となります。



そのため現物不動産に投資することは諦め、小口資金で投資する方法を選択する人も少なくないと思います。
例えばREITです。
REITは株式投資のように日々一喜一憂せずにゆったりと小額から投資を楽しむことができます。
とは言え、REITも株式ほどでないとしても日々価格の上がり下がりがあり、
ゆったりとした気分で投資を楽しむというレベルでないと感じる人もいるかもしれません。



一方、最近はクラウドファンディングに人気が集まっているようです。
１万円からできる不動産投資というキャッチコピーのクラウドファンディングですが、
クリック競争と言われているような募集開始と同時に申込みが殺到するようなケースもあるようです。
ただ、クラウドファンディングは基本的に元本償還が半年と極めて短期間であることから、
本来の不動産投資で長期安定収入を得たいと考えている人には不向きかもしれません。



そこで脚光を浴びるかもれないのが、デジタル証券です。
デジタル証券は、ブッロックチェーン技術を使ったST(セキュリティトークン)で有価証券が電子発行されるものです。
2020年に施行された改正金融商品取引法で解禁されました。



世界的に広がりつつあり、今後は大きな市場に成長することを期待されています。



この手法を使うと、個人投資家は小口で今まで投資し辛かった物件に投資することが可能になります。
ブロックチェーンを使えば所有権を細分化できるからです。
REITやクラウドファンディングでは実現できなかった長期にじっくり安定した投資を好む層には適した投資になるのではないかと思います。



デジタル証券に投資するには、証券会社を経由する必要がありますが、最近では貯蓄から投資へと政府が促していることもあり、
iDeCoやNISAを始めるにあたって証券会社に口座を開設する人も増えているので、
デジタル証券に投資するのもそれほど抵抗感なく始められるのではないかと思います。



デジタル証券で不動産投資を疑似体験する人が増えて、現物不動産に投資してみたいと考える個人の投資家が増えていくことになれば我々にとっては嬉しい限りです。
今後のデジタル証券の市場動向に注目していきたいと思います。
 

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NPO法人について

住宅確保要配慮者向けのビジネスを行うに当たってNPOの立ち上げを検討してます。

NPOって一体何するところ？と聞かれて即答できない人も多いと思います。
イメージとしては、ボランティアを行う団体と思っている人も多いかと思います。

災害が発生した時に被災者支援をしたり、フードロスを減らすため賞味期限が近づいている、
あるいは既に切れている食品を集めて食事に困っている人に提供したり、子供食堂を運営したり、
または高齢者の生活支援だったり、色々な場面な目にしたり、耳にしたこともあったんではないでしょうか？

また同じような名前のNGOという法人がありますが、どう違うのでしょうか？
簡単に言うとNGOは、国際的に活動する団体で、NOPは活動の場を国内限定としているものです。

NPOは、Non-Profit Organizationの略で、社会貢献活動を目的として、構成員に収益を分配しないというのが原則です。

法人化すると『特定非営利活動法人』となります。
また２年間の事業実績が認められると『認定特定非営利活動法人』と認定されることが可能です。
認定を取得できると税制上の優遇を受けることができます。

特定非営利活動とは、どのようなことを指すのかですが、決められた20の事業目的に限定されております。
この20の事業目的に該当しないとNPOは作れません。

では、この20の事業しかできないのかと言うとそんなこともなく収益自事業を行うことも可能です。
ただ、その収益については、NPOの特定非営利活動に使うことが制約されております。

2003年に特定非営利活動促進法(NPO法人)が施行されてから、現在まで約14000のNPO法人が設立され活動しております。
多くのNPOが社会貢献事業に勤しんでいる一方、事業内容の不明なNPOも一部存在しているのも事実のようです。

では、NPOの資金源はどうなっているのでしょう？
まずは会費です。
正会員、賛助会員などの名目で会員を募って定期的に会費を納めてもらうことで安定収入を確保します。

２つ目は寄附金です。
NPOの活動に賛同した個人、法人から寄附を受けることができます。
寄附した個人は、所得税から控除(寄附金控除)することが可能です。
また法人は、損金算入の枠とは別に特別損金算入することが認められております。

３つ目は補助金、助成金です。
行政からの支援金になりますが、一定の審査基準が設定されており、申請すれば必ず受け取れる性質のものではありません。
補助金、助成金だけに運営資金を依存してしまうと安定的な運営を損なう危険性があります。

あとは、収益事業収入になります。

これらをバランス良く組み合わせていくことで安定した運営基盤が築けると考えられます。

また設立までの進捗については、進展あり次第ご報告させていただきます。

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