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シロアリについて　IZUMAI通信　Vol.185

2022.06.14

シロアリについて
 
 
 

建物の天敵と言えば、シロアリですね。
先日、拙宅において床下のシロアリ検査を行いました。
幸い蟻道(シロアリの通った跡)も見つからず、被害なしの結果でしたので、
胸を撫で下ろしたところです。

 
 

新築時にシロアリ対策として薬剤散布を行いましたが、それから結構な年月が経っておりますので、
これを機に再度薬剤散布等をしておこうかと思います。

 
 

実際、シロアリの被害というものはどのくらい発生しているものなのでしょうか？
弊社では、売却する物件(特に戸建)は、建物状況調査(インスペクション)を必ず売主様にお薦めして行っていただいております。
その中でシロアリの被害を確認できたケースは、ほとんどありませんでした。

 
 

シロアリの検査を行うとだいたいどの程度に被害が確認できるかですが、ちょっと古い2017年のデータだと約20%だそうです。
結構高い確率かと思いますが、当然場所によってかなり差があります。

 
 

この年一番シロアリ指数(10万世帯あたりのシロアリの相談件数の割合)が高かったのは、和歌山県でした。
2位以下は、長崎県、宮崎県、鹿児島県、佐賀県と続きます。
やはり暖かい地区が多いようです。
因みにその前年は、沖縄県が一番でした。

 
 

対してシロアリ指数の低い都道府県は、北海道、青森県、岩手県、東京都と続きます。
寒い地区は、生息数も少ないのだろうと推測が立ちますが、東京都は何故低いのでしょうか？
鉄筋コンクリート造のマンションが多いからなのでしょうか？

 
 

シロアリは、木を好んで食べるイメージがありますので、鉄筋コンクリート造や鉄骨造なら被害に遭うことはない
と思っている人も少なくないかもしれません。

 
 

ところが調べてみると鉄筋コンクリート造の建物でもシロアリの被害を受けているケースが少なくないことが分かります。
シロアリはコンクリートを食べはしませんが、大きな顎を使ってコンクリートに穴を開けて蟻道を作ることは知られています。
コンクリートはシロアリの大好きな湿気を保ってくれますし、天敵の黒アリの侵入を防いでくれるので、居心地の良い場所でもあるようです。

 
 

ですので、コンクリートに囲まれているからとか、ベタ基礎でシロアリは侵入して来ないとか思っていると思わぬ被害に遭うこともあるようですので、気をつけられた方がいいようです。

 
 

しかし、私のイメージではシロアリの被害の最も多い都道府県は、沖縄県だと思ってました。
他の都道府県と違って、様々な種類のシロアリが生息しているからです。
一般的に日本に多く生息しているシロアリは、ヤマトシロアリで、湿気の多い場所を好みます。
これに対して沖縄に生息しているシロアリは、乾燥を好む外来種もいて、湿気を取り除いてもシロアリの侵入を防げません。
また、沖縄にはアメリカ軍の基地が多数あり、シロアリが発生しているエリアはアメリカ軍基地周辺が多いのも特徴的です。
これは、アメリカ本土から運び込まれた段ボールや家具などにシロアリが潜んでいたためと考えられております。
 
 
沖縄にはあらゆる種類のシロアリが生息していると申しましたが、
空中を飛び交って窓から侵入するケースもあると言われております。
建物に蟻道が確認できなくてもタンスなどの木製の家具がシロアリの被害に遭うのは、このためです。

 
 

シロアリは、目に見えないところで密かに侵入してくるものですので、
定期的な検査と薬剤散布等の対策を施すことが建物を長持ちさせるコツかと思います。

 

 

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住宅事情の変化　IZUMAI通信　Vol.184

2022.06.06

住宅事情の変化

 

 

日本の住宅開発業者の動向に変化の兆しが現れてきているようです。

 

 

日本の住宅は、長い間流通量の85%程度が新築で、中古は僅か15%程度に留まっております。

 

 

これに対して欧米の住宅事情は、ほぼ真逆の状態で大半が中古であり、
築100年を超える住宅も当たり前のように現役として存在しております。

 

 

日本でも国土交通省の旗振りの下、
もっと中古住宅を流通させようとあれやこれやと様々な対策を図ってきましたが、
今のところその効果はほとんど現れていないと言っていいと思います。

 

 

ただ、これがコロナで住宅事情に変化の兆しが出てきています。
ウッドショックや半導体不足などの影響もあり、新築住宅の竣工が遅れ、価格が上昇しており、
今後も価格は更に上昇すると予測される中、住宅購入者の考え方も変化し、
中古住宅を選択肢に含めて検討する傾向が強くなってきたとようです。

 

 

一方、都心のマンションの価格の高騰は依然続いており、それに連れて家賃も上昇傾向にあります。

 

 

郊外の中古住宅の購入を検討している人もコロナ禍になって増えて来ているように、
賃貸派の中には郊外の中古戸建の賃貸に転居を検討するファミリー世帯が増加傾向にあります。

 

 

郊外の中古戸建の購入を検討する層と同様、駅からの距離は絶対条件ではなくなっているようで、
徒歩で10分を超える立地の戸建でも他の条件が満たしていれば、
そちらを優先して選択するケースも多くなってきてます。
在宅勤務中心の勤務が増えたことの影響が大きいようです。

 

 

郊外の賃貸の中古戸建のニーズが高まると、
またそれをビジネスチャンスとして見て参入する会社も増えてきてます。
もし参入するならブルーオーシャンの今の状態のうちに早く取り組めるかがポイントになるのでしょうね。

 

 

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隠れ不動産会社　IZUMAI通信　Vol.183

2022.05.30

隠れ不動産会社

 

 

2021年の3月決算が各社から発表されました。
コロナの影響を受け売上を大きく減らした企業、V字回復した企業、
逆にコロナ禍で追い風を受け売上を伸ばした企業もあり悲喜こもごもと言える決算報告だったかと思います。

 

 

ですが、コロナが未だ治まらない状況の中、日本の税収は過去最高になると予測されております。
３月末の一般会計税収は50兆円を超えたようです。
所得税、法人税、消費税がともに堅調に増加したとのことですが、何となく違和感を感じなくもありません。

 

 

給料が大幅に上がったという話しも聞こえて来ませんし、コロナで業績が悪化した企業も多いし、
消費も大きく増えたという報道もなかったと思います。

 

 

法人税については、コロナの打撃を受けた中小企業は多くは元々赤字で納税していない企業が多いので
あまり税収に影響を与えなかったかもしれません。
実は、日本の中小企業の65%くらいは、赤字で法人税を納めておりません。

 

 

大企業の中には、本業が不振にも関わらず営業利益が好調な企業があります。

 

 

コロナ禍で勝ち組と言われている日本マクドナルドもその一つです。
日本マクドナルドは、土地を取得してフランチャイズオーナーに貸す不動産業が好業績を支えているようです。
隠れ不動産会社と目していいかと思います。

 

 

またサッポロホールディングスもコロナ禍で食品、飲料は大きく売り上げを落としましたが、
本業の赤字を不動産業でかなりの部分を補填できたようです。

 

 

松竹もコロナの影響をまともに受けた企業のひとつです。
映画、演劇は入場制限を設けられたことで大きく売り上げを落とし、本業では赤字に転落したのも関わらず、
不動産事業は大きく黒字となったことで、本業の赤字をほとんど吸収してしまっております。

 

 

これらの企業の他、富岡製紙工場の経営母体である片倉工業、出版社の講談社、鉄道会社各社、日本郵政、
新聞各社、テレビ局などは本業が不振の時も不動産事業で本業の穴埋めができており、業績悪化につながっておりません。

 

 

実は、中小企業の中にも本業の業績が振るわないにもかかわらず、
好決算を残している会社も少なくないのです。

 

 

2022年4月の企業物価指数は、国内企業物価指数が対前年10%増、輸出企業物価指数が対前年17.3%増、
輸入企業物価指数に至っては、対前年44.6%増と企業業績を維持していくのが難しい状況にあります。

 

 

不動産はインフレに強いと言われますが、
この状況下でも隠れ不動産会社は好業績を維持していけるのでしょうね。

 

 

長い間安定した業績を維持していくためには、隠れ不動産会社的な事業の配分が必要なのかもしれません。

 

 

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建築確認制度について　IZUMAI通信　Vol.182

2022.05.23

建築確認制度について

 

 

建築基準法は、建築物の敷地・構造及び設備などについて最低の基準を定め、
国民の生命や健康、財産を保護し、もって公共の福祉の増進に資することを目的としています。
この目的を達成するため、建築物を建築しようとするときは、工事に着手する前に、
建築主事又は民間確認検査機関の確認、いわゆる「建築確認」を受けなければなりません。
この建築確認を受けるための申請が建築確認申請です。

 

 

これはある自治体のホームページにあった解説です。

 

 

つまり建物を建築する時、増築、改築する時は、建築確認申請を受けなければならないということです。
そして建築確認は、2回受ける必要があります。
最初は、建築工事前に書類の審査を受けます。
この時点で問題がなければ、建築確認済証が交付されます。
2回目は建物が完成した後に完了検査が行われ、問題なければ検査済証が交付されます。

 

 

この建築確認申請を行っていない建物はいわゆる違法建築ということになります。

 

 

昨年の４月、八王子のアパートの屋外階段が崩落して住民が転落死した事故がありました。
このアパートの階段は鉄製でしたが、踊り場が木製となっており、この部分に防腐措置を施していなかったことにより、事故が起こったと警察はみて施工業者を家宅捜索しました。

 

 

建築基準法では、屋外の階段は木製を禁じており、ただ有効な防腐措置を施せば例外として認めています。

 

 

このアパートは防腐措置が施されていなかったにも拘らず、アパートとして住民を住まわせているということは
建築確認申請を行わなかった違法建築だったのでしょうか？

 

 

警察の調べによると、建築確認検査をちゃんと受け、建築確認済証も交付されていたようです。
では検査機関が見逃したのでしょうか？

 

 

実は事故の前の建築確認検査は、
建築確認申請書に屋外階段や防腐措置について記載する義務がなかったとのことです。
つまり違法建築ではなく、きちんと建築確認済証を交付された建物だったのです。

 

 

またこの検査を行ったのは民間の検査機関で、今は９割以上が民間の検査機関が行っています。
民間だから杜撰な検査だという訳ではないでしょうが、このアパートを担当した検査機関は屋外階段については
構造や材質を確認していなかったようです。

 

 

起こるべくして起こった事故と言えるのではないでしょうか。
この施工業者の他の物件についても、事故が起きた物件と同じように外階段に木材を使っていたことも明らかになりました。

 

 

設計と異なる施工を行えば、施工業者は罰則受けることになりますが、
そもそも申請書に記載する必要が無かったということで
この業者に罰則を科すことができるのか何とも言えません。

 

 

この事故をきっかけに建築基準法が改正され、屋外階段に木材が使用される場合、
建築確認申請書に階段の構造、防腐措置を明記することが義務付けられました。

 

 

違法建築は実際のところ少なくありません。
特に関西地方に多く、建築確認済証が交付された後に設計と違う造りに変更してしまう物件があります。
代表的なものが車庫転と呼ばれるもので、
設計上は１階は車庫としているものを住居に変更してしまうものです。
このように変更することで収益性を高めることができます。
同じエリアの中に他に比べ利回りの高い物件があったら違法建築ではと疑ってみるのも必要かもしれませんね。

 

 

建築基準法は改正回数の多い法律だと思いますが、
大半の場合何かが起きてから対処する形で改正されてきたような気がします。
危険の除去のためには、先手先手の改正が望まれるところかと思います。

 

 

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不動産はインフレに強い？　IZUMAI通信　Vol.181

2022.05.16

不動産はインフレに強い？

 

 

世界的にインフレが加速しております。
インフレ懸念からアメリカの中央銀行にあたるFRBが金融引き締めのため利上げを実施したことの影響から世界的に株価が下落、長期金利の上昇が起きております。
日本では、黒田日銀総裁が金融緩和の姿勢を崩しておらず、アメリカとの金利差が広がり円安が進んでおります。

 

 

ロシアのウクライナ侵攻の影響により石油などの商品価格の上昇、
穀物供給不足により食品価格の高騰、また中国のゼロコロナ政策でサプライチェーンの逼迫、
物流の停滞が起き、世界経済は混沌とした状況に陥ってしまっております。

 

 

この様な状況下でインフンフレはますます加速していくと予想される方が多いようですが、
私達としてはこんな時代にどのようにして資産を守っていけば良いのでしょう。

 

 

2013年に日銀により異次元の金融緩和が始まりました。
本来長く続いていたデフレから脱却するために物価を上昇させることを目的として始まったのですが、
物価はほとんど上がらず、株価、不動産価格だけが上がるという資産インフレを引き起こしました。

 

 

不動産価格が上昇した原因としては、今もそうですが超低金利で不動産を買い易くなったためで、
デフレの中での不動産価格上昇という本来のロジックから外れている現象が起きたのです。

 

 

では今後物価が上昇してきた時に果たして不動産は買いなのか、
そして不動産はインフレに強いと言えるのでしょうか？
日本の現状を見ると、賃金は上がらず、物価上昇により可処分所得は目減りし、
生産人口もますます減少する中で不動産の価格が上がってくるとはちょっと考え辛い環境にあると思われる人もいると思います。

 

 

一方、日銀が金利を抑えようとしても海外の金利上昇の流れに抗えず、
日本でも長期金利がじわじわ上がって住宅ローンの金利を上げる銀行も出てきております。

 

 

金利が上がれば、不動産価格は下がっていくというのが一般的なロジックですが、
それも当てはまらないのでしょうか。

 

 

現在の不動産価格の上昇の一端をなしているのが日銀でもあります。
日銀は、2021年3月までJ-REITの買い入れを停止していましたが、今年からまた買い入れを再開しております。
この影響もあってか外国人投資家が買い越し基調になっており、これも暫く続くのではないかと思われます。

 

 

また海外のファンドが日本の不動産、特にレジデンス(一棟住居)を大量に買い漁っており、
このファンドの旺盛な買い意欲も不動産価格に影響を与えていると思われます。
また、ここに来て円安が進んでいることも海外勢の買い意欲を触発していると考えられます。

 

 

これはファンドだけでなく.海外の個人も日本の不動産投資は今がチャンスと見て、
海外にいて物件も見ずに買付を入れてくる人が増えて来ているようです。

 

 

さて、今回のテーマの不動産はインフレに強いかですが、
今までのロジックに当てはめて予想するのは難しいかもしれません。

 

 

現在起きているロシアのウクライナ侵攻による影響を見るまでもなく、
今の時代は世界規模で連動して動いているためどこかのエリアで何かが起これば
世界中に影響が広まるようなグローバルな時代ですので、
日本国内の中だけで起きていることで将来を予測するのは困難な時代になってきたのかもしれません。

 

 

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東京都の太陽光パネル設置義務化　IZUMAI通信　Vol.180

2022.05.09

東京都の太陽光パネル設置義務化

 

 

東京都は、新築戸建に太陽光パネルの設置を義務化することを目指しています。
戸建を建てる個人に義務を負わせるのではなく、
ある一定の規模以上のデベロッパーに義務化を検討しているとのことで、
東京都に新築される戸建の85％程度になるようです。

 

 

2050年のカーボンニュートラルを目指してやれることはどんどんやらないととても達成することはできないということで、国も行政も様々な取り組みを検討しています。

 

 

ただ、太陽光パネルを新築の戸建の屋根に次々乗せていった時に起こる問題を先に解決しておかないと
逆に大きな問題を引き起こすことになりかねないと思います。

 

 

その一つが電気余りです。
電力のことはあまり詳しいことはよく分かりませんが、
需要と供給のバランスが崩れると停電の可能性が出て来ます。
夏と冬は電力需要が高まりますので、電力不足に陥ってしまうことがあります。
逆に春と秋は電力需要が少なくなるので、電力余りになってしまうそうです。

 

 

分かるような分からない話ですが、常に需要と供給のバランスをとるためには、
送電網の整備と蓄電池設置が急務のようです。

 

 

もう一つの問題は、廃棄パネルの処理です。
現在は家庭用の太陽光パネルは耐用年数を過ぎると粉砕して地中に埋設して廃棄しているらしく、
家庭用の太陽光パネルの再生の技術が開発されていないとのことです。

 

 

地球環境改善のために太陽光パネルの設置を義務化するのに、
地球に優しくない廃棄処分をしていては何のことやら理解できなくなります。

 

 

ということで太陽光パネルの設置の義務化はどんどん推し進めて欲しいのですが、
その前に解決すべき問題の解決を同時に対処してもらいたいものです。

 

 

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住宅確保要配慮者について　IZUMAI通信　Vol.179

2022.04.25

住宅確保要配慮者について

 

 

住宅確保要配慮者という言葉を聞いたことがありますでしょうか？
名前から想像できると思いますが、自分が住む場所を確保できない、あるいは確保し難い人達のことを言います。

 

 

どのような人達があてはまるかですが、まず高齢者です。
近年高齢者の単独世帯が増加してますが、一人暮らしの高齢者に部屋を貸すと
部屋の中で亡くなって暫く発見されず、その後清掃に通常よりかなり多くの費用が発生したりします。
また事故物件として扱われるケースもあり、貸すにしても、売るにしてもハードルが高くなり、
家賃を下げたり、売却価格を下げざるを得なくなります。

 

 

それと外国人です。
外国人については、一般的に家賃等の滞納率が高いイメージがあり、
また契約条件をしっかり理解していないことから起こるトラブルが尽きません。

 

 

貸主に届けていない人を住まわせたり、夜中に大勢でドンチャン騒ぎをして近隣の住人から警察に通報されたり、ゴミ出しのルールを守らなかったりと近隣とのトラブルが起き易いイメージも強いからです。

 

 

あとは、低収入の世帯、障害者が住宅確保要配慮者に含まれます。

 

 

では、この人達は部屋を確保するためにどうしたらいいのでしょうか？
そこは、弱者救済を謳う日本の国の方針により、様々な制度が設けられています。

 

 

住宅確保要配慮者向けの住宅を業者が登録する制度があり、優先的に該当する人達に貸し出されます。
入居保証を国や地方行政が助成する制度もあります。
更には家賃補助の制度を設けている地方行政もあります。

 

 

先日ある地区の老朽化した集合住宅を解体するため90歳過ぎの一人暮らしの高齢者に立退をお願いさせていただいきましたが、この方にご提案させていただいた転居先の住居は実に新築マンションです。
この地区では、地方行政が家賃補助制度を設けているため通常では家賃月10万円かかる部屋が3.5万円で済みました。
現在の家賃が4万円ですので、なんと新築に転居して家賃が今までより安くなってしまいました。

 

 

このようなセイフティネットはしっかり作られているのですが、あまり周知されていないことと、
国や地方行政の制度運用に難があって使う人が多くないのが現実です。

 

 

弊社では、船橋市の居住支援協議会の協力不動産として既に登録しております。
とは言え、まだまだ住宅確保要配慮者の住宅確保の支援があまりできていないのが実情ですので
今後は会社設立当時の理念に立ち返り、住宅確保要配慮者に対してのサービスの拡充を検討していきたいと思います。

 

 

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中銀カプセルタワーの解体について　IZUMAI通信　Vol.178

2022.04.18

中銀カプセルタワーの解体について

 

 

中銀カプセルタワーをご存知でしょうか？
銀座、新橋によく行かれる方は見たことがあるのではないでしょうか。
かなり奇抜な形状の建物ですので、名前をご存知なくても写真をお見せしたら、
見たことあるとお答えされる方も少なくないのではないでしょうか？

 

 

建築界の巨匠黒川紀章の作品です。
カプセル状の部屋をいくつもブロックのように組み合わせて積み上げたような形状の建物です。
近くを通った際には暫し目を奪われてしまうような建物です。

 

 

1972年に建てられた建物で、かれこれ50年の歳月を刻んできたため、
老朽化を止められず解体されることが決まりました。

 

 

最近ではミニマリストと呼ばれる狭小の部屋に好んで住まわれる人がいますが、
正にミニマリストのためのような狭小住宅です。
4畳半程度の広さの部屋にベットが置かれて、テレビや照明、スイッチの類は壁に埋め込まれ、
風呂、キッチンはありません。
当時ではかなり機能的な作りで斬新と評価されておりました。
因みにテレビはブラウン管のテレビですので、今では使えません。

 

 

名前の通りカプセルの空間の中での生活となりますが、そのユニークな発想、
話題性から、当時だけでなく最近まで大変人気のあった建物です。

 

 

そのカプセルの部屋は、単体で売買されてきました。
売出価格は380〜480万円だったそうで、それが50年も経って直近では1000万円程度で取引されていたというから驚きです。
確かに銀座というアドレスと黒川紀章の設計ということで希少価値もあるからなのかと思います。

 

 

この建物は建設当時は25年経過後くらいにカプセルの交換を計画していたのですが、
実際には一度も交換されたことはありません。

 

 

140ものカプセルはそれぞれオーナーが存在している訳で、
そのオーナーの意見がまとまらなかったというのがカプセル交換ができなかった理由のようです。

 

 

また建設当時はカプセル交換を一部屋500万円程度と考えていたのですが、
年々コストが増加し今やるとしたら倍の1000万円でも足らない状況が交換できなかったもう一つの理由のようです。

 

 

この貴重な建物を残したいと考える人も少なくなく、保存活動も行われておりました。
ですが、残念ながら老朽化にストップをかけることが出来ず、やむなく解体工事が始まってしまいました。

 

 

年内には解体工事は終わり更地となる予定です。
そして来年からは新しいビルに生まれ変わるべく新築工事が開始されます。

 

 

物にも人にも寿命があり、避けて通れない道と言えども、もう少し延命させることはできなかったのかと残念な気持ちになります。

 

 

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不動産取引の電子契約について　IZUMAI通信　Vol.177

2022.04.11

不動産取引の電子契約について

 

 

電子署名法が2001年4月1日に施行され、今年の5月に不動産の契約書の電子化が始まります。

 

 

不動産の売買でも賃貸でも契約を紙を使って行なうため、大量の紙による書類の作成、
相手方への提供が問題としてありました。

 

 

また各書類に署名、捺印の必要があり、契約当事者にとって大変煩わしい作業でもあります。
腱鞘炎になるのでと心配するくらいの枚数に署名、捺印していただくことも珍しくありません。

 

 

それが電子化によって、紙の印刷、手書きによる署名、捺印が不要になります。
また契約書を紙で作成すると収入印紙を貼付する必要がありますが、
電子化になると収入印紙の貼付も不要になるため、費用削減にもなります。

 

 

コロナ禍において印鑑を押しにわざわざ会社に出勤しなければならいこと等で在宅勤務の限界が明らかになり、
それをきっかけに印鑑レスを国主導で進めてきたことで印鑑レス、ペーパーレスが現実のものになってきました。

 

 

不動産の取引においては、とにかく大量の紙に印刷して、それに当事者から印鑑を押してもらうことが常態化しておりますので、一気に印鑑レス、ペーパーレスを実現することは簡単ではないと思いますが、その第一歩が今回の法改正かと思います。

 

 

ただ、ある会社で先行して電子契約システムを導入したとしても不動産取引には、必ず取引相手が存在します。
その相手方が電子契約の対応をしていなかったり、紙の契約書を希望されると
一方だけで進めていこうと思ってもなかなか実現できるものではありません。

 

 

また契約の電子化は、何も不動産取引のみの問題ではなく、
他の業界でも同じような課題を抱えているところは少なくないと思います。

 

 

過去にも国においてデジタル化を進めていくための施策を数多く打ち出してきましたが、
コロナ禍の保健所のアナログ状態を見てお分かりの通り、名ばかりのデジタル化、DXであり、
全くシステムとして機能していないことが明白になりました。

 

 

今回の契約の電子化もコロナが終息してしまったら、また元通りの押印、紙だらけのアナログ状態に戻ってしまわないように国には電子契約が確実に浸透する推進施策を確り打っていただきたいと思います。

 

 

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土地所有者の確認　IZUMAI通信　Vol.177

2022.04.04

土地所有者の確認

 

 

土地所有で問題となっているのは、所有者が不明となっている土地が非常に多いということです。

 

 

現在、九州全体の面積を超える土地が、所有者不明土地となっていると言われ、加速度的に増加しておりました。

 

 

国もこの問題を深刻に捉え、相続した時の登記を義務付ける法律が成させ、来年の4月に施行されることとなりました。
加えて国や地方行政が、所有者不明土地を収用し易くする法律の制定も行われました。
この法改正により、所有者不明土地の問題は解決に向かうのでしょうか？

 

 

土地を売買する時、大概の場合売主が確定測量という種類の測定を行いますが、
この測量では隣地の所有者立会いの元で境界線の確認を行い、道路の幅が建築基準法で定められている幅に満たない場合、セットバックと言って道路との境界を後退しなければなりません。
この場合も道路の反対側の土地所有者と道路の中心線を確認する作業が必要となってきます。

 

 

ですので、対象の土地の所有者が分からないとその作業ができず、確定測量を完了させることができなくなるのです。

 

 

測量を行うのは土地家屋調査士ですが、土地家屋調査士には職権が与えられており、職務を遂行するのに必要であれば戸籍謄本や住民票を請求することができます。

 

 

この職権をフルに活用して真の所有者探しを行うのですが、これが簡単なことではないのです。

 

 

登記上の所有者の戸籍を見つけ出し現在住んでいる住所に辿り着くまで、何回も戸籍が変わっていたり、
住所も何度も移ってたりと、挙げ句の果てにはもう既に亡くなっていたりといったこともよくあります。

 

 

そうなると次は相続人を探すのですが、これがまた一筋縄ではいきません。
やっとの思いで相続人を見つけ出しても、こちらも既に亡くなっていて、また振り出しに戻ることも結構あります。

 

 

先日あったことですが、やっと現在の所有者となるべく人を見つけましたが、何とその方は相続放棄しており、
またその方が仰るには、他の相続人である兄弟も皆揃って相続放棄しているとのことでした。

 

 

もうこうなると袋小路に迷い込んでしまったような、どうすることもできない状況になってしまい。
この土地は国庫に組み入れられるのかどうかも定かでありません。

 

 

長らく相続登記を義務化してなかったことで、このようなケースは珍しくなくなり、お手上げ状態になります。

 

 

所有者を探すのに戸籍、住民票を取って追いかけていくだけでなく、明治時代の土地台帳を引っ張り出してきて情報を取得し、情報を紡いでいく膨大な作業が必要が必要で、今後こういうケースはますます増えてくるのではないかと思います。

 

 

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