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人口増減と不動産価格　IZUMAI通信　Vol.172

2022.02.28

人口増減と不動産価格

 

 

2021年の出生数が84万2897人と過去最少を記録しました。
6年連続で過去最少となり、1971年からの出生数の減少に歯止めがきかない状況となってます。
2021年は、コロナの影響で婚姻数が大きく減少したことも出生数の減少に影響したようです。
一方、死亡者数は145万2289人となり戦後最多となりました。
コロナでの直接の死亡だけでなく、コロナで外出できず運動不足になったり、ストレスから病気に罹患したり、
病院から足が遠のいたことにより治療が停滞してしまった人が大勢いたようです。

 

 

日本の人口は確実に減少が進んでいますが、人口が減ることはイコール国力の低下にも繋がり、
日本の国際競争力は他国に対して日に日に下がってしまっていると考えていいと思います。

 

 

現在の日本人の平均年齢は47.7歳、2050年には51歳となると予想されています。
また、いわゆる生産年齢人口は現在6600万人あまりですが、2050年には5000万人程度になると考えられています。
そして、2050年頃に日本の人口は、1億人を割ってしまうとも言われてます。

 

 

アジアの中で最も投資適格国は、どこかというとフィリピンが挙げられると思います。
フィリピン人の平均年齢は、なんと26歳、日本人より20歳も若いのです。
生産年齢人口では、日本を既に抜いて7000万人強になってます。
フィリピンは、毎年100万人以上づつ人口が増えており、現在は1億1100万人超になってます。
日本の総人口を超える日もそう遠くなさそうです。

 

 

日本と対象的なフィリピンですが、コロナ前のGDPは毎年6〜7%成長が続いておりました。
コロナ禍でロックダウンを行ったりと徹底した感染対策ためGDPの伸びは鈍化したものの潜在的な成長力は急速に増してきておりますので、直ぐにコロナ前に戻る筈です。

 

 

こんなフィリピンの不動産価格は、近年どんどん高騰しております。
首都マニラは、東京の人口密度の3倍以上もあり、住宅を買うのも、借りるのも簡単ではありません。
新しいマンションが建つ計画が発表され、影も形も無い状態で売りに出されても、
1000戸程度の部屋が1日で完売するといった信じられない状況になってます。
不動産価格も他の商品同様、需要と供給のバランスで価格が形成されていきますので、
どんどん価格を引き上げても売れる状態だから、どんどん上がっていく訳です。

 

 

フィリピンのこの状況に対して日本の不動産価格は今後どのような推移を辿っていくのかてすが、
購入する人が日本人だけだと供給に対して需要が少ない状況に陥ることになりますので、
どんどん下落していくと考えて間違いないでしょう。

 

 

ところが日本の不動産価格、とりわけ東京の不動産価格は、
下落どころか逆に高騰してマンションの価格はバブル期以上に高騰して過去最高となってます。
人口が大きく減少しているにもかかわらず何故高騰しているのかというと、
コロナによる金融緩和の恩恵で海外の資金が大量に流入しているからに他なりません。

 

 

現在日本の空き家戸数は850万戸を超え、所有者不明土地は九州地方以上の面積にも膨れ上がっており、
フィリピンの状況とは全く異なる需給バランスになってますので、海外からの資金の流入が細ってきた時には暴落するかもしれません。

 

 

ロシアがウクライナに侵攻したことで世界の経済のサイクルが大きく崩れていくことが考えられます。
日本も対岸の火事と言っておれず、世界の資金の流れが変わり日本にも大きな影響を及ぼすことになるだろうと考えておいた方がいいのではないでしょうか。

 

 

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不動産株の高騰　IZUMAI通信　Vol.171

2022.02.21

不動産株の高騰
 

 

世界的にインフレ、利上げが加速している感があります。

 

 

インフレの要因としては、原油高によるエネルギー関連の価格上昇が最も影響していると思います。
コロナ禍で原油の消費量が増したことで、産出国が産出量の制限を行なっていること、
それと地政学な問題の影響が挙げられます。

 

 

原油産出国でもあり、天然ガスをヨーロッパへ輸出しているロシアが隣国ウクライナに侵攻するのではないかという懸念も大きく影響しています。
懸念していることが現実になった時には、現在の状況どころではなく、
世界中を大混乱の渦に巻き込んでいくことでしょう。

 

 

物価の上昇は、国債の値下がり、利回りの上昇を招き、アメリカの中央銀行にあたるFRBが来月から利上げを行い、今年中に少なくとも3回程度の利上げを段階に行うと発表しました。
これに呼応する形で各国の中央銀行も利上げに踏み切っており金利の上昇は避けられない状況になっております。

 

 

日本も無風という訳にはいかず、超長期の30年債、40年債の利回りが上昇し始めております。
金融緩和政策を継続する意向の日銀もこの流れを食い止めようと10年国債の無制限買取を行いましたが、
これに応じる金融機関がゼロということで、日銀のコントロール下を脱したと見ることもできます。

 

 

このような世界情勢の中、日本の不動産会社、建設会社の株に資金が流入して、株価が上がっております。
世界情勢が不安定なことで、内需銘柄の不動産株、建設株が選考されることは理解できます。
これに加えてインフレトレンドが不動産価格に影響を及ぼしている、あるいは及ぼすと考えられていることも、
この2業界の株への資金流入を後押ししているのだろうと思われます。

 

 

また世界の主要都市と比較した時、東京の不動産が魅力的であるとの判断からリートやファンドが
多額の資金を振り向けていることもデータから確認できます。

 

 

不動産はインフレに強いと言われますが、この株価高騰が一時的な現象であると見る向きも強く、
今後インフレが加速して景気が下向くと一気に資金の流れは変わるだかもしれないし、
住宅ローンの金利が上がったりすると個人の購入意欲が減退して不動産市況も悪化するかもしれません。

 

 

今の世の中、世界中が何らかの形で繋がってますので何処かで何かが起こればまた局面は大きく変わっていくかもしれません。

 

 

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3Dプリンターハウス　IZUMAI通信　Vol.170

2022.02.14

3Dプリンターハウス
 

 

3Dプリンターをご存知でしょうか？
パソコンにデータを入力するだけで、作りたいものが使用したい素材で紙に文字を印刷するように
立体的な物質をあっと言う間に作り上げてしまう優れ物です。

 

 

この3Dプリンターを使って家を作ってしまうということが、既に現実化されております。

 

 

3Dプリンターで作る家は、建設方法が大きく3パターンあります。
一つは、建設現場にクレーンで組み合わせたような大型の3Dプリンターを設置して建設する方法です。
2つ目は、砂のような素材に凝固剤を混ぜて掘り起こしていく方法。
3つ目は、工場で3Dプリンターを使ってパーツを作り、現場で組み立てる方法です。

 

 

特徴としては、3Dプリンターは通常の方法ではできなかった曲線を描くことができるので、
丸みを帯びた家を作ることができることです。

 

 

現在、3Dプリンターで作られた家は、スラム街でブルーシートで作った家で生活している人のための住居や、
災害で住居を奪われてしまった被災者のためのシェルター等に使われています。

 

 

大体作り始めて5日程度で完成しますので、緊急を要している時は避難場所として役立っているようです。

 

 

最先端を走っているのが、オランダです。
オランダでは、家だけでなく橋も3Dプリンターで作っちゃうそうです。
今後は、様々な物を作れるように更に進化していくだろうと大きな期待を持つことができる建築工法だと思います。

 

 

日本では、建設作業員が慢性的に不足しており、更に高齢化が進み、
数年後建築現場で働く人が枯渇して建設計画を立てても着工できない事態になるかもしれません。

 

 

コロナで外国人労働者も入国できない状況ですので、将来的にはこの3Dプリンターの活躍の場がどんどん増えてくるのではと思います。
日本の建設会社も研究を始めていると聞いてますので、今後の動向を注視していきたいと思います。

 

 

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長期金利上昇の影響　IZUMAI通信　Vol.169

2022.02.07

長期金利上昇の影響
 

 

ここ数ヶ月間で、世界的にインフレトレンドが広がり、長期金利が上昇し始めております。

 

 

アメリカの中央銀行にあたるFRBでは、年内に数回にわたる利上げを計画しており、
この3月にも利上げを行うと見られております。

 

 

世界の金利上昇の流れは日本の長期金利上昇にも影響を与えており、
10年物国債の利回りがじわじわ上がって日銀が国債の大量買取の節目としている0.25%に近づいてきてます。

 

 

この状況は、住宅ローンの金利にも影響が出始めており、メガ3バンクは固定金利の引き上げを決めました。
ただ、現在住宅ローンの利用者の9割以上が変動金利の商品を購入しており現時点では、影響は軽微なものとなってます。

 

 

変動金利は、短期プライムレートに連動しており、その短期プライムレートは日銀の金融政策に連動してまして、日銀が政策金利を変更しない限り現状のまま推移していきます。
現在の短期の政策金利はマイナス0.1%で、黒田日銀総裁が続投する限り維持されるものと見られております。

 

 

ですが、世界の金利がどんどん上昇し、物価も上昇するような局面になった時は、
短期の政策金利を維持し続けることかできるのか、不透明なところと考えざるを得ないのではと思います。

 

 

長い視点で見ると、今後物価は上昇し、金利も上昇していくことが大方の予想です。

 

 

首都圏のマンションの価格の平均が過去最高額になっていますが、
その背景としては低金利と住宅ローン減税の2つの要因があります。

 

 

金利が上昇し、住宅ローン減税の率が1%から0.7%に引き下げられていくと、
今最高に盛り上がっている住宅購入の意欲が大きく減退していくことも容易に想像できます。

 

 

不動産取引もコロナ禍で振り回されることが多く、浮き沈みの大きな現在の日本経済にあって、
今後どのように推移していくのか先が見えない状態です。

 

 

早いうちにコロナ禍の環境に振り回されない基盤を確立して、不安定要素を取り除いていきたいと日々考えております。

 

 

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コロナ禍においての人口の移動　IZUMAI通信　Vol.168

2022.01.31

コロナ禍においての人口の移動
 

 

コロナ禍において、都道府県別の人口の転出、転入にコロナ前との比較で変化が生じてきてます。

 

 

3年前くらいに投資不動産のセミナーを頻回に行っていた時に、必ず聴講者にお伝えさせていただいたことが、
不動産投資するには将来的に人口が減少しない、人口が増加するエリアを見極めて投資することが大事ですということです。

 

 

日本は、既に人口減少トレンドに入っており、今後何も対策を行わなければ2050年頃には、日本の人口は1億人を割ってしまう可能性があると推測されております。
アジアではフィリピンに人口が追い抜かれると考えられております。

 

 

では、人口減少トレンドの中で人口が増加する、あるいは減少しない都道府県があるのでしょうか？
３年前は、「東京都、沖縄県は今後も人口が増加すると思います。」
「東京に隣接している神奈川県、埼玉県、千葉県は暫く増加していくが、いずれ減少トレンドに入ります。」
「関西圏では滋賀県、九州では福岡県が暫く増加していくでしょう。」と説明しておりました。

 

 

これが、コロナ禍になって予想された状況と異なる結果になってきております。
なんと2021年は、東京都全体としてはかろうじて転入超過となりましたが、23区だけで見ると転出が転入を上回りました。
コロナ前は毎年５～６万人程度の転入超過が続いてましたが、2021年は１万4000人余りの転出超過でした。

 

 

では転出された方々は何処に行かれたのでしょうか？
ほとんどが東京の隣接県である神奈川県、埼玉県、千葉県です。
３県合計で、８万人以上の転入超過となりました。

 

 

明らかにコロナの影響であることは間違いありません。
リモートワーク主体の会社、リモートワークの比率が増えた会社が多く、東京23区から転出された方々は
リモートワークを周りに気兼ねなくゆっくりできる環境を追い求め隣接県を選択されたのかと思います。

 

 

弊社も千葉県の物件を多く扱っておりますが、物件を購入される人は、東京から移って来られた方が多いという印象です。
コロナ禍が続く状況下では、23区から隣接県へ転出される方は今後も続くのでしょうか。
果たしてコロナが沈静化した時は、どのようになっていくのでしょうか？

 

 

隣接県の市町村の中では、この機をチャンスと捉え、
子育て世帯をターゲットにした支援策を次々打ち出しております。

 

 

東京一極集中の弊害が長く問題視されてきましたが、これにより解消に向かっていくのでしょうか？
コロナが収まれば、また東京に回帰が始まるのでしょうか？
東京以外の市町村の打ち出すサービスが功を奏して人口誘致に成功しているところが増えていくのでしょうか？
市町村が色々と工夫して子育て世帯、若い夫婦世帯、リモートワーク中心のビジネススタイルの方に魅力的なサービスを打ち出すことで、人口減少に歯止めをかけることができるようになるのでしょうか？

 

 

不動産の市況も人口の増減、移動によって大きく影響を受けますので、
今後のトレンドを早めに見極めて対策図っていきたいと思います。

 

 

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RE/MAXについて　IZUMAI通信　Vol.167

2022.01.24

RE/MAXについて
 

 

RE/MAXと聞いてもそれ何？と思われる人は多いと思います。
日本では知名度が高くないのですが、世界最大の不動産のフラチャイズグループです。

 

 

発祥は、アメリカのシカゴで、現在世界110の国、地域に進出しておりますので、
海外では不動産と言えばRE/MAXと言われるところも少なくありません。

 

 

ただ、日本に進出したのが2014年と未だ日が浅いのと、RE/MAXは広告を全く打たないので、
中々認知度が高まらないのだと思います。
弊社は、先月別のオフィスを立ち上げてこのフランチャイズに加盟致しました。
弊社は、日本で39番目になります。

 

 

RE/MAXの特徴は、エージェントという雇用でもない、起業でもない人たちがお客様と不動産をつなぐ仕事をしていることです。

 

 

最初このシステムを聞いた時、あぁ、うちにも業務委託で働いてもらっている人がいるので、同じ仕組みだと思いましたが、付き合っていくうちにかなりそれとは違うなと気付いたことが加盟する動機になりました。
と言うのは、エージェントも業務委託も時間の拘束なしに好きな時に好きなだけ活動して結果が出た分の報酬を受け取るという表面的に見ると大差ないのですが、
違うオフィスに所属しているエージェント同士、オフィス同士のつながりが深く、
業務委託なら他人のこと等どうでもいいと自分のことだけに専念する傾向が強いのですが、
RE/MAXではエージェントが自主的に勉強会を開催したり、1to1で情報交換したりといった光景があちこちで目につきます。
また、オフィスも上手くいっているノウハウを隠すことなくオープンにしてくれますので、ライバル関係といった感じはしません。

 

 

私自身長いこと生命保険会社に勤めていましたので、この光景は正にかつて身を置いた世界に近いなとのめり込み始めた次第です。

 

 

RE/MAXでは不動産という商品の売り買いを手伝うのでなく、人と人を繋ぐ役目をエージェントが担うんだと教えてます。
不動産の営業マンの中には、お客様のことは二の次で自分の成績のために本来やるべきでない提案を受け入れさせているような人もいますが、
エージェントは別にノルマもないし、会社の指示もないし、お客様に最も有益な方法は何かと考え、お客様に寄り添っていけるところもいいなと感じてます。

 

 

このビジネスを始めるにあたってビジョンを掲げましたが、それがこれです。
『エージェントのGAHの向上に努めながら、不動産を通した社会貢献を行う』
GAHとは、Gross Agent Happiness の頭文字を取りました。
ブータン王国は、最も幸せな国と言われておりますが、国は国民の幸福度を常にサーベイしております。
その指標になるのが、GNH(Guross National Happiness)。
これを文字ってGAHという指標を掲げました。

 

 

社会貢献に関しては、RE/MAXではチルドレンミラクルネットワークを通して重度の病気を抱えている子供たちへの支援を行っていきます。

 

 

現在、エージェントを募集中です。
お知合いの中に向いてそうな人がいましたら、是非ご紹介下さい。

 

 

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住宅設備の納期遅延　IZUMAI通信　Vol.166

2022.01.17

住宅設備の納期遅延
 

 

世界中で新型コロナウィルスの変異型のオミクロン株の感染拡大が止まらない状況が続いております。
アメリカでは、毎日100万人以上の人が感染しており未だ感染拡大が止まりません。
ヨーロッパでも、イギリスで毎日10万人、フランスで30万人、イタリアでも20万人程度の感染者が出ています。

 

 

一方、初めてオミクロン株が発見された南アフリカでは、急激に感染者数が減少していて
ピークアウトは比較的早い時期に来るかもしれないと規定しますが、
未だ暫く世界的なパンデミックは続く可能性が高いのかなと思います。

 

 

日本でも急激に感染者数が増加したことで、エッセンシャワーカーが濃厚接触者として隔離され、
仕事を離れざるを得ない状況に陥り始めています。
政府も新たな対応策を打ち出そうとしておりますが、イタチごっこのようで新たに出現する変異株の度に対策を打ち出さないとならないことだと常に後手に回っている印象を持つ人も少なくないのでしょう。

 

 

この異常事態が様々な分野で物不足を引き起こしており、住宅関連産業にも大きな影響が出始めています。
コロナ禍になって、転居される方、新たに住宅を購入する方、新築する方、リフォームする方等が増加していますので、住宅設備の需要が一気に増しました。

 

 

完成品が海外から入って来ない、あるいは日本で組み立てを行うにも部品が入って来ず、
住宅の引渡しにも影響が出始めています。

 

 

最も不足しているのが給湯器です。
たまたま我が家でも11月に給湯器を交換したのですが、その時工事業者に言われたのが、
現在給湯器が不足しており希望のメーカーの製品を設置することができないということでした。
唯一P社製品は未だ在庫があるのでそれで我慢してくだいということで、
仕方なくそれを設置してもらったということがありました。

 

 

これが10月の出来事で、それから3ヶ月経ち、状況はさらに深刻になっています。
給湯器に関しては、国がオリンピック・パラリンピックの選手村に設置していた給湯器のレンタルを決めたのもお聞きになっているかと思います。

 

 

その他、サッシの樹脂やら、トイレの部品やらと住宅に欠かせない部分の製品、部品が不足していますので、
大手住宅メーカーでもやがて在庫が枯渇して引渡しができない事態も発生する可能性が出て来ました。

 

 

まして中小の住宅メーカー、工務店などは引渡しができない事態が既に発生していて、
入荷次第交換するので一時的に中古の製品を設置して引渡しに間に合わせているという話も耳にします。

 

 

この状態が長期化すれば、中小、零細の業者の死活問題になりかねない状況かと危惧しております。

 

 

住宅関連業者だけが物不足で苦労しているしている訳でなく、
鉄鋼関連、自動車産業関連、その他製造業、食品関連でも少なからず影響が出ているようです。

 

 

ここ２ヶ月対前年同月比の物価がかなり上がっていたようですが、
意図せず日銀の物価目標２％を達成する日も遠くないかもしれません。
その時は、賃上げが同時に行われないと大きな不況の波がやって来るかもしれませんね。

 

 

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都心の高い空室率　IZUMAI通信　Vol.165

2022.01.11
皆様

 

 

明けましておめでとうございます。
旧年中は、大変お世話になりました。
本年も引き続き宜しくお願い申し上げます。

 

 

果たして、2022年はどんな年になるでしょう。
ブルガリアに女ノストラダムスと呼ばれた預言者、ババ・ヴァンガという人がいました。
没後27年になりますが、将来の災害、事件等数々予言したものが的中していると言われおります。

 

 

「第二次世界大戦の勃発」「チェルノブイリ原発事故」「９・１１アメリカ同時多発テロ」「スマトラ沖地震」
「３・１１東日本大震災」「イスラム国の出現」「イギリスのEU離脱」・・・・

 

 

アドルフ・ヒトラーが数々の予言したという逸話もありますが、ヒトラーの陰にババ・ヴァンガがいたとも言われます。

 

 

このババ・ヴァンガが2022年に何が起こるか予言したかですが、
・アジアの国とオーストラリアが大規模な洪水に見舞われる
・多くの都市で人口増加と汚染により飲料水が不足する
・シベリアの永久凍土が急速に溶け、古代のウィルスが放出される
等と予言を残してます。

 

 

地球温暖化が原因と思われる事象ばかりで、いつ起きてもおかしくないことばかりです。

 

 

早くコロナが終息して、平穏な日々が戻ってくるよう祈って2022年をスタートしたいと思います。

 

 
都心の高い空室率
 

 

コロナの感染が広がって、丸２年が経ちました。
この間、生活スタイルも大きく変わってきましたし、働き方も本当に様変わりしてきました。

 

 

今では、在宅勤務のテレワークが当たり前、業務体制の主体が在宅になったという企業も少なくありません。
このため、都心のオフィスに空室が目立つようになってきました。

 

 

2021年11月時点では、6.35%とかなり高い水準でした。
2020年2月の空室率が1.49%だったことを考えますと、一気に空室が増加したように見えます。
同時に賃料も下落傾向です。

 

 

こんな状況の中、都内では大型ビルの建設が各地で続いており、更に空室率は高まっていくことが容易に
想像できますが、特に古いビルの空室は今後ますます深刻になっていくと思われます。

 

 

リーマンショックの時には、一時10%を超える空室率を記録しておりますが、その後の経済回復に伴って空室率は改善されました。

 

 

ただ、現在の空室率は果して改善することを期待できるでしょうか？
在宅勤務が定着して、企業の多くがオフィスの面積を縮小してしまっていますので、
コロナが収まったとしても元には戻らないのではないかと思います。

 

 

Facebookが社名をMetaに変えました。
メタバースに対して世界中の関心が高まってきたと思います。
メタバース、いわゆる３次元の仮想空間で人々がコミュニケーションを取る場と考えてよさそうですが、
このメタバースをオフィスに採用する企業が増えて来ているようです。

 

 

社員は皆、自分自身のアバターを仮想空間オフィスに出社させ、他の社員、上司、部下とコミュニケーションを図ります。
何やらゲームしながら仕事を行うような違和感を感じなくもありませんが、現実に日々そのような環境で仕事をしている人がどんどん増えて来ているのは現実の事なのです。

 

 

あの老舗生命保険会社の明治安田生命が今年の入社予定の内定式を仮想空間で開いたそうです。
内定者の顔写真が埋め込まれた300人のアバターが式に参加したということですが、
この話を聞くともうオフィスに出社という概念は消失してしまうのではとまで感じます。

 

 

以前勤めていた会社で社員各自のデスクを無くしてフリーアドレスデスクを導入するという計画がありましたが、その当時はそれで大騒ぎに発展しましたので、その時の感覚からする隔世の感を感じます。

 

 

ですが、この流れは止められないと思いますので、積極的にオフィスビルの活用方法を考え直さないと
空室だらけの廃墟ビルがあちこちに見られるようなことに成りかねないと思わざるを得ません。

 

 

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IZUMAI通信　Vol.164

2021.12.27
お世話になります。

 

 

今年も残すところあと本日含めて5日となりました。
一年中コロナ、コロナで、中々やりたいこと、好きなことが出来なかった一年だったと思います。

 

 

今月に入って、新たに変異したオミクロン株が世界で急激に広がっておりますが、
来年日本でまた6波がやって来ることがないように祈って新年を迎えたいと思います。

 

 

今年も大変お世話になりました。
来年も宜しくお願い致します。

 

 

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RE/MAX IZUMAIを立ち上げのお知らせ

2021.12.22

 

 

2021年12月17日(金)に世界最大級の不動産ネットワークのRE/MAXに加盟し、新たなオフィスRE/MAX IZUMAIを立ち上げました。

 

 

RE/MAXは、世界110の国と地域に進出しており、日本への上陸は2013年9月で弊社は39番目のオフィスとなります。

企業情報 | RE/MAX JAPAN（リマックス ジャパン） (remax-japan.jp)

 

 

今後は、エージェントと呼ばれる不動産コンサルタントを採用、育成し、よりお客様に寄り添い、安心してご相談をいただける人材を増やしていく計画です。