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2021年5月25日2021年10月11日

不動産取引を巡る詐欺事件　 IZUMAI通信　Vol.133

2021.05.25

不動産取引を巡る詐欺事件

不動産取引で詐欺行為が行われることは過去に多くの事案がありました。
記憶に新しいインパクトの大きな詐欺事件としては、大田区の元旅館の土地が挙げられると思います。
あの積水ハウスが地主に成り済ました地面師グループに55憶円もの大金を騙し取られた事件です。
結局、この詐欺に関わった者は、全員捕まり刑が確定して、現在は服役していると思われます。

これほどの大きな金額の詐欺事件は、しょっちゅう起こっている訳ではありませんが、
プチ積水ハウス事件は、日常茶飯事、至る所で起きているのではないかと思います。

先日弊社が専属専任媒介契約をいただいている土地に購入申込が入りました。
不動産業者を名乗る会社からのもので、早速会社名をインターネットで検索してみました。

ところが全くヒットしません。

これはおかしいと思い、その会社の住所に行ってみることにしました。
かなり古いソシアルビルでキャバクラとかが入居しているビルです。
ビルの前からこの会社に電話すると事務員らしき女性が出て社長に繋いでくれました。
事務所は、6階建ての5階にあるのですが、エレベーターは4階までしか行かないようになっているので、
動かすのでちょっと待ってくださいとのこと。
この時点でいよいよ怪しさが増して来ました。
会社の事務所に入ると事務員がお茶を出してくれましたが、口をつけることなく社長を待っておりました。
奥で社長と思われる人が電話で話している声が漏れ聞こえてくるのですが、
何やら「大丈夫だから、私を信じて！」ということを繰り返してまして、更に怪しさが増して来ました。

程なくして対面にお越しになられて、お話しさせていただいたところ、購入申込を入れた土地にアパートを建てて自己所有される計画であると説明され、直近手掛けているアパートの販売図面を見せていただきました。

場所はともかくとして、内容的にはとても魅力的なものでして、販売価格に対しての収入(家賃)の割合は年10%で、しかも家賃保証付き(サブリース)で販売するというものでした。

投資家のお客様なら誰でも欲しがるような条件でしたので、販売図面をいただき現地を視察してみることに致しました。

現地に赴いてみると、そこには他の不動産会社の売地の看板が立てられており、不可解極まりないこと言うまでもありません。

早速、その看板にあった電話番号に電話をかけてみると、先方が私のことを知ってらっしゃってスムーズに色々お聴きすることができました。
以前、ある物件で私と遣り取りさせていただいたことがあったとのことでした。

その会社の方がご説明されるには、その土地はうちが売主から専任で販売を請け負っているので、アパートを建てるといった計画はない筈ですとのことです。

一応売主に確認させていただきますということでしたので、その返事を待つことに致しました。

翌日、その回答が参りまして、やはりアパートを建てる計画など全くないということです。

となるとどういうことなのでしょうか？
自分が販売に関わっていない他人の土地にアパートを建てるという計画の販売図面を作成してどうするつもりだったのか、逆に興味が湧いて参りました。

販売図面を作成しただけで、媒介も受けていない他人の土地、建築計画のないアパートをどうやって売り捌くつもりなのか、疑問だらけです。

深く関わり過ぎると背後にどのような組織が潜んでいるのか分からないので、ほどほどにしようと思いますが興味は尽きません。

不動産はひとつ当たると金額が大きいので、この業界には怪しい人が、耳をダンボにし、目を皿にし、常に何かいい儲けるネタがないか探してます。

皆様も素性のよく分からないような人にご自身の大事な資産について安易に相談されないよう、お気をつけていただければと存じます。

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FAX：03-6661-7249
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2021年5月17日2021年10月11日

不動産の相続税評価額　IZUMAI通信　Vol.132

2021.05.17

不動産の相続税評価額

相続税の基礎控除が引き下げられてから、
かれこれ6年経ちますので、現在の3000万円+600万円×相続人数の計算式が定着したかと思います。
この基礎控除の引き下げにより相続税を納める人の割合が、改正前のおよそ4%から倍の約8%に増えており、
増収を図った政府の狙いは効果はあったと考えていいと思います。

この基礎控除額ですと都内に不動産を所有している被相続人から相続した場合、かなり高い確率で納税対象となります。
相続税は、相続が開始されてから10ヶ月以内に相続税を納めなければなりません。
この期限が過ぎてしまうと使えなくなる特例が出て、相続人にとっても不利な状況になります。

例えば、配偶者控除や小規模宅地の特例等です。
被相続人が亡くなって思い出に浸っているとあっという間に10ヶ月が過ぎてしまいますので、
悲しむのほどほどに早く財産目録を作成して、相続人が複数人数いる時は相続協議を始めなければ間に合わなくなります。

そして相続財産の中で割合が多いのが不動産です。
不動産の場合、複数の相続人で分割するのが難しく、相続でなく争族になってしまうケースが少なくありません。

相続が発生するまで、毎月のように一緒に旅行に行ったり、食事をしていた仲の良かった兄弟姉妹が骨肉の争いを起こすことが少なくありません。
こういったケースは、遺産が大きい場合より相続税がかかるかかからないかといった
遺産の額が比較的小さいに場合に起こり易いとも言われてます。

前段で申し上げた通り相続税の納付期限は、相続が発生してから10か月以内という余裕がありそうで、
気が付くとあっという間に経ってしまう微妙な期間です。
ですので、協議がまとまらず先送りしていると10か月が過ぎてしまい、本来使える筈の特例が使えなくなったりと納税額が増加することになり、また揉める原因にもなってしまいます。

日本の場合、相続財産の半分程度は不動産です。
不動産の相続税評価額は、その不動産が接している道に付けられている路線価という土地の価格に
面積を乗じて算出するのが基本的な計算方法です。

ただ、不動産には同じものが２つとしてないものですから、その不動産特有の減額要素というものが必ずと言っていいほどあります。
納税に関しては、税理士にお願いする人が多いでしょうが、税理士の中には不動産の相続税計算に不慣れな方も結構いらっしゃいます。

このような税理士に依頼すると、大抵の場合、路線価に面積を乗じて相続税評価額を算出して相続税を納めてしまい、納税してからかなり経って払い過ぎたということが判明して、慌てて更生請求を行うことも多く、ですが相続が発生してから5年10か月経ってしまうと更生請求できなくなり、またここで相続人間で揉めることにもなります。

因みにどんな場合に減額することができるのかというと、
線路が近くにある、高圧線の下にある、隣が墓地である、水路に面している、土地の形が整形でない、間口が狭い、路線価のついている道路に接していない、道路と不動産の地面の間に高低差がある、私道にしか接していない・・・・・・・

減額要因は山ほどありますので、逆にまったく減額する要素がないという土地の方が少ないとも言えるかもしれません。
ですので、相続財産の中に不動産の割合が多い場合は、不動産の評価に精通しているプロにお任せすることが必要になるのです。

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2021年5月10日2021年10月11日

コロナ禍においての海外の不動産事情　 IZUMAI通信　Vol.131

2021.05.10

コロナ禍においての海外の不動産事情

日本の不動産価格ですが、コロナの感染が拡大するまでは、公示地価、基準地価とも下落する地点が全国で増え始め、特に大都市圏での地価下落が進んでいく兆しが強く現れ始めておりました。

ところが、コロナの感染拡大が止まない状況下で、逆に上昇に転じていく地区を確認できるようになりました。
大都市圏周辺のエリアにその兆候が色濃く出ております。

東京圏では、埼玉県の川口、浦和、大宮辺り、千葉県では市川、船橋、松戸、柏等の郊外とは言えない元々の東京への通勤エリアです。
大阪圏、名古屋圏なのでも同様な兆候が出て来ております。

地価の下落が目立っていた東京において、マンションの価格の上昇が目立ち始めています。
転出超過が続いているのに何故という疑問を感じなくもありません。

一方、在宅勤務を通常勤務体系とする企業が増加し、都心に広い床面積のオフィスが不要となった企業を中心にオフィススペースの縮小に舵を切る企業が増加しております。
空室率が日に日に上昇をしており、その影響から家賃価格の下落を招いております。

こんな現象は日本だけの特有な現象なのでしょうか？

ニューヨークにおいても同じことが起きているようです。
東京からの転出が転入を上回り東京都に住民登録している人数が減少しているとのことですが、
ニューヨークにおいても40年ぶりに２年連続で転出超過になったようです。

原因としては、日本同様に在宅勤務で出社の必要がなくなった人たちが郊外への移住を決め、郊外の戸建を購入する流れが加速しているからだそうです。

ニューヨークのオフィスも東京同様にオフィス面積の縮小を進める企業の増加で空室率が上昇し、家賃価格が下落し続けています。

東京、ニューヨークに限ってことでなく、こような状況が世界各地の大都市圏で起こっています。
コロナで惹起された旺盛な個人需要増と金融緩和で行き場をなくしたマネーが不動産に流れ、不動産価格の上昇を招くといった構図が世界中で起きているのです。

OECDによると、2020年10～12月の加盟37か国の住宅価格は、過去最高に跳ね上がったとのことで、その上昇率は年7%にも上り、これは1989年以来32年ぶりのことだそうです。

背景にあるのは、各国の中央銀行による金融緩和による低金利であることは言うまでもありません。
いずれ金利上昇局面を迎え、バブルとなって弾けてしまうのでしょうか？

日本はバブル崩壊を経験した数少ない国ですので、海外と歩調を合わせ過ぎて、また同じ失敗を繰り返さないよう警戒に怠りなくお願いしたいです。

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2021年4月26日2021年4月26日

改正民法、相続土地国家帰属法について　 IZUMAI通信　Vol.130

2021.04.26

改正民法、相続土地国家帰属法について

今月21日参院本会議において、改正民法、相続土地国家帰属法が可決されました。
名前だけ見ると何やら物々しさを感じ、国家による土地の収用を強制するような危険な印象を受ける法律が成立したなと感じなくもありません。

この法律の目的は、全国に広がる所有者不明土地を有効に活用することにあります。
毎年毎年その所有者不明土地の面積は増えており、現在では九州地方の面積をも超えてしまっていることは有名な話しかと思います。
こんなにも所有者不明土地が増えてしまったのは、相続した土地の登記が義務付けられていないことが一番の原因だと言われております。

不動産の登記は、第三者にその権利を主張するために必ずやらなくてはいけないことですと知り合いの司法書士がいつも仰っておりますが、
現実には不動産といってもみんなが欲しがるような価値のあるものばかりでなく、
所有しているだけで固定資産税等費用が嵩むばかりの負動産も少なくないことも事実です。

また相続人が複数人数いる場合には、分割協議が進まないうちに亡くなる人が出てきて、分割がより困難になって諦めてしまったケースもあると思います。
今般このような状況が生じないように相続した時に登記を義務化した訳です。

前回のテーマにおいても同じようなコメントをさせていただきましたが、不動産も更地であれば管理も然程難しいことはないのですが、大概その役目を終えた建物が残っています。
この建物が将来近隣住民を悩ますことになる訳です。

さて、この法律が施行されるのは2024年を目処とされておりますが、所有者不明土地の問題がこれで解決に向かうかどうか、疑問もなくもありません。
登記を怠った場合の罰則は規定されているようですが、実効性のある罰則がやはり必要になってくるのではないかと思います。

日本は、欧米と違って既存住宅の流通が異常に少ないです。
僅か14.5%で残り全て新築です。
欧米は、この正反対で80%が既存住宅という国が多いです。
この法律の施行に合わせて国の住宅政策も新築偏重から既存住宅の流通へ見直す時期に来ているのではないかと常々に感じております。

弊社では、微力ながら既存住宅の流通量を増やすべき、取り組みさせていただいております。

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2021年4月19日2021年10月11日

熊本地震と耐震基準　IZUMAI通信　Vol.130

2021.04.19

熊本地震と耐震基準

熊本地震から5年が経ちました。
大きな被害に見舞われた熊本城の天守閣が完全復旧しました。

段々とその爪痕が確認できなくなっていきますが、熊本地震を教訓に耐震構造について対策を急ぐ必要があります。
今後30年間に太平洋側において震度6を超える地震の発生確率は、80%を超えてところが多くあります。
一度何処かで大地震が起きたら、他の場所の地震も誘発する可能性も指摘されており、大災害になるのは間違いありません。

さて、熊本地震の時の倒壊した建物についてですが、
建築された時期によって損傷具合に大きな違いがあったことが確認できます。
建築基準法の耐震基準は、1981年(昭和56年)に法改正があり、それ以前に建築確認申請を行った建物を旧耐震、それ以降を新耐震と区別しております。
また、1995年に阪神淡路大震災が起こり、これを契機に2000年に更に厳しい耐震基準が定められております。

木造建物の熊本地震での損傷程度を確認してみますと、倒壊した割合は、旧耐震が28.2%、新耐震が8.8%、
2000年以降に建築確認申請を出された建物では、2.2%と明らかに差が出ました。
また、木造以外の建物で確認しますと、新耐震以降の建物で倒壊したものは1棟もありませんでした。

旧耐震の建物は、全国に多数存在しておりまして、
都内のマンションでは、1万4000戸も存在していることが知られております。
40年以上経った建物でこまめにメンテンスを行なっていないマンションの老朽化は深刻で、既に建て替えを終えたマンションは僅か117棟です。
マンションの老朽化とともに住民の高齢化も進んでおり、資金的に住民の合意形成を図ることが困難になっていくことが懸念として挙げられます。

旧耐震の建物は、マンションに限ったことでなく、数多く存在しているビルも旧耐震構造多くあり、
現在の基準を満たす耐震補強が行われておりません。

南海トラフの大地震の発生確率が高まる中、いつまでも放置しておける問題ではありません。
早急に手を打たないと被害の拡大に繋がる恐れがあると考えます。

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2021年4月12日

コロナ禍においての住宅ローン　IZUMAI通信　Vol.129

2021.04.12

コロナ禍においての住宅ローン

4月9日の日経新聞の記事によりますと、住宅ローンの返済猶予を受けた人が5万人を超え、
東日本大地震の時の1万人の5倍以上に膨れ上がっているとのことです。

一方、史上最低の金利が続く中、住宅購入者は日に日に増えておりまして、
公示地価の下落傾向と相反する形で取引価格は上昇の傾向を示しております。
首都圏の新築マンションの一戸あたりの平均価格は6000万円を超え、
バブル期以来の高水準になってきているようです。

各銀行では、コロナ禍で膨れ上がった融資については、一定数返済困難に陥ると考え、
融資総量を抑える方針を示し始めております。

融資審査も厳格になり、職種によっては現在年収が高くても審査にパスできない場合も出ているようです。
例えば、旅行関連や飲食関連の職種などが該当してくるだろうと思います。

実際、住宅ローンを申込んで審査をパスできなかった事例からが極端に増加している感覚はありませんが、
今後感染状況がどんどん悪化して3度目の緊急事態宣言が発出されることになると様相は様変わりしてくるかもしれません。

住宅ローン減税も現行の残債の1%から金利を上限にする制度に変更される予定であることも
買い意欲を後押しすることになるかもしれません。

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2021年4月5日2021年10月11日

行政による代執行　IZUMAI通信　Vol.128

2021.04.05

行政による代執行

所有者不明土地については、何回となく取り上げて来ました。

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が平成30年6月に施行され、
また、不動産登記の義務化が法制化され23年度から施行されることとなりました。

九州地方より広い面積の所有者不明土地、全国846万戸にも及ぶ空家の問題は、これらの法律の施行により改善されるのでしょうか？

先日テレビのワイドショーで姫路市の倒壊してしまった空家のことが取り上げられておりました。
番組で報じられていたのは、登記上の所有者は江戸時代に生まれた人で、1900年代前半に亡くなっており、
その後相続登記が行われなかったために長年にわたり放置され、遂に朽ちて倒壊したということです。

姫路市がコストをかけ相続人の洗い出し作業を行った結果、相続人の数は200人程度になることが分かったそうです。
登記上の所有者から見た相続人の続柄は、孫、ひ孫、玄孫、そして玄孫の子である来孫(らいそん)にもわたる家系図で紹介されておりました。

来孫？初めて聞きましたが、家系図を追っていくのも大変だったことでしょう。

倒壊した時に境界外にガレキがはみ出してしまったため姫路市役所が費用負担して処理したそうなのですが、
この金額を相続人に負担してもらうため書簡を送ったところ、当然だと思いますが、ほんの一部の人しか反応してくれなかったとのことです。

危険極まりないのこのガレキを姫路市役所は、代執行で処分したい意向を示してますが、その費用は何と500万円、全て税金で処理することに市民から賛同を得られないので大変困ってしまっているとのこと。
500万円をまた200人の相続人に負担してもらおうと思っても同意してくれる相続人は、ほんの一部でしょうし、200人全員と連絡を取り続けていくのも膨大な時間と費用がかかるので、ほんと悩ましい限りです。

こんなことが今後各地で繰り広げられることになるのでしょうから、根本的な解決策を打ち出さないと、
景観を損ないますし、動物が住みついたり、また火災のリスクも増して来ますので、ほんと心配が募ります。

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2021年3月29日2021年10月11日

公示地価について　 IZUMAI通信　Vol.127

2021.03.29

公示地価について

経済学には、一物一価という考え方があります。
ところが、不動産に関しては、一物二価どころか五価くらいの価格が存在します。

代表的な価格が以下になります。
・国土交通省が1/1現在の価格を発表する公示地価
・都道府県が7/1現在の価格を発表する基準地価
・国税庁が発表する相続税評価の基礎になる相続税路線価
・市区町村が固定資産税を徴収する基礎になる固定資産税路線価あるいは固定資産評価額
・実際に取引されている実勢価格

ざっと挙げただけでもこれだけの不動産の価格があります。

ちょうど先日このうちの今年の1月1日の公示地価が国土交通省から発表されました。
東京、大阪、名古屋の大都市圏を中心に6年ぶりに下落に転じておりました。
原因としては、コロナ対策で外国人の入国を制限したため、訪日客が激減したことで、
ホテル、店舗といった商業地区の下落が大きくなり、8年ぶりの下落となりました。

商業地区だけでなく、住宅地区の下落も確認できました。

一方、札幌、仙台、広島、福岡の中核4都市の地価は、上昇しております。

訪日客の激減の影響をまともに受けたと思われる中核4都市が上昇したというのは、何か違和感を感じなくありませんが、人口の増加が地価の上昇に寄与したようです。
これもコロナ影響で、3大都市圏から転出した人たちが中核4都市に集まって来たことで地価の上昇に繋がったかとも思われます。

ただ、公示地価は半年かけて情報を集めて価格を決めますし、1月1日現在の価格を今の時期に発表されますので、かなりタイムラグがあることは頭に入れておく必要があります。

今年に入り、不動産需要も変化して来ております。
特に住宅に関して見ますと、首都圏の今年1月のマンションの販売件数は、
対前年29.9%増で過去最高を記録しました。
成約価格も1m2単価57万5700円、成約価格も3772万円で、成約単価は、8ヶ月連続、成約価格も9ヶ月連続と上昇が続いております。
一方、オフィスビルの空室率が日を追って上昇して来ておりますので、商業地区の価格下落は未だ続くことが予想されます。

不動産と一括りにしても需要に大きな差が生じて来ておりますので、
全体像を把握するために用途別の価格推移をウォッチしていく必要があると思います。

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2021年3月22日

土地区画整理事業について　IZUMAI通信　Vol.126

2021.03.22

土地区画整理事業について

土地区画整理事業とは、土地の広さ、形状がまちまちな土地が続いてて、道路の幅も狭く活用し辛いエリアを整然とした街に区画を整理する事業のことです。

一般的には、土地の形も活用し易い形状になり、道路幅も拡幅することで土地の評価を上げることができます。

評価が上がり、有効活用も可能になりますので地権者の承諾を得易いかとも思われますが、
多くの地権者を巻き込んでの事業計画になりますのでそう容易いものでもありません。

土地区画整理事業を行う場合、公共施設の整備が伴いますので、
地権者から少しづつ土地の提供(減歩)をしてもらうことが必要になります。
この減歩分の土地を売却して道路、公園などの整備費用に充てることになります。

将来的に街が整然として、賑わいを期待でき、
土地の評価も上がるということで、良いことづくめのような気もしますが、
先祖代々受け継いできた土地の変更を嫌う地権者も当然おりますので、多くは完了まで長い時間がかかることが多いです。

具体的には、従前の土地の位置等を総合的に勘案して適正な位置に再配置します。
これを換地と言います。
換地は、すべての事業が完了した時に換地処分が行われ、前の土地から新しい土地へ換わることになります。

その前段階として、仮換地の指定が行われます。
仮換地の指定がされると、その土地の使用が可能になり、建物の建築等ができます。
一般的には、仮換地がそのまま換地になりますが、換地処分で土地の面積が増減することもあります。
この場合、清算という作業が行われることになります。

また、仮換地の状態で売却することもできますが、この時点では登記上は従前の土地のままになります。
それによって購入者が何か不利益を被ることはありませんが、分かり辛いのは確かです。
住所地と登記上の所在地が全然違う場所に見えることも多々あります。

最終的には、換地処分で所有権が新しい土地に換わります。

とてもレアな取り組みに思われるかもしれませんが、全国各地で行政主導で行われている事業ですし、
戦後東京でも各地区で行われ現在の街並みに整備されこともあります。

換地処分まで長い期間かかる事業でもありますので、
仮換地を購入する場合はそのあたりをしっかり認識しておくことが必要です。

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2021年3月15日

津波警戒区域について　IZUMAI通信　Vol.125

2021.03.15

津波警戒区域について

東日本大震災であれだけ甚大な津波の被害が出たにも関わらず、津波警戒区域の指定がほとんど進んでおりません。

昨今、水害の被害が毎年のように各地で発生しており、その規模も想定外という言葉が使われるほどの大きな被害が出ており、津波を加えた水の災害に多くの人がナーバスになっているような気がします。

不動産を扱っている立場からすると、津波の警戒区域なのかその外なのかは、大きな違いがありまして土地の価格にも当然影響してきます。
津波警戒区域の指定が進まないのは、地元の根強い反対、陳情のせいで見送られてきたのではないかと穿った見方もあると思います。

津波警戒区域に指定されていないことで、避難計画の策定が後回しになり、避難場所の設置も期待に応えられていない地区も少なくありません。
今後30年以内に東日本大震災級の大地震が発生する確率は、各地で70〜80%と言われております。
いつ来てもおかしくない確率です。
にも関わらず、津波警戒区域に指定されている都道府県は、わずかに11府県に留まります。

太平洋沿岸のあの県もこの県も指定されていない現状に国のやろうとしていることが全く見えてきません。

津波もそうですが、日本では本当に過去の教訓が生かされていないと感じることが多いですし、
また日本人はすぐに忘れてしまう、あるいは辛いことは思い出さないようにする傾向があるのではと感じます。

今想定外の津波が襲って来たらと考えると、国として国民の命を守ることができるのか、甚だ疑問です。
結局、自助しかないということかもしれません。

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2024.04.17

原野商法の2次被害　IZUMAI…

1980年頃に横行した原野商法の被害者が再び標的となり、2次被害が出ているということです。 ...
2024.04.03

2024年公示地価　IZUMAI…

2024年1月1日時点での公示地価が3月26日に国土交通省から発表されました。 ...
2024.03.25

区画整理事業　IZUMAI通信 …

土地の形が歪で利用効率の悪い土地を整形地に区画し直したり、曲がりくねった道、幅の狭い道を真っ直ぐ...
2024.03.20

地積調査により作成される地積図　…

地積図は、地積調査を行って地方自治体等が作るもので、土地の所有者が作る地積測量図とは別の測量図で...

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