Posted on

公示地価　IZUMAI通信　Vol.176

2022.03.28

公示地価

 

 

2022年1月1日の公示地価が国土交通省から発表がありました。

 

 

全用途の全国平均で前年比で0.6%と2年振りに上昇しました。
用途別で見ますと、住宅地が0.5%プラス、商業地が0.4%プラス、
全国の調査ポイント2万6000のうち44%が上昇し、前年の2倍となりました。

 

 

住宅地は、3大都市は0.5%プラスでしたが、札幌、仙台、広島、福岡の4都市が
5.8%と全国平均を引き上げる要因となりました。

 

 

4都市を除く地方都市は、0.1%マイナスで都市間格差が目立ってきた感じです。

 

 

商業地は、3大都市は0.7%プラス、地方都市は0.1%マイナスでした。

 

 

テレワークの広がりから郊外に戸建を購入する動きが顕著になったことから大都市圏の郊外の地価の上昇が目立ちます。

 

 

その中でも北海道の地価の上昇が特筆しており、札幌市郊外の北広島市は、住宅地、商業地ともに全国トップとなりました。
その他の北海道の都市の上昇も著しく、上昇率トップ10が全て北海道の都市で占められました。

 

 

一方東京の都心3区の中央、港、千代田は、ともに前年を下回りました。
この3区の商業ビルの空室率は依然高く、家賃が下がる目安の5％を大きく上回った状態が継続してます。
このエリアは、今後も大規模な開発が続きますので地価が上昇するには空室率の改善が不可欠です。

 

 

大阪のミナミ・難波の地価が大幅に下落しました。
インバウンド効果もあって地価が上昇していたエリアですが、
コロナ禍でインバウンドがほぼゼロに近い状態が2年以上続いていることが影響したようです。

 

 

この日本の地価の上昇を支えているのは、実は日銀であり、海外資金であることも見逃せないポイントです。
日銀の金融緩和策は、欧米が金融引き締めを始めたにも関わらず、
今後も金融緩和を継続していくことを黒田総裁がコメントされております。

 

 

欧米が金融引き締めに動いている中、日本と欧米の長期金利の差がますます広がることで円安が一層進んでいます。
この状況下で海外のファンドを中心とした日本買いは、勢いを失うことなく、更に加熱化しているようです。

 

 

あのスルガ銀行の不正融資発覚の端緒となったシェアハウスのかぼちゃの馬車が
アメリカのファンドのローンスターに700億円で買収されたとニュースが報じられました。
相当に買い叩いたと思われますが、あの曰く付きのシェアハウスを購入するとは、驚きを隠せませんでした。

 

 

2021年の不動産購入額の外資の割合は24%、今後もこの割合は増えていくだろうと思います。
外資の増えていかないと今の地価の水準を維持できないでしょうから、
日本の不動産価格に関しては海外からの投資頼みといった状況がより色濃くなっていくことが考えられます。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

土地区画整理事業　IZUMAI通信　Vol.175

2022.03.22

土地区画整理事業

 

 

土地区画整理事業とは、不整形な土地を整形地に整えたり、道路の整備や公共施設の新設を行ったりすることで、街並みを整備して使い勝手のいい土地に生まれ変わらせることです。
主体となるのは、普通地方行政になりますが、個人単位でも事業を行うことも可能です。

 

 

この事業は、事業の対象のエリアの土地所有者から少しずつ土地を寄付してもらうことで整備されるものです。
土地を寄付することを減歩と言います。
土地所有者の土地の面積は減るものの、土地の形状が整形地になり、道路、公園が整備されるため、
土地の価値としては逆に上がりますので、取引価格も高くなることが多いです。

 

 

また所有している土地をそのまま使える訳ではなく、他の場所に移る場合も少なくありません。
これを換地と言います。
ただ多くの人の所有している土地を再配置するので、多少当たり外れが出てくることもある訳です。
またいい場所に再配置された人も心から喜べるかというとそうではないケースも珍しくありません。

 

 

一般的に道路に面している距離が長い整形地の方が道路に面している距離の短い不整形地より価値は高く、
また角地は一方のみ道路に面している土地よりも価値が高くなります。

 

 

たまたま角地になったと喜んでいると後で困ったことが起こることがあります。
それが清算です。
土地区画整理事業の財源は、減歩で寄付された土地の売却、国庫からの補助金、行政が負担する分等になります。
最終的に事業が完了した時に清算が行われ、交付、徴収の金額が各対象の土地所有者に通知されます。
交付の場合は問題ありませんが、徴収の場合、予想を超えた金額を請求されることがあります。

 

 

金額については、ほとんどの場合、事前には相当額としか聞かされていないことが多く、
ある日突然1000万円を超える請求をされるケースも稀ではありません。

 

 

高齢で年金しか収入のない人にこのような請求が突然来たらどうでしょう？
どうやって払ったらいいのか途方に暮れるのではないでしょうか？

 

 

清算金が確定したら、逃れることができません。
現金が無ければ、対象の不動産を売却して支払うしか手はないのではないでしょうか。
請求後支払いを遅延させてしまうと遅延した分に利息が乗せられ、遅延損害金を請求される事態に陥ってしまうこともあります。
最悪、差押を受け、競売される羽目になることもあります。

 

 

土地区画整理事業は、街並みを整えたり、交通の利便性を向上させたり、住環境を改善したりと良いことづくめのような気がしますが、いざ当事者になると喜んでばかりいられないことが、のし掛かって来ることも当事者になる可能性のある人はある程度認識しておく必要がありますね。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

2021年住宅供給動向　IZUMAI通信　Vol.174

2022.03.14

2021年住宅供給動向

 

 

2021年の東京23区の新築マンションの販売価格は、坪あたり398万円、前年比で2.6％下落していたことが分かりました。
大阪市の新築マンションの価格は逆に前年比25.3％%増の389万円で、東京と大阪の新築マンションの価格差がほとんど無くなりました。
大阪市の新築マンションの平均単価は、コロナ前の56.7％増です。

 

 

東京23区の新築マンションの下落の要因は、オリンピックの選手村で使われたHarumi Flagで1000戸という大量供給があったことが挙げられます。
ちなみにHarumi Flagの坪単価は299万円でした。

 

 

供給量につきましては、東京23区で前年比26.1％減、大阪市でも15.3％減ということで、需給バランスは相変わらず逼迫状況です。
大阪市の新築マンションの平均単価の大幅上昇の要因のひとつは、供給戸数の減少であると思われます。

 

 

一方、新築の戸建の価格は、東京23区で前年比18％増と急上昇しており、東京都下、横浜市でも10％近い上昇になってます。
新築マンションの平均単価が大幅上昇した大阪ですが、新築戸建は9.7％減と東京23区と大阪市の平均単価は全く異なる動きをしていることが分かります。
2021年は、東京23区の人口が転出超過となって郊外に広い戸建を求める需要が増大したことと建築資材が高騰して販売価格の上昇に繋がったのも平均単価の押し上げ要因であると考えられます。

 

 

一方中古市場はどうだったのか見ていきたいと思います。
中古市場では、マンションも戸建も在庫が増えて来ない状況が続いていますが、成約件数は増加しています。
新築以上に需給バランスは逼迫しています。

 

 

中古マンションの平均単価は、東京23区で310万円、前年比10.5％増、大阪市が173万円、前年比11.5％増と上昇傾向にあります。
戸建てについては、東京23区の成約価格は、6172万円、前年比2.7％増、大阪市は2278万円、前年比1.4％増とマンション程の大幅上昇ではありませんが、緩やかな上昇傾向となってます。

 

 

東京近郊の中古戸建の成約価格は、埼玉県、千葉県などで高い上昇が続いております。

 

 

さて、2022年はどのような市況になっていくでしょうか？
ロシアによるウクライナ侵攻の影響は年の後半あたりから大きな影響が出るのではないでしょうか？
ロシアもウクライナも木材の輸出大国ですので、両国からの供給が止まることで木材の価格は高騰するかもしれません。
また、経済の流れも歪になっていくでしょうから、影響が出て来るのは避けられないところではありますが、
どのような影響が出て来るのか現時点では予想し辛いところでもあります。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

ロシアのウクライナ侵攻による日本の不動産への影響　IZUMAI通信　Vol.173

2022.03.07

ロシアのウクライナ侵攻による日本の不動産への影響

 

 

ロシアが2月24日に隣国ウクライナに侵攻してから、10日余りになります。
ロシアとしては短期間にウクライナを屈服させて傀儡政権を樹立することを目標として侵攻したのでしょうが、
想定外のウクライナの抵抗を受け、また国際社会から大きな批判、制裁を受けて、
孤立の道を突き進んでいるように思います。

 

 

プーチン大統領が核兵器の使用も仄めかすような事態になって来ましたので全く予断を許さない、
国際社会に挑戦状を叩き付けている状態だと言えると思います。

 

 

このロシアのウクライナ侵攻は、世界経済に大きな影響を与え始めています。
まずエネルギー産出国のロシアから天然ガス、原油を調達できない国々が欧州を中心に出てくることで、
世界のエネルギー調達チェーンの見直し、代替エネルギーの検討が喫緊の状態です。

 

 

またロシアに対する経済制裁の影響で上昇傾向にあった各国の長期金利が下落し始めています。
今月にも利上げを行う予定だったFRBの決断を揺るがす事態で、
追随を検討していた欧州の中央銀行始め世界中の金融政策の再検討を余儀なくさせられています。

 

 

円安が進んでいた状況にも変化が出てきており、有事の円買いが進んで円高に逆行する流れになっていくのかもしれません。

 

 

さて、このような状況下で日本の不動産の市況はどう変化していくのでしょうか？
一つの指標になるのが日経平均株価です。
過去数十年間、振り返って検証した時に多少のタイムラグはありますが、
国内の不動産価格は、ほぼ日経平均株価に連動して不動産価格が推移して来ました。

 

 

9･11然り、リーマンショック然り、東日本大信震災然りです。

 

 

ロシアのウクライナ侵攻前に日経平均株価は3万円に手の届く辺りを推移しておりましたが、
現在2万7,000円も割り込み、更に下落していく様相を見せています。
この下落状況が続けば、過去の経験からいうと不動産価格も下落基調に転じる可能性が高いと思います。

 

 

現在の不動産価格を下支えしているのは、海外のファンドであり、REATである側面もありますので、
世界的な政情不安、経済循環の悪化は、下支え組にも悪い影響が出てくるかもしれません。

 

 

またコロナ禍で個人の住宅購入意欲が増していたこと、
個人の不動産投資意欲が増していた状況にも陰りが出て来る可能性も織り込んでおくべきかと思います。

 

 

元々、コロナの感染拡大前の地価は、下落地点が増えつつあったタイミングでしたので、
色々なことが落ち着いた時には、元の鞘に戻ることもあるかもしれません。

 

 

いずれにしても日経平均株価を注視しながら、今後の不動産価格の動向を見極めていきたいと思います。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

人口増減と不動産価格　IZUMAI通信　Vol.172

2022.02.28

人口増減と不動産価格

 

 

2021年の出生数が84万2897人と過去最少を記録しました。
6年連続で過去最少となり、1971年からの出生数の減少に歯止めがきかない状況となってます。
2021年は、コロナの影響で婚姻数が大きく減少したことも出生数の減少に影響したようです。
一方、死亡者数は145万2289人となり戦後最多となりました。
コロナでの直接の死亡だけでなく、コロナで外出できず運動不足になったり、ストレスから病気に罹患したり、
病院から足が遠のいたことにより治療が停滞してしまった人が大勢いたようです。

 

 

日本の人口は確実に減少が進んでいますが、人口が減ることはイコール国力の低下にも繋がり、
日本の国際競争力は他国に対して日に日に下がってしまっていると考えていいと思います。

 

 

現在の日本人の平均年齢は47.7歳、2050年には51歳となると予想されています。
また、いわゆる生産年齢人口は現在6600万人あまりですが、2050年には5000万人程度になると考えられています。
そして、2050年頃に日本の人口は、1億人を割ってしまうとも言われてます。

 

 

アジアの中で最も投資適格国は、どこかというとフィリピンが挙げられると思います。
フィリピン人の平均年齢は、なんと26歳、日本人より20歳も若いのです。
生産年齢人口では、日本を既に抜いて7000万人強になってます。
フィリピンは、毎年100万人以上づつ人口が増えており、現在は1億1100万人超になってます。
日本の総人口を超える日もそう遠くなさそうです。

 

 

日本と対象的なフィリピンですが、コロナ前のGDPは毎年6〜7%成長が続いておりました。
コロナ禍でロックダウンを行ったりと徹底した感染対策ためGDPの伸びは鈍化したものの潜在的な成長力は急速に増してきておりますので、直ぐにコロナ前に戻る筈です。

 

 

こんなフィリピンの不動産価格は、近年どんどん高騰しております。
首都マニラは、東京の人口密度の3倍以上もあり、住宅を買うのも、借りるのも簡単ではありません。
新しいマンションが建つ計画が発表され、影も形も無い状態で売りに出されても、
1000戸程度の部屋が1日で完売するといった信じられない状況になってます。
不動産価格も他の商品同様、需要と供給のバランスで価格が形成されていきますので、
どんどん価格を引き上げても売れる状態だから、どんどん上がっていく訳です。

 

 

フィリピンのこの状況に対して日本の不動産価格は今後どのような推移を辿っていくのかてすが、
購入する人が日本人だけだと供給に対して需要が少ない状況に陥ることになりますので、
どんどん下落していくと考えて間違いないでしょう。

 

 

ところが日本の不動産価格、とりわけ東京の不動産価格は、
下落どころか逆に高騰してマンションの価格はバブル期以上に高騰して過去最高となってます。
人口が大きく減少しているにもかかわらず何故高騰しているのかというと、
コロナによる金融緩和の恩恵で海外の資金が大量に流入しているからに他なりません。

 

 

現在日本の空き家戸数は850万戸を超え、所有者不明土地は九州地方以上の面積にも膨れ上がっており、
フィリピンの状況とは全く異なる需給バランスになってますので、海外からの資金の流入が細ってきた時には暴落するかもしれません。

 

 

ロシアがウクライナに侵攻したことで世界の経済のサイクルが大きく崩れていくことが考えられます。
日本も対岸の火事と言っておれず、世界の資金の流れが変わり日本にも大きな影響を及ぼすことになるだろうと考えておいた方がいいのではないでしょうか。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

不動産株の高騰　IZUMAI通信　Vol.171

2022.02.21

不動産株の高騰
 

 

世界的にインフレ、利上げが加速している感があります。

 

 

インフレの要因としては、原油高によるエネルギー関連の価格上昇が最も影響していると思います。
コロナ禍で原油の消費量が増したことで、産出国が産出量の制限を行なっていること、
それと地政学な問題の影響が挙げられます。

 

 

原油産出国でもあり、天然ガスをヨーロッパへ輸出しているロシアが隣国ウクライナに侵攻するのではないかという懸念も大きく影響しています。
懸念していることが現実になった時には、現在の状況どころではなく、
世界中を大混乱の渦に巻き込んでいくことでしょう。

 

 

物価の上昇は、国債の値下がり、利回りの上昇を招き、アメリカの中央銀行にあたるFRBが来月から利上げを行い、今年中に少なくとも3回程度の利上げを段階に行うと発表しました。
これに呼応する形で各国の中央銀行も利上げに踏み切っており金利の上昇は避けられない状況になっております。

 

 

日本も無風という訳にはいかず、超長期の30年債、40年債の利回りが上昇し始めております。
金融緩和政策を継続する意向の日銀もこの流れを食い止めようと10年国債の無制限買取を行いましたが、
これに応じる金融機関がゼロということで、日銀のコントロール下を脱したと見ることもできます。

 

 

このような世界情勢の中、日本の不動産会社、建設会社の株に資金が流入して、株価が上がっております。
世界情勢が不安定なことで、内需銘柄の不動産株、建設株が選考されることは理解できます。
これに加えてインフレトレンドが不動産価格に影響を及ぼしている、あるいは及ぼすと考えられていることも、
この2業界の株への資金流入を後押ししているのだろうと思われます。

 

 

また世界の主要都市と比較した時、東京の不動産が魅力的であるとの判断からリートやファンドが
多額の資金を振り向けていることもデータから確認できます。

 

 

不動産はインフレに強いと言われますが、この株価高騰が一時的な現象であると見る向きも強く、
今後インフレが加速して景気が下向くと一気に資金の流れは変わるだかもしれないし、
住宅ローンの金利が上がったりすると個人の購入意欲が減退して不動産市況も悪化するかもしれません。

 

 

今の世の中、世界中が何らかの形で繋がってますので何処かで何かが起こればまた局面は大きく変わっていくかもしれません。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

3Dプリンターハウス　IZUMAI通信　Vol.170

2022.02.14

3Dプリンターハウス
 

 

3Dプリンターをご存知でしょうか？
パソコンにデータを入力するだけで、作りたいものが使用したい素材で紙に文字を印刷するように
立体的な物質をあっと言う間に作り上げてしまう優れ物です。

 

 

この3Dプリンターを使って家を作ってしまうということが、既に現実化されております。

 

 

3Dプリンターで作る家は、建設方法が大きく3パターンあります。
一つは、建設現場にクレーンで組み合わせたような大型の3Dプリンターを設置して建設する方法です。
2つ目は、砂のような素材に凝固剤を混ぜて掘り起こしていく方法。
3つ目は、工場で3Dプリンターを使ってパーツを作り、現場で組み立てる方法です。

 

 

特徴としては、3Dプリンターは通常の方法ではできなかった曲線を描くことができるので、
丸みを帯びた家を作ることができることです。

 

 

現在、3Dプリンターで作られた家は、スラム街でブルーシートで作った家で生活している人のための住居や、
災害で住居を奪われてしまった被災者のためのシェルター等に使われています。

 

 

大体作り始めて5日程度で完成しますので、緊急を要している時は避難場所として役立っているようです。

 

 

最先端を走っているのが、オランダです。
オランダでは、家だけでなく橋も3Dプリンターで作っちゃうそうです。
今後は、様々な物を作れるように更に進化していくだろうと大きな期待を持つことができる建築工法だと思います。

 

 

日本では、建設作業員が慢性的に不足しており、更に高齢化が進み、
数年後建築現場で働く人が枯渇して建設計画を立てても着工できない事態になるかもしれません。

 

 

コロナで外国人労働者も入国できない状況ですので、将来的にはこの3Dプリンターの活躍の場がどんどん増えてくるのではと思います。
日本の建設会社も研究を始めていると聞いてますので、今後の動向を注視していきたいと思います。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

長期金利上昇の影響　IZUMAI通信　Vol.169

2022.02.07

長期金利上昇の影響
 

 

ここ数ヶ月間で、世界的にインフレトレンドが広がり、長期金利が上昇し始めております。

 

 

アメリカの中央銀行にあたるFRBでは、年内に数回にわたる利上げを計画しており、
この3月にも利上げを行うと見られております。

 

 

世界の金利上昇の流れは日本の長期金利上昇にも影響を与えており、
10年物国債の利回りがじわじわ上がって日銀が国債の大量買取の節目としている0.25%に近づいてきてます。

 

 

この状況は、住宅ローンの金利にも影響が出始めており、メガ3バンクは固定金利の引き上げを決めました。
ただ、現在住宅ローンの利用者の9割以上が変動金利の商品を購入しており現時点では、影響は軽微なものとなってます。

 

 

変動金利は、短期プライムレートに連動しており、その短期プライムレートは日銀の金融政策に連動してまして、日銀が政策金利を変更しない限り現状のまま推移していきます。
現在の短期の政策金利はマイナス0.1%で、黒田日銀総裁が続投する限り維持されるものと見られております。

 

 

ですが、世界の金利がどんどん上昇し、物価も上昇するような局面になった時は、
短期の政策金利を維持し続けることかできるのか、不透明なところと考えざるを得ないのではと思います。

 

 

長い視点で見ると、今後物価は上昇し、金利も上昇していくことが大方の予想です。

 

 

首都圏のマンションの価格の平均が過去最高額になっていますが、
その背景としては低金利と住宅ローン減税の2つの要因があります。

 

 

金利が上昇し、住宅ローン減税の率が1%から0.7%に引き下げられていくと、
今最高に盛り上がっている住宅購入の意欲が大きく減退していくことも容易に想像できます。

 

 

不動産取引もコロナ禍で振り回されることが多く、浮き沈みの大きな現在の日本経済にあって、
今後どのように推移していくのか先が見えない状態です。

 

 

早いうちにコロナ禍の環境に振り回されない基盤を確立して、不安定要素を取り除いていきたいと日々考えております。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

コロナ禍においての人口の移動　IZUMAI通信　Vol.168

2022.01.31

コロナ禍においての人口の移動
 

 

コロナ禍において、都道府県別の人口の転出、転入にコロナ前との比較で変化が生じてきてます。

 

 

3年前くらいに投資不動産のセミナーを頻回に行っていた時に、必ず聴講者にお伝えさせていただいたことが、
不動産投資するには将来的に人口が減少しない、人口が増加するエリアを見極めて投資することが大事ですということです。

 

 

日本は、既に人口減少トレンドに入っており、今後何も対策を行わなければ2050年頃には、日本の人口は1億人を割ってしまう可能性があると推測されております。
アジアではフィリピンに人口が追い抜かれると考えられております。

 

 

では、人口減少トレンドの中で人口が増加する、あるいは減少しない都道府県があるのでしょうか？
３年前は、「東京都、沖縄県は今後も人口が増加すると思います。」
「東京に隣接している神奈川県、埼玉県、千葉県は暫く増加していくが、いずれ減少トレンドに入ります。」
「関西圏では滋賀県、九州では福岡県が暫く増加していくでしょう。」と説明しておりました。

 

 

これが、コロナ禍になって予想された状況と異なる結果になってきております。
なんと2021年は、東京都全体としてはかろうじて転入超過となりましたが、23区だけで見ると転出が転入を上回りました。
コロナ前は毎年５～６万人程度の転入超過が続いてましたが、2021年は１万4000人余りの転出超過でした。

 

 

では転出された方々は何処に行かれたのでしょうか？
ほとんどが東京の隣接県である神奈川県、埼玉県、千葉県です。
３県合計で、８万人以上の転入超過となりました。

 

 

明らかにコロナの影響であることは間違いありません。
リモートワーク主体の会社、リモートワークの比率が増えた会社が多く、東京23区から転出された方々は
リモートワークを周りに気兼ねなくゆっくりできる環境を追い求め隣接県を選択されたのかと思います。

 

 

弊社も千葉県の物件を多く扱っておりますが、物件を購入される人は、東京から移って来られた方が多いという印象です。
コロナ禍が続く状況下では、23区から隣接県へ転出される方は今後も続くのでしょうか。
果たしてコロナが沈静化した時は、どのようになっていくのでしょうか？

 

 

隣接県の市町村の中では、この機をチャンスと捉え、
子育て世帯をターゲットにした支援策を次々打ち出しております。

 

 

東京一極集中の弊害が長く問題視されてきましたが、これにより解消に向かっていくのでしょうか？
コロナが収まれば、また東京に回帰が始まるのでしょうか？
東京以外の市町村の打ち出すサービスが功を奏して人口誘致に成功しているところが増えていくのでしょうか？
市町村が色々と工夫して子育て世帯、若い夫婦世帯、リモートワーク中心のビジネススタイルの方に魅力的なサービスを打ち出すことで、人口減少に歯止めをかけることができるようになるのでしょうか？

 

 

不動産の市況も人口の増減、移動によって大きく影響を受けますので、
今後のトレンドを早めに見極めて対策図っていきたいと思います。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

Posted on

RE/MAXについて　IZUMAI通信　Vol.167

2022.01.24

RE/MAXについて
 

 

RE/MAXと聞いてもそれ何？と思われる人は多いと思います。
日本では知名度が高くないのですが、世界最大の不動産のフラチャイズグループです。

 

 

発祥は、アメリカのシカゴで、現在世界110の国、地域に進出しておりますので、
海外では不動産と言えばRE/MAXと言われるところも少なくありません。

 

 

ただ、日本に進出したのが2014年と未だ日が浅いのと、RE/MAXは広告を全く打たないので、
中々認知度が高まらないのだと思います。
弊社は、先月別のオフィスを立ち上げてこのフランチャイズに加盟致しました。
弊社は、日本で39番目になります。

 

 

RE/MAXの特徴は、エージェントという雇用でもない、起業でもない人たちがお客様と不動産をつなぐ仕事をしていることです。

 

 

最初このシステムを聞いた時、あぁ、うちにも業務委託で働いてもらっている人がいるので、同じ仕組みだと思いましたが、付き合っていくうちにかなりそれとは違うなと気付いたことが加盟する動機になりました。
と言うのは、エージェントも業務委託も時間の拘束なしに好きな時に好きなだけ活動して結果が出た分の報酬を受け取るという表面的に見ると大差ないのですが、
違うオフィスに所属しているエージェント同士、オフィス同士のつながりが深く、
業務委託なら他人のこと等どうでもいいと自分のことだけに専念する傾向が強いのですが、
RE/MAXではエージェントが自主的に勉強会を開催したり、1to1で情報交換したりといった光景があちこちで目につきます。
また、オフィスも上手くいっているノウハウを隠すことなくオープンにしてくれますので、ライバル関係といった感じはしません。

 

 

私自身長いこと生命保険会社に勤めていましたので、この光景は正にかつて身を置いた世界に近いなとのめり込み始めた次第です。

 

 

RE/MAXでは不動産という商品の売り買いを手伝うのでなく、人と人を繋ぐ役目をエージェントが担うんだと教えてます。
不動産の営業マンの中には、お客様のことは二の次で自分の成績のために本来やるべきでない提案を受け入れさせているような人もいますが、
エージェントは別にノルマもないし、会社の指示もないし、お客様に最も有益な方法は何かと考え、お客様に寄り添っていけるところもいいなと感じてます。

 

 

このビジネスを始めるにあたってビジョンを掲げましたが、それがこれです。
『エージェントのGAHの向上に努めながら、不動産を通した社会貢献を行う』
GAHとは、Gross Agent Happiness の頭文字を取りました。
ブータン王国は、最も幸せな国と言われておりますが、国は国民の幸福度を常にサーベイしております。
その指標になるのが、GNH(Guross National Happiness)。
これを文字ってGAHという指標を掲げました。

 

 

社会貢献に関しては、RE/MAXではチルドレンミラクルネットワークを通して重度の病気を抱えている子供たちへの支援を行っていきます。

 

 

現在、エージェントを募集中です。
お知合いの中に向いてそうな人がいましたら、是非ご紹介下さい。

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□