Author: vicweeve_admin

一種単価について

不動産を評価する尺度、数値は色々とありますが、一種単価もそのひとつで、その土地が割高なのか割安なのかを判断するものです。

具体的には、一種単価とは容積率100%あたりの土地の単価です。
＊容積率とは、敷地面積に対して建築する建物の合計床面積の比率を言います。

例えば、100坪の土地が、容積率200%の土地で価格が１憶だったとします。

この土地の坪単価は、１憶円÷100坪＝100万円ですよね。

一種単価は、容積率100%あたりの土地の単価ですので、100万円/坪÷200％（容積率）＝50万円ということになります。

では、一種単価は、いくらだと 割高で割安なのかですが、これは建物を建てる時の期待する利回りが影響します。

期待している利回りが8%だとして、購入を検討している土地の面積が100坪、容積率が400%なら、建物の床面積は最大400坪になります。

建築コストが60万円/坪だとすると、建築費は2憶4000万円になります。
賃料相場が1万円/坪だとすると月に400万円、年間4800万円の家賃収入を得ることができます。

＊実際には、全ての床面積を賃貸できる訳ではないので、70〜80%程度になります。

期待している利回りが8%ですので、4000万円÷8%＝5憶円、ここから建築費の2億4000万円を引くと、5憶円－2憶4000万円＝2億6000万円となります。

床面積で割ると　2憶6000÷400坪＝65万円　これが一種単価の適正値と考えられます。

従って購入を検討しようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、8%以上になりますし、高ければ8%以下になります。

このように土地を購入する際のひとつの判断材料になる訳です。

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皆様

お世話になります。

国土交通省から7〜9月の地価の動向レポート「地価LOOK」が発表されました。

地価が上昇した地区数は前期並みの1地区、横ばい地区数は61地区から54地区に減少、下落地区数は38地区から45地区に増加した。

地価の下落傾向が鮮明になってきておりますが、住宅系はほぼ横ばい、商業系の下落が目立ちます。
唯一上昇に転じたのは、札幌の駅前通ですが、今のコロナの感染拡大状況を見ていると、10〜12月の地価LOOKでは、下落に転じる可能性を強く感じます。

地価は下落基調にありますが、実態の売買取引に関しては、売り物件の絶対不足から需給バランスが崩れてますので、イメージとしては活況を呈しているように感じます。

ワクチンの開発が急ピッチで進んでいるようですので、1日も早い終息を祈るばかりです。

住宅ローン減税(控除)

このコロナ禍にあっても住宅を購入する人の勢いはあまり衰えることがないというか、最近は購入ニーズが高まっているように感じます。
この後押しをしているのが、史上空前の低金利と住宅ローン減税です。

住宅ローン減税は、消費税率の引き上げによって住宅販売量の極端な落込みを防ぐために行われているのが主たる目的でありますが、住宅ローンの残債の1％が所得税から引かれ還付される制度です。

住宅購入時に消費税が課される法人からの購入の場合は、ローン残高の上限は4000万円、個人間売買の場合は2000万円が上限になります。

現在の住宅ローンの金利が最も低いものだと0.3%台ですので、1%の還付はその差額を元本返済に充てることでき、購入者にとってはとても有難い制度となっております。

この住宅ローン減税を更に条件を緩和しようと政府・与党で議論されているところでありまして、その大きな緩和条件が期間延長と購入物件の床面積です。

特に注目したいのが、床面積の緩和ですが、現行制度では50㎡以上の面積以上が条件となっております。

この面積が微妙でありましてマンションの専有面積が広告では50㎡以上と記載されているのに関わらず、対象にならないケースが少なくありません。

というのもマンションの販売広告に記載されている専有面積というのが、壁芯という測り方のものが多いからです。

壁芯というのは、壁の中心線から測った面積で、実際の内則の面積より若干広く広告されることが多いので注意が必要です。

住宅ローン減税の面積は、あくまでも登記簿に記載されている面積ですので、50㎡をちょっとだけ上回っているマンションを購入しようと思った時に実は住宅ローン減税の対象外だったということが少なくありません。

この点は、注意を要するところです。

独身の方が1人で住む部屋としては、50㎡は少し広いし、当然価格も高くなるため購入のネックになることがありました。

今議論されているのは、住宅ローン減税の対象を面積40㎡以上に変更すべきではないかという点です。

単身世帯が年々増えてきており、今や総世帯数の1/3以上が単身世帯になってきておりますので、面積条件の緩和は単身者の購入意欲を盛り上げてくれるのではないかと期待してます。

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先週の木曜日に我が家の周辺のごく限られたエリアで停電が起きました。
原因は設備トラブルとしか公表されておりませんので、よく分かりません。

このような停電は、東日本大震災の時の計画停電以来でした。
今、毎日当たり前のように電気を24時間、365日使い放題使える環境にありますが、それがほんのひと時でしたが使えなくなった時の物凄い不便さを改めて思い知らされました。

昨今、様々な災害が起こっている日本ですので、いつ何時長期にわたって電気が使えない事態が起きても不思議ではありませんので日頃から準備しておきたいものです。因みに我が家にある懐中電灯４個、すべて電池切れで使えませんでした。

外資による土地取得制限

以前から安全保障の観点から制限の必要を訴えられていた外国資本による日本の土地取得ですが、防衛施設の周辺や森林を広範囲にわたって取得するケースがあるようです。

あるようですというのは、政府もどの国の誰が取得したのか把握できていないからです。

以前所有者不明土地についてコメントした時にも書かせていただきましたが、不動産登記は現行法では義務化されておりません。

ですので、外資が日本の土地を取得したとしても登記を行わないままの状態であれば所有者が誰だか分からないのです。

また、国には私有地の所有者の国籍等の個人情報を調べる権限がありません。
ですので、どれだけの外資が日本の土地を所有しているのか実際まったく分からないのが現状です。

この状態を放置しておくと、自衛隊基地の周辺、原子力発電所の周辺の土地を知らず知らずに外資に所有されていく事態を防ぐことができません。

また、水源のある森林の広大な土地を取得されてしまうと水源確保に問題が生じることも出てくるかもしれません。

では、諸外国は外資の土地の所有に何か規制を設けているのでしょうか？
弊社で取り扱っているフィリピンのコンドミニアムですが、区分所有の部屋の所有しか認められておらず、日本のマンションのように敷地権がついておりません。

フィリピンに限らずアジアのほとんど国は、外国人による土地の所有を禁じてます。これに対してアメリカやヨーロッパの国々は、規制のないが多いです。

つまり先進国では、外国人の土地所有を規制していない国が多く、発展途上国の多くが外国人による土地所有を規制していることが分かります。

一般的に発展途上国の不動産価格は、先進国のそれと比較すると圧倒的に安いことも規制している原因かと思います。

外資に国土の大半を所有されてしまったら、それそこ安全保障政策上、国を守れなくなってしまいます。

下手すると占領されてしまうこともあるかもしれないという危惧から規制していることも考えられます。

ただ、日本も早く法整備して所有者の不動産登記を義務化し、外国人の土地所有に何らか規制的なルールを作らないと気がついた時にはどうしようもない事態になってしまい兼ねません。

所有者不明土地の問題を含め、早期に法改正して登記を義務化してもらいたいです。

お世話になります。

ジョー・バイデンが第46代目のアメリカ大統領に就任することがほぼ確実となりました。
トランプ大統領の悪あがきがいつまで続くかということもありますが、もう覆ることはないでしょう。

この選挙で分断したアメリカをバイデンが一つにまとめていくことができるのか、対中政策はトランプ路線から舵が切られるのか、日本との関係はどうなっていくのか注目すべきところが山ほどあります。

心配なのは、立候補した時から言われていたバイデンの年齢です。
大統領に就任する時には、78歳になっているとのことで、これは正にアメリカ人の平均寿命になります。
ですので、2期続けることはかなり難しいと思われてますので、ハリス副大統領の大統領就任が実現するのはかなり高い確率であり得ると言っていいのかなと思います。

そんなコンビですので、就任当初からハリス副大統領の動向が注目されることになると思います。
なので、この政権の支持率はハリス次第になるに違いないと思います。

トルコ地震から考える耐震基準

トルコでは、1999年のイズミット大地震で死亡者1万7000人も出し耐震基準が強化されたものの、その基準を満たしていない鉄筋コンクリートの建物が未だ670万棟も現存しているということです。

今回の地震での死亡者は、現在発表されている人数は117人ということですので、被害に遭われた方々には哀悼の意を表したいですが、耐震基準が満たされていない建物がそれほどあることを考えるとその程度で済んで良かったと言えるかもしれません。

世界には、耐震基準が緩い国もかなり多く存在しておりますが、自然災害だけは容易に予想することができないので、
使う側として常に意識しておく必要があると改めて考えさせられました。
海外に行かれる時は、その国の耐震基準を事前情報として調べておくことも大事だと思います。

では、地震の多い我が日本の耐震基準はどうなっているのかということですが、1981年に建築基準法が改正され施行されました。大まかに言いますと、それ以降建築確認を受けている建物を新耐震、それ以前を旧耐震として区別しております。

この建築基準法の改正に至った背景としては、1978年に発生した宮城県沖地震による被害の大きさがありました。
新耐震では、震度5程度の地震が起こって損傷を受けないという基準を設けたのと、震度6〜7の大規模地震においても
建物は倒壊、崩壊まで至らないことを検証しなければなりません。

阪神淡路大震災がこの震度6〜7の大規模地震だったのですが、この時は旧耐震の建物の70%が小破、大破までの被害を出しており、新耐震は30%以下でした。

また2000年に制定された住宅品質確保法により耐震等級が決められました。
耐震等級1が新耐震基準を満たしていることを示し、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍、耐震等級3は1.5倍の耐震性能が備わっていることを示しているのです。

地震大国日本ならではの耐震基準かもしれませんが、トルコのように日本以外の国でも地震の多い国は少なくありませんので、外国に居住したり、旅行する時にはしっかり情報を得ておいた方が転ばぬ先の杖として必要かと思います。

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お世話になります。

コロナの感染が拡がりつつあります。
ヨーロッパ、アメリカで感染者が急増し、イギリスでは2回目のロックダウンが行われることになりました。

日本でも北海道、東北で増えていることをみると、やはり当初考えられていたように寒くなって乾燥してくるとこのウィルスは感染し易くなるようですね。
これから、風邪か、インフルエンザか、コロナなのか分からず病院に駆け込む人が増えるといよいよ医療の逼迫が現実のものになるかもしれません。

皆様もくれぐれも感染されないようお気をつけください。

今回のテーマは、地上げを取り上げたいと思います。

今、都内のど真ん中の一等地で地上げを行なっております。

地上げというとバブルの頃はよく耳にすることが多かったと思いますが、今では土地の有効活用を目的として開発という名の元で真摯的に行われております。

今携わっている場所も最寄駅から徒歩3分でいくつかの路線が利用できる大変利便性の高いエリアの一角で人気のエリアでもあります。
現在は、古い戸建が軒を連ねる戦前の佇まいを彷彿するようなエリアで、現況のままではどの家も単独で売却することは簡単ではありません。
そこで周辺の古い戸建、ビルをまとめて再開発を行おうというものです。

周辺の住民にとっても今のような自動車も入って来れないような狭い幅の道路しかないところにひしめき合っている状態より、
幅の広い道を確保して防災上も安心して住むことができる住環境を望む人が多いだろうし、売却も容易にできるようになり、物件の資産価値は大きく上がり、
その結果、このエリアに移り住む人も増えるだろうと思っております。

地上げというと悪いイメージを持つ人も多いと思います。
それこそバブルの頃は、立ち退かない人の家にダンプで突っ込んで無理矢理売却させるような手口を取る業者がいたのも事実です。

今の時代、そのような悪質な業者は存在していないと信じてますが、地上げというのはいつの時代も存在しておりますし、必要な存在だと思います。
個人が、所有する不動産を売却しようと考えても、その不動産が利用価値のある不動産であれば希望に近い価格で売却することは可能でしょうが、
利用価値の低い不動産だと単独で売却するのが難しいことも少なくありません。
そう言った不動産を相続すると登記をせず、いずれ所有者不明土地になって行ったりする訳です。

そうした時に地上げを行なって周辺の土地をまとめて、利用価値の高い不動産に生まれ変わらせることで、
売却価格も単独で売却を考えた時に比べて高く売却することができるのです。

今回の地上げがうまくいって利用価値、資産価値の高い建物を建てることができましたら、改めてご報告させていただきます。

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皆様

お世話になります。

25年前に建てられた福岡のマンションで施工不良を販売会社が認め、建て直すことになったというニュースがありました。
この間、天井にひびが入る、玄関ドアの開け閉めができなくなる、床が傾いて物が転がるといったように事態がだんだん悪化していたようです。

今般、管理組合の方でお金を出してボーリング調査を行ったところ、本来届いていなければならない地盤に杭が打ち込まれていないことが分かり建て直すということですが、25年もかかってしまいこれから施工業者と販売業者との責任の擦り合いが行われるでしょうから、実際建て替え工事が開始されるのは未だかなり先の話しになると思います。

25年間、ずっとここに住み続けていた住人の無念さを考えると気の毒としか言いようがありません。
残価設定住宅ローン

車のローンでお馴染みになりました残価設定ローンの仕組みを住宅ローンに用いた商品の開発が国土交通省の旗振りで進んでいるようです。

残価設定ローンとは、車の場合は3〜5年後の残価を決め、残りの金額に対して分割返済するローンです。
3〜5年後の選択肢としては、車両を引き渡す、車両を買い取る、再度ローンを組み直すの3つになります。
 

モデルチェンジする度に車を乗り換えたいニーズのある人には好まれる仕組みだと思います。

残価設定ローンは、一般のローンに比較して有利なのかというと一概にそう言えない部分が少なくありません。
例えば期間満了時の車両の査定価格がローンを設定した残価より下回る場合が出てきます。
走行距離が想定より多くなった場合やキズが許容範囲を超えてついてしまった場合等が考えられます。
また、ローンを組み直す場合も残価設定ローンは金利が低いが、組み直し後は通常のオートローンの金利が適用され、返済額が増えてしまう可能性があります。
 

この車と同じ仕組みの残価設定ローンを住宅ローンのラインナップに加えた場合、どのような問題が出てくるのか検証する必要があります。
一番の課題は、このローンの最も肝になる残価設定だと思います。
住宅の場合、車と違って期間が20〜30年と長期になるケースがほとんどだと思いますし、日本の木造住宅はそのくらいの期間が経過するとほぼ価値がなくなると思われております。
 

また、欧米と違って日本の住宅の80%は新築で、中古の住宅の流通量が極めて少ないことも影響してくる筈です。
少し仕組みは違いますが、リバースモーゲジという同じように残価を設定したローンがなかなか件数が増えないのも同じ理由からだと思います。
 

20～30年の建物の価値はほぼゼロとして残価設定されるため、結局の土地の価格でのローン設定になるため、都心の一等地くらいの立地でないとそもそも組めないローンのため普及していないと言えます。
 

残価設定ローンも同じような末路にならないよう国の住宅政策を変えていく必要があります。
人口減少の進む日本で今後もスクラップ＆ビルドで新築の戸建を市街化調整区域に開発を認め続けることで、中古住宅の流通量は現在の20%程度に留まることになりますし、空家がどんどん増えて来ることが容易に考えられます。
そんな状況において残価設定ローンが定着していくとは考え難いです。
 

良い機会ですので、中古住宅の流通量が欧米に近づくよう住宅政策の見直しも合わせて行っていただきたいと思います。

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コロナ禍に於いてデジタル化が他国に比べて遅れていることがあからさまになり、新政権でこの遅れを挽回しようとデジタル庁の創設を決め、デジタル化による行革をスタートしました。
その中で、ハンコレスが喫緊のテーマと位置づけられておりますが、その対象として不動産売買契約も含まれているようです。

不動産売買契約は、どの業界のどんな契約とも比べても紙だらけ、ハンコだらけのアナログな状況が長年続いて来ました。
今までもこの状況を改善すべくIT重説の実験等が行われておりますが、デジタル化とはとても言えない仕組みで浸透させることができないでおりました。
新政権の掲げるデジタル化で根本的に改善に果たして繋がっていくのか今後が楽しみです。
その取り組みについて注目していきたいと思います。

コロナ禍においての不動産実勢価格

先週、基準地価について触れさせていただきましたが、全国の全用途で下落したことが確認できましたとお伝えさせていただきました。

その後、一般社団法人不動産研究所が7月の首都圏の住宅地価格の推移を発表しましたが、これによるとほぼ横這いの状態が続いていることがわかります。

中古マンションの価格については、千葉県で対前月比で若干下がっているのが認められますが、首都圏の平均ですと上昇しており、

それを牽引しているのが東京であることは、コロナ前の状況と何ら変わっていないことが分かります。

先週も基準地価は下がりましたが実際の取引価格はほとんど変化ないと感じますとお伝えさせていただきましたが、データとしても変化がないことが確認できましたし、むしろ中古マンションは肌感覚通り上昇しているようです。
不動産も需要と供給で価格が決まるのは他の商品と同じで、コロナ禍で供給が減少していることが中古マンションの価格の上昇に繋がっていると考えられます。

一方で東京を離れて郊外に転居を検討している層が増えているとお伝えさせていただきましたが、その層の動きが直ちに価格に反映されていないことも確認できました。
今後の傾向については、注視していく必要を感じますが、大きな変化は出て来ないと思います。

いつが売り頃か、いつが買い時かをよく聞かれますが、バブル崩壊やリーマンショックの時と違い、経済そのものの破綻した訳ではないため、売り頃、買い時を考える必要はないと思います。
売る必要のある時に売り、買いたい時に買うのが正しい選択だとお伝えさせていただきたいと思います。

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お世話になります。

トランプ大統領がコロナに感染してしまいましたね。
これまでコロナウィルスについては、軽視しているのではないか言われても仕方ない発言を連発してましたので、症状に注目が集まってます。
年齢的にも重症化する危険性が高いですが、これが大した症状も出ずにあっと言う間に職務に復帰したら、
コロナに対しての発言は今までに増して軽視発言が多くなるかもしれません。

担当医からのコメントでは、早ければ5日に退院できるかもしれないとのことですが、事実だとすると驚異的な回復と言えると思います。
これが、トランプ大統領の大統領の地位への強い執着の気持ちからなのか、それともアメリカの医療の威信を掛けて治療に取り組んだ結果なのか、
そのどちらもだと思いますが、一般の人では考えられないことであることは間違いないでしょう。
いずれにしても一高齢者であることは疑いの余地もありませんので、早く回復されることをお祈りしたいと思います。

基準地価が発表されました。
全国の全用途で3年ぶり下落となりました。
インバウンドの減少が最たる要因となったと思われますが、都心の商業地区を中心に地価の下落が起こっております。
あの最も地価の高い銀座2丁目の明治屋銀座ビルも5.1%下落で9年振りに地価が下落しました。
と言っても1㎡あたり4100万円もしますが、、、

下落幅が大きいのは、インバウンドの減少の影響をまとも受けてるホテル、商業地区で、特に都市部の下落が目立ちます。
一方、コロナ禍で巣篭もり需要が増加していることにより好影響を受けている物流関係の地価は大幅上昇に転じています。

また住宅地区は、緩やかに下落といったところかと思います。
コロナで在宅勤務を進めている企業が多く、郊外の戸建を求める層が増えているので、郊外の地価が上昇に転じるかとも思われましたが、
未だ直接的に反映していないようです。
次の公示地価に現れてくるかもしれません。

基準地価が発表された翌日の株価で不動産会社株が大きく値を下げました。
地価と株価は連動するものですが、地価の方が遅効性が強く後から追随するのが一般的ですが、今回は株価に先行した形です。

ただ、基準地価は下落してますが、実態としては取引価格が下がっている印象はあまり受けません。
海外のファンドも叩き売りになるのではないかと在庫を多数抱える不動産業者に売却を打診しているようですが、
売り手の強気の姿勢はあまり変化がないようで、取引に結びつかないケースが多くあるように聞いてます。

その理由が、国がコロナ対策で様々な融資を行っておりますので、手元の流動資産は潤沢で急いで資産を売却しなくても問題ない状況があるようです。
それでも海外勢の買い意欲は高く、取引も成立し始めていることで逆に地価の大幅下落を防ぎ、
地価の下支えをしてくれている結果になっている側面もあるようです。

今後基準地価に実勢価格が連動していくのか、コロナが収まってまたコロナ前の状態に戻るのかは、コロナの終息状況次第というところですね。

コロナによって生活様式が大きく変わりました。
仕事のスタイルも様変わりして来ました。
このことは、コロナが収まったとしてもまた元通りに戻っては行かないのではないかと感じてます。

そのため、不動産の価格、流通量、人気のエリアなども急激に変化していくかもしれません。
これからは、その変化を先読みして他社に先駆けて新しい取り組みを行い、新商品を開発した会社が売上を上げていくのかと思います。
ですので、弊社でも先を読んで新しいことにチャレンジしてみるいい機会だと思って前進したいと思います。

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お世話になります。

すっかり涼しくなってきましたね。
というか寒く感じられる日も出てきました。

ここ数年、毎年のように感じますが、日本にはもう四季はないのかなということです。
夏が終わりを告げるといきなり冬の到来、風情も何もあったもんじゃないって感じです。

日本の古来からの風習やしきたりなどは、四季に基づいて行われて、長い間伝承されてきたものが多いので、
何やら季節外れに感じれるようなことも少なくなくなってくるのではないかと懸念します。
そうなると、日本の文化そのものにも影響が出て来るかもしれませんね。

海外からの日本の不動産投資について

コロナが蔓延する前の不動産市況は、ある意味海外からの投資によって活況を呈していたと言っていいと思います。
北海道のニセコの地価高騰が最たる例ですが、それまでは地価で話題になる場所ではありませんでしたが、中国勢がこの地域の土地を買い漁り、不動産取引価格は10年前と比べると10倍以上にも膨れ上がりました。
その結果、地元の人たちにとっては、固定資産税の大幅増税、家賃高騰が大きな大きな問題となっております。

このようなことが、観光地を中心に日本各地で起こっております。

地価の高騰で更に新たな投資を生む状況は、本来の土地の価値からするとかけ離れた金額での取引を常態化させ、国策により大挙押し寄せて来たインバウンドにより拍車がかかったと言えると思います。

さて今このコロナ禍で海外からの不動産投資の状況はどうなったのか？地価は下落始めているのか？気になるところであります。
特にインバウンドは、前年比較で99.9%のマイナスが続いているため、インバウンドで地価が上がっていた地域は、かなりの影響が出るのは避けられないのではないかと思います。

やはりニセコを確認したいですね。直近の取引事例を確認すると、大幅下落の前年対比59.9%マイナスとなってます。

やはり予想通りというか、ここのところの上昇が尋常でなかったことがこの結果で分かります。
果たして今後もこのまま下落を続けてかつての地価の安い土地に戻ってしまうのでしょうか？

それもインバウンド次第ですかね。
菅政権になって入国制限を緩和する方向で進められておりますが、観光客が直ぐに戻ってくる訳ではなさそうですので、
そんなに簡単に回復するとも考えられません。

コロナ禍にある限りは、インバウンド政策に影響を大きく受けることになりそうですが、一発当ててやろう的な投資は大火傷の元になる可能性が少なくないと思いますで、常道を歩みながらの投資を行うことを是非お勧めしたいと思います。

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