Author: vicweeve_admin

プロパンガススキームとは、プロパンガス業者が賃貸借物件のオーナーと契約を結ぶ際に、ガス関連機器と設備の無償貸与を行う長い間当たり前のように行われてきた商慣習です。

 

 

どういう機器、設備が提供されるのかというと、給湯器、コンロ、エアコン、防犯カメラ、インターネット回線等ガスと直接関係無いような機器、設備を賃貸物件オーナーに無償で貸与するものですが、その費用は入居者の家賃に転嫁されていて、入居者にはそのことは一切伝えられていないため、家賃の不透明性が問題となっておりました。

 

 

またこの他ガス管の無償貸与も大きな問題になってきます。建物を建てる時にガス管の所有権をプロパンガス業者に保留したまま建てるため、建設費の中にガス管の設置費用が含まれず見た目安く建設をすることが可能になります。ただ、ガス管の所有権はプロパンガス業者にあるためプロパンガス業者を変更しようとしたり、都市ガスに切り替えようとすると多額の違約金を請求されることになります。

 

 

プロパンガススキームは、今年から段階的に禁止されることになりました。そして来年の春頃には、三部料金制が導入されることになります。三部料金制とは、基本料金、従量料金、設備利用等料金に分け透明性を高めます。

 

 

このプロパンガススキームの禁止は、賃貸物件のオーナーにどのような影響が出ることになるでしょうか？今までプロパンガス業者から無償貸与を受け、使用量を賃借人の家賃に上乗せしていたとしたら、それができなくなり、自ら費用負担しなければならなくなります。

 

 

このプロパンガススキームをフルに活用していた賃貸物件のオーナーにとっては、キャッシュフローの悪化を招くことになり、維持管理が難しくなるかもしれません。賃借人の家賃の見直しも求められることも考えられます。またプロパンガススキームによって高い家賃を払わされていたと憤った賃借人から訴えられたり、余計に払わされたと考える賃借人から返還請求を起こされることもあるかもしれません。

 

 

都市ガスが普及しているエリアにも関わらずプロパンガスから供給を受けているマンションやアパートがありますが、かなり高い確率でこのプロパンガススキームを活用していたと見ていいと思います。

 

 

今回のプロパンガススキームの禁止は、様々な方面で少なくない影響が出てくることが予想され、それが収益不動産の取引にも影響を及ぼすことになるかもしれません。

 

 

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昨今、相続を巡る争いが増えてきているようです。2015年に相続税の基礎控除がそれまでの6割となったため、相続税を支払わなくてはいけない対象が全体の4%程度から9％と倍増し、地価高騰の影響から更に増加傾向にあります。

 

 

ただ、係争となるケースを見ると相続税を納めなくてはならない多額の遺産を相続したケースより、相続税を納める必要のない基礎控除の額内であるケースが実は多いのです。どうしてなのかと思いますが、金額だけじゃない何かがあるんでしょうね。

 

 

家族のあり方、家族構成も一昔前と様変わりしてきているので、今まで事例として無かったケースも出てきてます。

 

 

先だって最高裁で出された判決があります。養子縁組前に誕生していた子は、実の親の相続を引継げるかという係争案件の判決です。養親から見ると姪に当たる人と養子縁組を行なったことで、その養親の実子と兄弟となったケースですが、元々は従兄弟であった関係性です。

 

 

養子の兄が死亡した時に養子となった母親が兄の遺産を相続する権利があり、母親が亡くなった後にその子が代襲相続の権利がある筈と起こした裁判です。

 

 

争点は、養子の母親が養子縁組を行う前に生まれていた子に代襲相続の権利があるのかという点でしたが、高裁で養子の子の訴えを認め代襲相続の権利ありとしたものの、最高裁でその判決が覆され養子縁組前に生まれていた子に兄の遺産を相続する権利はないとされたものです。

 

 

相続に関しては、民法の規定が適用され、その民法の条文の中には長い間改正されず、今の時代にそぐわない条文、当時は想定していなかったケースが出て来ることで新たな判例が出され、今までの常識を覆すことがこれからも出て来るのではないかと思います。

 

 

日本ではあまり一般的となっていない信託という考え方がだんだん浸透、活用されていくことが予想され、民法に縛られない信託法を活用した不動産を主とした資産の継承をアドバイスしていきたいと思います。

 

 

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2025年4月に建築基準法が改正されます。現在は、木造2階建までの建物、延べ床面積500㎡までの平家の建物については、新築の建築確認申請時の構造計算、またリフォーム工事の際の建築確認申請、審査が義務付けられておりませんでした。

 

 

この審査省略制度の対象となっている建物を「4号建築物」と言いますが、この制度が廃止されることになります。来年4月からは「新2号建築物」と「新3号建築物」が新たに設けられることになります。

 

 

これにより、木造2階建の建物は、構造計算を省略することができなくなります。具体的には、「構造関係規定等の図書」と「省エネ関連の図書」の提出が必要になります。

 

 

設計士は、これらの書類を新たに作成しなければならなくなり、コストも増加しますし、工期も長くなることも出てきます。

 

 

今回のテーマであります戸建投資に大きな影響を与えることになるかもしれません。戸建投資は、築年数の旧い戸建をDIYなどでお金をかけずにリフォームをし、20%程度の高い利回りを実現する投資方法で、サラリーマン投資家を中心に広がっています。

 

 

今回の建築基準法の改正により、大規模な修繕工事を行おうとすると建築確認申請が必要になります。建築確認申請を行うには、検査済証が必要なりますが、築年数の旧い戸建の多くは、検査済証を取得していない物件が大半ですので、大掛かりなリフォームを行なうことができなくなるかもしれません。

 

 

また旧い戸建ての中には、建築当時は法律に抵触していなかった物件もその後の法改正により現行の法律の基準を満たさない物件も結構な数あります。いわゆる既存不適格物件と言われる物件です。

 

 

大規模な修繕工事を行なうには、建築確認申請が必要になりますが、現在の建築基準法に適していない物件は、建築確認申請を行なうことができなくなります。

 

 

空家がどんどん増えている今の日本で今回の法改正は空家の有効活用の観点からすると足を引っ張ることに成りかねず、このまま法が施行されるかどうか注目していく必要があると思います。

 

 

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ドバイは、中東のアラブ首長国連邦(UAE)の1都市です。オイルマネーで潤っているイメージが強いですが、実のところはほとんど石油は産出しておらず、主要な産業は、観光、商業、金融となります。

 

 

世界最高層のビル「ブルジュ・ハリファ」や人口島の「パーム・ジュメイラ」などが世界的に有名です。その他にも、世界一のショッピングモール、世界一の観覧車、世界最大の噴水と世界一に拘った建造物がたくさんあります。

 

 

先述の「ブルジュ・ハリファ」も高さは828mもありますが、今建設中の「ドバイ・クリーク・タワー」が完成すれば、高さ1345mになる予定です。因みに東京スカイツリーの高さは634mですので、新しくできるタワーの高さは、スカイツリーの2倍以上の高さで群を抜いていることが分かります。

 

 

またドバイは治安が非常に良いということも人気の要素です。ドバイは、イスラム法で厳格な道徳規範で取締られているので治安がとても良いのですが、売春等の罪を犯すとむち打ちの刑に処せられたりもします。

 

 

ドバイは、タックスヘーブンでも知られており、所得税、住民税は一切かかりません。その他の税目についても日本では課せられるものがドバイではかからないという点も魅力と感じられている部分です。こんなドバイの不動産事情はどうなのかというと、海外の投資家から熱い視線を浴びており、不動産の価格は右肩上がりに上昇を続けております。

 

 

ドバイの不動産の魅力を挙げてみますと、
・固定資産税、不動産取得税がなく、売却益や賃貸収入に対する税金もすこぶる低い税率となってます。
・家賃が高いため、高い利回りの物件が多く、平均で5%を超えています。
・経済成長に伴って開発が次々に行われていて、魅力的な物件の建設が相次いでおります。
・一定額以上の不動産を取得すると10年等長期間滞在可能なビザを取得することができます。年に一度のような入国の縛りもありません。

 

 

このように大変魅力的なドバイの不動産を弊社でも取り扱えるように準備を進めております。ご興味のある方は、是非ご連絡いただけましたら、詳しくご説明させていただきます。

 

 

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今東京の中心部を中心にマンションの価格が高騰を続けてます。金利が上がる気配を見せている中、東京以外の主要都市の物件の価格は上げ止まりの傾向が見え始めていますが、東京の中心部だけが別次元の状況で、今後も上昇が見込まれています。

 

 

この状況を作り出しているのが外国人を中心とした転売ヤーと言われる人たちであることは否定できません。過去人気があり購入申込が殺到しそうなマンションの販売には戸数制限を設けていました。1人で何部屋も購入しないよう制限をかけていたのです。

 

 

それが東京オリンピックの選手村で使われた晴海フラッグをリニューアル販売した際に戸数制限を設けずに販売したため、外国人、不動産会社が何部屋も購入して、それを即転売するということが次々行われたことで販売価格がどんどん上がっていってしまいました。これが相場となり、近隣のマンションの売出し価格に影響を与え、東京の中心部のマンションの価格が上昇しているといった構図もあるのかと思います。

 

 

ただ、晴海フラッグについては、価格を引き上げ過ぎたのか在庫が増え続けており、価格も下落基調になりつつあります。また賃貸物件の家賃も当初の思惑から外れた金額でないと借手がつかない状況も確認できます。

 

 

このような状況の中、住友不動産はマンション購入者の5年間転売禁止の措置を打ち出しました。この措置により転売ヤーの参入は防げるようになると思いますが、一般の方は迷惑を被ることはないのでしょうか？

 

 

何かしらの条件はつくものと思いますが、パワーカップルと言われる夫婦での共同購入の場合も転売禁止すると離婚の時に揉めることは明白です。この点を懸念してパワーカップルの購入が少なくなることもあるかもしれません。

 

 

また三井不動産レジデンシャルも購入できる戸数を1人1戸までと制限を設けることにしたと発表がありました。これらの措置が加熱するマンションの転売に歯止めをかけ、価格上昇を抑えることになるのでしょうか？

 

 

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使用借権とは何かいうと、無償、つまりただで借りている状態を指すことが一般的です。

 

 

他人の土地を使用する場合は、通常は賃貸借契約を土地の所有者と締結し、建物を建てるなどの方法で土地を使用させてもらいます。

 

 

この場合、借主は当然地代を払って使用させてもらうことになりますので、地代(賃料)、期間が決められることにことになります。これがいわゆる借地権になります。

 

 

借地権は、どのように評価するとかいうと、通常は底地が接道している道の路線価に底地の面積を乗じて算出された値に借地権割合を乗じた金額を目安にします。借地権割合は、路線価図に割合が載っております。

 

 

金額としては、底地の金額より借地権の方が高い場合が大半になります。これに対して、使用借権はどのように評価するのかですが、そもそもただで借りている土地ですので評価は基本的にはゼロとなります。

 

 

借地権は、借地借家法という法律によって借主が保護されていますが、使用借権は 借地借家法の適用外で、とても脆弱な権利で登記することもできませんので、第三者にも対抗することもできません。

 

 

このような使用借権ですが、その権利の評価が必要な場合があります。ひとつは相続の場面、それと公共用地買収の場面、もうひとつが競売の場面などです。

 

 

このうち公共用地買収の場面では、評価方法が決められており、借地権価格の1/3程度とされています。また競売の場面でも建っている建物が堅固な建物だと建付地の20%、非堅固な建物だと10%を標準とされます。

 

 

ところが、相続の場面では相続税法においての評価がゼロという扱いになってますので、評価額を主張することは容易ではありませんが、判例では遺産分割において競売の評価額に準拠するとされているものもあります。

 

 

使用借権は、親の土地に子供や、親戚が自宅を建てさせてもらって賃料を払わずただで借り続けているケースが多いと思いますので、底地の権利が第三者に渡ってしまった場合は、法律に守られることなく更地にして退去を強制されるリスクがありますので、そのような環境でお住まいの方は、ご認識いただくことが必要かと思います。

 

 

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信託というと信託銀行を思い出される方が多いと思います。信託法という法律に基づいて運用される仕組みで、「特定の者が一定の目的に従い財産の管理又は処分及び、その他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることをいう。」とあります。

 

 

信託は、財産を信じられる人に託す仕組みで、財産を託す人が「委託者」、託される人が「委託者」、財産から生じる利益を得る人が「受益者」といい、この３者で構成されます。受益者は、委託者がなることが多いですが、第三者がなることもあります。

 

 

受託者が営利の目的及び反復継続性を持って行うと「商事信託」、それ以外を「民事信託」と呼び区別されます。前述の信託銀行は、「商事信託」になります。

 

 

信託は、あらゆる財産を対象とすることができますが、不動産を信託した場合を不動産信託といいます。不動産が信託されると、不動産の名義が受託者に移転します。同時に信託についても登記されます。

 

 

解り難いかと思いますが、名義が変更になるだけで実質的な所有者は委託者のままです。受託者は、不動産の管理、処分等を自分の名前で行えるようになる訳です。

 

 

売買の場合、名義人は受託者ですが、委託者が受益者であれば所有者は変わっていないため、不動産の所有権移転登記の際、登録免許税、不動産取得税はかからず、通常の不動産売買より有利な取引を行えます。

 

 

その他、特定の者に事業を継がせようと考えている場合、事業用の不動産信託の受益権をその者に与えることにより、遺言より確実に事業を継承させることでき、遺留分の減殺請求が事業用不動産に及ぶことを防げます。

 

 

不動産信託のほんの触りの部分についてご紹介しましたが、民法による相続に比べ、信託法による信託を上手に活用することで、円滑な相続を行うことができ、未然に争族を防止することも可能です。また税務面でも有利な点が少なくなく、相続対策を考える場合に信託という選択肢も検討されてみるのも宜しいかと思います。

 

 

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昨今、亡くなる方が多いためか相続した土地の売却が増えているように思えます。

相続した土地の売却の際して問題になるのが、隣地との境界がどこなのかということです。
登記されている情報を基に売買契約(公募取引)をすることも少なくありませんが、
その情報が果たして正しいかどうかを確認しておく必要があります。

例えば間口の狭い旗竿土地の場合、建築基準法で認められた道路に2ｍ以上接道していないと建物が建てられませんが、
隣地の土留めが越境し間口の有効幅員が2ｍ以下になってしまっているケースなどがこれに当たります。

この場合、越境している隣地に越境状態を解消するよう依頼することになりますが、
隣地の方が直ちに解消に対応じてくれないと建物は建てられません。
この状況のままで売買契約を締結してしまうと、売主は契約を履行できず、買主から違約を主張されることもありますし、
損害賠償を請求される可能性もあります。
またこのような旗竿土地の場合、間口部分は2ｍ以上あったとしても路地状の部分の一部でも幅員が2ｍに欠けていると同様のことになります。

別のケースでは、売買契約締結後に土地家屋調査士に測量を依頼したことで、
亡くなった被相続人が生前隣地の所有者と境界の確認を行っていてお互いにその境界を合意していたことが発覚した場合などです。

相続人の方が被相続人と一緒に住んでいなかったというケースも多いですし、
同居していたとしても隣地と境界の確認をしていた事実を伝えられていないケースもありますので、有り得る事例と言えると思います。

隣地の言い分を無視して進めてしまうと隣地から訴えられるかもしれませんし、
契約内容通りに進めて行くと買主と隣地の関係がおかしくなることも考えられます。

買主としては、将来隣地と揉めたくないので、隣地の言い分を汲んであげたいと考えるのが普通かと思います。
こうなると一度締結した契約の売買対象の土地の面積が変わりますので、
売買代金は境界確定後の面積で清算しなくてはなりません。

このように相続した土地については、相続人が認識していないことが多いので、
慎重に調査してから売買契約を行なわないと後々問題が発生し、トラブルに発展することになりますので気を付けたいと思います。

一方、売買契約では、相続人である売主は、売買対象の土地についての認識が乏しいため、
境界の明示、その他物件の告知を免責にして契約することもよくあります。
ただ、買主のことを思えば、確り調査を行った上で契約してあげたいとも思わなくもありません。

里道は、「りどう」と読み、赤線(あかせん)、赤道(あかみち)と言われたりもします。

 

 

里道は、道路法の適用を受けない道で、法定外公共物と言われ、故に市町村の管理を受けられず、存在さえも不明確な里道も少なくありません。

 

 

また、里道が赤線とか赤道とか言われるのは、土地の地番を記した公図に地番のない里道を記載する際に地番の振られている土地と区別するために、赤く色を付けていたことで、このように言われるようになりました。同じ地番のない水路については、青く色付けされていました。

 

 

道路は、明治時代に国道、県道、里道に分類され、その後大正時代に重要な里道は、市町村道と認定されましたが、重要でない里道は国有ではありますが、道路法の適用のない道としてその機能が失われていってしまった里道もあり、国の管理下にある道にも関わらず、適当な管理が行われずに道としての機能を失ってしまったものも少なくありません。

 

 

里道のほとんどは、小さな路地、農道、山道ですが、管理されないうちに長年の間に田畑として使われていたり、宅地の一部に組み込まれてしまったものもあります。それが、里道の周辺の開発によって里道の存在が明らかになり、改めて市町村道として市町村の管理道路にされることもありますが、田畑や宅地に取り込まれてしまい里道の上に既に建物が建てられてしまっていることもあります。

 

 

ただ、里道はあくまでも国有財産ですので勝手に里道の上に建物を建てると、その建築行為が違法行為となってしまいます。そうなると、里道の払い下げを申請する必要があります。要は、里道を買い取らせてくださいと申請をする訳です。

 

 

公図は、国が行っている地籍調査によって整備が進められていますが、昭和26年から調査を始めて未だ半分程度しか終わっていない状況です。公図混乱地域と言われる登記情報が重複している地域や登記記録のある地番が公図のどこに存在しているか分からない土地、登記記録の所有者と実際使用している人が違っている土地など様々な問題を抱える地域が全国あちらこちらに存在しているのが実態です。

 

 

里道の件も含め、日本の土地の公図、地番、登記記録には信憑性を疑われざるを得ないものが多く、不動産取引を行うに当たっては慎重に調査を行ない、無用な争いが起こらないようにすることが求められます。

 

 

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先週、今年の7月1日の基準地価が国土交通省から発表されました。

 

 

土地の価格は、色々と発表される価格があり、一物二価どころかないくつもあるので混乱しちゃうかもしれません。

 

 

今回発表された基準地価の他、公示地価、相続税路線価、固定資産税路線価、実勢価格、、、それぞれ目的の違いによって価格に開きがあり、自分の家の価値は一体いくら何だろうと分からないで迷ってしまうこともあると思います。

 

 

今回発表された基準地価は、7月1日現在の基準地点の価格であり、不動産鑑定士が約半年かけて鑑定した結果です。ですので、多少のタイムラグが出てくるのは仕方がないですが、トレンドを把握するには大事な指標になります。

 

 

今回の結果としては、全国平均の全用途、商業地、住宅地、ともに前年から上昇しました。上昇は、4年連続になります。特に3大都市圏の全用途は3.9%上昇で、東京を中心に相変わらず高い上昇率が続いていることが分かります。

 

 

用途別では、商業地が全国平均で2.4%、住宅地が0.9%の上昇で、商業地が地価全体の上昇の牽引役だったことが確認できます。

 

 

商業地の上昇の要因は、やはりインバウンドの増加が一番の理由でして、インバウンドの増加によって各地で商業施設やホテル、テーマパークが新設されたことで地価が上がり、インバウンドを呼び込んだこと更に上昇している構図が確認できます。

 

 

インバウンドの増加で地価が急騰した地域としては、ニセコを思い浮かべる方が多いと思いますが、今回上昇率で際立っていたのが長野県の白馬村です。ニセコ同様、スキー場がメインの施設となりますが、外資を中心にホテル開発が相次いでいることが、地価の上昇に繋がっているようです。ニセコもオーストラリアマネーが投下されたことで地価高騰に繋がりましたが、白馬村も当初はオーストラリアマネーが主役でしたが、最近はシンガポールを始めとした東南アジアの事業者の進出が目立ってきおります。

 

 

現在のニセコは、家賃も以前の倍くらいに上がってますし、外食も日本と思えない価格をつけており、地元の方々には悪い影響も出ており、とても住み続けられないと移住をされる方も出て来ております。

 

 

白馬村もそのような状況になることが予想されます。商売をしている地元の方々はこの状況を喜んでいらっしゃると思いますが、商売とは関係ない住民は生活が厳しくなったと不満を口にされているのはないかと思います。

 

 

企業進出で地価が高騰している地域もありました。1月1日の公示地価の発表の時から急騰していることが話題となりましたが、台湾の半導体メーカーのTMSCの工場が建設された熊本県菊陽町では移住してくる人が増え、住宅建設が相次いで行なわれていることで地価の上昇に繋がっています。

 

 

同じような構図で地価が高騰しているのが、北海道の千歳市です。国策で誕生したラピダスという半導体メーカーの工場が建てられたことで、熊本の菊陽町同様に移住者の増加に伴う住宅建設が次々行われている結果、地価の高騰を引き起こしております。

 

 

三大都市圏については、底堅く今後も地価の上昇が一定期間続くと思いますが、地方に関してはインバウンドの状況に大きく左右されると思いますし、また企業誘致に成功した場所の地価が急騰することも今後も出て来るだろうと思います。

 

 

ただ、それ以外の地方都市は人口減少の状況が続く中、地価の下落は止められず二極化の進行は一層早まることが考えられます。地方の自治体もそれを指をくわえて衰退していくのを傍観している訳にもいかないでしょうから、インバンドの呼び込み、企業誘致、子育て環境、再生エネルギー開発、、、様々な努力をして負け組にならないよう取り組んでいかれることでしょう。

 

 

ただ、首長の熱い思いだけで突っ走しり過ぎて、どこかの県のように誰のために行っている施策なのか分からなくなるようなことだけは無いように祈ります。

 

 

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