Author: vicweeve_admin

東京のマンションの価格の高騰が続いていますが、一方戸建の価格は東京の周辺から下落基調が見て取れます。

 

 

この現象は、どうして生まれているのでしょうか。

 

 

東京のマンションの価格が高騰している一つの要因としては、外国人を中心とした投資マネーの流入を挙げることができます。海外の主要都市に比べて利回りが高く、それに加えて円安の効果もあり、外国人から見る実質的な利回りは、名目の利回りより2〜3%高くなっていることが大きいと思います。

 

 

一方、戸建は基本的に投資マネーの流入が少なく、自宅として購入する、いわゆる実需層が圧倒的に多いため、マンションの価格に追いついていけなかったためマンションと同じように高騰することにはならなかったと思います。

 

 

とは言え、マンションの価格の高騰、コロナ禍で在宅勤務の浸透などなどで郊外の戸建の価格も上がっていたことで、買いたくても買えない層が増えてきており売買取引の動きが鈍くなっていると感じます。

 

 

戸建の大手ハウスメーカーは、分譲している戸建が売れないため資金が枯渇し始めて土地の仕入れが思うようにできなくなっておりました。土地の仕入れができないとハウスメーカーにとっては、致命的となりますので、損失やむなしでかなりダンピングした価格で既存の物件を売却するといった苦肉の策に出るハウスメーカーも増えてきました。

 

 

このようなハウスメーカーの対応が相場の引き下げに繋がり始めているのかもしれません。

 

 

かつて一般的だった住宅すごろくのあがりであった庭付き一戸建は、現在ではあがりではなくなってしまったかもしれません。

 

 

少子化で庭付き一戸建のニーズは今後も減っていくでしょうし、子どもたちが巣立った後一軒家を持っていることの負担の方がよりクローズアップされていくのではないでしょうか。

 

 

昨今、リバーモーゲージ、リースバックという仕組みを使って自宅を手放す人が増えつつあるように感じますが、結婚して親と同居するケースも少なくなってきてますし、親の家を相続して住む子どもも少なくなっていますので、今後更にその傾向は顕著になってくると思います。

 

 

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中国人が日本の不動産を買い漁っている？
イメージとして定着した都市伝説みたいなものですが、実際はどうなんでしょうか。

 

 

2023年の海外の日本不動産投資額の1/4が中国人だというデータがあります。というと然程ではないのかなとも思いますが実態は、コロナ禍が終わって以降、投資額がかなりの勢いで増加しているようです。

 

 

ただ中国には、国外に資産を持ち出す際の規制によって、中国人一人当たり年間5万米ドルが上限となっており、この額を超えて持ち出すと罰金、禁固刑が科されるリスクがあります。5万米ドルでは、日本の不動産を購入することができないので、家族、親戚、友達にお願いして送金してもらい、その金額をかき集めて購入するような話しも聞いたことがあります。

 

 

あるいは、香港経由で送金する方法です。ただ、香港は完全に中国の一部となってますので、先述の一人当たり5万米ドルの制限はあります。その規制を掻い潜って送金しようとすると逮捕されるリスクがあるので、慎重に行う必要があります。

 

 

日本に法人を設立して法人に送金する方法、時計等の高価な小物を持ち込んで日本で換金する、仮想通貨で送金する等涙ぐましい努力をされている中国人もいると言われてます。

 

 

とは言え実態はよく分からず、数億円の物件を購入している中国人も多くおりますので、何らかの方法で資金を日本に持ち込んでいるのは間違いありません。

 

 

こんなに苦労しても日本の不動産を購入したいと思っている中国人の理由は何なんでしょう。一つには移住先を確保しておきたいという思惑があるのだろうと思います。特に子供達の移住先だと思います。

 

 

アメリカの次期大統領がトランプ氏に決まり、ただでさえ経済状況が芳しくない昨今、米中関係が悪化していくことを危惧していることもあるでしょう。また台湾有事が起こった時の中国経済のダメージを想定している中国人もいるでしょう。

 

 

不動産に関しては、中国ではバブルが崩壊し不動産価格の暴落が起きて、無理して借金してまで中国の不動産に投資していた中国人は、現在非常に厳しい状況にあります。

 

 

また、中国の不動産の土地は地方公共団体から借りているもので、所有している訳ではないので、土地の所有権が持てる日本の不動産はとても魅力的に写っているようです。

 

 

昨日、中国から来日された方に日本の不動産をいくつかご紹介させていただきました。当初4人で来日すると聞いてましたが、結局来日できたのは1人だけでした。直前になって中国政府から出国を認めてもらえず、日本にやって来ることができなかったのです。

 

 

弊社としても大変残念ではありましたが、中国の人とのビジネスは最後まで何が起きるか分かりませんので、ある意味想定内でもありました。

 

 

次に来日できた時にはまたお世話させていただこうと思います。

 

 

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ペロブスカイト太陽電池は、次世代の太陽電池として注目を浴びてます。
何が従来の太陽電池と違うのかというと、薄く、軽く、折り曲げ可能、室内のLDEの明かりでも発電できる等のメリットが挙げられ、そしてどこにでも設置することが可能です。

 

 

例えば、建物の壁面、曲面の物体、耐荷重の小さな屋根、車、ドローン、、、様々な場所に設置が可能だと考えられております。そしてこのペロブスカイトの開発に先行しているのがどこの国かと言うと、それは日本なのです。

 

 

日本は、ペロブスカイトの主要な材料となるヨウ素の生産が他国に比べて非常に多いことがこのペロブスカイトの開発に期待されている理由でもあります。日本のヨウ素生産量の8割を千葉県で生産しており、千葉県の生産量は、世界全体の1/4も占めております。千葉県には南関東ガス田があり、このガス田では、天然ガスとヨウ素を含む地下水が大量に存在しており、このことがヨウ素の生産量の世界的なシェアの多さに繋がっています。

 

 

日本政府は、2040年までに原発20基分の発電量である20ギガワットの発電を目指し再生可能エネルギーの最大電源化を計画しております。老朽化した原発の再稼働を認可し、また耐用年数も40年とされていたものを20年の延長を認めるようになりました。福島の原発事故を思い出すまでなく、原発は決してコストの安い発電システムでないし、一度事故が起きると何十年にも渡って後始末をしなくてはなりませんので、再生可能エネルギーへのシフトが期待されているのですが、遅々として進んでいない感じを拭えません。ですので、このペロブスカイトには大きな期待をかけたいと思いますので、是非国家プロジェクトとして2050年のカーボンニュートラルの切り札となるよう官民挙げて進めていって欲しいと思います。

 

 

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プロパンガススキームとは、プロパンガス業者が賃貸借物件のオーナーと契約を結ぶ際に、ガス関連機器と設備の無償貸与を行う長い間当たり前のように行われてきた商慣習です。

 

 

どういう機器、設備が提供されるのかというと、給湯器、コンロ、エアコン、防犯カメラ、インターネット回線等ガスと直接関係無いような機器、設備を賃貸物件オーナーに無償で貸与するものですが、その費用は入居者の家賃に転嫁されていて、入居者にはそのことは一切伝えられていないため、家賃の不透明性が問題となっておりました。

 

 

またこの他ガス管の無償貸与も大きな問題になってきます。建物を建てる時にガス管の所有権をプロパンガス業者に保留したまま建てるため、建設費の中にガス管の設置費用が含まれず見た目安く建設をすることが可能になります。ただ、ガス管の所有権はプロパンガス業者にあるためプロパンガス業者を変更しようとしたり、都市ガスに切り替えようとすると多額の違約金を請求されることになります。

 

 

プロパンガススキームは、今年から段階的に禁止されることになりました。そして来年の春頃には、三部料金制が導入されることになります。三部料金制とは、基本料金、従量料金、設備利用等料金に分け透明性を高めます。

 

 

このプロパンガススキームの禁止は、賃貸物件のオーナーにどのような影響が出ることになるでしょうか？今までプロパンガス業者から無償貸与を受け、使用量を賃借人の家賃に上乗せしていたとしたら、それができなくなり、自ら費用負担しなければならなくなります。

 

 

このプロパンガススキームをフルに活用していた賃貸物件のオーナーにとっては、キャッシュフローの悪化を招くことになり、維持管理が難しくなるかもしれません。賃借人の家賃の見直しも求められることも考えられます。またプロパンガススキームによって高い家賃を払わされていたと憤った賃借人から訴えられたり、余計に払わされたと考える賃借人から返還請求を起こされることもあるかもしれません。

 

 

都市ガスが普及しているエリアにも関わらずプロパンガスから供給を受けているマンションやアパートがありますが、かなり高い確率でこのプロパンガススキームを活用していたと見ていいと思います。

 

 

今回のプロパンガススキームの禁止は、様々な方面で少なくない影響が出てくることが予想され、それが収益不動産の取引にも影響を及ぼすことになるかもしれません。

 

 

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昨今、相続を巡る争いが増えてきているようです。2015年に相続税の基礎控除がそれまでの6割となったため、相続税を支払わなくてはいけない対象が全体の4%程度から9％と倍増し、地価高騰の影響から更に増加傾向にあります。

 

 

ただ、係争となるケースを見ると相続税を納めなくてはならない多額の遺産を相続したケースより、相続税を納める必要のない基礎控除の額内であるケースが実は多いのです。どうしてなのかと思いますが、金額だけじゃない何かがあるんでしょうね。

 

 

家族のあり方、家族構成も一昔前と様変わりしてきているので、今まで事例として無かったケースも出てきてます。

 

 

先だって最高裁で出された判決があります。養子縁組前に誕生していた子は、実の親の相続を引継げるかという係争案件の判決です。養親から見ると姪に当たる人と養子縁組を行なったことで、その養親の実子と兄弟となったケースですが、元々は従兄弟であった関係性です。

 

 

養子の兄が死亡した時に養子となった母親が兄の遺産を相続する権利があり、母親が亡くなった後にその子が代襲相続の権利がある筈と起こした裁判です。

 

 

争点は、養子の母親が養子縁組を行う前に生まれていた子に代襲相続の権利があるのかという点でしたが、高裁で養子の子の訴えを認め代襲相続の権利ありとしたものの、最高裁でその判決が覆され養子縁組前に生まれていた子に兄の遺産を相続する権利はないとされたものです。

 

 

相続に関しては、民法の規定が適用され、その民法の条文の中には長い間改正されず、今の時代にそぐわない条文、当時は想定していなかったケースが出て来ることで新たな判例が出され、今までの常識を覆すことがこれからも出て来るのではないかと思います。

 

 

日本ではあまり一般的となっていない信託という考え方がだんだん浸透、活用されていくことが予想され、民法に縛られない信託法を活用した不動産を主とした資産の継承をアドバイスしていきたいと思います。

 

 

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2025年4月に建築基準法が改正されます。現在は、木造2階建までの建物、延べ床面積500㎡までの平家の建物については、新築の建築確認申請時の構造計算、またリフォーム工事の際の建築確認申請、審査が義務付けられておりませんでした。

 

 

この審査省略制度の対象となっている建物を「4号建築物」と言いますが、この制度が廃止されることになります。来年4月からは「新2号建築物」と「新3号建築物」が新たに設けられることになります。

 

 

これにより、木造2階建の建物は、構造計算を省略することができなくなります。具体的には、「構造関係規定等の図書」と「省エネ関連の図書」の提出が必要になります。

 

 

設計士は、これらの書類を新たに作成しなければならなくなり、コストも増加しますし、工期も長くなることも出てきます。

 

 

今回のテーマであります戸建投資に大きな影響を与えることになるかもしれません。戸建投資は、築年数の旧い戸建をDIYなどでお金をかけずにリフォームをし、20%程度の高い利回りを実現する投資方法で、サラリーマン投資家を中心に広がっています。

 

 

今回の建築基準法の改正により、大規模な修繕工事を行おうとすると建築確認申請が必要になります。建築確認申請を行うには、検査済証が必要なりますが、築年数の旧い戸建の多くは、検査済証を取得していない物件が大半ですので、大掛かりなリフォームを行なうことができなくなるかもしれません。

 

 

また旧い戸建ての中には、建築当時は法律に抵触していなかった物件もその後の法改正により現行の法律の基準を満たさない物件も結構な数あります。いわゆる既存不適格物件と言われる物件です。

 

 

大規模な修繕工事を行なうには、建築確認申請が必要になりますが、現在の建築基準法に適していない物件は、建築確認申請を行なうことができなくなります。

 

 

空家がどんどん増えている今の日本で今回の法改正は空家の有効活用の観点からすると足を引っ張ることに成りかねず、このまま法が施行されるかどうか注目していく必要があると思います。

 

 

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ドバイは、中東のアラブ首長国連邦(UAE)の1都市です。オイルマネーで潤っているイメージが強いですが、実のところはほとんど石油は産出しておらず、主要な産業は、観光、商業、金融となります。

 

 

世界最高層のビル「ブルジュ・ハリファ」や人口島の「パーム・ジュメイラ」などが世界的に有名です。その他にも、世界一のショッピングモール、世界一の観覧車、世界最大の噴水と世界一に拘った建造物がたくさんあります。

 

 

先述の「ブルジュ・ハリファ」も高さは828mもありますが、今建設中の「ドバイ・クリーク・タワー」が完成すれば、高さ1345mになる予定です。因みに東京スカイツリーの高さは634mですので、新しくできるタワーの高さは、スカイツリーの2倍以上の高さで群を抜いていることが分かります。

 

 

またドバイは治安が非常に良いということも人気の要素です。ドバイは、イスラム法で厳格な道徳規範で取締られているので治安がとても良いのですが、売春等の罪を犯すとむち打ちの刑に処せられたりもします。

 

 

ドバイは、タックスヘーブンでも知られており、所得税、住民税は一切かかりません。その他の税目についても日本では課せられるものがドバイではかからないという点も魅力と感じられている部分です。こんなドバイの不動産事情はどうなのかというと、海外の投資家から熱い視線を浴びており、不動産の価格は右肩上がりに上昇を続けております。

 

 

ドバイの不動産の魅力を挙げてみますと、
・固定資産税、不動産取得税がなく、売却益や賃貸収入に対する税金もすこぶる低い税率となってます。
・家賃が高いため、高い利回りの物件が多く、平均で5%を超えています。
・経済成長に伴って開発が次々に行われていて、魅力的な物件の建設が相次いでおります。
・一定額以上の不動産を取得すると10年等長期間滞在可能なビザを取得することができます。年に一度のような入国の縛りもありません。

 

 

このように大変魅力的なドバイの不動産を弊社でも取り扱えるように準備を進めております。ご興味のある方は、是非ご連絡いただけましたら、詳しくご説明させていただきます。

 

 

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今東京の中心部を中心にマンションの価格が高騰を続けてます。金利が上がる気配を見せている中、東京以外の主要都市の物件の価格は上げ止まりの傾向が見え始めていますが、東京の中心部だけが別次元の状況で、今後も上昇が見込まれています。

 

 

この状況を作り出しているのが外国人を中心とした転売ヤーと言われる人たちであることは否定できません。過去人気があり購入申込が殺到しそうなマンションの販売には戸数制限を設けていました。1人で何部屋も購入しないよう制限をかけていたのです。

 

 

それが東京オリンピックの選手村で使われた晴海フラッグをリニューアル販売した際に戸数制限を設けずに販売したため、外国人、不動産会社が何部屋も購入して、それを即転売するということが次々行われたことで販売価格がどんどん上がっていってしまいました。これが相場となり、近隣のマンションの売出し価格に影響を与え、東京の中心部のマンションの価格が上昇しているといった構図もあるのかと思います。

 

 

ただ、晴海フラッグについては、価格を引き上げ過ぎたのか在庫が増え続けており、価格も下落基調になりつつあります。また賃貸物件の家賃も当初の思惑から外れた金額でないと借手がつかない状況も確認できます。

 

 

このような状況の中、住友不動産はマンション購入者の5年間転売禁止の措置を打ち出しました。この措置により転売ヤーの参入は防げるようになると思いますが、一般の方は迷惑を被ることはないのでしょうか？

 

 

何かしらの条件はつくものと思いますが、パワーカップルと言われる夫婦での共同購入の場合も転売禁止すると離婚の時に揉めることは明白です。この点を懸念してパワーカップルの購入が少なくなることもあるかもしれません。

 

 

また三井不動産レジデンシャルも購入できる戸数を1人1戸までと制限を設けることにしたと発表がありました。これらの措置が加熱するマンションの転売に歯止めをかけ、価格上昇を抑えることになるのでしょうか？

 

 

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使用借権とは何かいうと、無償、つまりただで借りている状態を指すことが一般的です。

 

 

他人の土地を使用する場合は、通常は賃貸借契約を土地の所有者と締結し、建物を建てるなどの方法で土地を使用させてもらいます。

 

 

この場合、借主は当然地代を払って使用させてもらうことになりますので、地代(賃料)、期間が決められることにことになります。これがいわゆる借地権になります。

 

 

借地権は、どのように評価するとかいうと、通常は底地が接道している道の路線価に底地の面積を乗じて算出された値に借地権割合を乗じた金額を目安にします。借地権割合は、路線価図に割合が載っております。

 

 

金額としては、底地の金額より借地権の方が高い場合が大半になります。これに対して、使用借権はどのように評価するのかですが、そもそもただで借りている土地ですので評価は基本的にはゼロとなります。

 

 

借地権は、借地借家法という法律によって借主が保護されていますが、使用借権は 借地借家法の適用外で、とても脆弱な権利で登記することもできませんので、第三者にも対抗することもできません。

 

 

このような使用借権ですが、その権利の評価が必要な場合があります。ひとつは相続の場面、それと公共用地買収の場面、もうひとつが競売の場面などです。

 

 

このうち公共用地買収の場面では、評価方法が決められており、借地権価格の1/3程度とされています。また競売の場面でも建っている建物が堅固な建物だと建付地の20%、非堅固な建物だと10%を標準とされます。

 

 

ところが、相続の場面では相続税法においての評価がゼロという扱いになってますので、評価額を主張することは容易ではありませんが、判例では遺産分割において競売の評価額に準拠するとされているものもあります。

 

 

使用借権は、親の土地に子供や、親戚が自宅を建てさせてもらって賃料を払わずただで借り続けているケースが多いと思いますので、底地の権利が第三者に渡ってしまった場合は、法律に守られることなく更地にして退去を強制されるリスクがありますので、そのような環境でお住まいの方は、ご認識いただくことが必要かと思います。

 

 

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信託というと信託銀行を思い出される方が多いと思います。信託法という法律に基づいて運用される仕組みで、「特定の者が一定の目的に従い財産の管理又は処分及び、その他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることをいう。」とあります。

 

 

信託は、財産を信じられる人に託す仕組みで、財産を託す人が「委託者」、託される人が「委託者」、財産から生じる利益を得る人が「受益者」といい、この３者で構成されます。受益者は、委託者がなることが多いですが、第三者がなることもあります。

 

 

受託者が営利の目的及び反復継続性を持って行うと「商事信託」、それ以外を「民事信託」と呼び区別されます。前述の信託銀行は、「商事信託」になります。

 

 

信託は、あらゆる財産を対象とすることができますが、不動産を信託した場合を不動産信託といいます。不動産が信託されると、不動産の名義が受託者に移転します。同時に信託についても登記されます。

 

 

解り難いかと思いますが、名義が変更になるだけで実質的な所有者は委託者のままです。受託者は、不動産の管理、処分等を自分の名前で行えるようになる訳です。

 

 

売買の場合、名義人は受託者ですが、委託者が受益者であれば所有者は変わっていないため、不動産の所有権移転登記の際、登録免許税、不動産取得税はかからず、通常の不動産売買より有利な取引を行えます。

 

 

その他、特定の者に事業を継がせようと考えている場合、事業用の不動産信託の受益権をその者に与えることにより、遺言より確実に事業を継承させることでき、遺留分の減殺請求が事業用不動産に及ぶことを防げます。

 

 

不動産信託のほんの触りの部分についてご紹介しましたが、民法による相続に比べ、信託法による信託を上手に活用することで、円滑な相続を行うことができ、未然に争族を防止することも可能です。また税務面でも有利な点が少なくなく、相続対策を考える場合に信託という選択肢も検討されてみるのも宜しいかと思います。

 

 

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