Author: vicweeve_admin

最近も住宅購入意欲は減退することなくますます増進されているようで、住宅の価格は下落する兆しが見えてきません。

 

 

特に首都圏に関しては、バブル以降最高値となっており大リーグの大谷選手のように日々記録更新が続いている状況です。全国津々浦々細かく確認していくと全国あらゆる地域で住宅価格が上昇している訳ではありませんが、全体感としては上昇トレンドが続いているイメージです。

 

 

この住宅価格の上昇を煽っているのが、住宅ローンの金利であることは間違いありません。パワーカップルと言っても1億円を超えるような高額物件をバンバン買えるのも住宅ローンの金利が低いからに他なりません。

 

 

最近の住宅ローンの金利は、どの程度になっているのかお分かりでしょうか？現在最も低い金利で貸出しているのがauじぶん銀行で、何と変動型で0.219%という信じられないような低金利となってます。

 

 

どこかが金利を下げるとそれに追随する形で金融機関が一斉に金利を下げるといったレッドオーシャン状態になり始めてます。この金利では、住宅ローン単独で考えた場合、利益が薄く旨味のない商品になってしまったように思われますが、住宅ローンが30年、35年と、お客様と長期のお付き合いができる優等生商品としてラインナップから欠かすことのできない商品として位置づけられております。

 

 

長い間に、保険や投資信託を勧めることができますし、教育ローンや自動車購入ローン、カードローンをお使いいただくこともできますし、最終的に終活の対応もしてあげることも可能ですので、ポテンシャルの塊のような商品と思われてきました。

 

 

ところが、みずほフィナンシャルグループはこの住宅ローン競争から事実上の撤退を宣言したのです。みずほと言えば、コロナ禍で住宅ローンの金利を0.375%に引き下げ、同業を慌てさせました。現在の住宅ローンの低金利競争に火を点けた張本人のみずほが、事実上の撤退を宣言をしたので、またまた周囲を大変驚かしたのです。

 

 

果たして他の銀行等がみずほに追随して住宅ローンの低金利競争から抜けていくのかは何とも言えないと思います。みずほなき後も更に競争は激化していくかもしれません。

 

 

日銀の政策金利は今暫く現行水準をキープしながら世の中の状況を見極めることになると思われますので、住宅価格に影響を及ぼすような住宅ローンの金利の変化が確認できるようになるのは、未だ暫く先のことかもしれません。

 

 

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タワーマンションの相続税を計算する際の算定ルールが改めて国税庁から発表されました。この算定ルールは、新たに決められたというより今でもルールとしてはありましたが、国税庁と相続税を計算する税理士との見解の相違があり、争いが絶えませんでした。契機としては、国税庁の見解を支持する最高裁の判決が出されたことにあり、改めて周知されるものです。

 

 

過去資産家の人たちは自分の死後、遺産を相続した遺族が大きな相続税を負担しないように、なるべく多くの遺産を相続人が引き継げるようにとあれやこれや色んな対策を考えて行なってきました。ただ、ほとんどの対策は国税庁とのイタチごっこの様相が常であり、誰かが始めた相続税対策が効果があると広がっていくと、それに対して国税庁が対策を打ってくる、これの繰り返しでした。かつて相続税の節税の優等生だった生命保険もヒット商品が出る度に、その節税効果を削ぐようなルール変更が行われて来ました。

 

 

今回の国税庁のルールによってタワーマンションの販売に陰りが出て価格が下がっていくことはないと思いますが、幾分か影響が出てくることもあるかもしれません。

 

 

今都心の中古マンションの価格が新築を上回るペースで高騰しておりまして、都心6区の中古マンションの価格は平均で1億256万となっており、新築の価格を上回っている物件が全体の98%にも及んでいるようです。これは、最近の新築物件に対する信頼度の低下も含んでの現象かと思います。

 

 

さて、タワーマンション購入によって行う相続税節税が潰された今後どのような新たな相続税対策が編み出されるか見ものです。今後も国税庁とのイタチごっこは続いていくのでしょう。

 

 

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最近は、バブル期以来に株価が高騰しており、このままの勢いで上がり続けると過去の最高値である38,915円も視野に入って来るのではないかと思われます。

 

 

株価高騰の立役者が外国人投資家で、９週以上の長い期間買い越しが続いてます。
何故外国人は、日本の株にそんなに投資するのでしょう？
今の日本に魅力のある企業が多いのでしょうか？
日本の将来性に期待しての行動なのでしょうか？

 

 

国際競争力ランキングというものをスイスの国際経営開発研究所という機関が発表してますが、今月20日に発表されたランキングで日本はランキング対象となっている64ｶ国中なんと過去最低の35位となっておりました。

 

 

このランキングは、「インフラ」「経済パフォーマンス」「政府の効率」「経営の効率性」の４つの因子で順位を決められるものです。

 

 

この４つ因子の中で最も高い順位だったのが「インフラ」で、それでも23位、ついで「経済パフォーマンス」が26位、「政府の効率」が42位、「経営の効率性」に至っては47位という惨憺たる結果でした。ですが、「経営の効率性」は、2020年の55位から改善しての47位です。

 

 

因みに日本と同じくらいの順位の国にどのような国があるのか見ていきますと、33位リトアニア、34位インドネシア、36位スペイン、37位カザフスタンとなっております。

 

 

日本は、GDPで確か世界第３位の国であった筈です。通貨の流通量もドル、ユーロに続いて世界で10％以上のシェアを持っています。

 

 

このランキングを見る限り、日本に投資したいと思う外国人が多いとは思えません。では、株に投資している外国人は日本に何を期待しているのでしょうか？

 

 

ウォーレン・バフェットが、今後日本株の投資金額を増やしていくと発言がしたことが、現在の日本の株価高騰に繋がっているという人もいます。ただ、実際 ウォーレン・バフェットが保有している日本株は５大商社の株だけで、それ以外に買い進めているという情報はありません。となると余計に分からなくなりますね。

 

 

もしかしたら消去法で日本を選択しているという見方が正しいかもしれません。FRBが利上げを一旦止めましたが、インフレ圧力は未だ高く、このまま静観という訳にはいかない状況だと言われてます。各国の中央銀行が政策金利を引き上げている中、金利の高い通貨へ世界のお金が流れていくため、円安が更に進行していく気配があります。

 

 

不動産について言えば、世界の主要都市の不動産価格が高騰し、投資商品としての魅力が薄れ、一方で日本の不動産も高騰してきたと言っても他国の高騰レベルから考えると未だ許容範囲であり円安環境も手伝って海外のマネーを呼び込んでいる構図があるかと思います。

 

 

いずれにしても他国に投資するよりましという判断で日本の株も日本の不動産も投資されているということになると世界の状況が一変した時に一気に引き上げられる可能性も考えておいた方が良いかもしれません。

 

 

それより何よりGDP世界第３位の日本の国際競争力を向上させることを政府には真剣に取り組んで欲しいですし、GDP世界第３位と言っても一人当たりに直すと、こちらも世界第30位になってしまいますので、日本国民一人ひとりが豊かさを実感として持てる国造りを早急に担っていただきたいと思います。

 

 

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世界主要都市の空室率がリーマンショック後のピークを超え、更に上昇しています。世界の主要10都市の空室率は、13%を超えてます。

 

 

個々の都市ごとに見ると、シカゴ、ロサンゼルス、サンフランシスコは、ほぼ20%水準になっており、北京、上海がそれに続き20%に迫る水準、ニューヨーク、香港が15%水準と危機的な水準となってきてます。

 

 

東京もコロナ前と比較すると空室率は高止まりして5%に迫っている状況です。特に港区の4月の空室率は8.48%と都心5区の中でも群を抜いて高くなっています。

 

 

これは、新たな高層の商業ビルの竣工が相次いでいることが原因かと思われます。港区に限らず都内では新築の商業ビルが、今後も渋谷、銀座、虎ノ門界隈で次々オープンする予定ですが、今でも空室率が高止まりしていますので、空室率がますます高まっていくことは間違いないと思います。

 

 

先週アメリカの中央銀行にあたるFRBが利上げを見送りました。昨年3月にゼロ金利が解除されて以来の据置きの対応となりましたが、未だインフレ圧力は消えていないと判断しているようですので、色々な指標を確認した結果で年内に再び利上げをすることもありそうです。

 

 

アメリカではこのような状況の中、商業不動産への融資が細ってきており、その結果不動産の価格が下落し始めています。

 

 

もう既に３つの地方銀行が破綻したアメリカで不動産の価格が下落していくと、銀行が融資している不動産が相次いで担保割れとなり銀行の経営状況の悪化を招くことが懸念されています。

 

 

最近、アメリカだけでなく、中国でも、ヨーロッパでも不動産の価格が下落基調となっておりますが、日本の不動産の市場にも影響が現れて来るようなことがあるのでしょうか？

 

 

日本では、日銀が金融政策決定会合で金融緩和を今後も継続することを決定したことを受け、先週末の日経平均株価は、33年ぶりに33,700円まで上昇しました。ここ数ヶ月は海外投資家の買い越しが続いており、正にバブル期を彷彿するような状況になってきたような感じがします。

 

 

一方円相場は、対ユーロで152円と15年ぶりの円安水準になり、対ドルでも141円台まで再び円安が加速してます。円は、世界の多くの通貨に対して安くなっており、独歩安の様相を呈してます。

 

 

海外の不動産が下落基調となっている状況下での円の独歩安は、海外投資家にとって日本の不動産の魅力をますます高めていくことになるのでしょうか？

 

 

世界に歩調を合わせることなく、日本だけが金融緩和を継続している状況は、日本の不動産にとって果たしてプラスに作用するのか？あるいはマイナスに作用するのか？現地点では何とも判断できない状況かと思います。

 

 

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空き家対策特別措置法の改正案が参議院で可決され成立しました。

 

 

空き家の問題は、このまま放置しておくと倒壊等により近隣の住人、通行人等に甚大な被害が出る恐れもあったり、景観的にもゴミ屋敷化してしまう空き家も少なくなく、また不法侵入者が住みついたりと治安的にも問題が問われています。その数も年々増加が続いており、全国で840万戸超にもなってしまいました。

 

 

こんなに空き家が増える原因としては、当然人口減少の問題があります。国立社会保障・人口問題研究所の将来人口推計では、2070年には日本の人口は9000万人を割ってしまうと予想しております。

 

 

ただ一方では、新築の住戸が次々建てられており、マイホーム購入を考えている人の大半は新築を最優先とするため、空き家は必然的に今後も増えてくることは避けられないと思います。

 

 

空き家に関しては、この数年議論が重ねられ色々と対策は講じられてきてはおりますが、空き家を減らすための実効的な対策は採れていないというのが実感です。

 

 

民間では、空き家をカフェやショップに利用するような活動をしている人達もおり、有効に活用されているケースもありますが、ただ空き家の軒数からするとごく一部であり、空き家の増加するスピードに追い付いておりません。

 

 

相続した物件を登記せず放置しておくと、来年の４月から罰則が科せられるようになります。

 

 

今回の空き家対策特別措置法の改正は、空き家をしっかり管理せず放置したままにしていると固定資産税が６倍になるというものです。

 

 

住宅用地については、固定資産税を1/6に減額する特例がありますが、管理不全空き家と認定されると、その特例が外され固定資産税が６倍になってしまうのです。

 

 

この法律の施行がどのくらい効果を発揮するか未知数ですが、間違いなく空き家は今後も増加していき景観を損なう、治安を悪化させる等のデメリットが伴いますので、これで終えることなく他にも対策を考えていくべきかと思います。

 

 

そもそもの問題として新築偏重の住宅政策を見直すこと、外国人移住者を受け入れる環境の整備も相まって行っていくことが求められているのだとも感じます。

 

 

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かつて日本の住宅は、欧米と比較すると極端に狭かったことから“うさぎ小屋“と呼ばれることがありました。このように称されていた時代の日本人の働き方は、CMで24時間働けますか？と投げかけられた時代で、狭い家に住んで休みを取らず長時間働き続けるサラリーマンが多くいた時代でもあります。

 

 

それから何十年と経ち、日本の住宅は欧米並みとは言えないものの、かなり改善されてきたと言えると思います。アメリカには及ばないものの、イギリスよりも平均面積で広くなりました。ほぼフランスと同じくらいの広さです。

 

 

その日本の住宅が近年だんだん狭くなっているというのです。理由は、建設費の高騰です。2021年度の住宅の平均面積は、新築マンションが64.7平方メートル、中古マンションが68.2平方メートル。10年前に比べ新築は10%、中古は5%狭くなりました。戸建てでも面積は縮んでいるようです。

 

 

物価の高騰は様々な業界にも及んでおりまして、実質的な値上げと言われる手法を取っている業界も増えてきました。例えば、スナック菓子などは容量を減らすことで価格を維持したりと涙ぐましい対応をしてます。不動産についても実質的な値上げをしていると言っても間違いではないかもしれません。

 

 

スナック菓子と同じような手段で住宅などの建物も資材の品質を落としたり、マンションなどは共用部の面積を減らしたりといった工夫をして値上がりを精一杯抑える努力をしてます。

 

 

最近一番目立つのは、マンションの玄関前のスペースであるアルコープですね。玄関前の窪んだ部分ですが、これがないと玄関ドアを開けた時に廊下を歩いている人に扉をぶつけてしまったり、荷物を沢山持っている時に一時的に置いて玄関扉を開けたり、自転車や乳母車を置く場所として活用したりできなくなります。これがないと結構不便なことは間違いありません。

 

 

新築がどんどん縮んでいくことで、中古物件も広い面積の物件の売りが少なくなってます。戸建に住んでいる人が、買い替え、住み替えを考える場合、新築が高いことと、面積が縮んでいることで二の足を踏んでます。

 

 

建築資材のうち、修正材の価格はこのところ値下がりが続いており、コロナ前の水準に戻りつつあります。ただ人件費は、人手不足の解消に目処が立たず高騰する一方です。

 

 

そんな中で物流業界の2024年問題が迫ってます。これは、2024年4月以降トラックドライバーの時間外労働時間の上限が設定されることを指します。

 

 

この問題は、物流業界だけでなく建設業界に及んでくるのは必至です。今後は、建設関連業務もロボットの活用が広く検討されていくことになるのでしょうか？そして、そのロボットを動かすのがAIとなると、またAIの支配領域が増え、AIをコントロールする側のルールの整備が急がれることになると思います。

 

 

AIが人の仕事を次々奪うのではないかと懸念されてますが、現在人のやっている仕事を人が放棄していくことになればAIに頼らざるを得なくなるかもしれません。

 

 

話しを戻すと、景気の良い時には贅沢な造りの建物が多く、景気が悪い時に建てられた建物は価格を抑えるための工夫があちらこちらに施されていると考えれば、中古の不動産の購入を検討する際は、単に築年数だけで考えるのではなく、その不動産が造られた時の景気の状況なども調べて判断材料に加えておくことも必要かと思います。

 

 

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不動産を識別する際に用いられるものとしては、住居表示(住所)、地番、家屋番号などがあります。

 

 

住所については、元々同じ住所の土地が分筆された場所は、同じ住居表示になることが多く、住所だけ伝えられるとどの家だか分からないということもよくあります。

 

 

また地番については、登記上の識別情報ですので、普段は目にすることがないので地番から不動産を特定することも簡単ではありません。なので不動産を特定する場合、住所と地番の両方を確認しながらということで、手間がかかりまし不動産を取り違えてしまうようなことも珍しくありません。

 

 

そこで国土交通省は、不動産取引においてのデータの利用について協議が行われ、昨年３月に不動産IDルールガイドラインが策定され、不動産IDが導入されました。

 

 

今までバラバラの識別情報で不動産を特定していたが、今後は統一の不動産IDで識別することを目指すことと、不動産に絡む様々な情報を紐づけていこうと意図してスタートしたものです。

 

 

この不動産IDが導入されるとどのようなメリットがあるのでしょうか？不動産の情報は、一部の不動産会社に握られ公表されていないものが数多くあります。
一部の不動産会社は、そのような未公開物件の情報を独占していることで、不動産取引において有利に行うことができてきましたが、不動産IDの導入により情報が公開されるとそのような有利性も薄れ、投資家としては情報が顕在化することで取引が活発になると考えられています。

 

 

また不動産の履歴が紐づけられることで新築時の設計図書や過去のリフォームの履歴が容易に確認することができるようになります。

 

 

それと、不動産業界で頻繁に問題なっている、あるいは常態化している“おとり広告”は無くなっていくことになると考えられています。

 

 

何やら良いことづくめの不動産IDですが、過去にも同じような取り組みを国土交通省を中心にトライしたことがありましたが色々な問題から頓挫してきた過去があります。

 

 

今回の不動産IDは、地方行政が保持している不動産に関わるデータについても紐づけることを前提に進めているのですが、全国すべての行政がデータの提供について合意している訳ではありません。何年間か取り組んで結局一部の行政からのデータ提供が無く不完全な状態のまま時間が経過していくようなことがあると、
以前の失敗の二の舞にならないとも限りません。

 

 

アメリカでは流通している住宅の85%が中古であることは、このIZUMAI通信でも何度も取り上げて来ましたが、アメリカでこれだけ多くの中古住宅が流通している理由は、住宅履歴情報がいつでもだれでもインターネット上で確認できるからなのです。

 

 

中古住宅は、見えない箇所、例えが床下や屋根裏といったところに何か瑕疵があるのではないかと中古住宅の購入を躊躇う人が日本には大勢いるため、中古住宅の流通が増えず、古い建物を取り壊して新築を建て直すといったスクラップ＆ビルドが住宅流通の基本になってしまっておりました。国の住宅政策自体も長年新築偏重で行ってきたことの歪みが、アメリカとの差になってしまっているのだと思います。

 

 

不動産業界にはこの住宅履歴情報をシステム化しようと腐心している団体もあります。安心ストック住宅推進協会というのもその一つであり、実は弊社はこの団体の会員でもあります。

 

 

不動産IDが本格的に稼働するようになると、この住宅履歴情報とも紐づいていくことになりますので、弊社としてもこの住宅履歴情報をもっと力強く推進していこうと考えております。

 

 

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建物を建築するための条件のひとつとして建築基準法上の4ｍ以上の幅の道路に2ｍ以上接していないといけないというものがあります。

 

 

ただ、建築基準法施行前から存在していた道路で幅が4ｍに満たなかったり、現状道路として利用されているものの建築基準法上の道路として認められていない空地だったり、よくよく調べてみないと分からない道路、あるいは見かけ道路みたいなものが数多く存在しております。

 

 

また囲繞地と呼ばれるような他人の土地に囲まれていて道路に接していない土地なんかも珍しくありません。このような土地にも既に建物が建っていることもよくありますが、これらの建物は再建築することができないのでしょうか？

 

 

自分の敷地に出入りするにも他人の土地を通行しないと敷地外に行くこともできない土地、ですので活用しようが無い土地と言っていいと思います。活用しようがない土地だということは、売却することも難しいかもしれませんし、売却できたとしても周辺の道路に接している土地に比べると二束三文の価格にしかならないかもしれません。

 

 

新たに開発、分譲する土地については、このような囲繞地ができないように各分譲地が建築基準法で定められているように区画を設計して販売する訳ですが、ただ接している道路が一方しかなかったりすると、どうしても道路側の土地とその裏の土地に区画せざるを得なくなり、裏の土地は道路に接しないといけないので、狭い間口からの長い通路のような土地を設けることになります。

 

 

このような土地は旗竿とか敷地延長とか言われ、実際に建物が建てられると道路側の建物の影になることが多く、日当たり、通風とかに問題があったりします。

 

 

先日売却の依頼を受けた古家のある土地は、一見ただの敷地延長の土地かと思われたのですが、調べてみると前面道路が建築基準法上の道路でなく、空地扱いとなっておりました。

 

 

空地もその土地の所有者、その土地に接している土地の所有者全員から協定書を取り付け、建築基準法43条の但し書き通路として建築審査会へ申請し許可を得られれば、建築基準法上の道路と同様な扱いとすることが可能です。因みにこの但し書き通路は、道路と呼べず、通路と呼ばれております。

 

 

話しを戻しますと、協定を結ぶために対象となるこの土地の所有者の中に協定書への署名を求めたところ、署名を拒否する人がいて43条の但し書き通路として建築審査会に申請することができませんでした。

 

 

こうなると、この土地を売却するのが難しくなってきます。実は、このお宅の敷地の反対側に距離は短いが公道に接している部分があります。

 

 

役所で当時の建築確認申請書を出してもらい確認したところ、接道距離はジャスト2ｍ。実測して2ｍあれば再建築可能になり、売却もできるかもしれないと思われました。役所の担当者も問題ないでしょうと言われたので、話しを進めてみようと思った矢先、またよくよく調べると2ｍ接している部分の半分の1ｍ部分は隣家の所有であることが判明し、ここでまた頓挫。

 

 

1ｍ部分を売却してもらう手立てもあるかとも思いましたが、そうなるとこの隣家は上段で説明させていただいた囲繞地になってしますの絶対不可能で交渉するまでもありません。

 

 

ここで疑問に感じたのは、それぞれの敷地は公道に1ｍしか接していないのに、何故建築確認が取れているのかです。
これが、今回のテーマの敷地設定です。敷地設定とは接道距離が2ｍに足りない場合、他人の土地を含めて建築確認申請を行うもので、認められれば建築することが可能になります。

 

 

他人の土地を含めて申請できるということに違和感を感じずにはいられず、調べると実際に敷地設定で建築確認申請してトラブルになっているケースもあるようです。

 

 

さて、この土地に関しては、どうするものかは再度じっくり対応を考えたいと思います。

 

 

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