Author: vicweeve_admin

土地の形が歪で利用効率の悪い土地を整形地に区画し直したり、曲がりくねった道、幅の狭い道を真っ直ぐな車が両方向に行き来できる幅の道に整理し直したりするのが土地区画整理事業です。

 

 

この区画整理事業によって、土地は整形地となり使い勝手の良い土地となり、道も災害時に緊急車両が侵入し易くなりますので、地価は確実に上がります。

 

 

デメリットとしては、土地区画整理事業を行う地域の土地の所有者、借地権者の同意を3/4以上取り付けなければならないということです。

 

＊これは、事業主体が土地区画整理組合の場合であって、事業主体が変わると条件も変わります。

 

 

従って、所有者等の同意を一定数取り付ける必要がありますので、計画を立ててから、実行に移すまでかなりの時間を要します。

 

 

土地区画整理事業では、公園を設けたり、道幅を拡張したり、浸水対策の貯水池を新たに作ったりと公共の施設を整備しますので、土地区画整理事業が行われると、所有する土地は従前の土地の面積より小さく(減歩)なります。また、土地の位置も形状も変わります。

 

 

従前の土地の代わりになる土地を換地といいます。換地に指定される前に仮に利用できる土地は仮換地といいますが、この土地を自由に利用できるようになりますが、逆に従前の土地は利用できなくなります。一般的には、この仮換地がそのまま換地となり、新たな地番、住所が振られます。

 

 

また、土地区画整理事業では、保留地というものを生み出します。保留地は、売却して土地区画整理事業の費用の一部に充てられます。

 

 

このように土地区画整理事業が行われると、土地の区画が整形され、公共の施設も整備され、災害時も緊急車両が侵入し易くなり、良いことづくめのような気がしますが、清算金の問題があります。

 

 

土地区画整理事業で地価が上昇した場合、所有者間の公平を図ることが前提に区画を決められますが、完全に公平という訳にはいかず、従前の土地より評価が増減することが必ず出てきます。

 

 

この場合、従前の土地の評価より下がってしまった場合は、清算金の交付が行われます。問題なのは、評価が大幅に上がってしまった場合です。地価が上がると、上がった分の清算金を徴収されますが、中には数千万円の清算金を徴収される場合があります。

 

 

この清算金を「はい」分かりましたと言ってポンと払えれば問題ないのですが、そんな人は少ないと思います。その場合は、分割での支払も認められます。ただ分割を選択しても支払が滞ってしまい、数回の督促を受けたにも関わらず支払うことができないと、差押等される可能性があります。

 

 

このようなケースは、案外少なくないようです。このような事態になる前に清算金を徴収されるような場合は、その場所に住めなくなってしまいますが、後々差押等されるくらいなら、売却して清算しちゃった方が良いのかもしれません。

 

 

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地積図は、地積調査を行って地方自治体等が作るもので、土地の所有者が作る地積測量図とは別の測量図です。

 

 

地積図は、一筆毎に境界、地番、面積、地目等が詳細に記載されております。1951年に公布された国土調査法により調査を進められてきました。この法律が公布されてから、73年になりますが地積図が作られ保管されているのは、22年度で全体の僅か52%とかなり計画から遅れています。

 

 

国土交通省が掲げていた計画だと2019年に58%地積調査を終わらせる予定でした。

 

 

地積調査の実施率は、都道府県ごとに見るとかなり進捗状況にバラツキが見られます。実施率が高いのは、青森県や佐賀県などで90%を超えている一方で、大阪府や京都府はなんと1割程度しか終わっておらず、東京都も25%という状況です。

 

 

地積調査が終わっていないと何が問題になるかというと、再開発する祭の境界確認ができないことで工事をいつまでも着工できないということがあります。
実際、昨年開業した麻布台ヒルズも計画から工事着工まで10年以上の月日を数えましたが、その主な原因が境界の確定ができなかったことにあります。

 

 

今年の元旦に発生した能登地震で甚大な被害を出した石川県の地積調査の実施率は2023年6月時点で15%しか終わっておりませんでした。

 

 

同じ大地震の被災地であります宮城県、岩手県は、東日本大震災発生時に実施率80%を超えてましたので、復旧、復興に時間を要せず進めることができました。

 

 

僅か15%しか地積調査が終わっていない石川県は、これから境界確認、所有者確認の作業を行っていくことになりなすので、宮城県、岩手県に比べるとかなり時間を要することが容易に想像できます。

 

 

そこで、国土交通省は省令を改正して、境界、面積を確定する手続きを簡素化することを今年度内に目指すことを決めていました。

 

 

全国の地方自治体では人手不足等の理由で地積調査が後回しにされてきておりますが、これを機に全国で地積調査がすすむことを期待したいと思います。

 

 

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持続可能な未来を築くために、私たちの生活や環境に対する取り組みがますます重要となっています。その中で、グリーンビルディングは環境に配慮した建築手法として今注目を集めています。

 

 

グリーンビルディングとは、環境への負荷を最小限に抑えるために設計された建物のことを指します。再生可能エネルギーの活用、省エネ設備の導入、廃棄物のリサイクルなど、さまざまな持続可能性の観点から設計されています。

 

 

グリーンビルディングのメリット
1. エネルギー効率の向上によるランニングコストの削減
2. 健康的な居住環境の提供
3. 地域社会との調和
4. 地球環境への貢献

 

 

1. エネルギー効率の向上によるランニングコストの削減：グリーンビルディングは、高い断熱性能や省エネ設備の導入により、建物全体のエネルギー効率を向上させます。
これにより、暖房や冷房などのエネルギー消費量が削減され、運転コストが低減されることが期待されます。

 

 

また、再生可能エネルギー源（太陽光発電など）を導入することで、建物自体がエネルギーを生み出す「ネット・ゼロ・エネルギービル」を実現することも可能です。 これにより、オーナーは長期的に見てランニングコストを削減し、投資対効果を高めることができます。また、エネルギー消費の削減は環境への負荷も軽減するため、持続可能な社会への貢献にもつながります。 グリーンビルディングのエネルギー効率向上によるランニングコスト削減は、オーナーや入居者だけでなく、地球環境にもポジティブな影響をもたらす重要なメリットです。

 

 

2. 健康的な居住環境の提供： グリーンビルディングは、建材や内装素材の選定において低VOC（揮発性有機化合物）や有害物質を排除するなど、居住者の健康を考慮した設計が行われています。これにより、室内空気の質が向上し、アレルギー反応や呼吸器系の疾患などのリスクが低減されます。 自然光や自然通気を取り入れる設計や緑化された空間の提供も、居住者のストレス軽減や快適性向上につながります。健康的な居住環境は、生活の質を向上させるだけでなく、医療費の削減や生産性の向上にも寄与します。

 

 

3. 地域社会との調和： グリーンビルディングは、地域社会との調和を重視した建築手法です。建物の設計や運用において、地域の文化や環境に配慮した取り組みが行われます。地元の資源や労働力の活用、地域コミュニティへの貢献、周辺環境への配慮などが考慮され、地域社会との良好な関係を築くことができます。これにより、地域経済の活性化や地域住民の生活向上に寄与します。

 

 

4. 地球環境への貢献：グリーンビルディングは、地球環境への負荷を軽減する取り組みを行うことで、持続可能な社会の実珵に貢献します。省エネ設備の導入や再生可能エネルギーの活用、廃棄物のリサイクルなどがその一例です。 地球温暖化や環境破壊などの課題に対処するため、グリーンビルディングは地球環境保護の一翼を担う重要な役割を果たしています。持続可能な建築の普及により、地球全体の環境負荷を軽減し、地球環境への貢献を実現します。

 

 

グリーンビルディングでは、このように廃棄物を再利用したり、地元の資源を活用したりすることも大切にされています。さらに、地域社会とのつながりを大切にし、地域の発展に貢献することも目指しています。
環境にやさしい建物を作ることで、私たちの未来を守ることができます。持続可能な社会を築くために、グリーンビルディングは重要な役割を果たします。

 

 

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能登地震では、盛り土の崩落があちらこちらで発生し、被害を大きくした要因にもなったようです。

 

 

盛り土と言えば熱海の土砂災害を思い出す人が少なくないと思います。2021年7月に記録的な大雨によって静岡県の条例の基準の3倍を超える盛り土が崩落し、28人が犠牲になりました。

 

 

これ以降、盛り土規制法が施行され、危険な盛り土に対して自治体が躊躇なく行政処分を出し対処することが可能になりました。また都道府県や政令指定都市、中核都市が規制区域の指定や造成の許可を出せるようにもなりました。

 

 

ただ、現存している盛り土は、自治体側も把握できていないものが多数あるようです。役所の人手不足もあり細かく調査を行うこともできず、手付かず状態の自治体も少なくありません。

 

 

今回の能登地方に関しては、古くに開発・造成された住宅が多く、崩壊して初めて盛り土だったことが明らかになった場所もあるようです。

 

 

都市計画区域内での開発に許可制が導入されたのが1960年代で、能登地方で崩落した古い住宅はそれ以前に造成された盛り土が多かったようです。

 

 

排水機能が施されていない盛り土や排水機能が劣化してしまっていた盛り土などが多く、滑り易くなっていたようでもあります。

 

 

全国の行政で熱海の土砂災害以降、調査を盛り土の調査を進めているところかと思いますが、先述したように慢性的な人手不足の自治体では手が回らず後回しにされているところも少なくないようです。

 

 

こうした事態を改善するために一部の自治体では、盛り土110番を設けて、危険な盛り土に関する情報を市民から提供を受け、結果に結びつけている自治体もあります。

 

 

良いことは是非共有していただき、次の災害時にまた同じような被害を出さないようしっかり対応していただければと思います。

 

 

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住宅確保要配慮者とは、高齢者、低所得者、障害者など賃貸の部屋を借りるのが難しいとされる人たちを指します。

 

 

特に高齢者の単身世帯が年々増え、全国で800万世帯に近づいており、2040年には900万世帯に迫ると考えられています。

 

 

高齢者に関しては、大家からすると孤独死のリスクがあり、長い間発見できずにいると特殊清掃を入れなければならない必要もあり、また次の入居者を見つけることが難しくなり、家賃も下げざるを得なくなることから高齢者の入居を拒むことが日常的あります。

 

 

そこで国は、保証会社の認定制度を始めることを進めています。この認定を受けた保証会社は、住宅金融支援機構の提供する保証業務の保険の補填率を引き上げてもらうことができるようになります。

 

 

また、居住支援法人の機能を高めます。今は、債務保証と相談業務に限定して営業している保証会社が大半ですが、死後の残置物の処理を保証会社ができるように法整備を進めています。

 

 

更に日常の安否確認、見守りもできるような仕組みを整え、居住サポート住宅と認定されれば、改修費の補助を行うことも盛り込もうと考えてます。

 

 

今後の高齢化社会を考えると当然の検討事項であり、むしろ議論をするのが遅すぎだとも思います。ところがこのような重要法案の議論を行う時間が今国会で取れなくなるかもしれません。

 

 

政治資金の問題です。政治倫理審査会にどれを出席させるか、公開にするかしないかで与野党の攻防が続いています。ただ、仮に政治倫理審査会が開かれて何人かが出席したとしても、その場で新たな発言を引き出すことは難しいだろうし、なので全容を白日の下に晒すことも期待できないと思います。

 

 

国会の審議を止めてまで時間をかけて与野党が攻防した結果開かれたとしても何も明らかにできず、国民の不満を募らせるだけで終わってしまう気がします。

 

 

少子高齢化の問題は、20年以上前から対策が求められてきたにも関わらず、ほぼ何も行ってこなかったつけが今現れているので、小手先の対策で留まらずダイナミックに国費を投入し一日も早く手を打っていただきたいと切に願います。

 

 

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社員寮、社宅は、イメージ的に年々かなり減少しているのではないかと感じておりますが、実態としてはかつて一般的だった時期に比べると確かにかなり減少しているようです。ただ、ここに来てそのあり方が見直され始めているようでもあります。

 

 

社員寮、社宅も企業が物件を保有して従業員に貸し出すスタイルですが、従業員の確保、流出防止の観点以外に資産を保有するという面からも企業側にもメリットがあると考える向きが増えてきているようです。

 

 

企業が不動産を保有することには、以下のような財務的な利点があります。

 

 

1. 資産価値の増加：不動産を保有することで、その価値が時間とともに増加する可能性があります。
特に、需要が高まる地域や産業に投資する場合は、資産の価値が上昇することが期待できます。
将来的に不動産を売却することで、利益を得ることも可能です。

2. 収益の確保：不動産を保有することで、不動産からの収益を得ることができます。
たとえば、不動産を賃貸物件として利用する場合、家賃収入を得ることができます。

3. 不動産の担保としての利用：不動産を保有することで、それを担保として融資を受けることができます。
銀行や金融機関は、不動産を担保に融資を提供することがあります。
これにより、企業は資金調達をしやすくなり、事業の拡大や投資を行うことができます。

4. 減価償却費の利用：不動産を保有することで、減価償却費を計上することができます。
減価償却費は、不動産の価値が時間とともに減少することを反映した費用です。
これにより、企業は税金上の優遇措置を受けることができ、税負担を軽減することができます。

5. リスクの分散：資産を保有することで、企業のリスクを分散することができます。
複数の資産を保有することで、一つの資産に起因するリスクが他の資産に波及することを防ぐことができます。
また、異なる種類の資産を保有することで、市場の変動や経済の変化に対する耐性を高めることもできます。
これらの財務的な利点により、企業は資産の保有による収益や担保としての活用、リスクの分散などを通じて、経済的な安定性や成長を実現することができます。ただし、不動産の保有にはコストやリスクも伴うため、適切なコスト管理やリスク管理が重要です。

 

 

コロナ禍で角川や東宝といったエンタメ系の企業の本業の業績がガタガタになったにも関わらず、決算で利益を出していたのも不動産を保有していたこと、不動産から生み出される収益が本業のマイナスの穴埋めができたからということがありました。

 

 

東映が長年保有していた社員寮を賃貸マンションにリニューアルするというニュースもありましたが、役目を終えた不動産もまた新たに息吹を吹き込まれることで、企業の収益基盤にもなるということだと思います。

 

 

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近年不動産価格の下支えしてきた海外勢の動きに変化が出てきているようです。

 

 

2023年の海外勢の不動産投資額は、前年に比較して3割減で売越しに転じました。

 

 

特に目立つのがオフィスビルへの投資額の減少です。

 

 

世界的にコロナ禍で定着した在宅勤務によりオフィスの需要が減り、オフィスビルの取引価格が下がりました。日本も例外なく、オフィス需要の減少に加えて再開発による新築ビルの相次ぐ竣工で空室率が高まってます。賃料も値下げ傾向にあることも買い意欲の減退、取引件数の減少に繋がっていると思われます。

 

 

また今年日銀が金融政策を変更して金利が上昇するのではないかという憶測が広がっていることもオフィスビル購入に慎重になっている要因でもあると思います。

 

 

ただ、売り越しになったと言っても金額的には旺盛な買い意欲が一気に減退した訳でなく、海外からの投資が急に止まって不動産価格が下落していくことはないのではと思います。

 

 

先週、日銀の副総裁が暫く金融緩和を続けていくことも明言しましたし、引き締めするにしても段階的に緩やかに行なうことをコメントしました。

 

 

この発言を受けて円安が進み、日経平均もバブル崩壊以降の最高値である3万6000円台後半をつけましたので、今年はこのまま上昇トレンドで推移していくのではないでしょうか。

 

 

首都圏の不動産価格は、過去を振り返っても日経平均に連動して遅行的に上下してますので、現在の水準はキープしながらピークを探る展開になるのかもされません。

 

 

一方、アメリカの商業不動産の融資が細くなってきております。先述したようにコロナ禍で在宅勤務が常態化したことで空室率が高まって、商業ビルのオーナーの経営状態が厳しくなっており、地銀を中心に商業ビルに積極的に融資してきた地銀が不良債権を多く抱える構図が目立ち始め、コロナ禍で破綻した地銀の再現があるのではないかと懸念が大きくなってます。

 

 

万が一、アメリカの地銀の相次ぐ破綻が続くような事態になれば、日本への影響も避けられない状況になることは間違いないかと思います。

 

 

中国の不動産のバブル崩壊に端を発する経済の低迷、各地で起こっている紛争、国内で起きている政治不信、日米の株価高騰と不確実なことが次々起こっている状況の中、今年不動産市況はどう推移していくのでしょうか？

 

 

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近年、日本国内に住所のない外国人による不動産取引が増えてきております。

 

 

この背景としては、海外の主要都市の不動産価格が高騰していることが挙げられます。ニューヨーク、ロンドン、香港などは利回り2%前後でかなり高いことが確認できます。

 

 

これに比べて東京、大阪などの日本の主要都市は、4%前後の利回りを期待できることに加えて、円安の影響で利回りは実質6%前後で計算することができます。

 

 

割安感を感じた海外の人々が日本の不動産に投資しようと考えるのもごく自然なことかと思います。

 

 

では、海外在住の外国人は日本人と同じように日本の不動産を購入することは可能なのでしょうか？結論から言うと、他国で外国人が不動産を購入するよりハードルは高くないと言えるでしょう。

 

 

では具体的にどのような手続きで購入することができるのでしょうか？

 

 

まず本人確認ですね。
日本人なら、住民票、印鑑証明書、運転免許証等の公的証明書で確認できますが、海外在住の人は当然日本に住所がありませんので、それに代わる証明書が必要になります。

 

 

住民票の代わりになるのが、宣誓供述書です。あらかじめ海外の住所を聞いておいて、その国の公証人の認証を受け、それを住所の証明書とします。宣誓供述書は、日本の大使館領事部でも認証してもらうことができ、それを住所の証明書とすることもできます。

 

 

次に印鑑証明書に代わる証明書です。台湾、韓国は、日本と同じように印鑑証明制度がありますので、その証明書を使うことができます。印鑑証明書制度のない国の人は、日本に来ることができれば、その国の大使館でサイン証明書を発行してもらいます。日本に来られない人については、司法書士が宣誓供述書を作成し、それをその方の外国の住所に郵送します。その宣誓供述書を持って現地の公証人の面前で署名し、その署名を認証してもらって日本に郵送してもらえれば登記の時に添付書類となります。

 

 

契約の時も対応が必要です。
日本語を理解できない人であれば、通訳を付けることになる場合がありますが、通訳は外国人側で手配してもらうべきです。日本側で通訳を準備すると、後々認識、理解の相違等でトラブルが発生した時に説明を受けていない等の主張をされるリスクがあります。

 

 

媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書は、日本語で作成された書面が正本になります。外国語訳の書類を作成したとしても、あくまでも日本語の書類が正本で外国語訳の書類は参考資料でしかありません。

 

 

また売買代金の支払いについてですが、外国人が買主で日本国内に口座を有していない場合は、送金元の金融機関で被仕向送金を行ってもらいます。

 

 

物件の決済、引渡しを安全に行うことを考えるのであれば、エクスローを利用します。エスクローとは、第三者に売買代金、登記費用、仲介手数料等などを信託で保全してもらうサービスです。売買条件が整った時にエスクローにより金銭を決済します。

 

 

海外に居住している外国人に対して売却代金等の金銭を支払う場合、外国人の受取金額の10.21%を源泉徴収する必要があります。

 

 

その他、外国人が売主の場合、賃貸契約、賃貸管理の場合など色々と通常の日本人同士の取引とは違う対応を求められますので、その都度確認しながら慎重に進めていくことが肝要になります。

 

 

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北陸の大地震の被害状況は、時間が経つにつれてその大きさが明らかになってきました。

 

 

発生からほぼ1ヶ月となりますが、未だ水道が復旧できていない地区があります。過去の大地震でも復旧に3ヶ月〜半年程度かかっていますので、完全に復旧するのは夏前くらいになるのかもしれません。

 

 

建物の倒壊が目立つ珠洲、輪島の新耐震化率は、未だ50%前後で全国レベルの新耐震化率は87%まで上がってきていることに比べると、新耐震化の遅れが被害を大きくしたと言えると思います。

 

 

阪神大震災では、水道管の耐震化率が僅か1割だったことで断水が至る所で発生したため消火栓が使えず消火活動に大きな影響を出してしまいました。

 

 

今回の北陸の大地震でも同じことが起きました。石川県は、地震に耐え得る水道管の耐震適合率が36.8%と低く、阪神大震災の教訓が生かされず輪島などで大火災となってしまったのです。

 

 

建物の新耐震化は、前述のように全国で87%と進んでおりますが、水道管においては全国でも未だ40%前後とかなりの遅れが指摘されています。

 

 

日本には、水道管だけでなく、改修、建替、交換等が必要なインフラ設備、施設が多く存在してますが、地方自治体の中には財政難からなかなか手を付けられない状況があります。そのまま放置しておくと今回の大地震のような災害が起きた時に大きな事故に繋がり、尊い人命が失われることになります。

 

 

全て一度に行うことはできませんが、優先順位を付け確実に実施してもらいたいと思います。国家予算がコロナ禍以降、それまでの金額と比較すると大幅に増加しておりますが、その大半が借金ですので無駄な支出を削減して必要なところに必要な金額を回して欲しいものです。

 

 

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全国には私道に接している不動産が少なくありません。

 

 

そういう場所に不動産を所有していると電気、水道、ガス、下水道のライフラインを自分の所有している土地に引き込もうとすると他人の土地を使用しなければ設備を設置することができません。

 

 

こういうケースでは、私道の所有から掘削承諾書に署名、捺印をいただく必要がありました。私道の所有者の中には、承諾を拒む人もいれば、承諾料を要求してくる人もいたり簡単に掘削を行うことができませんでした。

 

 

また最近では、所有者が不明な場合、また所有者はいるものの認知症を患って制限行為能力者だったりして、承諾書を取得できないケースも増えてきてます。

 

 

そこで昨年の4月に改正民法が施行され、他人の土地を掘削してライフラインの設備を設置する権利が明文化されました。

 

 

この改正により、隣接している私道のみならず必要な範囲で掘削、設備設置が可能になりました。

 

 

民法改正後に他人の所有している私道を掘削する手順をお伝えさせていただきますと以下のようになります。

 

 

まず所有者に通知する必要があります。掘削する目的、場所、掘削方法について2週間から1ヶ月前に通知します。

 

 

私道所有者が誰かわからない場合は、全部事項証明書を取得して登記名義人を確認します。全部事項証明書に記載されている登記名義人に通知します。登記名義人が既に死亡していたり、住所変更を行なっていないために連絡が取れない場合があります。その場合は、簡易裁判所の公示による意思表示を行います。

 

 

これだけの手順で掘削できるようになったのは、掘削しようとする方からすると、かなり簡易な手順で済むようになったと言えると思います。

 

 

ただ、なるべく事前に掘削承諾書を取り付けておく方が後々トラブルを発生させることが少ないと思いますので、安易に通知すれば良いんだと思わず、今までの手順を踏まえて行うことをお勧め致します。

 

 

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