Author: vicweeve_admin

最近よく耳にするようになったPFASですが、何なのかご存知ですか？

 

 

フライパンが焦げ付かないようにコーティングしたり、車のボディのコーティング、消化泡の中などに含まれている有機フッ素化合物のことです。PFASは、RFOSやPFOAなどからなり、これらが発がん物質ではないかと俄かに注目を浴び始めています。

 

 

日本では、アメリカ軍の基地の周辺でPFASの濃度が高い地区が多いという報告があります。横田基地で泡消火剤のタンクの中身が気が付かないうちに空になっていたということもあったようです。このことを受けて市民団体が多摩地区の住人の血液検査を実施したところ、半数以上の市民から健康被害が懸念されるレベルのPFAS濃度を確認したとのことです。

 

 

他のアメリカ軍の基地の周辺の川の水質検査でも基準を上回るPFASが検出されているようです。沖縄県の嘉手納基地のある嘉手納町の地下水は、国が定める標準値の420倍という高い値のPFASが検出されております。

 

 

PFASは、世界的にも規制が強まってますが、本国アメリカではどうなんでしょうか？アメリカでも集団訴訟が提起されたりと国民の関心が高まっております。2021年に「PFAS戦略的ロードマップ」が策定され、アメリカ国内においてはPFAS製造・輸入・使用には厳しい規制を課しておりますが、それは日本国内のアメリカ軍基地においては実施されていないのでしょうか？日本では、2010年にPFOSの製造、輸入が原則禁止されていますので、アメリカよりも規制を早く始めたのですが、規制の基準がアメリカの基準よりも緩くなっている点が気になります。

 

 

このPFASに関しては、検出状況を全国マップでプロットした地図が公表されています。環境省、日本水道協会、NHKなどが独自に調査、作成しております。このマップを見ると異常な値が検出されている地区があることが確認できますが、その原因はほとんどのケースは不明となっております。異常な値を確認できた地区では、住人が流産を繰り返していたという報告もあり、PFASとの因果関係は分かりませんが、発がん物質だと認定されれば、健康被害についての事例が多く報告されることになるのではないかと思います。

 

 

現在、不動産の売買、賃貸の契約を行う際に、重要事項説明の中でハザードマップ内の物件所在地の確認を義務付けられていますが、いずれこのPFASの検出データマップも同様に説明が義務付けられるようになるのではと感じております。

 

 

日々利用する水道水に健康を害する値のPFASが含有されているリスクがあることを認識した上で、何か自衛の対策も考えないとならないかもしれません。

 

 

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前回のIZUMAI通信で、日本の不動産市場に比べて、アメリカの市場は透明性が非常に高いと書かせていただきました。そのアメリカにおいて、不動産取引全体の９割近くを不動産エージェントが関わっていると言われております。

 

 

アメリカ人は、日本人と違い生涯のうち何回も転居する人が多く、その多くは賃貸でなく売買で住み替えるので、不動産エージェントの役割は非常に大きく、社会的なステータスもとても高くなっております。ですので、アメリカでは如何にして優秀なエージェントと付き合えるかが、自分の人生を豊かにする重要なファクターにもなってくるのです。

 

 

アメリカは訴訟大国ですので、いつどんなことで、誰から訴えられるか分かりません。また日本と違って、訴訟を起こされた場合の請求額が途方もない金額であることが一般的です。故に優秀な弁護士との付き合いが必要です。

 

 

また日本のように国民皆保険の国と違い、誰でも平等に一定水準以上の医療を受けられる訳でなく、自己負担額の大小によって受けられる医療の質に大きな差が生じます。要は、金次第といったところが日本との違いになります。故にかかりつけ医師の存在が、日本より重要視されています。

 

 

この弁護士、医師と並んで、アメリカでは、不動産エージェントとの付き合いがとても大事だと言われており、弁護士、医師と同じくらいの社会的なステータスを与えられているのです。

 

 

一方、日本でも弁護士、医師は、特別視されている職業でありますが、不動産を生業としている人達のことを不動産屋というような見下したような表現で揶揄されることも少なくありません。また、騙されるのではないかとか、怖い人たちが多いのではないかとか、不正を行っているのではないかといった見方をする人も多く、決してアメリカの不動産エージェントのような高い社会的ステータスを得られておりません。

 

 

この差がどこから生じてくるのかというと、前回書かせていただいた通り、日本の不動産市場の透明性の低さ、不動産業者と一般の人との情報量の圧倒的な差が起因しているのだと思います。

 

 

アメリカでは、一般の方が不動産の情報を業者並みに得ることができますし、買主がホームインスペクションと言われる調査を行い、どこにどんな不具合があるか確認してから購入を決めることができます。不具合が見つかった場合は、売主に価格を下げてもらったり、修繕を実施してもらった上で購入することができます。

 

 

日本でも売買の際に、国土交通省がインスペクション(建物状況調査)の実施を推奨しており、宅建業者から売主にインスペクションを行うメリットを説明し実施するかどうか確認することを義務づけています。ですが、日本ではインスペクションの実施率がまったく高まりません。

 

 

これは、何か不具合が見つかった場合、売り辛くなるとか、価格を下げなければならなくなるといった考えが先立つからであると思います。このような考えから日本では中古住宅の流通が進みません。アメリカでは、住宅全体の流通量の約９割弱が中古住宅であることに対して、日本ではほぼ真逆の約85％が新築住宅です。空家が増える背景ともなっており、改善が求められます。

 

 

ただ中古住宅の流通量を増やすと言っても、日本の住宅政策を根本的に変えていく必要があり、不動産ビジネスに関わる業者にのみに期待しても改善は難しいと思います。自省の念も込めてですが、業者側もクライアントの利益を優先する倫理観の醸成がもっと必要があると思います。

 

 

アメリカの不動産エージェントは、不動産取引の成約よりクライアントの利益を最優先に考えますので、倫理意識が高い人が多く、また倫理意識の高さを求められるため、社会的なステータスが高いのだとも言えると思います。

 

 

日本の不動産の市場はアメリカと違う点も多く、現在の市場環境で不動産エージェントがアメリカと同じように高い社会的ステータスを得ていくには容易なことではないかもしれませんが、クライアントのことを最優先に考え、その対応に満足いただければ自ずと評価は高まり、存在感は増し、マーケットも広がっていくものと信じます。

 

 

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大リーグ　ドジャースの大谷翔平投手がロサンゼルス郊外に自宅を購入したことが大々的に報道されました。

 

 

いくらで買って、部屋の数が何部屋で、施設としてプール、バスケットコート、ジム等を備えているとか、大谷さんからすれば余計なお世話であり、いい迷惑なことだと思います。ただ、これが有名税なんでしょうかね。

 

 

日本では、個人のプライバシーを尊重して、有名人と言えどもこのような報道をされることはあまり無いと思います。この不動産の情報の開示の仕方が日本との大きな違いです。

 

 

日本では、法務局で謄本を取得すれば、所有者が誰でどこに住んでいるのか分かることも多いです。多いというのは、きちんと登記されていない場合も少なくないからですが、今年の4月から相続登記、住所変更登記が義務化されましたので、だんだんと整備されていくと思います。

 

 

一方、アメリカの不動産の透明性は非常に高く、どの建物がいつ建てられて誰が所有していたか、またいつどのような修繕が行なわれたかなどがインターネットで誰でも自由に確認できるシステムがあります。なので、不動産を購入しようと考えている人は、まずインターネットでその物件の情報を具に確認して購入するかどうかの判断をすることができるのです。

 

 

自己責任で物件を調べて買うかどうか自身で判断しますので、アメリカでは買主には仲介業者が基本的につきませんし、従って仲介手数料を支払う必要がありません。

 

 

弊社では、アメリカで一般的となっている不動産エージェントの制度を導入して、物件でなくクライアント中心の対応をさせていただいておりますが、アメリカと同じような対応するには日本の不動産業界の透明性の低さが障壁となってます。

 

 

日本では、業者と一般の方との間に情報の質、量ともに圧倒的な差があり、業者優位に取引を展開されることが一般的です。未公開の物件、水面下の物件とか言って一般の方にその物件の希少性を訴えた営業が横行しておりますが、実際には未公開の物件というのは、単に業者だけが閲覧できるレインズに載っていない物件を指していることが多く、業者間で情報が飛び回っていて誰でも知ってる既知の情報というのが一般的です。

 

 

我々は、この日本の不動産業界の不透明性に抗ってますが、長い間日本の不動産業界で培われた環境をぶち壊すことも、風穴を開けることも容易でありませんので、違う領域で活動しているという意識を持って活動してます。

 

 

未だ未だ道半ばで偉そうなことを言えるレベルではありませんが、少しずつエージェントと一緒に我々の領域を拡大していこうと考えてます。

 

 

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東京の国立市で完成間際の10階建てのマンションが解体されるという報道を目にしました。違法建築、手抜き工事、事業計画の甘さとかから解体される羽目になったのかと思いましたが、このマンションが建つことで富士山が半分隠れてしまうため、景観が大きく損なわれるということが解体の理由のようです。

 

 

建設に当たっては何度も地域住民への説明会を繰り返し行い、理解を得られたという判断から工事を着工したと思いますし、建築確認申請に対しても確認済証を交付されており、法的にも問題のない建築物の筈です。

 

 

住民説明会の中で、4階建にして欲しいとか、延べ床面積を計画の半分にして欲しいといった要望は数多くでていたようですが、マンション事業者としては、経済合理性を求められない建物への変更についてはひざ詰めで理解を得ていただくために根気強く説明会で説明を繰り返したと思います。そういった努力を重ね、最終的には住民の合意を得て11階建てを10階に規模を縮小して着工した訳です。

 

 

それが、ほぼ完成というタイミングで解体を決めたというのですから解せない感が強いです。

 

 

分譲マンションですので、既にほとんどの部屋で売買契約が成立しており、このマンションに転居を決められた方々の精神的なダメージは計り知れないものがあります。今まで住んでいた家を売却して購入を決めた方、賃貸の契約を既に解約してしまった方、子供の学校のことを考えて先に学区内の賃貸住居に居を構えてしまった方、このエリアで事業を展開する目的で営業を始められている方、等々様々な将来に対して夢と希望を持って購入を決められた方々が住居を奪われ、将来設計もやり直さないといけない状況に追い込まれたことは大変重大なインシデントと言えると思います。

 

 

何故、このような決断をされたのか？決断するのに何でほぼ完成のタイミングまでかかったのか？疑問が多い事案であり、色々な立場の方が関わっているので、解体を決めて一件落着という訳にはいかないと想像できます。

 

 

中小のマンションデベロッパーだったら、間違いなく破綻することになると思いますが、積水という巨大企業であったのでこのような決断ができたと言えると思います。

 

 

今回の事案と性質を異にするかもしれませんが、完成間際で竣工を断念したケースは過去にもいくつかあります。有名な事案としては、文京区の「ル・サンク小石川」が思い出されます。

 

 

このマンションは、建築申請後、確認済証の交付を受け粛々と工事を進めていましたが、住民が東京都安全条例に違反しているのではないかと建築確認済証の取り消しを求めた訴訟を起こし、住民の訴えが認められ建築確認が取りされてしまい、こちらも解体して建て直しを検討せざるを得ない状況となりました。

 

 

ただ、建築確認申請を受けて確認済証を交付した検査機関も責任の一端はあるだろうと思いますし、実際開発業者から訴えを出されているとのことです。このマンションに関しては、既に完売状態であったことで、前述の国立のマンションを購入した人達同様に、将来設計を大きく崩され人生そのものが狂わされてしまうかもしれないと思うと気の毒としか言いようがありません。

 

 

大型の建築物を建てる時は地域住民との関係を築き、理解を得られる状況を作り出していかないとどういう展開が待ち構えているか想像もできないこともありますが、普通の個人の住宅を建てる時も、事前に近所の方とコミュニケーションを図って関係を良好にしておく必要があると改めて感じます。ご自宅の売却の依頼を受けた際に近所との関係が悪く、測量等に協力を得られないケースも少なくないので、仲良くお付き合いしておいて欲しいなと切実に感じます。

 

 

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近年、不動産の取得もワールドワイドになってきましたので、今まであまり問題にならなかった相続の問題が増えてきそうです。

 

 

まずは、日本国籍の方が海外の不動産を所有していた場合ですが、準拠法がどちらの国のものになるかが一番大事になります。日本の法律では、「相続は、被相続人の本国法による。」と定められてますので、基本的には日本の法律が適用されることになります。

 

 

しかしながら、やはりその国々によってルールが異なりますので、不動産がある国の法律に従って手続きをする必要もあります。例えば、英米系諸国では、不動産がある国の法律を適用する立場を取ってますので、積極的財産も消極的財産も全て相続人に移転される日本と違って、裁判所の管理下に置かれた後、分配、精算が行われ、残余財産のみが移転されるような仕組みとなってます。

 

 

では、遺産分割調停を日本で済ませた場合、それを不動産のある国に承認させることができるかですが、遺産分割調停は、あくまでも当事者間の合意内容に過ぎず、確定判決的な色合いが薄いためほとんどの国で承認を得るのは難しいと思われますし、また相続人の範囲や法定相続分も違いますし、相続という概念もまちまちなため、厄介な手続きになる可能性が高いかもしれません。

 

 

一方、日本に不動産を所有していた日本に国籍の無い人が亡くなった場合は、どのように手続きが取られるかですが、前述のケース同様に準拠法がどこの国のものになるかにやって変わってきます。前述の通り日本では「相続は、被相続人の本国法による」とありますので、このケースの場合は、外国籍の人はその人が持つ国籍の法律に従うことになるでしょう。

 

 

遺言がある場合についても同様に被相続人の国の法律に従うことになります。日本の法律では、「遺言の成立及び効力は、その成立の当時における遺言者の本国法による。」と定められてます。ただ、遺言のパターン、種類等によって準拠法が変わっていることもあるので、一概には言えない部分も多分にあります。

 

 

このように見ていくと、日本以外の国籍の方が日本の不動産を所有している状態で亡くなった場合、日本人が国外の不動産を所有している間になくなった場合は、どこの国の法律が適用され、どのような処置が取られるのか明確になっていない部分も少なくありません。

 

 

いずれのケースも明確に対処することはできないと思われますので、海外の相続についての知見の広い弁護士等に相談しながら対処することがトラブル回避に繋がっていくのだろうと思います。

 

 

相続義務化が所有者不明土地の解消の切り札のように言われることがありますが、今後発生する相続には効果はあるものの、過去に発生してしまった所有者不明土地の解消に一役買うのかについては疑問しかありません。

 

 

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現在所有者が分からない所有者不明土地というものが、日本国中に点在しており、その面積を合わせるとなんと九州地方の面積より広いくらいだと言われております。

 

 

何故日本にはこのように誰が所有者だか分からない土地がたくさんあるのでしょうか？一番の原因は、相続が発生した時に登記を行わなかったことだと言われています。これまで相続登記は義務化されておりませんでしたので、相続人がそのまま登記せず放置している間にまた相続が発生し、その相続人がその土地の存在を把握していなかったために広がってしまったと考えられています。

 

 

不要な不動産、いわゆる“負動産”と揶揄される価値の無い不動産が世の中に増えた事も原因かと思われます。例えば原野商法で被相続人が騙されて購入してしまった土地や、高度成長期にインフラを整備することなしに利便性の低い地域に次々建てられた建売り住宅や、バブル期に人気を博したリゾートマンションなどが“負動産”の代表例です。

 

 

こうした状況を解消しようと、令和3年4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権者の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布され、今年4月に施行されました。これにより相続登記や登記名義人の住所変更が義務化されました。この相続等義務化により所有者不明土地は解消されていくのでしょうか？

 

 

2つの法律のうち「相続等により取得した土地所有権者の国庫への帰属に関する法律」 に関しては、国庫に帰属させてもらう条件が厳しすぎるために実効性を欠いているのではないということは、過去IZUMAI通信の中でも触れさせていただきました。因みに今までに1661件の申請に対して国庫帰属した土地は117件に留まっております。

 

 

一方の相続登記、住所変更の義務化については、今後発生する相続、住所変更には効果を発揮すると思いますが、既に九州地方より広い面積に膨れ上がってしまった所有者不明土地についてはその効果に疑問を感じなくもありません。というのは、所有者不明土地の本来相続人が自分が所有者だと認識しているかということです。何代かにわたって相続が発生し、相続人が大勢いる場合、元々の所有者の事を知っている相続人もおらず、土地の存在を認識している相続も誰もいないケースは少なくないと思います。

 

 

法律を施行させて相続を義務化したとしても、結局現在の所有者が積極的に義務を果たす行為を行わない限りは、何も進まない可能性が大きいからです。

 

 

もしかしたら自分は知らないご先祖様の土地を相続した一人かもしれないと思って、自らの費用負担で調べようとする人がどれほどいるでしょうか？
まずそんな奇特な人はごく僅かしかいないのではないでしょうか？

 

 

では、地方行政や国が所有者に代わって現在の所有者を見つけ出して連絡してくれるでしょうか？弊社でも経験がありますが、所有者不明土地の現在の所有者を探し出すのは、容易な作業ではありませんし、費用もかなり大きな金額がかかってしまいます。それを公的な機関ですべてやってくれるかというと、あり得ないと思います。

 

 

やってくれるとしたら、公共事業を進めていくうえで所有者不明土地が障害になっているケース、今にも倒壊しかけている建物の解体の行政代執行を行った後に解体費用を請求するために所有者を見つけ出さなければならないケースくらいだと思います。

 

 

相続義務化が所有者不明土地の解消の切り札のように言われることがありますが、今後発生する相続には効果はあるものの、過去に発生してしまった所有者不明土地の解消に一役買うのかについては疑問しかありません。

 

 

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昨今、異常気象の影響から激甚災害が日本国中で発生しています。日本中と申しましたが、世界中で想定外の、歴史上経験をしたことのない場所で信じられないようなレベルの災害が発生してます。

 

 

砂漠で記録的な大雨が降り、洪水を発生させたり、本来潤沢な水量を維持続けて来た水瓶に雨が降らず、何百年前に湖底に沈んでいた街並みが現れて来たりと考古学者は神の恵みとばかり調査、研究に色めきながら侵食を忘れて取り組んでいると想像ができますが、生活の基盤でそのような災害が発生してしまった住民に取っては、生きるか死ぬかの瀬戸際だったりする訳です。

 

 

カーボンニュートラル、脱炭素とか言葉は世界中で飛び交っていますが、現在、将来の異常気象の発生を食い止めることは、もはや手遅れではないかとも感じなくありません。

 

 

多くの方は、自分が住んでいる場所で災害が発生する確率はどの程度なのか気にされている方も多いと思います。全国の自治体でハザードマップ等を作成して住民に常日頃から準備を促していますが、ハザードマップも未だにPDFのものしか作っていない自治体も少なくなく、一体自分の住んでいる場所は安全なのか、災害の発生確率が高いのか、どのくらい被害が想定されるのか読み取れないものが多いように気がします。

 

 

せめてWebで確認できるようなシステムを導入して欲しいと思ってました。国土交通省では、「重ねるハザードマップ」というシステムをWeb上で公開しておりますが、今般更に多くの情報を確認できる「不動産ライブラリー」を公開しました。

 

 

このシステムでは、確認したい場所を特定して、ハザードに加えて、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報やその他防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報を確認することができます。

 

 

いままでは、確認したい項目毎にサイトを探して一つ一つ確認する必要がありましたが、それが一つのサイトで確認できるようになったことは、非常に便利になったと思います。また前述したように未だにシステム導入されていない自治体も多いので、我々不動産の仕事をする者としてもかなり業務量の軽減に繋がるのではないかと期待大のシステムです。

 

 

早速、これから使わせていただきます。

 

 

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容積とは、建物を建てる場合の敷地面積に対しての建物の延べ床面積の制限を言います。

 

 

容積については、様々な規制や緩和があります。テーマの容積適正配分地区計画とは、1992年に創設されたもので、公共施設を整備する際に保全する地区と高度利用する地区に分けて市街地環境を維持しながら、高度利用を積極的に行うものです。

 

 

具体的な事例として、今注目されているのが渋谷区が神南小学校の建替えと隣接するマンションの建替えを一体的に再開発を行おうとするものが計画されていますが、これは建替え時に小学校で使わない容積をマンションに譲り、マンションの新築で得られる利益を小学校の校舎のメンテナンス費等に充てるというものです。

 

 

マンションは、築50年の14階建の建物ですが、小学校から容積を譲ってもらうことで34階建のタワーマンションに生まれ変わります。
また小学校とマンションの間の区道を廃止して広場も整備するようです。このように双方にとってメリットが大きい再開発方式です。

 

 

今後、築年数の旧い旧耐震構造のマンションが増えてくることが確実なので、老朽化した公共の施設と一緒に再開発していくこのようなスキームが今後増えてくるかもしれません。

 

 

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パワービルダーと言われる建売戸建分譲業者の業績が悪化しているようです。

 

 

コロナ禍で郊外の住宅需要が世界の主要都市を中心としたエリアで拡大して新築戸建の販売量が大幅に拡大しました。

 

 

コロナ禍で在宅ワークが一般的になり、出社することが激減したことで郊外のゆったりとした環境で子育てをする目的であったり、自分の趣味をやり易い環境の中で仕事との両立を図る目的等で需要が拡大していきました。

 

 

パワービルダー各社は、この状況を好機と見て次々に郊外の土地を仕入れ、戸建開発を行なって空前の業績を挙げることに見事成功しました。

 

 

ところがコロナも落ち着き、消費者の意識に変化が現れたことに加え、会社から出社を求められる、あるいはコミュニケーションを渇望する人が増えていったことで郊外の戸建の需要は一気に細っていってしまいました。

 

 

パワービルダー各社は、この状況を逸早くキャッチできなかったのか、コロナ禍での成功体験に浴して目が霞んでしまったのか、郊外の土地の仕入れを続け、建売戸建分譲を続けていました。

 

 

その結果、在庫を大量に抱えてしまい建売戸建分譲のスキームが崩れてしまったようです。郊外の戸建需要の減少に相まって資材費・人件費の高騰が急ペースで進み、建築費全体が高騰したことで1戸あたりの利益が薄くなっているにも関わらず価格転嫁が思うように行えず、ますます薄利になってしまったようです。

 

 

建売分譲のスキームとしては、土地の仕入れは不可欠ですが、既存物件が売れないことで資金が回らなくなっているので、仕入資金作りのために在庫物件の投げ売りとも思えるような値引き販売が行われているエリアもあります。

 

 

沖縄県ではかつて住宅の大半が鉄筋コンクリート造でしたが、大手戸建分譲業者が数年前から進出して、新築住宅の半分以上が木造になってきました。

 

 

元々台風が勢力を増して上陸してくる場所で、またあらゆる種類のシロアリが巨大化して生息している場所でもありますので、今後何年か後にどうなっているのか気がかりなところです。

 

 

果たして今後パワービルダーはどのように業績を回復していけるのか注目したいと思います。

 

 

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