Author: vicweeve_admin

沖縄県北部の名護市と今帰仁村にまたがる地域に新しいテーマパークが建設されています。オープン予定は、2025年となっております。

 

 

このテーマパークは、大阪のユニバーサルスタジオジャパンの立て直しを行なって一躍脚光を浴びた森岡毅氏のマーケティング会社であります刀が計画を主導して進められております。

 

 

名称は、「JUNGLIA(ジャンガリア)」で、ジャングルや海の上を遊覧する気球型の乗物やジュラシックパークのような襲いかかってくる恐竜から逃げるスリル溢れるアトラクションを計画しているようです。

 

 

建設予定地の名護市に関しては、辺野古での米軍の新基地の建設に対して多額の補償金が支払われているため財政は潤っていますが、一方の建設予定地の今帰仁村は、観光地としてのポテンシャルは高いものの現在は観光施設に乏しく、開発がほとんど行われていませんでしたので、財政的には苦しい状況にあり村民に対しても行政サービスが行き届かない状況だと思います。

 

 

ですので、このテーマパークの建設には並々ならぬ期待を掛けているだろうと勝手ながら想像してます。

 

 

沖縄県としてもインバウンドの集客が那覇近郊から中部の北谷に広がっており、更に北部にその流れが作れたらと以前から考えていたと思いますので、このテーマパーク開場に今帰仁村同様に期待を寄せていると思います。

 

 

北部は、今までは美ら海水族館くらいしか集客できる施設がなく宿泊施設もあまり充実しているとは言えませんでした。そこで本部港を大型クルーズ船が寄港できるよう改修工事を行い、今では毎日のように大型クルーズ船が寄港するようになってきました。

 

 

このテーマパークができれば、今以上に北部にまで足を伸ばす観光客が増えてくるようになるでしょう。

 

 

沖縄県は、コロナ前の2017年には、ハワイの観光客数を抜いた実績がありますので、北部の賑わいによりその頃以上にインバウンド数の増加が期待できるようになると思います。

 

 

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現存しているマンションの修繕積立金は、積立不足が指摘されており、70%以上のマンションが積立不足の可能性があると言われます。

 

 

今後築年数が40年を超えるマンションが一気に増加してきますが、住人の高齢化も相まって大規模修繕工事の実施も計画通りに行えないマンションも増えて来ることが予想されています。

 

 

老朽化する建物は、分譲マンションだけでなく、賃貸マンション、オフィスビル、商業ビルなども増加してきますので、大規模修繕工事の必要な建物は急激に増加してくると考えられます。一方で、建築資材の高騰、人件費の高騰、人足不足、24年問題等により、工事費が今後高騰してくることも明確な状況にあり、計画通りの大規模修繕工事の実施を困難にしていくものと思われます。

 

 

大規模修繕工事は、10〜15年サイクルで行うことが一般的ですが、30年超の建物では給排水管の工事を検討始めなければならず、3〜4個回目の大規模修繕工事で給排水管工事を盛り込む計画が多いようです。

 

 

給水管は、飲水を住人に供給するライフラインの中でも重要な管ですが、上水にも不純物が多少含まれており、長年給水管から供給されることで、管の内側にマンガンなどが付着していきます。また管の腐食も30年もすると生じてきます。

 

 

排水管は、汚水管と雑排水管とありますが、汚水管については、尿石が管の内側に付着して劣化を進行させます。雑排水は、台所、洗面所、風呂、洗濯の排水が流れてきます。台所からの排水では、油が固まって管に付着します。洗面所、風呂、洗濯では、髪の毛や衣類の繊維が曲がり部に引っかかったり、洗剤が蓄積したり、固まって管に付着します。

 

 

これらのサビや付着物の影響で配管の内側は劣化していくのです。

 

 

大規模修繕工事で、このようにサビたり、色々なものが付着した管をどうするのかというと、いくつかパターンがあります。

 

 

1.管の交換
劣化が著しい部分の管を交換します。
最近では交換する配管に事前にコーティングを施しますので、耐用年数として40〜50年となってきました。

 

 

2.更生工事(ライニング工事)
既存の配管の内側にコーティングを施す工事になります。
同じライニング工事ですが、配管の内側にパイプインパイプと言ってパイプを作る技術もあります。
以前は、配管の内側に樹脂を吹き付けてコーティングする方法を用いてましたが、最近では色々コーティングの方法が開発され、耐用年数も長いもので40年程度になってきました。

 

 

3.給水方式の変更
高層水槽方式や加圧給水方式など受水槽に一旦水を溜める方式から直結方式に変えます。受水槽に水に溜める方式に比べるとより安全でおいしい水を供給することができます。省エネルギー化も図れます。

 

 

4. 洗浄方式
圧縮空気を使用して管内を洗浄する方法、研磨剤を高速で流し込んで洗浄する方式等があります。このように給排水管の工事には色々な方法があります。長持ちさせるためには耐用年数ギリギリで行うのでなく、2回目大規模修繕工事あたりでいずれかの方法で管内のサビ、付着物を除去しておくのが良いかと思います。

 

 

私の所属する交流会の仲間にイオンファイバーでサビ、付着物を除去する装置を開発した人がいます。

 

 

これを早い時期に配管の中に設置することで大規模修繕工事の大幅なコストカットが実現できると思われます。今後この装置のことをを私なりに研究して、マンション、ビルに使用可能であれば、管理組合やマンション、ビルオーナーに紹介していきたいと思います。

 

 

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今まで日本で最も背の高いビルは、大阪にあるあべのハルカスでした。高さは、300mです。

 

 

先月11月にこのあべのハルカスを抜いて高さ330mの麻布台ヒルズが営業開始しました。

 

 

2027年には、この麻布台ヒルズを抜いて高さ375mのトーチタワーが東京駅日本橋口に完成する予定です。

 

 

高さを競い合うレベルではないですが、渋谷には次々と新しいビルの竣工が立て続いてます。ここ近年、渋谷ストリーム、渋谷ソラタス、渋谷フクラス、渋谷スクランブルスクエア、MIYASHITA PARKと続きました。今年も道玄坂通、Shibuya Sakura Stageが竣工、来年以降も目白押し状態です。たまに渋谷に行くとどこを歩いているのか分からなくなってしまいます。

 

 

こんなに再開発を次々行なって、それに見合うオフィス需要はあるのでしょうか？コロナ禍で在宅勤務が一般化し、オフィス面積も縮小傾向にありますし、多くの企業が決まった事務スペースを作らないフリーアドレスのオフィスになってきてます。

 

 

東京のオフィスの空室率は毎年上昇しており、現在は6%を超えてしまっております。これに対して賃料は、右肩下がりになっており、マンションと対比してもビル物件の価格は低下傾向にあるようです。

 

 

海外の状況を見てもアメリカは空室率が20%に迫ろうとしておりますし、不動産バブルの弾けた中国の上海、北京も20%程度と高止まり状態です。

 

 

他国に比べれば東京は未だましという見方もできますが、ご紹介した再開発の他、各地で今後も再開発が行われる予定ですので、東京も築古のビルを中心に空室が目立つようになり、いずれ20%に迫るような空室率になるかもしれません。賃料もどんどん下がり、古いビルの評価額は一気に下がっていくことも考えられます。

 

 

こんな状況の中、東京タワー級の高さのビルを建てることに果たして意味があるのか疑問を感じなくもありません。

 

 

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4号建築物とは、建築基準法第6条1項4号に規定されている建築物で、基準を満たせば建築確認申請で壁量検査を省略できるというものです。

 

 

対象となるのは、木造の建築物で延床面積500㎡以下のものです。(加えて共同住宅、店舗など200m2未満のもの、木造以外の200㎡未満の平家)

 

 

2025年4月にこの4号特例と言われる規定が変更になります。現在の4号建築物が新2号建築物と新3号建築物に区分けされます。
新2号建築物:木造の2階建以上、木造平屋で床面積200㎡超の建築物は、審査省略制度の対象外となり、建築確認・検査が必要になります。新3号建築物:木造平屋で床面積200㎡以下の建築物で、審査省略制度の対象となります。

 

 

これまでは、以上のように木造2階建の建築物は壁量検査が省略されており、耐震性のない建物が今でも建てられているかもしれないということです。これだけ地震が多発している日本で壁量が充足していない建物が次々に合法的に建てられているというのは、かなり問題だったと思います。4号建築物に該当して壁量検査が省略された建物が数多く現存しておりますが、この中に耐震構造に問題のある建物がどのくらいあるのか把握することはできないと思われます。

 

 

あって欲しくはないですが、今後高い確率で発生すると言われている南海トラフのような大地震が発生して初めて耐震構造に問題がある建物が確認できることになるかもしれません。

 

 

1981年に建築基準法が改正された後に建てられたいわゆる新耐震構造と言われる建物に住んでいるから安心だと思っている人も、もしかしたら壁量不足の家に住んでいるかもしれないと認識しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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筆界とは境界とは違い、当事者同士の合意で境界を決めるものでなく、登記された時にその土地の区画が定められた線であり、当事者で合意したからといって変更することができない線です。

 

 

土地の売買の時などに隣地の所有者と境界がどこなのかお互い確認し合って合意に至った線を境界として線を決めます。ですので、境界と筆界の線は、一致しないことも少なくありません。

 

 

この制度は、土地の所有者等の申請で筆界特定登記官と呼ばれる人が、外部の専門機関の筆界特定委員の意見を確認して、筆界を特定する制度です。

 

 

境界の線で合意に至らなかった場合に、この制度を使って元々の土地の線を確認します。ただ、この制度で筆界を確認できたとしても境界標を打つことはできませんし、相手側が納得できない場合は、訴訟になることもあります。

 

 

境界の確認を行う方法としてADRという裁判外の調停方法もありますが、これも当事者のどちらかが調停結果に納得しない場合は、手続きを進めることができません。

 

 

どれもこれも帯に短したすきに長しの制度で後腐れ無く解決することは簡単ではありません。

 

 

弊社のお客様が購入しようとしている土地の隣地が境界確認を拒否して売買取引がストップしてしまってます。この筆界特定制度を使おうか売主側と話し合っているところですが、筆界が確定するまでに6ヶ月から9ヶ月かかりますし、筆界確定しても訴えられたら、その努力も水の泡となってしまいますので結論を出せない状況です。

 

 

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マンションにお住まいの方なら、マンションの中に専用部分と共用部分の区分けがあるのを理解されていると思います。ただ初めてマンションに住み始めた方にとっては、なんでここがと思うことが少なくないと思います。

 

 

共用部分は、マンション全員のものとして、管理費、修繕積立金を毎月払って維持管理されます。

 

 

マンションの共有部分は、区分所有法という法律で規定されている部分とマンションの管理規約で規定されているものの2種類があります。

 

 

区分所有法で規定されている共用部分は、エントランス、廊下、階段、パイプスペース、建物の躯体等の部分になります。

 

 

施設の充実しているマンションには、フィットネス、プール、キッズルーム、ゲストルーム、ラウンジなどがあり、購入するかどうか決め手になることが多くあると思います。

 

 

これらの施設は、共用部分ですので、マンションの所有者全員で維持管理する必要がありますので、修繕積立金の金額が施設の無いマンションに比べるとかなり大きくなり、年数が経ってくると各戸の負担が大きくなっていきます。

 

 

規約で規定されている共用部分は、分かり難い部分が多くあります。例えば、玄関扉、窓ガラス、網戸、バルコニー、インターフォンなどが共用部分になりますので、なんで？と思われた方もいると思います。これらは、共用部分の中でも専用使用部分と言われる部分になります。

 

 

部屋の中をリフォームしようと思い、窓や玄関扉を交換しようと思っても勝手に行うことができません。管理組合の承認を得ないとできない場合がほとんどです。

 

 

築古のリノベーションマンションを見ると、部屋の中は新築のように綺麗になっているのに、窓枠が古臭くてアンバランスを感じることもあります。これは、窓が共用部分であるがためにリノベーションと同時に交換することができないからです。

 

 

エントランスにあるメールボックスの投函口が壊れてしまったりしても基本的に勝手に直すことができなかったりもします。

 

 

マンションの部屋の境界に関しては、戸建のように境界ラインで揉めることはまずありません。ただ、ベランダが続いているため、何かが越境してしまうことがあります。

 

 

例えばエアコンの室外機のドレイン(排水)が挙げられると思います。ドレインホースから出る排水は、チョロチョロと出て勢いはなく、部屋の埃を取り込んだドロドロの水なので隣に流れていくとかなりご迷惑をお掛けすることになります。

 

 

ドレインホースがどこを向いているかでお隣に流れて行ってしまうこともありますので、充分気をつける必要があります。

 

 

マンションは、あくまでも共同住宅ですので、自分が思うがままに何でもできる訳ではないので、トラブルを抱えないためにも共用部分の使用については注意を払うことが必要です。

 

 

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地上権とは、聞き慣れない権利だと思います。地上権は、平たくその内容をお伝えすると、他人の土地を借りて建物を建てたりすることができる借地権の一種の権利で、同じ性質の権利に賃借権があります。

 

 

賃借権は、法律上、債権のカテゴリーに分類され、一方地上権は、物件のカテゴリーに分類されます。どう違うのかですが、賃借権は、土地の所有者の承諾を得ないと建物を建てたり、建物を増改築することはできません。これに対して地上権は、土地の所有者の承諾なしに貸したり、売却、譲渡することが可能です。

 

 

このように賃借権に比べて地上権は、その権利行使の自由度が高いため、通常は、住宅に地上権が設定されることは滅多にありません。

 

 

現在弊社では、滅多にない住宅に地上権が設定されている土地の売却に関わっております。この住宅に設定されている地上権の権利者は県でして、地下に下水道管渠(げすいどうかんきょ)が埋設されていることで、50年ほど前に地上権が設定されました。

 

 

このことは、登記簿にも記載されております。地上権の影響範囲は、地下の限定された深さであることが確認できます。またその期間は、下水道管渠埋設期間となっているため、ほぼエンドレスと考えるべきものです。

 

 

さて、この地上権が設定された土地の売却はできるのかですが、まず地上権の抹消を県に打診したところ、できませんと無下もない回答が来ました。

 

 

では、この状態のまま果たして売却できるのかですが、当然無権利の土地と比べると価格は下げざるを得ないだろうし、躊躇する人も多いだろうから、簡単には売却できないと思います。

 

 

今後は、県と売主と話し合いながらより良い方法を模索していければと考えております。

 

 

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アメリカでは、FRBの金融引き締め政策で政策金利を急激に上げてきました。それに伴って住宅ローン金利も上昇し現在では、主力の30年固定の住宅ローン金利は7.5%まで上がってきました。

 

 

これだけ住宅ローン金利が上がると新築住宅を購入しようという意欲は減退しそうですが、住宅価格指数は最高値を更新しております。

 

 

インフレ圧力を抑制するために政策金利を上げているにも関わらず、アメリカの経済は力強く、国民の消費が経済アナリストの予想を上回る状態が続いております。ただここ最近、金利の高止まりと住宅価格の高騰によって、さすがに新築販売に陰りが出始めてきております。

 

 

アメリカでは、日本と真逆で流通している住宅の90%近くが中古住宅で、以前安い金利で住宅ローンを借りた層が、住宅を手放さないことで在庫が底をついていたことも新築住宅の価格上昇に繋がっていました。

 

 

またアメリカは日本と違って人口は未だ増加傾向にあり、住宅需要は底堅い状況もあります。

 

 

アメリカのファンドマネージャーの半数以上は、今後金利は低下すると予想しておりますので、一度冷めかけた新築住宅の需要はまた盛り返してくるのではないでしょうか。

 

 

日本では、今後金利が上がると予想する人が多くなってきましたが、アメリカのように急ピッチで金利が上がっていくような状況にはならないのではないかと思います。10年国債は、じわじわ利回りが上がっており、日銀の設定した１％に近づいてきておりますので、レッドゾーンを超えた時にどう状況が変化するかは予想し辛いところです。

 

 

上段に書かせていただきましたが、日本はアメリカと違って現時点での経済力が弱く、金利上昇していくと更に需要が減退する恐れがありますので、アメリカの状況は参考にはならないかもしれません。

 

 

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我が国は、温室効果ガス46%削減を2030年まで、カーボンニュートラルを2050年までに達成することを掲げていますが、CO₂の1/3は住宅から排出されているということで、住宅に対する脱炭素規制が強化されます。

 

 

その一環でもあるかもしれませんが、住宅ローン控除も来年制度改正が行われます。現行の住宅ローン控除では、一定の省エネ基準を満たしていない住宅も住宅ローン控除の対象となってますが、来年2024年以降は完全に対象外になることが決まってます。

 

 

住宅を建てるために役所に申請する建築確認申請を提出しますが、2024年以降に提出された建築確認申請によって建てられた住宅を購入する際に使う住宅ローンは、改正後の制度の対象となります。

 

 

新築住宅は、2025年から改正建築物省エネ法により省エネ基準に適合するように義務づけられる予定で、今後は一定の断熱性能を持った住宅のみが提供されるようになります。

 

 

とは言え、年々土地の仕入れ価格が上がり、建築資材、人件費が高騰している中、省エネ基準を満たす住宅を建築するとなるとなると更にコスト高になり、住宅価格に転嫁すると、高すぎて売るに売れないことにならないのか懸念するところです。

 

 

そうなると少しでも建築費を抑える努力が必要となりますが、省エネ基準を満たさなければなりませんので、断熱性能を低下させることもできず、建築確認申請の内容と違うものを作らざるを得ないことに成りかねないか気になるところです。

 

 

実際、最近においても大手ハウスメーカーの建築した住宅においても、建築確認申請時の設計と違うといった苦情が出ています。いわゆる手抜き工事と表現することが適当なのか何とも判断つきませんが、明らかに苦情、訴訟件数は増加傾向にあるようです。

 

 

新しい家を購入する人は、快適さを求めて購入するのでしょうから、住んでみて隙間風がピューピュー入り込んでくる、結露が異常なほど発生する、壁紙の内側がカビで黒ずんでる、傾きが生じている・・・・このような家を購入してしまった人は災難としか言いようがありません。

 

 

新築住宅を仲介でお客様に紹介して購入してもらった後に、このような事態になってしまったらこのお客様との関係にヒビが入ってしまうだけでなく、弊社も責任追及されることになるかもしれませんので、新築住宅を取り扱うこと自体がリスクになってしまいます。

 

 

手抜き工事をしたら、いつかは何らかの不具合が出てきますので、当初の設計通りに確実に施工いただきたいと切に願います。

 

 

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現在の日本の住宅ローンの金利は、日銀の金融緩和策が継続されていることで、変動金利は過去最低水準になっております。最低水準だと0.2%台となっており、住宅ローン減税で所得税の還付を受けると金利以上の還付を受けることも少なくありませんので、住宅ローンを組むと逆に儲かってしまうようなおかしな状況になってしまっております。

 

 

住宅ローンは、多くの国民に住宅を所有し易くするという過去からの国の住宅政策の一環で、他の様々なローンに較べると、金利は圧倒的に低く設定されており、期間も長く借りることできます。かなり優遇されているローンと言えると思います。

 

 

ですので、使途はあくまでも住宅を購入するために使うローンで、その契約約款で他に資金流用することは禁じられております。万が一、虚偽申告により居住用の住宅購入以外の資金に充てられていたことが発覚した時は、金融機関等は一括返済を求めることができると謳われております。

 

 

にも拘らず、虚偽申告による詐欺的な融資金搾取が後を絶ちません。よく摘発される行為としては、投資用の不動産を購入する目的で自らが居住すると偽って住宅ローンを申請するスキームです。投資用の不動産ですので、購入した後は賃貸物件として他人に貸して家賃収入を得ることになります。

 

 

このケースだと、物件購入者は住所を購入物件に移す必要があります。外形上、ここに住んでいることを装う訳ですね。購入者宛の郵便物は当然ここに届きますので、その郵便物は賃借人に頼んでまとめて転送してもらう約束しておきます。この時点で賃借人もこの詐欺行為に加担していると見做されても仕方ないかと思います。

 

 

一般的に投資用の不動産のローンは、住宅ローンに比較すると金利は高く、融資期間も物件の耐用年数の残年数となります。

 

 

個人が単独でこのような不正行為を行うことは稀で、ほとんどの場合は不動産業者が主導して行われます。実際にこのような不正行為を行わせ顧客に投資用の不動産を購入させた業者が毎年のように摘発され、行政処分を下されております。

 

 

このような手口は、以前から業界で行われていることは周知のことで、過去にも何社も摘発を受けているにも関わらず未だに行っている業者がいることも信じられないことでもあります。

 

 

先日、沖縄振興開発金融公庫に会計検査院が検査に入り、飲食店や事務所購入に23件もの住宅ローンが使われていたことが分かりました。沖縄振興開発金融公庫は、政府系の金融機関で地元の銀行が代理店となる形で融資業務を行っています。

 

 

不動産業界は過去から不正、詐欺的な行為を行う業者が後を絶たず、その都度摘発され行政処分、刑事処分を科されていますが、根絶されないのは残念ですし、不思議でなりません。

 

 

何となくダークなイメージを持たれる不動産業界ですので、ダークに染まらず、クリーンなイメージを持たれるよう尽力していきたいと考えております。

 

 

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