Author: vicweeve_admin

皆様

 

8月も今週で終わりですね？
良い夏を過ごされていますか？

 

 

 

 

今年は、あまりの暑さで本来暑い時に売れ行き好調になる物があまり売れなかったという現象が起きているようです。

 

一番意外なものがビールです。

 

これだけ暑いと、仕事帰りにゴクゴクと喉を鳴らしながら飲みたい衝動に駆られると思いきや、日中に炭酸飲料、ミネラルウォーターとかをがぶ飲みすることで、ビールを欲しない状態で夜を迎えてしまっているみたいです。

 

昨晩も浴びるほど飲んでしまった私には信じられないことです。

 

もう一つは、ニュースで報道されてましたので皆さんもご存知かと思いますが、蚊取り線香、殺虫剤の類が全く販売不振のようです。
蚊も暑いと血を吸う意欲が減退してしまうらしく、蚊に刺される人も今年は少なかったようです。

 

この状況は、日本だけの現象でなく世界中で起こっているようです。
なんと、北極圏にあるスウェーデンでは暑さのために山火事が発生したと報道されておりましたが、笑い話で済まなくなってきましたね。
一体この先地球はどうなっていくのか心配で堪りません。

 

 

 

 

今回のテーマは、不動投資への意識調査結果です。

 

 

 

 

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000102.000025694.html

 

リンクを貼り付けましたが、野村不動産系の投資不動産サイト「ノム・コム」が行った意識調査の結果です。

 

 

この調査でまず目を引くのが、不動産投資をやってみて良かったと回答している人が85.7％もいるということと、反対に後悔していると回答している人が僅か1.1％しかいなかったことです。
野村不動産が調査した結果ですから多少盛っているかもしれませんが、それにしても注目に値する結果だと思います。

 

 

なぜやって良かったのかの理由が定かではありませんので、今後お会いする不動産投資経験者からヒアリングしていきたいと思います。

 

 

もう一つ注目すべき点として銀行の融資が厳しくなってきたと87.7％の人が回答している点です。
2016年に金融庁から不動産融資へ偏り過ぎないようにと金融行政方針が発せられてから徐々に不動産関連の融資が付けづらくなって来ていたのも事実ではあります。

 

 

最近においては、静岡に本店を置くS銀行の不正融資の実態が明らかになるにつれて銀行が自主規制に動き、融資の基準も厳格に運用し始めたところが多くなってきました。
今までのようなフルーローン、オーバーローンを期待することは、ほぼ絶望的と言えます。

 

 

S銀行に対しての第三者委員会の調査結果が間もなく発表される予定ですし、現在検査に入っている金融庁の検査結果、それに対しての行政処分の内容によっては、更に融資環境は悪化するかもしれません。

 

 

不動産投資において、融資の環境、取り分け金融機関のスタンスというものは命綱とも言える大事なファクターですので、今後の結果を見守りたいと思います。

 

 

ただ、地方銀行が次々合併したり、ホールディングを作って経営の効率化を高めざるを得ない今の状況を作り出しているのも、融資先がないことが大きく影響している訳で、今後結局ニ－ズのあるところで勝負せざるを得なくなっていくのではないかと個人的には見てます。
ですので、不動産関連の融資の総量は、形はどうあれいずれ戻ってくるのではないでしょうか？

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

9月 8日（土） 13：30～15：00　　　 TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
9月12日 (水)    18：30～20：00　　　 TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
9月20日 (木)    18：30～20：00　　　 TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
9月27日 (木)    18：30～20：00　　　 中央区日本橋公会堂　第1洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
URL：https://izumai.biz/

 

♪気軽にお問合せ下さい♪

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

ここ数日過ごし易い日が続きましたね。
でも今日あたりから暑さがぶり返してくるそうです。
体が涼しさに慣れてきた頃でもあろうかと思いますので、再び熱中症対策に余念なく！お願いします。

 

 

ところで気候の話で付け加えて言いますと、最近台風の発生数が異常に多いように感じますが、実は気象庁が観測はじめてから今発生している20号までのスピードは過去4番目だそうです。

 

ほぼ毎日発生しているようですが、南方の海洋の温度が上昇していることが直接的な影響だということで、このまま温暖化が進んでいくとどうなっていくのか考えるだけでうんざりです。

 

9月の初旬に、沖縄で不動産マーケットの視察を行う予定にしてますので、何卒このタイミングでは台風が発生しないことを祈るばかりです。

 

 

 

 

今回のテーマは、生産緑地です。

 

 

 

 

生産緑地とは、1992年に施行された生産緑地法により市街化地域内にある農地がこれに指定されると固定資産税が農地並みになり、相続税の納税も猶予されるルールに変わりました。

 

ただこの指定期間が30年であるため、2022年には基本的に全国で指定された生産緑地はその指定を解除されるため、最近不動産業界では2022年問題と言われ始めております。

 

 

30年経って指定が解除されるとどうなるのかと言いますと、

・宅地並みに課税されることになる代わりに建築規制がなくなる。
・希望すれば、10年延長の申請を出すことができる。
・市区町村に買取請求を行う。

 

まずは、市区町村に買取請求を行うケースが多く出てくるのではないかと思いますが、全国の市区町村にそのようなゆとりがあるか言うと大半の市区町村は財政難を理由に買取拒否するでしょう。

 

そうなると、相続税対策のためにその土地にアパート建てるケースが増えてくるかもしれません。

 

また、デベロッパーにマンション、アパートの建築用地として売却するケースも出てくるでしょう。

 

こうなると前回テーマにした空家が更に加速度的に増加していくことが考えられる訳です。

 

また、生産緑地が大量に放出されることで土地の価格が大幅に下落してしまう可能性も否めません。

 

全国の生産緑地の1/5が東京に存在しており、また東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府で8割占めてます。

 

ですので、仮に一斉に2022年に放出されるとしたら、土地の価格が下がり、アパート、マンションの建設があちこちで行われることでマンションの価格にも大きく影響が出てくるかもしれません。

 

加えて、前段に書いた空室問題がより一層深刻化していくことになるかもしれません。

 

ただ、不動産価格は仮想通貨のようにある日目覚めたら半値になっていたというような急激な価格変動は起こらないのが、その特性でもありますので、今後の金利変動ととも注視していきながら早め早めに対策を考えていきたいと思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

8月22日（水）　　18：30～20：00　　TKP八重洲カンファレンスセンター
9月8日（土）　　13：30～15：00　　TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
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9月20日（木）　　18：30～20：00　　TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

今週は、夏季休暇を取られていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？
弊社は、休みをいただく余裕もなく通常通り営業しております。

 

 

ご報告ですが、漸く弊社のホームページを先週金曜日にリリースすることができました。

 

URLは、izumai.bizです。

 

まだ不完全なページもありますが、冷やかしで結構ですので覗いてやってください！

 

やっと玄関口が出来上がりましたので、これから一気に跳ね上がっていきたいなと気持ちを新にしたところでございます。

 

 

 

 

今回のテーマは、空家です。

 

 

 

 

先日、不動産ポータルサイトの大手でありますLIFULLの井上社長の話を聞く機会がありました。

 

LIFULLでは、全国の地方公共団体と連携して空家バンクの充実を目的に、全国の空家物件情報を発信するためのサイトの整備、空家を再活用できるための仕組み作りを行っていてその効果が出始めて来ていると仰ってました。

 

この話を聞かせていただいた後の懇親会の場で、井上社長に立ち話で空家バンクも大事ですが、「 空家になる前に手を打ちたいもんですね 」と話しかけたら、非常に鈍い反応で頑張って下さいと言われてしまいました。

 

少しだけムカつきましたが、今はいる世界が雲泥の差ほどあるのでやむなしと気持ちを立て直し、やる気に着火させてもらいました。

 

 

ところで、空家の数ですが日本国中に平成25年時点で820万戸あったそうです。

 

その後も、新築住宅の建設が次々行われておりますので、世帯数をはるかに上回る住戸数となって来てますので、当然空家が増えていく訳です。

 

数か月前に、刑務所から脱走した受刑者が逃げ込んだ瀬戸内海の向島のことは皆様も記憶されていると思いますが、受刑者があちこちに点在する空家に逃げ込んだため発見がでできなかったと警察の弁がございましたが、あの小さな島でなんと空家が1000軒以上もあるということですから全国にどれだけ多くの空家があるのか容易に想像つきますね。

 

 

空家問題は地方だけの問題ではなく、首都圏でも深刻な問題に将来なっていくだろうと考えてます。
東京でも現時点で81万戸、率でいうと11.1％も既に空家が存在してます。
地方と違って東京は、今後も再開発があちらこちらで行われる予定で、オリンピック後もいくつもの再開発計画があり、そこには必ずタワーマンションがセットされ計画が進められております。

 

 

今後東京に人口が流入して東京一極集中が進んでいくといっても需要戸数を超えたタワーマンションの建設を今後も続けていけば、本来空家になるはずがないような築年数の浅い、ロケーションの悪くないマンションにも空室が発生するような時代もやがて来るかもしれません。

 

 

弊社では、立地に絞った投資不動産販売を中核事業としていきますが、将来的には空家予備軍の住居の再活用を事業のもう一つの柱と据えて取り組んでいけたらと時期尚早ながらに思い巡らせている今日この頃です。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　中央区立日本橋公会堂
8月22日 (水)　18：30～20：00　　 TKP八重洲カンファレンスセンター
9月 8日（土） 13：30～15：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月12日 (水) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月20日 (木) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月27日 (木) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。

 

皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

早いものでもう8月になりましたね。

とは言っても、かなり以前から暑い日が続いていたので気分的にはとっくに真夏真っ盛りという感じでしたね。

もうそろそろ涼しい日を待ち望んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか？

私は、意外と暑い日が嫌いでないので、そんなに辛いとか、嫌だと感じませんが、皆様はいかがでしょうか？

 

 

 

 

今回のテーマは、金利 についてコメントさせていただきます。

 

 

 

 

不動産投資の一般的なスキームとしては、金融機関から不動産を購入するための資金を借りて、購入した不動産を賃貸で貸し出すことで得られる家賃収入で借入れの返済を行っていきます。

 

 

ですので、金利の変動というのは、不動産投資にとって大きなリスクにも成り兼ねないファクターとなります。

 

 

不動産業界では、その物件に投資するか否かを決める指標として“イールドギャップ”というものを使うことが少なくありません。

不動産投資にあまり関心のない人だと聞いたことがないという人もいらっしゃると思います。

 

投資利回りと長期金利の差をこのように呼びます。

 

 

 

イールドギャップ＝投資利回り－長期金利

 

 

 

仮に4,000万円の物件を購入して、その物件を賃貸に出して家賃を年400万円得られたとしたら、表面的な投資利回りは10％ということになります。

この物件を購入するにあたって、銀行から金利2％で借入れしたとすると、

 

 

 

10％－2％＝8％　　この8％が、イールドギャップということになります。

＊これは返済期間等を加味してませんので、実際のお客様にお話しさせていただく場合は、こんな単純計算式は使いません。

 

 

 

銀行からの借入金利が3％に金利上昇した場合、10％ー3％＝7％　で、空室が発生したり、家賃が下落したりした時のリスクが高まったということになります。

当たり前の話ではありますが、それだけ不動産投資にとって借入金利が何％なのかということは大事なのです。

 

先週の火曜日7/31に、日銀の黒田総裁が金融政策決定会合の話し合いの後、今後の金融政策についてコメントされております。

超低金利の維持は約束する、金利の一時的な上昇は容認する　という非常に分かり難いコメントをされ、市場の戸惑いを招いてしまったようです。

 

この記者会見を受け、8/10に長期金利は0.120％に上昇し、翌8/2には0.145％まで上昇してしまいました。

 

長期金利の上昇受け一部の銀行では早くも住宅ローンの引上げが行われ、日本生命は販売停止していた円建一時払終身保険の銀行窓口での販売を再開すると発表しました。

＊下げる時は時間かかりますが、上げる時はものすごく早いですよね。

 

黒田総裁は、「 金利の引き上げはまったく意図していない 」と金利上昇を牽制する発言ともに、金利上昇時には迅速かつ適切に国債を買う方針という言葉通り、

早速様々なオペを実施して、急激な金利上昇を抑えるのに躍起になっている感じが伝わります。

 

今後、長期金利の上昇に注視していきたいと思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

8月  8日 (水)　18：30～20：00           TKP八重洲カンファレンスセンター

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　中央区立日本橋公会堂

8月21日 (水)　18：30～20：00　　    会場未定(東京駅近辺)

9月 8日（土） 13：30～15：00　　　 会場未定(東京駅近辺)

 

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

ご参加をご希望の方のご連絡お待ちしております。

 

またご参加検討中の方もまずはお気軽にお問合せ下さい。

 

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株式会社IZUMAIの髙橋圭一です。

 

日頃、色々とお世話になっております。

 

 

 

暑い日が続いておりますが、体調管理はうまくいってますでしょうか？

 

前回、沖縄の話題でお送りさせていただきましたが、最近の天気予報を見ていると全国の最高気温で最も低いのは実は沖縄です！という日が少なくありません。

 

最近では、本土の人が避暑目的で沖縄に行かれるなんて笑い話にもならないような話を耳にすることも時々あったりします。

 

 

過去の経験で暑さも災害も対処できない時代です。

くれぐれも過信せず、油断せずでお願いします。

 

 

 

 

今回のテーマは、“相続税の還付”についてです。

 

 

 

 

相続税の納税の手順を皆様に解説するのは、釈迦に説法かと思いますが、一般的に以下の流れで相続開始から10か月以内に相続税を納税しなければなりません。

 

 

相続開始―相続人確定―相続放棄または限定承認ー遺産調査ー相続税対象財産(分割対象財産)ー相続税評価額調査(遺産時価評価)

ー相続税申告(遺産分割協議)ー相続税申告・納税(遺産分割協議書作成)

 

 

相続財産の中で不動産が占める割合は、凡そ半分。

 

不動産の価値をどう評価するかは、遺産分割するうえで最も重要な部分。

不動産は、一つして同じものは存在しておらず個別性が非常に高いので評価が難しくなります。

 

相続税の申告は、被相続人が死亡してから10ヶ月以内という大変短い期間で行わなくてはなりません。

 

この短い期間で、相続人の確定・財産目録の作成・財産の評価・申告書の作成等をバタバタと行わなくてはならないのです。

 

手続きは、基本的に税理士さんにお任せになるケースがほとんどかと思います。

 

でも税理士さんも得意、不得意分野があります。

 

 

土地の評価は、高圧線下であったり、不整地であったり、線路脇であったり、水路に面していたり

･･････様々な条件で評価減になります。

 

国税通則法　第23条（更正の請求）　要約
納税申告書を提出した者は、次の各号のいずれかに該当する場合には、当該申告書に係る国税の法定申告期限から5年間以内に限り、

税務署長に対して、その申告に係る課税標準等又は税額等につき更正すべき旨の請求をすることが出来る。

 

最近、お客様が相続税を納税された、しかも不動産の占める割合が多かったというケースは還付を期待できるかもしれません。

平均で1,200万円程度の還付が実現してます。

 

 

ご興味がおありでしたら、ご連絡ください。

ご説明にお伺いします。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

8月 8日 (水)　18：30～20：00      会場未定(東京駅近辺)

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　会場未定(東京駅近辺)

8月22日 (水)　18：30～20：00　　  会場未定(東京駅近辺)

 

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

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