Author: vicweeve_admin

住宅瑕疵担保責任保険について

 

 

 

 

住宅瑕疵担保責任保険とは、事業者が供給した住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、その修補のための費用を補填してもらえる保険です。
新築住宅を供給する事業者は、保証金を供託したときを除き、住宅瑕疵担保責任保険へ加入しなければなりません。
保険というと金融庁が監督官庁になりますが、この保険は国土交通省の管轄になります。
ですので、いわゆる損害保険とは違います。

 

 

 

2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、建築会社などの事業者は建築した住宅を引渡してから10年間、
瑕疵担保責任を負わなければならなくなりました。

 

瑕疵担保責任とは、一般の人が確認してもわからない欠陥が住宅にあったとき、住宅を供給する事業者側がその責任を負う制度です。

 

しかし、瑕疵担保責任が義務付けられていても、事業者に資力がなければその責任を果たすことができません。
そのような状況を解消するために、2009年に瑕疵担保履行法が施行されました。
この法律により、事業者は瑕疵担保責任を果たすための資力確保の措置を講じなければならなくなったのです。

 

 

 

事業者が新築住宅の供給をする際に住宅瑕疵担保責任を負いますが、その「瑕疵」の範囲はどこまでなのでしょうか？
瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ、事業者は10年間瑕疵担保責任を負うとされています。
住宅取得者は、新築住宅の引渡しを受けてから10年間、事業者に対して瑕疵担保責任を請求できます。

 

 

 

この保険はあくまでも新築住宅に対するもので、既存住宅(中古住宅)に関しては、既存住宅瑕疵担保責任保険という中古住宅専用の保険によって保障を得ることができます。
ただし、この保険は新築住宅のように加入が義務付けられている訳ではなく、付けるか付けないかは任意で、この保険を付けて販売されるケースは、現状では稀にしかないという状況です。

 

 

 

昨年、宅地建物取引業法が一部改正され、媒介契約を結ぶ際、建物状況調査(インスペクション)を専門の調査機関にあっせんするかどうかを売主、買主双方に確認することが義務化されましたが、未だ形式的に確認している業者が大半で建物状況調査(インスペクション)を
実際にあっせんするケースも稀のようです。

 

 

 

日本で流通している住宅の80％が新築、20％が中古であり、いわゆるスクラップ＆ビルドが今まで続けれて来ました。
人口が増加、維持されている状況下であれば、それも良かったかもしれませんが、これから急速に人口減少する日本において、今後もスクラップ＆ビルドを続けていくと新築住宅の売れ行きも落ち込み、中古住宅が大量に余って空家化してしまうかもしれません。

 

 

 

欧米は、新築と中古の割合が日本と真逆であり、特にアメリカにおいては中古住宅が80％も占めております。
木造の築100年以上経っている住宅を当たり前のように売買しておりますが、その背景には建物調査(インスペクション)を徹底して
行っていることがあります。
瑕疵担保責任については、逆に買主に責任を負わせていますので、その部分からも建物状況調査(インスペクション)が徹底して行われている訳でもあります。

 

 

 

日本も中古住宅の占率がどんどん上がって欧米並みになる日がやがて来るかもしれません。
そのためには、建物状況調査(インスペクション)を浸透させ、瑕疵担保責任保険の付保率を上げていく事が重要となるでしょう。

 

 

弊社も中古住宅の販売を行う際には、極力この建物状況調査(インスペクション)と瑕疵担保責任保険をセットにしていきたいと考えております。

 

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ワンルームマンション条例について

 

 

 

 

都市圏を中心とした自治体では、ワンルームマンションの建築に対して、専有面積の下限、駐車場・駐輪場の附置、隣地間距離、目隠しの設置、ファミリー向け住戸の一定割合の設置、建物使用規則の確認等、様々な規制を設けています。

 

 

なぜこのような規制を設けているのか？　ですが、近隣とのトラブル防止、良好な生活環境の形成、家族世帯向け住戸の供給、高齢者の居住の安定が主な理由だと言われております。

 

基本的にワンルームのような狭い部屋に居住するのは単身者であるイメージで、このような規制を設けているのですが、単身者のマナーが余程悪いということの裏返しなんでしょう。

 

よく耳にするのはゴミ出しが決められた日以外の日に出す、ちゃんと分別しないで出す、あるいは夜中に大騒ぎして近隣の住戸に迷惑を掛ける
といったことがあちこちで起きたことがこの規制を産んだ背景にあると思います。

 

 

自治体によっては規制している部屋のサイズや規制内容は、それぞれの自治体の事情もあり、随分と違いが見られます。

 

例えば、一番条例が厳しいと言われているのが豊島区ですが、狭小住戸集合住宅税という聞きなれない課税を課してます。

 

30㎡以下の狭い部屋一戸あたり50万円の税金を課してます。

豊島区は全世帯のうち単身世帯が56％となっており、30㎡に満たない共同住宅の割合が40％を超えているということです。

 

ただ、需要があるからこの結果になっている訳でマンションデベロッパーも需要を優先して30㎡以下の部屋の建設を自重しているのかというと、あまり条例に影響を受けずに従前と変わらず狭小の部屋の建設を続けているようです。

 

 

今後、東京都内では単身世帯は高齢者を含め更に増加していくことが予想されています。

 

特に単身の若者の中には物をほとんど持たず寝泊まりするだけの狭い部屋を欲しているミニマム族と呼ばれる人達が増えて来ているようですが、このミニマム族は15㎡くらいの本当に狭小の部屋を好みます。

 

流石にここまで小さい部屋は最近では建設しているマンション建設業者もおりませんので、この人たちは自ずと築年数の旧い中古マンションに流れていくことになります。

 

 

ワンルームマンンション条例の効果があまり期待ほどでないことの原因かもしれません。

 

 

 

 

一方、単身でない世帯が購入する部屋のサイズも新築マンションの高騰もあって小さくなる傾向が出て来ています。

 

ファミリーマンンションの占率を増やしても大きな部屋を必要としない世帯が増えて来ていることは、新築マンションの売れ行きにも影響が出て来ているのかもしれません。

 

 

家族4名だと70㎡は欲しいところですが、都心で70㎡の部屋を購入しようとすると手の届かない価格帯の部屋ばかりになって来てますので、だんだんと郊外で求めるファミリーが増えて来ており、その需要を見越して大手のデベッロッパーが郊外にファミリータイプのマンションの建設を進めるといった流れができつつあるように感じます。

 

 

丁度先週の土曜日に幕張新都心において「幕張ベパーク」の第一期の街開きがありました。

 

今後、タワーマンション6棟、商業施設、高齢者向け住宅などが建設される予定で、マンションの供給戸数は4500戸、人口は1万人を見込んでいます。

 

また東京の郊外に巨大コミュニティが出現することになります。

 

 

 

生涯未婚率が近いうちに30％程度になると言われている日本で、ワンルームマンション条例はやがて無用の長物になっていく可能性も
あるのではないとかと危惧します。

 

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滅失登記の申出について

 

 

 

こんなことが本当に起こるのかと思うような驚愕の事実をご紹介します。

 

 

ある都内に本店事務所を構える会社に起きた事件ですが、この会社は、本社社屋の近くに倉庫建物を保有しております。

 

 

事件は、この倉庫で起きました。

 

 

ある日この会社の部長さんが出社すると問題となる倉庫と棟続きになっている2棟の建物がなんとショベルカーで取り壊されている真最中でした。
仰天した部長さんは、当然「何をしてるんだ！」と言って工事を止めようとした訳ですが、ショベルカーの運転手は、上の指示に従ってやってるだけ、止める訳にいかないと工事を続けます。

 

 

このままだと跡形も無くなってしまうと、警察に連絡を取り到着を待つことになります。
警察が来たところで、部長さんは自分の会社の倉庫が何の許可もなく勝手に取り壊されていることを訴えますが、そんな馬鹿なことはないだろうと信じてくれません。

 

 

そこにその土地の地主という人が出現。
この土地は全て自分のもので、建物の所有者には連絡を取って取り壊しの承諾を得ている。
唯一ひとつだけ連絡が取れなかったため取り壊しを始めたと主張した。

 

 

何を言っているんだ！目の前の会社が所有者だろ！
登記簿をみれば分る筈だ！
と言っても取り合わず、ここは自分の土地でお前のものではない、建物は返してもらった！
こんなバカげた口論になります。

 

 

警察の指示で、後ほど事実関係を確認するので工事担当者も部長さんも一度撤収しなさいとなる。

 

 

その後、その部長さんは、顧問弁護士と一緒に警察に出向いて自分の会社が間違いなく所有者であることの証拠書類を提出。
書類を確認し、警察からは確かに今回の一件は「建造物損壊罪」になりそうに思えますが、民事の要素が強いので警察が立ち入ることは難しいと見解を伝えられます。

 

 

次に法務局へ行って登記簿を出し、登記官に建造物損壊罪の可能性が高いと伝えると、

 

「建造物損壊罪にはならない」

 

とバッサリ切り捨てられました。

 

 

理由は以下の通り。

 

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・建造物損壊罪の「建造物損壊」とは「自動車でビルに突っ込んでくる」「建物を爆弾で爆破する」「壁面にスプレーで落書きする」ぐらいの「故意性（＝わざとやっている）」が必要
・自分の土地の上にある建物を「返してもらった」と地主は思い込んで破壊しているので「故意性」がない

 

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登記官からは、更に恐るべき事実が伝えられます。

 

---

 

・「滅失登記の申出」という制度がある（「建物滅失登記の申請」とは違うもの）
・いかなる方法であってもとにかく何もない更地にしてしまえば「滅失登記の申出」によって登記を書き換えることができる
・この更地にする方法は合法でも違法でもどっちでもいい、書類上はそういうのは一切問われないため
・手続きの書類さえちゃんとそろっていれば「滅失登記の申出」で登記簿の名義を書き換えることができてしまう

 

---

 

 

法治国家の日本とは思えないこの前近代的なルールは、法整備の網の目の綻びなのか、明治時代の地租改正で初めて土地の私有権を認められた時のルールが今でも継続してる名残なのか、分かりませんが有り得ないことであることは間違いないと思いませんか？

 

 

こうある筈だと、疑問もなく信じていると思わぬ落とし穴に嵌る危険性があることを警鐘を鳴らすような事件でした。

 

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任意売却について

 

 

 

任意売却とは何か？

 

住宅ローン(住宅ローンに限りませんが)を滞納するとその担保として登記されている物件が差押えられます。
通常差押えされますと、債権者である住宅ローンを貸してる金融機関からその債権は代位弁済という手続きを踏んで、保証会社または債権回収会社(サービサー)に移ります。

 

 

そして保証会社あるいは債権回収会社(サービサー)が競売申立を行い、約2週間から1ヶ月後に競売開始が決定されます。
このまま何も手を打たず流れに沿って進められると、競売の入札が行われ、売却基準価格を下回らないように入札が始まります。

 

 

競売の場合、想定される売却価格は市場価格の20％～30％くらい低い金額でイメージされておりますが、この売却基準価格は、更にその価格から20％程度低い金額となってます。
従って大半の場合、競売で売却される価格は市場価格に比較するとかなり低い金額になることが一般的です。
ですので、安い金額で落札してその物件を賃貸に出される個人投資家も少なくはありませんが、80％程度は不動産業者が競り落としているようです。
不動産業者は、転売目的がほとんどです。

 

 

任意売却は、この競売を回避する一つの手段となります。
売却方法は、一般的な不動産を売却する方法と同じですが、任意売却を選択するということは物件を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状況の人が取る手段ですので、勝手に売却を行うことはできず、任意売却で担保物件を売却することに債権者の合意を取り付けなければできません。

 

 

債権者にとっても本当は少しでも多く回収できた方が良いので、必ず合意は取り付けられるように思われるかもしれませんが、
金融機関、保証会社、債権回収会社によっては合意してくれない場合もあるようです。
そうなると競売しか道がなくなる訳です。

 

 

ここで、不動産仲介会社が金融機関等と交渉を行って合意を取り付けられるかが肝となってきます。
場合によっては、弁護士の力をお借りして合意を取り付けることもあります。

 

 

仮に任意売却の合意を取り付けたとしても借金が全てなくなることを意味しているのではなく、残債と売却金額との差が生じた場合は、これ以降も返していかなければなりません。
このことは競売の場合も同様です。
ただ、債権者である金融機関等が合意してくれた場合は、返済方法について相談に乗っていただけるので、返済可能な月1万円～5万円程度に押さえてくれることが多いようです。

 

 

また競売の場合は、強制退去を求められますが、任意売却の場合は売却金額から引越代の捻出も認めてもらえることもあります。

 

 

その他の違いとして、競売に掛かって売却されてしまえば官報等に掲載されてしまうので、公になって友人・知人に知られるところになります。
一方、任意売却の場合は、表面的には通常の不動産売買の形を取っているので余程のことが無い限り、差し押さえされていた事実を確認されることはありません。

 

 

競売に参加するに60万円の費用がかかりまして、この金額も債務者負担になります。

 

 

このように競売と任意売却の両者を比較すれば、明らかに任意売却の方が有利な点が多いのですが、実際に差し押さえされた人たちの多くが活用しているのかというとそうでもないのです。
この違いを知らないで為すがままに競売を受ける人もいるでしょうし、条件的に認められない場合もありますでしょうし、債権者が合意してくれない場合もあるでしょう。

 

 

弊社もADRの資格を取得するに当たって、任意売却の扱いを始めようとしてます。
ここ数日間で情報を入手して債務者に連絡を取ろうと試みてますが、登記簿の住所にそのまま居住している人はほとんどおらず、行方の分からない人ばかりです。

 

 

この情報を入手し始めて驚くのは、東京地裁管内だけで対象になっている人が毎日平均で10件以上もあるということです。
その中には、投資用のワンルームマンションを購入してローンを払えず差し押さえされた人も常に含まれてます。
この人たちは、投資用のワンルームマンションを購入した時に、賃貸のアパート、マンションに住んでいたというケースが多く、
本来不動産投資を行なうことができる年収も無い人に無理して投資用の不動産を買わせてはいけないと改めて実感したところです。

 

 

独身の方々には、将来のためにまず自宅を購入するところから始める投資方法を推奨しておりますが、もっと強く薦めていきたいと意を新たに致しました。

 

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地価動向について

 

 

 

3月20日に、2019年1月1日の公示地価が公表されました。
これによると、全国全用途平均は、4連続の上昇だったようです。
地方圏においても　上昇・横バイの地点が、下落の地点を上回って過半数を占めました。

 

 

東京圏は、商業圏が6年連続の上昇で、上昇地点が9割も占めております。
23区は、大田区を除く22区で５％以上の上昇をしており、特に台東区は11％と群を抜いて上昇しておりました。
浅草を中心にインバウンドが増え、ホテル、店舗の需要が大幅に増したことが背景となっているようです。

 

 

東京23区の過去の公示地価の動向を遡って確認してみると株価にピッタリ連動していることが見て取れます。
日経平均と23区の公示地価は連動していると断言していいほど近似値で推移して来ました。
ただ、一つ気にしなければならないことは、公示地価は1月1日地点で調査しているものでありますが、実際のデータはその6か月前のものを使用しているということです。

 

 

ですので、リアルタイムで反映されているものと言えず、半年間のギャップを考慮して確認する必要があります。
実際にリアルタイムの地価の情報は、宅建業者のみが閲覧可能なレインズというポータルサイトしかありませんで、このデータを使って公示地価と照らし合わせている情報機関が持つデータと地価動向にズレが出て来ている事実も抑えておく必要があります。

 

 

また、かつては株価に連動して地価動向を確認することで、大きく外れることもなかったのですが、現在は日銀がETFを大量購入して株価を下支えしている構図が続いていますので、確実に株価に連動していくと言えない状況になって来ていることも忘れてはならないのです。

 

 

東京オリンピックをピークに地価の下落が始まると以前から囁かれ続けて来ましたが、オリンピックまで500日を切った時点でその考え方は主流でなくなって来ている感じも受けます。
では、これから先の地価、不動産価格はどのように推移していくのでしょうか？

 

 

専門家ですら意見が大きく分かれるところでありますので、私なんかが軽々に予想できるレベルのものではありませんが、ひとつ確実に言えるのは2極化していくことだと思います。
不動産価格は、需要(欲しがる人)が高ければ上昇し、需要(欲しがる人)がなくなれば下落していく当たり前の関係の中で価格が決まっていきます。
売り出せば、あっと言う間に売れてしまう不動産があれば、いつまでも物件情報サイトに掲載されて価格を下げても問い合わせすら来ない人気のない不動産もあり、二極化は既に進行していると思います。

 

 

地方においては、立地適正化計画の下、コンパクトシティ構想が次々打ち出され、このエリアからはみ出してしまった不動産の末路は、最近よく使われる負動産(資産価値のない、利用価値の無い不動産を指します)になっていくしかなくなるかもしれません。

 

 

日本の人口は確実に毎年減り続けていきますので、2極化が加速していくことは避けられないかもしれませんが、沖縄県のように自然増で人口が増え、移住者も増加していけるような環境を行政側で再整備していくことで巻き返しを図れなくもないと信じてます。

 

 

国も沖縄県をモデルに各行政に働き掛けて、実現可能な人口増加計画を推し進めていってもらいたいものですね。

 

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15日に日銀の政策決定会合が行われました。

 

 

その後の黒田総裁の会見で、国内景気は緩やかに拡大、鉱工業生産も緩やかに増加基調、物価2％に向けて徐々に上昇率を高めていくとの発言がありました。

 

 

また、マネタリーベースは物価上昇率が安定的に2％を超えるまで拡大させていくとも言われました。
今後も大規模な金融緩和を粘り強く続けていくことが適切だと相変わらずの方針であることを印象付け、その手段としてETFを今後も買い続けるとも仰っていました。
日銀がこのままETFを買い進めていくと、GPIFの日本株保有額を超えてしまう日も遠くないかもしれません。

 

 

また、問題の金融機関による不動産融資については、不動産融資が過熱しているとは思えないとの見方を示され、今後も十分なリスク管理を促していくとのことですが、もう既に金融機関は必要以上のリスク管理に踏み出し、不動産融資に超消極的な姿勢に様変わりしてしまっていると感じていますが、更なるリスク管理を促していくつもりでしょうか？

 

 

不動産投資は、結局最終的には個人投資家が金融機関から融資を受けて購入できる環境が整っていないと、川上でいくら不動産を大量に調達してもエンドの個人が意欲を失ってしまうとボトルネックとなり、結果、川上においても積極的に量を増やすことが難しくなるはずです。

 

 

健全な流通量を保ちながら、健全な投資意欲に応えられる健全な金融機関による不動産融資が行われる環境になっていく事を期待したいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、“相続法改正”についてです。

 

 

 

 

昨年の7月に成立し、公布された相続法が来年から順次施行されることが決まっております。
今回の改正は実に40年ぶりで、特に妻の権利の拡大が焦点になるところであります。
不動産関連にも影響が少なくないと思いますので、我々も注目しているところでもあります。

 

 

簡単に改正内容を確認してみます。

 

 

配偶者居住権の創設
これは、2020年4月施行ですので、少し先の話になります。
内容を簡単に申し上げますと、被相続人と一緒に住んでいた配偶者が所有権とは別にその家に無償で終身、あるいは一定期間住み続けることができる権利です。

 

相続財産の多くは不動産、特に自宅であることが多く、そのため遺産分割でもめることが少なくありませんでした。
その分割の方法によって、遺された配偶者がその家に住み続けることができなくなるケースもあり、今回のように所有権とは、切り離した配偶者居住権を創設することになった訳です。

 

相続人である配偶者は、居住する住居を売却したり、増改築することなどの制限が加えられておりますが、その分評価額が低くなり、自宅以外の相続財産も相続することが可能になり、老後の生活の安定化を図ることができるようになります。

 

 

 

婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用財産の贈与に関する優遇措置
改正以前は、配偶者に自宅を贈与した場合、相続発生時に相続財産から自宅贈与分が減らせていましたしたが、改正後は、自宅贈与を相続財産の先渡しとみなされず、自宅を除く相続財産を多く相続することができるようになり、この制度においてもまた老後の生活の安定化を図ることができるようになりました。

 

 

 

遺産分割前に被相続人名義の預貯金一部払い戻し
改正以前は、直ちに必要な資金があったとしても遺産分割協議前には勝手に預貯金を引き出すことができず、必要な金額を捻出できず問題になることがありました。
改正後は、家庭裁判所の決定を待たずして、一定額であれば引き出しが可能になります。
その一部というのが、預貯金の1/3に法定相続人割合をかけた金額が上限になり、一金融機関150万円が限度になります。
これにより、被相続人の死後、直ちに必要な費用を準備することができるようになりました。

 

 

これら以外にも、遺言書についてであったり、被相続人の生前中に介護などに尽力した相続人でない親族の寄与分についても寄与分が認められることになり、他の相続
人に寄与分を請求する権利も得られること等が相続法の主な改正点になります。

 

 

不動産屋としては、今までは納税資金を作る目的に売却を検討される相続人の方が少なくありませんでしたが、この法改正によりもしかしたらそのような案件は今より少なくなっていくのではないかと若干懸念するところです。

 

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今日で東日本大震災から8年になります。

 

 

2011年3月11日、私は仙台で会議を行っていたその最中に震災に見舞われました。
未だにその記憶は、鮮明に私の脳裏に留まっております。

 

 

TV、インターネット、電話とすべての情報網が遮断されてしまい、一体何が起こっているのか、震源がどこなのかも分からず不安な時間を過ごしていた時に、ビルの窓から見えていた仙台港でタンクが爆発し大きな火の手が上がり、仙台空港の滑走路の白く見えていた部分がだんだん茶色と変色していくのが確認できました。

 

 

この時、津波に飲み込まれていたことをその時は知る由もなく、ただただ情報を取ろうと色々なところに電話を掛けたり、メールを送ったりと闇雲に行動せざるを得ない状況が暫く続いていました。

 

 

そんな状況の中、館内放送で仙台空港が津波に飲み込まれ、何百という多くの人達が犠牲になったことを初めて知ることになります。

 

 

 

あれから8年。
自分なりに被災地にできることをやってきたつもりですが、頭の中からあの日のことがどんどん薄らいで被災地のことを思い出すことも少なくなって来てしまってます。
被災地以外の人達の意識の中からも東日本大震災が風化していることも否めません。

 

 

中途半端な私の被災経験ですが、今後も自分の経験、被災地の方々のこの8年間の歩みを機会ある毎に伝えて行こうと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、軍用地投資です。

 

 

 

 

軍用地とは何か？ですが、主に米軍基地で使用している土地を指します。
この土地が投資対象となり、売買されているのです。
そして、その土地の大半が沖縄県内に存在しております。

 

 

本土にも米軍基地がありますが、大半が公用地となってますので売買取引が行われることは滅多にありませんし、第三者の手に渡ることはまず皆無と考えた方が良いです。

 

 

では、何故沖縄の基地の土地だけが売買されているのかですが、それは戦後基地としてアメリカに接収されたからです。
沖縄の基地の土地は、第二次大戦後アメリカの統治下に置かれ、地権者、住人の存在を無視し、アメリカ軍の意のままに重機を使って勝手に土地を均し力づくで基地にされた土地であります。

 

 

1972年に沖縄県は、漸く日本復帰を果たしたことで、日本政府が地権者から基地の土地を借り上げ、借地料を支払うように変わっていきました。
その後、地権者が年老いて次々相続が発生し、相続税を払えなかった相続人がこの土地を手放すケースが増えてきたことで、軍用地の取引が広がっていった行った訳です。

 

 

今では人気の投資先として本土の一部の投資家には知られていますが、未だそれほどメジャーの投資先ではありません。
そもそも基地の中の土地で、何も建てられないし、何の活用もできなないし、一体どこがその土地なのか見に行くこともできないような土地に
何で投資する人がいるのか不思議に思う人もいるかもしれませんね。

 

 

 

では、軍用地投資の魅力について見ていきたいと思います。

 

①リスクがほどんどない
借主が国であるため、借地料が滞る心配はゼロである。
借地料の金額は、地主の会と国との話し合いで決まりますが、未だかつて前年を下回ったことが一度もない。
バブル崩壊の時も、リーマンションショックの時も確実に上がった。
建物を建てられないので、空室リスクもないし、災害リスクも全くない。

 

②流動性が高い
不動産投資の弱点の一つに売りたい時、現金が必要な時に、直ぐ売却できないことがよくあります。
売り急いでしまい、損失を出してしまうことも少なくないはずです。
ですが、軍用地は大変人気が高く、売り出しすると遅くとも1週間で買付が入りますので、
かなり流動性が高い不動産だと言うことができます。

 

③相続税評価が低い
固定資産税評価が一般土地に比べると元々低い上に、更にその評価額から40％減額した金額が相続税評価額となります。
次の計算式で相続税評価額は算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率×（1 ー 40％）
＊倍率とは、公用地の評価倍率表から地目毎に決まってます。(添付資料ご参照ください)
大雑把に言うと、購入した金額の1/3程度の相続税評価額になります。

 

 

 

主だったメリットを挙げてみますと以上の3点が大きいポイントです。

 

 

一般的な不動産投資のリスクはほどんなく、借地料は確実に上がって滞りなく支払われるため金利の高い定期預金のようなものであり、現金化するのは難しくなく、相続対策としては確実に大きく対策を図れる。
良い事ばかりの不動産投資のように思えると思いますが、正にそうです。

 

 

返還リスクはどうなのかという点も、返還日から補償金、給付金が支払われる仕組みもありますし、過去返還された場所に大きな開発が行われ、発展して土地の価格が何倍にもなったところも少なくありません。

 

 

那覇市の新都心と言われている、モノレールのおもろまち周辺が正にそうです。
今では、おもろまちはDFS、ショッピングモールが次つぎ建設され、沖縄一高いツインのタワーマンションも建てられ、そのマンションの部屋の価格は、都心のものと大して変わらない価格にもなってます。

 

 

来月から弊社も沖縄に拠点を設けますので、軍用地の取扱も始める予定です。
ご関心ある方は、是非ご連絡ください。

 

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先週の日曜日に沖縄で県民投票が行われました。
普天間飛行場の移設先として辺野古の埋め立ての賛否を諮る目的で実施されました。
結果は、ご存知の通り反対が70％以上を占めました。

 

 

玉城デニー知事が安倍首相と面会して沖縄の民意としてこの結果を伝えましたが、予想通りの対応でした。
また、アメリカ大使館にも出向き主席公使と面会して同様に結果を通知しましたが、アメリカは反応するのでしょうか？

 

 

この県民投票で果たして何かが変わるのか？何かが動くのか？
結局やるだけ無駄だったという雰囲気に沖縄全体が包まれなければいいなと思います。
これからの動きに注目していきたいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、“沖縄への不動産投資の魅力”です。

 

 

 

 

沖縄に関しては、このコーナーで何回か取り上げさせていただいておりますが、
3月10日に“沖縄への移住沖縄への投資　丸わかりセミナー”を行いますので改めて取り上げたいと思います。

 

 

沖縄の不動産価格は、ここ数年那覇を中心に急騰しております。
公示地価もリーマンショック以降右肩上がりに上昇しており、上昇率も全国で第4位です。

 

 

那覇市内の地価、マンションの価格も首都圏のそれと変わらない程の水準になって来ておりまして、特に那覇で最も人気のある新都心界隈のマンション価格は新築も中古も東京と然程変わらない程になって来ました。

 

 

この背景になるのが、一つは人口増加、二つ目は観光客の増加です。
人口増加の要因として3つ挙げられます。

 

 

まずは、出生率が高いことです。
沖縄県は合計特殊出生率が高く、全国の1.43に対して、沖縄県は1.94を維持しております。
全国で人口が増加している都府県が6か所ありますが、沖縄県は唯一自然増で人口の増加している県です。

 

 

2つ目の要因としては、移住者の増加です。
特に外国人の移住者が多く、移住者2.5人に1人は外国人です。

 

 

3つ目としては、沖縄県が人口増加計画をダイナミックに進めていることかと思います。
前段の出生率を2035年には2.5まで引き上げるための施策を様々展開中です。

 

 

もう一つの背景の観光客の増加ですが、2017年にはあのハワイの観光客数を抜いたと一度は報道されました。
その後、ハワイの観光客数が修正されたために僅か及ばなかったようですが、今後の観光客数の増加予測では2021年の1200万人を目標に今後も増加が続くことが予想されております。

 

 

不動産投資で儲けるための基本的な条件として、空室になるリスクを極力抑えることが大前提となりますので、人口が増加している沖縄県は、それだけで不動産投資のマーケットして大変魅力的であると言えます。

 

 

また沖縄に来られる観光客が増加することは、宿泊施設の不足を招きますので、民泊、旅館業にチャレンジするための土俵がすごく大きいと言えます。
特に旅館業法が改正され、チャレンジし易くなって来ました。

 

 

沖縄には、離島から研修等で本島に数週間来られる方や、本土からの転勤者の社宅需要なども旺盛ですので、
旅館業とマンスリーを併用して行うことで成功の確率が高まる思います。
実際に旅館業とマンスリーを併用して行なっている投資家の方も結構いらっしゃるようです。

 

 

沖縄の人口が確かに増えていますが、実際には住民登録していない隠れ住民が結構な人数存在していることは良く知られていることで、実際どのくらいの人数が隠れているのか不明です。
ですので、賃貸需要は公表されている人口以上であると考えていいのでしょう。

 

 

沖縄には、沖縄にしかいない賃貸住宅の借り手がいます。
それが、米軍人です。
沖縄の人の家賃負担額は平均で6万円～7万円程度であるのに対して、米軍人の家賃負担額は最大30万円程度まで見込めるので、米軍人を対象に賃貸経営を行うことは投資効果抜群です。
このように沖縄ならではの賃貸マーケットが存在することも沖縄への不動産投資の魅力を増しているところでもあります。

 

加えて沖縄ならではの不動産マーケットとしては、軍用地もあります。
軍用地とは、基地で使われている土地のことですが、この土地は日本政府が地権者から借り受けして借地料を支払っているほぼ公用地の位置づけに近い土地です。
固定資産税の4割程度は、国が負担する形で安くなっていることもあり、相続対策に買われる資産家もいらっしゃいます。
また一般的な不動産と違って流動性が高く、売り出しから1週間も経たないうちに買い手が必ず現れるような人気の高い投資物件でもあります。

 

 

沖縄の不動産投資の魅力を挙げていくと本当に尽きることがありません。

 

ご興味がございましたら、是非ご質問ください。

 

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沖縄の辺野古埋め立てを問う県民投票が昨日行われました。
埋め立てに反対する票が過半数を超え、改めて沖縄県民の意思が示されたことになります。
この結果にも国は移設工事を粛々と進めていく意向を示しておりますが、投票結果を無視することもできないと思いますので、今後の行方に注目していきたいと思います。

 

 

ところで、先週日銀の黒田総裁が衆院財務金融委員会で発言されましたが、その内容が「円高になり経済、物価に対してなんらかの影響がでた場合、物価安定目標達成に必要ならば追加の金融緩和を検討することになる」と仰ったようです。

 

 

これ以上の追加金融緩和とは何を意味しているんでしょうか？
このまま市場に出回る前に国債を買い占め、ETFを買い足すと考えているのでしょうか？
膨大になってしまった日銀の資産を一体どうするつもりなのでしょうか？

 

 

藤巻健史さんのように日銀破綻説を唱える人まで出て来てます。
日銀券、つまり紙幣の流通量は過去最高枚数を常に更新し続けております。
現在の1万円札の流通残高は、バブル絶頂期の3倍にも膨らんでいるとのことです。

 

 

国は、キャッシュレスを推進しているのに何故このように現金が増加しているか？
まったく理解できない現象です。
恐らくタンス預金が増えているのでしょう。
また銀行に預ける人も預金するのでなく、貸金庫に現金を突っ込んでいる人も少なくないようです。

 

 

最近、ひとり暮らしの高齢者が亡くなると遺品整理の業者がその後片づけを行うケースが増えて来ているようですが、遺品の中からかなりの確率で多額の現金が見つかるみたいです。
時には、すべて聖徳太子だったりと・・・

 

 

日銀の出口はいつ、どこになるんでしょうか？
REITを買うのもほどほどにして欲しいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、ADR(裁判外紛争解決手続き)についてです。

 

 

 

ADRは、ADR民間機関のホームページに以下のように説明されております。

 

 

 

ADR (Alternative Dispute Resolution)とは、「裁判外紛争解決制度」と訳されますが、裁判手続きによらずに紛争を解決する手法をいいます。
通常、「裁判」は、ある当事者間の紛争について裁判所が最終的な判断を示すことによって、その争点に最終的な解決を与えます。
これに対して「ADR」は当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指すものです。

 

 

 

ADRの種類にはあっせん、調停、仲裁があります。(Wikipediaから引用)

 

あっせんは、当事者同士での交渉で解決を図る事を目的とし、あっせん人が間に入って当事者同士の話し合いを進めて解決を図るものである。
あくまで当事者同士の話し合いによった解決を目指す制度で、あっせん人が解決案を提示する事もあるが拒否することができる。

 

調停は、調停人が示した解決案を拒否することができるが、仲裁判断は裁判の判決と同じ効力があり、当事者は拒否することができない。
また控訴や上告等の不服申し立ての制度はなく、仲裁がなされたケースについて裁判を起こす事はできない。

 

仲裁とは事前に当事者同士が仲裁を受けることに同意する（仲裁合意）した場合に仲裁人が仲裁を行うものである。

 

 

 

ADRには、司法型、行政型、民間型とあり、民間型に関してましては、一定の条件をクリアした事業者を法務大臣が認証する制度となっております。
弊社もADRの調停人としての資格取得のために現在準備を進めているところであります。

 

 

私個人としては、前職の生命保険会社時代にADR案件となった事案にいくつか絡んだことがございますので、多少馴染みはございますが、今回は不動産ADR調停人としての資格取得を目指すことなります。

 

 

不動産ADRとして、現在行われているのが、スルガ銀行の不正融資事案でございますが、この事案を契機に不動産投資、不動産融資に関しての新たな疑惑が出て来ておりますので、金融機関、不動産業界において大きなうねりが起こり始めております。
もしかすると今後、金融機関の統合、合併に発展するきっかけになるかもしれませんし、長年堆積して来た不動産業界の膿を一気に吹き出させるきっかけになり、一部の不動産会社は存続を危ぶむ声も出かねない状況に発展する可能性もあります。

 

 

業界全体がクリーンナップされていくことは好ましいと感じる反面、現在の状況が更に深刻化して長引くことは決して弊社にも対岸の火事で済まないことでもありますので、
常に今後の展開を注視、予測しながら対処していくしかないと腹を括っているところでもあります。

 

 

そのためにもADR調停人の資格を得て、微力ながらも業界が良い方向に向かって行くお手伝いをしていきたいと思います。

 

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節税保険の販売自粛のニュースが報道されました。

 

 

日本生命が開発し、他社が追随して競争が激しくなっていたこともあって金融庁も放置しておけなくなったのでしょう。
国税庁からも返戻率が高すぎるので資産計上にするべきであるとの見解も示されており、近々この保険に対しての課税方法を定めた通達を出すと生命保険会社各社に通知したことから、各社販売自粛の判断に踏み切ったようです。

 

 

それでも企業の決算月の集中する3月までは販売を継続するようですので、かなりの駆け込み販売が出ることが想像できます。
ただ、駆け込みでこの保険に加入された企業の経理処理が全額損金で認められるかどうか不明ですね。
過去の例から考えると今年支払った保険料は全額損金処理できるかもしれませんが、次年度以降は国税庁の通達に従わざるを得なくなると考えておいた方がいいかもしれません。

 

 

会社契約の生命保険の経理処理については過去にもこのようなことは繰り返し行われて来ました。
長期平準定期保険、長期傷害保険とか・・・
私も生命保険会社に勤務していた頃、おいしい思いもしましたし、辛酸を舐めるような時もありました。

 

 

節税ニーズと税制との駆け引きは生命保険に限ったことでなく、目立ち過ぎると叩かれることがよくあり、イタチごっこのような構図になってます。

 

 

不動産も相続税の節税対策で使われることが多いですが、タワーマンション節税のようにやはりやり過ぎると必ずメスが入れられ、いつまでも恩恵を受けることはできなくなってしまうことがあります。
ただ、国の借金が1000兆円を超える日本において税収を上げていかなければ無尽蔵に借金を膨らませることに成り兼ねないので仕方ないところでもありますね。

 

 

もう既に節税対策を請け負ってしまった保険代理店さんの中で、他の対策はないか探されている方は是非ご連絡ください。
対案をご説明させていただきます。

 

 

 

 

3月10日(日)に　❝沖縄への移住、沖縄への投資　丸わかりセミナー❞というタイトルのセミナーを朝日新聞本社ホールで行います。

 

 

 

 

今週、下記の広告が朝日新聞に掲載される予定です。

 

 

 

 

2008年をピークに日本全体の人口は減少が始まっており、2050年代には1億人を割り込んでしまうと言われてます。
人口＝国力では無いにしろ、これほどの勢いで人口が減少し、尚且つ高齢者の比率が高まっていくとなると、国力が一気に衰退していくと考えるべきかと思います。

 

人口が増加、あるいは維持されることを前提に設計されている業態における産業の衰退も、同時に加速度的に起きて来ることは否めないと思われます。
弊社の取り扱っている不動産も、地方ではコンパクトシティの推進が進み始め、生活に不可欠な施設の集約が行われ、コンパクトシティから外れた場所はインフラ整備も後回しにされ、かなり住み難い環境になっていくと考えてます。

 

 

この日本全体のトレンドとは、真逆のトレンドで様々な指標が伸展しているのが沖縄県です。
沖縄県の人口は、戦後一度も前年の人口を下回ったことなく、毎年増加の一途辿っています。
それも出生率が高く、自然増で増えている唯一の県です。

 

 

加えて移住者の増加も人口増に大きな貢献を果たしてます。
現在沖縄県に移住される方の2.5人に1人は外国人ということで、元々が基地の多い県で国際色豊かな県ですが更にその色合いを増して来てます。

 

 

沖縄県の人口増加計画では、2035年に出生率を2.5に引き上げる計画で進められており、本土の抱える少子高齢化、人口減の問題は沖縄県だけは無縁の場所になりつつあります。

 

 

観光客数も年々増加しており、2017年にはハワイの観光客数とほぼ同じ人数の観光客が沖縄を訪れております。
来年には、那覇空港に滑走路が増設され、大型クルーザーが停泊できる港の建設も本部港と石垣港に建設される予定です。

 

 

こんな元気な沖縄ですので、リタイアした後に移住しようと考えている人が増えているのも頷けます。
沖縄には、花粉症の原因になるスギ、ヒノキが生息していないので、重度の花粉症の方も沖縄に移住すると発症しなくなったり、
湿度が高いため皮膚にいい影響が出て、アトピーなどの皮膚の疾患をお持ちの方も沖縄に移住して改善したという話はよく耳にします。

 

 

また沖縄は、大きな地震が少ないというのも沖縄移住を選択する理由のひとつのようです。
東日本大震災以降、沖縄は地震が少ないということで被災地から移住される人が増えました。
大企業のサーバーも沖縄に集結し始めております。

 

 

美しい景色、一年中楽しめるマリンスポーツもあり、沖縄の魅力は短時間では語り尽せません。
セミナーでは少しでも沖縄の魅力をご来場いただいた方々にしっかりとお伝えできるよう頑張って話をさせていただきます。

 

 

皆様のお知り合いの方で、沖縄への移住を考えていらっしゃる方、沖縄の不動産に関心をお持ちの方がいらっしゃたら、
是非3月10日のセミナーをご紹介ください。

 

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