Author: vicweeve_admin

住宅すごろくの変化

 

 

 

 

以前に住宅すごろくのゴールもそのプロセスも変わって来たと書かせていただきました。

 

 

 

最初は、賃貸のアパートかマンションから始まって、結婚、子の誕生などのライフイベントのタイミングでマンションを購入。
やがて子供の数が増えたり、成長したりといったタイミングで、郊外の庭付き一戸建てを購入し、ここで生涯を終えるというものでした。

 

 

それが近年では、一戸建てを購入後、子供が巣立って夫婦2人きりになった時に郊外の不便さに嫌気がさして都心の駅近くの便利なマンションに移り住む高齢の夫婦増えて来て、そこが終の住処として住宅すごろくのゴールと考える人が増えて来たというものでした。

 

 

 

昨今、都心のマンションの価格が高騰して、サラリーマンには都心で新築マンションを購入することが難しくなって来ており、その影響もあって新築より中古マンションの販売戸数が上回る月が続いています。

 

 

 

ところが中古マンションの価格も高騰していることから、前回も書きましたが郊外のマンションに注目が集まり、住みたい街ランキングの顔ぶれも様変わりして来ております。

 

 

こうなると、同じ郊外で同じ価格帯なら、もっと広い家に住みたいと考える人が増えるのが自然で、ここに来て、また一戸建てを希望するファミリー世帯が徐々に増えつつあるように感じます。

 

 

 

今後、消費税の導入、東京オリンピックの開催と不動産価格に影響を与えるような節目的なイベントが続きます。
さて、今後不動産マーケットはどうなっていくのでしょう？

 

 

 

アメリカでは、金利が一時上昇基調になった時に不動産マーケットの勢いが減退し始めておりましたが、ここに来て金利が低下傾向にあり、更にFRBの利下げ観測もあり、再び活況に転じ始めて来てます。

 

 

不動産は、他の投資商品と違って急激に価格が上下するものではありませんが、絶えず注視していないと先の予想がつき辛い面もあります。
元々流動性の低い資産でありますので、他の投資商品よりトレンドを見極めるスパンは長く考えておきべきですね。

 

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東京オリンピックの時に人気が出て来そうな街ランキング

 

 

 

 

最近、首都圏の新築マンションの売れ行きが悪いと思えるデータが次々発表されています。
今年の上半期の首都圏の新築マンションの販売戸数は、前年同時期と比較すると、13.3％減の1万3,436戸にとどまり、1992年以来の低水準に陥っています。
一方、価格は逆にどんどん上昇しており、一戸当たり平均価格は6,137万円と7年連続の高値水準になっています。

 

 

 

マンション購入者が、リセールバリュー、利便性をより重視する傾向が強くなっているため、駅近の物件の需要が高まり品数不足、価格高騰につながっているようです。
駅近のマンション建設用地が不足しているのも一因かもしれません。

 

 

 

駅近徒歩1分～2分という最高の立地には、どんな駅でも築40年以上の古いマンションが建っていたりしますが、この古いマンションが驚くべき価格で売り出されていてビックリさせられますが、容積率が緩和され建て替えを期待してのリセールバリューを考えているとも言えるかもしれません。

 

 

 

今年の住宅販売戸数については、昨年来、消費増税をするかしないかを議論している中で駆け込み需要が多く発生するだろうから、増税後その反動で需要が急激に落ち込むことが予想されると打った手が住宅ローン減税の拡充でしたが、果たして駆け込み需要がこれから起こるのでしょうか？住宅ローン減税の拡充をする必要があったのでしょうか？

 

という疑問が今の段階では出て来ます。

 

 

 

そんな中、来年東京オリンピックが開催される訳ですが、ずっと言われて来た東京オリンピックを境に不動産価格は、ピークアウトするのではないかということですが、どうなんでしょうか？

 

 

 

前置きが長くなりましたが、今回取り上げたテーマは、東京オリンピックの時に人気が出そうな街です。
前回と似たようなテーマですが、リクルート住まいカンパニーがインターネットで調査したランキングをご紹介します。

 

 

 

1位は豊洲でした。
豊洲は、オリンピックの主要会場の有明にも近く、またオリンピック後も再開発計画が進められ、商業ビル、ホテルがこれからも建設されていくことが決まっております。
2021年には1000戸以上有するマンションの建設、10～20年後には銀座から結ばれる地下鉄の建設も計画されております。

 

 

 

2位は品川です。
オリンピックを目指して、田町と品川の間に高輪ゲートウェイという名前の新駅が仮営業する予定です。
その後も、国家プロジェクトでありますリニア中央新幹線の開通を2027年に控え、羽田空港へのアクセスもより便利になることで、人気が高まっていくことが予想できます。

 

 

 

3位以下は、東京、渋谷、新宿、浅草、月島、銀座、勝どき、田町の順です。
これを見ると人気のエリアはより限定的になっていき、東京都内の中においても2極化が進んでいくのではないかと感じます。
更にそのエリアにおいても、リセールバリューが期待できるより利便性の高い駅近の人気が高まり、極端な価格差が出て来るかもしれません。

 

 

 

果たして、オリンピックを境に不動産マーケットはどのように変貌していくのでしょうか？あるいは大きく変わらずに推移していくのか？
先を見通すのが、難しくなって来ているようです。

 

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首都圏の住みたい街人気

 

 

 

7月2日の日経新聞の記事に以下のランキングが載ってました。

 

 

 

1【1】吉祥寺
2【2】横浜
3【13】大宮
4【7】新宿
5【4】池袋
6【15】中野
7【18】立川
8【11】赤羽
9【5】品川
9【13】浦和
11【圏外】船橋
11【圏外】海老名
13　　　　武蔵小杉
13【7】北千住
13【圏外】藤沢
＊【】内は、2018年の順位

 

 

 

たった一年でこれほどまでに順位が様変わりしていくことに本当びっくりするばかりなのですが、これがこれから自宅を購入しようと考えている人達の行動にも如実に反映されているから更にびっくりさせられます。

 

 

 

ランクを落とした中で注目するのが、品川と武蔵小杉ですね。
品川は、高輪ゲートウェイという新駅が、品川と田町の間に建設中で来年のオリンピックに合わせて仮営業する予定です。
当然大規模な開発が行われますので人気のエリアになっていくだろうと予想されておりましたが、思いの外価格が高騰して手の届かない水準になって来てしまったことがひとつランクを下げた要因かと思います。

 

 

 

一方、武蔵小杉関しては、供給過多になりつつあると考えられます。
駅前にタワーマンションが林立しておりまして、朝の通勤時間帯には通勤客が駅に殺到して改札を抜けるのが一苦労の状態になってます。
職住近接で通勤時間が短縮できることが売りでしたが、電車に乗るまでに精魂尽きてしまう状況では魅力的に感じられなくなるのも仕方無いかもしれません。
それでも、今もタワーマンションの建設は続いてます。

 

 

 

前回、今回と武蔵小杉と同じ順位だったのが、北千住です。
何となくのイメージで敬遠する人の多いエリアでしたが、都心に近く鉄道も、千代田線、半蔵門線、JR常磐線、つくばエクスプレス、東武線と色々な線が利用でき、またそれぞれの線が別の線に乗り入れをしていて、ものすごく便利な場所に気がついた人が増えてちょっとしたブームになったと言っていいと思います。
そのブームも長続きせず、わずかの期間でランクダウンしてしまいました。

 

 

 

次にランクアップしたエリアを見てみましょう。
大宮が一気に前年の13位から3位に躍進。
中野、立川、赤羽といった都内ではあるが、ちょっと都心から外れたエリアが急浮上。
郊外の船橋、海老名、藤沢といったエリアが前年のランク外から大躍進しました。

 

 

 

これは正に都心のマンション価格の高騰の影響かと思います。
都心の新築マンションの価格が7000万円を超え、サラリーマンにはDinksと言えども手が届かなくなって中古を物色する人が増えて来ました。
ここ数年、新築より中古の販売件数の方が多くなり、その結果中古の価格も高騰し中古も手が届かなくなってきた層が多くいるようです。

 

 

 

その層が注目しているのが、今回大きく順位を上げたエリアですが、これも一時的なブームで終わらなければいいのですが。
海老名にタワ―マンションがいくつか建ち始めています。
船橋もあちこちでマンションの建設が行われているのが確認できます。
最近、船橋エリアを取扱うことが多いので、いい傾向ですが是非一時的なブームで終わることなく続いて欲しいですね。

 

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小規模宅地の特例の注意点

 

 

 

 

今年40年ぶりに相続法が改正されました。
目玉は、配偶者の居住権で残された配偶者が安心して安定的に残りの人生を送ることができるよう改正された点ですが、今年4月から施行されております。
その他にも改正点がいくつかありますので暫く従前のルールと変わったことで混乱が生じることもあるかもしれません。

 

 

 

今回取り上げるのは、小規模宅地の特例です。
この小規模宅地の特例を簡単に説明すると亡くなった人、つまり被相続人が自宅として住んでいた家の土地の評価を8割引にしてくれる制度です。
1億円の評価の土地の上に家を建てて住んでいた人が亡くなった時、この土地の相続税評価を8割引の2000万円にしてあげますよという制度です。
自宅しか相続財産がなければ、相続税は全く払わなくても良いということになります。
この小規模宅地の特例が使えるかどうかということは、相続税の金額に大きな影響があります。

 

 

 

この小規模宅地の特例を使うえるための条件としては、色々規定されておりますので細かくここで説明することはできませんが、知らなかった、勘違いしてたということで条件を満たせず、この小規模宅地の特例が使えなくなることが少なくないようです。
その中から、被相続人が老人ホームに入居したがために小規模宅地の特例が使えなくなるケースをご紹介させていただきます。

 

 

 

被相続人が、老人ホームに入居しました。
すると自宅が老人ホームに移ったとみなされ小規模宅地の特例が使えなくなったらどうでしょう。
これでは、あまりにもご無体なことだということで平成26年に税制改正され2つの条件を満たせば小規模宅地の特例が使えることになったのです。

 

 

その2つが

 

1.介護が必要なために老人ホ－ムに入居した（→要介護認定が必要）
2.自宅を賃貸で貸し出したりしない

 

この条件を満たせば、老人ホームに入居しても小規模宅地の特例は認められるようになりました。

 

 

 

ところが、夫婦一緒に老人ホームに入居した3年後、夫が亡くなり長男が自宅相続した場合では、小規模宅地の特例は認められないのです。
このケースでは、自宅は空家とみなされ、長男(自分の家を所有)も同居していない訳ですので、同居していたことが基本条件の小規模宅地の特例は使えないことになります。

 

 

 

次に、父母が老人ホームに同時に入居することになり、その入れ替わりに長男が自宅住むことになったケースです。
老人ホームで父が亡くなり、長男が自宅を相続することになった場合、同居実績がないということで小規模宅地の特例は使えません。

 

 

 

その老人ホームですが外形的に老人ホームだとしても無認可の有料老人ホームに入居すると前段の2つの条件を満たしても小規模宅地の特例が使えないということも認識しておかないといけません。
きちんと都道府県の認可を受けていなければいけないのです。

 

 

 

このようにありがちなことで小規模宅地の特例が使えなくなる場合が少なくありませんので、注意が必要です。

 

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マンションのリセールバリュー

 

 

 

 

マンションの資産価値は、当然築年数が経つにつれて落ちていくのが普通と考えられてます。
築年数が古くなれば、目に見えるところでも修繕の必要な箇所が増えて来ますし、目に見えない躯体や給排水管等の劣化が進むので、致し方ないところであります。

 

 

 

ですので、新築時の売出価格と比較して20年も経つと、半値程度に資産価格が下がってしまうことは珍しくないのです。
新築のマンションは、広告費、人件費、資材費などのコストを回収するために本体価格に乗せて売り出されますので、買った時点で含み損を抱えてしまうようなマンションも少なくありません。

 

 

 

ところが、どんなマンションでもこのような状況なるのかというと、首都圏など大都市圏内ではちょっと事情が変わってきます。
価格が下がるどころか新築時の売り出し価格を10〜20年経っても上回っているような資産価値の上がってるマンションも実は少なくないのです。

 

 

 

この違いは、何なのかということですが、いくつかの条件が重なるとそのような現象が起きますが、その中でも最も重要なファクターは立地です。

 

 

 

どんなマンションの前にどこにあるマンションなのか、つまり立地が資産価値を維持させる、更には資産価値を上げる大きなファクターでなのです。

 

 

 

ですが、最近ではただ単に人気のある地名、人気の駅を利用できるだけでは、資産価値を維持できたり、高めることができなくなって来てます。
ある意味、立地に含まれますが、駅からどれだけ近いかという点が今まで以上に資産価値に与える影響が大きなっており、今まで駅近というのは徒歩10分以内をイメージしてましたが、それだけでは資産価値を維持できなくなりつつあります。

 

 

 

ここ最近の傾向では、駅から徒歩7分と8分でリセールバリューに変化が出て来ました。
更に人気の駅から10分より、人気の駅の隣の駅の3分以内の方がリセールバリューが高いという傾向が出て来ました。
つまり、〇〇駅というよりとにかく駅に近いというのがリセールバリューを高める重要なファクターとなっています。

 

 

 

次に影響があるのが、階数です。
東京カンテイのデータを見ると、30階のいわゆるタワーマンションのリセールバリューが高いのが分かります。
タワーマンションの中でも上層階のリセールバリューが高いです。
ただ上層階にあればいいと言う訳でもなく、10階建てくらいのマンションの最上階よりタワーマンションの低層階の方がリセールバリューが高く、これは上層階の価格に引き上げられた結果だと考えられます。

 

 

 

もう一つが、戸数です。
より戸数か多い大型のマンションの方が、そのブランドの評価が高く、リセールバリューも高まる傾向にあります。
東京カンテイのデータですと、300戸以上の大規模マンションのリセールバリューが群を抜いて高くなる傾向があるのが分かります。
また、戸数が多いということは、修繕積立金等の戸数分担コストを抑えられるメリットもリセールバリューを高めるファクターの一つだと思われます。

 

 

 

まとめますと、マンションの築年数が古くなると新築時と比較して価格が大きく落ちていくのが一般的ですが、首都圏など大都市圏では、逆に新築時より価格が高くなるリセールバリューの高いマンションが少なくありません。
リセールバリューの高いマンションの条件は、人気ターミナル駅に関わらずとにかく駅に近いこと。
2つ目は、マンションの階数が高いこと。30階建以上だとよりリセールバリューが高くなります。
3つ目は、戸数が多いこと。
300戸以上ある大規模マンションが人気が高くリセールバリューも高くなります。

 

 

 

駅からの距離、階数、戸数の3つファクターがリセールバリューに大きな影響を与えることを理解してマンション選びをすることで、将来に向けて資産価値を維持でき、つまりリセールバリューの高いマンションになります。

 

 

 

年金不足問題が話題になってますが、リセールバリューの高いマンションを選んで住んでおけば、そのことだけで将来に向けて資産作りができると考えていいと思います。

 

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アメリカ不動産投資

 

 

 

 

最近、年収の高いサラリ－マンや勤務医がアメリカ不動産に投資しているとよく耳にします。
何故、彼らはアメリカ不動産に投資するのでしょうか？

 

 

 

そのためにまず、アメリカ不動産と日本の不動産の決定的な違いを理解する必要があります。
日本で流通している住宅物件の80％は、新築だと言われてます。
戸建もマンションも新築が圧倒的で、特に日本の木造の戸建だと法定耐用年数が22年と決められているため、22年経つと建物の価値が税制上だけでなく、売買価値としてもほとんどなくなってしまいます。
ですので、築年数の古い戸建の場合は、その価格に占めているのはほとんどが土地の値段です。

 

 

 

これに対しては、アメリカでは全く逆と言っていいマーケットが存在しており、住宅物件の80％以上は中古です。
新築は、わずか20％弱しか流通しておりません。
またアメリカの戸建は、築年数が古いものが多く、100年を超えている戸建も珍しくありません。
物件価格も日本と違って、建物の割合が80％程度占めています。

 

 

 

このアメリカの中古住宅の流通量の多さ、建物の価格の割合の高さ故に、節税を目的とした不動産投資が人気となっているのです。

 

 

というのは、アメリカ不動産を購入したとしても最終的に日本税制に従って確定申告を行う必要があるためで、日本の税制では、原則減価償却期間＝法定耐用年数で、木造戸建の場合の法定耐用年数は22年で、更に22年を超えた物件は4年間だけの減価償却が認められます。

 

 

 

尚且つ、80％が建物の価格ですので節税効果が大きくなるという訳です。

 

 

 

具体的に数字を置いて説明しますと、
同じ築年数25年の木造戸建てを日本とアメリカで3000万円で購入した場合、日本では、25年超の木造戸建ての建物の価値はほとんどなく、大半が土地の価格です。
土地は、腐朽、劣化等ないですから減価償却することができません。
3000万円のうち建物の価格が仮に400万円だとすると、年間100万円を4年にわたって減価償却することになります。

 

 

 

一方、アメリカ不動産は、建物の価格が80％占めてますので、2400万円を4年間で減価償却するができ、つまり1年あたり600万円にもなります。
こういう日米の不動産価格の考え方の違いから短期間で節税したいというニーズを取り込めているのです。

 

 

 

またアメリカでは、住宅を買ったとしてもそこに一生住み続けるというケースは稀で、平均すると7年に1回程度の頻度で引越するのが一般的ですので、頻繁に住み替えるマーケットであることも投資し易い環境であると言えます。

 

 

 

アメリカは今でも人口が増加しておりますし、今後も増え続けていくことが予想されています。
更に日本と違ってインフレが進行している国ですので、基本的に中古物件の価格は確実に上昇しているし、今後も上昇していくとも考えられております。

 

 

 

そもそも、この日本との住宅マーケットの大きな違いを産みだしているのは、建物調査です。
日本でも昨年からインスペクション(建物状況調査)を宅建業者が媒介契約時に売主、買主にあっせんするかどうか確認することが義務付けられましたが、実際に実施している数はあまり多くはないようです。

 

 

アメリカでは、全部の建物で建物調査を行い、どこに不具合があるのか、瑕疵があるのかないのかをしっかり調査し、それを住宅履歴として残しているので買主も安心して中古物件を買うことができるのです。

 

 

 

年収の高いサラリ－マンや勤務医 の節税ニーズに応えるべく、弊社でもアメリカ不動産の取扱を検討してます。
それとは、別に日本の中古住宅の流通量がもっと増えていくために、中古住宅に付加価値を付け物件の価値自体を高めていき、買主にも安心して中古住宅を購入していただける取り組みに力を入れている最中でもあります。

 

 

 

今後人口が減少していく中、今までのようにスクラップアンドビルトを繰り返していくことで、空家問題を更に助長することにもなっていくと思いますので、中古住宅の流通に微力ながら貢献できればいいなと感じております。

 

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公道と私道について

 

 

 

 

そもそも建築基準法で言う道路とは、幅員4ｍ以上のものをいいます。
そのうち公道とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法律による道路です。
その他、この基準ができた昭和25年11月23日以前に既に現存していた道路。
新設、変更の事業計画のある道路で2年以内に事業が執行される予定のもの等が公道に当たります。

 

 

 

これに対して、私道は道路法によらず土地を建物の敷地として利用するため築造されたものいいます。
特定行政庁からその位置の指定を受けたものは位置指定道路といいます。

 

 

 

また私道は色々と条件がありまして、原則両端が他の道路に接していることとか、隅切りといって角地を削って空地にしなくてはいけないとか、排水に必要な側溝を設けるなどの条件が課せられます。

 

 

 

一方、幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。
これは、建築基準法42条2項に規定されているので2項道路と一般的言われてます。
この2項道路に接している土地の場合は、道路との境界線はその中心線から2ｍの線になります。
ですので、土地の一部を道路利用に提供しないとなりません。
この提供した部分をセットバックといいます。

 

 

 

道路と言っても色んな道路があって、建物を建てる時に様々な制限を受けることになります。
この道路が公道なのか、私道なのかという判断は、市町村等の道路課にあります道路台帳で確認することができます。

 

 

 

一般的に路線価図を見て、路線価の数字が入っていない道路は私道の可能性が高いと思っていいと思います。
また、その道路が私道だと当然所有者がおりますので、これがまた厄介なことなのです。

 

 

 

一方、公図を見ると道路部分に数字が入ってますので、それで私道だと確認できるのですが、この私道に所有者が複数人存在している場合、また共有になっている場合と様々です。

 

 

 

そもそもその私道が建築基準法で認められている道路であるかどうかということで天地の差が出てくる訳で、認められていない私道にしか接していない土地には建物を建てることができません。
既に建っていたとしても再建築不可ということになります。

 

 

 

こんな土地を間違っても買ってしまうと何も建てられず、活用もできず大変なことになってしまいます。
また私道で所有者がバラバラになっている場合も水道を敷いたり、ガス管を延長したり等の工事は所有者の承諾を必要としますので勝手に工事を行うことはできません。

 

 

 

一方、所有者と言えども道路を自分勝手に利用することも禁じられてます。
植栽を置いたり、自分の車を常時駐車しておいたりとういうことも禁じられてます。

 

 

 

制限の多い私道ですので、公道に接している土地より当然価格査定評価が低くなることも理解しておかなければなりません。
マンションはともかく、一戸建てを購入する際はしっかり接道している道が、公道なのか私道なのか、幅員は何ｍなのか
といった基本的な調査を怠らないようにすべきです。
購入してから聞いてなかったでは済まされませんから。

 

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合計特殊出生率について

 

 

 

 

今月7日に厚生労働省から2018年の合計特殊出生率が発表されました。
それによると、1人の女性が生涯に産む子供の数にあたる合計特殊出生率は、前年から0.01ポイント下がって、1.42になったということです。

 

 

 

政府が目指す1.8からますます離れて行ってしまっており、政府目標も単なる絵に描いた餅になりつつあります。

 

 

 

 

2018年に生まれた子供の人数は、91万8,397人となり過去最少を記録しました。
合計特殊出生率は、意外に思えると思いますが過去最低ではありません。

 

 

それは、合計特殊出生率を計算する際の分母に当たる女性の人数が減少していることからで、産まれた子供の人数が過去最少となっている割には合計特殊出生率が低下していない理由です。
ですので、今後も合計特殊出生率が多少改善されたとしても産まれる子供の人数は減少の一途を辿ることになると考えておくべきでしょう。
その意味でも、政府が掲げる1.8という目標は意味を為さないものだと言えると思います。

 

 

 

 

合計特殊出生率の低下傾向は日本だけでなく、先進国は概ね低下傾向にあります。
お隣の韓国、台湾などは1.17と1を割る日も遠くないのではないかと感じるレベルです。

 

 

これに対して、発展途上国は平均2.90ということで、今後人口がどんどん増加していくことが予想されます。
人口＝国力と言えないかもしれませんが、人口が増加している国は経済成長率が高い率で推移しているのも間違いない事実です。

 

 

ちなみに中国の合計特殊出生率は、一人っ子政策の後遺症もあって1.18と日本よりもかなり低い水準です。
このまま中国が世界第二位のGDPを維持できるかどうかは、今後の人口政策によるかもしれません。

 

 

中国に対してアメリカは、先進国の中では上位の1.82です。
アメリカの国力の強さは移民の人数だけでなく、自然増の人口の増加が背景にあるのです。

 

 

今後の日本は、合計特殊出生率の低下も勿論ですが、率より絶対人数の減少が国力低下を招く要因になっていくことは否めません。

 

 

 

 

金融庁が100年安心年金を撤回して、老後に2000万円の貯蓄が必要だと国民にメッセージを送ったように、社会保険にますます大きな影響が出てくることは、金融庁に言われるまでもなく国民は皆気が付いている筈です。

 

 

 

 

不動産業界もそうですし、他の業界も人口が減ることはマーケットの縮小を意味しますので、今までと同じビネスモデルでは持続的に成長していくことは難しい時代に入ったと思うべきでしょう。

 

 

そのためにニッチマーケットに特化するのか、テクノロジーを活用して新しいビジネスモデルを構築するか、知恵を出して取り組んでいかないと途端にマーケットから排除されることになるかもしれません。

 

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人口減少の著しい東北地方に何故空き家が少ないのか

 

 

 

 

毎年毎年増加傾向にある空家ですが、2018年は、過去最高の13.6％になりました。
戸数も846万戸と着実に増加しております。

 

 

2018年の各都道府県別の空家率ですが、日経新聞記事では以下の順になっておりました。
1位　和歌山県　18.8％、以下10位までだと徳島県、鹿児島県、高知県、愛媛県、香川県、山梨県、山口県、大分県、栃木県と続きます。

 

 

ただ、この5年間で空家率は増えたと言え、増えたのは僅か0.1％だと知り、ここにまた違和感を感じます。
空家率増加にストップかかったような数値になってますが、実際のところはそんなことはないようです。

 

 

毎年の新築戸数は90万件を超えてますが、では毎年同じくらいの戸数が滅失しているのかというと、滅失届出件数は統計上の数値を大きく下回ってます。
これも、総務省と国土交通省に役所がまたがるため、統計方法に何か問題があるのかもしれません。

 

 

 

 

ところで、都道府県別人口減少率についてですが、直近のデータだと以下のランキングになってます。

 

 

1位　秋田県、2位　青森県、3位以下は、高知県、和歌山県、岩手県、山形県、長崎県、山口県、新潟県、
福島県と続きます。
東北地方の宮城県以外の4県がワースト10に名を連ねてますが、空家率でワースト10に入っている東北の県は1つもありません。
高知県、和歌山県、山口県などは、人口が減っているが故に空家が増えていると説明が付き易いですが、東北地方の県では、これだけ人口が減少してるのに何故空家率はさほど増えていないのかという疑問が出てきます。

 

 

もっとも空家率が低かったのは、宮城県。
宮城県の場合は、東日本大震災後に無事だった家を借りるケースが多かったため空家が少なくなったということで、理由が明確です。
次に空家率が低いのは、沖縄県。
沖縄県の場合は、人口が増加し続けているので当然だと思われますが、3番目に空家率が低かったのは、山形県。

 

 

実は、空家率が低い都道府県を見ますと、人口減少と連動しておらず空家率の低い県に東北、北陸の県が目立ちます。
もしかしたら、東北、北陸は、持ち家率が高いことが空家率に影響しているのかもしれません。

 

 

空家の内訳としては、賃貸用の住宅が431万戸と全体の半分以上を占めていることが、都道府県別に見た時に人口の増減と連動しなくなる理由の一つではないかと考えてみました。

 

 

2016年に相続税の基礎控除が引き下げられ、その節税のために不動産投資を行う資産家、土地持ちが増えました。
特にその手段としてアパート経営を行うケースが増えたため、そのアパートが空家率を押し上げていることが考えられます。

 

 

レオパレスの手抜工事が社会問題となってますが、そもそも入居者を確保するのが難しいような場所に次々アパートを建設して、アパート経営の最大のリスクである空家リスクを家賃保証のシステムのサブリースで回避できることを謳い文句に拡大していったことも空室を増やした原因となっていると思います。
その証拠に、空家率の高い都道府県の中に大阪府、広島県などが含まれているので、この見方もあながち間違っていないのではないかと思います。

 

 

あとは、税制の問題が大きいでしょう。
空家を取り壊して更地にしてしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうので、腐朽した家屋を取り壊さずそのまま放置してしまっている所有者も少なくないのかと思います。

 

 

空家が増えるのは、確かに人口減少が一番の原因であることは間違いないのですが、人口減少が始まっているのに毎年90万戸以上の新築住戸を作り続けて行けば空家が増加一途となるのは、当然の事でしょう。

 

 

欧米のようにもっと中古住宅の流通を増やすような政策を国が考えて早く手を打たないと空家の問題は悪化するばかりとなるのではないかと危惧します。

 

 

弊社では、中古住宅を流通させるために買主に安心して買ってもらえるよう建物状況調査(インスペクション)*¹に力を入れ、瑕疵保証保険の加入を促し、住宅履歴書をしっかり残す取り組みを行って参ります。

 

 

 

 

*¹建物状況調査：建築士などの専門資格を有する人間が、「建物の構造上安全性に問題がないかどうか」「雨漏り・水漏れの有無、給水管などに劣化が発生していないか」
などを診断するもの。インスペクションを正しく行うことによって、不動産の売り主・買い主双方にとって安心な不動産取引を行うことが期待できる。

 

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クラウドファンディングについて

 

 

 

 

不動産テックという言葉が少しづつではありますが、聞こえ始めて来てました。
他の業界に比べると不動産業界は、かなりアナログな部分が多く、テクノロジーの活用という点からすると、取り残されている業界であると感じます。

 

 

その原因として考えられるのが、不動産は2つとして同じ物が無いこと、経年とともに権利関係が複雑化していくことなどであり、不動産テクノロジー進化の妨げになっているのかもしれません。

 

 

 

今後、AIの進歩により人間の仕事はどんどんAIに奪われ、AIの能力が人間の能力を超える日がやって来ると言われております。
いわゆるシンギュラリティと言われるものですが、2045年と予測されてます。

 

 

 

前置きが長くなりましたが、先日銀行の融資の保証を行っている保証会社の融資部長、営業本部長と話している時に出て来た話題が今回のテーマのクラウドファンディングです。

 

 

 

 

スルガ銀行の不正融資の問題から投資不動産への融資が厳しくなってきているのは間違いありません。
ただ、融資金額の残高は過去最高となっていることで投資不動産への融資が過熱感を増していると日銀総裁がコメントしておりました。
残高は急に減ることないので暫く増えていくことは当然なんですが、過熱感はとても感じられません。
新規の融資に関しては、かなり蛇口が閉められて投資家の熱を冷ましてしまっている状況があります。

 

 

保証会社としても保証する新規債権がなければ売り上げを作ることが難しい訳ですので、まったく他人事でない状況があり、取引も面識もない私からの唐突なアポイントにもお応えいただいたのも危機感の現れかと思います。

 

 

事業資金だけでなく、不動産購入資金としてもクラウドファンディングがこれからは活用できるかもしれない、興味あればご紹介しますと仰っていただいたので、現在色々と勉強を始めたところです。

 

 

小口から不動産に投資するシステムとしては、REITがありますが、REITは株等のマーケットの影響を大きく受け短期間に価格が上下にぶれ易いという特徴があります。
これに対して、不動産賃料を配当の原資とするクラウドファンディングは投資する側にも短期のリスクが少なくメリットがあるかもしれません。

 

 

投資不動産の購入資金としてこの仕組みを活用するのは確かに面白いかもしれないと思い始めたところでもありますし、未だそれほど浸透していないこのタイミングで関わるのも悪くないかもしれないと感じてます。

 

 

今は、偉そうにレクチャーすることはできないので、この仕組みに関心を持ち始めたということだけお伝えさせていただきます。
何か始めた時には、また皆様にお知らせさせていただきます。

 

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