公道と私道について

 

 

 

 

そもそも建築基準法で言う道路とは、幅員4ｍ以上のものをいいます。
そのうち公道とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法律による道路です。
その他、この基準ができた昭和25年11月23日以前に既に現存していた道路。
新設、変更の事業計画のある道路で2年以内に事業が執行される予定のもの等が公道に当たります。

 

 

 

これに対して、私道は道路法によらず土地を建物の敷地として利用するため築造されたものいいます。
特定行政庁からその位置の指定を受けたものは位置指定道路といいます。

 

 

 

また私道は色々と条件がありまして、原則両端が他の道路に接していることとか、隅切りといって角地を削って空地にしなくてはいけないとか、排水に必要な側溝を設けるなどの条件が課せられます。

 

 

 

一方、幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。
これは、建築基準法42条2項に規定されているので2項道路と一般的言われてます。
この2項道路に接している土地の場合は、道路との境界線はその中心線から2ｍの線になります。
ですので、土地の一部を道路利用に提供しないとなりません。
この提供した部分をセットバックといいます。

 

 

 

道路と言っても色んな道路があって、建物を建てる時に様々な制限を受けることになります。
この道路が公道なのか、私道なのかという判断は、市町村等の道路課にあります道路台帳で確認することができます。

 

 

 

一般的に路線価図を見て、路線価の数字が入っていない道路は私道の可能性が高いと思っていいと思います。
また、その道路が私道だと当然所有者がおりますので、これがまた厄介なことなのです。

 

 

 

一方、公図を見ると道路部分に数字が入ってますので、それで私道だと確認できるのですが、この私道に所有者が複数人存在している場合、また共有になっている場合と様々です。

 

 

 

そもそもその私道が建築基準法で認められている道路であるかどうかということで天地の差が出てくる訳で、認められていない私道にしか接していない土地には建物を建てることができません。
既に建っていたとしても再建築不可ということになります。

 

 

 

こんな土地を間違っても買ってしまうと何も建てられず、活用もできず大変なことになってしまいます。
また私道で所有者がバラバラになっている場合も水道を敷いたり、ガス管を延長したり等の工事は所有者の承諾を必要としますので勝手に工事を行うことはできません。

 

 

 

一方、所有者と言えども道路を自分勝手に利用することも禁じられてます。
植栽を置いたり、自分の車を常時駐車しておいたりとういうことも禁じられてます。

 

 

 

制限の多い私道ですので、公道に接している土地より当然価格査定評価が低くなることも理解しておかなければなりません。
マンションはともかく、一戸建てを購入する際はしっかり接道している道が、公道なのか私道なのか、幅員は何ｍなのか
といった基本的な調査を怠らないようにすべきです。
購入してから聞いてなかったでは済まされませんから。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

合計特殊出生率について

 

 

 

 

今月7日に厚生労働省から2018年の合計特殊出生率が発表されました。
それによると、1人の女性が生涯に産む子供の数にあたる合計特殊出生率は、前年から0.01ポイント下がって、1.42になったということです。

 

 

 

政府が目指す1.8からますます離れて行ってしまっており、政府目標も単なる絵に描いた餅になりつつあります。

 

 

 

 

2018年に生まれた子供の人数は、91万8,397人となり過去最少を記録しました。
合計特殊出生率は、意外に思えると思いますが過去最低ではありません。

 

 

それは、合計特殊出生率を計算する際の分母に当たる女性の人数が減少していることからで、産まれた子供の人数が過去最少となっている割には合計特殊出生率が低下していない理由です。
ですので、今後も合計特殊出生率が多少改善されたとしても産まれる子供の人数は減少の一途を辿ることになると考えておくべきでしょう。
その意味でも、政府が掲げる1.8という目標は意味を為さないものだと言えると思います。

 

 

 

 

合計特殊出生率の低下傾向は日本だけでなく、先進国は概ね低下傾向にあります。
お隣の韓国、台湾などは1.17と1を割る日も遠くないのではないかと感じるレベルです。

 

 

これに対して、発展途上国は平均2.90ということで、今後人口がどんどん増加していくことが予想されます。
人口＝国力と言えないかもしれませんが、人口が増加している国は経済成長率が高い率で推移しているのも間違いない事実です。

 

 

ちなみに中国の合計特殊出生率は、一人っ子政策の後遺症もあって1.18と日本よりもかなり低い水準です。
このまま中国が世界第二位のGDPを維持できるかどうかは、今後の人口政策によるかもしれません。

 

 

中国に対してアメリカは、先進国の中では上位の1.82です。
アメリカの国力の強さは移民の人数だけでなく、自然増の人口の増加が背景にあるのです。

 

 

今後の日本は、合計特殊出生率の低下も勿論ですが、率より絶対人数の減少が国力低下を招く要因になっていくことは否めません。

 

 

 

 

金融庁が100年安心年金を撤回して、老後に2000万円の貯蓄が必要だと国民にメッセージを送ったように、社会保険にますます大きな影響が出てくることは、金融庁に言われるまでもなく国民は皆気が付いている筈です。

 

 

 

 

不動産業界もそうですし、他の業界も人口が減ることはマーケットの縮小を意味しますので、今までと同じビネスモデルでは持続的に成長していくことは難しい時代に入ったと思うべきでしょう。

 

 

そのためにニッチマーケットに特化するのか、テクノロジーを活用して新しいビジネスモデルを構築するか、知恵を出して取り組んでいかないと途端にマーケットから排除されることになるかもしれません。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

人口減少の著しい東北地方に何故空き家が少ないのか

 

 

 

 

毎年毎年増加傾向にある空家ですが、2018年は、過去最高の13.6％になりました。
戸数も846万戸と着実に増加しております。

 

 

2018年の各都道府県別の空家率ですが、日経新聞記事では以下の順になっておりました。
1位　和歌山県　18.8％、以下10位までだと徳島県、鹿児島県、高知県、愛媛県、香川県、山梨県、山口県、大分県、栃木県と続きます。

 

 

ただ、この5年間で空家率は増えたと言え、増えたのは僅か0.1％だと知り、ここにまた違和感を感じます。
空家率増加にストップかかったような数値になってますが、実際のところはそんなことはないようです。

 

 

毎年の新築戸数は90万件を超えてますが、では毎年同じくらいの戸数が滅失しているのかというと、滅失届出件数は統計上の数値を大きく下回ってます。
これも、総務省と国土交通省に役所がまたがるため、統計方法に何か問題があるのかもしれません。

 

 

 

 

ところで、都道府県別人口減少率についてですが、直近のデータだと以下のランキングになってます。

 

 

1位　秋田県、2位　青森県、3位以下は、高知県、和歌山県、岩手県、山形県、長崎県、山口県、新潟県、
福島県と続きます。
東北地方の宮城県以外の4県がワースト10に名を連ねてますが、空家率でワースト10に入っている東北の県は1つもありません。
高知県、和歌山県、山口県などは、人口が減っているが故に空家が増えていると説明が付き易いですが、東北地方の県では、これだけ人口が減少してるのに何故空家率はさほど増えていないのかという疑問が出てきます。

 

 

もっとも空家率が低かったのは、宮城県。
宮城県の場合は、東日本大震災後に無事だった家を借りるケースが多かったため空家が少なくなったということで、理由が明確です。
次に空家率が低いのは、沖縄県。
沖縄県の場合は、人口が増加し続けているので当然だと思われますが、3番目に空家率が低かったのは、山形県。

 

 

実は、空家率が低い都道府県を見ますと、人口減少と連動しておらず空家率の低い県に東北、北陸の県が目立ちます。
もしかしたら、東北、北陸は、持ち家率が高いことが空家率に影響しているのかもしれません。

 

 

空家の内訳としては、賃貸用の住宅が431万戸と全体の半分以上を占めていることが、都道府県別に見た時に人口の増減と連動しなくなる理由の一つではないかと考えてみました。

 

 

2016年に相続税の基礎控除が引き下げられ、その節税のために不動産投資を行う資産家、土地持ちが増えました。
特にその手段としてアパート経営を行うケースが増えたため、そのアパートが空家率を押し上げていることが考えられます。

 

 

レオパレスの手抜工事が社会問題となってますが、そもそも入居者を確保するのが難しいような場所に次々アパートを建設して、アパート経営の最大のリスクである空家リスクを家賃保証のシステムのサブリースで回避できることを謳い文句に拡大していったことも空室を増やした原因となっていると思います。
その証拠に、空家率の高い都道府県の中に大阪府、広島県などが含まれているので、この見方もあながち間違っていないのではないかと思います。

 

 

あとは、税制の問題が大きいでしょう。
空家を取り壊して更地にしてしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうので、腐朽した家屋を取り壊さずそのまま放置してしまっている所有者も少なくないのかと思います。

 

 

空家が増えるのは、確かに人口減少が一番の原因であることは間違いないのですが、人口減少が始まっているのに毎年90万戸以上の新築住戸を作り続けて行けば空家が増加一途となるのは、当然の事でしょう。

 

 

欧米のようにもっと中古住宅の流通を増やすような政策を国が考えて早く手を打たないと空家の問題は悪化するばかりとなるのではないかと危惧します。

 

 

弊社では、中古住宅を流通させるために買主に安心して買ってもらえるよう建物状況調査(インスペクション)*¹に力を入れ、瑕疵保証保険の加入を促し、住宅履歴書をしっかり残す取り組みを行って参ります。

 

 

 

 

*¹建物状況調査：建築士などの専門資格を有する人間が、「建物の構造上安全性に問題がないかどうか」「雨漏り・水漏れの有無、給水管などに劣化が発生していないか」
などを診断するもの。インスペクションを正しく行うことによって、不動産の売り主・買い主双方にとって安心な不動産取引を行うことが期待できる。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

クラウドファンディングについて

 

 

 

 

不動産テックという言葉が少しづつではありますが、聞こえ始めて来てました。
他の業界に比べると不動産業界は、かなりアナログな部分が多く、テクノロジーの活用という点からすると、取り残されている業界であると感じます。

 

 

その原因として考えられるのが、不動産は2つとして同じ物が無いこと、経年とともに権利関係が複雑化していくことなどであり、不動産テクノロジー進化の妨げになっているのかもしれません。

 

 

 

今後、AIの進歩により人間の仕事はどんどんAIに奪われ、AIの能力が人間の能力を超える日がやって来ると言われております。
いわゆるシンギュラリティと言われるものですが、2045年と予測されてます。

 

 

 

前置きが長くなりましたが、先日銀行の融資の保証を行っている保証会社の融資部長、営業本部長と話している時に出て来た話題が今回のテーマのクラウドファンディングです。

 

 

 

 

スルガ銀行の不正融資の問題から投資不動産への融資が厳しくなってきているのは間違いありません。
ただ、融資金額の残高は過去最高となっていることで投資不動産への融資が過熱感を増していると日銀総裁がコメントしておりました。
残高は急に減ることないので暫く増えていくことは当然なんですが、過熱感はとても感じられません。
新規の融資に関しては、かなり蛇口が閉められて投資家の熱を冷ましてしまっている状況があります。

 

 

保証会社としても保証する新規債権がなければ売り上げを作ることが難しい訳ですので、まったく他人事でない状況があり、取引も面識もない私からの唐突なアポイントにもお応えいただいたのも危機感の現れかと思います。

 

 

事業資金だけでなく、不動産購入資金としてもクラウドファンディングがこれからは活用できるかもしれない、興味あればご紹介しますと仰っていただいたので、現在色々と勉強を始めたところです。

 

 

小口から不動産に投資するシステムとしては、REITがありますが、REITは株等のマーケットの影響を大きく受け短期間に価格が上下にぶれ易いという特徴があります。
これに対して、不動産賃料を配当の原資とするクラウドファンディングは投資する側にも短期のリスクが少なくメリットがあるかもしれません。

 

 

投資不動産の購入資金としてこの仕組みを活用するのは確かに面白いかもしれないと思い始めたところでもありますし、未だそれほど浸透していないこのタイミングで関わるのも悪くないかもしれないと感じてます。

 

 

今は、偉そうにレクチャーすることはできないので、この仕組みに関心を持ち始めたということだけお伝えさせていただきます。
何か始めた時には、また皆様にお知らせさせていただきます。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

耐震基準について

 

 

 

 

皆様もよく、この建物は、旧耐震？新耐震？と確認されて来られる方が結構いらっしゃいますので耳にされたことはあるのではないでしょうか？
何を基準に旧耐震、新耐震と区別されているかというと、1981年(昭和56年)6月に施行された建築基準法の後に建築確認がされたか、改正前に建築確認がされたかで区別されてます。

 

 

 

耐震基準の歴史的な推移を辿ると1950年に建築基準法が施行され、この時初めて耐震基準が設定されました。
その後も大きな地震が何回も発生し、つぎはぎ的に建築基準法の耐震基準は改正されて来ましたが、1978年に宮城沖の大地震が発生し、この大地震を契機に1981年6月1日にいわゆる新耐震基準が規定されることになりました。
ここを境に旧耐震、新耐震と区別するようになった訳です。

 

 

 

その後、阪神淡路大震災が1995年に発生し、性能規定概念が導入され、新耐震基準も改正されることになります。
新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

 

 

 

と言うことは、旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けた時、損傷を受けることが大いにあり得るということです。
ここ数年、震度5程度の地震が年に数回起きていますので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷してしまう可能性が少なくないと言えます。

 

 

 

また、新耐震基準では震度6～7程度の地震に対しても倒壊または崩壊しないことが定められました。
一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。
これは、旧耐震基準の建物は大地震に対して脆弱である可能性が高いということを意味してます。

 

 

 

1995年に阪神淡路大震災、2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。
今後南海トラフを原因とする大地震、首都直下型大地震等がかなり高い確率で発生することが予想されてます。

 

 

 

実際、阪神淡路大震災、熊本地震の時、旧耐震の建物と新耐震の建物とどのくらい損傷具合に差があったかですが、先ず阪神淡路大震災の時は、旧耐震構造の建物のは、29％以上が大破、37％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、8％が大破、16％が中破・小破で明らかに損傷が少なかったことが確認できました。

 

 

 

熊本地震の時はどうだったのかですが、旧耐震構造の建物のは、46％以上が大破、49％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、15％が大破、54％が中破・小破でした。

 

 

 

この2つの大地震の結果から見ても、明らかに旧耐震は如何に危険であることが確認できる一方、新耐震であっても絶対に大破しない訳でないことが分かりますし、無傷の建物も50％以下だったことも見逃せない事実です。
新耐震基準を満たしているから絶対大丈夫という過信は危険ですし、同じ新築で建築確認済だとしても手抜きされてる可能も無きにしもあらずです。

 

 

 

躯体までなかなかどうなっているのかチェックできませんので書類を妄信するしかないのかもしれません。
ですが、躯体の状態をチェックするタイミングはあります。
マンションで言えば、12～15年に一度必ず行う大規模修繕工事の内容をしっかり確認することです。
またコストはかなりかかりますが、非破壊検査を行えば躯体の状態を知ることもできる筈です。

 

 

 

どこかの大手アパート建設業者のように意図的に手抜きを行っている業者もいることも常に意識しておく必要が
ありますが、一棟を購入する時には少なくとも過去の修繕履歴、今後の修繕計画をしっかり確認することも大事ですね。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

住宅すごろくのゴールについて

 

 

 

 

現在の日本の住宅総数は約6000万戸、そのうち持ち家が61.7％、借家が35.5％だそうです。
その中に空家が820万戸ありますので、実際に居住している住宅の数としては5210万戸で、その内訳が一戸建てが54.8％、共同住宅が42.4％だそうです。

 

 

この数字を見て、意外と持ち家比率が高いなと感じた方も多いのではないでしょうか。

 

 

 

 

かつての住宅すごろくでは、そのゴールは持ち家一戸建てでした。
一億総中流階級の時代は、車はいつかはクラウン、住まいはいつかは庭付き一戸建てと庶民のゴールは皆同じ時代がありました。
ただ、最近ではかなり様変わりして来ているようです。

 

 

マンションへの永住意識も高まっているようで、平成30年の調査ではマンションに永住すると答えている人の割合が62.8％と年々増加して来てます。
この背景にはマンション居住者の年齢が高齢化して来ていることも要因の一つとして考えられ、昭和54年以前に建てられた旧いマンションの居住者で70歳以上の割合は、なんと47.2％にもなって来ているそうです。
マンションが旧くなると居住者の年齢も高齢化し、管理組合も機能不全に陥ってしまい、修繕工事も建て替えもできないままマンションも住人も最期を迎えるなってことが多くなってくるのかなと感じます。

 

 

ですので、マンションに永住すると回答している住人が増えることは、それはそれで新たな問題を惹起することになるのかもしれません。

 

 

 

 

独身の方々対象に行うセミナーの中で25歳から生涯借家に住み続けると、家賃が平均月々15万円として90歳まで生きたとしたら、その総額はなんと1憶1700万円にもなりますとお伝えしてます。
サラリーマンの生涯賃金が年々微減してきており、上場企業の社員で38年間勤続で凡そ2憶5000万円程度ですので、いかに家賃のウエイトが大きいことがお分かりいただけると思います。

 

 

 

一方、同じ25歳で都心にマンションを購入して月々15万円づつ35年間返済するプランで住宅ローンを組むと、5000万円クラスのマンションの部屋を購入することができます。
立地が良く、資産価値の下がり難いマンションを購入しておけば、35年後に無借金になり転売した時の価格は安く見積もっても50％程度の残存価格の2500万円くらいは期待できる筈です。

 

 

どちらが有利だと思いますか？と質問されれば考えるまでも無いと思います。

 

 

 

 

ただ自宅を購入するには、単に投資的視点のみで購入することができない様々な問題も生じて来ますので、そんな単純に割り切って比較できるものではないのも確かだと思います。
ですので、あまり色んな制約の少ない独身時代に小さくてもいいので立地の良いところにマンション1室購入することから資産作りを始めることが後々の人生に大きな影響を与えることになるのです。

 

 

 

かつて住宅すごろくの駒になって歩みを進めて来た我々世代にとっては、子供が巣立ってしまい、そのため郊外の戸建てを持て余し、また人口減少の影響もあり、周りがだんだんと不便になって来ることを感じながら都心回帰を望む人たちが増加しています。

 

 

 

今住んでいる戸建て住居を売却できる人は、都心回帰を実現することができるものの、多くの郊外に居を構えてしまった人たちは、売るに売れず、自分たちの意に反して住み続けることの選択しかできない人たちも多いのかと思います。

 

 

 

そして、決局この家で生涯を閉じることになり、資産価値の低い家は子供たち相続人に相続放棄という手段で見捨てられ、やがて空家化していく顛末を迎えることになるのかもしれません。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

スルガ銀行の不正融資問題の業務改善について

 

 

 

 

今回の情報は、スルガ銀行の一連の不正融資問題のADRに携わって来られた投資不動産流通機構から提供いただいております。

 

 

今回の主役のスルガ銀行は、昨年の10月5日に金融庁から投資不動産に対する融資業務を半年間にわたって業務停止を命じられ、加えて業務改善命令も下され先月12日に業務停止の終了を迎えたところです。

 

 

問題のシェアハウス向け不正融資問題に関しては、890名もの債務者との交渉を続けて来ましたが、時間がかかり交渉が難航していたかのように、早期に決着を見れなかったのが国税庁の存在でした。

 

 

この890名の債務者に対して、金利引き下げ・元本カットを前提として交渉を行って来たものの、この処理方法に対して国税庁として債務免除益課税（元本カットされたことにより、そのカットされた金額が債務者の利益と判断されることにより発生する所得税）を減免しない姿勢を見せていたため、救済のための措置が救済にならなくなる恐れがあり、なかなか決着を見ることができなかったというところです。

 

 

今回、元本カットされた部分を所得と見做し課税は行わないという国税庁の判断を得られましたので、ここから一気に債務者救済措置が進んでいく事になると思われます。

 

 

5月中旬には投資不動産への融資も再開すると早々に宣言し、再開のためのガバナンス強化、コンプライアンス体制の構築、それを根拠つけるための社員教育の徹底を打ち出しておりますが、そもそもの問題は社内の風土であり企業文化自体に大きな問題を抱えていた筈ですので、この部分がどのように改善されていくのか注目したいところです。

 

 

ただ、一連の不正融資以外でも反社対応であったり、別の融資についても行員が不正に関与していた、詐欺的な行為が苦情として報告されている事実もあり、簡単に幕引きという訳にはならないのではないかと思います。
それらの調査結果も5月中旬に公表される予定だと伺っております。

 

 

 

ここでまた新たな事実が確認できた時に果たして予定通り投資不動産に対する融資業務が再開できるのか微妙な判断を求められる場面が出て来るのではないかと考えたりもします。

 

 

私もサラリーマン時代に経験がありますが、常軌を逸したノルマを要求されるとすべての優先順位が狂って、倫理観も失われて来て、パワハラは横行するし、ばれなきゃいいやと不正を働く者が出て来て、やがて不正行為は数名のグループで行われるようになります。
やがて不正行為は組織全体として行なわれるようになり、上司は黙認し、異議を唱える者は冷や飯を喰わされるといった環境が生まれて来るものです。
そして挙句の果て、組織として隠蔽体質が生まれて来ます。

 

 

 

こういう組織において、行き成り業務改善計画に掲げたコンプアラインアス体制を構築しようした時には、たいがい辻褄合わせのような報告が増えて来るのが私の経験上からは想像に難くないところです。
経営陣が業務改善計画の根幹に置いた顧客中心主義が、カスケード的に末端まで行き渡るかどうか、やはりトップの力量・信念の強さ次第になって来るだろうと思います。

 

 

スルガ銀行の救済に家電量販店や公的資金注入銀行が名乗りを上げているようですが、早く健全な経営体制に戻って、他の地方銀行にも良い影響を及ぼしてもらいたいものです。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3　秀和日本橋箱崎レジデンス　505

 

TEL：03-6661-7296
FAX：03-6661-7249
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

住宅瑕疵担保責任保険について

 

 

 

 

住宅瑕疵担保責任保険とは、事業者が供給した住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、その修補のための費用を補填してもらえる保険です。
新築住宅を供給する事業者は、保証金を供託したときを除き、住宅瑕疵担保責任保険へ加入しなければなりません。
保険というと金融庁が監督官庁になりますが、この保険は国土交通省の管轄になります。
ですので、いわゆる損害保険とは違います。

 

 

 

2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、建築会社などの事業者は建築した住宅を引渡してから10年間、
瑕疵担保責任を負わなければならなくなりました。

 

瑕疵担保責任とは、一般の人が確認してもわからない欠陥が住宅にあったとき、住宅を供給する事業者側がその責任を負う制度です。

 

しかし、瑕疵担保責任が義務付けられていても、事業者に資力がなければその責任を果たすことができません。
そのような状況を解消するために、2009年に瑕疵担保履行法が施行されました。
この法律により、事業者は瑕疵担保責任を果たすための資力確保の措置を講じなければならなくなったのです。

 

 

 

事業者が新築住宅の供給をする際に住宅瑕疵担保責任を負いますが、その「瑕疵」の範囲はどこまでなのでしょうか？
瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ、事業者は10年間瑕疵担保責任を負うとされています。
住宅取得者は、新築住宅の引渡しを受けてから10年間、事業者に対して瑕疵担保責任を請求できます。

 

 

 

この保険はあくまでも新築住宅に対するもので、既存住宅(中古住宅)に関しては、既存住宅瑕疵担保責任保険という中古住宅専用の保険によって保障を得ることができます。
ただし、この保険は新築住宅のように加入が義務付けられている訳ではなく、付けるか付けないかは任意で、この保険を付けて販売されるケースは、現状では稀にしかないという状況です。

 

 

 

昨年、宅地建物取引業法が一部改正され、媒介契約を結ぶ際、建物状況調査(インスペクション)を専門の調査機関にあっせんするかどうかを売主、買主双方に確認することが義務化されましたが、未だ形式的に確認している業者が大半で建物状況調査(インスペクション)を
実際にあっせんするケースも稀のようです。

 

 

 

日本で流通している住宅の80％が新築、20％が中古であり、いわゆるスクラップ＆ビルドが今まで続けれて来ました。
人口が増加、維持されている状況下であれば、それも良かったかもしれませんが、これから急速に人口減少する日本において、今後もスクラップ＆ビルドを続けていくと新築住宅の売れ行きも落ち込み、中古住宅が大量に余って空家化してしまうかもしれません。

 

 

 

欧米は、新築と中古の割合が日本と真逆であり、特にアメリカにおいては中古住宅が80％も占めております。
木造の築100年以上経っている住宅を当たり前のように売買しておりますが、その背景には建物調査(インスペクション)を徹底して
行っていることがあります。
瑕疵担保責任については、逆に買主に責任を負わせていますので、その部分からも建物状況調査(インスペクション)が徹底して行われている訳でもあります。

 

 

 

日本も中古住宅の占率がどんどん上がって欧米並みになる日がやがて来るかもしれません。
そのためには、建物状況調査(インスペクション)を浸透させ、瑕疵担保責任保険の付保率を上げていく事が重要となるでしょう。

 

 

弊社も中古住宅の販売を行う際には、極力この建物状況調査(インスペクション)と瑕疵担保責任保険をセットにしていきたいと考えております。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

ワンルームマンション条例について

 

 

 

 

都市圏を中心とした自治体では、ワンルームマンションの建築に対して、専有面積の下限、駐車場・駐輪場の附置、隣地間距離、目隠しの設置、ファミリー向け住戸の一定割合の設置、建物使用規則の確認等、様々な規制を設けています。

 

 

なぜこのような規制を設けているのか？　ですが、近隣とのトラブル防止、良好な生活環境の形成、家族世帯向け住戸の供給、高齢者の居住の安定が主な理由だと言われております。

 

基本的にワンルームのような狭い部屋に居住するのは単身者であるイメージで、このような規制を設けているのですが、単身者のマナーが余程悪いということの裏返しなんでしょう。

 

よく耳にするのはゴミ出しが決められた日以外の日に出す、ちゃんと分別しないで出す、あるいは夜中に大騒ぎして近隣の住戸に迷惑を掛ける
といったことがあちこちで起きたことがこの規制を産んだ背景にあると思います。

 

 

自治体によっては規制している部屋のサイズや規制内容は、それぞれの自治体の事情もあり、随分と違いが見られます。

 

例えば、一番条例が厳しいと言われているのが豊島区ですが、狭小住戸集合住宅税という聞きなれない課税を課してます。

 

30㎡以下の狭い部屋一戸あたり50万円の税金を課してます。

豊島区は全世帯のうち単身世帯が56％となっており、30㎡に満たない共同住宅の割合が40％を超えているということです。

 

ただ、需要があるからこの結果になっている訳でマンションデベロッパーも需要を優先して30㎡以下の部屋の建設を自重しているのかというと、あまり条例に影響を受けずに従前と変わらず狭小の部屋の建設を続けているようです。

 

 

今後、東京都内では単身世帯は高齢者を含め更に増加していくことが予想されています。

 

特に単身の若者の中には物をほとんど持たず寝泊まりするだけの狭い部屋を欲しているミニマム族と呼ばれる人達が増えて来ているようですが、このミニマム族は15㎡くらいの本当に狭小の部屋を好みます。

 

流石にここまで小さい部屋は最近では建設しているマンション建設業者もおりませんので、この人たちは自ずと築年数の旧い中古マンションに流れていくことになります。

 

 

ワンルームマンンション条例の効果があまり期待ほどでないことの原因かもしれません。

 

 

 

 

一方、単身でない世帯が購入する部屋のサイズも新築マンションの高騰もあって小さくなる傾向が出て来ています。

 

ファミリーマンンションの占率を増やしても大きな部屋を必要としない世帯が増えて来ていることは、新築マンションの売れ行きにも影響が出て来ているのかもしれません。

 

 

家族4名だと70㎡は欲しいところですが、都心で70㎡の部屋を購入しようとすると手の届かない価格帯の部屋ばかりになって来てますので、だんだんと郊外で求めるファミリーが増えて来ており、その需要を見越して大手のデベッロッパーが郊外にファミリータイプのマンションの建設を進めるといった流れができつつあるように感じます。

 

 

丁度先週の土曜日に幕張新都心において「幕張ベパーク」の第一期の街開きがありました。

 

今後、タワーマンション6棟、商業施設、高齢者向け住宅などが建設される予定で、マンションの供給戸数は4500戸、人口は1万人を見込んでいます。

 

また東京の郊外に巨大コミュニティが出現することになります。

 

 

 

生涯未婚率が近いうちに30％程度になると言われている日本で、ワンルームマンション条例はやがて無用の長物になっていく可能性も
あるのではないとかと危惧します。

 

････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております！
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております！
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
URL：https://izumai.biz/

 

♪お気軽にお問合せ下さい♪

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□