最近、年収の高いサラリ－マンや勤務医がアメリカ不動産に投資しているとよく耳にします。
何故、彼らはアメリカ不動産に投資するのでしょうか？
そのためにまず、アメリカ不動産と日本の不動産の決定的な違いを理解する必要があります。
日本で流通している住宅物件の80％は、新築だと言われてます。
戸建もマンションも新築が圧倒的で、特に日本の木造の戸建だと法定耐用年数が22年と決められているため、22年経つと建物の価値が税制上だけでなく、売買価値としてもほとんどなくなってしまいます。
ですので、築年数の古い戸建の場合は、その価格に占めているのはほとんどが土地の値段なのです。
これに対しては、アメリカでは全く逆と言っていいマーケットが存在しており、住宅物件の80％以上は中古です。
新築は、わずか20％弱しか流通しておりません。
またアメリカの戸建は、築年数が古いものが多く、100年を超えている戸建も珍しくありません。
物件価格も日本と違って、建物の割合が80％程度占めています。
このアメリカの中古住宅の流通量の多さ、建物の価格の割合の高さ故に、節税を目的とした不動産投資が人気となっているのです。
というのは、アメリカ不動産を購入したとしても最終的に日本税制に従って確定申告を行う必要があるためで、日本の税制では、原則減価償却期間＝法定耐用年数で、木造戸建の場合の法定耐用年数は22年で、更に22年を超えた物件は4年間だけの減価償却が認められます。
尚且つ、日本の住宅と違って80％が建物の価格ですので節税効果が大きくなるという訳です。
具体的に数字を置いて説明しますと、同じ築年数25年の木造戸建てを日本とアメリカで3000万円で購入した場合、日本では、25年超の木造戸建ての建物の価値はほとんどなく、大半が土地の価格です。
土地は、腐朽、劣化等ないですから減価償却することができません。
3000万円のうち建物の価格が仮に400万円だとすると、年間100万円を4年にわたって減価償却することになります。
一方、アメリカ不動産は、建物の価格が80％占めてますので、2400万円を4年間で減価償却するができ、つまり1年あたり600万円にもなります。
こういう日米の不動産価格の考え方の違いから短期間で節税したいというニーズを取り込めているのです。
またアメリカでは、住宅を買ったとしてもそこに一生住み続けるというケースは稀で、平均すると7年に1回程度の頻度で引越するのが一般的ですので、頻繁に住み替えるマーケットであることも投資し易い環境であると言えます。
アメリカは今でも人口が増加しておりますし、今後も増え続けていくことが予想されています。
更に日本と違ってインフレが進行している国ですので、基本的に中古物件の価格は確実に上昇しているし、今後も上昇していくとも考えられております。
そもそも、この日本との住宅マーケットの大きな違いを産みだしているのは、建物調査です。
日本でも昨年からインスペクション(建物状況調査)を宅建業者が媒介契約時に売主、買主にあっせんするかどうか確認することが義務付けられましたが、実際に実施されている数はあまり多くはないようです。
アメリカでは、全部の建物で建物調査を行い、どこに不具合があるのか、瑕疵があるのかないのかをしっかり調査し、それを住宅履歴として残しているので買主も安心して中古物件を買うことができるのです。
以上が、年収の高いサラリ－マンや勤務医がなぜアメリカ不動産に投資しているかの裏話ですが、この税制にメスが入ろうとしております。
与党の税制調査会では、海外の不動産を通じた節税をできないようする方針で協議が進めております。
このまま決定されると2021年以降の所得税 に適用される見通しです。
アメリカ不動産投資による節税はともかくとして、今後日本では人口が減少していく中、今までのようにスクラップアンドビルトを繰り返していくことで、空家問題を更に助長することにもなっていくと思いますので、中古住宅の流通の活性化が今後間違いなく重要なテーマになっていくと思います。
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