Author: vicweeve_admin

皆様

 

 

お世話になります。

 

 

 

今年も残すところ1ヶ月切りました。
何だか忙しなく感じますし、何故か焦りも感じ始めまております。
何とか良い感じで今年を締めくくりたいと思いますので、残り期間性根を据えて取り組んでいきたいと思います。

 

 

この時期になると流行語大賞の行方が話題にのぼりますが、今日発表されるそうです。
例年世相を反映した言葉がその年の流行語大賞になりますので、今年がどんな年だったのか流行語大賞を見ることである程度今年一年間を振り返ることができます。

 

 

ところで昨年の流行語大賞覚えてますか？

 

 

『忖度』と『インスタ映え』でした。

 

 

今年ノミネートされている言葉を見ると、スポーツ系か事件系が目立ちますね。
スポーツ系では、ピョンチャンオリンピックのカーリング日本代表チームの『そーだね』『もぐもぐタイム』
あるいは甲子園を沸かした『金足農旋風』
事件系では、『あおり運転』『悪質タックル』とかがノミネートされてます。

 

 

これから大逆転の言葉が生まれる可能性は無いですが、およそ10年毎に繰り返されている金融危機も2008年のリーマンショックから今年が10年目ということで、そろそろ何かが起きるかもしれないと連想させられる出来事が世界中で燻っているように感じます。

 

 

何事も起こらずに新しい年を迎えたいものです。

 

 

 

 

今回のテーマは、日本の中古住宅についてです。

 

 

 

 

日本では毎年売買される中古住宅のシェアが他の先進国に比較すると極めて低いと言われて久しいです。
つまり日本で売買される住宅の多くが新築だということです。

 

 

ちなみに、英国は88％、米国は83％と大半が中古住宅です。
フランスも68％。
では日本はと言うと、何とたったの15％、85％が新築です。

 

 

日本では2008年をピークに人口が減少し始めておりますし、世帯数も単身者の増加で一時期増加し続けますが、2023年以降減少していくと予想されてます。
なのに毎年90万戸を超える新築住宅が着工されています。
これでは空家が増えるのも無理ないと言えますよね。

 

 

これは、日本の土地神話のようなものが影響していると考えられてます。
米国では、土地と建物の評価割合は、土地20：80建物。
つまり米国では、住宅という不動産は土地と建物が一体となっているものを指していると考えられています。
これに対して日本では、この割合が逆転して土地80：20建物というのが一般的です。
つまり、土地と建物は別不動産という考え方が定着しているのです。

 

 

ですから古くなって法定耐用年数を過ぎた建物はほとんど無価値となって売買対象でなくなる訳です。
そのような古い建物が建っている不動産は、建物を壊して更地にすることで初めて価値が出てきます。
❝もったいない❞(ＭＯＴＴＡＩＮＡＩ)は、今や世界共通語になっており、世界中に浸透しキャンペーンが行われている程なのに住宅だけは例外になってしまっているようです。

 

 

そこで、国はもっと中古住宅の評価を見える化して中古住宅の売買を活発化させていこうと、今年4月からインスペクション(建物状況調査)のあっせんを仲介業者に義務付けました。
ただ、今のところ効果が上がっているとは言えない現状となってます。

 

 

仲介業者は、媒介契約を締結する際にインスペクション(建物状況調査)を専門業者に依頼しますか？と国土交通省の作成したチラシを見せながら確認するだけで、当然のことながら費用負担が出て来ることから買主も売主も必要なしと回答するケースが大半となり、ほとんど活用されていないのが実態です。
＊国土交通省が作成している建物状況調査のチラシです。

 

 

 

このような小手先の法改正では、中古住宅の流通にあまり効果が期待できないのが実態で、もっと根本的に中古住宅の売買が活発になるような抜本的な対策を実施することが必要だと思います。

 

 

都内のマンションについてだけは、新築マンションの平均価格が7000万円近くになってしまっており、一般のサラーマン層には手が届かない存在になってしまっております。
その結果、中古マンションの売買件数が急速に伸びて来ており、新築マンションの売買件数を上回る状況が出て来ました。
前回書かせていただいたように築40年以上の老朽マンションが今後どんどん増えてき来ますので、立地が良ければフルイノベーションした中古マンションの販売件数が増えて来るのではないかと思います。

 

 

今後日本においても中古住宅が米国や英国並みに住宅取引全体の80％以上占めるようになれば空家が今のように加速度的に増えて来ることもある程度抑制することができるかもしれません。

 

 

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〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

突然ですが、現在の弊社最大の課題は集客です。
弊社だけでなく、どこの会社も頭を悩ませている課題かと思います。
集客の手段として、SNSの活用、ブログ、アフィリエト、リスティング、メルマガ、チラシ、Fax DM･････
様々な話を色んな人から、色んな場所で聞く機会を作ってますし、実際にいくつかトライしてます。
なかなか期待している結果が和えられておりません。

 

 

万能のものはないし、一時期結果が出ていたとしても直ぐに褪せてしまい、ばったり反響がなくなるといったことが当たり前のようです。
集客の方法を教えているコンサルタントが集客できていないなんてことも珍しくないようですし、果たして何をどうやって行けばいいのでしょうか？

 

 

弊社の場合は、まず認知度、ブランドを上げることが先決なのでしょうか？
もがきながら複合的に色々と取り混ぜながら取り組んでいきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、老朽マンションについてです。

 

 

 

 

一般的に老朽マンションというと築40年以上を指します。
全国に築40年以上のマンションは、14万棟あると言われておりまして、戸数だと185万戸で2037年には352万戸に増えると予想されてます。

 

 

当然老朽化していくと建て替えという話が必ず浮上してくる訳ですが、色々な問題が出て来てなかなか簡単には建て替えできないようです。
2017年時点で建て替え工事が行われた件数は、全国で僅か232件しかありません。
何故、建て替えが進まないのかというと所有者の合意が取れない点がまず挙げられます。
建て替えの合意は全所有者の４／５以上の合意が必要になります。

 

 

ただでさえハードルが高い上に、老朽マンションの所有者も一緒に高齢化している点が更に大きな問題点なのです。

 

 

高齢化で何が問題なのかというと、建て替えてもその後長く住める訳でもないしと考える高齢者も少なく無く、また建て替えに必要になる費用を捻出できないことも原因の一つになっています。
実際に建て替え工事が行われた232件の所有者の平均負担額は約1,100万円だったそうです。
確かに高齢者にとってこの金額は大きな負担となりますよね。
加えて言うなら、所有者に同意を求めてみると結構な人数が入院していたり等で回答をもらえないケースもあるようです。

 

 

他方、建物に問題がある場合もケースとしては少なくありません。
例えば、建築された時は法律に適合していたものの、その後の法改正で既存不適格マンションの指定を受け、容積率が削られてしまって等価交換ができなくなることも珍しくないようです。

 

 

しかしながら放置しておいていいのかというと良い訳ないのは言うまでもなく、老朽マンションは1981年5月の建築基準法改正前に建てられたいわゆる旧耐震構造のマンションに該当しますので耐震診断、耐震補強が求められます。
もし旧耐震構造のマンションを購入される際は、必ず耐震診断結果を確認しなければなりません。
阪神大震災の時に甚大な損傷を受けた大型建物は、旧耐震構造の建物に集中していたことは忘れてはいけないのです。
現在旧耐震構造の大型建物は全国に1万棟あり、そのうち858棟は倒壊の危険性ありと診断されております。

 

 

今後老朽マンションは増え続けていきますので、放置するとマンション内が空家だらけになって、修繕工事も行われなくなり朽ちていくマンションが全国至る所に見られるようになるかもしれません。
昨日の日経新聞の記事にも人口減少地区において老朽橋の廃橋が増えて来ているとありました。

 

 

不動産に関しては、空家、所有者不明土地、そしてこの老朽マンション、老朽商業ビル等、待ったなしの対策が求められる時代が今正にそこまで迫って来ています。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
12月 6日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
12月27日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

昨今の不動産投資の環境の変化のお蔭で、弊社においては不動産の中でも様々なジャンルに挑戦する羽目になってます。
海外の不動産、今回はフィリピンの不動産を扱える資格を取得しました。
また、詳しくは後日ご案内させていただきますが、今フィリピンは急成長中で不動産投資の対象としても大変魅力的な国です。

 

 

出だしから羽目と書きましたが、決してグチでなく、その方向に導かれているんだとかなりポジティブに考えています。

 

 

先日、ある異業種交流会のプレゼンで「信じれば願いは叶う　Bleaving　is Seeing」というテーマで話をさせていただきました。
人間の脳は、脳幹、大脳辺縁系、大脳新皮質と誰でも3層構造になっており、約200億個の神経細胞の塊で出来上がっています。

 

 

つまり　ハードウエアは誰でも同じということです。
なのに性能に違い生じてくるのは何故なんでしょうか？
生い立ち、教育環境？、関わる人間の層？はたまた政治・経済の問題？

 

 

ハードウエアが同じならパソコン的に考えるとソフトウエアの問題と言えるかもしれません。
脳の中で、ソフトウエアがインストールされている場所は、大脳辺縁系の中の扁桃核というアーモンド粒くらいの小さな細胞ではないかと考えられます。
考えられているというのは、この現代になっても解明できていないようです。
この中にインストールされているソフトが性能に問題があれば書き換える必要があります。
では、書き換えるためにどうしたらいいのでしょう？

 

 

夢を持つこと！
人に感謝すること！

 

 

将来に向けて夢を追いかけ、今後も皆様に感謝しつつ取り組んでいきます！

 

 

 

 

今回のテーマは、“終身建物賃貸借事業”　です。

 

 

 

 

今後、高齢化がどんどん進み、団塊世代が後期高齢者の仲間入りする2025年には4人に1人が後期高齢者の時代になります。
65歳以上となりますと3人に1人、どこを見渡しても高齢者という超高齢者社会がそこまで迫って来てます。
そして、高齢者の問題は様々ありますが、とりわけ住宅は大きな問題のひとつです。

 

 

特に賃貸住宅です。
大家さんも高齢者を入居させてしまうとそこで亡くなる可能性が高いので、入居拒否したり、契約更新を拒んだりといったことをされる大家さんも少ないと聞いてます。
今後、更に増えていくことが予想されております。
これでは、高齢者は安心して住み続けることができません。

 

 

そこで今回のテーマであります“終身建物賃貸借事業”という制度が生まれた訳です。

 

 

この制度は、高齢の夫婦、あるいは単身者が、最後まで住み続けることができる制度、つまり亡くなるまで居られる“終の棲家”として部屋を賃貸できる制度です。
条件としては、入居者が60歳以上であることやバリアフリーの造作になっていることとかいくつか決められていますが、この制度の利用数がなかなか増えていかないため、利用促進するための緩和が検討されて始めております。

 

 

この制度の入居者のメリットとしては、何と言っても途中で退去を求められることなく亡くなるまで住み続けられることです。
亡くなった高齢者と同居していた配偶者もそれ以降住み続けることが可能であること等が挙げられます。

 

 

一方、大家さんのメリットは何かというと、借家契約の長期化、つまり空室にならずに長期間安定的に賃料が入ってくることが一番のメリットかと思います。
また、今後高齢者が増えていく中で、他の賃貸物件と差別化でき入居者募集が容易にできる点も挙げることができます。

 

 

通常入居者が亡くなると賃貸借契約は相続人に引き継がれますが、相続人を簡単に見つけられないケースが様々な理由でこれから増えてくることが予想され、万が一そういう状況が起きてしまうと空室状態が長く続いてしまい、賃料収入が途絶えてしまうことになります。
ただ、この制度を利用することで、賃借人が亡くなった時点で賃貸借契約は終了しますので、空室になるリスクは最小限に抑えることができます。

 

 

双方にメリットのある制度ですが、2001年に始まってから今までの実績はわずか9,733件に留まっており、この制度の利用促進のためにはもっと国も各地方公共団体も宣伝して周知を図る必要があると思われます。

 

 

またこの制度の利用を促進するための損害保険の商品もラインナップが増えて来てます。
かつては、少額短期保険業者しか扱っていなかった孤独死保険も今では大手も参入し、保障内容も充実して来ております。
亡くなった後の遺品整理、リフォーム費用保障はもとより、孤独死が発生した部屋は入居が敬遠されたり、家賃引き下げを要求されたりするケースも出てくるため、こういったケースに対応して保険金を支払う内容になってます。

 

更に、事故があった部屋だけでなく、上下左右の部屋の家賃保証を行う保険も作られております。

 

 

今後の高齢者の増加のスピードを考えれば、大家さんとしても避けて通れない問題かと思われますので、高齢者の入居を拒んでいるだけでなく、積極的に“終身建物賃貸借事業”制度を活用して安定経営を目指していくことが賢明な選択になってくるだろうと思います。

 

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お世話になります。

 

 

 

 

昨日、森の長城プロジェクトというボランティア活動に参加して来ました。
このプロジェクトは、細川元総理が発起人になり数多くの財界、学界の有識者をメンバーに抱え、私の出身大学の先輩たちを中心に組織運営されております。

プロジェクトについて

 

 

どのような取り組みをしているのかというと、東日本大震災の津波によって東北地方の沿岸部の防災林はことごとくなぎ倒されてしまいました。
この沿岸部一帯にに深く根を張っていた樹木は防災の役目を何百年にわたって果たしてきました。
その大事な林がほとんど失われしまった訳です。

 

当プロジェクトは、その防災林(鎮守の森)を甦らそうと動き出したものです。

 

皆様もこの取り組みにご賛同いただけましたら、是非ご参加いただければ幸いでございます。

 

 

 

マイベストプロ(朝日新聞がスポンサーである専門家サイト)に私が掲載されました。
今後、このサイトからも色々と発信していきたいと考えておりますし、来春には朝日新聞主催の大型セミナーも予定されております。
是非、覗いてみてください。

 

 

 

 

今回のテーマは、REITです。

 

 

 

 

不動産投資は、不動産そのものに投資しますが、REITは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)のことで、投資する個人、法人が不動産の所有者になる訳ではありません。
簡単に言うと、REITは不動産投資を行う会社に投資するものだと言えます。

 

 

仕組みとしては、REITを組成する会社が多くの投資家から集めた資金で商業施設、オフィスビル、マンション等を購入して、そこから得られる売却益、賃料収入を投資家に分配するものです。
もともとの発祥はアメリカでして、その商品と区別する意味で日本で導入されたREITをJ-REITと呼んでいます。

 

 

では、その実績はどうなのか、投資するメリットはあるのか、を見ていきたいと思います。
REITが投資する不動産は、大変バリエーションに富んできておりまして、ホテルや物流施設といった不動産も組み入れられてきておりますので分配利回りも投資法人によってかなりの差が出てきております。
上位の投資法人では6％を超える分配利回りを記録しているものもあり、平均で見ると4.07%、一番低い分配利回りの投資法人でも3.15％となってます。
ここ5年間でも平均3~4％のレンジで推移してきてます。

 

 

5年前というとアベノミクスが始まった年、黒田さんが日銀の総裁に就いた年でもあります。
つまり日銀が大量のREITを購入し始めた年でもあります。
ある意味、REITの価格、突き詰めれば不動産価格も日銀が下支えしていているとも言えなくもないかもしれません。
*現在、日銀の保有するREIT 5,000億円程度ですので、ETFほどの規模には膨れてません。

 

 

REITの分配率と東京都心の実物不動産投資の利回りを比較すると、実物不動産は価格の高騰により表面利回りで5％を取るのも難しくなってきておりますので、REITの方がリターンを期待できるような感じも受けなくもありません。
では、実物に投資するよりREITの方がリターンを期待できるのかという点を見ていきたいと思います。

 

 

まず考えたいのは、不動産投資の大きなメリットは他人資本で投資できるという点です。
つまり金融機関から融資を受け、投資商品を購入できるのは唯一不動産投資のみの特典だと思います。
俗にレバレッジを効かせることができるというものです。
これに対して、REITは自己資金で投資するしか手段はありませんので、自己資金の手出しなく大きな金額を投資することはできません。

 

 

またREITは、現物の不動産と違って流動性が高いことも特徴のひとつです。
ただ、流動性が高いがゆえ、株式市場やら各国の金融政策の影響を強く受け易く、価格は不動産の実物に比べると騰落が大きくなります。
この辺りは、注意が必要になります。

 

 

あとは税金面ですが、これも唯一不動産所得にだけ認められている損益通算(他の所得との合算)による節税効果がREITにあるのかというと、REITはあくまでも受益証券ですので、ございません。
REITの配当所得は、申告分離課税か総合課税の選択制となってますので、実物不動産のような節税効果は期待できないということです。
良い点としては、NISA(少額投資非課税制度)を利用することができます。
当然、実物不動産ではNISAを利用できません。
年間で120万円までは非課税となります。
これは大きなメリットですね。

 

 

不動産投資を行うことがリスクが大きすぎると思い込み、なかなか足を踏み出せない人には、借金せず自己資金の範囲内で不動産投資を行う第一歩としてREITを始めるのも悪くないと思います。

 

 

今後、日銀がREITを買い進めるのか、出口に向かって自重し始めるのかにもよってREITの市場にも多少影響が出てくるでしょうから、
今後の金融政策にも目を光らせておく必要があると思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月12日(月）　19：00～20：30　　　日本橋公会堂　第1洋室
11月20日(火)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　→　日程変更になってます。
11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

今週の日曜日に弊社の営業部長であります木村の結婚式が行われました。
齢37歳、漸く観念した感じですかね。

 

 

彼は、今年に入って奥さんになられた方と中学以来の再会を果たし、とんとん拍子でGoalに辿り着きました。
その間に弊社に入社してますので、彼的には生涯忘れられない年になるんではないかな思います。
これで、仕事の方も勢いが増して来るでしょう！

 

 

 

以前も書かせていただいたかもしれませんし、いつもセミナーの中でご紹介させていただいていることですが、国立社会保障・人口問題研究所の発表したで将来予測の中に生涯未婚率の推移*というものがあります。
これによると、2035年頃には男性で約30％、女性で約20％くらいになると予測されております。
＊生涯未婚率とは、50歳までに一度も結婚したことの無い人の割合です。

 

 

一方、同じ国の機関が恋人のいない率というものも調査し、その結果が公表されております。
現在、18歳～34歳の男女で恋人がいるか？いないか？質問したものですが、これが驚愕の男性70％、女性60％がいないと回答しているから本当驚きです。
この結果から考えると、生涯未婚率は予想を遥かに超えていくかもしれませんね。

 

 

ただ、この結果は将来単身者が増える可能性があるということで、我々としては単身世帯が想定より増えていくことを意味しますので歓迎すべき点とも言えなくもありません。

 

不動産投資で貸家業を行う側から見ると、単身者が増加するということはワンルームクラスの賃貸需要が今後も増して来ることを意味しますので、この手の狭小な部屋に投資することで安定的に家賃収入を得られる環境が広がっていくと考えていいと思います。

 

 

今までは、この単身者層を狭小な部屋を借りてくれる層と捉えており、あまり不動産投資を行う層として考えていませんでした。
ところが、この層は不動産投資意欲の高い人が多く存在している層でもあることが最近分かりました。

 

ただ、自分は賃貸の部屋に住みながら同じような境遇の人に自分が住んでいるようなマンションの部屋を購入して貸し出すというのは正直何か違和感を感じずにはいられません。

 

 

不動産投資を行う場合、金融機関から物件購入資金を調達してお目当ての物件を手に入れますが、その後に自宅を購入しようとした時に住宅ローンが組めなかったという単身者も少なくないようです。

 

そこで、この層に対しては、不動産投資の導入のやり方としてまず自宅を投資用不動産として捉えて購入することを勧めております。

 

住宅ローンに関しては、金利も低いですし、住宅ローン減税とか支援制度が充実してますし、売却益に対しても税金がほとんどかからない仕組みになってます。
この特典を生かさない手はないでしょう。

 

今後、自宅投資という考え方を確立していこうと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、不動産の消費税についてです。

 

 

 

 

2019年10月に消費税が現行の8％から10％に引き上げられる予定です。
未だ流動的な部分が残っているものの、もう残り1年を切りましたので対応を考えておく必要が出て来ております。

 

 

一方、消費増税に合わせて軽減税率導入が検討されておりますが、複雑でよく分かり辛いとことが多く、あのままの内容でスタートしてしまうとあちこちで混乱が生じるかもしれません。

 

 

消費税がかかる物、かからない物、両方を取り扱う業者にとっては、その対応に膨大なコストがかかることが予想されております。

 

また一方では、軽減税率導入することで財源が3000億円ほど不足するとの試算も出てます。

 

不足分2,000億円については免税業者に課税して埋め合わせる算段のようですが、残り1,000億円については社会保障の効率化や給付の見直しで捻出したいと財務省は考えているらしいのです。

 

 

ただ、元々消費税を増税する基本的な目的は今後不足する社会保障費の財源に充てることだった筈ですが、これでは虻蜂取らずというか、国民を騙しているような感覚さえ覚えます。

 

さて、今後の国会の論争でどう展開するかですが、じっくり見守って対応していきたいと思います。

 

 

 

ところで、不動産の消費税についてですが、現行のルールで不動産関連の取引きを行った際に消費税がかかる取引とかからない取引を添付PDFにまとめてみました。

 

 

基本的に不動産の場合は、土地には消費税は課税されず、建物には消費税が課税されます。

 

売主が個人の場合は、中古の建物は消費税は課税されません。

 

というのが基本原則です。

 

 

 

前回2013年に消費税率が5％から8％に引上げられた時は、増税の１年前くらいから駆け込み需要と見られる現象が出て、マンションの平均分譲価格が前年の3,824万円から4,174万円に高騰してます。

 

今回は、マイナス金利をともなう金融緩和が継続されいる中での引き上げで、前回とは全く違う環境下で行われますので、前回と同じような駆け込み需要が起こるか、またマンション価格が更に上昇していくのか、何とも予想し辛い感じです。

 

最近、新築マンションの価格高騰で中古マンションの人気が高まって来ており、その中古のマンションは売主が大半個人ですので、そういう物件は消費税対象外のため、あまり影響は受けないのではないかとも考えられます。

 

逆に、消費増税とともに住宅ローン減税、すまいる給付金の拡充も検討されておりますので、中古マンションを中心に扱う弊社としては、もしかしたら追風になるかもしれません。

 

 

そう願いたいです。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月  7日(水)　  19：00～20：30　       箱崎コミュニティルーム
11月12日(月）　19：00～20：30　　　日本橋公会堂　第1洋室
11月22日(木)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室
11月28日(水)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

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皆様

 

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10月も最終週になりました。
いよいよ今年も押し詰まってきた感がありますね。
光陰矢の如し、あっという間に平成最後の年になってしまいそうです。

 

 

弊社としては、会社史の1ページを刻む年になりますので、後に振り返った時にあの時のあの取り組みが今に繋がっているんだ、という足跡を残して新しい年を迎えられるように残り2か月間気張っていこうと決意新たに致しました。

 

 

先週の続きですが、地面師の事件に詳しい司法書士にある会合で話を聞きましたので少し触れたいと思います。

 

成り済ましのためパスポート、印鑑証明書は、偽造された物と報道されておりましたが、パスポートに関しては、ペンライトを当てると浮かび上がってくるほどに精巧に偽造されていたようです。

 

この偽造されたパスポートや運転免許証を使って役所に届出されると役所では本物か偽物かの判断はできないので、そのまま申請書を受理してしまう可能性が高いということで、その後交付される公的書類は偽物とはもう言えず、当然司法書士レベルでは見抜くことは不可能だということです。

 

 

司法書士の周りには、このような地面師が絶えず見え隠れしているので、本当に気を付けないととんでもない事件に巻き込まれる危険性が少なくないと仰ってました。

 

所有者不明土地や空家が増えると、この類の事件は今後ますます増えていくことになるでしょうね。

 

 

 

 

今回のテーマは、日銀の金融システムレポートについてです。

 

 

 

 

半年に一度日銀から発表される日銀の金融システムレポートが先日公表されましたので少しばかり言及したいと思います。

 

 

日銀金融レポート＊レポートを添付させていただきました。

 

 

レポートの冒頭、バブル経済崩壊以降、金融活動の過熱感が最も高まっているとの試算が公表されましたとあります。
取り分け、不動産業融資について見ると、新規の融資額は前年を下回っているものの、残高は他の融資残高が伸び悩む中、5％の伸びを示しているとあります。

 

これは、バブル期を上回る過去最高水準にあるようです。

 

 

不動産業への融資は、個人の貸家業融資が多く、その多くが小口で長期であるため、一度積み上がった残高は金融機関が融資を締め始めたとしても残高は一気に減ることはなく、依然上昇を続けている訳です。

 

この状況は、短期間で売却益を得ることを目的に転売が主流だったバブル期とは全く違う状況になっているということです。

 

 

ただ、地方銀行の貸家業向けの融資について言えば、スルガ銀行の不正融資の影響で減速したことで融資残高の伸び率は低下し始めています。

 

特に融資の際の与信調査の厳格化が一気に増し、更に不動産業者からの持込案件に対しても慎重な姿勢を強くし、厳格に書類審査を行い、業者自体の評価・査定も徹底し始めて来てます。

 

弊社も住宅ローン案件を持ち込んだだけで、業者ヒアリングを受け羽目になり、その結果が出るまで融資の事前審査すら始まらないといったことで、かなりの影響が出て来ております。

 

 

巷では、第二のスルガ銀行の噂が囁かれ始め、犯人捜しを行うネットの書き込みも増えてきました。
米FRBの利上げペースが思いの外早く、世界中の様々なマーケットに影響が現れて来ています。
新興国から米国に資金が流れ始めると、新興国の通貨安を招くことになりますが、アルゼンチンでは資金流出を食い止めようと必至に金利を上げるもんですから、現在のアルゼンチンの政策金利はなんと70％超え、住宅ローンなど何もない状態に陥ってしまいました。

 

 

日本でアルゼンチンのようなことは起きないと信じてますが、行き場のないマネーはどこに流れていくのか予測不可能な状況で、やはり何だかんだ言っても旺盛な需要が続いている不動産マーケットに再び回帰せざるを得ないのではないかと個人的には予想してます。

 

 

不動産貸家業への融資は、一部の地方銀行の不正で新規融資が低調になっているように見えますが、今まで活躍していたプレーヤーが一時退場し、代わりに今までこのマーケットに積極的に参加していなかったプレーヤーが登場してくることもよくあることです。

 

実際、そのような金融機関が少し出て来ているように感じます？？

 

 

 

今回の日銀の金融システムレポートを読み説くと、不動産マーケットへの融資は、一時休戦後再び活発になっていくのではないかと思います。
明日、明後日の2日間、日銀の金融政策決定会合が開かれますので、その辺りの展望を探ることができるかもしれません。

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月  7日(水)　 19：00～20：30　    箱崎コミュニティルーム
11月12日(月）  19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第1洋室
11月22日(木)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室
11月28日(水)　 19：00～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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世間をあっと驚かした地面師グループの一部が警察に捕まりましたね。

 

あの積水ハウスがなんと55億円もの詐欺に遭うなんてとても信じられません。

 

だんだんとその手口が明らかになってきておりますが、用意周到に蟻の入い出る隙もなく、相手が本物の地主と見紛うような完全犯罪に成功したというレベルからかけ離れた、騙された方があまりにも脇が甘過ぎたと言った方が、良さそうな事件だったようです。

 

 

なかなか都心でマンション建設用地を見つけるは至難の業になって来てますので、しかも五反田の一等地と来たらどこの不動産会社でも手に入れたい筈です。

 

そういったところで焦りもあったのかもしれません。

 

マンション建設の会社は、マグロの回遊のように常にマンション建設用地を探してマンションを建て続けていかないと倒れてしまうとよく言われますが、土地の価格高騰して用地買収に多額の資金が必要となる今の状況でも何も変わらず回遊せざるを得ないということのようです。

 

 

これほどの大掛かりな地面師グループに遭遇することはないですが、この業界やはり怪しい人も多いのは事実ですし、気を付けないと本当地雷を踏むことに成り兼ねませんので、日々用心しながら業務を行っていきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、オリンピック後の不動産価格についてです。

 

 

 

 

都市伝説のように東京の不動産価格のピークはオリンピックまでで、それ以降は急激に下げに転じていくと、業界関係者のみならず一般の方からもよくそのようなお話を聞くことは少なくありません。

 

何故、そう言われるのか？

 

 

オリンピックに向けて急ピッチでスタジアムや様々な競技場の建設が行われておりますが、もともと都知事が交代したタイミングで、前知事時代に計画していた費用が遥かに上回ることが発覚して、メインスタジアムであります国立競技場を筆頭に建設計画が棚上げになってしまった影響も出ているのだと思います。

 

工期が短くなったことで建築資材が高騰、人手不足が深刻化し、人件費も鰻登りに上がってしまい、その影響もあり東京中心に不動産価格の高騰を招いた側面もあるかもしれません。

 

 

晴海に選手村が建設されており、オリンピックが終わった後に総戸数5650戸の巨大な街が新たに誕生します。

 

これらの建設ラッシュがオリンピックで一区切りついていくことで、建築資材も需要が少なくなることで資材価格も下がり、人手不足も解消され人件費も落ち着いてくることで不動産価格への転嫁が少なくなり価格が安定あるいは下落基調に入ると言われているのだと思います。

 

 

ところが、東京に関して言えばオリンピックが終わる2020年以降も再開発計画は目白押しですし、東京への人口流入は更に増して来ると予想されているため、晴海の選手村が民間のマンションに姿を変えただけでは、まだまだ住宅需要を全て飲み込める訳ではないかもしれません。

 

 

ちなみに今後開発が計画されている場所を挙げてみます。

 

 

 

・田町～品川の間に新駅　　2020年までに約40年ぶりに山手線に新駅誕生。13haの土地に3棟のマンション、5棟の商業複合ビル建設。
・渋谷　　　　　　　　　　スクランブル交差点を眼下にする駅直上の構想ビル建設。
・池袋　　　　　　　　　　2035年までの「基盤整備方針案」を豊島区が発表。
・赤羽・十条　　　　　　　2021年完成に向け巨大団地である赤羽台団地の立替工事進行中、十条にランドマーク建設。
・湾岸エリア　　　　　　　前段の晴海に加え、豊洲、勝どき、月島、築地。環状2号線全道開通に伴いBRTを走らせる計画。
・武蔵小金井　　　　　　　2020年竣工予定のツインタワーマンション、ショッピングセンター建設。
・小岩　　　　　　　　　　2028年に向け大規模再開発がスタート。
・赤坂　　　　　　　　　　二丁目、七丁目で高層ビル建設。
・新宿　　　　　　　　　　オリンピック後、東口、西口に超高層駅ビル建設着手。
・日本橋　　　　　　　　　日本橋の上を通る首都高速度道路の地中化計画。
・板橋　　　　　　　　　　2020年着工予定。
・中野　　　　　　　　　　2022年完成を目指す南口大規模再開発。2022年中野サンプラザの立替工事スタート。
・リニア新幹線　　　　　　2027年開業に向けて品川駅周辺の再開発、羽田新線の開通。2000戸を超す大規模マンション群の建設。

 

 

 

ざっと挙げただけでもこんなにも多くの開発計画が進められております。

 

過去オリンピックを開催した後に景気が冷え込んで経済が落ち込んでしまったという国は、先進国には見当たりません。

 

ロンドンにおいてもオリンピック以降、EU離脱が決定されるまでは堅調の経済が続いていましたし、レガシー効果と言われる経済波及効果も随所に見られました。

 

 

 

 

 

 

東京都の試算したオリンピック後のレガシー効果です。

 

是非とも、この試算通り経済効果が産まれることを期待したいものです。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

11月  7日(水)　  19：00～20：30　       箱崎コミュニティルーム
11月12日(月）　19：00～20：30　　　日本橋公会堂　第1洋室
11月22日(木)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室
11月28日(水)　   19：00～20：30　　   日本橋公会堂　第2洋室

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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