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任意売却について

 

 

 

任意売却とは何か？

 

住宅ローン(住宅ローンに限りませんが)を滞納するとその担保として登記されている物件が差押えられます。
通常差押えされますと、債権者である住宅ローンを貸してる金融機関からその債権は代位弁済という手続きを踏んで、保証会社または債権回収会社(サービサー)に移ります。

 

 

そして保証会社あるいは債権回収会社(サービサー)が競売申立を行い、約2週間から1ヶ月後に競売開始が決定されます。
このまま何も手を打たず流れに沿って進められると、競売の入札が行われ、売却基準価格を下回らないように入札が始まります。

 

 

競売の場合、想定される売却価格は市場価格の20％～30％くらい低い金額でイメージされておりますが、この売却基準価格は、更にその価格から20％程度低い金額となってます。
従って大半の場合、競売で売却される価格は市場価格に比較するとかなり低い金額になることが一般的です。
ですので、安い金額で落札してその物件を賃貸に出される個人投資家も少なくはありませんが、80％程度は不動産業者が競り落としているようです。
不動産業者は、転売目的がほとんどです。

 

 

任意売却は、この競売を回避する一つの手段となります。
売却方法は、一般的な不動産を売却する方法と同じですが、任意売却を選択するということは物件を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状況の人が取る手段ですので、勝手に売却を行うことはできず、任意売却で担保物件を売却することに債権者の合意を取り付けなければできません。

 

 

債権者にとっても本当は少しでも多く回収できた方が良いので、必ず合意は取り付けられるように思われるかもしれませんが、
金融機関、保証会社、債権回収会社によっては合意してくれない場合もあるようです。
そうなると競売しか道がなくなる訳です。

 

 

ここで、不動産仲介会社が金融機関等と交渉を行って合意を取り付けられるかが肝となってきます。
場合によっては、弁護士の力をお借りして合意を取り付けることもあります。

 

 

仮に任意売却の合意を取り付けたとしても借金が全てなくなることを意味しているのではなく、残債と売却金額との差が生じた場合は、これ以降も返していかなければなりません。
このことは競売の場合も同様です。
ただ、債権者である金融機関等が合意してくれた場合は、返済方法について相談に乗っていただけるので、返済可能な月1万円～5万円程度に押さえてくれることが多いようです。

 

 

また競売の場合は、強制退去を求められますが、任意売却の場合は売却金額から引越代の捻出も認めてもらえることもあります。

 

 

その他の違いとして、競売に掛かって売却されてしまえば官報等に掲載されてしまうので、公になって友人・知人に知られるところになります。
一方、任意売却の場合は、表面的には通常の不動産売買の形を取っているので余程のことが無い限り、差し押さえされていた事実を確認されることはありません。

 

 

競売に参加するに60万円の費用がかかりまして、この金額も債務者負担になります。

 

 

このように競売と任意売却の両者を比較すれば、明らかに任意売却の方が有利な点が多いのですが、実際に差し押さえされた人たちの多くが活用しているのかというとそうでもないのです。
この違いを知らないで為すがままに競売を受ける人もいるでしょうし、条件的に認められない場合もありますでしょうし、債権者が合意してくれない場合もあるでしょう。

 

 

弊社もADRの資格を取得するに当たって、任意売却の扱いを始めようとしてます。
ここ数日間で情報を入手して債務者に連絡を取ろうと試みてますが、登記簿の住所にそのまま居住している人はほとんどおらず、行方の分からない人ばかりです。

 

 

この情報を入手し始めて驚くのは、東京地裁管内だけで対象になっている人が毎日平均で10件以上もあるということです。
その中には、投資用のワンルームマンションを購入してローンを払えず差し押さえされた人も常に含まれてます。
この人たちは、投資用のワンルームマンションを購入した時に、賃貸のアパート、マンションに住んでいたというケースが多く、
本来不動産投資を行なうことができる年収も無い人に無理して投資用の不動産を買わせてはいけないと改めて実感したところです。

 

 

独身の方々には、将来のためにまず自宅を購入するところから始める投資方法を推奨しておりますが、もっと強く薦めていきたいと意を新たに致しました。

 

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地価動向について

 

 

 

3月20日に、2019年1月1日の公示地価が公表されました。
これによると、全国全用途平均は、4連続の上昇だったようです。
地方圏においても　上昇・横バイの地点が、下落の地点を上回って過半数を占めました。

 

 

東京圏は、商業圏が6年連続の上昇で、上昇地点が9割も占めております。
23区は、大田区を除く22区で５％以上の上昇をしており、特に台東区は11％と群を抜いて上昇しておりました。
浅草を中心にインバウンドが増え、ホテル、店舗の需要が大幅に増したことが背景となっているようです。

 

 

東京23区の過去の公示地価の動向を遡って確認してみると株価にピッタリ連動していることが見て取れます。
日経平均と23区の公示地価は連動していると断言していいほど近似値で推移して来ました。
ただ、一つ気にしなければならないことは、公示地価は1月1日地点で調査しているものでありますが、実際のデータはその6か月前のものを使用しているということです。

 

 

ですので、リアルタイムで反映されているものと言えず、半年間のギャップを考慮して確認する必要があります。
実際にリアルタイムの地価の情報は、宅建業者のみが閲覧可能なレインズというポータルサイトしかありませんで、このデータを使って公示地価と照らし合わせている情報機関が持つデータと地価動向にズレが出て来ている事実も抑えておく必要があります。

 

 

また、かつては株価に連動して地価動向を確認することで、大きく外れることもなかったのですが、現在は日銀がETFを大量購入して株価を下支えしている構図が続いていますので、確実に株価に連動していくと言えない状況になって来ていることも忘れてはならないのです。

 

 

東京オリンピックをピークに地価の下落が始まると以前から囁かれ続けて来ましたが、オリンピックまで500日を切った時点でその考え方は主流でなくなって来ている感じも受けます。
では、これから先の地価、不動産価格はどのように推移していくのでしょうか？

 

 

専門家ですら意見が大きく分かれるところでありますので、私なんかが軽々に予想できるレベルのものではありませんが、ひとつ確実に言えるのは2極化していくことだと思います。
不動産価格は、需要(欲しがる人)が高ければ上昇し、需要(欲しがる人)がなくなれば下落していく当たり前の関係の中で価格が決まっていきます。
売り出せば、あっと言う間に売れてしまう不動産があれば、いつまでも物件情報サイトに掲載されて価格を下げても問い合わせすら来ない人気のない不動産もあり、二極化は既に進行していると思います。

 

 

地方においては、立地適正化計画の下、コンパクトシティ構想が次々打ち出され、このエリアからはみ出してしまった不動産の末路は、最近よく使われる負動産(資産価値のない、利用価値の無い不動産を指します)になっていくしかなくなるかもしれません。

 

 

日本の人口は確実に毎年減り続けていきますので、2極化が加速していくことは避けられないかもしれませんが、沖縄県のように自然増で人口が増え、移住者も増加していけるような環境を行政側で再整備していくことで巻き返しを図れなくもないと信じてます。

 

 

国も沖縄県をモデルに各行政に働き掛けて、実現可能な人口増加計画を推し進めていってもらいたいものですね。

 

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15日に日銀の政策決定会合が行われました。

 

 

その後の黒田総裁の会見で、国内景気は緩やかに拡大、鉱工業生産も緩やかに増加基調、物価2％に向けて徐々に上昇率を高めていくとの発言がありました。

 

 

また、マネタリーベースは物価上昇率が安定的に2％を超えるまで拡大させていくとも言われました。
今後も大規模な金融緩和を粘り強く続けていくことが適切だと相変わらずの方針であることを印象付け、その手段としてETFを今後も買い続けるとも仰っていました。
日銀がこのままETFを買い進めていくと、GPIFの日本株保有額を超えてしまう日も遠くないかもしれません。

 

 

また、問題の金融機関による不動産融資については、不動産融資が過熱しているとは思えないとの見方を示され、今後も十分なリスク管理を促していくとのことですが、もう既に金融機関は必要以上のリスク管理に踏み出し、不動産融資に超消極的な姿勢に様変わりしてしまっていると感じていますが、更なるリスク管理を促していくつもりでしょうか？

 

 

不動産投資は、結局最終的には個人投資家が金融機関から融資を受けて購入できる環境が整っていないと、川上でいくら不動産を大量に調達してもエンドの個人が意欲を失ってしまうとボトルネックとなり、結果、川上においても積極的に量を増やすことが難しくなるはずです。

 

 

健全な流通量を保ちながら、健全な投資意欲に応えられる健全な金融機関による不動産融資が行われる環境になっていく事を期待したいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、“相続法改正”についてです。

 

 

 

 

昨年の7月に成立し、公布された相続法が来年から順次施行されることが決まっております。
今回の改正は実に40年ぶりで、特に妻の権利の拡大が焦点になるところであります。
不動産関連にも影響が少なくないと思いますので、我々も注目しているところでもあります。

 

 

簡単に改正内容を確認してみます。

 

 

配偶者居住権の創設
これは、2020年4月施行ですので、少し先の話になります。
内容を簡単に申し上げますと、被相続人と一緒に住んでいた配偶者が所有権とは別にその家に無償で終身、あるいは一定期間住み続けることができる権利です。

 

相続財産の多くは不動産、特に自宅であることが多く、そのため遺産分割でもめることが少なくありませんでした。
その分割の方法によって、遺された配偶者がその家に住み続けることができなくなるケースもあり、今回のように所有権とは、切り離した配偶者居住権を創設することになった訳です。

 

相続人である配偶者は、居住する住居を売却したり、増改築することなどの制限が加えられておりますが、その分評価額が低くなり、自宅以外の相続財産も相続することが可能になり、老後の生活の安定化を図ることができるようになります。

 

 

 

婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用財産の贈与に関する優遇措置
改正以前は、配偶者に自宅を贈与した場合、相続発生時に相続財産から自宅贈与分が減らせていましたしたが、改正後は、自宅贈与を相続財産の先渡しとみなされず、自宅を除く相続財産を多く相続することができるようになり、この制度においてもまた老後の生活の安定化を図ることができるようになりました。

 

 

 

遺産分割前に被相続人名義の預貯金一部払い戻し
改正以前は、直ちに必要な資金があったとしても遺産分割協議前には勝手に預貯金を引き出すことができず、必要な金額を捻出できず問題になることがありました。
改正後は、家庭裁判所の決定を待たずして、一定額であれば引き出しが可能になります。
その一部というのが、預貯金の1/3に法定相続人割合をかけた金額が上限になり、一金融機関150万円が限度になります。
これにより、被相続人の死後、直ちに必要な費用を準備することができるようになりました。

 

 

これら以外にも、遺言書についてであったり、被相続人の生前中に介護などに尽力した相続人でない親族の寄与分についても寄与分が認められることになり、他の相続
人に寄与分を請求する権利も得られること等が相続法の主な改正点になります。

 

 

不動産屋としては、今までは納税資金を作る目的に売却を検討される相続人の方が少なくありませんでしたが、この法改正によりもしかしたらそのような案件は今より少なくなっていくのではないかと若干懸念するところです。

 

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今日で東日本大震災から8年になります。

 

 

2011年3月11日、私は仙台で会議を行っていたその最中に震災に見舞われました。
未だにその記憶は、鮮明に私の脳裏に留まっております。

 

 

TV、インターネット、電話とすべての情報網が遮断されてしまい、一体何が起こっているのか、震源がどこなのかも分からず不安な時間を過ごしていた時に、ビルの窓から見えていた仙台港でタンクが爆発し大きな火の手が上がり、仙台空港の滑走路の白く見えていた部分がだんだん茶色と変色していくのが確認できました。

 

 

この時、津波に飲み込まれていたことをその時は知る由もなく、ただただ情報を取ろうと色々なところに電話を掛けたり、メールを送ったりと闇雲に行動せざるを得ない状況が暫く続いていました。

 

 

そんな状況の中、館内放送で仙台空港が津波に飲み込まれ、何百という多くの人達が犠牲になったことを初めて知ることになります。

 

 

 

あれから8年。
自分なりに被災地にできることをやってきたつもりですが、頭の中からあの日のことがどんどん薄らいで被災地のことを思い出すことも少なくなって来てしまってます。
被災地以外の人達の意識の中からも東日本大震災が風化していることも否めません。

 

 

中途半端な私の被災経験ですが、今後も自分の経験、被災地の方々のこの8年間の歩みを機会ある毎に伝えて行こうと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、軍用地投資です。

 

 

 

 

軍用地とは何か？ですが、主に米軍基地で使用している土地を指します。
この土地が投資対象となり、売買されているのです。
そして、その土地の大半が沖縄県内に存在しております。

 

 

本土にも米軍基地がありますが、大半が公用地となってますので売買取引が行われることは滅多にありませんし、第三者の手に渡ることはまず皆無と考えた方が良いです。

 

 

では、何故沖縄の基地の土地だけが売買されているのかですが、それは戦後基地としてアメリカに接収されたからです。
沖縄の基地の土地は、第二次大戦後アメリカの統治下に置かれ、地権者、住人の存在を無視し、アメリカ軍の意のままに重機を使って勝手に土地を均し力づくで基地にされた土地であります。

 

 

1972年に沖縄県は、漸く日本復帰を果たしたことで、日本政府が地権者から基地の土地を借り上げ、借地料を支払うように変わっていきました。
その後、地権者が年老いて次々相続が発生し、相続税を払えなかった相続人がこの土地を手放すケースが増えてきたことで、軍用地の取引が広がっていった行った訳です。

 

 

今では人気の投資先として本土の一部の投資家には知られていますが、未だそれほどメジャーの投資先ではありません。
そもそも基地の中の土地で、何も建てられないし、何の活用もできなないし、一体どこがその土地なのか見に行くこともできないような土地に
何で投資する人がいるのか不思議に思う人もいるかもしれませんね。

 

 

 

では、軍用地投資の魅力について見ていきたいと思います。

 

①リスクがほどんどない
借主が国であるため、借地料が滞る心配はゼロである。
借地料の金額は、地主の会と国との話し合いで決まりますが、未だかつて前年を下回ったことが一度もない。
バブル崩壊の時も、リーマンションショックの時も確実に上がった。
建物を建てられないので、空室リスクもないし、災害リスクも全くない。

 

②流動性が高い
不動産投資の弱点の一つに売りたい時、現金が必要な時に、直ぐ売却できないことがよくあります。
売り急いでしまい、損失を出してしまうことも少なくないはずです。
ですが、軍用地は大変人気が高く、売り出しすると遅くとも1週間で買付が入りますので、
かなり流動性が高い不動産だと言うことができます。

 

③相続税評価が低い
固定資産税評価が一般土地に比べると元々低い上に、更にその評価額から40％減額した金額が相続税評価額となります。
次の計算式で相続税評価額は算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率×（1 ー 40％）
＊倍率とは、公用地の評価倍率表から地目毎に決まってます。(添付資料ご参照ください)
大雑把に言うと、購入した金額の1/3程度の相続税評価額になります。

 

 

 

主だったメリットを挙げてみますと以上の3点が大きいポイントです。

 

 

一般的な不動産投資のリスクはほどんなく、借地料は確実に上がって滞りなく支払われるため金利の高い定期預金のようなものであり、現金化するのは難しくなく、相続対策としては確実に大きく対策を図れる。
良い事ばかりの不動産投資のように思えると思いますが、正にそうです。

 

 

返還リスクはどうなのかという点も、返還日から補償金、給付金が支払われる仕組みもありますし、過去返還された場所に大きな開発が行われ、発展して土地の価格が何倍にもなったところも少なくありません。

 

 

那覇市の新都心と言われている、モノレールのおもろまち周辺が正にそうです。
今では、おもろまちはDFS、ショッピングモールが次つぎ建設され、沖縄一高いツインのタワーマンションも建てられ、そのマンションの部屋の価格は、都心のものと大して変わらない価格にもなってます。

 

 

来月から弊社も沖縄に拠点を設けますので、軍用地の取扱も始める予定です。
ご関心ある方は、是非ご連絡ください。

 

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お世話になります。

 

 

 

先週の日曜日に沖縄で県民投票が行われました。
普天間飛行場の移設先として辺野古の埋め立ての賛否を諮る目的で実施されました。
結果は、ご存知の通り反対が70％以上を占めました。

 

 

玉城デニー知事が安倍首相と面会して沖縄の民意としてこの結果を伝えましたが、予想通りの対応でした。
また、アメリカ大使館にも出向き主席公使と面会して同様に結果を通知しましたが、アメリカは反応するのでしょうか？

 

 

この県民投票で果たして何かが変わるのか？何かが動くのか？
結局やるだけ無駄だったという雰囲気に沖縄全体が包まれなければいいなと思います。
これからの動きに注目していきたいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、“沖縄への不動産投資の魅力”です。

 

 

 

 

沖縄に関しては、このコーナーで何回か取り上げさせていただいておりますが、
3月10日に“沖縄への移住沖縄への投資　丸わかりセミナー”を行いますので改めて取り上げたいと思います。

 

 

沖縄の不動産価格は、ここ数年那覇を中心に急騰しております。
公示地価もリーマンショック以降右肩上がりに上昇しており、上昇率も全国で第4位です。

 

 

那覇市内の地価、マンションの価格も首都圏のそれと変わらない程の水準になって来ておりまして、特に那覇で最も人気のある新都心界隈のマンション価格は新築も中古も東京と然程変わらない程になって来ました。

 

 

この背景になるのが、一つは人口増加、二つ目は観光客の増加です。
人口増加の要因として3つ挙げられます。

 

 

まずは、出生率が高いことです。
沖縄県は合計特殊出生率が高く、全国の1.43に対して、沖縄県は1.94を維持しております。
全国で人口が増加している都府県が6か所ありますが、沖縄県は唯一自然増で人口の増加している県です。

 

 

2つ目の要因としては、移住者の増加です。
特に外国人の移住者が多く、移住者2.5人に1人は外国人です。

 

 

3つ目としては、沖縄県が人口増加計画をダイナミックに進めていることかと思います。
前段の出生率を2035年には2.5まで引き上げるための施策を様々展開中です。

 

 

もう一つの背景の観光客の増加ですが、2017年にはあのハワイの観光客数を抜いたと一度は報道されました。
その後、ハワイの観光客数が修正されたために僅か及ばなかったようですが、今後の観光客数の増加予測では2021年の1200万人を目標に今後も増加が続くことが予想されております。

 

 

不動産投資で儲けるための基本的な条件として、空室になるリスクを極力抑えることが大前提となりますので、人口が増加している沖縄県は、それだけで不動産投資のマーケットして大変魅力的であると言えます。

 

 

また沖縄に来られる観光客が増加することは、宿泊施設の不足を招きますので、民泊、旅館業にチャレンジするための土俵がすごく大きいと言えます。
特に旅館業法が改正され、チャレンジし易くなって来ました。

 

 

沖縄には、離島から研修等で本島に数週間来られる方や、本土からの転勤者の社宅需要なども旺盛ですので、
旅館業とマンスリーを併用して行うことで成功の確率が高まる思います。
実際に旅館業とマンスリーを併用して行なっている投資家の方も結構いらっしゃるようです。

 

 

沖縄の人口が確かに増えていますが、実際には住民登録していない隠れ住民が結構な人数存在していることは良く知られていることで、実際どのくらいの人数が隠れているのか不明です。
ですので、賃貸需要は公表されている人口以上であると考えていいのでしょう。

 

 

沖縄には、沖縄にしかいない賃貸住宅の借り手がいます。
それが、米軍人です。
沖縄の人の家賃負担額は平均で6万円～7万円程度であるのに対して、米軍人の家賃負担額は最大30万円程度まで見込めるので、米軍人を対象に賃貸経営を行うことは投資効果抜群です。
このように沖縄ならではの賃貸マーケットが存在することも沖縄への不動産投資の魅力を増しているところでもあります。

 

加えて沖縄ならではの不動産マーケットとしては、軍用地もあります。
軍用地とは、基地で使われている土地のことですが、この土地は日本政府が地権者から借り受けして借地料を支払っているほぼ公用地の位置づけに近い土地です。
固定資産税の4割程度は、国が負担する形で安くなっていることもあり、相続対策に買われる資産家もいらっしゃいます。
また一般的な不動産と違って流動性が高く、売り出しから1週間も経たないうちに買い手が必ず現れるような人気の高い投資物件でもあります。

 

 

沖縄の不動産投資の魅力を挙げていくと本当に尽きることがありません。

 

ご興味がございましたら、是非ご質問ください。

 

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皆様

 

 

 

お世話になります。

 

 

 

沖縄の辺野古埋め立てを問う県民投票が昨日行われました。
埋め立てに反対する票が過半数を超え、改めて沖縄県民の意思が示されたことになります。
この結果にも国は移設工事を粛々と進めていく意向を示しておりますが、投票結果を無視することもできないと思いますので、今後の行方に注目していきたいと思います。

 

 

ところで、先週日銀の黒田総裁が衆院財務金融委員会で発言されましたが、その内容が「円高になり経済、物価に対してなんらかの影響がでた場合、物価安定目標達成に必要ならば追加の金融緩和を検討することになる」と仰ったようです。

 

 

これ以上の追加金融緩和とは何を意味しているんでしょうか？
このまま市場に出回る前に国債を買い占め、ETFを買い足すと考えているのでしょうか？
膨大になってしまった日銀の資産を一体どうするつもりなのでしょうか？

 

 

藤巻健史さんのように日銀破綻説を唱える人まで出て来てます。
日銀券、つまり紙幣の流通量は過去最高枚数を常に更新し続けております。
現在の1万円札の流通残高は、バブル絶頂期の3倍にも膨らんでいるとのことです。

 

 

国は、キャッシュレスを推進しているのに何故このように現金が増加しているか？
まったく理解できない現象です。
恐らくタンス預金が増えているのでしょう。
また銀行に預ける人も預金するのでなく、貸金庫に現金を突っ込んでいる人も少なくないようです。

 

 

最近、ひとり暮らしの高齢者が亡くなると遺品整理の業者がその後片づけを行うケースが増えて来ているようですが、遺品の中からかなりの確率で多額の現金が見つかるみたいです。
時には、すべて聖徳太子だったりと・・・

 

 

日銀の出口はいつ、どこになるんでしょうか？
REITを買うのもほどほどにして欲しいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、ADR(裁判外紛争解決手続き)についてです。

 

 

 

ADRは、ADR民間機関のホームページに以下のように説明されております。

 

 

 

ADR (Alternative Dispute Resolution)とは、「裁判外紛争解決制度」と訳されますが、裁判手続きによらずに紛争を解決する手法をいいます。
通常、「裁判」は、ある当事者間の紛争について裁判所が最終的な判断を示すことによって、その争点に最終的な解決を与えます。
これに対して「ADR」は当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指すものです。

 

 

 

ADRの種類にはあっせん、調停、仲裁があります。(Wikipediaから引用)

 

あっせんは、当事者同士での交渉で解決を図る事を目的とし、あっせん人が間に入って当事者同士の話し合いを進めて解決を図るものである。
あくまで当事者同士の話し合いによった解決を目指す制度で、あっせん人が解決案を提示する事もあるが拒否することができる。

 

調停は、調停人が示した解決案を拒否することができるが、仲裁判断は裁判の判決と同じ効力があり、当事者は拒否することができない。
また控訴や上告等の不服申し立ての制度はなく、仲裁がなされたケースについて裁判を起こす事はできない。

 

仲裁とは事前に当事者同士が仲裁を受けることに同意する（仲裁合意）した場合に仲裁人が仲裁を行うものである。

 

 

 

ADRには、司法型、行政型、民間型とあり、民間型に関してましては、一定の条件をクリアした事業者を法務大臣が認証する制度となっております。
弊社もADRの調停人としての資格取得のために現在準備を進めているところであります。

 

 

私個人としては、前職の生命保険会社時代にADR案件となった事案にいくつか絡んだことがございますので、多少馴染みはございますが、今回は不動産ADR調停人としての資格取得を目指すことなります。

 

 

不動産ADRとして、現在行われているのが、スルガ銀行の不正融資事案でございますが、この事案を契機に不動産投資、不動産融資に関しての新たな疑惑が出て来ておりますので、金融機関、不動産業界において大きなうねりが起こり始めております。
もしかすると今後、金融機関の統合、合併に発展するきっかけになるかもしれませんし、長年堆積して来た不動産業界の膿を一気に吹き出させるきっかけになり、一部の不動産会社は存続を危ぶむ声も出かねない状況に発展する可能性もあります。

 

 

業界全体がクリーンナップされていくことは好ましいと感じる反面、現在の状況が更に深刻化して長引くことは決して弊社にも対岸の火事で済まないことでもありますので、
常に今後の展開を注視、予測しながら対処していくしかないと腹を括っているところでもあります。

 

 

そのためにもADR調停人の資格を得て、微力ながらも業界が良い方向に向かって行くお手伝いをしていきたいと思います。

 

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節税保険の販売自粛のニュースが報道されました。

 

 

日本生命が開発し、他社が追随して競争が激しくなっていたこともあって金融庁も放置しておけなくなったのでしょう。
国税庁からも返戻率が高すぎるので資産計上にするべきであるとの見解も示されており、近々この保険に対しての課税方法を定めた通達を出すと生命保険会社各社に通知したことから、各社販売自粛の判断に踏み切ったようです。

 

 

それでも企業の決算月の集中する3月までは販売を継続するようですので、かなりの駆け込み販売が出ることが想像できます。
ただ、駆け込みでこの保険に加入された企業の経理処理が全額損金で認められるかどうか不明ですね。
過去の例から考えると今年支払った保険料は全額損金処理できるかもしれませんが、次年度以降は国税庁の通達に従わざるを得なくなると考えておいた方がいいかもしれません。

 

 

会社契約の生命保険の経理処理については過去にもこのようなことは繰り返し行われて来ました。
長期平準定期保険、長期傷害保険とか・・・
私も生命保険会社に勤務していた頃、おいしい思いもしましたし、辛酸を舐めるような時もありました。

 

 

節税ニーズと税制との駆け引きは生命保険に限ったことでなく、目立ち過ぎると叩かれることがよくあり、イタチごっこのような構図になってます。

 

 

不動産も相続税の節税対策で使われることが多いですが、タワーマンション節税のようにやはりやり過ぎると必ずメスが入れられ、いつまでも恩恵を受けることはできなくなってしまうことがあります。
ただ、国の借金が1000兆円を超える日本において税収を上げていかなければ無尽蔵に借金を膨らませることに成り兼ねないので仕方ないところでもありますね。

 

 

もう既に節税対策を請け負ってしまった保険代理店さんの中で、他の対策はないか探されている方は是非ご連絡ください。
対案をご説明させていただきます。

 

 

 

 

3月10日(日)に　❝沖縄への移住、沖縄への投資　丸わかりセミナー❞というタイトルのセミナーを朝日新聞本社ホールで行います。

 

 

 

 

今週、下記の広告が朝日新聞に掲載される予定です。

 

 

 

 

2008年をピークに日本全体の人口は減少が始まっており、2050年代には1億人を割り込んでしまうと言われてます。
人口＝国力では無いにしろ、これほどの勢いで人口が減少し、尚且つ高齢者の比率が高まっていくとなると、国力が一気に衰退していくと考えるべきかと思います。

 

人口が増加、あるいは維持されることを前提に設計されている業態における産業の衰退も、同時に加速度的に起きて来ることは否めないと思われます。
弊社の取り扱っている不動産も、地方ではコンパクトシティの推進が進み始め、生活に不可欠な施設の集約が行われ、コンパクトシティから外れた場所はインフラ整備も後回しにされ、かなり住み難い環境になっていくと考えてます。

 

 

この日本全体のトレンドとは、真逆のトレンドで様々な指標が伸展しているのが沖縄県です。
沖縄県の人口は、戦後一度も前年の人口を下回ったことなく、毎年増加の一途辿っています。
それも出生率が高く、自然増で増えている唯一の県です。

 

 

加えて移住者の増加も人口増に大きな貢献を果たしてます。
現在沖縄県に移住される方の2.5人に1人は外国人ということで、元々が基地の多い県で国際色豊かな県ですが更にその色合いを増して来てます。

 

 

沖縄県の人口増加計画では、2035年に出生率を2.5に引き上げる計画で進められており、本土の抱える少子高齢化、人口減の問題は沖縄県だけは無縁の場所になりつつあります。

 

 

観光客数も年々増加しており、2017年にはハワイの観光客数とほぼ同じ人数の観光客が沖縄を訪れております。
来年には、那覇空港に滑走路が増設され、大型クルーザーが停泊できる港の建設も本部港と石垣港に建設される予定です。

 

 

こんな元気な沖縄ですので、リタイアした後に移住しようと考えている人が増えているのも頷けます。
沖縄には、花粉症の原因になるスギ、ヒノキが生息していないので、重度の花粉症の方も沖縄に移住すると発症しなくなったり、
湿度が高いため皮膚にいい影響が出て、アトピーなどの皮膚の疾患をお持ちの方も沖縄に移住して改善したという話はよく耳にします。

 

 

また沖縄は、大きな地震が少ないというのも沖縄移住を選択する理由のひとつのようです。
東日本大震災以降、沖縄は地震が少ないということで被災地から移住される人が増えました。
大企業のサーバーも沖縄に集結し始めております。

 

 

美しい景色、一年中楽しめるマリンスポーツもあり、沖縄の魅力は短時間では語り尽せません。
セミナーでは少しでも沖縄の魅力をご来場いただいた方々にしっかりとお伝えできるよう頑張って話をさせていただきます。

 

 

皆様のお知り合いの方で、沖縄への移住を考えていらっしゃる方、沖縄の不動産に関心をお持ちの方がいらっしゃたら、
是非3月10日のセミナーをご紹介ください。

 

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地球温暖化の影響か、最近渡り鳥の飛来地に変化出ているようです。
えっ！こんなところにと驚くような場所に飛来する渡り鳥が増えていたりするようです。

 

 

渡り鳥は、東南アジアから春飛来し、夏繁殖して秋に戻る渡り鳥とシベリアから秋に飛来し冬を日本で過ごし、春戻る渡り鳥の2パターンがあります。
中には地球を半周するくらい長距離を飛行する渡り鳥もいるそうです。

 

 

渡り鳥は何故こんなにも長距離の飛行ができるのでしょうか？
皆様も渡り鳥がV字編隊を組んで飛行している姿を目にされたことがあると思います。
何故あんな形で飛行するのだろうか、どうやってあんなこと覚えたのか不思議に思ったことありませんか？

 

 

あの編隊の組み方には、ちゃんとした目的があります。
それぞれの鳥が羽ばたくたびに、すぐ後ろにいる鳥を持ち上げる力を生み出してます。
V字編隊で飛行することで、一羽で飛ぶ時と比べて何と飛距離が71％も増すとのことです。

 

 

一羽で飛ぶと空気抵抗を感じます。
ーただV字編隊を組んで飛ぶと前の鳥の揚力を利用できるため消費エネルギーが少なくて済みます。
先頭の鳥が疲れると編隊の後ろに付き、今度は別の鳥が先頭に立ちます。

 

 

このようにローテンションしながら飛行続けるのです。
凄いですよね！

 

 

後ろの鳥は、鳴きながら前の鳥がスピードを落とさないように励まします。
また編隊の中の一羽が、病気になったり、銃弾を受けて編隊から離脱する際には、必ず編隊の中の2羽が編隊から離れ離脱した鳥を助け守ります。

 

 

最初に離脱した鳥が回復して再び飛べるようになるか、死ぬまで2羽は留まります。
それから、自分たちの編隊に追いつくために再出発するか、他の編隊に合流するとのことです。

 

 

人間も渡り鳥のようにお互い助け合いながら生活できるようになれば、山ほど解決できることがあるのになと思わざるを得ません。

 

 

 

 

今回のテーマは、マンションの空家です。

 

 

 

 

過去、空家についてコメントさせていただきましたが、マンションの空家について限定して考えていきたいと思います。
2月6日の日経新聞の朝刊に、このテーマの記事が載ってました。

 

 

マンションには通常所有者全員参加で組成した管理組合があり、管理費の値上げ、修繕工事の時期や建て替え等のマンションの管理運営について話し合われます。
管理組合の規約を作ってそれに基づいて運営される訳ですが、実はマンションによっては管理組合が無いところも少なくありません。
日経新聞の記事では、管理組合が無いマンションは東京都で15.9％にも及ぶそうです。

 

 

管理組合が無いとそのマンションはどうなるのでしょう？

 

 

損壊が放置されたり、管理が手薄なことをいいことに侵入者による犯罪の温床になったりということが考えられます。
このような状態を行政も放置する訳にはいかないということで、マンション管理士を派遣したり、行政自ら出向いて支援を行いながら、管理組合の組成を促しているものの状況は悪化を辿って来ているようです。

 

 

空家は、戸建てを含めると全国で820万戸、その半数がマンションの空家です。
今後高齢化がますます進んで、親の住んでいたマンションの部屋を相続しないケースが増えてくると見られております。
こうなると管理費、修繕積立金を徴収できず不足額が増える一方です。

 

 

老朽化が進んだマンションは、建て替え、解体を検討しなければならない時期に来ているものも数多くあります。
南海トラフの大地震の発生が高いと言われている状況の中、放置することはできる筈もなく、所有者不明不動産の対応と同時に早急に対処すべく課題だと改めて認識する必要があります。

 

 

特に、マンションの空家は、戸建ての空家よりもっと深刻な問題を孕んでいるように感じます。

 

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昨日、弊社とワインソムリエの方との共同開催で独身者を集めてのワインパーティを行いました。
初めての試みで、ワインパーティの中で不動産セミナ－を行うことのミスマッチは多少ありましたが、気付きも色々ありましたので、次回はそのあたりを改善して再チャレンジしたいと思います。

 

 

これから先、日本において人口減少は加速していくことが予想されますが、その中で独身者の数は逆に増加していくと言われておりますので、マーケティングを継続して行いながらニーズ、切り口を探っていきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、公的年金と自助努力です。

 

 

 

 

不動産のセミナーの中で将来に対して不安を感じている人が90％もいて、その理由のトップが公的年金だけで将来生活できるか不安だというもので、80％以上の人がそのように回答しているんですと話してます。

 

 

今年金を受給されているお年寄りの方々が受け取っている金額は、国民年金の方は平均で約5万5000円、厚生年金の方は約14万8000円と言われております。

 

 

一方、最低限の老後生活に必要な生活費は22万円/月、ゆとりある生活をしようと考えたら更に12万9000円/月必要だと言われており、ご主人が現役時代サラリーマンで厚生年金、奥さんが専業主婦で国民年金だとすると、二人の年金を合わせても20万円ちょっとしかならず、最低限の生活費22万円/月にも届かないことになります。

 

 

これでは、年金だけでは生活できないということになりますが、実際はもっと少ない年金でやりくりしている老夫婦は結構いるようです。

 

 

 

 

少子高齢化が進み、生産人口が減り、高齢者が増える今の人口構成だと年金財政も騎馬戦型から肩車型になっていくと言われますが、実際にはそんな程度で済まないのではないでしょうか？

 

 

若い人たちも年金についてのネガティブ情報をしょっちゅう耳にするので、年金保険料を払うのを止めてしまう人も少なくないようです。
現在の国民年金の納付率は、なんと66％しかありません。

 

 

しかもこの数字も怪しいもので、ここ数年微増しているのですが、厚生労働省の統計不正問題の報道を聞いていると、この納付率も本当に正しい数字なのか信じられないと感じてます。

 

 

そもそも年金保険料の納付は、20歳以上の国民は全員払う義務を負っているはずなのですが、色々な理由で実は猶予、免除されている人が大勢います。
ということは、分母が本当に正しいものなのか分からないところがありますね。

 

 

間違いなく近い将来、年金の支給年齢は繰り下げられるでしょうし、年金額自体も削られるでしょうし、現役並みに収入を得ている高齢者は受給まったくできなくなるかもしれませんし、更には年金財政自体が将来制度破綻してしまうかもしないことは覚悟しておく必要がありますね

 

 

 

 

GPIFが昨年の10～12月の3か月の期間で、世界的な株の暴落の影響で14兆円余りの損失を発生させたと報道されておりましたが、政府見解は累積収益額は57兆円だから、支給する年金に影響は出ず何も問題ないというものでした。

 

 

GPIFのポートフォリオの資産構成割合も以前に比較すると株式の割合が大きくなっておりまして、国内株式25％、外国株式25％の合計50％も株式で運用されております。

 

 

ですので、世界的な株の大暴落が起こると一気に今までの運用益を吐き出してしまうことになり、安全性の高い資産で運用するべきだと考えている有識者は多い筈です。

 

 

内閣府の世論調査「老後の生活設計と公的年金に関する世論調査」によると、老後生活の中で公的年金のみに依存するいと回答している人は、およそ25％で然程多くないですが、公的年金を中心に別の商品を組み合わせて準備すると回答している人は50％を超えていたことが分かりました。

 

 

その別の商品で一番多かったのが、添付のグラフにありますように何と預貯金で、全体で70％、女性に限って見ると76％も占めております。
この史上最低の金利の状況においても預貯金なんですね。

 

 

不動産投資は、わずか男性5.8％、女性3.5％しかおりません。
もっと金融リテラシーの教育を受けないといけないですね。
この国の人達は！

 

 

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今後のセミナーの予定です。
以下の日程・場所・内容で行います。

 

2月15日(金)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第1洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
2月20日(水)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
2月23日(土)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
3月10日(日)　　時間未定　　　　　　朝日新聞社本社ホール　　　沖縄移住セミナー

 

皆様のお知り合い、お客様で上記セミナーに関心のある方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。

 

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お世話になります。

 

 

 

テニスの全豪オープンで大阪なおみが初優勝を成し遂げました。
全米オープンに次いでメジャー2つ目のタイトルを奪取し、世界ランキングも1位に躍り出ました。

 

 

今の勢いだと全仏、全英と4大大会総なめして、グランドスラムも夢でなくなって来た感じですね。
“あっぱれ！”です。

 

 

大阪選手が勝つとよく言われるのが、彼女は日本人なの？という言葉です。
典型的な日本人の体型でないですし、見た目も肌の色が明らかに違うし素直に喜べない人もいるのも事実かもしれません。
長いこと鎖国によって海外との交流が絶たれて来た歴史を未だに引きずられているところが日本人の感覚のどこかに残っているのかもしれません。

 

 

ですが、今はどの競技を見ていても同じことが言えます。
陸上、相撲、柔道、サッカー、野球、、、

 

 

日本国内ではもう既に国際化が進んでおり、この流れは止められないし、止める必要もないでしょう。

 

 

むしろ人種の壁を超え融和することで優秀な人材を産み出すことができるようになるだろうし、少子高齢化の進む日本においては、狭い島国根性で物を語っている場合でないことを強く認識すべき時期に来ていると思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、フィリピンの経済成長についてです。

 

 

 

 

弊社は、フィリピンのコンドミニアムの販売に携わっている関係でフィリピンの情勢を常に注視しております。

 

 

ここ数年、特に大統領がドゥテルテ大統領に代わってから急激に経済成長の伸びが著しくなって来ております。

 

 

平均でGDP成長率が7％程度と報じられていますが、この数字はどこぞの国の統計不正による数値ではなく、逆に、捉え切れていない部分もあり実際はもっと高い数値で伸展しているのではないかと思われる向きもあります。

 

 

この経済成長を支えているのが、人口増です。
フィリピンの人口は既に1憶人を超え、人口減少が始まった日本の人口を数年以内に超えると見られております。

 

 

特にフィリピンの平均年齢に注目したいのですが、なんと23歳です。
人口ピラミッドは、日本の高度成長期を彷彿させるような綺麗な3角形になっており、出生率が3.08と日本の倍以上であり
今後も生産人口が増加して経済成長を牽引していく人口ボーナスが暫く続くものと考えられております。

 

 

フィリピンの経済成長の足枷になるような世界的な変化が起きたとしても、それらを吸収できる国力をここ数年で増強していくでしょうから、ある日突然経済が減速するようなことは考え辛いと思われます。

 

 

日本においての高度成長期には、一億総中流という言葉が生まれたほど国民の多くが中流意識を持ち消費に勤しんでおりましたが、フィリピンでも2017年に1人当たりのGDPが＄3000を超え、このまま一億総中流に向けて加速していくのではないかと思います。

 

 

フィリピンの主要産業は基本的には第一次産業ですが、近年はサービス業が大きく成長してきております。
特にＢPO(ビジネス・プロセス・アウトソーイング)産業、例えばコールセンター事業などがこれに当たりますが、この背景としてはフィリピンの公用語が英語であることが大きな要因になっております。

 

 

欧米の英語圏の国が賃金の安いフィリピンにコールセンターの拠点を次々置き、激戦区になり始めてます。
アメリカは、コールセンターの30％以上をフィリピンに置いているとも言われております。

 

 

あとは、OFW(オーバーシーズ・フィリピーノ・ワーカーズ）、いわゆる出稼ぎです。
出稼ぎと言ってもフィリピンの場合は、軽視できない程の額を海外で稼いでおり、海外からの送金額はなんとGDPの10％も占めていると言われます。
ただ、銀行送金せず国内に持ち込まれている額も少なくないと思われますので、実際の金額は定かではありません。
今後ますますOFWが経済成長に大きく貢献していくのは間違いありません。

 

 

今後の主力産業にのし上がっていくのは、間違いなくカジノ産業でしょう。
カジノと言えば、ラスベガス、マカオ、シンガポーポールが有名ですが、いずれこれらを抜いてフィリピンがカジノ世界一になる日もそう遠くないと言われております。

 

 

一方、フィリピンの経済成長の最大課題として残っているのがインフラの不整備です。

 

 

フィリピンは車大国で国民の移動手段は大半が車です。
鉄道の敷設が遅れているため、マニラでは常に大渋滞が起きており、その経済損失は日に50億円とも言われております。
この渋滞を改善しない限りフィリピンの今後の経済成長は望めないということで、ドゥテルテ大統領が打ち出した政策が、“ビルド・ビルド・ビルド”です。

 

 

インフラ整備を最優先施策と掲げ、特に鉄道事業に予算の半分を割いてスピード感持って取組んでおります。
目玉となるのが、日本も大きく関与している2025年完成を目指しているマニラの地下鉄です。
この政策を断行するため、増税を検討しているようですが、国民の反発を食らったとしても最後は強権発動して実現するだろうと思います。

 

 

このようにフィリピンは今後更に成長していくことが予想されます。
フィリピンと日本は戦時中の苦い経験がお互いの関係を難しくしている部分も過去にはありましたが、今では非常に親日家が多く外務省の調査ではASEANの中でフィリピンは大変友好的であることが分ってます。

 

 

今後もフィリピンとの友好関係を強化しつつ、お互いを補完しながらＷＩＮ－ＷＩＮの関係が築けていければ良いですね。

 

 

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今後のセミナーの予定です。
以下の日程・場所・内容で行います。

 

2月15日(金)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第1洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
2月20日(水)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
2月23日(土)　　18：30～20：30　　 日本橋公会堂　第2洋室　　 単身者向け不動産(自宅)投資セミナー
3月10日(日)　　時間未定　　　　　　朝日新聞社本社ホール　　　沖縄移住セミナー

 

皆様のお知り合い、お客様で上記セミナーに関心のある方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。

 

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