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測量について　IZUMAI通信　Vol.160

2021.11.29

測量について

 

 

土地を売買する時は大概測量を行なって法務局に届けられている土地の面積が正しいのか確認します。
現存している測量図は、現在のようにGPSで座標を確認して精緻に行う測量だけでなく、
明治時代に行われた縄を使った測量で測った面積の図面などもあります。

 

 

なるべく税金を納めたくないので、縄につけた目盛りを面積が小さくなるように長く印をつけて測ったということもあり、実際の面積は、図面より広かったりします。
この状態を縄伸びといい、逆に面積が小さい土地の測量図を縄縮みと言ったりもします。

 

 

我が国の測量の歴史は、古くは大化の改新で制定された班田収授法が知られていますが、
当時も年貢を取り立てる目的のために土地の面積を測ったと考えられています。

 

 

海外で測量が行われた記録は、紀元前3000年のエジプトにまで遡ります。
こんな大昔でありながら、当時の測量技術は、かなり高度だったようです。
やはり地球外生命体が存在していたのでしょうか。

 

 

一方、日本で測量と言えば伊能忠敬でしょうか。
日本全国隅々まで歩いて「大日本沿海輿地全図」を作り上げたのは有名な話です。
測量機器もなくひたすら歩数を数えて測量したということですが、今見てもとても正確な日本地図だと感心させられます。

 

 

さて、現在測量は前段で申した通り、土地の売買契約の時に行われる場合がありますが、
一言で測量と言っても色々なやり方があり、色々な測量図が存在します。
代表的なものが、確定測量図、現況測量図、地積測量図です。
それぞれの違いを見てみましょう。

 

 

確定測量図
土地家屋調査士が隣地の所有者全員、公道所有者（国や自治体）と土地の全ての境界立会いを行い、
境界杭を打ち、隣地所有者の承諾印を付記した確定測量図を作成したものを言います。
土地の境界を正式に確定することが出来ますので、最近では土地の売買に際して作成するケースが多くなっています。
ただし、行方不明で連絡不能の場合や、印を押してくれない場合等の隣地所有者の協力が得られない場合は、
確定測量図は完成しませんので、この場合は次の現況測量図となります。
確定測量図は、基本的に依頼主である売主だけが所有していますので、他から取り寄せることはありません。
その費用は、依頼する土地家屋調査士や土地の大きさ、形状によって異なりますが、数十万円は必要になることが一般的です。

 

 

現況測量図
現況の杭や壁などから測量した図面のことです。
確定測量図に比べると、立会い者の一部（官民）を省略したものや、全く立会いをしていないものも現況測量図と言われています。
そのため、土地の境界について確定的ではありませんので、売買時にこの図面しか無い場合は、
売主から境界の明示をしっかりと受けて、隣地間で境界争いが無いことを確認しておく必要があります。
現況測量図は、土地のおおよその面積を知る場合には有効で、建築確認申請用の配置図用図面などにも利用されます。
その費用は、業務内容によって異なりますが１０万円程度で出来ることもあります。

 

 

地籍測量図
分筆登記等の際に添付される測量図で、法務局に申請書類として保管されているものです。
確定測量図を法務局の仕様で作成したものですが、確定測量図であるとは限りません。

また、古い図面の場合、正確ではないものもあり、土地によっては保存されていない場合もあります。
法務局に保存されている場合は、数百円で取得することが可能です。

 

 

測量の技術も日進月歩でどんどん進化していってます。
今ではGNSS方式というGPSを使った測量が一般的になりつつありますが、いずれ時間も手間もかけず一瞬で測量できる技術が開発されるのは間違いないでしょう。

 

 

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道路について　IZUMAI通信　Vol.159

2021.11.22

道路について

 

 

スマートシティという言葉を聞かれたことありますか？
国土交通省は「都市が抱える諸問題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、
マネジメント（計画・整備・管理・運営）が行われ、
網全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」と定義しています。

 

 
道路について

普段何気なく使っている道路ですが、実は色々と種別がございます。

 

 

その道路は、建築基準法の規程で道路種別を決められておりまして、
42条に規定されているので42条1項～号、～項道路のような表現がされます。

 

 

以下がその道路種別です。
42条1項道路1号：一般国道、都道府県や市町村道で幅が4m以上のものです。
42条1項道路2号：都市計画法、土地区画整理法、旧宅地造成事業に関する法律等の法令により許認可を受けて築造された道路で幅員が4メートル以上のものです。
42条1項道路3号：基準時（建築基準法施行時）に現に存在し、一般通行されていた幅員4メートル以上の道です。
42条1項道路4号：道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法令により築造予定の道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。
42条1項道路5号：土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4メートル以上の道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものです。　→　位置指定道路とも言います。
42条2項道路：基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
42条3項道路：土地の状況に因りやむを得ないため、特定行政庁が中心後退の幅を個別に指定している道路のことです。
42条4項道路：建築基準法に規定されていない道です。

 

 

以上８種別が決められております。

 

 

建築基準法では建物を建築する場合、原則４ｍ以上の幅の道路に２ｍ以上接していなければならないと規定されています。
42条4項以外の道路に接していないと建物は建てられないということです。

 

 

また、4ｍ未満の幅の道路に接している土地の場合、道路の中心線から２ｍ後退しなければなりません。
有効に活用できる土地の面積が削られ、これをセットバックと言います。

 

 

間口が狭く、長い通路の先に建物が建っている光景を目にされることが少なくないと思いますが、
これは、建物が建てられている奥のメインの土地から細長い土地を延長する形でこの条件をクリアしているもので、敷地延長、旗竿土地などと言われるものです。

 

 

一方のみ道路に接している整形地を4つに分割して分譲する場合がよくありますが、
道路に接している部分に２つ、奥に２つと区画するのが一般的で、奥の２つに関しては道路に２ｍ以上接していないと建物が建てられませんので、奥の土地から道路に接する通路を通して区画します。

 

 

当然、前の２つの土地に較べると奥の２つの土地は、形が悪く、陽当たりもよくないため、
価値が低くなりますので、分譲価格もそれなりに差が付けられることになります。

 

 

土地の価値というものは、相続税を計算する際に計算の基礎となる路線価というものがあるように
如何に幅の広い道路に長い距離接しているかによって価格に差がつくのです。

 

 

住宅や土地を購入する際、このような間口の狭い旗竿土地を購入すると、将来売却する時に高い価格で売却できず苦労することもありますので頭に入れておくことが必要です。

 

 

道路に関しては、昔の狭い道路が全国で現存して使用されている場所も多いので、
新たに幅の広い道路を築造する計画が何十年も前から立てられています。
この計画が決定されると土地活用に制限が加えられ、建ぺい率、容積率に沿った建物が建てられなくなります。
階数制限、構造制限が生じ、売却したくても周辺の相場と比べると異常に低い価格でないと
買い手が見つからないといったことになってしまいます。

 

 

こうなると実際に事業決定まで売却せずに所有しておいて、行政に高い価格で収用してもらった方がいいかもしれません。
ただ、これもいつ工事が着工になるのか分かりませんので、所有者が生存中に実現できないことも少ないないかもしれません。

 

 

このように土地の価値というものは、どんな種別の道路に、どのくらいの距離接しているのか、
またその道路の幅は何ｍなのかによって決まってくるのです。

 

 

従いまして、住宅や土地を購入する時は、道路の状態をよく確認して決められることをお薦め致します。

 

 

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スマートシティ　IZUMAI通信　Vol.158

2021.11.15

スマートシティ

 

 

スマートシティという言葉を聞かれたことありますか？
国土交通省は「都市が抱える諸問題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、
マネジメント（計画・整備・管理・運営）が行われ、網全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」と定義しています。

 

 

何のことやらよく分かりませんよね。

 

 

イメージとしては、昔のアニメに出てくる都市を想像していただけると良いかなと思います。
例えば、古いところで恐縮ですが、「鉄腕アトム」に出てくる都市がイメージに近いのではないかと思います。

 

 

空飛ぶ車が縦横無尽に飛び回ってもぶつかる事がありません。
部屋の中では、何の操作の必要もなく、人間の言葉に従う家電機器が配置され、
遠隔の人との会話はバーチャルな画面が空間に現れ、何の操作も要らず普通に会話ができる。
といった当時テレビで鉄腕アトムを見ていた少年にまさかこのような世界が実現すると思っていなかった夢レベルの未来都市です。

 

 

現時点では、未だ未だそのレベルに届いてませんが、段々と近づいて来ているようです。
そんな都市のことをスマートシティと呼んでます。

 

 

世界中でその試作品と言える都市が開発されておりますが、日本においてもトヨタが富士山の麓の裾野市に
東京ドーム15個分の広さで「ウーブンシティ」と名付けた街づくりを行なってます。

 

 

敷地内を走る自動車は、自動運転で、網目のように張り巡らされた道をぶつかることなく軽快に疾走します。
当然、自動車は全てゼロエミッションです。

 

 

建物は、カーボンニュートラルな木材で建築し、屋根にはソーラーパネルが敷き詰めてあります。

 

 

部屋の中では、ロボットが動き回り人間の生活のサポートをしてくれます。

 

 

正に鉄腕アトムの世界に近いですよね。
生きてる間にこんな夢に見た未来都市が実現のものになるとは、ほんと驚きでしかないです。

 

 

また、三井不動産が千葉県柏市の柏の葉というところにこのスマートシティの計画を進めています。
こちらは、トヨタが開発中の「ウーブンシティ」に比べると現実的な路線で計画されておりますが、
環境に配慮して取組が主体ですので、CO2の排出を極力抑えた街づくりに徹しているようです。

 

 

COP26で産業革命時に比較して温度上昇を1.5℃に抑えることを加盟国の目標に設定しましたが、
今となっては容易に達成できる目標ではなくなりました。

 

 

ですが、このような街が世界各地で開発が進められれば、地球温暖化のスピードを下げられるかもしれませんし、網進化する街づくりが可能になり、将来的には環境にダメージを与えるものは一切存在しない街になっていくのかもしれません。

 

 

是非こんな街づくりに一役買っていきたいと思います。

 

 

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気候変動と不動産　IZUMAI通信　Vol.157

2021.11.08

気候変動と不動産

 

 

今、COP26が地球温暖化対策を話し合う国連気候変動枠組条約に調印した国々が参加してイギリスのグラスゴーで行われています。
各国の首脳がスピーチした後、今後どのように会議が進められているかのかよく分かりませんが、
人類が100年後も生存することができる環境を維持するためになにができるのかを話し合う大変重要な会議であることは間違いありません。

 

 

このタイミングがもうラストチャンスと言う人も少なくなく、
気温上昇1.5°Cに抑える実効性ある施策が打ち出されるか注目したいところです。

 

 

温暖化が昨今の異常気象の原因であることを否定する人は流石に少なくなりましたが、
この異常気象は様々な方面に大きな影響を及ぼし、各分野で根本的な変化を生み出そうと試行錯誤が始まっております。

 

 

不動産についても集中豪雨による浸水被害、土砂災害、異常高温等が頻発することで
不動産としての価値が失われていく場所も出て来ることになると思いますし、
そもそも人が住むことが禁じられる場所も出て来ると思います。

 

 

異常気象による災害は、日本特有の問題ではなく世界各地が同様な災害に見舞われており、
世界的な問題と捉えられており、各国の叡智を集結して連携していくことが求められています。

 

 

元々海面以下の土地が国土の1/4も占めているオランダでは、異常気象の進行は国土の水没のリスクの高まりを意味しますので、他国に先立ち色々な対策を以前から行なってきました。

 

 

洪水が起きても都市を守り抜く「アムステルダムの防衛線」と呼ばれる要塞が築かれ、
洪水時に水を貯水しておく貯水施設を大規模に数多く設けていることで確実に対策の効果を挙げております。
０ｍ地帯の多い東京や大阪ではオランダの対策が非常に参考になるだろうと思います。

 

 

日本では、土地探しに将来の災害リスクを考えて探されている人は意外にも少ないのが実態でありまして、
災害の危険度より駅からの距離、土地の形状、土地の面積の広さ、方位等を優先する人が多いように感じます。

 

 

需要があれば、開発する業者もそのニーズに応えるべく土地の開発を行い、行政も開発業者から開発申請を受けて、そのリスクを感じながらも開発を許してしまう構図があるように感じます。

 

 

明らかに危険度の高い河川流域近くの市街化調整区域を開発して分譲した土地が瞬く間に売れてしまうこともよく目にしますが、将来的にこのような土地でも安心して生活できる対策が施されないと、
売却が困難になったり、土地の価格として値上がりを期待できないどころか、活用することができない土地と化してしまう恐れもあります。

 

 

ですので、行政が開発許可を出した土地については、安心して住み続けられる対策の実行を期待したいのです。

 

 

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不動産関連業務とDX　IZUMAI通信　Vol.156

2021.11.01

不動産関連業務とDX

 

 

不動産業界は、今までDXとは縁遠い業界だった言えると思います。
 

 

兎に角、大量の紙を印刷、あちこちに印を押すといった作業が常態化しております。
 

 

物件の資料を業者に依頼すると名刺をFaxしてくださいと言われ、その物件資料もFaxで送って来るので、
不鮮明で小さい字がつぷれていて読めないなんてことは日常茶飯事。
 

 

重要事項説明書、契約書も相当の枚数を印刷して、それに付随する物件状況報告書やら設備報告書やら、
ほとんど紙で印刷して売主、買主に署名、捺印してもらう。
その他、添付資料としてインフラ関連の資料、登記簿謄本、測量図、、、
ハザードマップに役所で入手した資料と山ほど印刷して買主に説明して渡す。
 

 

収益物件になると更に印刷するものが多く、一度の契約で紙まみれになってしまう。
ほんと無駄だと思うこと度々。
 

 

ですが、政府がデジタル化を叫び始める前から国土交通省ではデジタル化を推進していました。
IT重説と言って重要事項説明をオンラインで行うことができる取り組みを社会実験と称して行ってました。
ただ、この時は、印刷した重要事項説明書を郵送してZOOMなどのコミュニケーションツール使って説明して手元に置いた書面に署名、捺印して送り返してもらうといったデジタル化とは程遠いものでした。
 

 

ですが、これもかなり進化を遂げているらしく、先日取引しているIT業界の人からの情報で重要事項説明だけでなく、売買契約もオンラインで完結できるようになると言われました。
しかも来年の3月からと、もう直ぐ始まるらしい。
 

 

これが実現すると、署名も印鑑もいらなくなり、クラウドサインで売買契約が完結し、紙を印刷しないので収入印紙の貼付も不要になるとのことです。
相手のところに行くことも、こちらに来ていただくこともなくなり、かなりコスト削減にもなるのではと期待したいところです。
 

 

コロナ禍でリモートで商談することも増えて来ましたので、お客様も違和感なく対応いただけるようになりましたし、バーチャルリアルティを使って内見案内、仮想リフォームなども見ていただけるようになって来ましたので、乗り遅れることがないよう、これからは先端であらゆるデジタルを取り入れて走って行きたいと思います。
 

 

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中国の不動産を取り巻く環境　IZUMAI通信　Vol.155

2021.10.25

中国の不動産を取り巻く環境

 

 

中国で今問題になっているのが、恒大集団という企業の動向です。
この会社が発行したドル建の社債がデフォルトになるかどうか、
デフォルトになった時に中国政府はどのような対応をするのか内外から注目されております。
 

 

恒大集団は、中国の住宅政策の流れに乗って短期間に急成長した不動産会社です。
中国では、土地は所有できませんので、国から土地の使用権を購入し土地の上にマンション、住宅等の建物を建設して、販売するスキームで急拡大させて来たのですが、その資金調達の方法が現在大きな問題となっています。
 

 

資金調達の方法としては、当然金融機関からの借り入れがまず行われる訳ですが、この会社はそれとは別に米ドル建ての社債を大量に発行して資金調達していたことに加え、理財商品を販売して投資家からも多額の資金を集めました。
 

 

米ドル建ての社債の利払いができないのではないかと憶測が広がったことで、株価が急落し、投資家の取り付け騒ぎに発展して深刻な事態を引き起してしまっております。
また恒大集団の社員の中には資産運用商品を会社から買った者も多くいてるようで、これらの社員が抗議を行ったことで混乱に拍車をかける事態に発展しています。
その抗議していた社員は、その後在宅勤務を命じられて事態の収拾を図っております。
 

 

ただ、一番の問題は、米ドル建ての社債の利払いが果たしてできるのかという点であり、中国内外から注目が集まっております。
仮にデフォルトとなった場合、リーマンショックの時のように世界中の経済の歯車を狂わすような金融危機に陥るのではないかと懸念する声も各方面から挙がって来ておりますので、今後の行方に目が離せない状況です。
 

 

中国の習近平主席から「住宅は住むもので投資するものでない」とバブル化していると思われている中国の不動産市況を牽制する発言があり、今後様々な対策を打ってくることが予想されます。
 

 

日本のバブルの時のように不動産融資に対して総量規制が行われたりといったことがかんがえられますが、
ただ、このように短期間で巨大化した不動産会社の存在の背景には、各地方都市の財政の問題も絡んでいるのです。
 

 

前段でもコメントしたように中国では個人も、企業も土地の所有は認められておりません。
行政から土地使用権を購入して、建物と土地使用権をセットで販売するスキームで、
恒大集団は土地使用権を地方行政から次々購入して開発事業を進め、
その結果、地方行政の財政を潤すことになったため、一気に規制してしまう訳にいかないかもしれません。
 

 

いずれの局面になったとしても中国の不動産バブルは早晩弾けるか、中国政府によって何らかの鎮静化のための対策が行われることは間違いないと思われ、その影響が日本はじめ他国に何らかの形で表れて来るのか想像ができません。
 

 

もしかしたらコロナで日本に入国できず、日本への不動産投資ができず臍を噛んでいた投資家の資金がコロナの鎮静化とともに日本に向く可能性も増して来るのかもしれません。
そうなると上昇傾向の首都圏の不動産価格が更に上がる要因になるかもしれません。
 

 

中国の投資家の資金が一気に雪崩れ込んで来ることもあるかもしれませんが、過去には香港に中国マネーが雪崩れ込んできたことが原因で不動産価格が急騰し、香港の人が住宅を持てなくなってしまったなんてこともありました。
オーストラリアでも同じような事象がありました。
 

 

さて、その時日本の不動産市況はどうなっていくのでしょうか？
中国では、資産の国外持ち出しは原則禁止されておりますが、闇ルートはいくらでもあるようです。
そのルートを使っていくらでも中国マネーが日本の不動産に注ぎ込まれ、日本人が住宅を持てなくなる日が来ることもあるのでしょうか。

 

 

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無電柱化推進計画　IZUMAI通信　Vol.154

2021.10.18

無電柱化推進計画

 

 

国土交通省では、近年頻発する災害や高齢化等に、より一層対応するため、
令和３年度を初年度とする新たな「無電柱化推進計画」を策定いたしました。

 

 

無電柱化推進計画の３のポイントは、
①新設電柱を増やさない
②徹底したコスト縮減を推進する
③事業の更なるスピードアップを図る
というもので、今年から5年間で約4000Kmの無電柱化の実現を目指すものです。

 

 

最も無電柱化の推進が進んでいるのが、東京都です。
東京オリンピック、パラリンピック前に世界の有数の都市に引けを取らない景観を作り上げることを目標に工事が進められておりました。
コロナ禍で計画の遅れも生じており、順調に工事が進められてきましたが、道まだ半ばというところです。
世界の都市の中には、ロンドン、パリ、シンガポールみたいに無電柱化100%という国もあり、
東京が決して世界基準のトップグループにいる訳でないことがわかります。

 

 

では、何故無電柱化が必要なのかということですが、
東京オリンピック、パラリンピックに向けて加速してきたのは、景観が一番の目的でしたが、本当はそれは二次的な目的でした。

 

 

加速化戦略を策定して無電柱化の工事を進めている最大の目的は、自然災害対策です。
地球温暖化の影響で日本各地で甚大な自然災害が頻繁に起こっており、その度に電柱が被害を大きくしていることや、緊急自動車の通行を阻み、人命救助、瓦礫の撤去を困難にしたという問題が深刻化しております。

 

 

令和元年に千葉県を中心に甚大被害を発生させた台風15号は、千葉県内の電柱を2000本もなぎ倒し被害を拡大させました。
電柱が倒れれば当然電気の供給が止まり、停電になりますが、この時も復旧には長期戦を余儀なくされ、
多くの住人の生活を苦しめたことは記憶に新しいところです。

 

 

東京の無電柱化推進計画の上位に島しょう部の推進が掲げられているのも頷けるところです。

 

 

無電柱化の基本は地中埋設ですが、電線共同溝方式が取られるケースが多いようです。
電線には電気だけでなく、電話、ケーブル、信号等配線が巡らされていますので、これらを共同溝として埋設する方法です。
ですので、関係各社との連携が必要です。

 

 

それと当然近隣住人の理解、協力が欠かせませんので、説明会を丁寧に頻回にわたって行っていく必要があります。
ところが、コロナの感染拡大により、密になる説明会を開くことができず推進が停滞してしまっており、計画に遅れが出始めております。

 

 

不動産の価値としては、無電柱化が進むことで価値上昇に繋がっていきますので、
是非とも推進を加速していただきたいと思います。

 

 

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コロナ禍の不動産市況　IZUMAI通信　Vol.153

2021.10.11

コロナ禍の不動産市況

 

 

不動産の価格というのは、1物2価どころか、4価も5価もあって分かりづらいのと、地価の調査に半年もかけるので、場所によってはタイムラグが生じ、実態とかけ離れてしまっているケースもあります。

 

 

公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、これらに加えて4半期毎に国土交通省が発表する地価LOOKレポートがあり、そして実際の取引価格である実勢価格があります。

 

 

一般的な目安としては、相続税路線価は公示地価の8割程度、公示地価は実勢価格の9割程度と言われてますので、大まかに実勢価格を知りたい時は相続税路線価を0.8、0.9で割り戻すとだいたいの実勢価格が分かります。

 

 

コロナ前は、全国的に地価は低下傾向にありました。
それが昨年の初めに日本でコロナ患者が発生して以来、コロナの感染状況が地価に大きな影響を及ぼしています。

 

 

全国の地域ごとに見ると一律の傾向とは言えませんので、首都圏の不動産市況でご説明します。
ただ、大都市圏は大体首都圏と同じ傾向にあります。
また世界の主要都市も同じような傾向を辿っています。

 

 

コロナの初期段階では、未知の感染症に対する恐怖から不動産を買いたい、売りたいという意欲が減退して、
物件を見に行く人もほとんどいなくなり、新たな売り物件も出て来ない状況が続きました。
この状況が夏くらいまで続いて、不動産会社の中には窮地に陥ったところも少なくありませんでした。

 

 

ところが秋口、最初の波が落ち着いて来た頃から急に不動産を探す活発な動きが出て来たのです。
この活発になった最大の原因は、在宅勤務、テレワークの推進、普及です。

 

 

この働き方が定着するならと、都内に住んでいる人の中に別に通勤に便利な場所に拘る必要がないと考える人が増え、都内の狭い住宅環境でテレワークをやる場所を自宅に確保できず、結局カラオケボックスとか外の施設を使わなければならないなら、外に出ると感染リスクも高まるし、コストもかかることから、思い切って郊外に移り住んで広い大きな家で子供を育てるのも悪くないといった発想から郊外に戸建てを探す人が増えてきました。

 

 

この頃の郊外というのは、本当に遠隔なところで、千葉県でいうと勝浦、館山、南房総あたり、
神奈川だと熱海、湯河原、別荘地の軽井沢なども人気の的になってました。

 

 

また家探しの条件に必ず上位に来る駅近というワードも拘る人が少なくなったのも印象的でした。
この頃、このような動きをする人が増えてきたことで別荘地の価格が高騰始めましたが、
大きく地価変動に影響を及ぼすほどのインパクトは未だありませんでした。

 

 

その後、感染の波が2波、3波と波が大きくなりながら繰り返しているうち、だんだんコロナに対しての慣れが出てきたのか、在宅勤務を推進していた会社も出社を求めるようになったりで、家探しをしている人たちの郊外のイメージがどんどん東京に近づいて来ました。

 

 

この動きは地価に大きな影響を与え始めまして、東京近郊の都市の取引価格が上昇始めたのです。
元々中古の不動産を売りに出す時は、値引き交渉が入ることを前提に相場より若干高い価格で売り出す会社が多いのですが、その高い価格のまま売れてしまうことが増えて来ました。

 

 

こんな価格で売れるならと売り出し価格を更に上げて売り出されるケースが増え、どんどん価格が上昇していきました。
この背景にあるのが、在庫不足です。
買いたいという人が増えているのに売りに出ている物件、在庫が少ないため、買う方としては近くの売り出し物件と比較できず、また考えているうちに他に持って行かれるので、多少高いと思いながらも時間かけて考えていられず買ってしまうというケースが多いのです。

 

 

在庫不足というのは、マンションのデベロッパーや戸建ての建売り業者にも影響が出ており、安い価格で仕入れが出来ず、やむを得ず一般の人が買うような価格で仕入れをする業者も現れてきてます。

 

 

9/1時点の基準地価が先日発表になりましたが、東京近郊の都市が軒並み上がっているのが、確認できました。
その中で全国でトップクラスの上昇率を記録したのが、札幌郊外の北広島市です。
日本ハムの本拠地になる野球場を中心としたボールパークを建設しているところです。
札幌市への通勤エリアとなります。

 

 

またニューヨークでもロンドンでも同じような現象が起こってます。
ところがこれらの都市で最近、都市回帰の傾向が鮮明になってきており、ニューヨークの家賃は過去最高に上昇していますし、東京の中古マンションも１５ヶ月連続で対年同月比で上昇を続けてます。

 

 

コロナの終息が見えてきた時に不動産の市況がどう変化するか見通せませんが、コロナの感染状況と密接に関連してくるのは間違いないと思います。
以前、首都圏の不動産価格は日経平均に連動しているとお伝えしましたが、このコロナ禍でバブル期以来の３万円を超え、実体経済とかけ離れた動きと言われておりますが、海外のファンドが本社ビルを手放す企業のビルを買い漁ったりして、不動産価格も日経平均に連動して上昇している傾向が現れて来ております。

 

 

ですので今は、平たく言えば売り時、売り手市場です。

 

 

売却を検討されている人がいましたら背中を押してあげてたくなります。
逆に買い時ではないので、購入を検討されているお客様がいたら、しばらく様子見した方がいいとお伝えしております。
住み替えの方は悩ましいのですが、自宅売却後、一時的に賃貸に入って時を待つということも一つの選択肢かもしれません。

 

 

原因も不明確な中、急激にコロナの感染者数が減少してきておりますが、今後もコロナの感染状況に応じて不動産の市況は変化していく考えられますので、コロナの感染状況と住宅ニーズの関係を今後も注視していきたいと思います。

 

 

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住宅すごろくの変化　IZUMAI通信　Vol.152

2021.10.05

住宅すごろくの変化

 

 

住宅すごろくと言えば、かつては若い時分に賃貸の住宅から始まって、
結婚するタイミングで新築マンションを購入、子供が増えたり、大きくなったりと
手狭感を感じた時に、新築庭付一戸建てを購入してあがりというのが一般的でした。

 

 

その後、子供が巣立ち、自らも老い、終の棲家へと変遷する。
といったイメージだったと思います。

 

 

このイメージを強く意識されたのは、三種の神器と言われた戦後間もない頃で、庶民の憧れの象徴的な成功した人生のイメージであり、この住宅すごろくを達成するために時のお父さんたちはがむしゃらに働くことで日本の高度成長期を支えたと言えると思います。
24時間働けますか？というフレーズのCMが流されていた頃が絶頂期だったと思います。

 

 

その後バブル崩壊、アジア通貨危機、リーマンショック、東日本大震災と日本経済を揺るがす出来事が次々起こり、住宅すごろくのあがり方も様変わりしていきました。

 

 

そして現在のコロナ禍で住宅すごろくの進め方も大きく変わりつつあります。

 

 

スタートの賃貸の住宅から始まるのは同じですが、世帯構成の変化、生活スタイルの多様化、働き方の変化などに伴って駒の進め方も基本パターンがなくなり、多方向に進むような複雑なすごろくになってきた感があります。

 

 

その中でも日本特有とも言える「壊す」→「作る」からイギリスやアメリカのような「回す」に進むことが増えつつあると感じ始めたところでもあります。

 

 

日本の税法では、木造の建物の耐用年数は22年とされている影響もあると思いますが、
20年も経っている木造の中古一戸建てはほとんど不動産としての価値がないと考え、関心を持つ人が少ないのが現状です。

 

 

一般的に日本での中古住宅のイメージは、“汚い” “不安” “分からない” というものが主流で、
そのために中古の一戸建てを購入しようと考える人が少ないことも「壊す」に繋がっている原因でもあります。

 

 

イギリスでは、中古一戸建ての耐用年数は平均77年と言われており、日本の3倍以上の間壊されず使用されています。

 

 

コロナ禍の日本で成約価格が伸びているのが、マンション含めた中古住宅です。
８月の首都圏の中古一戸建て前年同月比6.1%高い3425万円で、10か月連続で前年を上回っており、
中古マンションも15か月連続で前年を上回った成約価格が続いております。

 

 

新築住宅も販売価格が上昇してますが、この中古住宅の需要が今後も続けば住宅すごろくのあがり方も変わってくるかもしれません。

 

 

そのためには、中古住宅のイメージの“汚い” “不安” “分からない” を一掃する必要があり、
その手段が国土交通省も推奨している「建物状況調査(インスペクション)」だと思います。

 

 

弊社としては、中古住宅の需要を喚起するために「建物状況調査(インスペクション)」の実施を売主様に提案していきたいと思います。

 

 

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基準地価について　IZUMAI通信　Vol.151

2021.09.27

基準地価について

 

 

前回コメントさせていただきました地価LOOKレポートに続いて基準地価が発表されました。

 

 

土地の価格については、色々とあってよく分からないと思う人も多いと思います。

 

 

基準地価は、9月1日時点の土地の価格を不動産鑑定士による鑑定を元に都道府県が発表するものです。

 

 

同じような価格で公示地価というものがありますが、こちらは1月1日時点において不動産鑑定士が鑑定した価格を国土交通省が発表するものです。

 

 

この他、相続税を計算する基礎となる相続税路線価、固定資産税を算出する際の基準となる固定資産税路線価などがあり、いずれも実勢価格とは乖離したものとなってます。

 

 

おおよそ、相続税路線価は、公示地価や基準地価の80%程度、公示地価や基準地価は、
実勢価格の90%程度との目安で考えていただければ宜しいかと思います。

 

 

我々不動産会社がお客様から不動産の売却を依頼された際に、これら様々な土地の価格を参考に売却する際の売出価格を決めます。
不動産は、２つとして同じものがありませんから、隣接している土地でもその形状や周辺環境、間口の長さなどによっても全然違う価格になることも少なくありません。
また不動産会社の査定方法によってもかなりの差が出てきます。

 

 

こうやって査定した価格も反響が少ないと、大幅に値下げすることもあり、不動産の価格というものはとても難しいものなのです。
結局、実勢価格を決めるのは、需要と供給のバランスになります。
この土地が欲しいという人が沢山いれば、価格は上昇しますし、欲しいいう人がいなければ下げざる得ないということです。

 

 

今回発表されました基準地価は、全国平均で前年対比0.4%マイナスになりました。
とはいえ、公示地価も基準地価も半年間かけて調査した結果ですので、本当に現時点での価格を表しているかというと、やはりタイムラグがあると言わざるを得ません。

 

 

ただ、トレンドは掴めます。
首都圏の基準地価に限って見ますと、より東京に近い場所の地価の上昇が伺えます。
千葉県では、浦安市、市川市辺りになりますが、なんだかんだ言っても行き着くところは、東京に近い便利な場所ということになるのかもしれません。

 

 

コロナ禍でテレワーク主体の業務になった人達が郊外に戸建を求めていたのは、過去のことになっていくのでしょうか？

 

 

今回、全国の調査地点で基準地価の上昇率上位を札幌市郊外の北広島市が独占する結果になりました。
この現象は、正に札幌市から近い場所に住環境が整っていて、テレワークに適した戸建の建設が進むこの地区に人気が集まった結果だと思われます。

 

 

今後も地価の変動については、コロナの感染状況と切り離して考えられなくなるのかもしれません。

 

 

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