心理的瑕疵についてのガイドラインについて　IZUMAI通信　Vol.163

心理的瑕疵についてのガイドラインについて

不動産を買う時、借りる時に決断を揺るがすものが心理的瑕疵と言われるもので、その物件内で自殺された方がいたとか、死後相当な時間が経った後に発見されたため、特別な清掃等の必要があった等のことが該当します。

宅建業者としては、買主、借主に対して、このような事実を伝える責任を負わされておりますが、
それがどこまでのことを伝えなければいけないのかということが明確になっておりませんでした。

そのため、10月に国土交通省がこの心理的瑕疵についてのガイドラインの公表を行ったのです。

ガイドランを公表した理由は、適切な調査や告知に係る判断基準が存在していなかった為、
円滑な流通、安心できる取引の阻害要因となっていたので、安心して取引できる環境を整えたいという観点からだと理解しております。

また、高齢者を入居させる時に所有者は、すべて事故物件として扱われるのではないかという不安から高齢者の入居を拒む原因にもなっていたことが挙げられます。

このガイドラインは、過去の判例や取引事例に照らして、一般的に妥当と考えられるものを整理した形になります。

簡単に以下にガイドラインの判断基準を列挙してみますと、
【告げなくていい事項】
　①対象不動産で発生した自然死(老衰・病死等)・日常生活の中での不慮の事故(転倒・誤嚥等)
　②集合住宅の共用部分で特殊清掃が行われてから概ね3年間が経過
　③集合住宅の共用部分で①の死亡原因で特殊清掃が行われた事例

【告げる必要がある事項】
　①上記告げなくてもいい事項の中でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案
　②取引の相手側等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
　　＊例えば、地震等の大災害で死亡者が出たかどうか不明な場合でも、その旨を伝える
　③伝える必要のない事案でも、借主、買主から事件・事故の有無を問われた時

告げる場合は、事案の発生時期、場所、死因および特殊清掃が行われたかどうかを伝える必要があります。

今回判断基準ができたことで、契約時の告知をどこまで行わなければならないのかが、
ある程度明確になりましたので、無用なトラブルを回避できるのではないかと評価したいと思います。

ただ、高齢者の単身世帯が急激に増加している昨今、部屋の中で亡くなる方は今後ますます増えて来るだろうと思います。
弊社としても、住宅確保要配慮者と言われる、高齢者、障害者、低所得の子育て世帯、外国人が、
住宅を見つける時に行政に協力して尽力していこうと考えております。

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心理的瑕疵についてのガイドラインについて IZUMAI通信 Vol.163

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