消費者と事業者の間では、契約締結や取引に関する情報の質・量、あるいは交渉力に圧倒的な格差があるとして、消費者保護を目的に平成13年4月1日に消費者契約法が施行されました。
ですので、この法律の適用対象となる消費者契約とは、個人の消費者と事業者との間で締結された契約を指します。
不動産取引において対象となる契約のうち主だったものは以下のような契約になります。
・不動産業者が売主になり、マンション、戸建、宅地等を一般の個人顧客に販売する場合
・賃貸マンション、アパート、貸家の経営者が個人である賃借人と賃貸契約を締結する場合
・仲介業者が一般の個人の顧客に不動産の売買、交換、賃貸の媒介契約を締結する場合
このような契約が対象になります。
消費者契約法の適用対象になる契約において、事業者が不適切な行為を行い、一般の個人の誤認、困惑等を招いたと判断された場合に契約を取り消すことができます。
ただ、不動産取引には、当然宅地建物取引業法が適用され、消費者契約法と重なり合う事象も出て来ます。その場合は、宅地建物取引業法が個別法の立法趣旨を尊重し、業法が優先されることになります。
不動産取引において消費者契約法の関係で提訴されたケースで注目されたのが、通常損耗、敷引き、更新料です。つまり賃貸者契約においてのトラブルになります。
賃貸借契約を終了する際、賃借人は現状回復義務を負うことになりますが、通常損耗(経年変化、自然損耗)まで賃借人に修復費用を負担させる特約が有効なのかという争いが昔から頻繁に起こっておりました。
この消費者契約法の制定によりある意味決着つくことになった訳です。判例によると、明確な合意がなされたと認められるものであっても、
賃借人に責任のない自然損耗の修復費を負担させる特約は、消費者の利益を一方的に害する条項ものであり、無効であると判決が下されたのです。
また、敷引き、更新料については判決が割れている部分もあり明確に無効、有効の判断がつかない状況です。ただ、判決文から読み取れる内容は、特約に記載することは、問題あるとは言えないものの、賃借人に負担させる金額が近傍の物件と比べて著しく度が過ぎているものは、無効であり、平均的な金額を設定しているものは無効とまで言えないということだと判断できます。
今後、霊感商法の問題に端を発し、消費者保護の観点はより強く意識されるようになっていくことが想定できますので、宅建業者としては消費者契約法との関連を常に留意しながら、個人との契約を締結するようにしていかなければならないと考えます。
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