投資(収益)不動産を購入する際は、住宅ローンは使えず不動産投資ローンを使います。住宅ローンに比べて金利が高い分、金融機関にとっては利ざやの大きな商品になりますので、過去にも不動産投資ローンにシフトする金融機関はありました。
2018年にスルガ銀行が、シェアハウス「カボチャの馬車」に融資する際に審査資料の改ざんが行われていたことが発覚して金融庁から業務停止命令が発せられました。その後調べで不正融資は「カボチャの馬車」に留まらず1棟マンション等の融資の際等にも行われていたこどが分かりましたが、これらの被害者は未だ救済されておりません。このことを機に暫く投資不動産への融資を自粛する金融機関が増えました。
ただ、コロナ禍を挟んでまた投資不動産への融資が盛んになり、ここ最近不動産投資ローンの残高が過去最高となったようです。長らく金利の無い世界だった日本も金利上昇のフェーズに移ってきましたが、それでも住宅ローン金利は0.3%台の金融機関が多く収益性は決して高くありません。それに対して不動産投資ローンは平均で2%台であるため金融機関にとっては収益の優等生である訳です。ですので、金融機関も収益を第一に考えると不動産投資ローンにシフトしていくのは自然の流れなのかもしれません。
その背景としては、都内のマンションを中心に価格の高騰が続いていることが挙げられます。何故都内のマンションが他地区に比べ、また戸建に比べて高騰しているのかは、外国人の転売と関係がないとは言えないと思います。外国人の転売ヤーが相場を作りそこに日本人の個人が同じスキームで参戦していることに他ならないと考えます。
特に顕著に確認できるのが、晴海フラッグです。晴海フラッグに関しては、何度か取り上げてきましたが、中国人を中心に買い漁った挙句短期間で転売を一気に始めたことがこの状況の一因と言えると思います。
この転売の流れについては、最近の転売物件の売れ行き、価格の落とし方を見ていると、いずれ落ち着くと思います。
一方、住宅ローンでは、最近50年の長期ローンで住宅を購入する人が増えています。月々の支払を少しでも抑えたいという思いから長期の住宅ローンを選択しているようですが、当然総支払額はかなり増えますし、金利が今後上昇した際には元本を返済し切れないといった事態を招くリスクもあります。
金利ある世界に戻った今、投資不動産にしても、住宅ローンにしてもどのように組むことがベストなのか悩まれる人も増えて来ると思いますので、ご相談に丁寧にお答えしていきたいと思います。
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