マンションの管理は、区分所有者の自主管理方式と区分所有者で結成される管理組合による管理方式の2方式に大きく分けられていました。
2016年にマンション標準管理規約が改正され、理事、監事は、マンションの区分所有者から選出するという要件が廃止され、マンション管理会社が管理組合に代わってマンション管理を行えるようになりました。
マンション管理組合の理事は、区分所有者の輪番制となっているマンションが多く、積極的に理事に就任される方は少ないため任期中は波風を立てずやり過ごしたいという意向の方が多いと思います。できればこの煩わしさから解放されたいと思う区分所有者も少なくないのでこの管理規約の改正は歓迎する区分所有者も多くいたと思います。
またマンションが古くなるにつれて区分所有者が高齢化して理事の成り手が少なくなってきたことも、管理会社による管理に移行するマンション管理組合も増えてきた要因だと思います。
マンション管理に専門の知識を持つ管理会社による管理は区分所有者からすると頼もしく感じられたのかもしれません。では、デメリットは無いのかというと管理会社に今までの管理料にプラスして委託料がかかりますので、かなり負担が増えることが一般的です。特に昨今は、人件費が上がっていますので、想定以上に増えることも考えておく必要があります。
また管理会社に組合に代わって管理をお願いすると利益相反を想定しておく必要もあります。修繕工事や清掃などをグループ企業や関連企業に発注することが容易に想定できますので、管理組合としてもチェック機能は維持しておく必要があるでしょう。チェックなしに管理会社に全面的に任せてしまうとコスト増は避けられないと考えます。
間接的な利益相反としては、管理会社から管理組合の理事に就任した者が管理組合の資産を担保に個人的な融資を受けるといったリスクも想定できます。このような事態が実際に起こってます。管理会社の社員が修繕積立金を横領した事件です。
全国で結構な件数が発生しており、また額がかなり大きいのもこの事件の特徴かと思います。今年に入って発覚した大阪の事件では、何と総額9億円の横領が確認されました。この社員は、9年間に渡って14の管理組合から合わせて9億円以上を着服したものです。組合としては、通帳と印鑑を管理会社を信じて預けていたことでこのような被害に繋がったようですが、前述したチェック機能か全く働いていなかったということだと思います。
私が過去に見てきたマンション管理について考察すると自主管理が一番コストがかからず上手に積立金を使いこなしているなと感じています。時間的に拘束もされますし、責任も負いますので誰もやりたくないと思うのは仕方ないかもしれませんが、自分が住んでいるマンションの価値を維持しながら、突然の不具合に右往左往しないで済むなら自主管理を勧めたいと思います。
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