使用借権とは何かいうと、無償、つまりただで借りている状態を指すことが一般的です。
他人の土地を使用する場合は、通常は賃貸借契約を土地の所有者と締結し、建物を建てるなどの方法で土地を使用させてもらいます。
この場合、借主は当然地代を払って使用させてもらうことになりますので、地代(賃料)、期間が決められることにことになります。これがいわゆる借地権になります。
借地権は、どのように評価するとかいうと、通常は底地が接道している道の路線価に底地の面積を乗じて算出された値に借地権割合を乗じた金額を目安にします。借地権割合は、路線価図に割合が載っております。
金額としては、底地の金額より借地権の方が高い場合が大半になります。これに対して、使用借権はどのように評価するのかですが、そもそもただで借りている土地ですので評価は基本的にはゼロとなります。
借地権は、借地借家法という法律によって借主が保護されていますが、使用借権は 借地借家法の適用外で、とても脆弱な権利で登記することもできませんので、第三者にも対抗することもできません。
このような使用借権ですが、その権利の評価が必要な場合があります。ひとつは相続の場面、それと公共用地買収の場面、もうひとつが競売の場面などです。
このうち公共用地買収の場面では、評価方法が決められており、借地権価格の1/3程度とされています。また競売の場面でも建っている建物が堅固な建物だと建付地の20%、非堅固な建物だと10%を標準とされます。
ところが、相続の場面では相続税法においての評価がゼロという扱いになってますので、評価額を主張することは容易ではありませんが、判例では遺産分割において競売の評価額に準拠するとされているものもあります。
使用借権は、親の土地に子供や、親戚が自宅を建てさせてもらって賃料を払わずただで借り続けているケースが多いと思いますので、底地の権利が第三者に渡ってしまった場合は、法律に守られることなく更地にして退去を強制されるリスクがありますので、そのような環境でお住まいの方は、ご認識いただくことが必要かと思います。
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