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不動産に官民共通IDを整備　IZUMAI通信　Vol.140

2021.07.12

不動産に官民共通IDを整備
 

 

ご記憶から消えかかっているかもしれませんが、不動産業界のみならず金銭業界にも激震が走った前代未聞の信じ難い不正融資事件が2018年に発覚しました。

 

 

以前もコメントさせていただきましたが、日本では中古住宅の流通量が極めて少ないです。
住宅の流通量全体に占める中古住宅の割合毎年おおよそ15%程度しかありません。
残りは、全ては新築なのです。

 

 

これは、高度成長期に掲げた国民みなが住宅を持てるように新築偏重の住宅政策を長年に渡って推進して来た歪みが今も続いているとも言えますし、成熟期に入った今も新築偏重の住宅政策は変わりありません。

 

 

日本以外の国ではどうなのでしょう？
アメリカでは、中古住宅の割合は約81%、イギリス約86%、フランス約70%です。

 

 

国土交通省は、中古住宅の流通量を増やそう様々な施策を打ち立てておりますが、
ほとんど不動産業者の協力が得られていない状況です。

 

 

許認可権限がある地方行政の開発方針にも問題があると言えます。

 

 

昨今、各地区で大きな自然災害で住宅が流されたり、倒壊したりと言った被害が相次いでいます。
記憶に新しいところで言えば、熱海の土石流災害があります。

 

 

因果関係は、はっきりしてないものの、山の上に許可された何倍もの盛り土が積み上げられたことが起点となり、土石流が引き起こしたのではないかと見られております。

 

 

また毎年のように各地区で大きな被害を発生させている水害もハザードマップの浸水地域と指定しておきながら、その浸水区域に開発許可を与えた場所も多く、国土交通省の政策とまったく足並みが揃っておりません。

 

 

そこで国土交通省は、アメリカで行われている住宅履歴情報システムの骨格となる
全ての不動産に官民共通のIDを付与することの検討を始め2023年の開始を目指しております。

 

 

日本では、中古住宅の一般的なイメージは、汚い、不安、分からないの3拍子だと言われております。

 

 

このうちの分からないを解消するため官民共通のIDを付与することを目指すわけですが、
そのモデルとなるアメリカでは、全ての不動産にIDが与えられており、
一つ一つの不動産の新築時の設計図書、修繕履歴、リフォーム履歴、調査結果等がシステムに格納されており、
誰でもIDさえあれば、それらの情報を閲覧、引き出しすることが可能です。

 

 

日本では中古住宅を引渡した後、売主は一定期間買主に対して基本的に不具合等の修繕責任を負いますが、
アメリカでは、この住宅履歴システムがあることで、売主の責任は免責となっており、
何かあれば買主の責任だということになってます。

 

 

弊社では、この住宅履歴情報システムを提供させてもらっておりますが、
残念なことに売主が住宅建築当時の資料、修繕履歴をしっかり保存している人がほんと少ないので、
住宅履歴情報システムを提供しても格納すべき情報がほとんど無かったりと意味を成さないことが少なくありません。

 

 

現状を見ると、単に全ての不動産に官民共通のIDを付与しただけでは、
中古住宅の流通量を上げることに全く寄与しない事態になり、
本来の目的を達成することには至らないかもしれません。

 

 

ただ、新築偏重の住宅政策をやめ、中古住宅の流通量を増やしていくことが必要だと考えますし、
他社との差別化を図る意味も含めて、住宅履歴情報システムの推進を行なっていきたいと思います。

 

 
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スルガ銀行の不正融資事件　IZUMAI通信　Vol.139

2021.07.05

スルガ銀行の不正融資事件
 

 

ご記憶から消えかかっているかもしれませんが、不動産業界のみならず金銭業界にも激震が走った前代未聞の信じ難い不正融資事件が2018年に発覚しました。

 

 

あれから3年の月日が経ち、金融庁から一部業務停止命令が出されたスルガ銀行も創業家との資本関係を断ち、再建のために家電量販店のノジマと提携を決め、ノジマが筆頭株主として経営に関わることになりました。

 

 

ところが、そのノジマがスルガ銀行との提携を解消することを発表しました。
僅か1年での業務提携解消に至った原因は何だったのでしょうか？
異業種提携で新しい風を吹き込んで、今までにない銀行業務というものを打ち出すのではと期待されたものの、期待倒れに終わってしまいました。

 

 

そのスルガ銀行で先月末、株主総会が行われました。
かぼちゃの馬車のシェアハウス事件については、借金帳消しで解決したとみられてますが、
このシェアハウスよりも被害者の数圧倒的に多いと言われる中古アパート、マンションに対する融資については、被害者の会が設立され、今般の株主総会に株主として参加したことから、怒号が飛び交う、収拾がつかない事態になり、質疑が打ち切られてしまうという前代未聞の株主総会となりました。

 

 

この中古アパート、マンションに対する不正融資に関して、
現時点においてスルガ銀行はその関与を認めておらず、解決の糸口さえ見つからない状況にあります。

 

 

弊社のお客様の中にも被害を受けた方がおりますが、ひとつ一つ帳票類を見せていただくと本当にこんなことが銀行融資で行われたのかと目を疑うような不正行為だらけでした。

 

 

とは言え、アパート、マンションの購入を決めたのは、買った本人ですし、重要事項説明を受け、契約書に自ら署名、捺印したのは事実ですから、
購入したこと事態を銀行のせいにすることはできませんが、本当であれば数億円の融資を融資することはできなかった筈ですので、その罪の大きさは決して小さくはありません。

 

 

この事件をきっかけに地方銀行、信用金庫中心に投資不動産に対する融資が萎縮してしまい、中には融資を止める銀行もありました。
現在は、当時に比べれば通常状態に戻りつつありますが、融資審査の厳しさはなくなりません。

 

 

一方では、本来融資審査が通らなかった筈の人たちの中からコロナ禍において返済困難に陥っている人たちが潜在的に増えつつあると思われます。
現在は、返済猶予等の措置が取られていることで、表に現れて来ておりませんが、返済猶予の期限が切れた時点で一気に自己破産する人が増え、所有している不動産が売却、あるいは競売にかかることが予想されますので、不動産価格にも影響が出てくることが考えられます。

 

 

スルガ銀行から融資を受けアパート、マンションを購入した人たちの中からも次々自己破産者が出て来てますので、これらが相俟って不動産取引自体に悪い影響が出ないことを望みたいです。

 

 

今後は、状況を細かく確認しながら、対応方法を考えておくことが肝要かと思います。

 

 
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日本の中古戸建の流通量について　IZUMAI通信　Vol.138

2021.06.28

日本の中古戸建の流通量について
 

 

コロナ禍において大都市から脱出して郊外の戸建に移住する人が増えています。
そのため中古戸建の流通量が増えつつあります。
とは言え日本においての中古戸建の流通量は、欧米の国々のそれと比較すると圧倒的に少ないことが分かります。

 

 

日本では、長く新築至上主義の考え方が浸透して、木造の法定耐用年数である22年を過ぎてしまうと全く価値がないと考える人が多く、中古戸建に目を向ける人が異常に少ないのが現状です。

 

 

アメリカやイギリスなどは、流通している住宅の80%が中古で、新築は20%前後しかありません。
ところが、日本では正反対の新築80%、中古20%の比率が長く続いております。
つまり、ある程度の年数が経った中古は、壊して新築するといったことが当たり前のように行なわれて来たということです。

 

 

これは、高度成長期に掲げた住宅政策を新築偏重で行ってきたことに原因があり、未だに住宅政策の主役は新築です。
国もこの状況の改善を模索し始めていますが、長年沁みついた新築偏重路線を急に大きく揺り動かすことができずにもがいているとも感じます。

 

 

その最たる政策が、建物状況調査(インスペクション)です。
中古住宅が何故毛嫌いされるかというと、“汚い”　“不安”　“分からい”　という理由からだと言われます。

 

 

見えない部分がどうなっているか分からないことです。
もしかしたら基礎が白蟻に食い荒らされているかもしれない。
もしかしたら屋根から雨水が侵入して屋根裏に水が溜まっているかもしれない。
給水管や排水管が錆びて水漏れを起こしているかもしれない。
建物の各所に対しての不安は募るばかりです。

 

 

一生住み続けるかもしれない大事な大事な家ですから、安易に妥協して購入することはできないので当然かと思います。

 

 

であれば、見えない、不安を感じる場所がどのような状態なのか明らかにしてあげれば、
中古住宅を購入する人が増えるだろうと、何年か前から建物状況調査を行うかどうか、
宅地建物業者は媒介契約時に売主に必ず確認しなければならないと義務化しました。

 

 

ところが、媒介契約時に建物状況調査を行うかどうかを売主に確認するだけでは、一向に調査件数が増えておりません。
現在売りに出される中古物件のうち建物状況御調査を行っている物件の数は、およそ１割弱程度。
ですので、ほとんど実施されていないということです。

 

 

何故浸透しないのか？
ひとつには、媒介契約の時に売主に建物状況調査をやるかやらないか確認するだけでは形骸化が進むだけで調査件数は一向に増えないのです。
故に中古物件の流通件数も伸びないのが実態です。

 

 

建物状況調査を行うことは、見えない部分の状態が可視化され、安心して購入できるというメリットに加え、売主にとっては、引渡から一定期間見えない部分に告知していない不具合が見つかると補修等の責任が生じてきます。
引渡し前に建物状況調査を行っておくことで、不具合のある場所を特定でき、不具合の程度も買主に伝えられるので、告知義務違反を問われることもなくなります。

 

 

また買主にとっては、建物状況調査を行って不具合を指摘された箇所を修繕すれば、
既存住宅瑕疵保険という国土交通省管轄の保険に加入することができ、
加入することで築年数が旧いことで対象にならなかった住宅ローン控除が対象になったり、所有権移転登記の時にかかってくる登録免許税が減税になったりといったメリットもあります。

 

 

このあたりを確り説明してあげることで、売主、買主に双方にとってのメリットを理解していただくことができると思います。

 

 

弊社では、アメリカやイギリスのように中古住宅をもっともっと見直していただき、流通量が増えていくように色々と策を講じていきたいと現在も挑戦中です。

 

 

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認知症患者の契約行為　IZUMAI通信　Vol.137

2021.06.21

認知症患者の契約行為

 

 

高齢化の進む日本で65歳以上の高齢者が全人口に占める割合は2020年で28.7%になっており、
今後も増え続け2065年には38.4%になると言われております。

 

 

そして同時に増加しているのが、認知症と診断される高齢者です。

 

 

2012年には認知症患者数は、約460万人で高齢者人口の15%でした。
これが2025年になると5人に1人の20%になると予測されております。

 

 

最近アルツハイマーに効く薬が開発されたというニュースが話題に上りました。
特効薬ができれば認知症患者数の将来予測の伸びは急激に鈍化してくるかもしれませんが、
治療薬として世に登場してくるのは未だかなり先だと思います。

 

 

こういう状況の中、問題になるのが、意思能力に欠けている認知症患者の契約行為です。
認知症になったとしても決して契約行為ができない訳ではありませんが、
後に家族から契約の無効を訴えられるリスクがあります。

 

 

家族側としては、契約の当事者となった認知症の家族が契約当時に意思能力が欠けていたことを立証する責任があります。
認知症と診断され介護保険の認定を受けている場合、
裁判で契約当時に意思能力が無かったと判断され契約が無効になることが多いかと思いますが、
必ず無効になるかというとあくまでも裁判官の判断に因りますので、何とも言えません。
ですので、認知症かもしれないと思われる方と契約する必要がある場合は、将来的に契約が無効になるリスクがあることを認識した上で契約するかどうかを判断することが必要になります。

 

 

このようなリスクを避けたいのであれば、契約前に認知症患者に成年後見人を立ててもらい、
裁判所の許可を受けて契約を行うことです。

 

 

後見人は、任意後見人と法定後見人の2種類があります。
任意後見人は、認知症患者の意思能力が不十分になる前に本人の意思で後見人契約を結んでおき、
意思能力が不十分になった時点で効力が発動されるものです。

 

 

一方の法定後見人は、被後見人である認知症患者の意思能力が不十分になった後、家族や相続人が家庭裁判所に申請するものです。
法定後見人の選任については裁判所の判断で決められますので、家族が後見人になることができず、
裁判所の指定した弁護士や司法書士が選任されることもあります。

 

 

最近、不動産の売買契約を行う時に認知症の方が所有者になっているケースが増えて来ました。
相続対策として不動産の持分を親族に贈与するケースが増えていると思いますが、
今後ますます増える認知症患者が所有者である場合、また所有者が将来認知症になる可能性のある年齢に達している場合は、早めに対処しておかないと、いざ契約する必要が出てきた時に長い時間を要すことにもなり兼ねません。

 

 

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投資物件の投資利回りについて　IZUMAI通信　Vol.136

2021.06.14

投資物件の投資利回りについて

 

 

不動産投資を行おうとされる方は、物件の情報を色々集めて購入に値するか検討されると思います。
特に気にされるのが投資利回りです。
この物件に投資したらどのくらいリターンが期待できるか数値化したものです。

 

 

投資物件の販売広告をには、必ずこの利回りが記載されており、投資家の判断基準のひとつとなっております。

 

 

ただ販売広告に記載されている利回りは一般的に
“満室想定利回り”とか“表面利回り”とかの表記で数値が記載されています。
例えば６部屋あるアパートが価格１憶円で１部屋の家賃が月に10万円だったとします。
収入は、10万円✕6部屋✕12か月＝720万円になります。
これが、この物件を購入して得られる年間収入になります。
この年間収入720万円を物件価格1憶円で割ると、7.2%という数字が出て来ます。
これが、 “ 満室想定利回り ”あるいは “ 表面利回り ”と言われる数値です。
投資家の多くは、この数値を目安に物件探しを行っています。

 

 

弊社にも、「 ～エリアで利回り10%以上の物件があったら紹介してください 」的な問い合わせがよくあります。

 

 

この “ 満室想定利回り ” “ 表面利回り ”だけで物件の購入を決めてしまう方もおりますが、
これは決して正しい判断指標とは言えません。

 

 

不動産を購入する時は、登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金に加え、
登記する際の司法書士報酬、不動産会社の仲介手数料などいわゆる諸費用がかかります。
またローンを組んで購入するとなると銀行に対する手数料もかかります。

 

 

実際に購入して大家さんになりますと、固定資産税・都市計画税が毎年かかって来ますし、
部屋の修繕、設備の修理・交換、建物自体のメンテナンス、共有分の光熱費など、ランニングコスト、突然の一時的な支出も考えておく必要があります。
その他、火災保険は必ず加入しておくべきです。

 

 

不動産投資での一番リスクが、空室になることです。
それと空室にならなくても家賃を滞納されることです。
入居者がいるから家賃収入が入って来る訳で、退去されてしまうとその部屋からはまったく収入を得られなくなります。
それどころか、新たな入居者を募集するための広告費等がかかってしまいます。
家賃収入を当てにしてローンの毎月の返済額を決めてしまうと、途端に持ち出しが増えキャッシュフローが赤字になってしまうことにもなります。

 

 

ですので、安易に “ 満室想定利回り ”“ 表面利回り ”だけで判断して購入してしまわないことが大事です。

 

 

まずは、レントロールといって現在の入居状況の分かる資料を入手することが必要です。
次にランニングコストがいくらかかっているのか、将来いくらかかるかを確認しましょう。

 

 

空室、滞納を除いた実際の家賃収入からランニングコストを差し引きます。
これを総営業収益(NOI)と言います。
＊NOIは、Net Operating Incomの略です。

 

 

NOIが確認できましたら、物件価格と購入資金を加えた金額で割ります。
これが、総収益率(FCR)です。
＊FCRは、Free and Clear Returnの略です。

 

 

いわゆるネット利回りは、NOIを物件価格で割った数値を指すことが多いですが、
購入に必要な費用を加えて算出したFCRの数値で購入するかどうするか判断することをお薦めしたいと思います。

 

 

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中間省略登記と直接移転取引　IZUMAI通信　Vol.135

2021.06.07

中間省略登記と直接移転取引

 

 

不動産を売買すると購入した人は法務局に届出を行い、新しい所有者の氏名、住所が登記簿に記載されます。
この登記により、第三者に対抗できる要件が整う訳です。

 

 

ですが、この所有権の移転登記は今まて義務化されておりませんでした。
そのため、相続した相続人が登記手続きを怠り、何年も被相続人の名義のままになっていて本当の所有者が誰なのか分からない不動産が全国各地に生まれてしまった訳です。

 

 

この問題の解決策として相続登記が義務化されました。
今後は、相続登記を怠るとペナルティが発生しますので、改善されていくと思われます。

 

 

今回テーマに挙げた「中間省略登記」「直接移転取引」は、3者間取引の時に中間の登記を省略して所有者から最終購入者に移転するものです。

 

 

A→B→Cと順次売買契約によって所有権が移転したとします。
A→Bの売買契約、B→Cの売買契約がそれぞれ別々の売買契約を行う訳ですが、以前はそれぞれの契約書あるいは契約した事実を証明する資料の提出が必要なかったので、A→Cの所有権移転登記が行われ、Bの所有権の登記は行われない「中間省略登記」が頻繁に行われておりました。

 

 

この一般的なケースでは、Bは不動産業者で登記を行わないので、
登録免許税、不動産取得税を浮かすことできました。
またA→Bの売買代金をCは知らず、B→Cの売買代金をAは知らないため、
BはAから安く仕入れ、Cに高く売りつけることで大きな利益を生み出すことができた訳です。
この業者を三為業者と呼んだりします。

 

 

ただ、このスキームに関しては、不動産登記法が改正され行えなくなりました。
つまり今では違法になります。

 

 

そこで中間省略登記に代わる手段として考えられたのが、直接移転取引です。
第三者のためする売買契約としてA→B→Cという順番で売買契約されたとしても所有権はA→Cに直接移転させることを可能にしたものです。
これにより、Bの登録免許税、不動産取得税は非課税となります。
従前の中間省略都登記と何が違うのかよくわからないと思われる人もいるかもしれませんが、法改正前のようにそれぞれの売買契約の価格がいくらなのか知らずに所有権が移転されることはなく、この手段で売買契約が行われることを周知した上で不動産の流動化、土地の有効活用の促進を目的に認められるようになっております。

 

 

弊社では、この直接移転取引を使ったスキームで等価交換取引を進めております。
三方よしと言える取引になるよう現在交渉を進めています。

 

 

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ウッドショック　IZUMAI通信　Vol.134

2021.05.31

ウッドショック

 

 

今年に入り首都圏の住宅販売は大きく好転しております。
マンションの価格は７か月連続で上昇しておりましたが、4月は一服感出たものの高止まりが続いております。
戸建の価格もここ数ヶ月上昇していましたが、4月は前年比で若干マイナスに転じました。

 

 

世界的に住宅価格の推移を見てますと、コロナ禍で大きく上昇している国々が少なくありません。
OECD加盟国では、日本同様に、いや日本以上にテレワークが進み、テレワークが浸透していることで、
人口の多い都市から郊外への移住が顕著になって現れております。

 

 

それに伴って、郊外において住宅の新築、中古戸建のリフォーム工事の数がきゅうに増えて来ております。
アメリカなどでは、あのサブプライムローンで膨れ上がったバブルの再来ではないかというくらいの住宅バブル状態になっていると懸念する声が増して来ております。

 

 

この住宅バブルによって建築用の木材が高騰して日本の住宅建築にも影響が出始めています。
日本列島の７割は森林ですので、木材は取り放題で日本の住宅はほとんど国産で賄っていると思っている人が多いと思います。
ところが、日本の住宅に使われている建材の多くは輸入木材なのです。

 

 

日本はそこら中に森林があり、資源の少ない日本においては木材は数少ない潤沢な資源と言って良いと思いますが、そのためか日本の木材の価格は二束三文で取引されており、産業として成り立っていないのが現状です。
また人材も育っておらず、急に林業を活性化させようとしても、新たに林業を志す若者はほとんどおらず、
また育成も即席という訳にもいきません。

 

 

この海外の建材の高騰はウッドショックと言われ、日本にもやがてその影響が必ず現れることになる筈です。
コロナ禍の日本で、住宅建設が増加しており、また心地よい巣ごもりのためにリフォームされる方も増えて来ております。
元々、人件費の高騰で建築単価は高止まりしている現況において、
このウッドショックは住宅価格の高騰に繋がり兼ねません。

 

 

今後、価格の高い安普請の住宅を買わされることも覚悟して新築戸建の購入を検討しなければならないかもしれません。
それならば、躯体(建物の基本構造部)のしっかりしている既存住宅をリフォームして住み続ける方が快適な生活を送れるのではないかと思います。

 

 

弊社では、これまで既存住宅(中古住宅)の流通に力を入れて来ました。
ウッドショックを機に今後もより一層力を注いでいきたいと考えております。

 

 

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不動産取引を巡る詐欺事件　 IZUMAI通信　Vol.133

2021.05.25

不動産取引を巡る詐欺事件

 

 

不動産取引で詐欺行為が行われることは過去に多くの事案がありました。
記憶に新しいインパクトの大きな詐欺事件としては、大田区の元旅館の土地が挙げられると思います。
あの積水ハウスが地主に成り済ました地面師グループに55憶円もの大金を騙し取られた事件です。
結局、この詐欺に関わった者は、全員捕まり刑が確定して、現在は服役していると思われます。

 

 

これほどの大きな金額の詐欺事件は、しょっちゅう起こっている訳ではありませんが、
プチ積水ハウス事件は、日常茶飯事、至る所で起きているのではないかと思います。

 

 

　

先日弊社が専属専任媒介契約をいただいている土地に購入申込が入りました。
不動産業者を名乗る会社からのもので、早速会社名をインターネットで検索してみました。

ところが全くヒットしません。

 

 

これはおかしいと思い、その会社の住所に行ってみることにしました。
かなり古いソシアルビルでキャバクラとかが入居しているビルです。
ビルの前からこの会社に電話すると事務員らしき女性が出て社長に繋いでくれました。
事務所は、6階建ての5階にあるのですが、エレベーターは4階までしか行かないようになっているので、
動かすのでちょっと待ってくださいとのこと。
この時点でいよいよ怪しさが増して来ました。
会社の事務所に入ると事務員がお茶を出してくれましたが、口をつけることなく社長を待っておりました。
奥で社長と思われる人が電話で話している声が漏れ聞こえてくるのですが、
何やら「大丈夫だから、私を信じて！」ということを繰り返してまして、更に怪しさが増して来ました。

 

 

程なくして対面にお越しになられて、お話しさせていただいたところ、購入申込を入れた土地にアパートを建てて自己所有される計画であると説明され、直近手掛けているアパートの販売図面を見せていただきました。

 

 

場所はともかくとして、内容的にはとても魅力的なものでして、販売価格に対しての収入(家賃)の割合は年10%で、しかも家賃保証付き(サブリース)で販売するというものでした。

 

 

投資家のお客様なら誰でも欲しがるような条件でしたので、販売図面をいただき現地を視察してみることに致しました。

 

 

現地に赴いてみると、そこには他の不動産会社の売地の看板が立てられており、不可解極まりないこと言うまでもありません。

 

 

早速、その看板にあった電話番号に電話をかけてみると、先方が私のことを知ってらっしゃってスムーズに色々お聴きすることができました。
以前、ある物件で私と遣り取りさせていただいたことがあったとのことでした。

 

 

その会社の方がご説明されるには、その土地はうちが売主から専任で販売を請け負っているので、アパートを建てるといった計画はない筈ですとのことです。

 

 

一応売主に確認させていただきますということでしたので、その返事を待つことに致しました。

 

 

翌日、その回答が参りまして、やはりアパートを建てる計画など全くないということです。