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住みたい街ランキング　IZUMAI通信　Vol.122

2021.02.22

住みたい街ランキング

 

 

コロナ禍で住みたい街のランキングに変化が出て来ております。

 

 

以下がSUUMOが発表した2020年の住みたい街ランキングと住みたい自治体ランキングです。
昨年は、コロナの影響から在宅勤務が浸透し始めまして、東京から郊外へという流れが加速しておりました。
昨年の後半は、データとしてもはっきりその傾向が確認できました。
東京は、転出が転入を上回る転出超過となり、東京一極集中が崩れ始めた年と言えるかもしれません。

 

 

では、東京を出た人がどこにお住まいを移されたのかですが、昨年夏頃はかなり遠方のエリアへの移住を検討されていた方も多く、実際に通勤不可能なエリアに移住された方も少なくありませんでした。

 

 

人材派遣のパソナは、本社を淡路島に移してしまい、本社勤務の方は、淡路島への転居を余儀なくされたようです。

 

 

少し状況が変わって来たのが秋口過ぎからで、コロナの状況が落ち着いて来ると出社を求める会社も増えて来て、東京を出て郊外の物件を探される方の希望エリアがより東京に近づいて来ている傾向が出て来ました。

 

 

その人気のエリアが、埼玉県の大宮、浦和、さいたま新都心といった湘南新宿ライナーの沿線となっております。
千葉県ですと、船橋、柏といったやはり東京からの通勤エリアに人気が集まっております。

 

 

住みたい街自治体ランキングでも、さいたま市大宮区、船橋市が上位にランクインしているのが特徴として見て取れます。

 

 

ワクチンの接種が漸く日本でも始まりましたが、今後何処に住むかは、コロナの感染状況に大きく影響を受けることになると思います。
ワクチン効果で一気に終息に向かうと、コロナ以前の状況に戻ることも考えられなくもありませんが、
一度在宅勤務を経験した人からすると再び通勤の度に満員電車に乗らなくてはいけない生活に戻れないと考えている人の方が多いと思います。

 

 

今後のニーズの変化に注視していきたいと思います。　
そして、このニーズの変化が今後の不動産価格の騰落に大きく影響してくることが考えられます。

 

 

 

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老後の生活資金確保について　IZUMAI通信　Vol.121

2021.02.15

老後の生活資金確保について

 

 

数年前に金融庁から老後生活を送るためには、年金だけでは足りず、2000万円ほどの貯蓄を老後を迎える前に用意しておく必要があると発表されました。
その後この提言は、麻生財務大臣からの鶴の一言で撤回されてしまいましたが、人生100年時代に突入しようとしている現代、この提言は正しいものであったと言わざるを得ません。

 

 

では、どのように老後資金を確保するのか、その手段について触れたいと思います。
コツコツと貯蓄していくとしても現在の低金利では、利息がほとんど期待できず、2000万円を自力で用意することは簡単なことではありません。

 

 

そこで、日本の国民の財産の大半を占める不動産の活用が考えられます。
その一つが、リバースモーゲージです。

 

 

不動産を担保に老後生活資金を借入れ、生存中は利息だけの返済とし、元本の返済は不動産を売却して亡くなった時に行うという仕組みです。
最近活用される方が増えてきているようですが、欧米の数と比べると足元にも及ばない状況です。

 

 

リバースモーゲージが日本でなかなか活用されない一番の理由は、不動産の評価の違いにあると思われます。
まず、日本のリバースモーゲージは、マンションを対象にしてません。
一方の戸建については、法定耐用年数が短く、リバースモーゲージの物件評価に、建物はほとんど担保価値としての評価をされません。
土地のみの担保評価で、しかも50％程度の評価しかしてくれませんので、
余程地価の高い場所で面積もそこそこ広くないと評価が上がらず、従って活用できないケースが多いようです。

 

 

欧米で浸透している理由は、建物の評価が築年数に限らず高いことが挙げられます。
欧米では、築100年を超えるような、日本では古民家のような家でも、高い評価をされることで、リバースモーゲージを利用する高齢者が多いのです。

 

 

リバースモーゲージに対して、老後生活資金確保として利用件数が近年伸びているのが、リースバックです。
リースバックは、売却後に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けることができる仕組みです。
将来、買い戻すことも可能です。

 

 

デメリットとしては、住み続ける間は家賃を払い続ける必要があることです。
周辺の相場と比べて売却価格が低くないのか？家賃が高くないのか？を確認した上で利用することが必要だと思います。

 

 

その他、不動産担保ローンといった商品もあります。
いずれにしても、ご自身の老後のライフプランをしっかり確認した上で、
どの仕組みを利用することが効果的なのかを見極めて使われることをお薦め致します。

 

 

 

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土砂災害警戒区域と崖条例　IZUMAI通信　Vol.120

2021.02.08

土砂災害警戒区域と崖条例

 

 

ちょうど1年前に通学中の女子高校生がマンション下の斜面が崩れて
68トンもの土砂に埋もれて亡くなったという痛ましい事件がありました。

 

 

昨年、全国で発生した土砂災害は1316件で、その7割が7月の豪雨の時期に集中していたそうです。
昨今の雨の降り方は、過去最高の降雨量を記録することが多く、今後もこのような土砂災害、水害が頻繁に発生すると考え、
備えておいた方がいいことは誰しも感じているところかと思います。

 

 

不動産売買においても、この類の災害が発生する可能性があるエリアなのかどうかを重要事項説明を行うことが義務付けられております。
購入希望者も災害の発生の危険性を重視する人が増えてきております。

 

 

ここで問題となるのが、各行政機関で施行されている「崖条例」です。
高低差のある土地がこの条例の対象となり、建物建築に一定の規制が設けられます。
斜面の上に建っている建物、斜面の下に建っている建物は、斜面から崖条例で決められた距離内に建物を建ててはならないというものですが、
かなり古い建物だと斜面ぎりぎりに建っているものも少なくありません。

 

 

この建物を解体して新たな建物を建築しようとするとこの崖条例に抵触し、有効に土地を使えなくなり、
土地の評価が減額され売却を断念されるケースもあります。
こうなると不動産から負動産になり、やがて相続を希望する人もいなくなり、放置され所有者不明土地になってしまうのです。

 

 

崖条例に抵触しないで建物を建築しようとすると、擁壁で斜面を囲う、あるいは高低差を無くすために盛り土を行ったり、
逆に土砂を掻き出して周りの地面の高さに合わせる必要があります。
どの方法を取るにしても多額な費用がかかります。
そこまでしてその土地にどうしても建物を建てたいなら別ですが、通常は断念してしまう人の方が多いのではないかと思います。
 

 

ただ、10年前に起きた痛ましい事件が再び起こらないようにしっかりルールを守る必要があります。
また民間の管理している斜面は、所有者任せのところもありますので、行政の方で危険性をしっかり確認していただきたいものです。

 

 

 
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特定都市河川浸水被害防止法について　IZUMAI通信 Vol.119

2021.02.01

特定都市河川浸水被害防止法について

 

 

昨今、水害が各地で発生しており、その対策に行政も苦慮しているところも多いと思います。
一昨年の台風19号による水害、昨年の豪雨災害と毎年のように大きな被害が発生しております。
地球温暖化と切り離して議論できない問題だと思いますし、今後も必ず発生すると認識しておいた方が賢明だと思います。
またどこで起きるかも容易に想定できなくなって来ているので、少しでも危険性のある場所にお住まいの方は、常に災害時の対応を考えておくべきです。

 

 

今国会に特定都市河川浸水被害防止法を含む流域治水関連法案が提出される予定です。
東京を中心としたリスクの高い地域を特定し、住宅や高齢者が利用する施設の建設を許可制にするものです。
河川の幅が狭い流域、本支流の合流域などが対象となります。
またこのような地域に住まわれている住人が集団移転する際の支援も拡充する内容となっております。

 

 

昨年4月から不動産売買契約の際の重要事項説明に浸水バザードマップの提示、説明を宅建業者に義務付けておりますが、
今後はより詳細な資料の提示、精緻な説明が必要になってくると考えております。

 

 

先日も荒川と隅田川に挟まれた場所に建つマンションの内見に来られた方が水害の可能性について大きな懸念を持ち購入を躊躇ったということがありました。
ただ航空写真を見ると危険極まりない地域に見れるこの地域も、高規格堤防、いわゆる”スーパー堤防”に囲まれ、
元々0m地帯を7〜8m嵩上げして、水害、地震にも強い町づくりを実現した地域です。
そしてこの地域は、危険極まりない地域から逆に今では避難場所としてバザードマップに載っております。
河川を管理している国土交通省の出先機関の方曰く、どこよりも危険度の低い地域ですということです。

 

 

民主党政権時、物から人への政策で治水関連事業の多くが中止、廃止されてしまいましたが、想定外の最悪の事態の災害を想定して対策を打っていかないと、
福島第一原発の大惨事を思い出すまでもなく、被害を回避、軽減させることができない時代になって来たと感じてます。

 

 

 
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空家再生事業について　IZUMAI通信 Vol.118

2021.01.25

空家再生事業について

 

 

全国に空家がどんどん増えて今では870万戸も存在しております。
空家があることの弊害としては、治安の問題が考えられます。
勝手に住み着く人がいたり、空家に連れ込まれたりといったことが起こるリスクがあります。
また不審火による火災が発生して隣接する家屋に延焼する危険性もあります。
更にメンテナンスなしに放置することで、倒壊の危険が伴いますし、
植栽が隣近所に伸びて迷惑をかけることもあるかもしれません。
様々な問題が起こる危険性のある空家ですので、早期に解決しなければならないもんだいとして、
政府として長い間問題視していた案件です。

 
 

何故このようなリスクを抱えることになる空家をいつまでも放置しているケースが多いのかというと
一番の理由は、建物を解体してしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうからです。

 
 

小規模住宅用地(200㎡以下)の場合、課税標準価格は1/6になる規定があります。
建物を解体してしまうとこの特例が使えなくなり、固定資産税は6倍になってしまうことが解体を躊躇わせる要因のひとつでになっております。

 
 

そこで、国は空家対策等推進に関する特別措置法を4年前に施行しました。
その結果、指導、勧告、命令、代執行を受けた空家は全国で16000軒余りになりますが、
だだ全国に空家の数は870万戸もあり、特別措置法の対象となった空家はほんの一部にすぎず、空家の増加スピードにも及ばない状況です。

 
 

コロナ禍において、郊外に移住する人、郊外と都心の二重生活を希望する人等が増えてきており、今また空家の活用が注目されつつあります。
空家を活用して、テレワークを行うためのビジネススペースやシェアオフィス等での活用方法も広がりを見せ始めております。

 
 

コロナで失業したり、収入が減少したりで、住居を確保することが難しくなってきた人も増えており、
有効な活用ができる方法を弊社も検討して、空家ビジネスに参入を検討したいと考えております。

 

 

 

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首都圏の不動産価格について　IZUMAI通信　Vol.117

2021.01.18

首都圏の不動産価格について

 

 

昨年からのパンデミックと言われるコロナ騒動で、首都圏の不動産価格はこれまでに大きく変動して推移おります。

 
 

昨年4月から始まりました1回目の緊急事態宣言の頃は、全国の地価が下がりその先を憂慮する事態に陥りました。
この時の日経平均は、16000円台まで下落し、アベノミクスで積み上げてきた含みを短期間で全て吐き出すといった事態になりました。

 
 

8月に発表された地価LOOK(4〜6月)では、地価上昇は全国で僅か1地区になりました。
(前の四半期は上昇73地区)
この時点では、不動産価格は今後ますます暴落するだろうと予測した人が多かったのではないでしょうか？

 
 

ところが、7月くらいから不動産マーケットが突然活発になってきました。
海外のファンドが日本の不動産を買い漁り始めたのと時同じくして、郊外に戸建を求める人が急に増え始めたのです。

 
 

この波に乗ったのがオープンハウスです。
本来戸建１戸分の土地に３階建ての戸建を2棟建て販売を展開したところ、大ヒットしてコロナ禍にありながら空前の利益を挙げるといったまったく想像していなかった業績を挙げております。

 
 

これこそニーズを逸早く掴んで、ニーズに応える物件を提供したからに他なりません。

 
 

この郊外に戸建を持ちたいというニーズが果たしていつまで続くのか、その読みが難しいところです。
最近では都心回帰のように従前の駅近のマンションを探す層がまた増えて来ているようにも感じます。

 
 

不動産の価格は日経平均に連動する傾向がありますので、このところのバブル以来の高値が続く株式市況に連動するとなると今後も価格自体は高止まり、あるいは上昇局面を迎えることも出て来るかもしれません。

 
 

緊急事態宣言発出後もコロナの感染者数が増加続けており経済の落ち込みが考えられますが、不動産マーケットに関しては、株価同様、実体経済に乖離して推移していくか注視していく必要があります。
またコロナの感染状況によって働き方、住まい方の変化でニーズも変化していくことが考えられますので、
この辺りも注意してみていきたいと思います。

 

 

 

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大深度地下利用について　IZUMAI通信　Vol.116

2021.01.02

大深度地下利用について

 

 

今年10月に東京都調布市で起きた陥没事故は記憶に新しいと思います。東京外環道路の工事との因果関係を取り沙汰されておりましたが、工事主体の東日本高速道路は、因果関係を認めざるを得ないと謝罪のコメントを出しております。

 

 

損傷した住宅の損害については、東日本高速道路が補償するということでありますが、住民側は住宅の損害以外にも土地の資産価値の低下についても補償を求めていく構えです。

 

 

ある日突然自分の家の周りが陥没して大きな穴が開き、それによって家が傾いてしまった訳ですから住民の怒りは想像に難くありません。

 

 

ところで地中の権利は誰のもので、地上の権利者の許可を取らずに工事を行うことができるのかということが、気になるところです。

 

 

この答えは、地下40mを越す部分については、地上の地権者の許可は必要なく、国土交通省、都道府県の許可があれば工事が可能なのです。

 

地下40mを超える部分は、地表に影響を及ぼすことはないと言われてきたため、このような制度が出来上がった訳です。

 

 

ところが、この調布市の陥没事故で東日本高速道路は、工事との因果関係を認めたため、今後の大深度地下の工事の進め方に何らの影響が出てくることは必至かと考えられます。

 

 

大深度地下では、この高速道路も然り、ライフラインも利用しているし、リニア新幹線も2027年の東京ー名古屋間の開通を目指して工事が行われてます。
ただ、現在静岡県の知事が工事に反対を表明して静岡エリアで工事がストップしてしまっております。

 

 

今回の事故がリニア新幹線の工事をはじめ、大深度地下の工事に影響を与えることは間違いないと思われます。

 

 

都内では、大深度地下ではありませんが無電柱化のため電線の地中埋設化もあちこち計画がされております。
他のライフラインも地中を利用しておりますので、地中の埋設物が混み合って損傷が発生した場合、場所を特定できず復旧に時間がかかったり、コストが大幅に増加したりと色々と問題を抱えていることも認識しておく必要があります。
ただ、自然災害が増えている昨今においては必要な工事であることは否定できません。

 

 

今後の東日本道路の対応に注視したいと思います。

 

 

 

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安全保障上の土地取得規制について　IZUMAI通信　Vol.115

2020.12.23

安全保障上の土地取得規制

 

 

土地の取得については、売買、相続、贈与といくつかの取引形態が存在しますが、いずれも取得後に登記することが義務つけられておりませんでした。
このことが、全国に相当な面積の所有者不明土地を産んでしまっていることは、以前にも何回となくお伝えさせていただきました。
このため登記を義務づける法案が年明けの 通常国会において審議が始まる予定です。

 

 

所有者不明土地の中でより深刻なことが、国に安全保障に関わる土地の取引です。
対馬の自衛隊基地の周辺の土地が韓国資本の企業に買収されていたことが発覚して、この問題に焦点が当たりました。

 

 

欧米では、国の安全保障に関わる施設の周辺の土地を取得することに様々な規制をかけられておりますが、
日本ではこれまで野放しであっただけでなく、所有者を特定できないという国の危機管理の薄さを改めて感じさせられる問題だと思います。

 

 

またこの問題は、安全保障上の問題に留まらず、中国資本が水源地の森林を買い漁っていることも分かり、
国民のインフラに影響を与えるような大きな問題に気が付かず放置していたことになります。

 

 

国民にとっては、デメリットの少ない法案かと思いますので、早期の議論、そして施行を期待します。

 

 

我が国の政策はこの問題のように、事が発覚してから対処的に、場当たり的に動くことが多いように感じます。
国会の討論においても想定外ということがよく飛び交いますが、実現できもしないアドバルーンを掲げるだけでなく、将来のリスクを洗い出す作業を精緻に行っていただけるようお願いしたいものです。

 

 

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昨今の首都圏の不動産取引状況について　IZUMAI通信 Vol.114

2020.12.14
昨今の首都圏の不動産取引状況について

 

 

昨今の首都圏の不動産取引状況は、コロナの感染状況とリンクして、取引量が短期間に増減し売れ筋にも変化が生じて来ております。

 

 

例えば、感染状況が落ち着いた7月くらいからは郊外の戸建の販売件数が急激に伸び始めました。

 

 

新築、中古ともに販売件数が増加しましたが、その特徴は、狭小、駅遠です。

 

 

狭小は、駅近で15坪程度の土地の３階建てが主流です。
元々やや大きめの戸建が建っていた土地を３つに分筆して３棟を建てたりというパターンが急増しました。
O社の得意なやり方で、これでO社は前年の販売件数を大きく上回る売り上げになっております。

 

 

駅遠は、今まで敬遠されてきた駅から徒歩20分以上、あるいはバス利用物件です。しかもこの条件の中古戸建が結構人気を博しているのが今までと物件の選定基準が大きく変わってきたところかと思います。

 

 

暫くこの流れが続いておりましたが、10月に入るとマンションの完成在庫が売れ始め、年始の在庫の２割以上が販売されたとのことです。
大手マンション販売会社も一気に在庫を流通させてしまうと価格の下落を招きかねないため、小出しに完成在庫を吐き出し始めているように思えます。

 

 

そしてここ直近の様子を見てますと、都内への回帰とも思えるように都内のマンションの需要が大きくなってきているようで、NHKのニュースの中でも紹介されておりましたが、一つのマンションの部屋の内覧で1日16組も入っているようなところもあり、販売価格も当初の売出価格を大きく上回る価格で成約するケースも出て来ていると伝えておりました。

 

 

これもまたやらせかと思えるようなちょっと疑いたくなる内容でしたが、あながち大げさな伝え方でもないとも感じております。

 

 

現在、需要に対して供給がまったく追い付いていない状態、つまり売物件がかなり不足している状況によるものであります。

 

 

そして、ここ数か月間の極端な不動産販売状況の原因がテレワーク、在宅勤務だと言えると思います。

 

 

コロナの感染状況で在宅勤務が主流になったり、コロナの感染状況が収まると出社を求められたりと短期間に先が見えない状況にもかかわらず住み替えを安易に考えている層が少なくないことが不動産取引の変化を生み出しております。

 

 

マンション販売会社も完成在庫をテレワークを行い易い間取にリノベーションして売り出したりと、どこで売れるか、どんな物件が売れるか、現状はテレワークの浸透状況に係っているような気がします。

 

 

一方、居住用の売物件が不足している反面、投資用の築年数の浅い不動産の売物件が急増しております。

 

 

原因は定かではありませんが、現在の状況から推測するとコロナで収入が減ったり、失職したりした人たちが手放しているのではないかと思われます。

 

 

今後この手の投資物件は更に増加していくだろうと思います。

 

 

住宅ローンに較べて金利の高いローンを組んでいる投資家も少なくないでしょうし、コロナによって家賃の減額交渉を受けたり、入居者が失職して退室してしまうようなケースも出て来ていると思いますし、後の入居率は更に下がっていくのではないかと思います。

 

 

今は、金融機関も返済猶予とかの対応をしてくれているかもしれませんが、この状況が長引くといつまでも猶予してもらえなくなり、競売にかかるような物件も多くなっていくのではないかと想像できます。

 

 

首都圏の不動産価格は、このような状況下でも下落基調にはなく、むしろ売主の強気の価格設定が目立ちます。

 

 

日経平均もバブル以来の３万円台に乗せる勢いで推移しておりますので、日経平均に連動する 首都圏の不動産価格は一時地価が下落したりしてましたが、下げ止まりするのではないかと予想しております。

 

 

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一種単価についてについて　IZUMAI通信 Vol.113

2020.12.01

 

 

 

 

一種単価について

 

 

 

不動産を評価する尺度、数値は色々とありますが、一種単価もそのひとつで、その土地が割高なのか割安なのかを判断するものです。

 

 

具体的には、一種単価とは容積率100%あたりの土地の単価です。
＊容積率とは、敷地面積に対して建築する建物の合計床面積の比率を言います。

 

 

例えば、100坪の土地が、容積率200%の土地で価格が１憶だったとします。

この土地の坪単価は、１憶円÷100坪＝100万円ですよね。

 

 

 

一種単価は、容積率100%あたりの土地の単価ですので、100万円/坪÷200％（容積率）＝50万円ということになります。

 

 

では、一種単価は、いくらだと 割高で割安なのかですが、これは建物を建てる時の期待する利回りが影響します。

 

 

期待している利回りが8%だとして、購入を検討している土地の面積が100坪、容積率が400%なら、建物の床面積は最大400坪になります。

建築コストが60万円/坪だとすると、建築費は2憶4000万円になります。
賃料相場が1万円/坪だとすると月に400万円、年間4800万円の家賃収入を得ることができます。

＊実際には、全ての床面積を賃貸できる訳ではないので、70〜80%程度になります。

 

 

 

期待している利回りが8%ですので、4000万円÷8%＝5憶円、ここから建築費の2億4000万円を引くと、5憶円－2憶4000万円＝2億6000万円となります。

床面積で割ると　2憶6000÷400坪＝65万円　これが一種単価の適正値と考えられます。

従って購入を検討しようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、8%以上になりますし、高ければ8%以下になります。

 

 

 

このように土地を購入する際のひとつの判断材料になる訳です。

 

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