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公示地価について　 IZUMAI通信　Vol.127

2021.03.29

公示地価について

 

 

経済学には、一物一価という考え方があります。
ところが、不動産に関しては、一物二価どころか五価くらいの価格が存在します。

 

 

代表的な価格が以下になります。
・国土交通省が1/1現在の価格を発表する公示地価
・都道府県が7/1現在の価格を発表する基準地価
・国税庁が発表する相続税評価の基礎になる相続税路線価
・市区町村が固定資産税を徴収する基礎になる固定資産税路線価あるいは固定資産評価額
・実際に取引されている実勢価格

 

 

ざっと挙げただけでもこれだけの不動産の価格があります。

 

 

ちょうど先日このうちの今年の1月1日の公示地価が国土交通省から発表されました。
東京、大阪、名古屋の大都市圏を中心に6年ぶりに下落に転じておりました。
原因としては、コロナ対策で外国人の入国を制限したため、訪日客が激減したことで、
ホテル、店舗といった商業地区の下落が大きくなり、8年ぶりの下落となりました。

 

 

商業地区だけでなく、住宅地区の下落も確認できました。

 

 

一方、札幌、仙台、広島、福岡の中核4都市の地価は、上昇しております。

 

 

訪日客の激減の影響をまともに受けたと思われる中核4都市が上昇したというのは、何か違和感を感じなくありませんが、人口の増加が地価の上昇に寄与したようです。
これもコロナ影響で、3大都市圏から転出した人たちが中核4都市に集まって来たことで地価の上昇に繋がったかとも思われます。

 

 

ただ、公示地価は半年かけて情報を集めて価格を決めますし、1月1日現在の価格を今の時期に発表されますので、かなりタイムラグがあることは頭に入れておく必要があります。

 

 

今年に入り、不動産需要も変化して来ております。
特に住宅に関して見ますと、首都圏の今年1月のマンションの販売件数は、
対前年29.9%増で過去最高を記録しました。
成約価格も1m2単価57万5700円、成約価格も3772万円で、成約単価は、8ヶ月連続、成約価格も9ヶ月連続と上昇が続いております。
一方、オフィスビルの空室率が日を追って上昇して来ておりますので、商業地区の価格下落は未だ続くことが予想されます。

 

 

不動産と一括りにしても需要に大きな差が生じて来ておりますので、
全体像を把握するために用途別の価格推移をウォッチしていく必要があると思います。

 

 

 

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土地区画整理事業について　IZUMAI通信　Vol.126

2021.03.22

土地区画整理事業について

 

 

土地区画整理事業とは、土地の広さ、形状がまちまちな土地が続いてて、道路の幅も狭く活用し辛いエリアを整然とした街に区画を整理する事業のことです。

 

 

一般的には、土地の形も活用し易い形状になり、道路幅も拡幅することで土地の評価を上げることができます。

 

 

評価が上がり、有効活用も可能になりますので地権者の承諾を得易いかとも思われますが、
多くの地権者を巻き込んでの事業計画になりますのでそう容易いものでもありません。

 

 

土地区画整理事業を行う場合、公共施設の整備が伴いますので、
地権者から少しづつ土地の提供(減歩)をしてもらうことが必要になります。
この減歩分の土地を売却して道路、公園などの整備費用に充てることになります。

 

 

将来的に街が整然として、賑わいを期待でき、
土地の評価も上がるということで、良いことづくめのような気もしますが、
先祖代々受け継いできた土地の変更を嫌う地権者も当然おりますので、多くは完了まで長い時間がかかることが多いです。

 

 

具体的には、従前の土地の位置等を総合的に勘案して適正な位置に再配置します。
これを換地と言います。
換地は、すべての事業が完了した時に換地処分が行われ、前の土地から新しい土地へ換わることになります。

 

 

その前段階として、仮換地の指定が行われます。
仮換地の指定がされると、その土地の使用が可能になり、建物の建築等ができます。
一般的には、仮換地がそのまま換地になりますが、換地処分で土地の面積が増減することもあります。
この場合、清算という作業が行われることになります。

 

 

また、仮換地の状態で売却することもできますが、この時点では登記上は従前の土地のままになります。
それによって購入者が何か不利益を被ることはありませんが、分かり辛いのは確かです。
住所地と登記上の所在地が全然違う場所に見えることも多々あります。

 

 

最終的には、換地処分で所有権が新しい土地に換わります。

 

 

とてもレアな取り組みに思われるかもしれませんが、全国各地で行政主導で行われている事業ですし、
戦後東京でも各地区で行われ現在の街並みに整備されこともあります。

 

 

換地処分まで長い期間かかる事業でもありますので、
仮換地を購入する場合はそのあたりをしっかり認識しておくことが必要です。

 

 

 

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津波警戒区域について　IZUMAI通信　Vol.125

2021.03.15

津波警戒区域について

 

 

東日本大震災であれだけ甚大な津波の被害が出たにも関わらず、津波警戒区域の指定がほとんど進んでおりません。

 

 

昨今、水害の被害が毎年のように各地で発生しており、その規模も想定外という言葉が使われるほどの大きな被害が出ており、津波を加えた水の災害に多くの人がナーバスになっているような気がします。

 

 

不動産を扱っている立場からすると、津波の警戒区域なのかその外なのかは、大きな違いがありまして土地の価格にも当然影響してきます。
津波警戒区域の指定が進まないのは、地元の根強い反対、陳情のせいで見送られてきたのではないかと穿った見方もあると思います。

 

 

津波警戒区域に指定されていないことで、避難計画の策定が後回しになり、避難場所の設置も期待に応えられていない地区も少なくありません。
今後30年以内に東日本大震災級の大地震が発生する確率は、各地で70〜80%と言われております。
いつ来てもおかしくない確率です。
にも関わらず、津波警戒区域に指定されている都道府県は、わずかに11府県に留まります。

 

 

太平洋沿岸のあの県もこの県も指定されていない現状に国のやろうとしていることが全く見えてきません。

 

 

津波もそうですが、日本では本当に過去の教訓が生かされていないと感じることが多いですし、
また日本人はすぐに忘れてしまう、あるいは辛いことは思い出さないようにする傾向があるのではと感じます。

 

 

今想定外の津波が襲って来たらと考えると、国として国民の命を守ることができるのか、甚だ疑問です。
結局、自助しかないということかもしれません。

 

 

 

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境界確認について　IZUMAI通信　Vol.124

2021.03.08

境界確認について

 

 

土地を売却する時に売主の責任で行わないといけないのが、隣他との境界の確認です。
売却時に確定測量という土地家屋調査士による測量を行う場合は、土地家屋調査士によって隣地の方の立会いで境界確認を行い、確認した証として覚書等を交わしておきます。

 

 

一般の方が所有している土地との境界確認を”民ー民”確認、
国や都道府県、市町村の所有している土地や道(公道)と接している場合は、
“官ー民”確認と言います。

 

 

接している土地が多ければ多いほど難易度は、高まります。
相続発生後、相続登記がされていない土地も少なくありませんので、相続人探しが困難を来たすこともよくあります。
この場合は、時間がかかりますし、費用も多くかかることになります。

 

 

売買取引では、確定測量を行わず登記されている面積で取引が行われることも少なくありません。
この場合も境界がどこなのかを売主が買主に明示する必要があります。

 

 

この取引でのトラブルが発生することが結構ありまして、全国で境界確認の訴訟はかなりの件数を確認できます。
どんなケースがあるのかと言いますと、土地の境界には通常境界票が設置されておりますが、古くからの土地の場合、この境界票が既に無くなっていたり、上に土を被って見えなくなったりとしてることがあります。
長年境界票の上に土が被ってしまい、20cm掘り下げても確認できないなんてことも稀にあります。

 

 

境界票が確認できない場合は、どうするのかですが、隣地の所有者に立ち会ってもらった時にお互いの認識、
記憶を擦り合わせて、境界を確定します。
親から相続した土地でどこが境界なのかなんて親から聞いたこともないということもままあります。

 

 

このような場合、境界を確定させるひとつのヒントになるのが隣地との境に設けられた塀です。
大概の場合、塀の内側、外側、あるいは中心のいずれかが境界であることが大半です。
いつからその塀があったのかによってどちらがお金を負担して塀を作ったかが想像できます。
隣ができる前から塀があったとしたら、その塀を建てたのは自分の方で、境界は塀の外であることが考えられます。
逆のケースであれば、既に塀が建っていたので、境界は塀の内側であることが考えられます。

 

 

あとは、費用を折半して境界を塀の中心にした場合ですが、親が建てたのであれば、親に聞いて確認するしかありません。
しかし、もう既に親がいないと、確認する術がありません。
この場合は、話し合いしか手がありません。

 

 

何かと揉める原因となる境界ですので、一度ご自宅の境界が何処なのか確認しておくことをお勧め致します。

 

 

 

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令和2年第4四半期地価LOOKレポート　 IZUMAI通信　Vol.123

2021.03.01

令和2年第4四半期地価LOOKレポート

 

 

2月27日に国土交通省から令和2年第4四半期(2020年10月〜1月1日)地価LOOKレポートが発表されました。

 

 

第3四半期で45地区が下落しましたが、第4四半期の下落は、38地区に減りました。
上昇した地区は、僅か1地区て、仙台の中央1丁目だけでした。
エリア別に見ると東京圏は、上昇地区ゼロ、横這いは前回の16地区から38地区と増えております。
下落地区は、新宿歌舞伎町と上野の2地区です。

 

 

全体的に見ると大都市圏が地方圏に比べると下落地区が多く、また用途別でみると、
依然商業地区の苦戦が目立ち、住宅地区は横這いといったところです。

 

 

この地価LOOKの結果と実勢価格と比較すると現状のマーケットをしっかりと反映できていないような感じが感覚的ではありますが強く致しします。
実態マーケットにおいては、地区に差があるものの、住宅の需要が非常に高いと感じておりまして、
それはコロナ前より需要の高まりが大きくなっていると感じてます。

 

 

このような需要の高まりに対して共有がまったく追いついていない状況が続いておりますので、
尚更知己LOOKレポートとのギャップを強く感じます。

 

 

ですので、今の需要の高まりは今回の地価LOOKレポートには反映されていないと思った方が良さそうです。

 

 

この地価の推移が一時的な現象なのか、今後更に下落基調が続くのか何とも言えない状況です。
最近、俄かに世界中で長期金利の上昇により、リスク資産の急激な下落が目立ちますが、
不動産もこの流れに乗ってしまうのか否か、それもコロナの終息度合によって来るのではないかと思います。

 

 

5月末頃に発表される令和3年第1四半期の地価LOOKレポートは、
現在の需要の高まりにより遅効的に上昇地区が増えるのではないかと予想します。

 

 

 

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住みたい街ランキング　IZUMAI通信　Vol.122

2021.02.22

住みたい街ランキング

 

 

コロナ禍で住みたい街のランキングに変化が出て来ております。

 

 

以下がSUUMOが発表した2020年の住みたい街ランキングと住みたい自治体ランキングです。
昨年は、コロナの影響から在宅勤務が浸透し始めまして、東京から郊外へという流れが加速しておりました。
昨年の後半は、データとしてもはっきりその傾向が確認できました。
東京は、転出が転入を上回る転出超過となり、東京一極集中が崩れ始めた年と言えるかもしれません。

 

 

では、東京を出た人がどこにお住まいを移されたのかですが、昨年夏頃はかなり遠方のエリアへの移住を検討されていた方も多く、実際に通勤不可能なエリアに移住された方も少なくありませんでした。

 

 

人材派遣のパソナは、本社を淡路島に移してしまい、本社勤務の方は、淡路島への転居を余儀なくされたようです。

 

 

少し状況が変わって来たのが秋口過ぎからで、コロナの状況が落ち着いて来ると出社を求める会社も増えて来て、東京を出て郊外の物件を探される方の希望エリアがより東京に近づいて来ている傾向が出て来ました。

 

 

その人気のエリアが、埼玉県の大宮、浦和、さいたま新都心といった湘南新宿ライナーの沿線となっております。
千葉県ですと、船橋、柏といったやはり東京からの通勤エリアに人気が集まっております。

 

 

住みたい街自治体ランキングでも、さいたま市大宮区、船橋市が上位にランクインしているのが特徴として見て取れます。

 

 

ワクチンの接種が漸く日本でも始まりましたが、今後何処に住むかは、コロナの感染状況に大きく影響を受けることになると思います。
ワクチン効果で一気に終息に向かうと、コロナ以前の状況に戻ることも考えられなくもありませんが、
一度在宅勤務を経験した人からすると再び通勤の度に満員電車に乗らなくてはいけない生活に戻れないと考えている人の方が多いと思います。

 

 

今後のニーズの変化に注視していきたいと思います。　
そして、このニーズの変化が今後の不動産価格の騰落に大きく影響してくることが考えられます。

 

 

 

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老後の生活資金確保について　IZUMAI通信　Vol.121

2021.02.15

老後の生活資金確保について

 

 

数年前に金融庁から老後生活を送るためには、年金だけでは足りず、2000万円ほどの貯蓄を老後を迎える前に用意しておく必要があると発表されました。
その後この提言は、麻生財務大臣からの鶴の一言で撤回されてしまいましたが、人生100年時代に突入しようとしている現代、この提言は正しいものであったと言わざるを得ません。

 

 

では、どのように老後資金を確保するのか、その手段について触れたいと思います。
コツコツと貯蓄していくとしても現在の低金利では、利息がほとんど期待できず、2000万円を自力で用意することは簡単なことではありません。

 

 

そこで、日本の国民の財産の大半を占める不動産の活用が考えられます。
その一つが、リバースモーゲージです。

 

 

不動産を担保に老後生活資金を借入れ、生存中は利息だけの返済とし、元本の返済は不動産を売却して亡くなった時に行うという仕組みです。
最近活用される方が増えてきているようですが、欧米の数と比べると足元にも及ばない状況です。

 

 

リバースモーゲージが日本でなかなか活用されない一番の理由は、不動産の評価の違いにあると思われます。
まず、日本のリバースモーゲージは、マンションを対象にしてません。
一方の戸建については、法定耐用年数が短く、リバースモーゲージの物件評価に、建物はほとんど担保価値としての評価をされません。
土地のみの担保評価で、しかも50％程度の評価しかしてくれませんので、
余程地価の高い場所で面積もそこそこ広くないと評価が上がらず、従って活用できないケースが多いようです。

 

 

欧米で浸透している理由は、建物の評価が築年数に限らず高いことが挙げられます。
欧米では、築100年を超えるような、日本では古民家のような家でも、高い評価をされることで、リバースモーゲージを利用する高齢者が多いのです。

 

 

リバースモーゲージに対して、老後生活資金確保として利用件数が近年伸びているのが、リースバックです。
リースバックは、売却後に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けることができる仕組みです。
将来、買い戻すことも可能です。

 

 

デメリットとしては、住み続ける間は家賃を払い続ける必要があることです。
周辺の相場と比べて売却価格が低くないのか？家賃が高くないのか？を確認した上で利用することが必要だと思います。

 

 

その他、不動産担保ローンといった商品もあります。
いずれにしても、ご自身の老後のライフプランをしっかり確認した上で、
どの仕組みを利用することが効果的なのかを見極めて使われることをお薦め致します。

 

 

 

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土砂災害警戒区域と崖条例　IZUMAI通信　Vol.120

2021.02.08

土砂災害警戒区域と崖条例

 

 

ちょうど1年前に通学中の女子高校生がマンション下の斜面が崩れて
68トンもの土砂に埋もれて亡くなったという痛ましい事件がありました。

 

 

昨年、全国で発生した土砂災害は1316件で、その7割が7月の豪雨の時期に集中していたそうです。
昨今の雨の降り方は、過去最高の降雨量を記録することが多く、今後もこのような土砂災害、水害が頻繁に発生すると考え、
備えておいた方がいいことは誰しも感じているところかと思います。

 

 

不動産売買においても、この類の災害が発生する可能性があるエリアなのかどうかを重要事項説明を行うことが義務付けられております。
購入希望者も災害の発生の危険性を重視する人が増えてきております。

 

 

ここで問題となるのが、各行政機関で施行されている「崖条例」です。
高低差のある土地がこの条例の対象となり、建物建築に一定の規制が設けられます。
斜面の上に建っている建物、斜面の下に建っている建物は、斜面から崖条例で決められた距離内に建物を建ててはならないというものですが、
かなり古い建物だと斜面ぎりぎりに建っているものも少なくありません。

 

 

この建物を解体して新たな建物を建築しようとするとこの崖条例に抵触し、有効に土地を使えなくなり、
土地の評価が減額され売却を断念されるケースもあります。
こうなると不動産から負動産になり、やがて相続を希望する人もいなくなり、放置され所有者不明土地になってしまうのです。

 

 

崖条例に抵触しないで建物を建築しようとすると、擁壁で斜面を囲う、あるいは高低差を無くすために盛り土を行ったり、
逆に土砂を掻き出して周りの地面の高さに合わせる必要があります。
どの方法を取るにしても多額な費用がかかります。
そこまでしてその土地にどうしても建物を建てたいなら別ですが、通常は断念してしまう人の方が多いのではないかと思います。
 

 

ただ、10年前に起きた痛ましい事件が再び起こらないようにしっかりルールを守る必要があります。
また民間の管理している斜面は、所有者任せのところもありますので、行政の方で危険性をしっかり確認していただきたいものです。

 

 

 
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特定都市河川浸水被害防止法について　IZUMAI通信 Vol.119

2021.02.01

特定都市河川浸水被害防止法について

 

 

昨今、水害が各地で発生しており、その対策に行政も苦慮しているところも多いと思います。
一昨年の台風19号による水害、昨年の豪雨災害と毎年のように大きな被害が発生しております。
地球温暖化と切り離して議論できない問題だと思いますし、今後も必ず発生すると認識しておいた方が賢明だと思います。
またどこで起きるかも容易に想定できなくなって来ているので、少しでも危険性のある場所にお住まいの方は、常に災害時の対応を考えておくべきです。

 

 

今国会に特定都市河川浸水被害防止法を含む流域治水関連法案が提出される予定です。
東京を中心としたリスクの高い地域を特定し、住宅や高齢者が利用する施設の建設を許可制にするものです。
河川の幅が狭い流域、本支流の合流域などが対象となります。
またこのような地域に住まわれている住人が集団移転する際の支援も拡充する内容となっております。

 

 

昨年4月から不動産売買契約の際の重要事項説明に浸水バザードマップの提示、説明を宅建業者に義務付けておりますが、
今後はより詳細な資料の提示、精緻な説明が必要になってくると考えております。

 

 

先日も荒川と隅田川に挟まれた場所に建つマンションの内見に来られた方が水害の可能性について大きな懸念を持ち購入を躊躇ったということがありました。
ただ航空写真を見ると危険極まりない地域に見れるこの地域も、高規格堤防、いわゆる”スーパー堤防”に囲まれ、
元々0m地帯を7〜8m嵩上げして、水害、地震にも強い町づくりを実現した地域です。
そしてこの地域は、危険極まりない地域から逆に今では避難場所としてバザードマップに載っております。
河川を管理している国土交通省の出先機関の方曰く、どこよりも危険度の低い地域ですということです。

 

 

民主党政権時、物から人への政策で治水関連事業の多くが中止、廃止されてしまいましたが、想定外の最悪の事態の災害を想定して対策を打っていかないと、
福島第一原発の大惨事を思い出すまでもなく、被害を回避、軽減させることができない時代になって来たと感じてます。

 

 

 
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空家再生事業について　IZUMAI通信 Vol.118

2021.01.25

空家再生事業について

 

 

全国に空家がどんどん増えて今では870万戸も存在しております。
空家があることの弊害としては、治安の問題が考えられます。
勝手に住み着く人がいたり、空家に連れ込まれたりといったことが起こるリスクがあります。
また不審火による火災が発生して隣接する家屋に延焼する危険性もあります。
更にメンテナンスなしに放置することで、倒壊の危険が伴いますし、
植栽が隣近所に伸びて迷惑をかけることもあるかもしれません。
様々な問題が起こる危険性のある空家ですので、早期に解決しなければならないもんだいとして、
政府として長い間問題視していた案件です。

 
 

何故このようなリスクを抱えることになる空家をいつまでも放置しているケースが多いのかというと
一番の理由は、建物を解体してしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうからです。

 
 

小規模住宅用地(200㎡以下)の場合、課税標準価格は1/6になる規定があります。
建物を解体してしまうとこの特例が使えなくなり、固定資産税は6倍になってしまうことが解体を躊躇わせる要因のひとつでになっております。

 
 

そこで、国は空家対策等推進に関する特別措置法を4年前に施行しました。
その結果、指導、勧告、命令、代執行を受けた空家は全国で16000軒余りになりますが、
だだ全国に空家の数は870万戸もあり、特別措置法の対象となった空家はほんの一部にすぎず、空家の増加スピードにも及ばない状況です。

 
 

コロナ禍において、郊外に移住する人、郊外と都心の二重生活を希望する人等が増えてきており、今また空家の活用が注目されつつあります。
空家を活用して、テレワークを行うためのビジネススペースやシェアオフィス等での活用方法も広がりを見せ始めております。

 
 

コロナで失業したり、収入が減少したりで、住居を確保することが難しくなってきた人も増えており、
有効な活用ができる方法を弊社も検討して、空家ビジネスに参入を検討したいと考えております。

 

 

 

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