Author: vicweeve_admin

マンションや戸建を探していると時々条件がいいのに他の物件よりかなり安い物件を見つけることがありませんか？
やった！掘出し物を見つけたと思ったのも束の間、よくよく見てみると土地が借地だったなんてことありますよね。

 

 

 

借地じゃだめだと物件を見もしないで候補から外す人も少なくないと思います。
借地じゃだめなのでしょうか？
同じような条件の所有権の物件より2割以上も安かったら、検討する余地があるんじゃないですか？

 

 

 

では、一般的に言われている借地権のデメリットとは何か確認してみましょう。
まずは、あくまでも借りてる土地ですから、毎月賃料を払わなければならないことです。
賃貸で部屋を借りて家賃を払うようなものです。
ですので、家賃のように更新する時も更新料が必要になったりします。

 

 

 

また借地権は、所有権に比べ担保評価が低いので、銀行から融資を受けるのが簡単ではありません。
金融機関によっては、借地権には融資しないところもあります。

 

 

 

あとは、建物は自己所有であるにも関わらず、リフォームする時は、地主の承諾が必ず要ります。
勝手にリフォームすると契約違反でペナルティを払わされることも出てきます。

 

 

 

では、メリットはあるのでしょうか？
何と言っても価格が安いということです。
所有権物件の60〜80%の価格で同じ条件の物件が購入できるのです。

 

 

 

それと土地の所有者でないので、固定資産税・都市計画税を負担しなくてもいいこともメリットです。

 

 

 

借地権と一言で括ることはできずいくつか分類することができます。
まず旧借地権法の適用を受ける借地権。
旧借地権と呼ばれるものです。

 

 

 

平成4年新に借地借家法が施行されて以降の借地権は新借地権に該当します。
新旧の大きな違いは、建物の構造で借地権の期間が変わってくるところです。
基本的は、どちらも契約更新が可能ですので半永久的に借りることができます。
ただ、新借地借家法で新たに設けられた定期借地権は最低期間が50年以上と長いのですが、更新することはできず、借地期間が満了になると更地にして返還しなければなりません。

 

 

 

地主が更新を拒否する場合は正当な理由がない限り立ち退かされることもありませんし、仮にそのような場合は、多額の立退料を要求することができます。
ということで、権利の強さとしてはかなり増したと言えると思います。

 

 

 

では、その借地権は売却することができるのでしょうか？
答えは、Yesです。

 

 

 

ただ地主に相談もせず勝手に売却すると後々購入した人がトラブルになることが考えられますので、事前に地主に相談して承諾を得ておくことが必要です。

 

 

 

その場合、一般的なケースでは、地主に承諾料を払うことが多いです。
承諾料は、借地権の10%が相場になります。
借地権の価格は、自用地(更地状態の土地)×借地権割合　の計算式で求められます。
＊借地権割合は、国税庁のHPの路線価図で確認できます。

 

 

 

色々と所有権と比較すると難しい部分ありますし、ファジーな部分もありますので、メリット、デメリットを確り確認して検討されることをお薦めします。

 

 

 

 

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先般、国土交通省から3ヶ月毎に発表される地価の価格動向である地価LOOKレポートの4〜7月が発表されました。
全国的に上昇を続けてきた地価ですが、前回1〜4月の地価LOOKレポートにおいて、6年ぶりに下落した地区が9地区出ましたが、今回はその前回を大きく上回る数の下落地区が確認できました。
前回の4倍以上の38地区が下落となり、全国の調査地点の約4割近くに及びました。

 

 

 

 

コロナ禍で、訪日外国人の数は対前年でマイナス99.9%の状況であり、供給過剰状態にあったホテル需要が大幅に減り、札幌など訪日外国人で活況を呈していた地区の地価の下落が目立ち、また外出自粛、休業要請を受けた繁華街を多く抱える大都市圏の下落が顕著でした。

 

 

以下が下落率3%以上の地区です。

 

東京では、新宿、上野
大阪では、茶屋町、心斎橋、なんば
名古屋の栄南、神戸の三ノ宮、それと金沢駅前の9地区です。

 

 

3%は超えなかったものの、銀座4丁目交差点も下落組となり日本代表する商業地区は軒並み下落となりました。

 

 

 

この状況下で首都圏のマンションの価格も下がっているかと思われるかと思いますが、あにはからんや高止まりの横這い状態が続いております。
7月は、首都圏の新築マンションの販売戸数が対前年7.8%増と地価の下落と反する結果になりました。

 

 

昨年までだと東京23区が牽引して販売戸数を増やしておりましたが、コロナの影響で牽引役が郊外に取って代わられました。テレワークが定着して出勤の必要性が薄まり、部屋数を重視する人が増えて来た現れだと思われます。

 

 

この傾向は、戸建にも出ておりまして、今まで駅近というのが家探しの重要な条件でしたが、最近は多少駅から遠くても部屋数の多い、面積の広い戸建の需要が高まってきております。
オープンハウスで販売している狭小の土地の3階建戸建ての郊外の物件が飛ぶように売れているとのことで、このコロナ禍でなんと対前年120%以上の販売戸数になって想定外の状況が起こっております。

 

 

少々短絡的な家選びのような気もしないでもありませんが、それだけ多くの人がもう元のような日常には戻らないと判断している証かとも感じます。

 

 

不動産にとってコロナの影響は、金融システムの破綻から起こったリーマンショックによる不況とは、かなり状況が違っているようです。
今後もある程度の予測を行いながら需要動向を注視して行く必要があると強く感じております。

 

 

今日で東京パラリンピック開催までちょうど1年になりましたが、パラリンピックの父と言われるドイツの医師ルートヴィヒ・グットマンの言葉である「失ったものを数えるな。残されたものを最大限に生かせ」との教えが心に刺さって来ます。

 

 

 

 

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例年と違う夏と言われている今年の夏、いかがお過ごしでしょうか？
先週は、お盆休みを取られた方も多かったと思います。

 

 

我が家も檀家になっているお寺の住職にお経をあげに実家にお越しいただきましたが、お聞きしたところ今年はご遠慮いただきたいという檀家が多かったようで、例年のお盆の時期に比べると分刻みの移動をしながら、お経をあげに行くといったこともなかったとのことです。

 

 

お寺によっては、オンラインでお経をあげるところも増えているようで、様々なところで人と接する機会がどんどん奪われているのだなあと感じました。

 

 

 

 

今月に入って東京だけでなく全国的に感染が拡がって来ておりますが、夏になって感染が拡がると予想されていた方は少ないのではないでしょうか？
私も気温が上がり、湿度が上がれば、一時的だとしても収まって来るだろうと何の根拠も無く思っておりましたが、大きく予想を外してしまったようです。
この先、秋から冬にかけての時期をことを考えると本当に医療体制の破綻を起こさずに乗り切れるのか本当心配になります。

 

 

 

ところでPCR検査を受けられたことのある方はいらっしゃいますか？
対面営業しなくてはならない、出張したいが相手から感染してない証明をして欲しい、自粛を続けてきたがこれ以上は続けられないのでイベントを再開したい、、、
といった理由でPCR検査のニーズが増していると思いますが、検査数は日に1万件ほど対応する能力は整って来たものの、体制が不十分なため簡単に検査を受けることができないのが実情のようです。

 

 

 

またPCR検査の他に、抗原検査、抗体検査というものもありますが、検査精度はPCR検査が一番のようです。

 

 

 

保健所、医療機関を通して検査をお願いしても無症状な人は拒まれるケースがほとんどで、どうしてもと必要に駆られた方々は自費でのPCR検査を受け始めてます。

 

 

 

毎日、地方自治体から発表される検査数、感染者数は、保健所から報告が上がってきた数字を集計したものであるため、自費での検査数は分母に含まれていないとのことで、実態としては発表されてる数の3倍以上あるのではと言われております。

 

 

 

この状況の中、民間でもPCR検査を行なう機関が増えておりますが、弊社ではそういった民間の検査機関の検査を受検できるよう取次を始めました。

 

 

 

検査の手順としては、大変簡便な方法を取っておりまして、検査キットを希望者に送り、受け取った方は自分で唾液を採取し専用の容器に入れ郵便で送るといった流れになります。
費用的には、医療機関で自費検査を受けた時と同じレベルを考えております。

 

 

 

既にエンタメ系から引き合いが多く来ておりまして、テレビでもデーモン小暮が率いる聖飢魔Ⅱがツアーに出る前にメンバー、スタッフ全員にPCR検査を行い、感染していない証明書を携えてツアーを始めました。

 

 

 

またこのPCR検査と同時に、店舗、医療機関、オフィス、劇場、ジム等の消毒を行い、人に対してでなく施設内のPCR検査を行い証明書を発行する取次も行います。
条件が合えばコロナ対策持続化補助金の支給対象にもなります。

 

 

 

こちらもテレビで取り上げられ日経新聞にも載りましたが、居酒屋のチェーン展開をしているワタミで採用されております。

 

 

 

ご関心ある方は是非ご連絡ください。
オンラインでご説明させていただきます。

 

 

 

 

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先週、日本人の平均寿命が更に伸びたと発表されました。
女性は、87.45歳で香港に次いで世界で2番目、男性は81.41歳で香港、スイスに次いで3番目でした。

 

 

 

一方介護を受けたり、寝たきりになったりせずに生活できる「健康寿命」は、男性72.14歳、女性74.79歳だそうです。
同じ長生きするにしても、いかにして健康な状態で長生きできるかが大事になってくる訳です。
色々な管に繋がれて長生きしても何もできず生かされているのであれば、実際には寿命は尽きてると考えられなくもありません。

 

 

 

近い将来、100歳まで生きるのが当たり前の時代が来ると言われてますが、そうなるとそこまでどう生き抜くかが課題となってきます。
以前金融庁が発表して物議を醸し出した老後2000万円不足問題が現実のものになってくる訳で、国の年金もあてにならないし、NISA、iDeCoでコツコツ積み立てしても全然間に合わないと感じてる若い人が増えているように感じます。
特にこのコロナで失業リスクが高まり、減収になるかもしれないと思うと尚のことですね。

 

 

 

そこで将来に向けて急に価格が上下しない、比較的長期に安定した収入を得られると思われている不動産投資を始めようと考える若者が増えているようです。
不動産投資をしたい人がアクセスしてくるサイトには、毎日のように不動産投資を始めたいと書き込みを目にすることができるようになって来ました。

 

 

 

ただ、かつてこのような若者の純粋で無垢な思いに付け込んで不正融資で数多くの若者を奈落の底に沈めたS銀行の問題が未だ解決裏を見ない中での、コロナ不安からの脱出のための解決策なのでしょうが、またこの若い人たちの純粋、無垢な思いに付け込む輩が出て来ないことを祈るばかりです。

 

 

 

 

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今月17日に不動産取引において対象の不動産が水害ハザードマップにおいての所在地を明らかにすることが宅建業者に義務付けられました。

 

 

 

昨今、毎年のように大きな水害が発生しており、多くのケースで水害ハザードマップの想定浸水域を超え甚大な被害をもたらしております。
その度に濁流に流される家屋の映像を見せられ心が痛む思いをされてはいる方も多いと思います。

 

 

 

昔も水害は起きてましたが、これほどまでに頻繁にそして大きな被害をもたらす水害は滅多に発生するものではありませんでした。
1970年代の大ヒットしたテレビドラマ「岸辺のアルバム」を見ている頃は、このような災害は50年に1回起きるかどうかのものだと言われておりました。

 

 

 

今年も九州地方で線状降水帯の発生により50年に一度の大量の降水量を記録したと何度となくニュース報道で耳にいたしましたが、50年に一度どころか毎年発生しているイメージですし、年に数回同じような光景を目にしているような気もします。

 

 

 

この降水量の急激な増加の原因は明らかに地球温暖化によるものだということを否定する人はいないと思います。
その証に同じような水害は日本だけで起きている訳でなく、世界各地で甚大な被害をもたらしております。

 

 

 

九州地方に大きな被害をもたらした梅雨前線の西端は中国大陸にあり、その中国では中国一大きな大河である長江が氾濫して周辺の住宅地を濁流が飲み込み、被災者は4550人、被害総額1兆8000億円にも上るとも言われております。

 

 

 

コロナは、地球温暖化の元凶であるCO2の排出量を減らすチャンスを与えてくれているとも思います。
世界中が再生可能エネルギー投資を進めていく中、日本がいつまでも石炭火力に固執しないよう願いたいです。

 

 

 

地球温暖化の話はこの辺りにして、今も昔も日本国民にとってマイホームは生涯で最も大きな買い物であり、生活の基盤である訳で、それが数時間の大量の雨により流され、すべてを失うことになるのは、実に居た堪れないことで、その日を境に被災者の人生が大きく変化してしまうことは誰に起こり得る状況になって来ました。
しかも被災された方は、そんなことが起きるとは想像だにしていなかった筈です。

 

 

 

このような背景があって、不動産取引きにおいて水防法に基づき作成されたハザードマップを印刷して対象の物件の凡その場所を示すことが義務付けられたのですが、今までも多くの宅建業者は既に行っていたと思います。
この行為も当然住宅購入者にとって必要な情報になると思いますが、そもそも危険なエリアに建物の建設を抑制するための制限を自治体等は、条令等で設けているのですが、実際にはそんなエリアに開発許可を与えてしまっているのが実情ではないかと思います。

 

 

 

人口減少がこれから進む日本では、住宅、行政施設、学校、病院、商業施設を一定のエリアに集積させていくコンパクトシティ構想を発表している自治体も多くありますが、更にスピード上げて進めていくことが求められるのではないかと思います。

 

 

 

デジタル化の推進もそうですが、国の政策は掛け声だけじゃ意味がありません。
必ず結果に結びつく仕組みを作って確り運用ルールを関係者に守らせるよう管理していって欲しいなと思うばかりです。

 

 

 

 

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不動産を売却すると譲渡所得に課税されます。
個人の場合は、保有期間が5年未満の短期譲渡所得、5年以上の長期譲渡所得に分けられ、ざっくりとした税率は、短期譲渡所得は約40%、長期譲渡所得は20%になります。

 

 

 

個人の場合は、税率の大きな違いから長期譲渡所得になるタイミングで売却されるケースが圧倒的に多くなります。

 

 

 

譲渡所得の計算式は、課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

 

 

 

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

 

 

 

譲渡費用は、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
特別控除は、マイホームを売却した際に3000万円まで控除が認められるものが代表的です。

 

 

 

これに対して法人の場合は、短期、長期の税率区別はありませんので保有期間による税率の違いは考える必要はありません。

 

 

 

今回のテーマに挙げた買替特例ですが、保有期間10年が前提条件となり、事業用不動産を売却して別の事業用不動産を買い換えた場合、最大80%の課税繰り延べが認められ、課税される20%部分の税率も大きく軽減されるためメリットも大きく、この特例を使って資産の入れ替えを行う資産家が多いです。

 

 

 

ただ、土地の面積要件があって、買換不動産の土地の面積は300㎡以上、売却した不動産の土地面積の５倍以内という規定があり、簡単には該当する物件を探し出すことができず苦労します。

 

 

 

まあ、あくまでも税の繰り延べですので実際に課税されるタイミングでまた節税手段を考える必要が出てきまし、この制度も時限立法となっているので今後も継続的に使えるものではありません。

 

 

 

税制は、いつも同じルールで課税してくれないので、目先の課税逃れになるだけのこともあるかもしれませんので、きちんとシミュレーションしてから検討することが大事です。

 

 

 

 

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首都圏の感染者増が止まりません。
専門家の中には既に第二波が起こっていると指摘される方もいます。
夏場に暑くなれば落ち着いてくるだろうと思ってましたが、やはりこのウィルスは気温が上がっても関係なく感染していくようです。

 

 

 

この状況の中で、Go toキャンペーンが前倒しで行われることが発表されましたが、何故という疑問を抱く人は少なくないのではないでしょうか？
世紀の愚策にならないよう祈るばかりです。

 

 

 

コロナ禍の影響は住宅市場にも色々と現れ始めています。
近年日本の住宅事情は、より大都市に近いエリアで、多少高くても、多少狭くても利便性の高さを優先させ、新築のマンションの販売戸数増につなげて来ました。

 

 

 

それが、コロナにより在宅勤務を取り入れる企業が増え、通勤する必要もなくなり、在宅で集中してテレワークができる環境を求める人が増えて来ているようです。
その影響もあってか東京都心の新築マンションの売れ行きは5月で前年対比82％減まで落ち込んでおり、販売状況はかなり厳しさが増しています。

 

 

 

特に人気だったタワーマンションの売れ行きが芳しくないようで、昨年の台風による水害により高層階の脆弱さが露になり人気に陰りが見え始めてきたところに、コロナショックで更なる販売不振に拍車がかかって来たようです。

 

 

 

新しい生活様式を実行するため様々な工夫が行われていますが、３密を避ける試みとしてタワーマンションのエレベーターの定員制限でその利便性は完全に失われてしまった感があります。

 

 

 

搭乗人数を元々の定員の1/3程度に抑えるルールを運用しているタワーマンションも多く、便利な筈のタワーマンションでエレベーター待ちに30分もかけざる得ないことが当たり前のようになっているところもあるようです。

 

 

 

その一方で郊外の戸建てが５月あたりから急激に販売戸数を増やしており、その人気は今後も増してきそうな勢いです。
都心の狭いマンションでは満足にテレワークできる場所を確保できないため部屋数の多い郊外の戸建が注目を集め始めているようです。

 

 

 

それも今までの常識だった駅近に拘らず、駅から多少遠くても環境の良い場所、物件の価格が安い場所とリセールバリューより仕事のし易さ、生活のし易さに軸足が移りつつあるようです。

 

 

 

新築だけでなく中古の戸建てを物色する人も徐々に増えて来ているようでもあります。
また、軽井沢や熱海のような別荘地に移住を検討している人もいるように聞いてもおります。

 

 

 

色々と不動産の市場に大きな影響を与え始めているコロナ禍ですが、東京都内の賃貸契約にも変化が出て来ています。
今までは賃貸借契約の大半が 普通賃貸借契約でしたが、ここ最近俄かに定期借家契約が増え始めて来ているようです。

 

 

 

定期借家契約は、期間が定まっており、普通賃貸借契約と違って更新できない契約も多く、家賃も一般的に普通賃貸借契約より高めに設定されることが多いです。
背景にどのようなことがあるのか今一つ推測できませんが、不動産の市場は今後も様々に変化していく可能性があると感じます。

 

 

 

これらのことが、一過性のことなのか、新たな市場変化の前兆なのか、何とも言えませんが、コロナ禍によりコロナ以前に立てられていた市場予測は全くと言っていい程の別物になるかもしれません。
長期間の計画、長期間の建築期間を経て行われる建設計画は計画通りに着手してもいいのか、見直しが必要なのか改めて検討されるものも出て来るのだろうと思います。

 

 

 

予測できないが、予測が難しい中でもWithコロナにおいての変化、アフターコロナにおいての変化を的確に予想できた者は生き残り、大きな成長を遂げることが出来るのかもしれません。

 

 

 

 

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等価交換とは、読んで字のごとく等しい価値のものを交換することです。
これが不動産でも行われております。

 

 

 

デベロッパーがこの方式でを使ってマンションやビルを建設するのが一般的に知られていると思います。
土地所有者がその土地をデベロッパーに提供し、建設されたマンションやビルの区分所有権を土地の価格相当と交換するやり方です。
土地所有者としては、現金の支出もいらないし、融資を受けることなく土地の有効活用ができます。

 

 

 

メリットとしては、

 

 

・前段に述べさせていただきましたが、現金の支出なし、融資不要ということでリスクがないこと
 
・土地の所有権をデベロッパーに譲渡しますので通常譲渡所得税が課税されることになりますが、等価交換方式を使うことで課税を繰り延べできること
 
・土地のまま生存贈与を行うと分筆で価値が減少しますが、区分所有権を分けることで平等に分割可能ですし、賃貸に出すなど有効活用が可能になること
 
・土地所有者が自ら建物を建設する場合の煩わしい業務がノウハウのあるデベロッパーと組むことでほとんど気にしなくて済むこと
 
・区分所有部分を賃貸に出すことで相続税評価を圧縮することができること

 

 

 

デメリットとしては、

 

 

土地の価格査定と交換する区分所有権が本当に見合うものなのかの判断が難しいことが挙げられます。

 

 

 
メリットが大きい等価交換方式ですが、やはり信頼のおけるデベロッパーと組んで行えるかどうかが一番の鍵になると思います。

 

 

 

遊休地をお持ちの方がお知り合いにいらっしゃったら是非こんなやり方もあるよと教えてあげてください。

 

 

 

 

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コロナ禍で日本の行政のデジタル化の遅れが露わになってきました。
昨年、政府においてIT戦略対策本部が立ち上げられ、「世界最先端デジタル国家創造宣言」を高らかに行い、IT戦略を中心とした社会基盤の整備を目指すとのことでした。

 

 

 

ところが今般、雇用調整助成金、定額給付金や持続化給付金の支払をオンライン申請で受付したものの相次ぐシステムの不具合発生で、オンライン申請を取りやめ文書作成の郵送申請に切り替えられてしまいました。
質の低さ、デジタル化の遅れが、様々な行政機関で残念ながら数多く確認された訳です。

 

 

 

学校においても諸外国においては、オンライン授業が学習の遅れを生じさせないレベルで早い段階から当たり前のように行われておりましたが、日本は未だ目途が立たない状況です。
私立学校の一部ではオンライン学習が行われているようですので、行政の仕切りの悪さ、縦割りの弊害の影響を子供たちがまともに受けてしまい、子供の世界でも格差が一段と広がってしまっているようです。

 

 

 

また満を持してリリースされた接触確認アプリも運用開始直後に不具合が確認され、修正に１週間以上かかる見込みだそうです。
台湾、韓国などは数か月前から国民に普及し、一定の効果が挙がっているというのに何ともお粗末としか言えない状況です。
一体何が世界最先端 デジタル国家なんだ、デジタルの分野では後進国と言われても仕方ないんじゃないかと感じている人は多いのではないでしょうか。

 

 

 

一方、スーパーコンピューターのランキングで８年ぶりに「富岳」で日本が世界一に返り咲きました。
想像もつかない演算スピードで断トツの一位でした。
今後喫緊の課題である新型コロナウィルスの創薬の分野での大活躍が期待されております。

 

 

 

しかし、このギャップは何なんでしょうか？

 

 

 

世界一、しかも断トツの能力を有するスーパーコンピューターを開発する国で、国民に対して大至急現金支給を行う必要があるにも関わらず、未だ対象世帯の数％しか支給が完了していない市区町村が全国に結構な数があります。
とにかくスピード重視で取り組んでいくと口では言うものの、時既に遅しと成り兼ねないスピード感です。

 

 

 

官僚主導から政治主導になったはずでしたが、ただ目標宣言を行うだけで遅々として進まないものが多過ぎるし、信じられないような不正行為、不法行為が昭和に戻ったのかと思いたくなるくらい横行しており、また誰も責任を取らない姿勢を見せつけら正直辟易させられます。

 

 

 

これまでの遅れに真摯に向き合い、「世界最先端デジタル国家創造宣言」で謳ったことをこの絶好の機会に是非とも前進させてもらいたいものです。
コロナ禍によって、ビジネスの進め方に平時では気が付かなか無駄が数多く確認できたと思います。
元に戻すのではなく、新たなビジネススタイルを確立するチャンスに今あると感じます。
政府にはこのチャンスを生かしていただき、民間が行う新しいビジネススタイルがいい方向に進んでいくようにバックアップを期待したいところです。

 

 

 

 

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