土地区画整理事業について　IZUMAI通信　Vol.126

土地区画整理事業について

土地区画整理事業とは、土地の広さ、形状がまちまちな土地が続いてて、道路の幅も狭く活用し辛いエリアを整然とした街に区画を整理する事業のことです。

一般的には、土地の形も活用し易い形状になり、道路幅も拡幅することで土地の評価を上げることができます。

評価が上がり、有効活用も可能になりますので地権者の承諾を得易いかとも思われますが、
多くの地権者を巻き込んでの事業計画になりますのでそう容易いものでもありません。

土地区画整理事業を行う場合、公共施設の整備が伴いますので、
地権者から少しづつ土地の提供(減歩)をしてもらうことが必要になります。
この減歩分の土地を売却して道路、公園などの整備費用に充てることになります。

将来的に街が整然として、賑わいを期待でき、
土地の評価も上がるということで、良いことづくめのような気もしますが、
先祖代々受け継いできた土地の変更を嫌う地権者も当然おりますので、多くは完了まで長い時間がかかることが多いです。

具体的には、従前の土地の位置等を総合的に勘案して適正な位置に再配置します。
これを換地と言います。
換地は、すべての事業が完了した時に換地処分が行われ、前の土地から新しい土地へ換わることになります。

その前段階として、仮換地の指定が行われます。
仮換地の指定がされると、その土地の使用が可能になり、建物の建築等ができます。
一般的には、仮換地がそのまま換地になりますが、換地処分で土地の面積が増減することもあります。
この場合、清算という作業が行われることになります。

また、仮換地の状態で売却することもできますが、この時点では登記上は従前の土地のままになります。
それによって購入者が何か不利益を被ることはありませんが、分かり辛いのは確かです。
住所地と登記上の所在地が全然違う場所に見えることも多々あります。

最終的には、換地処分で所有権が新しい土地に換わります。

とてもレアな取り組みに思われるかもしれませんが、全国各地で行政主導で行われている事業ですし、
戦後東京でも各地区で行われ現在の街並みに整備されこともあります。

換地処分まで長い期間かかる事業でもありますので、
仮換地を購入する場合はそのあたりをしっかり認識しておくことが必要です。

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