投資物件の投資利回りについて　IZUMAI通信　Vol.136

不動産投資を行おうとされる方は、物件の情報を色々集めて購入に値するか検討されると思います。
特に気にされるのが投資利回りです。
この物件に投資したらどのくらいリターンが期待できるか数値化したものです。

投資物件の販売広告をには、必ずこの利回りが記載されており、投資家の判断基準のひとつとなっております。

ただ販売広告に記載されている利回りは一般的に
“満室想定利回り”とか“表面利回り”とかの表記で数値が記載されています。
例えば６部屋あるアパートが価格１憶円で１部屋の家賃が月に10万円だったとします。
収入は、10万円✕6部屋✕12か月＝720万円になります。
これが、この物件を購入して得られる年間収入になります。
この年間収入720万円を物件価格1憶円で割ると、7.2%という数字が出て来ます。
これが、 “ 満室想定利回り ”あるいは “ 表面利回り ”と言われる数値です。
投資家の多くは、この数値を目安に物件探しを行っています。

弊社にも、「 ～エリアで利回り10%以上の物件があったら紹介してください 」的な問い合わせがよくあります。

この “ 満室想定利回り ” “ 表面利回り ”だけで物件の購入を決めてしまう方もおりますが、
これは決して正しい判断指標とは言えません。

不動産を購入する時は、登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金に加え、
登記する際の司法書士報酬、不動産会社の仲介手数料などいわゆる諸費用がかかります。
またローンを組んで購入するとなると銀行に対する手数料もかかります。

実際に購入して大家さんになりますと、固定資産税・都市計画税が毎年かかって来ますし、
部屋の修繕、設備の修理・交換、建物自体のメンテナンス、共有分の光熱費など、ランニングコスト、突然の一時的な支出も考えておく必要があります。
その他、火災保険は必ず加入しておくべきです。

不動産投資での一番リスクが、空室になることです。
それと空室にならなくても家賃を滞納されることです。
入居者がいるから家賃収入が入って来る訳で、退去されてしまうとその部屋からはまったく収入を得られなくなります。
それどころか、新たな入居者を募集するための広告費等がかかってしまいます。
家賃収入を当てにしてローンの毎月の返済額を決めてしまうと、途端に持ち出しが増えキャッシュフローが赤字になってしまうことにもなります。

ですので、安易に “ 満室想定利回り ”“ 表面利回り ”だけで判断して購入してしまわないことが大事です。

まずは、レントロールといって現在の入居状況の分かる資料を入手することが必要です。
次にランニングコストがいくらかかっているのか、将来いくらかかるかを確認しましょう。

空室、滞納を除いた実際の家賃収入からランニングコストを差し引きます。
これを総営業収益(NOI)と言います。
＊NOIは、Net Operating Incomの略です。

NOIが確認できましたら、物件価格と購入資金を加えた金額で割ります。
これが、総収益率(FCR)です。
＊FCRは、Free and Clear Returnの略です。

いわゆるネット利回りは、NOIを物件価格で割った数値を指すことが多いですが、
購入に必要な費用を加えて算出したFCRの数値で購入するかどうするか判断することをお薦めしたいと思います。