中国の不動産を取り巻く環境　IZUMAI通信　Vol.155

中国の不動産を取り巻く環境

中国で今問題になっているのが、恒大集団という企業の動向です。
この会社が発行したドル建の社債がデフォルトになるかどうか、
デフォルトになった時に中国政府はどのような対応をするのか内外から注目されております。

恒大集団は、中国の住宅政策の流れに乗って短期間に急成長した不動産会社です。
中国では、土地は所有できませんので、国から土地の使用権を購入し土地の上にマンション、住宅等の建物を建設して、販売するスキームで急拡大させて来たのですが、その資金調達の方法が現在大きな問題となっています。

資金調達の方法としては、当然金融機関からの借り入れがまず行われる訳ですが、この会社はそれとは別に米ドル建ての社債を大量に発行して資金調達していたことに加え、理財商品を販売して投資家からも多額の資金を集めました。

米ドル建ての社債の利払いができないのではないかと憶測が広がったことで、株価が急落し、投資家の取り付け騒ぎに発展して深刻な事態を引き起してしまっております。
また恒大集団の社員の中には資産運用商品を会社から買った者も多くいてるようで、これらの社員が抗議を行ったことで混乱に拍車をかける事態に発展しています。
その抗議していた社員は、その後在宅勤務を命じられて事態の収拾を図っております。

ただ、一番の問題は、米ドル建ての社債の利払いが果たしてできるのかという点であり、中国内外から注目が集まっております。
仮にデフォルトとなった場合、リーマンショックの時のように世界中の経済の歯車を狂わすような金融危機に陥るのではないかと懸念する声も各方面から挙がって来ておりますので、今後の行方に目が離せない状況です。

中国の習近平主席から「住宅は住むもので投資するものでない」とバブル化していると思われている中国の不動産市況を牽制する発言があり、今後様々な対策を打ってくることが予想されます。

日本のバブルの時のように不動産融資に対して総量規制が行われたりといったことがかんがえられますが、
ただ、このように短期間で巨大化した不動産会社の存在の背景には、各地方都市の財政の問題も絡んでいるのです。

前段でもコメントしたように中国では個人も、企業も土地の所有は認められておりません。
行政から土地使用権を購入して、建物と土地使用権をセットで販売するスキームで、
恒大集団は土地使用権を地方行政から次々購入して開発事業を進め、
その結果、地方行政の財政を潤すことになったため、一気に規制してしまう訳にいかないかもしれません。

いずれの局面になったとしても中国の不動産バブルは早晩弾けるか、中国政府によって何らかの鎮静化のための対策が行われることは間違いないと思われ、その影響が日本はじめ他国に何らかの形で表れて来るのか想像ができません。

もしかしたらコロナで日本に入国できず、日本への不動産投資ができず臍を噛んでいた投資家の資金がコロナの鎮静化とともに日本に向く可能性も増して来るのかもしれません。
そうなると上昇傾向の首都圏の不動産価格が更に上がる要因になるかもしれません。

中国の投資家の資金が一気に雪崩れ込んで来ることもあるかもしれませんが、過去には香港に中国マネーが雪崩れ込んできたことが原因で不動産価格が急騰し、香港の人が住宅を持てなくなってしまったなんてこともありました。
オーストラリアでも同じような事象がありました。

さて、その時日本の不動産市況はどうなっていくのでしょうか？
中国では、資産の国外持ち出しは原則禁止されておりますが、闇ルートはいくらでもあるようです。
そのルートを使っていくらでも中国マネーが日本の不動産に注ぎ込まれ、日本人が住宅を持てなくなる日が来ることもあるのでしょうか。

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