地価動向について
3月20日に、2019年1月1日の公示地価が公表されました。
これによると、全国全用途平均は、4連続の上昇だったようです。
地方圏においても 上昇・横バイの地点が、下落の地点を上回って過半数を占めました。
東京圏は、商業圏が6年連続の上昇で、上昇地点が9割も占めております。
23区は、大田区を除く22区で５％以上の上昇をしており、特に台東区は11％と群を抜いて上昇しておりました。
浅草を中心にインバウンドが増え、ホテル、店舗の需要が大幅に増したことが背景となっているようです。
東京23区の過去の公示地価の動向を遡って確認してみると株価にピッタリ連動していることが見て取れます。
日経平均と23区の公示地価は連動していると断言していいほど近似値で推移して来ました。
ただ、一つ気にしなければならないことは、公示地価は1月1日地点で調査しているものでありますが、実際のデータはその6か月前のものを使用しているということです。
ですので、リアルタイムで反映されているものと言えず、半年間のギャップを考慮して確認する必要があります。
実際にリアルタイムの地価の情報は、宅建業者のみが閲覧可能なレインズというポータルサイトしかありませんで、このデータを使って公示地価と照らし合わせている情報機関が持つデータと地価動向にズレが出て来ている事実も抑えておく必要があります。
また、かつては株価に連動して地価動向を確認することで、大きく外れることもなかったのですが、現在は日銀がETFを大量購入して株価を下支えしている構図が続いていますので、確実に株価に連動していくと言えない状況になって来ていることも忘れてはならないのです。
東京オリンピックをピークに地価の下落が始まると以前から囁かれ続けて来ましたが、オリンピックまで500日を切った時点でその考え方は主流でなくなって来ている感じも受けます。
では、これから先の地価、不動産価格はどのように推移していくのでしょうか？
専門家ですら意見が大きく分かれるところでありますので、私なんかが軽々に予想できるレベルのものではありませんが、ひとつ確実に言えるのは2極化していくことだと思います。
不動産価格は、需要(欲しがる人)が高ければ上昇し、需要(欲しがる人)がなくなれば下落していく当たり前の関係の中で価格が決まっていきます。
売り出せば、あっと言う間に売れてしまう不動産があれば、いつまでも物件情報サイトに掲載されて価格を下げても問い合わせすら来ない人気のない不動産もあり、二極化は既に進行していると思います。
地方においては、立地適正化計画の下、コンパクトシティ構想が次々打ち出され、このエリアからはみ出してしまった不動産の末路は、最近よく使われる負動産(資産価値のない、利用価値の無い不動産を指します)になっていくしかなくなるかもしれません。
日本の人口は確実に毎年減り続けていきますので、2極化が加速していくことは避けられないかもしれませんが、沖縄県のように自然増で人口が増え、移住者も増加していけるような環境を行政側で再整備していくことで巻き返しを図れなくもないと信じてます。
国も沖縄県をモデルに各行政に働き掛けて、実現可能な人口増加計画を推し進めていってもらいたいものですね。
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