任意売却について IZUMAI通信 Vol.37

2019.04.01

任意売却について

 

 

 

任意売却とは何か?

 

住宅ローン(住宅ローンに限りませんが)を滞納するとその担保として登記されている物件が差押えられます。
通常差押えされますと、債権者である住宅ローンを貸してる金融機関からその債権は代位弁済という手続きを踏んで、保証会社または債権回収会社(サービサー)に移ります。

 

 

そして保証会社あるいは債権回収会社(サービサー)が競売申立を行い、約2週間から1ヶ月後に競売開始が決定されます。
このまま何も手を打たず流れに沿って進められると、競売の入札が行われ、売却基準価格を下回らないように入札が始まります。

 

 

競売の場合、想定される売却価格は市場価格の20%~30%くらい低い金額でイメージされておりますが、この売却基準価格は、更にその価格から20%程度低い金額となってます。
従って大半の場合、競売で売却される価格は市場価格に比較するとかなり低い金額になることが一般的です。
ですので、安い金額で落札してその物件を賃貸に出される個人投資家も少なくはありませんが、80%程度は不動産業者が競り落としているようです。
不動産業者は、転売目的がほとんどです。

 

 

任意売却は、この競売を回避する一つの手段となります。
売却方法は、一般的な不動産を売却する方法と同じですが、任意売却を選択するということは物件を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状況の人が取る手段ですので、勝手に売却を行うことはできず、任意売却で担保物件を売却することに債権者の合意を取り付けなければできません。

 

 

債権者にとっても本当は少しでも多く回収できた方が良いので、必ず合意は取り付けられるように思われるかもしれませんが、
金融機関、保証会社、債権回収会社によっては合意してくれない場合もあるようです。
そうなると競売しか道がなくなる訳です。

 

 

ここで、不動産仲介会社が金融機関等と交渉を行って合意を取り付けられるかが肝となってきます。
場合によっては、弁護士の力をお借りして合意を取り付けることもあります。

 

 

仮に任意売却の合意を取り付けたとしても借金が全てなくなることを意味しているのではなく、残債と売却金額との差が生じた場合は、これ以降も返していかなければなりません。
このことは競売の場合も同様です。
ただ、債権者である金融機関等が合意してくれた場合は、返済方法について相談に乗っていただけるので、返済可能な月1万円~5万円程度に押さえてくれることが多いようです。

 

 

また競売の場合は、強制退去を求められますが、任意売却の場合は売却金額から引越代の捻出も認めてもらえることもあります。

 

 

その他の違いとして、競売に掛かって売却されてしまえば官報等に掲載されてしまうので、公になって友人・知人に知られるところになります。
一方、任意売却の場合は、表面的には通常の不動産売買の形を取っているので余程のことが無い限り、差し押さえされていた事実を確認されることはありません。

 

 

競売に参加するに60万円の費用がかかりまして、この金額も債務者負担になります。

 

 

このように競売と任意売却の両者を比較すれば、明らかに任意売却の方が有利な点が多いのですが、実際に差し押さえされた人たちの多くが活用しているのかというとそうでもないのです。
この違いを知らないで為すがままに競売を受ける人もいるでしょうし、条件的に認められない場合もありますでしょうし、債権者が合意してくれない場合もあるでしょう。

 

 

弊社もADRの資格を取得するに当たって、任意売却の扱いを始めようとしてます。
ここ数日間で情報を入手して債務者に連絡を取ろうと試みてますが、登記簿の住所にそのまま居住している人はほとんどおらず、行方の分からない人ばかりです。

 

 

この情報を入手し始めて驚くのは、東京地裁管内だけで対象になっている人が毎日平均で10件以上もあるということです。
その中には、投資用のワンルームマンションを購入してローンを払えず差し押さえされた人も常に含まれてます。
この人たちは、投資用のワンルームマンションを購入した時に、賃貸のアパート、マンションに住んでいたというケースが多く、
本来不動産投資を行なうことができる年収も無い人に無理して投資用の不動産を買わせてはいけないと改めて実感したところです。

 

 

独身の方々には、将来のためにまず自宅を購入するところから始める投資方法を推奨しておりますが、もっと強く薦めていきたいと意を新たに致しました。

 

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