中古マンションへの需要の高まりについて IZUMAI通信 Vol.64

2019.10.29

最近は、新築物件の高騰により新築マンションより中古マンションを選ぶ人が増えております。
2016年に新築マンションの販売戸数を中古マンションの販売戸数を超えてから、現在も中古マンションの販売戸数が新築マンションの販売戸数を上回った状態が続いております。

 

 

同じ予算で物件を探してみると、中古ならば都心の物件が探せても新築だと都内で探すのは難しい状況になってます。
中古だと同じ予算で新築と比較してマンションの立地が良くなりますし、広さが十分に確保できます。

 

 

 

中古マンションを選ぶのには、もう一つ大事な理由があります。
それは建物がきちんと施工されているか、管理がきちんと行われているか、見極めることができるからです。

 

 

東京都で、老朽化マンション対策が政策課題としてはじめて取り上げられたのは2000年前後のことでした。
その当時マンションの老朽化の目安は築後30年でしたが、その後築30年を超えるマンションは急速に増大し、現在もさらに増え続けています。

 

 

今年、東京都では「老朽マンションの建て替えを推進する制度」を創設し建て替えを推進していく方針を打ち出しました。
この制度がウルトラCクラスの威力を発揮できるか未知数ですし、人口減少が進む中新たにマンションを建てることが良いのか別の議論にも及ぶことになると思います。

 

 

 

最も歴史のあるマンションである同潤会が建てた鉄筋コンクリートのマンションは惜しまれながらも築70年で取り壊されました。
更に長く使い続けることもできたのですが、商業施設や高層住宅などに建て替えて土地を高度利用することになったためです。

 

 

実は、同潤会アパートよりも古い鉄筋コンクリート造の建物がありました。
長崎の軍艦島です。

 

 

ここに建つ鉄筋コンクリート造の元アパートは、何と1916年に竣工されたもので、その後メンテナンスをしっかり行っていれば今でも使えたかもしれません。

 

 

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物にとって、建物自体の寿命を大きく左右するのはコンクリートの耐久性能です。
国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によれば、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定しています。
また鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命し耐用年数は150年となっています。

 

 

ですからきちんと施工されていて的確に維持管理がなされていれば、100年~150年の耐久性があると考えられます。

 

 

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しかし、施工や管理に問題があったためか、あるいは土地の高度利用への要請があったためか、物理的な耐用年数の限度まで建物が使われることは少ないです。
コンクリートの寿命を決める要素は色々ありますが、鉄筋を包むコンクリートの「かぶり厚」が大きいほど物理的耐用年数は増します。
建築学会基準で定められている最低基準のかぶり厚3センチメートルでも65年、4センチメートルなら100年といわれています。

 

 

 

また、2009年に施行された長期優良住宅制度では「通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置」が求められていますが、これはもともと「200年住宅構想」をベースに定められたものです。

 

 

鉄筋コンクリートがそのまま放置されていても耐久性が65年か100年ならば、それを塗装やタイルで被覆してコンクリートが直接空気に触れないようにすれば、弱アルカリ性のコンクリートが中性化しないので、鉄筋の発錆を防げます。
被覆がちゃんとしていれば、壁や屋根などの躯体部分は100年~150年は十分もつそうです。

 

 

そこまで長持ちするマンションには条件があります。
きちんと設計施工された建物で、きちんと維持管理され続けていることです。
これはマンションが新築された直後には判らないことです。

 

 

耐震偽装の建物や、杭が支持地盤まで届いていなかった建物や、施工不良の建物などでは築後10年~20年も経つと、壁に亀裂ができたりタイルが破損したり、屋上や外壁から雨漏れしたり、建物が傾き始めたりなどの不具合が必ず生じます。

 

 

ある程度の年数を経てこのような問題が生じていなければ、しっかり設計施工された建物でしょうから、躯体は100年~150年もつと考えていいと思います。

 

 

 

実際にそれだけの期間もたせるためにはもう一つの条件が必要です。
日常の修膳や大規模修繕がきちんと行われているかということです。
そのためにはマンション所有者の管理意識が高く、管理組合がしっかり活動していることが必要です。

 

 

管理組合がしっかりしている築後30年以上のマンションでは屋上や外壁の大規模修繕を1~2回はしているはずで、給排水やエレベーターなどの設備の改修や交換なども既にしているか、近々実施予定であるはずです。

 

 

そんな修繕履歴や修繕計画を調べれば長持ちするマンションかそうでないかがわかります。

 

 

 

中古マンションなら、長持ちするマンションかそうでないかの見極めが正確にできますし、なんといっても価格が安いのが魅力です。
そこに気が付いた人達が増えて来ているともいえるかもしれません。

 

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