中古マンションの価格について IZUMAI通信 Vol.68

2019.11.29

首都圏の新築マンションの売れ行きが芳しくないようです。
月間の好不調の目安になる初月契約率は70%と言われておりますが、このところ70%を割っている月が続いており、今年の平均契約率も64.1%と低迷してます。

 

 

ところが、マンションの価格は下がるどころか上昇が続いておりまして、需給バランスが崩れている中、何故マンションの価格は高騰しているのでしょうか?

 

 

 

 

リーマンショック後、首都圏のマンション価格が暴落したことで、当時400社以上あったマンションデロッパーの倒産が相次ぎ、現在は100社余りになった言われております。

 

その一方で、メジャー7と言われる不動産大手7社のシェアは、リーマンショック当時の倍以上、全体の半数近くを占める状況になって来ております。
そのメジャー7は、マンションだけを取扱っている訳でなく、オフィスビル、ホテルも手掛けているため、会社としては新規マンションの売れ行きの低迷はそれほど大きな影響を与えていないようですし、以前のように初月契約率を気にしなくなっているようでもあります。

 

20年前は、1棟の全部の部屋を2回以下にわたって販売していましたが、最近は6~7回に分けて販売することが多くなってきました。
先日ご相談いただきましたお客様は、完成してから5年も経って売り出された部屋を購入したとのことですが、業界内でのポジションを固めるための業績の見せ方、株主に対してのパーフォマンス等もあるのかもしれません。

 

 

 

 

一方で、希少な駅近の土地をマンション建設用地、オフィスビル建設用地、ホテル建設用地として奪い合っていることも高騰する遠因になっているようもあります。
それでも海外から見ると東京の不動産はまだ利回りが高く魅力的に映っているようで、海外からの投資の勢いはまだまだ失速することはないのではと見られております。

 

 

 

 

このような背景があるため、中古マンションの売れ行きは近年好調に推移しており、2016年に中古マンションの販売戸数が新築マンションの販売戸数を上回ってから3年連続でこの状態が続いております。

 

都心の中古マンションの価格は、若干上昇に転じており、その影響もあり東京近郊の都市の中古マンションの価格も駅近で立地が良い場所に建っているマンションに限ってですが、価格の上昇傾向が伺えます。

 

ただ、地域差もあり、県単位で確認すると神奈川県、埼玉県はやや上昇、千葉県はやや下降気味というデータが確認できます。

 

 

 

 

これから東京オリンピックに向け、マンションの価格がどう推移していくのか気になっている人は大勢いらっしゃると思いますが、今後の開発計画を見る限り東京では急に下落するようなことは考えられないような気がしますし、東京の人口は今後も暫く増加することが予想されており、加えて海外からの観光客を中心とした日本にやってくる外国人は更に増えていくことが見込まれております。

 

このような状況においては不動産価格は大きく動くことはないのではと考えてます。

 

 

 

 

ただ心配材料がない訳ではなく、オリピックに向けて不動産価格の上昇を見越して日本に投資した海外勢が一時的に利益確定のために売却に走ることも想定できなくもありません。
それがどの程度不動産価格全体に影響を及ぼすかは何とも言えないところです。

 

 

 

 

今住み替えを考えていらっしゃる方々は、市況がどっちにぶれたとしてもあまり振り回されない方が良いと思います。
市況が上昇すれば高く売れるかもしれませんが、そうすると次に買う物件の価格も上がっているので結局相殺されてしまいます。

 

逆も同じです。

 

ですので、今住んでいる家をいつ売却して住み替えるのがいいのか考えている方は、住み替える目的を重視してタイミングを考えられたら宜しいのではないかと思います。

 

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