金利・イールドギャップについて IZUMAI通信 Vol.4

2018.08.06

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

早いものでもう8月になりましたね。

とは言っても、かなり以前から暑い日が続いていたので気分的にはとっくに真夏真っ盛りという感じでしたね。

もうそろそろ涼しい日を待ち望んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか?

私は、意外と暑い日が嫌いでないので、そんなに辛いとか、嫌だと感じませんが、皆様はいかがでしょうか?

 

 

 

 

今回のテーマは、金利 についてコメントさせていただきます。

 

 

 

 

不動産投資の一般的なスキームとしては、金融機関から不動産を購入するための資金を借りて、購入した不動産を賃貸で貸し出すことで得られる家賃収入で借入れの返済を行っていきます。

 

 

ですので、金利の変動というのは、不動産投資にとって大きなリスクにも成り兼ねないファクターとなります。

 

 

不動産業界では、その物件に投資するか否かを決める指標として“イールドギャップ”というものを使うことが少なくありません。

不動産投資にあまり関心のない人だと聞いたことがないという人もいらっしゃると思います。

 

投資利回りと長期金利の差をこのように呼びます。

 

 

 

イールドギャップ=投資利回り-長期金利

 

 

 

仮に4,000万円の物件を購入して、その物件を賃貸に出して家賃を年400万円得られたとしたら、表面的な投資利回りは10%ということになります。

この物件を購入するにあたって、銀行から金利2%で借入れしたとすると、

 

 

 

10%-2%=8%  この8%が、イールドギャップということになります。

*これは返済期間等を加味してませんので、実際のお客様にお話しさせていただく場合は、こんな単純計算式は使いません。

 

 

 

銀行からの借入金利が3%に金利上昇した場合、10%ー3%=7% で、空室が発生したり、家賃が下落したりした時のリスクが高まったということになります。

当たり前の話ではありますが、それだけ不動産投資にとって借入金利が何%なのかということは大事なのです。

 

先週の火曜日7/31に、日銀の黒田総裁が金融政策決定会合の話し合いの後、今後の金融政策についてコメントされております。

超低金利の維持は約束する金利の一時的な上昇は容認する という非常に分かり難いコメントをされ、市場の戸惑いを招いてしまったようです。

 

この記者会見を受け、8/10に長期金利は0.120%に上昇し、翌8/2には0.145%まで上昇してしまいました。

 

長期金利の上昇受け一部の銀行では早くも住宅ローンの引上げが行われ、日本生命は販売停止していた円建一時払終身保険の銀行窓口での販売を再開すると発表しました。

*下げる時は時間かかりますが、上げる時はものすごく早いですよね。

 

黒田総裁は、「 金利の引き上げはまったく意図していない 」と金利上昇を牽制する発言ともに、金利上昇時には迅速かつ適切に国債を買う方針という言葉通り、

早速様々なオペを実施して、急激な金利上昇を抑えるのに躍起になっている感じが伝わります。

 

今後、長期金利の上昇に注視していきたいと思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

8月  8日 (水) 18:30~20:00           TKP八重洲カンファレンスセンター

8月18日 (土) 13:30~15:00   中央区立日本橋公会堂

8月21日 (水) 18:30~20:00      会場未定(東京駅近辺)

9月 8日(土) 13:30~15:00    会場未定(東京駅近辺)

 

 

*セミナーのレベルは、未経験者~不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

ご参加をご希望の方のご連絡お待ちしております。

 

またご参加検討中の方もまずはお気軽にお問合せ下さい。

 

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