借地権の売買について IZUMAI通信 Vol.103

2020.08.31

マンションや戸建を探していると時々条件がいいのに他の物件よりかなり安い物件を見つけることがありませんか?
やった!掘出し物を見つけたと思ったのも束の間、よくよく見てみると土地が借地だったなんてことありますよね。

 

 

 

借地じゃだめだと物件を見もしないで候補から外す人も少なくないと思います。
借地じゃだめなのでしょうか?
同じような条件の所有権の物件より2割以上も安かったら、検討する余地があるんじゃないですか?

 

 

 

では、一般的に言われている借地権のデメリットとは何か確認してみましょう。
まずは、あくまでも借りてる土地ですから、毎月賃料を払わなければならないことです。
賃貸で部屋を借りて家賃を払うようなものです。
ですので、家賃のように更新する時も更新料が必要になったりします。

 

 

 

また借地権は、所有権に比べ担保評価が低いので、銀行から融資を受けるのが簡単ではありません。
金融機関によっては、借地権には融資しないところもあります。

 

 

 

あとは、建物は自己所有であるにも関わらず、リフォームする時は、地主の承諾が必ず要ります。
勝手にリフォームすると契約違反でペナルティを払わされることも出てきます。

 

 

 

では、メリットはあるのでしょうか?
何と言っても価格が安いということです。
所有権物件の60〜80%の価格で同じ条件の物件が購入できるのです。

 

 

 

それと土地の所有者でないので、固定資産税・都市計画税を負担しなくてもいいこともメリットです。

 

 

 

借地権と一言で括ることはできずいくつか分類することができます。
まず旧借地権法の適用を受ける借地権。
旧借地権と呼ばれるものです。

 

 

 

平成4年新に借地借家法が施行されて以降の借地権は新借地権に該当します。
新旧の大きな違いは、建物の構造で借地権の期間が変わってくるところです。
基本的は、どちらも契約更新が可能ですので半永久的に借りることができます。
ただ、新借地借家法で新たに設けられた定期借地権は最低期間が50年以上と長いのですが、更新することはできず、借地期間が満了になると更地にして返還しなければなりません。

 

 

 

地主が更新を拒否する場合は正当な理由がない限り立ち退かされることもありませんし、仮にそのような場合は、多額の立退料を要求することができます。
ということで、権利の強さとしてはかなり増したと言えると思います。

 

 

 

では、その借地権は売却することができるのでしょうか?
答えは、Yesです。

 

 

 

ただ地主に相談もせず勝手に売却すると後々購入した人がトラブルになることが考えられますので、事前に地主に相談して承諾を得ておくことが必要です。

 

 

 

その場合、一般的なケースでは、地主に承諾料を払うことが多いです。
承諾料は、借地権の10%が相場になります。
借地権の価格は、自用地(更地状態の土地)×借地権割合 の計算式で求められます。
*借地権割合は、国税庁のHPの路線価図で確認できます。

 

 

 

色々と所有権と比較すると難しい部分ありますし、ファジーな部分もありますので、メリット、デメリットを確り確認して検討されることをお薦めします。

 

 

 

 

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