サブリースについて IZUMAI通信 Vol.8

2018.09.03

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

台風21号が日本列島に接近して来ております。

本日、私は毎年複数の台風に見舞われる沖縄に来ておりますますが、今回の台風は沖縄から逸れ九州、四国地方に上陸する模様です。

こちらは朝から比較的穏やかな天候となってますが、台風の影響を受ける可能性のある地域にいらっしゃる方はくれぐれも無理をせず台風をやり過ごしていただきたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、サブリースです。

 

 

 

 

サブリースという言葉は、ある地方銀行の不正融資のニュースで何度も登場して来ておりましたので、皆様も聞かれたことがあると思います。

 

サブリースとは、又貸し、転貸のことを意味しますが、一般的に家賃保証のサービスを指します。

スキームを簡単に描きますと以下のようになります。

 

 

 

                       サブリース契約              転貸借契約

賃貸人(オーナー)  ⇒  賃借人兼転貸人(サブリース業者)  ⇒  転借人

 

 

 

近年、このサブリースをメインの業務として行っている業者と賃貸人(オーナー)とのトラブルが頻繁に発生しております。

挙句の果てに、サブリース問題解決センターなる機関まで誕生する始末です。

 

 

 

何故トラブルに発展するのか?訴訟も各地区で起こされております。

その問題の一因が、借地借家法という法律の存在だと言えなくもありません。

この法律は、1992年にそれまでの前近代的な法律であった借地法、借家法、建物保護二関スル法律の3法を統合して施行された法律で、旧借地法、旧借家法の一部の条文が適用されます。

ですので、現在の賃貸者の環境にそぐあわないと感じる部分が少なくありません。

 

 

 

元々は、賃貸借契約で最も弱い立場に置かれると考えられていた賃借人を保護することが法の精神であります。

賃借人は、その権利を第三者に対抗するには、登記を行うことが必要ですが、賃借権を登記するには所有権を有している賃貸人(オ-ナー)に登記手続きを行ってもらわなければならないのですが、なかなか好き好んで自分の立場を弱めることを積極的に行ってくれる賃貸人(オーナー)はおりませんので、登記されている賃借権はほとんど皆無です。

 

 

賃借人が、即刻立ち退きを求められたり、突然家賃を引き上げられたりということが起きないようにこの法律で保護されている訳です。

 

ところが、業者たるサブリース業者も個人の賃借人と同じレベルで法律の傘の下で保護されているが故にトラブルになるケースが頻発する訳です。

サブリース契約の中途解約、賃料の増額要求、契約の更新の拒否について、賃貸人から申し出を行ってもサブリース業者の承諾が取れず、言われるがままに継続を余儀なくされ、

逆にサブリース業者から一方的に賃料の減額を要求されたり、それを拒否すると契約の解除を突き付けられたりと契約の衡平の観点からすると理解できないような顛末になることも頻発しております。

 

 

 

弊社が媒介で扱う物件においても立て続けにこの問題が起き、サブリース業者と直談判をせざるを得ない状況になり、相手方に出向くもまったく埒が明かず次なる手を思案せざるを得ない羽目に陥ってしまっております。

まともなサブリース業者もたくさんありますので、サブリースというシステム全体が諸悪であると思われるとこの問題を取り上げた趣旨と外れてしまいますが、一部の業者が権利の乱用とも思える振る舞いにより

本来弱い立場の個人の大家さんに辛い思いをさせていることも事実です。

是非とも、サブリースの問題の解決の糸口になるような判例がでてくることを期待したいところです。

 

 

 

参考までに、過去のサブリースを巡る訴訟案件に考察を入れている麗澤大学の教授の論文のリンクをつけましたので、お時間ある時にでもご覧になってみてください。

 

http://www.retio.or.jp/research/pdf/houmu_16_002_02.pdf

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

9月 8日(土) 13:30~15:00    TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
9月12日 (水)    18:30~20:00    TKP八重洲カンファレンスセンター
9月20日 (木)    18:30~20:00    TKP八重洲カンファレンスセンター(変更の可能性あり)
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