タワーマンションを活用した相続対策 IZUMAI通信 Vol.12

2018.10.01

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

大型の台風24号は、今北海道東部を通過中と先ほどのTVニュースで報道されておりました。

皆様の地域は被害等出ていませんでしょうか?

 

 

これから台風が接近する地域の方もいらっしゃると思いますので、くれぐれも無理をなさらずに台風が通り過ぎるのをやり過ごしていただきたいと思います。

 

 

昨日は、台風が沖縄に上陸した直後に沖縄県知事選挙が行われました。

事前に台風接近に備えて期日前投票をされた県民は有権者の35.1%と過去最多でした。

ただ、投票日当日は、台風の影響もあったのか前回の投票率64.13%を下回る63.24%でした。

 

 

接戦が予想された選挙ですが、翁長前知事の後継と認められた玉城デニー氏が当選し、新しい沖縄県知事に就くことになり、懸案の辺野古への普天間基地移設等の難題に取り組むことになります。

 

 

今回の選挙では自民党・公明党が推薦する候補者が敗れたということで、今後の国政選挙にも影響が出てくるかもしれません。

特に人気者の小泉進次郎衆議院議員が応援演説に3度も沖縄入りした敗戦はダメージ少なくないでしょう。

 

 

弊社にとっても多少の影響がある沖縄県知事選でしたので、新しい玉城デニー沖縄県知事の手腕を見守りたいと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、タワーマンションを活用した相続対策 です。

 

 

 

 

毎週行っているセミナーの中で少し触れているテーマですが、相続税の基礎控除が2015年にそれまでの6割に減らされたことで相続税を課税される対象が倍以上になってきてます。

 

 

資産家の多くは、相続財産を生前に親族に移したり、相続税評価額を減らすために金融資産を相続税評価額を低く抑えられると理由で不動産に変える動きが活発になりました。

 

 

そのひとつが、タワーマンションによる対策です。

 

 

タワーマンションの定義としては、20階建以上マンションを指すと言われますが、中には50階を超すような超巨大タワーマンションも東京中心に建設されてきました。

 

 

大半が駅近の立地で眺望の良さ、利便性の高さで人気を博しており、高層ゆえにその地域のランドマーク的な存在として地域に溶け込んでいます。

 

 

今年も全国で294棟のタワーマンションの完成が計画されてますが、このタワーマンションの販売戸数の伸びに貢献しているのが、ひとつは外国人マネーで、もう一つが今回のテーマの資産家の相続対策によるところが少なくありません。

 

 

タワーマンションでなぜ節税できるのかと言いますと、マンションの土地の相続税評価は路線価を基に計算されますが、建物は固定資産税評価になります。

 

 

マンションの区分所有(部屋単位)の固定資産税評価額はマンション全体の固定資産税評価額を部屋の広さで按分した金額になります。

 

 

路線価は一般的に実勢価格の8割、固定資産税評価は実勢価格の5~6割程度です。

 

 

従って土地の割合の少ないマンションの区分所有は相続税評価額が低くなる訳です。

 

 

 

今までは、マンションの実際の取引価格に関係なく同じマンションの同じ広さの部屋の固定資産税評価額は同じでした。

 

 

 

実際は、タワーマンションの区分所有の取引価格は下層階よりも高層階の方が高い金額で取引されるのが一般的ですので、価格の高い高層階を購入することで大幅に相続税評価額を圧縮することが可能になります。

 

 

 

ちなみに現在完成していタワーマンションの中で1階と最上階で最も価格差が出ているのが、お台場のブリリアマーレ有明で1階の部屋が2970万円なのに対して最上階(33階)の部屋は、なんと10億5000万円にもなります。

 

 

 

そもそもこの2つの部屋の相続税評価額が同じ金額だったら、やはりおかしいですよね。

 

 

そこで、昨年の税制変更で階が上がる毎に固定資産税評価額が上がるルールに変更になりました。
この新しいルールによって節税効果が大幅に薄れるのかと言うと、然程でもないというのが実際のところです。

 

 

1階を100とすると30階で107.6923、50階で112.5641で補正されるため固定資産税評価額は階が上がるほど高額になっていく仕組みにはなったものの、建物全体の固定資産税評価額は変わらないので、全室の固定資産税評価額が上がる訳ではなく、ちょうど中央の部屋の固定資産税評価額を0としてそこから階が上がると固定資産税評価額は従前より増えていきますが、逆に階が下がっていくと固定資産税評価額は従前より減っていくことになります。

 

 

 

従って高層階を所有していると言っても大幅に固定資産税評価額が上がって、相続対策としての効果がなくなってしまった訳ではありません。

 

 

 

今後もこれだけ下層階と高層階の実勢価格に差があれば、相続対策の効果が薄いとは言えず、今後も相続対策で高層階に買い意欲を持つ資産家はあまり減らないのではないかと思います。

 

 

 

 

皆様は、どう思われますか?

 

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

10月  6日 (土)    13:00~15:00    中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
10月10日 (水)    18:30~20:00    箱崎コミュニティ会館
10月17日 (水)    18:30~20:00    中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)
10月27日 (土)    13:00~15:00    中央区立日本橋公会堂   (会場が変更になる可能性があります)

 

 

*セミナーのレベルは、未経験者~不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

 

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